房地產(chǎn)法律知識交流

一、土地使用權(quán)出讓合同相關(guān)問題

1.土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)：民事合同

2.土地出讓計劃未經(jīng)批準(zhǔn)，出讓合同效力：有效，不能以內(nèi)部報批未批準(zhǔn)為由主張無效，出讓人未按期交付土地的，受讓人可追究出讓方的違約責(zé)任，如確屬無法通過批準(zhǔn)的情形，則受讓人可解除合同，出讓方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題城市房地產(chǎn)管理法

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

1.未取得土地使用權(quán)證書，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為效力待定的合同：起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓合同有效。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題2、尚未完成開發(fā)投資總額的25％以上，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？不能以”尚未完成開發(fā)投資總額的25%以上“的，主張轉(zhuǎn)讓合同無效，只要平等自愿，滿足其他條件，合同亦有效，因為：25%的標(biāo)準(zhǔn)是物權(quán)發(fā)生變更的條件，不是合同有效的條件。不能以標(biāo)的物尚未達(dá)到條件主張合同無效（如簽訂蘇30、糧食收購合同），只要能在約定的時間內(nèi)達(dá)到即可。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題劃撥土地（國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

劃撥地轉(zhuǎn)讓合同（效力待定）：1、起訴前，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)土地使用權(quán)人辦理出讓手續(xù)的，為有效的轉(zhuǎn)讓合同；2、經(jīng)政府批準(zhǔn)，由轉(zhuǎn)讓合同的受讓方辦理出讓手續(xù)的，訂立的轉(zhuǎn)讓合同實為補(bǔ)償性質(zhì)（因原使用人喪失了土地使用權(quán)）的合同；3、經(jīng)政府批準(zhǔn)，直接劃撥給受讓方使用，亦為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。

原轉(zhuǎn)讓價條款是否適用?三、合作開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)問題共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險（不需共同經(jīng)營）1、雙方無資質(zhì)的合作開發(fā)合同效力（在合作開發(fā)期間，一方取得資質(zhì)的，合同有效）2、劃撥地的合作開發(fā)：政府批準(zhǔn)為出讓地，有效；不批準(zhǔn)，無效。3、名實不符的情形：1）只供土地，只享利潤、不擔(dān)風(fēng)險：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2）只投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收固定利潤：借款合同3）只供資金，不擔(dān)風(fēng)險，只要求房屋：房屋買賣合同4）只供資金，不擔(dān)風(fēng)險，只租賃或使用房屋：房屋租賃合同四、建設(shè)工程施工合同結(jié)算1、黑白合同的處理主要源于開發(fā)商最小投入的考慮招投標(biāo)備案合同-白（招投標(biāo)文件已備案，未簽招投標(biāo)合同，也視為白合同）。招投標(biāo)合同以外-黑改變了白合同的實質(zhì)性條款（如質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)），無效，為使招投標(biāo)合同更好履行，細(xì)化，有效。凡改變實質(zhì)性條款是否一律無效，否。如項目修改，規(guī)劃修改，工程量的擴(kuò)大縮小，進(jìn)行重新協(xié)商，有效。如無，原則上按白合同。四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算2、建設(shè)工程施工合同無效的工程款結(jié)算1）無資質(zhì)或超越資質(zhì)2）實際施工人借用資質(zhì)3）承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包（杜的觀點）處理：工程合格，參照合同（實質(zhì)上就是按照）工程不合格，修復(fù)合格，參照合同；修復(fù)不合格，損失按過錯承擔(dān)3、結(jié)算方式工程款約定不明，鑒定，據(jù)實結(jié)算約定按固定價結(jié)算，按約定約定據(jù)實結(jié)算的，按實際花費四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算4、發(fā)包人收到承包人結(jié)算報告，28天內(nèi)未做答復(fù)的，如何處理1）建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第16條第1款第（2）項規(guī)定、《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》第十四條、第十六條2）最高法院不認(rèn)同建設(shè)部的規(guī)定，除非當(dāng)事人有約定。a、最高法院《關(guān)于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》引用法律文件不包括部委規(guī)章。b、結(jié)算報告可能有水分。5、審計報告能否作為結(jié)算依據(jù)1）審計報告對國有資金工程款結(jié)算上要慎重，不認(rèn)同將審計報告做依據(jù)，除非當(dāng)事人約定2）未約定審計報告，也未約定其他方式，需委托鑒定。四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算逾期付款利息應(yīng)付款時間的確定約定付款期限的，按約定的付款日未約定和約定不明，工程實際交付的：工程交付日未約定和約定不明的，工程未交付：提供結(jié)算文件未約定和約定不明的，工程未交付，工程價款也未結(jié)算的：按起訴日 1、竣工驗收合格以何為標(biāo)志案例：某住宅小區(qū)交付，買受人甲在現(xiàn)場要求開發(fā)商出示竣工驗收備案證明。開發(fā)商解釋：本小區(qū)已經(jīng)通過竣工驗收，竣工文件已經(jīng)報政府建設(shè)部門備案，備案證明尚在辦理過程中。買受人甲認(rèn)為，沒有取得備案證明，就不能證明竣工驗收合格，本小區(qū)就不具備交付的條件。開發(fā)商必須在取得竣工驗收備案證明后，再通知我來收房，延誤的期間，由開發(fā)商承擔(dān)延遲交付的違約責(zé)任。 買受人甲的觀點是否正確？五、房屋交付中的相關(guān)問題

２、《竣工驗收備案表》不是驗收合格的標(biāo)志《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

政府以備案表作為竣工驗收合格的標(biāo)志，是變相設(shè)立行政許可。政府對建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督體現(xiàn)在日常監(jiān)督、責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收，不予備案沒有法律依據(jù)。建設(shè)部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第十三條竣工驗收備案文件齊全，備案機(jī)關(guān)及其工作人員不辦理備案手續(xù)的，由有關(guān)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接責(zé)任人員給予行政處分。

五、房屋交付中的相關(guān)問題五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)行政主管部門對竣工驗收的監(jiān)督：

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條第二款建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。3、傳統(tǒng)的質(zhì)監(jiān)站驗收、政府發(fā)證，已被“四方驗收”所取代。《城市房地產(chǎn)法開發(fā)經(jīng)營管理條例》（1998.7.20）第17條二款房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（2000.1.30）第16條

建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。

……建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。五、房屋交付中的相關(guān)問題五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第六條備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。

第七條工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。

第八條備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。

第九條建設(shè)單位在工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)未辦理工程竣工驗收備案的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，處20萬元以上30萬元以下罰款。

第十條建設(shè)單位將備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，處工程合同價款2％以上4％以下罰款。

4、商品房買賣合同中應(yīng)避免約定以備案表為驗收合格證明深圳市官版合同第十條[交付的文件]出賣人應(yīng)在本房地產(chǎn)交付時向買受人提供有關(guān)本房地產(chǎn)的下列文件：（一）深圳市地籍測繪大隊出具的預(yù)售面積測繪報告和竣工面積測繪報告；

（二）《深圳市建設(shè)工程竣工驗收備案（回執(zhí)）》；（三）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》；（四）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》；（五）《收樓意見書》；（六）《業(yè)主臨時公約》；（七）前期物業(yè)管理企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備接管查驗清單；（八）

。上述文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

開發(fā)企業(yè)可以通過補(bǔ)充協(xié)議將（二）修改為“竣工驗收合格的證明文件”。五、房屋交付中的相關(guān)問題

1、交付通知的法律意義及風(fēng)險預(yù)防

案例：某甲起訴開發(fā)商稱，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求開發(fā)商交房并按合同承擔(dān)延遲交付360天的違約責(zé)任，即按延遲天數(shù)乘以每天總房款萬分之五，共計18萬余元。開發(fā)商抗辯稱該房屋為成批交付，早已統(tǒng)一發(fā)出交付通知，以郵政特快專遞方式，有郵局回執(zhí)為證。但法院認(rèn)為，從回執(zhí)上不能看出信件內(nèi)容，且簽收人并非本人，故不認(rèn)可開發(fā)商已經(jīng)書面通知某甲收房，判決支持原告訴請，要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交付違約責(zé)任。

教訓(xùn)：未從合同層面預(yù)防風(fēng)險；忽視個別客戶惡意違約的風(fēng)險，處理不及時；證據(jù)不力。五、房屋交付中的相關(guān)問題１）交付通知是不是必須的？Ａ.當(dāng)前法規(guī)與合同都將交付通知列為交付的必備條件商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)深圳市官方合同范本第9條出賣人向買受人交付前，應(yīng)發(fā)出《交付通知書》，《交付通知書》中應(yīng)注明實際交付的本房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積、交付辦理期限、交付手續(xù)辦理地點等。B.法院普遍認(rèn)為，交付通知是出賣人的法定與約定的義務(wù)。C.這種規(guī)定與約定是不正確的。