陽光時代廣場項目商業(yè)調(diào)研報告

本報告的邏輯思路晉江市商業(yè)租售情況分析消費者（經(jīng)營者）問卷調(diào)查分析專業(yè)人士訪談分析本案商業(yè)價值分析政府遠景規(guī)劃分析本案概括分析本案經(jīng)營現(xiàn)狀分析本案附近商業(yè)狀況本案項目商業(yè)現(xiàn)狀分析本案項目商業(yè)定價思考本案營銷手法淺析晉江市商業(yè)租售情況分析1消費者（經(jīng)營者）問卷調(diào)查分析2專業(yè)人士訪談分析3本案商業(yè)價值分析4項目周邊商業(yè)租金情況泉安中路商業(yè)圈中以塘岸街、東華路、泉安中路（陽光大劇院附近地段）租金較高，經(jīng)營檔次高；人流量主要集中在錦繡商業(yè)廣場、福隆商業(yè)廣場、新華街、迎賓路泉安中路（陽光大劇院附近地段）。而石鼓路、世紀大道、和平路北路租金相對低，經(jīng)營檔次一般；商業(yè)氛圍、人流一般，甚至差。商業(yè)中心地帶（人流較為集中區(qū)）街路規(guī)格單間面積租金情況（元/月/㎡）轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)種泉安中路（市標(biāo)-東華街）開間：2.5-420-60㎡50-120

良好以五金水暖、家居裝飾材料為主，輔以餐飲、家用電器進深：6-12以60-100為主高：2.8-4.5

泉安中路（東華街-石鼓路）開間：3-620-70㎡100-150

良好以五金、家用電器、餐飲為主進深：5-15高：3-4.2新華街（崇德路—東華路）開間：2-3.520-40㎡20-801-2萬良好以IT電信、手機、茶葉店為主，輔以服飾、餐飲、裝飾、廣告文印、便利店進深：5-12以40-50為主高：3-5.5

世紀大道（香榭花都）開間：3-625-220㎡30-50

一般以裝飾材料、墻紙、布藝、地板為主進深：8-15高：

5.6錦繡商業(yè)街開間：2.5-420-50㎡外街：100-2002萬良好外街以品牌服飾、鞋專營店為主，輔以眼鏡店；內(nèi)街以中、低檔服飾為主進深：6-10內(nèi)街：30-40一般高：3.5-4

福隆廣場一期商業(yè)街（福山路）開間：2-4.520-63㎡15-30

一般以茶葉店、廣告文印、美容美發(fā)等為主進深：8-10高：3-3.5塘岸街開間：3-6.530-65㎡120-300

良好以品牌服飾、鞋包為主，進深：8-10高：3-5.6旗牌街開間：2-3.520-60㎡80-120

良好以服飾、鞋包為主進深：8-10高：3-3.5福隆商業(yè)廣場（塘岸商業(yè)廣場內(nèi)街）開間：3-5.628-60㎡45-1002-20萬良好以餐飲、服飾為主，輔以便利店、美容及化妝品、佛具進深：6-15高：3-5.5福隆商業(yè)廣場（新街）開間：2-4.530-50㎡40-501-2.5萬偏差（空置、轉(zhuǎn)讓較多）以服裝飾品為主進深：8-12高：3-3.5東華路開間：2.5-420-45㎡140-150

良好以廣告文印、IT、服飾為主，輔以餐飲進深：6-10高：3-3.5泉安中路（項目）商業(yè)圈主要商業(yè)街情況陽光商業(yè)圈以陽光路為主要商業(yè)軸，向周邊輻射，租金呈向外圍遞減趨勢；受陽光路租金的影響周邊街道租金也被拉高，商圈整體租金價位較高；同時該商圈商業(yè)形態(tài)較為成熟、人流大，經(jīng)營檔次較高,如陽光路主要以品牌鞋服、金銀珠寶等經(jīng)營業(yè)態(tài)。項目周邊商業(yè)租金情況街路規(guī)格(m)單間面積(㎡)租金情況（元/月/㎡）轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營狀況經(jīng)營業(yè)種陽光路開間：3-525-40600-10004-10萬很好以品牌服飾為主，輔以鞋帽、餐飲、珠寶、茶行、精品等進深：8-10高：3-3.5江聲路南段開間：3—3.612-32400-5000-2萬良好以服裝、餐飲、美容、娛樂城為主，輔以金銀、醫(yī)藥、通訊。進深：3—12高：3.3江聲路北段開間：3.330-35400-500--良好服飾為主，輔為鞋帽、餐飲。進深：9高：2.8-3.5江聲路北段（尾端）開間：3.330-50100-120--一般服飾為主，輔為鞋帽、生活用品、餐飲，美容。進深：9高：2.8-3.5江聲路與江濱路中間街道開間：3.315-4070-80--一般服飾、餐飲為主，輔為鞋帽、生活用品、廣告、茶店。進深：6-9高：3.6湖光路開間：3.325-3070-80--良好鞋服商貿(mào)行為主，其他為餐飲、生活配套、IT等。進深：6-9高：4江濱路開間：2.8-3.330-38180-2007萬一般酒吧、服飾為主。其他為餐飲、茶店、美容等。進深：6-8高：3.6和平中路北段西面開間：3.950-6032-603-4萬一般物流、汽配為主，輔為五金。其他為便利店、餐飲等。進深：12.5高：4和平中路北段東面開間：3-520-4550-1201-3萬一般以大型餐飲店和休閑娛樂為主，輔以汽修汽配、煙酒茶業(yè)、五金水暖、便利雜貨等進深：5-8高：3-5和平中路南段開間：3—3.520-32100-1901-2萬一般以服裝、餐飲、雜貨、醫(yī)藥、茶葉為主，輔以通訊、美容。進深：6—7高：3.3陽光商業(yè)圈主要商業(yè)街情況從二手市場陽光商圈商鋪流通情況看，靠近陽光路繁華地段的售價一般在4-5萬/㎡左右；福隆廣場售價一般在3-4萬/㎡，內(nèi)街2-2.5萬/㎡；泉安中路售價一般2-4萬；區(qū)域地段面積售價（元萬）單價（元萬）備注福隆商圈塘岸街附近或伍氏特香包對面401403.5挑高用兩層福隆商業(yè)廣場3期或黨校路571602.8青陽大劇院對面錦繡街481202.5大劇院錦繡街451202.7大劇院附近27501.85內(nèi)街塘岸街一期新街廣場80.51582塘岸街1203502.9塘岸街附近40962.4塘岸街552284.2泉安中路帝豪酒店對面49122.52.5湖光西路實驗一3682.82.3湖光西路翠山苑3577.82.2敏月公園新華街682303.4泉安中路國貿(mào)25010004離市標(biāo)僅100米170012500.74一樓500，二樓1200項目周邊商業(yè)售價情況晉江目前主要在售的樓盤商業(yè)營銷推廣方式一般是以租待售的模式。而且外街租售情況較為理想，內(nèi)街租售情況較差，負一層或二樓商業(yè)出租、經(jīng)營較差。`(備注：其他在售項目商業(yè)尚未推廣)晉江在售樓盤商業(yè)分析區(qū)域項目面積售價租金水平經(jīng)營狀況備注市區(qū)中心中央公寓20-605-5.5100-200良好30間（安置）華爾街20-100460-150一般店面未推，安置店面4萬出售世紀大道世紀華庭21-1001.1-1.540-50一般香榭花都20-160一樓：均價1.7萬（1-2.2萬/㎡）二樓：4000-5000元/㎡50-70差目前區(qū)域人氣不足SM華泰120-1301-1.340-50一般早期5000元單價蘭峰30-4001萬30-50差以租待售本章小結(jié)陽光路附近商業(yè)的售價4-5萬/㎡,租金水平150-200元/㎡，租金回報率4.5-4.8%；福隆塘岸街商業(yè)的售價3-4萬/㎡,租金水平100-150元/㎡，租金回報率3.6%-4%；香榭花都商業(yè)的售價1.7萬/㎡,租金水平40-50元/㎡，租金回報率3.5%左右；SM項目商業(yè)的售價1-1.3萬/㎡,租金水平30-50元/㎡，租金回報率3.6%左右；晉江市商業(yè)租售情況分析1消費者（經(jīng)營者）問卷調(diào)查分析2專業(yè)人士訪談分析3本案商業(yè)價值分析4調(diào)研對象：商鋪個體戶、私企業(yè)主及高管等（具備一定經(jīng)濟消費能力）注：本次針對性問卷調(diào)研擬調(diào)研投放問卷200份，成功取得調(diào)研配合問卷112份，經(jīng)篩選、甄別其中有效問卷67份；消費者首選投資晉江萬達廣場，其次為陽光時代廣場商圈、SM商圈，福??；市區(qū)消費者目前常去的商圈為陽光路、其次為陽光時代廣場；購買商鋪，考慮的主要因素為地段、周邊商業(yè)氛圍；商鋪總價在250萬是晉江消費者的門檻；商鋪面積普遍接受度在30-50㎡；信息渠道主要通過親友介紹、報紙、戶外廣告為主；消費者購買“陽光時代廣場”商鋪，能接受的單價范圍是3-5萬；多數(shù)消費者認為目前陽光時代廣場商業(yè)經(jīng)營氛圍一般；本章小結(jié)晉江市商業(yè)租售情況分析1消費者（經(jīng)營者）問卷調(diào)查分析2專業(yè)人士訪談分析3本案商業(yè)價值分析4二手房營業(yè)老板黃老板認為：

陽光時代廣場剛開始面市的時候市場關(guān)注度較高，而開發(fā)商當(dāng)時沒有立即出售。但是現(xiàn)在市場上如萬達廣場同類產(chǎn)品較多，消費者可選擇面增多，關(guān)注陽光時代廣場項目的客群有所減少。

據(jù)了解目前該項目商家經(jīng)營情況一般，大商家經(jīng)營相對穩(wěn)定，而小商家經(jīng)營現(xiàn)狀不是很理想，這對客戶投資造成一定的影響。專業(yè)投資客陳老板認為：

陽光時代廣場項目經(jīng)營情況一般，租金水平不高，升值潛力緩慢，投資回報周期較長。如果要投資首選升值潛力大（晉江萬達）、價格低的產(chǎn)品。較多在廈門、福州投資；廈門、福州的店面，總價100-200萬，每個月都有1萬多的收入，投資回報高，周期短。如果陽光時代廣場項目租金水平提升，能保證較高的投資回報率，我會考慮投資！中央公寓置業(yè)顧問認為：雖然陽光時代廣場已經(jīng)成功招商入駐，并有專門的經(jīng)營公司管理，但是經(jīng)營情況并不理想。白天人流較少，晚上休閑娛樂、特色餐飲定點消費情況相對較好。中央公寓店面都是安置的，據(jù)了解二手較好店面最高出售單價約5萬/㎡，而陽光時代廣場目前的商業(yè)氛圍、人氣相對一般，價格難以超越本項目。

從典型客群的訪談中，普遍認為陽光時代廣場項目商業(yè)氛圍一般，商家經(jīng)營情況不穩(wěn)定，車流大于人流，沿街主力店未發(fā)揮其價值，內(nèi)街經(jīng)營難度較大，價格定位過高于市場周邊水平，市場接受度低，后期銷售將遇到較大風(fēng)險！晉江資深置業(yè)顧問專業(yè)人士訪談分析3本案商業(yè)價值分析4晉江市商業(yè)租售情況分析1消費者（經(jīng)營者）問卷調(diào)查分析2晉江市城市商業(yè)發(fā)展旨在建設(shè)一正、兩副、兩商務(wù)、九區(qū)域商業(yè)中心體系。一正：即城區(qū)商業(yè)正中心，包括由陽光路連接的福隆商業(yè)廣場、湖光西路連接寶龍酒店及東華街、棋牌街和陽光時代廣場。規(guī)劃原則：依托青陽街道濃厚的商業(yè)氛圍和豐富的商業(yè)資源，以“提升檔次，完善功能，協(xié)調(diào)配套，突出形象”為主線，做精做美做全市級商業(yè)正中心。針對市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不健全、檔次偏低、中心不明顯的特點，結(jié)合福隆商業(yè)廣場建設(shè)進程有步驟地豐富零售業(yè)態(tài)，配套陽光時代廣場中高檔百貨店的發(fā)展，提高整體檔次，完善基礎(chǔ)設(shè)施，將以福隆商業(yè)廣場、陽光時代廣場為主的商業(yè)正中心打造成為輻射晉江市內(nèi)外消費群的市級商業(yè)名片。規(guī)劃要在現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點的基礎(chǔ)上繼續(xù)引進主力百貨、文化用品專業(yè)店、特色餐飲，提升專賣店、專業(yè)店檔次，形成以中高檔大型百貨、大賣場和大型綜合超市為主力，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，多種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展、高標(biāo)準、高檔次的一站式商業(yè)中心。同時，針對目前商業(yè)設(shè)施不健全的問題，在商業(yè)中心周邊適當(dāng)添設(shè)停車場、休息設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施，增強人文氛圍，提升商業(yè)中心品味。規(guī)劃布局：結(jié)合由東華商業(yè)街、塘岸商業(yè)街和泉安中路商業(yè)街圍繞的福隆商業(yè)廣場，圍繞陽光時代廣場的系列大型百貨、超市等商業(yè)設(shè)施以及連接兩大廣場的陽光路，形成啞鈴式的“兩心”結(jié)構(gòu)框架。福隆商業(yè)廣場要在現(xiàn)有新華都超市、蘇寧電器、鞋服專賣店等大型網(wǎng)點的支持下，提升經(jīng)營檔次，結(jié)合東華商業(yè)街、塘岸商業(yè)街和泉安中路商業(yè)街的發(fā)展，適當(dāng)引進高檔專業(yè)店、精品店、大型書店、餐飲店；陽光時代廣場要緊密結(jié)合萊雅百貨、捷龍購物廣場、陽光百貨等大型商業(yè)網(wǎng)點檔次的提升以及江濱路美食休閑一條街的開發(fā)建設(shè)，吸引人氣、提升地氣、凝聚商氣；同時，要積極開拓連接兩大廣場的連接線，充分發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)街和規(guī)劃商業(yè)街的服務(wù)功能，強化溝通、凸顯人文，形成多業(yè)態(tài)、多業(yè)種協(xié)調(diào)發(fā)展、錯落有致的“兩心、多街”空間布局。規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃期營業(yè)面積：2012年20~25萬平方米，2020年30~35萬平方米。輻射人口與商圈：核心商圈約50~80萬人，外圍商圈120~160萬人。鼓勵設(shè)置：高檔百貨店、特色專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、文化娛樂設(shè)施。適度設(shè)置：大型百貨商店、便利店、自動售貨機。限制設(shè)置：大型綜合超市、倉儲商店、菜市場、集貿(mào)市場、專業(yè)市場。項目位于晉江市商業(yè)規(guī)劃正中心，承擔(dān)著輻射晉江市內(nèi)外消費群的市級商業(yè)，未來將積極開拓連接“福隆商業(yè)廣場”、“陽光時代廣場”兩大廣場連接線，形成以陽光路為中心的啞鈴式的“兩心”結(jié)構(gòu)框架。政府遠景規(guī)劃分析規(guī)劃情況整個廣場總共分為7棟建筑，分別為A#、B#、C#、D#、E#、F#、G#樓，地上一層樓和樓之間的間距形成步行街道，并在部分步行街中間設(shè)有休閑小屋，露天茶鋪，地上二、三層則建設(shè)天橋來連接各樓棟。是泉州地區(qū)首家專業(yè)以MALL形態(tài)打造的復(fù)合型商業(yè)航母。陽光時代廣場位于晉江晉江和平中段（陽光廣場對面），整個項目建筑面積16萬平方米，其中商業(yè)面積11萬平方米，規(guī)劃有兩大商城及商業(yè)步行街。本案概括分析A棟陽光時代廣場A棟樓底下四層為萊雅百貨商場，五層以上為出租辦公物業(yè)。萊雅百貨目前經(jīng)營較冷清，除節(jié)假日以外商場內(nèi)白天幾乎沒人到訪，夜間8點左右商場內(nèi)總逗留客流不足100人。雖商場內(nèi)長期有促銷、免費端送茶水等活動，但起效并不顯著。G棟陽光時代廣場G棟建筑底下三層為捷龍購物廣場，四層為KK金量販式KTV。捷龍購物廣場為商場內(nèi)客群吸附能力最強的業(yè)態(tài)，主要以周邊居住與務(wù)工的人員為主。但隨著大潤發(fā)的開張營業(yè)，將面臨著部分客源截留的競爭壓力。本案經(jīng)營現(xiàn)狀分析一層：前半段是中高檔端服飾店鋪，是商場內(nèi)服飾經(jīng)營情況最好的地段，中間部分店鋪以停止?fàn)I業(yè)，面積約占本層30％。后半段非品牌服飾經(jīng)營則較為慘淡，基本為保本經(jīng)營。二層：共有3家商店，包括魚莊、幼兒園與高檔女裝店。魚莊生意良好，服飾店則屬虧本經(jīng)營，店主有撤柜意向。三層：整層由健身會所和幼兒園所使用，健身會所經(jīng)營情況良好目前每日的固定客戶在100左右，預(yù)計隨著氣溫升高，客流也將逐步增長。B棟物業(yè)由于其位置良好，商業(yè)經(jīng)營情況在整體商場內(nèi)屬于最好樓棟；其中魚莊與健身會所已成為帶動商場客流主力業(yè)態(tài)中的兩個商鋪。B棟本案經(jīng)營現(xiàn)狀分析C棟一層：由于側(cè)面沿街，商業(yè)店鋪為步行內(nèi)街較前部分，所以商業(yè)街鋪全部在營業(yè)中，經(jīng)營情況屬中上水平。其中屈臣氏銷售良好，業(yè)績今年逐步提升，為帶動商場客流起到較大作用。二層：經(jīng)營情況極為不理想，除3家餐飲能繼續(xù)經(jīng)營，其余皆已關(guān)閉，面積約占本層47％。其中鹿港小鎮(zhèn)經(jīng)營情況屬一般情況，味千拉面與斗牛士牛排生意較差。三層：由電影院與1801酒店兩部分組成，電影院門票較便宜，效果略好于大劇院，但規(guī)模小，經(jīng)營狀況一般。1801酒吧生意良好，是吸引客流的一大主力業(yè)態(tài)，但由于其消費的特殊性，并無法帶動商場商業(yè)。C棟物業(yè)一面沿街，一面與B棟物業(yè)相望，屬于較好位置，但由于二層逐步被餐飲占據(jù)，服飾類店鋪逐漸減少，難以吸引人流，導(dǎo)致二樓服飾店全部關(guān)閉。主要客流帶動業(yè)態(tài)包括：電影院、1801、屈臣氏。本案經(jīng)營