衡達地標商業(yè)策劃方案

2014商業(yè)地產(chǎn)策劃方案尋找屬于城市的中心，讓中心為我們贏得財富！

中心=財富

城市，我們生活的大社區(qū)

在這個社區(qū)的中央生活意味著。。。。。。

選中，可以快速引用模版格式目錄CONTENTS第一部分：商業(yè)地產(chǎn)的行銷和招商第二部分：項目定位——找出市場的空白點第三部分：項目SWOT分析——趨利避害、尋求契機第四部分：營銷推廣策略——創(chuàng)造并滿足投資者的欲望第五部分：各樓層招商大致規(guī)劃

隨著【衡達地標】項目工程的順利進行，住宅的銷售進入尾聲。商業(yè)地產(chǎn)的行銷和招商開始進入了實際的操作階段。

【衡達地標】的行銷和招商工作，我有以下兩點考慮：

一、基以品牌主力店、大賣場整體租賃，而后再分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪帶租賃合同出售。此種方式有以下幾個問題需要探討：

1、品牌主力店、大賣場的向外擴展，都有周密的計劃安排。位于西工的【衡達地標】是否在品牌主力店、大賣場的向外擴展的計劃區(qū)域和計劃時間之中；【衡達地標】的面積、地理位置、商場規(guī)劃等要素是否符合品牌主力店、大賣場的要求。這些是【衡達地標】招商成功的關(guān)鍵點。

2、品牌主力店、大賣場整體租賃的租金是否符合支撐公司對銷售價格和銷售率的預(yù)期；品牌主力店、大賣場整體租賃的租金水平一般都較低，按照商業(yè)地產(chǎn)投資回報率一般在8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高的銷售價格和較高的銷售率，公司的整體收益就會受到較大的影響。

3、當(dāng)然，品牌主力店、大賣場由于租期較長，品牌效應(yīng)明顯，對銷售率和銷售價格也有一定的提升作用。第一部分：商業(yè)地產(chǎn)的行銷和招商

二、基以主題概念大型購物金融廣場，整個商場分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪，采取一定回報率，一定時間段的返租或不返租的形式銷售商鋪。此種方式有以下幾個問題需要探討：

1、主題概念的大型購物金融廣場的市場定位甚為關(guān)鍵。定位的準確，關(guān)系到商場的銷售率和銷售價格。

2、

主題概念的大型購物金融廣場也需要物業(yè)性質(zhì)的商場管理公司進行管理。商場管理公司由誰為主體組建，關(guān)系到商場后續(xù)的經(jīng)營的好壞。

3、

主題概念的大型購物金融廣場需要銷售和招商齊頭并進，需要行之有效、嚴謹?shù)氖袌鰻I銷方案及強有力的執(zhí)行力來保證銷售。

4、

主題概念的大型購物金融廣場如果市場操作良好，能實現(xiàn)較好的銷售率及較理想的銷售價格，公司的整體收益也較理想?！竞膺_地標】的行銷和招商工作就以上兩點來開展和實施。第一部分品牌主力店、大賣場的招商一、目標客戶1、家電類全國品牌連鎖店A)

蘇寧電器連鎖集團b)國美電器連鎖集團2、IT類全國品牌連鎖店A)

賽博數(shù)碼廣場3、大賣場類品牌連鎖店A)家樂福b)丹尼斯c)大張量販4、金融類或者服務(wù)行業(yè)A)銀行b)移動聯(lián)通等大型營業(yè)廳

本項目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,提高銷售率和銷售價格根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。（一）以租代售。（主要是針對經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻）

以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。

以租代售這種方式降低了置業(yè)者門檻，縮短了銷售周期，有利于打開市場形成人氣，帶動以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于開發(fā)商資金快速全面的回籠。二本項目商鋪的銷售方案

（二）直接銷售。（主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮）

我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：

1.

一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；

2.

分期付款(簽訂合同時先付總房款的40%,房屋封頂時再付40%,交房時最后付20%);

3.

按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。

這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；但提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。

因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對此我對這一銷售方案的可行性進行了相關(guān)分析。二本項目商鋪的銷售方案

（三）投資回報分析。

無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報。衡達地標是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。還要向投資者灌輸其投資理念。比如目前購買了一套商鋪，在10年左右的時間利用租金就可以收回購房成本，并且擁有了一套相比之前更為值錢商鋪，利益翻倍。（四）、具體的招商方式

不管是以租代售還是為投資戶進行招商，都必須積極的吸引經(jīng)營戶進駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位，因此建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下：1、推出品牌商家進駐優(yōu)惠策略

品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的品牌商家，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的銷售與招租；2、“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃

針對目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進行認購并成交者，開發(fā)商將按所規(guī)定的標準獎勵給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價的1%作為優(yōu)惠獎勵，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式。3、針對目標客戶采用DM策略

對于目標客戶,可以通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。

（五）營銷推廣策略

根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。

A、推廣主題

基于前面的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：

1、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動大型購物廣場的長遠發(fā)展，從而使購買本項目的消費者對于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心；

2、本項目位于西工區(qū)車站的中心地帶——東西貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展大型購物廣場行業(yè)極具潛力；

3、項目獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點，我們的“有”——未來的商業(yè)中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價和租價；我們的“奇”——商鋪和家居為一體。

1、主題廣告語：

建議以“建造美麗家園——衡達地標高檔品牌購物廣場”為主題，進行廣告訴求；

2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)

建議本項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，因此可以在面向路的樓上懸掛條幅，并在等客流量較多的地方設(shè)立導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場包裝

1）

條幅：

條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。

例如：

“投資有眼光，衡達地標最合適”

“衡達地標，您投資的財源路”

2）道旗：

為營造整體現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，建議在路上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容可以為：

“資本.運作.財富.擴張”

“今日寸金買土，明日寸土寸金項目形象包裝第二部分項目定位——找出市場的空白點衡達地標——項目概況

衡達地標由洛陽地久集團開發(fā)，洛陽衡達置業(yè)有限公司投資興建的集商務(wù)、投資、居住于一體的高端商務(wù)公寓，旨在打造西工區(qū)完美復(fù)合型地標建筑。

項目地處西工區(qū)繁榮商業(yè)區(qū)域，道南路和解放路交叉口（洛陽火車站西邊50米）。項目總占地面積10281㎡，規(guī)劃總建筑面積80000㎡，由4棟高層組成，從西到東為1號樓、2號樓、3號樓、4號樓。戶型從一室一廳的高檔公寓到舒適大氣三室兩廳，面積從30㎡-130㎡。

項目的東西兩側(cè)為小區(qū)的大門，地下兩層分別為停車場和生活超市，1-3層為高檔的大型購物廣場，4-29層為商住兩用的住宅。小區(qū)市政暖氣、煤氣、電視、寬帶等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，綠化率達到將近30%，項目南邊是一個約4000平米的休閑廣場，為業(yè)主提供休閑場所。

衡達地標衡達地標由洛陽地久集團開發(fā)，洛陽衡達置業(yè)有限公司投資興建。地久集團是具有國家二級開發(fā)資質(zhì)，曾開發(fā)過的項目有：濱河新村、奧陽康城、富地國際、城尚城、山水富地、藍波灣等在洛陽有口皆碑的項目，涵蓋了住宅、寫字樓、商業(yè)等，地久集團擁有十分豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。地久集團以其專業(yè)的眼光和豐富的經(jīng)驗，為你量身打造了一個宜商宜住宜投資的優(yōu)秀地產(chǎn)項目，衡達地標將成為一個西工區(qū)的一個地標性建筑一、項目名稱：衡達地標二、項目規(guī)模：商鋪面積共計16986.2平方米三、項目地理位置：洛陽火車站西邊50米四、開發(fā)商：衡達地產(chǎn)認知商業(yè)地產(chǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的不同在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)運營模式，必須進行商業(yè)評估和布局規(guī)劃。二、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說是利潤與風(fēng)險并存。商業(yè)地產(chǎn)是典型的“三高”物業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險、高回報的特點。三、商業(yè)項目輻射范圍內(nèi)的消費群體的消費能力是商業(yè)地產(chǎn)的命脈所在。四、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積要有足夠的消費力作為支撐。小結(jié)：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必須遵循經(jīng)營為重、招商先行的原則。市場營運部門的建立與功能發(fā)揮對商業(yè)地產(chǎn)來說是及其重要的。商業(yè)地產(chǎn)項目定位細分商業(yè)地產(chǎn)項目定位是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商業(yè)地產(chǎn)定位是一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作的靈魂。商業(yè)地產(chǎn)項目定位包括消費市場定位、經(jīng)營特色定位與經(jīng)營規(guī)模定位。

消費市場定位對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，開發(fā)產(chǎn)品至少要面對三種客戶：一是投資者，開發(fā)商需要通過銷售來贏利，而商鋪銷售離又不開投資者；二是經(jīng)營者，投資回報的實現(xiàn)要依賴經(jīng)營者；三是終端消費者，沒有消費者的購買，商鋪的利潤無從談起。因此終端消費者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否有著非常重要的意義。小結(jié)：對于衡達地標來說我們的終端消費者應(yīng)該主要定位為附近高檔小區(qū)住戶、車站流動人群、百貨樓商圈、王府井新都會等周邊近距離高檔商圈的消費者。經(jīng)營范圍定位商業(yè)地產(chǎn)項目要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走專業(yè)化經(jīng)營路線。綜合化的經(jīng)營定位與專業(yè)化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎他所處的經(jīng)營環(huán)境來定。經(jīng)營范圍定位的關(guān)鍵是要因地制宜的找到符合自身項目優(yōu)勢的經(jīng)營項目。小結(jié)：對于衡達地標來說由于我們的終端消費者已經(jīng)定位在周邊高檔住戶和高檔商圈的消費者之中，所以我們的經(jīng)營項目應(yīng)該主要定位在周邊樓盤住戶和消費者的生活配套項目上，如：大型超市（負一層）、銀行或者移動聯(lián)通營業(yè)廳（一層）、購物廣場（2-3層）等等。經(jīng)營規(guī)模定位并非商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，所以商業(yè)項目的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制約。制約商業(yè)地產(chǎn)項目的主要因素是經(jīng)營特色及消費群體。小結(jié)：近幾年，洛陽商業(yè)地產(chǎn)項目遍地開花分流了消費力。商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升，因此就經(jīng)營規(guī)模來說洛陽的商業(yè)地產(chǎn)并不是越大越好。只有項目定位準確、項目招商及優(yōu)秀營運管理才能夠脫穎而出。從事實出發(fā)，尋找定位的立足點……

中央生活區(qū)意味著可以得到什么？

等價交換：衡達地標位于西工區(qū)解放路與道南路交叉口，緊挨火車站，長途汽車站、西工區(qū)是洛陽的經(jīng)濟、文化、金融和商貿(mào)中心。因其優(yōu)越的地理位置使得其從出身時就向世人宣告其擁有高貴的血統(tǒng)。它作為總建筑面積近80000平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，內(nèi)部硬件配套設(shè)施齊全。占據(jù)西工區(qū)最佳商業(yè)位置而使得其身價倍增。周邊未來消費人群高達30余萬人。關(guān)于數(shù)據(jù)背后的思考：先天決定著后天血統(tǒng)影響日后的成長軌跡當(dāng)然不僅僅意味著等價交換意味著造就它的人必須用心呵護項目的財富內(nèi)部基因外部環(huán)境品牌知名度與忠誠度營運管理產(chǎn)品的魅力一流的營銷經(jīng)驗……城市發(fā)展提純交通提純環(huán)境提純市政提純項目的財富城市發(fā)展交通環(huán)境現(xiàn)代人對生活品質(zhì)要求越來越高，人們的消