寧波寫字樓辦公市場分析實施報告

..寫字樓辦公市場分析報告市概況一、市自然地理簡稱"甬"，位于我國東海之濱，大陸海岸線中段，長江三角洲南翼，東有群島為天然屏障，北瀕灣，西接市，南臨三門灣，并與的三門、天臺相連，是我國東南沿海重要的港口城市和長江三角洲南翼經(jīng)濟中心。是省八大水系之一，河流有余江、奉化江、甬江，余江發(fā)源于上虞縣梁湖；奉化江發(fā)源于奉化市斑竹。余江、奉化江在市區(qū)"三江口"集合成甬江，流向東北經(jīng)招寶山入海。整個甬江流域，因雨量充分，水資源豐富。二、市行政區(qū)劃和人口轄海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)，XX、象山兩個縣，慈溪、余、奉化三個縣級市。全市總面積9365平方公里，人口549.07萬人，其中市區(qū)面積2560平方公里，人口206.91萬人。三、氣候環(huán)境屬亞熱帶季風氣候，溫和濕潤，四季清楚，年平均氣溫16.2℃，平均氣溫以七月份為最高，達28.8℃，一月份最低，為4.2℃。全年無霜期一般為230天至240天，年平均降水量為1300毫米四、市綜合實力

是中國進一步對外開放的副省級方案單列市、具有制定地方性法規(guī)權力的"較大的市〞，是全國歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市、環(huán)保模城市和國家園林城市。綜合實力在全國地級以上城市中居20位。五、市居民收入2004年1—4月，市區(qū)居民人均可支配收入為6000元，比去年同期增長18.2%。六、市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計2004年1-4月，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資274.80億元，同比增長60.8%。其中限額以上完成250.50億元，同比增長65.2%。在總計中，工業(yè)投資完成128.65億元，同比增長65.8%；房地產(chǎn)投資完成65.51億元，同比增長64.9%。七、港口開展及前景港得天獨厚的自然條件，使其迅猛開展。目前港口的通過能力和貨物吞吐量均已超過億噸。現(xiàn)有集裝箱班輪航線100條，月航班480班。全球排名前20位的航運公司均已登陸港。為客戶提供報關、查驗、金融、保險、船代、貨代等一條龍效勞。加快深水樞紐港和國際集裝箱干線港建立，適應國際貿(mào)易和遠洋集裝箱運輸開展的需要，港還將規(guī)劃建立多個超大型國際集裝箱碼頭，到2007年，根本建成國際一流的深水樞紐港和國際集裝箱遠洋干線港，構筑國際航運中心深水外港，成為省、市的物流龍頭，全面建成集裝箱、礦石、原油、煤炭、液體化工5大中轉基地和港口物流信息平臺；全港貨物吞吐量到達2億噸，力爭進入世界5大港口；全港集裝箱的吞吐量將到達500萬TEU以上，爭取進入世界港口前15位，國港口前4位。分析：目前市大局部寫字樓辦公場所是以貨代、貨運、船務、海運等公司。港口的持續(xù)開展可進一步帶動寫字樓辦公的供需。港已形成高速公路、鐵路、航空和江海聯(lián)運、水水中轉等全方位立體型的集疏運網(wǎng)絡，可促進其他行業(yè)的辦公需求。貳、市寫字樓概況一、市寫字樓分布、供給量分析寫字樓區(qū)域分布市其城區(qū)面積比起其他同類城市相對較小，因此寫字樓的分布也較為集中，大致概括其分布主要集中于兩區(qū)域和兩線。第一個集中區(qū)域為分布于天一廣場周邊的CBD區(qū)域，這一區(qū)域為的中央商務區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。周邊集中了像：華聯(lián)寫字樓、中農(nóng)信、中銀大廈、世貿(mào)中心、保險大廈等一系列高檔寫字樓，因其特殊的地段優(yōu)勢，這一區(qū)域也是各進駐公司租用寫字樓的首選之地。另一集中區(qū)域為三江口區(qū)域，三區(qū)沿江而劃，特殊的地理景觀位置，也使許多寫字樓沿江而立。另外市區(qū)的兩條交通大動脈也集中了一些辦公寫字樓。沿路有東海曙光、銀座等。沿百丈路的有：會展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。但隨著市政府提出的"東擴西拓，南居北工〞戰(zhàn)略思路的實施，的城區(qū)面積不斷擴大，局部小體量的適宜剛剛起步而又注重公司形象的中小企業(yè)辦公的寫字樓，在的各區(qū)都有所呈現(xiàn)。寫字樓供給量區(qū)域分布比較從寫字樓供給量來看，海曙區(qū)數(shù)量最多，供給量最大，江東區(qū)次之，江北區(qū)最少。2003年寫字樓交易情況〔圖示〕二、近幾年寫字樓開展總述寫字樓開展里程簡述與住宅一路走高的開展脈絡不同，寫字樓市場有其自身的演繹軌跡，總體呈波浪狀態(tài)開展。２０世紀９０年代初期，寫字樓曾有過一段繁榮史，但到了９０年代后期，行情就一直陷入低谷。由于樓宇規(guī)模較小、形式單一，有的現(xiàn)在還在消化。同時，寫字樓市場的價格也與其他地市有所不同。有些與經(jīng)濟開展水平一樣的城市，寫字樓銷售的價格往往要高出住宅價格的３０％～４０％，但房地產(chǎn)市場上住宅價格卻時常高于辦公用房。這主要是由于以前寫字樓市場的不景氣，此類物業(yè)大多由"爛尾樓〞改建而來。

近幾年，隨著經(jīng)濟的迅速增長，城市面貌的日新月異，各行業(yè)對辦公物業(yè)的需求也在不斷增長，使當?shù)氐膶懽謽鞘袌鲋鸩缴郎?，大多存量寫字樓被消化殆盡。特別是２０００年后，經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)進入了高速開展時期，城市化建立進程不斷加快，高科技、金融、物流以及其他相關效勞性行業(yè)蓬勃開展，作為寫字樓主要消費層的民營企業(yè)也開展迅速，這些都為寫字樓的復與開展奠定了根底。企業(yè)辦公需求與寫字樓需求比照據(jù)統(tǒng)計，市企業(yè)注冊數(shù)量逐年上升，僅三資企業(yè)就已到達６０００家之多；世界５００強企業(yè)中已有２６家在設立分支機構。新的寫字樓工程卻供給缺乏，企業(yè)快速增長與寫字樓的匱乏形成了鮮明比照，致使供需失調(diào)。寫字樓開展前景

需求量的不斷高漲，用房單位對辦公要求的日益提高，極大刺激了寫字樓物業(yè)的急劇升溫。東海曙光高檔寫字樓推出半個月便告售罄……。據(jù)了解，目前市場上寫字樓的出租率普遍較高，像中銀大廈、中保大廈、都是滿租，而一些普通品質的寫字樓入住率也已到達８５％以上。

業(yè)人士指出，寫字樓市場的脈搏總是與城市經(jīng)濟的大動脈同步跳動的。從經(jīng)濟的開展態(tài)勢、經(jīng)濟開展構造及市場供需情況分析，寫字樓市場新一輪開展周期已經(jīng)啟動。隨著新生用房企業(yè)的不斷涌入，特別是未來灣大橋的建成及"長三角州〞經(jīng)濟一體化，加之住宅建立的相對舒緩，將給寫字樓市場帶來無限商機，寫字樓將是今后房地產(chǎn)業(yè)的亮點，高品質的５Ａ寫字樓更是樓市"新寵〞。三、市寫字樓銷售市場、租賃市場概況一、海曙區(qū)1、區(qū)域簡介海曙區(qū)地處市中心，東臨奉化江，北瀕余江，西南與鄞縣接壤。全區(qū)面積28.7平方公里，常住人口29.3萬，轄8個街道辦事處。海曙區(qū)系中共市委、市人民政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟文化中心。2、區(qū)域環(huán)境海曙區(qū)地處市最繁華的地段。新華聯(lián)商廈、長發(fā)商廈、城隍廟商城等全市規(guī)模最大的綜合商場，大苑、新園、華僑、金龍等涉外星級賓館幾乎都集中在區(qū)，一批諸如天一廣場、樂購超市、新一佳、農(nóng)工商、好又多、歐尚等一批大廣場、大超市和大賣場競相駐入。市主要金融機構及商檢、海關等部門也都設在海曙區(qū)。3、區(qū)域配套設施海曙區(qū)根底設施完善，交通便捷。轄區(qū)有鐵路客運站、汽車南站，距櫟社機場僅8公里，與港客運站僅一橋之隔，滬杭甬高速公路市區(qū)出入口設在海曙區(qū)，所有的市公交線路和出租汽車幾乎全由海曙輻射市區(qū)的四面八方。4、海曙區(qū)銷售、租賃工程概況海曙區(qū)寫字樓銷售市場根本資料案名都市仁和中心售樓處現(xiàn)場87329666區(qū)域海曙區(qū)藥行街開發(fā)商冠華置業(yè)代理商自售規(guī)劃設計省建筑設計研究院產(chǎn)品組成公寓、寫字樓戶數(shù)494戶交房日期2005年10月基地面積9700平方米建面73399公開日期2003年下半年容積率6.9綠化率19.1銷售率80%物業(yè)管理寫字樓3元/月公寓1.8元/月工程進度構造車位單價27萬〔估計〕產(chǎn)品形態(tài)建筑形態(tài)棟數(shù)總建面戶數(shù)樓層均價公寓1棟約4萬多m219233F1.1萬-1.3萬寫字樓1棟約3萬多m230229F1萬左右面積配比戶型公寓面積圍寫字樓面積圍客源3R150平方米寫字樓局部單元面積為80-100平方米，可自由組合分割大局部公司為自買自用〔貨代、貿(mào)易公司比例較大〕4R185平方米5R191平方米案名中央商座天一商務中心匯金大廈位置位于大沙路中部中路與開明街交匯處開明街與和義路穿插口之東南開發(fā)商恒江房地產(chǎn)開發(fā)外商獨資氏開發(fā)公司寧興房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品寫字樓寫字樓、公寓寫字樓代理商迪賽自售艾迪設計均價7600元1萬左右不對外公開銷售銷售率90%90%100%樓層9F26F9~16F為寫字樓29F總建面2萬m寫字樓5萬m25.8萬m2戶型面積圍：20~400m2主力面積：80~寫字樓可自由分割，主樓局部大都整層出售寫字樓可自由分割備注6部電梯、層高3.3米9部名牌垂直電梯、有VIP會所大堂挑高10米，6部進口名牌電梯客源60%業(yè)主自買自用〔主要是做外貿(mào)、貨代等〕40%為投資大局部業(yè)主自買自用〔主要是做外貿(mào)、貨代、物流等〕局部為投資開發(fā)商保存局部房源為自己辦公場所、其余大局部部關系戶夠買分析：海曙區(qū)集中了大局部高檔次的寫字樓，尤其以天一廣場周邊的CBD區(qū)域，這一區(qū)域為的中央商務區(qū)，也是高檔寫字樓的積聚地。近期，海曙區(qū)CBD幅員的寫字樓大都為在建期房，地段、環(huán)境、商務氣氛較好。海曙區(qū)的寫字樓不管從樓宇配套設施、區(qū)域環(huán)境，在建的寫字樓品質都較高〔高速電梯、VIP會所、游泳池、及休閑場所〕，代表了當前寫字樓辦公檔次。都市仁和中心自推出市場由于地理位置等因素價格一漲再漲，且銷售情況不錯〔現(xiàn)銷售率為80%〕，目前寫字樓均價在1萬左右。但從五一后客源明顯較少，大多客戶持觀望狀態(tài)。其主要賣點是緊鄰天一廣場。中央商座主要滿足了目前中小企業(yè)辦公市場需求，但是一層局部為菜市場，這在一定程度上影響該工程的辦公檔次。天一商務中心及其本身優(yōu)越的地理位置，再加上良好的配套設施〔如9臺名牌垂直電梯、VIP會所、超大恒溫的游泳池等〕形成了較高品質的樓盤。自開盤以來銷售非常不錯。但是從今年五一后，房地產(chǎn)相關政策的推出，在調(diào)研過程中了解到各售樓處銷售情況并不理想，大局部意向置業(yè)者持觀望狀態(tài)?！步谔煲簧虅罩行摹⒍际腥屎椭行?、中央商座樓盤中，來看房的客源并不多，和以前相比有較大差距〕商務樓宇的開發(fā)建立將進一步拓展海曙區(qū)經(jīng)濟開展空間，增強經(jīng)濟開展的后勁和活力，同時，也進一步優(yōu)化提升海曙區(qū)功能和形象，推進海曙區(qū)"兩高""兩區(qū)"建立進程。海曙區(qū)寫字樓租賃市場物業(yè)名稱中農(nóng)國際商廈華聯(lián)大廈寫字樓世貿(mào)大樓位置中路東渡路東渡路總樓層36F25F18F出租率90%100%85%租金3.0元/平方米·天〔含物業(yè)管理費、空調(diào)費、電梯費〕水電費自理1.3-4元/平方米·天〔根據(jù)位置、樓層、裝修程度等不同定價〕1.54元/平方米·天(帶簡裝修)綜合效勞費3元/月、裙樓2.8元/月，公共設施費4.8元/年，水電自理，電梯、空調(diào)費用按建筑面積分攤物業(yè)容保安、保潔、設施修繕、會議室場所租賃商務中心、會議室租賃、設施修繕等效勞保安、保潔、商務〔主要為打字、復印〕、修繕等效勞面積一層分13戶，面積從30-150平方米一層約20余戶，面積大小不一60、70、80、100、120等平方米，房間挑高5米主要辦公客戶貨運、貨代、貿(mào)易等公司貨運、貨代、航運、化裝等公司網(wǎng)絡設計、裝飾、貿(mào)易、電腦等公司配套景觀電梯大堂設有咖啡廳、商業(yè)銀行ATM等、6部客梯1部貨梯5部電梯〔無中央空調(diào)〕備注裙樓1-7F屬華聯(lián)商廈并有銀河證券、工商銀行裙樓為銀泰百貨裙樓為頤高數(shù)碼廣場，物業(yè)名稱靈橋寫字樓世紀廣場人保大廈位置藥行街中路大來街總樓層22F28F25F出租率86%80%99%租金1.2元/平方米·天，綜合效勞費2.5元/月，公共設施費2.4元/年〔電梯、空調(diào)按建筑面積分攤，水電自理1.38元/平方米·天4.3元/平方米·天〔物業(yè)費、電梯、空調(diào)全含〕物業(yè)容商務中心、普通修繕效勞及保安保潔等容商務中心、普通修繕效勞及保安保潔等容24小時空調(diào)、熱水商務效勞、根本物業(yè)效勞等面積130等平方米主要面積為77.47、84.11平方米一層10戶，面積分別為23、30、45、70、100、110平方米主要辦公客戶廣告設計、廣告企劃、裝飾、貿(mào)易等公司客戶群比較雜亂〔裝飾、貿(mào)易等〕1-9F人保公司，貨代、貨運、航運等公司配套大堂設有商務中心設有咖啡廳、健身房等大堂設有商務中心4部三菱客梯、1部貨梯備注4部電梯、電梯旁有超薄傳媒電視等裙樓為商業(yè)網(wǎng)點19F-24F大的貨代公司大多集中在此，如馬士基等物業(yè)名稱大樓平安大廈銀河大廈位置中路路樓層22F18F17F出租率100%100%100%租金綜合效勞費2.53元/月，公共設施3.6元/年綜合效勞費2.75元/月、電梯費用分攤只整層出售〔每層20多個大小不一的房間物業(yè)容、保安、保結、修繕等容機票代理、保安保結、修繕等容保安等〔物業(yè)效勞不完善〕面積面積圍為60、60-150、150-300、300以上，主要為20多平方米主要辦公客戶律師事務所、貿(mào)易、進出口、信息產(chǎn)業(yè)貿(mào)易、紡織、籌劃等小規(guī)模公司旅游局、司法局等配套大堂設有機票代理電梯、中央空調(diào)備注裙樓為天一證券裙樓為建立銀行、雅戈爾專買等大堂比較混雜分析目前海曙區(qū)寫字樓租賃市場的出租率為85%以上〔華聯(lián)大廈寫字樓、大樓的出租率為100%〕，從以上數(shù)據(jù)反映海曙區(qū)寫字樓辦公租賃市場較好。目前海曙區(qū)有許多中小規(guī)模企業(yè)以個人名義在高層公寓樓辦公。一來因為海曙區(qū)寫字樓房源較緊，企業(yè)業(yè)主找不到適宜房源，二來海曙區(qū)寫字樓租價的不斷上漲，對于小規(guī)模企業(yè)來說高層公寓從各個方面來說是不錯的選擇。海曙區(qū)的地理位置〔特別是天一廣場周圍區(qū)域的CBD〕決定了海曙區(qū)寫字樓租賃市場是其它區(qū)域不可比較的。車位嚴重缺乏。物業(yè)管理不是很到位。二、江東區(qū)1、江東區(qū)簡介江東區(qū)位于城區(qū)東部，全區(qū)常住人口20.7萬人，總面積37.7平方公里。在市城市化過程中，江東區(qū)作為重點建立的城區(qū)，是城區(qū)向東連接經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)和大港——北侖港的紐帶。的科技工業(yè)園區(qū)以及該園區(qū)的專業(yè)分園——江東科技園區(qū)就坐落在江東區(qū)境。2、交通環(huán)境江東區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷。城區(qū)西南的櫟社國際機場，已開辟包括、澳門、泰國在的30多條國、地區(qū)及國際航線，每周始發(fā)航班170屢次；城區(qū)東面有30萬噸船可以候潮進出的北侖港，年吞吐量已突破100萬標箱，與100多個國家和地區(qū)開通了519條航線，每周班期200多班，設有集裝箱、煤、礦石、油碼頭；滬、杭、甬高速公路與沿海國道主干線在江東區(qū)交匯，2006年灣大通道建成后，距車程從3小時縮短為1.5小時；區(qū)域交通興旺，通過公、鐵主干道，與北侖港、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連。3、江東區(qū)銷售、租賃工程概況江東區(qū)寫字樓銷售市場根本資料案名波特曼中心售樓處現(xiàn)場87373188-1406區(qū)域彩虹北路開發(fā)商大榭開發(fā)區(qū)寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)代理商金百利效勞XX公司規(guī)劃設計波特蔓〔〕建筑設計股份產(chǎn)品組成公寓、寫字樓戶數(shù)866戶交房日期2006年1月基地面積22913平方米建面110568公開日期2004年2月容積率5.77綠化率16%工程進度構造物業(yè)管理波特曼物業(yè)管理管理費銷售率80%產(chǎn)品形態(tài)建筑形態(tài)棟數(shù)總建面戶數(shù)樓層均價公寓2棟5191569829F1.7萬-1.8萬寫字樓1棟2852416826F1.6萬左右面積寫字樓每層7戶，面積從99~289平方米不等，精裝修配套3.5米/秒的高速電梯,2000平方米覆頂車道大廳,光纖入戶，無限網(wǎng)絡，出入"一卡通〞，智能安防等根本資料案名新天地〔二期〕售樓處現(xiàn)場87923668區(qū)域江東世紀大道交界出處開發(fā)商新恒德置業(yè)代理商迪賽產(chǎn)品組成小高層、高層總戶數(shù)1077戶交房日期2006年下旬基地面積建面21㎡公開日期2004年7月容積率2.99綠化率銷售率51%物業(yè)管理費小高層1.1元高層公寓1.5元寫字樓2元工程進度構造車位單價未推出產(chǎn)品形態(tài)建筑形態(tài)棟數(shù)樓層面積圍均價公寓79F-5棟18F-2棟99.2—161.7㎡6500〔約〕寫字樓521F-2棟25F-2棟26F-1棟131.5㎡、171.8㎡7500〔約〕配套近3000㎡帶露天泳池的中庭花園；豪華雙會所。備注新天地〔二期〕寫字樓共分5棟，其中3棟未棟推出〔目前是世紀大道板塊乃至全最大規(guī)模的寫字樓群之一〕。從推出2棟寫字樓銷售情況來看是較為理想的，其中一棟只剩下一層，大多業(yè)主半層和整層購置。一層商鋪未推出。18F公寓銷售情況不是很好，特別131.5㎡戶型設計不是理想。案名東城·百匯華宏國際中心位置江東區(qū)百丈東路百丈東路與中興路附近開發(fā)商市江東東城房屋開發(fā)公司華宏集團置業(yè)產(chǎn)品住宅、商鋪、寫字樓寫字樓代理商瑞獅地產(chǎn)籌劃咨詢迪賽均價8100元左右8500左右〔估計〕銷售率剛開場銷售受大市場情況的影響，銷售情況不是很理想100%樓層寫字樓為15F19戶型戶型面積大局部在150平方米左右155平方米~2000多平方米可自由分割配套多種寬帶接入方式、緊貼寫字樓空中花園為商務洽談、休閑場所酒店級公共部位裝修標準、3部高速電梯和一部景觀電梯、全落地玻璃景觀窗備注寫字樓1-2F商鋪只租不售，單元空間分割自由大堂挑高13.8米，辦公3.7米層高分析：根據(jù)市場調(diào)查研究可把江東區(qū)寫字樓辦公市場重點區(qū)域劃分為：以百丈路為主軸的未來開展板塊和以世紀大道為主軸的未來規(guī)劃開展板塊。百丈路為主軸的重點個案板塊分析：東港大酒店開發(fā)的波特曼中心引入了商務綜合體概念，寫字樓、酒店和公寓共享裙樓的休閑、健身、餐飲、會議等場所。意在把酒店的高水準管理和效勞向公寓和寫字樓延伸，同時讓中心的人流、信息流最大限度地交匯，營造富于活力的商務氣氛。目前屬市最高檔次的在建寫字樓。波特曼中心設計了底下四層共享空間，增強了波特曼中心的空間感和場所感波特曼中心率先在將四星級酒店物業(yè)管理引入寫字樓，更好的詮釋了軟性效勞的涵。江東區(qū)目前有一處空置多年的"爛尾樓〞——天龍大廈〔約20多層〕。由于海曙區(qū)受土地的限制，今年來大局部寫字樓的開發(fā)重點集中在江東區(qū)〔主要在百丈路一帶，如波特曼中心、華宏國際中心、東城·百匯、嘉匯國貿(mào)中心的開發(fā)〕，這一區(qū)域將是市新的CBD。波特曼中心、華宏國際中心、東城·百匯、嘉匯國貿(mào)中心的開發(fā)，不管從品質，配套，管理將給寫字樓市場帶來新的革命,也縮小了寫字樓的需求比例。世紀大道為主軸的重點個案〔新天地〕板塊分析：優(yōu)勢隨著城市中心東移，東部建立的啟動，該區(qū)域未來開展?jié)摿^大。路網(wǎng)體系較好，出入市區(qū)較便利。區(qū)域個案代表的新天地是目前在建立的最大的寫子樓群，形成一定規(guī)模。劣勢以世紀大道為主軸的寫字樓辦公市場目前整體上尚處于起步階段，尚未形成良好的辦公氣氛。商服明顯缺乏，生活機能不強。江東區(qū)寫字樓租賃市場物業(yè)名稱彩虹銀座會展中心首府位置彩虹北路百丈路中路樓層22F29F出租率90%80%85%租金南向為2.4元/平方米·天，北向為2.2元/平方米·天〔含水電費、物業(yè)費、電梯空調(diào)費〕1.18元/平方米·天〔帶簡裝〕1.1元/平方米·天綜合效勞費1.7元/月，公共設施費1.7月/年，電梯費分攤，水電自理物業(yè)容普通的保安、保潔、修繕等效勞商務中心、普通的保安、保潔、修繕等效勞商務中心、普通的保安、保潔、修繕等效勞面積40、50等平方米一層約11戶左右主要辦公客戶貿(mào)易、石油化工等公司規(guī)劃局、測繪設計、進出口公司等貿(mào)易等公司配套中央空調(diào)、電梯2部、電梯旁超薄傳媒電視無中央空調(diào)，大堂有咖啡廳備注一層為中國農(nóng)業(yè)銀行、科達電器等公司一層為中國銀行、廣發(fā)銀行、實業(yè)等物業(yè)名稱濱江大廈鄞信大廈碧華閣位置中路百丈東路中興路樓層20F28F24F出租率90%90%80%租金1.15元/平方米·天，綜合效勞費2.5元/月，公共設施費3.6元/年〔電梯、空調(diào)費分攤〕2元/平方米·天，〔含電梯、空調(diào)費〕，物業(yè)費2.5元/月7元/平方米·天〔物業(yè)等費用全免〕物業(yè)容普通的修繕效勞、保安、保潔等效勞容有商務中心、職工餐廳物業(yè)效勞不完善面積120、205等平方米面積主要為80-120平方米面積主要為80-120平方米主要辦公客戶雅戈爾、迪塞等公司鄞州銀行辦公室貿(mào)易、裝飾等公司主要為小企業(yè)如裝飾公司等配套電梯4部客梯和1部貨梯，電梯旁配置超薄電視備注裙樓雅戈爾專賣裙樓為鄞州銀行、海通證卷、興業(yè)銀行裙樓為杉杉專賣物業(yè)名稱創(chuàng)時代商務館彩虹廣場位置百丈東路百丈路樓層9F25F出租率99%80%租金1元/平方米·天〔物業(yè)等費用全免〕2.5元/平方米·天〔含物業(yè)費，電費自理〕，綜合效勞費3.5元/月物業(yè)容保安等〔物業(yè)效勞不到位〕有償代購機票、有償及無償修繕效勞面積面積可自由分割、現(xiàn)只剩下一套50多平方米的房間26-40平方米、100多平方米等可自由分割主要辦公客戶貿(mào)易、裝飾、廣告等鄞州建筑質檢、鄞州規(guī)劃局和華泰集團等公司配套只有一部電梯〔配套不完善〕高速電梯，電梯旁設置超薄傳媒電視備注辦公業(yè)主主要為一些小規(guī)模公司裙樓為郵政局、有停車廣場江北區(qū)1、江北區(qū)簡介江北區(qū)座落于長江三角洲南翼的江和甬江北岸，江北區(qū)是市中心城區(qū)的組成局部，全區(qū)面積208平方公里。轄4鎮(zhèn)1鄉(xiāng)和4個街道，人口27萬。2、交通環(huán)境區(qū)蕭甬鐵路橫貫東西，329國道、34省道在區(qū)交匯，鐵路北站和散貨作業(yè)區(qū)座落境，櫟社機場、杭甬高速公路、北侖港近在咫尺。3、江北區(qū)寫字樓租賃市場物業(yè)名稱茗雅苑茗雅苑〔生堂路〕大時代廣場樓層9F6F出租率100%90%90%租金1.1元/平方米·天，綜合效勞費1.8元/月，電梯分攤。1元/平方米·天〔含物業(yè)費〕65元/平方米·天，綜合效勞費2.8元/月，公共設施費3.6元/年，〔電梯費分攤，無中央空調(diào)〕物業(yè)容根本的物業(yè)管理和設施修繕等容根本的物業(yè)管理和設施修繕等容根本的物業(yè)管理和設施修繕等容主要辦公客戶航運、海運、船務、旅游、貿(mào)易等公司航運、海運、船務、貿(mào)易、裝飾，律師事務所等公司備注裙樓為江北區(qū)行政效勞中心、二層為中籌劃力機電公司一層為公安消防`辦公企業(yè)大小檔次不一分析：江北區(qū)由于地理位置和環(huán)境等因素，寫字樓辦公市場明顯與海曙區(qū)和江東區(qū)有較大差距。且辦公公司較雜，規(guī)模較小。〔目前大時代廣場辦公條件和環(huán)境還不錯〕肆、綜述：目前寫字樓銷售市場分析：優(yōu)勢從經(jīng)濟的開展態(tài)勢、經(jīng)濟開展構造及市場供需狀況分析，寫字樓市場新一輪周期剛剛開場啟動，只要寫字樓市場不在同一檔次的供給區(qū)域發(fā)生"大撞車〞，其開展前景應被看好。由于寫字樓市場目前正處于逐步升溫階段，存量根本消化完畢，而新盤供給量又相對缺乏，導致市場對各檔次寫字樓都出現(xiàn)了一定的供需缺口。開發(fā)商敢在寫字樓市場下注，看重的是城市的活力。從調(diào)研樓盤的銷售率來看，寫字樓樓盤的銷售率都在80%以上，這是隨著城市擴、港口開展、灣跨海大橋建立，城市地位、經(jīng)濟總量和外向度及集聚能力將進一步提高，大量涌現(xiàn)的外貿(mào)、船務、貨代公司，外國企業(yè)辦事處，金融機構和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)將為寫字樓消費提供有力的支撐。從寫字樓銷售面積來看，越來越趨向于靈活性，小的40~50平方米，大的上百平方米，便于業(yè)主根據(jù)自己的需求夠置。寫字樓所有權也趨向于多樣性，從原來的國有、集體所有轉向企業(yè)所有、個人所有。未來兩年，像東海曙光、中寧大廈、都市仁和中心、天一豪景等寫字樓的交付將大大縮小寫字樓的需求量。寫字樓市場目標客戶定位趨于明確。劣勢但是今年五一后銀行的貸款門檻的提高，利率的提高，直接沖擊商業(yè)用房，特別是寫字樓，寫字樓熱銷的勢頭就象潑了冷水開場降溫。在交易稅方面，從去年下半年開場寫字樓交易買賣，要交營業(yè)稅5.55%，這使寫字樓自由買賣受到很大的影響。近期時間又在傳言要推出房屋買賣要交20%個人所得稅，使寫字樓買賣市場首先受到影響這無須置疑，這點將成為寫子樓買賣的緊箍咒。使得寫子樓買賣市場開