論我國土地使用權的轉讓

論我國土地使用權的轉讓

一、國有土地使用權的讓與轉讓、劃拔和轉讓非法轉讓和非法轉讓土地使用權罪不是一種侵犯權利和第三方的犯罪，而是一定的時間條件。由于我國是實行土地公有制的國家,土地的權屬、性質在憲法中就有明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國憲法》第10條規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓?！庇纱丝梢?我國實行的是土地所有權與土地使用權相分離的土地制度,土地所有權除歸國家所有和集體所有外,任何組織或者個人都不得擁有土地所有權,土地使用權則不同,雖然不能進行自由、任意的轉讓,但依照法律的規(guī)定,在具備一定的條件下,還是可以轉讓的。我國實行土地使用權可以依法轉讓的制度,是與我國的基本國情相符合的。所謂土地使用權,是指依法對土地加以利用并取得收益的權利。根據上述有關土地管理法規(guī)的規(guī)定,土地使用權直接衍生于土地所有權,由于我國對土地實行的是國家所有和集體所有的制度,故土地使用權的獲取只能來源于國家和集體。國有土地使用權的取得有兩種方式:出讓和劃撥。國有土地使用權出讓,是指土地主管部門依法將國有土地使用權在一定的時期內交給土地使用者使用,土地使用者依法交納土地使用權出讓金的制度;國有土地使用權劃撥,是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準,在繳納補償、安置等費用后取得的或者無償取得的沒有期限限制的國有土地使用權的制度。在法律上,一般把依法直接從國家獲得土地使有權或者說國家依法將土地使用權讓與他人行使稱為國有土地一級市場,包括國有土地使用權的出讓和國有土地使用權的劃拔,把通過出讓和劃拔方式獲取國有土地使用權的單位和個人將國有土地使用權轉讓給他人的稱為國有土地二級市場。在國有土地一級市場中,出讓國有土地使用權,一般是有償的,使用者應交納出讓金,劃拔國有土地使用權通常是無償的,劃拔的土地使用權不能直接轉讓,只有具備一定條件成為出讓的土地使用權后,方可轉讓。相應地,由于通過合法轉讓方式獲取的土地使用權是有償的,這種依法有償轉讓土地使用權制度為非法轉讓土地使用權者謀取暴利提供了條件。集體土地使用權雖然不像國有土地使用權那樣分為一級市場和二級市場,但符合法律規(guī)定的用地者享有按照一定土地用途以一定方式使用集體土地的權利,集體土地使用權按用途劃分以劃分為農用地使用權、宅基地使用權、非農經營用地使用權和非農公益用地使用權。國家為保護耕地和壟斷土地一級市場,對集體土地使用權交易作了限制性規(guī)定,《土地管理法》第63條規(guī)定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)建設,但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”根據上述規(guī)定,可以推知,非法轉讓倒賣土地使用權是不可能發(fā)生在國家將國有土地使用權出讓或劃拔給他人使用的國有土地一級市場中,也不可能發(fā)生在集體組織按照一定的土地用途以一定方式將集體土地使用權交給符合法律規(guī)定的使用者使用的過程中。因為,國家和集體作為土地的所有者處置自己的土地使用權,是行使土地所有權的一種表現(xiàn),根本談不上是非法的。即使作為國家土地主管部門的領導、職員非法將土地使用權批給他人使用,也只是以非法的形式代表國家行使職權,對該領導、職員應以瀆職犯罪論處,并不能將這種非法把土地使用權批給他人的行為認定為非法轉讓土地使用權的行為。只有當以出讓、劃拔方式獲取國家土地使用權的單位和個人沒有依法律規(guī)定的方式轉讓土地使用權、倒賣土地使用權,或者符合法律規(guī)定的用地者在取得集體土地使用權后將集體土地使用權非法轉讓、倒賣給他人,才會發(fā)生非法轉讓、倒賣土地使用權的犯罪活動。二、對被出售人的確定非法轉讓土地使用權和倒賣土地使用權是本罪客觀行為的兩種表現(xiàn)形式,就其含義來說,學術界有以下幾種不同觀點:第一種觀點認為,所謂“非法轉讓土地使用權”,是指違反國家土地管理法規(guī)規(guī)定的轉讓、買賣土地使用權的法定條件和程序,在通過受讓或者劃拔取得土地使用權后,為了牟利,不經批準或者未獲得批準前而擅自將土地轉讓給他人使用的行為?！暗官u土地使用權”,是指土地受讓者未支付全部土地使用出讓金,沒有取得土地使用權證書,或者不進行任何投資開發(fā),等地價上漲后轉手倒賣,從中牟取暴利的行為。第二種觀點認為,所謂“轉讓”,是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為,包括出售、交換和贈與、繼承等形式。土地使用權轉讓必須符合以下條件:(1)轉讓土地使用權除繼承外,必須是按照國家或集體“出讓”給轉讓者時合同規(guī)定的期限和條件對土地進行過投資開發(fā)利用的;(2)土地使用權轉讓應簽訂轉讓合同;(3)轉讓不能超過出讓合同規(guī)定的期限和用途;(4)轉讓土地使用權時,其他地上建筑物和其他附著物的所有權隨之轉讓,轉讓者繳回國有土地使用證,辦理注銷登證,由受讓人辦理過戶登記,重新領取土地使用權證。凡是違背上述四個條件轉讓土地的,就是非法轉讓土地。非法倒賣土地,是指土地使用權人沒有按“出讓”合同規(guī)定對土地進行過任何投資開發(fā)就將土地以高于“出讓”價的價格轉賣給他人。第三種觀點認為,所謂“非法轉讓”,是指行為人將通過合法手段取得的土地使用權以違反土地管理法規(guī)規(guī)定的方式、方法、條件或程序轉手賣給他人的行為。所謂“倒賣”,是指行為人以轉手賣出之目的而買入土地使用權的行為。上述三種觀點都肯定了非法轉讓土地使用權是在合法取得土地使用權的前提下,違反國家對土地使用權轉讓的法律規(guī)定,將土地使用權非法轉讓給他人,這也是三者的共識,但在對倒賣土地使用權的理解上,分歧較大。按照第一種觀點,倒賣土地使用權的發(fā)生的前提條件有二:一是在沒有合法取得土地使用權可以發(fā)生,即“土地受讓者未支付全部土地使用出讓金,沒有取得土地使用權證書”;二是在合法取得土地使用權前提下也可以發(fā)生,即“取得土地使用權后沒有進行任何投資開發(fā)”,后一種情況顯然包括在非法轉讓土地使用權的含義之內,故并沒有將非法轉讓土地使用權與倒賣土地使用權區(qū)別開來。按照第二種觀點,倒賣土地使用權是指土地使用權人依法取得土地使用權后,沒有依照土地使用權合同規(guī)定去投資便將土地使用權高價轉賣給他人,這實際上屬于違反轉讓土地使用權定義中的第一個條件的非法轉讓土地使用權的情況,因而也沒有將非法轉讓土地使用權與倒賣土地使用權區(qū)別開來。第三種觀點則認為倒賣土地使用權是行為人出于賣出的目的而買入土地使用權的行為,至于買入或賣出土地使用權是否合法,似乎在所不論。但是,若是以合法方式取得土地使用權后,出于出賣的目的出售土地使用權,應當是包含在非法轉讓土地使用權的含義之內,因為其中的非法轉讓土地使用權并未排除以出售為目的,故也未將非法轉讓土地使用權與倒賣土地使用權區(qū)別開來。我們認為,刑法既然規(guī)定了兩種不同的行為方式,則這兩種行為應該是不同且有所區(qū)別的,上述觀點無疑沒有做到這一點。其實,從廣義上講,非法轉讓是應當包括倒賣在內的,倒賣也是一種非法轉讓。從狹義上講,倒賣本來的含義是借價格上漲之機買入又賣出以牟取暴利的行為,體現(xiàn)了非法牟利的目的和買入與賣出兩個環(huán)節(jié)的一致性和連貫性,至于是否投資是沒有影響的。而非法轉讓則不要求買入和賣出的一致和連貫,只要沒有依法轉讓就足以成立。據此,我們認為,所得非法轉讓土地使用權,是指行為人不是以出售牟取為目的,依法取得土地使用權后,違反法律規(guī)定,將土地使用權轉出、讓與他人的行為。所謂倒賣土地使用權,是指違反法律規(guī)定,以出售牟取為目的,買入土地使用權后又賣出的行為。土地使用權的行為。例如,廣東省湛江市徐聞縣土產進出口公司(下稱土產公司)和廣東岸華珍珠實業(yè)集團有限公司(下稱岸華公司)簽訂合作開發(fā)協(xié)議書,將土產公司原行政劃撥倉庫用地6336平方米和岸華公司合作開發(fā)經營酒店、商鋪等,由岸華公司出資,利潤三七分成。1995年10月10日和1996年11年月27日兩公司又兩次簽訂補充協(xié)議:由土產公司將上述土地轉讓給岸華公司,土地轉讓價格為380萬元,土地轉讓后,土產公司不再參與利潤分成,岸華公司要于1997年6月30日前分3次將轉讓土地價款支付給土產公司。至于1997年7月1日前,岸華公司已分3次將380萬元土地轉讓價款付給土產公司。此案中,土產公司將原劃撥的土地轉讓給岸華公司,再取得土地使用權時并非以出賣為目的,因而是非法轉讓土地使用權的行為。又如,浙江省天臺縣白鶴鎮(zhèn)治路村村委會主任徐金堂,1995年底受讓24.75畝土地,用于房地產開發(fā)。但徐金堂違反土地管理法律、法規(guī)未經開發(fā),將24.75畝土地劃分成114間宅基地,出售108間,獲非法所得31.42萬元。本案中,徐金堂買進土地后又賣出,顯然是出于牟利的目的,是倒賣土地使用權的行為。三、合法轉讓土地使用權的應當依法取得。在法律規(guī)定的基礎上我國土地究竟哪些行為屬于非法轉讓、倒賣土地使用權呢?在回答這個問題之前,首先必須了解我國有關土地管理方面的法律規(guī)定合法轉讓土地使用權的條件有哪些。根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產管理法》、《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規(guī)關于土地使用權合法轉讓的規(guī)定,轉讓國有土地使用權和轉讓集體土地使用權的條件是不一樣的。轉讓國有土地使用權的前提條件是通過出讓和劃撥取得國有土地使用權,以出讓方式取得國有土地使用權是一般是有償的,在依法轉讓時必須具備兩個方面的條件:實質要件和形式要件。其中,實質要件分為必備要件和禁止要件。必備要件即積極要件,是土地使用權轉讓人必須具備的條件,包括:(1)持有國有土地使用權證或依法批準使用土地的文件;(2)按照出讓合同約定進行必要的投資開發(fā)。禁止要件,即消極要件,包括:(1)縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權的;(2)司法機關和行政機關裁定、決定或者以其他形式限制土地使用權轉讓的;(3)土地使用權有爭議的;(4)設定抵押權的土地使用權,未經抵押權人書面同意的;(5)共有的土地使用權,未經其他共有人書面同意的;(6)土地使用權轉讓合同不得違背土地使用權出讓合同對土地使用權范圍和內容的規(guī)定,也就是說轉讓合同對土地使用權的規(guī)定不得超出出讓合同的規(guī)定范圍;(7)法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形,如《中華人民共和國外資企業(yè)法實施細則》第36條規(guī)定,外資企業(yè)在經營期限內未經批準,其土地使用權不得轉讓。形式要件包括:(1)應當簽訂書面轉讓合同;(2)應當向縣級以上地方人民政府申請土地使用權變更登記,經核實后,由同級人民政府更換或更改土地使用權證書;(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他形式。如《海南經濟特區(qū)土地使用權有償出讓轉讓規(guī)定》第27條第3款規(guī)定,土地使用權有償轉讓合同或聯(lián)營合同須經公證機關公證;第33條第2款規(guī)定,土地使用權交換合同須經公證機關公證。不具備上述轉讓條件的,為非法轉讓土地使用權。以劃拔方式取得國有土地使用權,由于是無償的,因此,法律對取得土地使用權后的用途有限制,取得劃拔土地使用權只能用于:國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。按照《城市房地產管理法》的規(guī)定,以劃拔方式取得的土地使用權在轉讓時,必須按國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批,有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由轉讓方和受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù),并按照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金,沒有辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納出讓金的,為非法轉讓土地使用權。對于集體所有的土地,一般是不能轉讓的,但是,《土地管理法》第63條規(guī)定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)建設,但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！笨梢?符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產、兼并等情形轉讓農民集體所有的土地使用權是合法的,否則,便是非法轉讓土地使用權。根據對上述合法轉讓土地使用權的分析,不難得出,下列情形都是非法轉讓、倒賣土地使用權行為的表現(xiàn)形式(1)沒有持有國有土地使用權證或依法批準的使用土地的文件轉讓國有土地使用權的;(2)沒有簽訂書面轉讓合同轉讓土地使用權的;(3)沒有按照土地使用權出讓合同支付出讓金而轉讓土地使用權的;(4)沒有取得土地使用權證書轉讓土地使用權的;(5)沒有按照出讓合同約定進行必要的投資開發(fā);(6)以串通投標、不正當競買等方式取得土地使用權后出讓土地使用權的;(7)不轉讓地上建筑物、其他附屬物的所有權而轉讓土地使用權的;(8)轉讓縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權的;(9)轉讓司法機關和行政機關裁定、決定或者以其他形式限制土地使用權轉讓的;(10)轉讓有爭議的土地使用權;(11)未經抵押權人書面同意,轉讓設定抵押權的土地使用權;(12)未經其他共有人書面同意,轉讓共有的土地使用權;(13)土地使用權轉讓合同違背土地使用權出讓合同對土地使用權范圍和內容的規(guī)定,也就是說轉讓合同對土地使用權的規(guī)定超出出讓合同的規(guī)定范圍;(14)沒有向縣級以上地方人民政府申請土地使用權變更登記轉讓土地使用權的;(15)向縣級以上地方人民政府申請土地使用權變更登記,沒有經核實轉讓土地使用權的;(16)向縣級以上地方人民政府申請土地使用權變更登記,經核實可以轉讓土地使用權的,但同級人民政府沒有更換或更改土地使用權證書而轉讓土地使用權的;(17)以劃撥方式取得土地使用權,沒有經過法律規(guī)定的有批準權的部門批準,轉讓土地使用權的;(18)以劃撥方式取得土地使用權,在轉讓時雖經有批準權的人民政府批準,但轉讓方、受讓方沒有辦理土地使用權出讓手續(xù)并交納出讓金的;(19)除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產、兼并等情形轉讓農民集體所有的土地使用權外,其他任何轉讓的農民集體所有的土地使用權的;(20)其他有關土地使用權轉讓的法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉讓國有土地使用權的。四、非法轉讓和繼承土地使用權的限制(一)非法出租土地使用權土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權出租必須符合法定條件,否則就是非法出租土地使用權。根據《條例》規(guī)定,非法出租土地使用權的情形有兩種:一是未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地便出租土地使用權的;二是出租人和承租人沒有按照土地使用權出讓合同規(guī)定的目的使用土地使用權,而是改變出讓合同規(guī)定的土地使用用途。非法出租土地使用權與非法轉讓、倒賣土地使用權有著明顯的不同:非法轉讓、倒賣土地使用權是行為人非法將土地使用權讓與他人,其結果是土地使用權徹底轉移給他人,土地使用者與土地所有者在出讓、劃拔土地使用權合同中所確定的權利和義務,完整地轉移給新的土地使用權人;而非法出租土地使用權是指土地使用權人在保留自己對土地使用權最終支配的情況下,將土地使用權非法租賃給他人使用,其結果是承租人只是有限地使用土地,對土地使用權沒有處置權,土地使用的處置權仍然由原土地使用權人享有?？梢?非法轉讓、倒賣土地使用權是與非法出租土地使用權不同的。(二)抵押與土地使用權抵押土地使用權的抵押,是指抵押人以不轉移占有土地使用權的方式將土地使用權向抵押權人提供債務履行擔保,在債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的土地使用權折價、變賣或拍賣的價款優(yōu)先受償?！吨腥A人民共和國擔保法》第34條第(三)項、第(五)項規(guī)定:抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物,抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權,可以抵押?！稐l例》對土地使用權抵押作了一些規(guī)定:土地使用權抵押時,其地上建筑物,其他附著物隨之抵押;土地使用權抵押,抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同;抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定,處分抵押財產。非法抵押土地使用權則指對能夠用以抵押的土地使用權沒有依法進行抵押,或者將不能夠抵押的土地使用權抵押給他人。非法抵押土地使用權與非法轉讓、倒賣土地使用權的聯(lián)系在于:當抵押人不能履行債務時,抵押權人有權依法將抵押的土地使用權折價、變賣或拍賣,此時實質上等同于土地使用權的非法轉讓;不同之處在于:土地使用權的抵押只是作為履行債務擔保的一種方式,土地使用權仍由土地使用者支配,當土地使用權履行債務后,土地使用權抵押消失,權屬又恢復原狀。這顯然與將土地使用權非法完全轉讓、交與他人的非法轉讓、倒賣土地使用權的行為不同。(三)投資、入股、權益型非法以土地使用權入股、投資,是在保留對土地使用權支配的情況下,非法將土地使用權入股、投資,并從中享受利益分配。這種投資、入股的土地使用權一般折抵股份、投資比例,作為個人將來在分配盈余和利潤時的根據,行為人并不喪失原有的土地使用權。而非法轉讓、倒賣土地使用權則是一次性將土地使用權讓與他人,并一次性收取土地使用權轉讓費,此后便不再與原土地使用權有任何聯(lián)系?？梢?將土地使用權入股、投資并不是真正的轉讓土地使用權,二者有著質的不同。五、企業(yè)、事業(yè)單位本罪的主體是一般主體,包括自然人主體和單位主體。作為本罪主體的自然人,必須是年滿16周歲,具有刑事責任能力的自然人,本罪的單位主體是指公司、企業(yè)、事業(yè)單位、機關、團體。根據1999年6月18日最高人民法院《關于審理單位犯罪案件具體應用法律有關問題的解釋》(下稱《解釋》)第1條的規(guī)定,其中的“公司、企業(yè)、事業(yè)單位”,既包括國有集體所有的公司、企業(yè)、事業(yè)單位,也包括依法設立的合資經營、合作經營企業(yè)和具有法人資格的獨資、私營等公司、企業(yè)、事業(yè)單位。另外根據《解釋》第2條和第3條的規(guī)定,不以單位犯罪而以自然人犯罪論處的情形有:個人為進行違反犯罪活動而設立的公司、企業(yè)、事業(yè)單位實施非法轉讓、倒賣土地使用權犯罪的;公司、企業(yè)、事業(yè)單位設立后,以實施非法轉讓、倒賣土地使用權犯罪為主要活動的;盜用單位名義實施非法轉讓、倒賣土地使用權犯罪,違法所得由實施非法轉讓、倒賣土地使用權犯罪的個人私分的。作為本罪的犯罪主體,從司法實踐的有關情況來看,主要有以下幾類:1.以出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人。2.以劃拔方式取得國有土地使用權的單位和個人。3.通過不正當手段取得出讓和劃拔國有土地使用權的單位和個人。4.以轉讓方式取得國有土地使用權的單位和個人。5.以非法轉讓或倒賣方式取得國有土地使用權的單位和個人。6.以出讓、轉讓或者出租方式取得農民集體土地使用權用于農業(yè)建設的單位和個人。7.以出讓、轉讓或者出租方式取得農民集體所有的土地使用權用于非農業(yè)建設的單位和個人。8.其他沒有土地使用權而從事土地使用權非法交易或者雖然有土地使用權卻不依法進行轉讓的單位和個人。六、“陰謀嚴重”和“陰謀特別嚴重”(一)犯罪論處的原則情節(jié)嚴重是非法轉讓、倒賣土地使用權罪的構成要件,即非法轉讓、倒賣土地使用權只有達到情節(jié)嚴重的地步,才能以犯罪論處。何謂“情節(jié)嚴重”,根據2000年6月6日最高人民法院《關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》的有關規(guī)定,具有下列情形之一的,屬于非法轉讓、倒賣土地使用權的“情節(jié)嚴重”:(二)關于事件特別嚴重所謂“情節(jié)特別嚴重”,是指具有下列情形之一的:七、非法轉讓和買賣土地使用權罪和其他土地犯罪的限制(一)違反土地管理法規(guī),濫用職權,非法占用土地非法批準征用、占用土地罪是指國家機關工作人員徇私舞弊,違反土地管理法規(guī),濫用職權,非法批準征用、占用土地,情節(jié)嚴重的行為。二者的共同之處是:都違反了土地管理法規(guī);侵犯的對象都是土地;都是涉及土地資源的犯罪。它們之間的區(qū)別在于:1.土地使用權轉讓的管理制度非法轉讓、倒賣土地使用權罪侵犯的客體是國家對土地使用權轉讓的管理制度,屬于破壞社會主義市場經濟秩序的犯罪;非法批準征用、占用土地罪侵犯的客體是國家職務的廉潔性,屬于瀆職的犯罪。2.非法轉讓、主非法轉讓、倒賣土地使用權罪在客觀方面表現(xiàn)為違反土地管理法規(guī),非法轉讓、倒賣土地使用權,情節(jié)嚴重的行為;非法批準征用、占用土地罪在客觀方面表現(xiàn)為違反土地管理法規(guī),濫用職權,非法批準征用、占用土地,情節(jié)嚴重的行為。3.不同的主題非法轉讓、倒賣土地使用權罪的主體是一般主體,包括自然人和單位;非法批準征用、占用土地罪的主體是特殊主體,只能由國家機關工作人員構成。4.不同的犯罪目的非法轉讓、倒賣土地使用權罪的犯罪目的是為了牟取非法利益;非法批準征用、占用土地罪則沒有此要求。(二)國有土地使用權濫用,濫用職權非法履行行為具有依非法低價出讓國有土地使用權罪是指國家機關工作人員徇私舞弊,違反土地管理法規(guī),濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權,情節(jié)嚴重的行為。二者有許多相似之處:都違反土地管理法規(guī);犯罪對象都包括國有土地使用權;都要求情節(jié)嚴重才能構成犯罪。非法轉讓、倒賣土地使用權罪與非法低價出讓國有土地使用權罪的區(qū)別是:1.土地使用權轉讓的管理制度非法轉讓、倒賣土地使用權罪侵犯的客體是國家對土地使用權轉讓的管理制度,屬于破壞社會主義市場秩序的犯罪;非法低價出讓國有土地使用權罪侵犯的客體是國家職務的廉法性,屬于瀆職的犯罪。2.非法轉讓、主土地使用權不適宜非法轉讓、倒賣土地使用權罪在客觀方面表現(xiàn)為違反土地管理法規(guī),非法轉讓、倒賣土地使用權,情節(jié)嚴重的行為;非法低價出讓國有土地使用權罪在客觀方面表現(xiàn)為徇私舞弊,違反土地管理法規(guī),濫用職權,非法低價出讓國有土地使用權,情節(jié)嚴重的行為。3.不同的主題非法轉讓、倒賣土地使用權罪的主體是一般主體,包括自然人和單位;非法低價出讓國有土地使用權罪的主體是特殊主體,僅指國家機關工作人員。4.不同的主觀要求非法轉讓、倒賣土地使用權罪在主觀方面要求具有牟取非法利益的目的;非法低價出讓國有土地使用權罪在主觀方面沒有這一要求。(三)土地資源方面非法占用耕地罪是指違反土地管理法規(guī),非法占用耕地改作他用,數量較大,造成耕地大量毀壞的行為。二者之間有著某些共同點:都違反土地管理法規(guī);都是有關土地資源方面的犯罪;都可以針對耕地。非法轉讓倒賣土地使用權罪與非法占用耕地罪的區(qū)別在于:1.土地使用權轉讓的管理制度非法轉讓倒賣土地使用權罪侵犯的客體是國家對土地使用權轉讓的管理制度,屬