成都奧園可行性研究報告(doc 42)

成都奧園可行性研究報告目錄TOC＼o＼h＼ｚ＼uHYPERLIＮK\l”_Tｏc92５９6020”報告總體結(jié)論?PAGEREF_Toｃ9２596０20\h6ＨＹPERLINK\l＂＿Toc92５９6021＂Ｉ. 報告說明?PAGＥＲEF_Ｔｏc9２596021\h6HYPERLＩNK\ｌ”_Toｃ9２59６0２2”II．?總體評價?ＰAGＥREF＿Toｃ92５96022＼h6ＨYPＥＲLINK＼l”＿Toc９25９60２３"ＩII．?技術(shù)經(jīng)濟指標 ＰＡGEＲＥＦ＿Ｔoｃ92596０2３\h７HYPERLＩNK\l”_Toc92５９602４"IV.?結(jié)論與建議 PAGERＥＦ_Tｏｃ92596024\h8HYPERＬINK\l”＿Toｃ9259602５"第一章項目介紹?ＰAＧERＥF_Toc92５９6025\h9ＨＹPＥＲLINK\ｌ"_Toc92596０２6＂１。1項目背景及地塊現(xiàn)狀 ＰAGEＲEＦ_Ｔoｃ9２596０26\h９HＹPEＲLＩNＫ\l＂＿Toc925960２7”1。1.2項目背景?ＰAGEREF＿Tｏc9２59602７\h9HYPEＲＬINK\l”_Toｃ92５９6028＂1.１。3地塊現(xiàn)狀?PAGEＲEF_Toｃ９25９6０2８\h9ＨYＰEＲLIＮK\l”＿Toc925９６０２9”1.2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 PAGEＲEＦ_Toc9259６０29＼ｈ1０ＨYPＥＲLINK\ｌ"_Toc９25９603０”1。２.1自然及人文歷史景觀條件 PAＧEＲＥF_Toc９2596０30＼h10ＨYPERLIＮK＼l”_Tｏc925９6０3１＂1．2。2交通條件 PAGEREF＿Tｏc９２５960３1\ｈ10HYＰERLＩＮK＼l"_Tｏc92596032"1。２。３水、土地、空氣污染狀況 PＡGEREF_Ｔoｃ925９6032＼h１０HYPＥRLＩNＫ＼ｌ＂_Ｔoc9２5960３３”1．2．４項目地塊周邊治安狀況分析?９6033\h10HYPERＬIＮK\ｌ”_Toc9２５96034”１。3項目地塊周邊建筑狀況分析 ＰAＧERＥF＿Toｃ925960３4\h11HYPEＲＬINK＼l＂_Toｃ92596035＂1.4項目地塊周邊居民狀況?PAGＥREF＿Ｔoｃ92596035\ｈ11HＹPERLINK\l＂＿Toc925９603６＂1．５項目地塊周邊市政工程實施情況 ＰAGEREＦ_Toｃ9２596０36＼h11HYＰＥRＬＩNK\ｌ"_Tｏｃ9２５96037"１．６項目地塊周邊配套設(shè)施狀況 ＰAGEREＦ_Toc925９6０３7＼ｈ11HYPERLIＮK＼l”_Toc９２5960３8＂１。６．1商業(yè)設(shè)施?PAGEREF＿Toc92596０38\h11ＨＹＰERLINK＼l"_Toc9２59603９"1。6．2生活設(shè)施?ＰAGEＲEF_Toc9259６039＼h11ＨＹPＥＲLINK\l”_Toc９２59604０"1。7項目地塊優(yōu)劣勢分析?PＡGEＲEF_Ｔoc92５９604０＼h12ＨYPEＲＬＩNＫ\l”_Toc９２596０4１”1。7．1優(yōu)勢分析?PAGEＲEF_Tｏｃ９2５96０41\ｈ12ＨYPEＲＬINK＼ｌ”_Toc925９604２”1．7。2劣勢分析?PAGEＲEＦ＿Toc9２59６042\h13HYＰEＲLINK＼l”_Toc9259６04３＂第二章宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究?ＰAＧERＥF_Toc9２5９6０4３\h14HＹPEＲＬＩNK2.1國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響 PＡGEＲEＦ_Toc９259６０44\h1４HYPERLINＫ＼l＂＿Tｏc92596０45＂2.２銀行利息及金融政策對本項目的影響?PAGＥREF_Tｏｃ9259６045\h１4ＨYＰＥRＬIＮK＼l＂_Toｃ9２59６０４６"2．3通貨膨脹因素對本項目的影響?PAＧＥRＥF＿Tｏc9２5９6046＼h15HYＰＥＲLＩNK３。3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 PＡGEREF_Toc9２596057\h19ＨYPERLIＮＫ＼l”＿Toｃ9259605８"3.4項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 PＡＧEREＦ＿Tｏc９2５96０58＼h19HＹPERLＩＮK\l”_Ｔｏc925９6059"3．4．1人文歷史?PAGERＥF_Tｏｃ9259６０5９\h19HYPＥＲＬINＫ\l”_Toc9２59６０60”３．4。２項目區(qū)位景觀狀況?PAGEREF_Ｔoc92596０60\h２0ＨYPＥRLINK＼ｌ"_Toｃ92５960６1”3.6項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 PAGEREＦ＿Ｔoc9２596０61＼ｈ22HYPERLIＮK＼ｌ"_Tｏｃ92５９6０６2"3．7項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 PAGERＥF_Toｃ92５960６2\h23HYPEＲＬIＮK\ｌ"_Tｏc925９6063"3。7。１．能源狀況?PAGＥＲEF_Toc92５９6063\ｈ23HYPERＬINK＼l"_Ｔoc９259606４＂３．7.2．通訊狀況 ＰAＧEREＦ_Toｃ925９6０64\h23HYPERLINＫ\l”_Toc９259606５”３。7．3。教育條件?ＰAGEＲEF_Ｔoｃ９２５9606５\h23HYPERLＩＮK3．9。2不利因素 PＡGEREF_Ｔｏc９259６070\h２5HYPEＲＬIＮK\ｌ"_Toｃ92596071"第四章成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀?PAGＥＲEＦ_Toc925960７1＼h27HYPERLINK＼l”＿Toc92596０72”4．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加?PAGEREＦ_Tｏc92596０72\ｈ２7HＹＰERLIＮK4．３住宅開發(fā)份額不斷擴大 ＰAGEＲEF＿Toc９２５96０74\h28HYPＥＲLINＫ\l”_Toc9２5９6075"4.4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高 PAＧERＥＦ_Toｃ9259６075＼h２8HＹＰEＲＬＩNK\l＂_Toc92596０７６"4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降 ＰAGEREF_Toc9259６07６\h28HＹPＥRLＩＮＫ＼l”_Tｏc9259607７"4。６開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 PAGＥRＥF_Toc92５9６07７＼h29HＹPEＲＬＩNK5。1消費者特征分析?２５９６082\ｈ32_Ｔoc92596０８９”5。3．３消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇 PAＧEＲＥF＿Tｏc925９6089\h３５ＨＹPERLIＮK\l”_Ｔoc９2５96090”５。5項目所處板塊的消費環(huán)境 PAＧＥRＥF＿Toｃ9259６090\h39HYPERLIＮK\l”_Toc９2596０91＂5。6成都購房者對運動與健康的認知程度?ＰAGEREF_Toc9２59６０９１\ｈ4０HYＰERＬINK\l”_Tｏc9２596０92”5。７成都市購房者對精裝房的認知程度 ＰAGEＲEF_Toｃ9２５96092\h40HYPEＲＬINK5.9產(chǎn)品主題定位?PＡGEREF_Tｏc9259609４\h４1ＨＹPERLＩNK6。2計劃進度安排 PAGEREＦ_Toc９2596097\ｈ４4HYPＥRＬINK\l”_Toｃ92596098"第七章項目投資估算及資金籌措 PAGＥＲEF_Toc9259６０９８\h４６HYPＥRLＩNK＼l”＿Toc92５96０99”7。1投資估算的范圍 ＰAGＥＲEF_Toc9２5９６０９9＼h４6ＨYPERLＩＮＫ\ｌ”_Toc9２５961０0＂7．2投資估算的內(nèi)容 PＡGERＥF_Ｔoｃ９２5９6100\h４6HＹＰEＲＬＩNＫ\ｌ＂＿Ｔｏc92５96101"7。３投資估算的依據(jù) PAGＥREＦ_Toc９２5９610１\h47HYPERＬIＮK\l”_Toc９２59６102”7．４項目總投資 PAGEＲEF_Toc9259610２\ｈ4７HYPＥRＬINK7。5投資分年投入計劃?PＡGＥREF＿Tｏｃ9２596103\h49HＹPＥRLINK\l＂_Toc9259６104”7．6資金籌措?PAGEREＦ＿Toｃ92596１04\h49ＨYPERＬINK\l”_Toc92５9６１0５”第八章財務(wù)效益分析與財務(wù)評價?ＰＡGEＲＥF_Ｔｏc9259６105\h50HＹPEＲLINK\l”_Ｔoｃ92596106”8。１財務(wù)分析的依據(jù)?ＰAGEREF_Tｏc92５96106\h50HYPＥRＬIＮK8。4盈虧平衡分析?ＰＡＧEＲEF_Toc9259６109\h57HYPERLIＮK\l＂_Ｔoｃ9259６110”8．5敏感性分析 PＡGEＲＥF_Tｏc9２５9611０\h５8HYPERLINK\l＂＿Toc９2５96111”8。6風險分析 PAＧEＲEF_Toｃ９２596111\h59HYPERLIＮK＼ｌ＂＿Ｔoc92５9６１12＂８。5財務(wù)評價?PAGEREF＿Tｏc９2596112\h６1附表目錄TOC＼a\h\*MERGEFORMＡT_Toc９25964７４”表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標?PAGＥＲEＦ_Toc9259647４\h2９ＨYPERLIＮK\l”_Toc9２59６475"表四:項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標單位：m2 PAGEREＦ_Ｔoc92596４75\h４６HYPERLＩNK\l”_Toc９25９6476”表五：項目投資估算表?ＰＡGEREF＿Toｃ92596４76\ｈ48HYPERLINＫ表:樂觀方案項目現(xiàn)金流量表 PAGEREF_Tｏc９２596４83\ｈ56ＨYPEＲLINK＼l＂_Toc９2596４８４”盈虧平衡表?PAＧＥＲEＦ＿Toc９２５9６48４\ｈ5７HYＰERＬIＮＫ\l＂_Tｏc925９648５＂項目敏感性分析表?PAGＥREF_Ｔoc92596４8５\ｈ５8?報告總體結(jié)論報告說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例.銷售預(yù)測采用市場比較法。計算時點為20０1年１0月。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用.在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。總體評價溫江得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強,各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源,本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風險分析,我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考:本項目用地區(qū)位理想,有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?適合開發(fā)大型項目。本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的,并具有良好的投資價值和相當?shù)氖找婊貓?。技術(shù)經(jīng)濟指標表一:經(jīng)濟技術(shù)指標項目合計一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積（畝)１57０40０500400２７0總建筑面積(m2）1１51９０９2934８０3668５0２9３4801９8０9９住宅（m2)1０36７182641323301652641３21７8289其中：多層住宅５46240１6１４1４55％183４２５5０%1320６6４5%6933５35%花園洋房253４９3５869620％917１3２5%７337025%２9７15１5％聯(lián)體別墅207２70440221５%55０2８15％5869６20％４952525%獨體別墅29７1５２971515%商業(yè)及公共配套（ｍ２)115191２934810%3６685１０%2934８10%１９８10１0%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。項目項目總占地面積:１5７0畝容積率:1。1建筑覆蓋面積：26１668平方米（覆蓋率25％）綠化率42％高度限制：１8米車位比例:1:０。9項目開發(fā)周期：５年開發(fā)總成本：１4。６億元（營業(yè)稅及附加未計入)每平方米單位成本：1２6９元/平方米項目銷售收入：保守估計:１６。５億元一般估計：１8．９億元樂觀估計：21．6億元總投資利潤率：保守估計：6。74％一般估計:22。09%樂觀估計：39.58％權(quán)益資本利潤率：保守估計：２５4。90％一般估計：306。96％樂觀估計:36５.27％凈現(xiàn)值NPV(單位:萬元）：保守估計：315３一般估計：1732５樂觀估計:3３1６2內(nèi)部收益率IRＲ：保守估計：11%一般估計：33%樂觀估計:5７%盈虧平衡點Ｘ：保守估計:０。943一般估計：0.82９樂觀估計:０.732結(jié)論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當然本項目也存在一定的風險,建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風險并達到自身資源能夠承受的程度,該項目具有相當?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時,應(yīng)適時加大廣告宣傳力度,優(yōu)化工程設(shè)計,在工程建設(shè)過程中嚴格實行招標和建設(shè)監(jiān)理制,力爭在20０2年上半年開工建設(shè).第一章項目介紹1.1項目背景及地塊現(xiàn)狀1．１。２項目背景溫江位于成都市西面,上風上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機帶動溫江跨越式發(fā)展之意。溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè),主持召開了“住在溫江——成都房地產(chǎn)高層論壇會”.論壇會的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項目在溫江的成功,令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注,先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。未來2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開,總拆遷量將達到40０萬平方米，按１：3的安置比例計算,將帶來１２00萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。2０01年1２月份,四川建信置業(yè)發(fā)展有限責任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝.20０1年１2月３1日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信·奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。１．1．３地塊現(xiàn)狀項目地塊位于溫江縣,總占地1560畝,以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn),其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰,北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田,其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路,路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。1。２項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈,沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構(gòu)成了一道獨特的風景。另外,地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。1.2。２交通條件項目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。項目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉——柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力.政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。1．2。3水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小.江安河水質(zhì)較為清澈、流量大;土地平坦,幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染小;光華大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。１。2.4項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主,服務(wù)業(yè)人口較少,居民世代為鄰，總體治安狀況較好。１．3項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。1。4項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主,農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民,商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。1。5項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線(溫江段）一項，路面現(xiàn)已推平,正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng).政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路,目前均未進行施工。1．6項目地塊周邊配套設(shè)施狀況1。6．1商業(yè)設(shè)施地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”.地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場所。1．6．２生活設(shè)施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設(shè)施。醫(yī)療教育設(shè)施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個別個體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實驗基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。１。7項目地塊優(yōu)劣勢分析１.7。1優(yōu)勢分析土地平坦,自然條件優(yōu)越,適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設(shè)計師留出了設(shè)計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。緊臨光華大道,距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)１０0米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。項目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高,升值潛力大.未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力.便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費.地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景;沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風俗的景觀環(huán)境,又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本;沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高,政府便于加強控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風格與檔次較為統(tǒng)一,可保持版塊形象的完整性。“住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會的召開,樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關(guān)注,為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件.本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景,輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運作模式,溫江縣政府將“建信·奧林匹克花園”項目列為溫江縣政府一號工程,都將進一步加強本項目的優(yōu)勢。1．7．2劣勢分析項目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢.項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏,不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性.地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段)的施工尚未進行,存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成,不利于項目的推廣?！吧钜魳坊▓@”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場,其價格定位較低，均價在1300元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費者預(yù)期存在較大的差異,會大大損害溫江版塊房產(chǎn)項目的整體形象,不利于“奧園”項目的推廣。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢單力孤。第二章宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當然要準確的預(yù)測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個不同的層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟形勢作定性研判:2。1國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響在全球經(jīng)濟增長趨勢減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測的時候，中國ＧDP在今年一季度增長８。1％,需求方面，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長１2.4%，消費品零售總額同比增長10。３％，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運行態(tài)勢，進而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預(yù)測，認為中國和東南亞各國經(jīng)濟今年增速分別大7%和６％以上。目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的,只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需,最近，有越來越多的國內(nèi)外學(xué)者認為,世界經(jīng)濟尤其美國經(jīng)濟增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟的增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經(jīng)濟運行將相對平穩(wěn)，增長率保持在7%～8%之間，不會出現(xiàn)大起大落。與此同時,據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)１18.6，比上年同期提高3．4個百分點,扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認為，整體國民經(jīng)濟將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟景氣狀況及今年的經(jīng)濟基本面而言是支持本項目的，但在本項目開發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟增長可能放緩對內(nèi)需增長的影響.2。2銀行利息及金融政策對本項目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策,供應(yīng)適度，落到了中央年初調(diào)整目標１3—14%之內(nèi)，金融運行平穩(wěn).國家貨幣政策委員會今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運用公開市場業(yè)務(wù)操作，及時調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定,保持人民幣匯率基本穩(wěn)定;積極運用信貸政策，促進信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進貨幣市場和醬市場協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)專家預(yù)測,從我國經(jīng)濟發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)我國銀行利息不會有上調(diào)的可能。因此,該項目的開發(fā)期內(nèi)依然會處于一個較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項目的開發(fā)進程，相關(guān)的配套資金及時到位,工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風險不會太大。２。3通貨膨脹因素對本項目的影響今年一季度居民消費價格總水平同比上漲0。7%,物價總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之勢。其中,城市上漲0。6％，農(nóng)村上漲０．8％。從構(gòu)成看,上漲較快的項目主要是娛樂教育文化用品及服務(wù)項目和居住,同比分別上漲9。2%和2。4％，但食品價格下降1．6％.工業(yè)品出廠價格上漲0。8%，原材料、燃料、動力購進價格上漲２．9％。今年的物價還會進一步上漲,但漲幅不會太大,漲速也不會太快.由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益影響不會太大。但是原材料、燃料、動力價格上漲較快可能會影響項目開發(fā)成本及費用開支，委托方應(yīng)注意把握開發(fā)節(jié)奏,合理控制成本。2。4固定資產(chǎn)投資對本項目的影響今年1—４月份國有及其它經(jīng)濟類型累計完成投資423６億元，增長16。5％，比去年同期高出7。2個百分點，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢：更新改造投資增長24。８％，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長22.8％,基本建設(shè)投資增長12。1％。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1-4月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟類型投資672億元，同比增長了２6．2％,而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了７。9和12。9個百分點。在投資增長中,有二個方面是值得關(guān)注的。一是新開工項目和資金來源呈現(xiàn)了較快的增長態(tài)勢，在資金來源中，自籌資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中可以看出,在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵措施的共同作用下，擴大更新改造投資在很大程度上已成為企業(yè)的一種自覺行為,這將促進投資增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況則反映出整體經(jīng)濟活動日漸活躍。二是住房投資的增長已經(jīng)連續(xù)數(shù)個季度保持在２０%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費向投資轉(zhuǎn)變。這與消費信貸的發(fā)展有很大的關(guān)系.在去年高速增長的基礎(chǔ)上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長，成為中國經(jīng)濟和金融發(fā)展中的一個突出現(xiàn)象。這也是今年經(jīng)濟繼續(xù)回升的一個重要因素。2。5消費需求對本項目的影響改革開放以來，我國經(jīng)濟增長最主要、最穩(wěn)定的推動力量是消費需求的增長。除個別年份，消費增量占GＤP增量的比重在60％左右來源于居民消費的增長和政府支出的擴張.在總消費中，居民消費一直占80％左右，處于主導(dǎo)地位。今年4月份，國內(nèi)消費品市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢,當月實現(xiàn)社會消費品零售總額2８２１億元，比上年同月增長9．7，增幅比上年同期高0.６個百分點，１-4月份累計實現(xiàn)社會消費品零售總額1２077億元,比上年同期增長10。１％。今年1月１日開始從三個方面增加工資,一是為機關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元,二是給１3個省63４個縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠地區(qū)津貼”，三是實施干部稱職考評,發(fā)放年終獎。這次調(diào)整工資涉及4500多萬人，增支800億元.增加800億元的工資，相當于全國工資總額增另0。7５個百分點左右。由于工資政策具有長期效應(yīng),因此，這次調(diào)整工資將對擴大國內(nèi)需求、強化內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用將產(chǎn)生重要影響.同時我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家計劃以高達1，０0０億銀行貸款扶持個人住消費貸款，均將進一步擴大市場需求。結(jié)論:從上述宏觀基本面分析，跨入2001年，中國房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機遇和挑戰(zhàn)。國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖,新的經(jīng)濟熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟形勢及國家宏觀政策導(dǎo)向支持本項目并有相當?shù)睦帽尘?但是由于宏觀面特別是國際經(jīng)濟的不確定性因素,委托方在開發(fā)項目過程中仍要密切關(guān)注經(jīng)濟局勢，根據(jù)形勢的變化預(yù)期,及時調(diào)整項目動作思路。項目區(qū)位環(huán)境分析3.1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3．1.１行政區(qū)劃溫江縣地處成都平原腹心，東臨成都市青羊區(qū)，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連郫縣，是成都的七個衛(wèi)星城市之一。溫江縣轄１0鎮(zhèn)１８2個村,面積277．04平方公里,人口為３0。56萬?？h城柳城鎮(zhèn)建成區(qū)面積１2．4平方公里，人口數(shù)量為1０萬。東距成都19公里,南去雙流機場2０公里，距將建的成都鐵路西站12公里。按成都市總體規(guī)劃，成都市將逐步撤縣建區(qū)。今年1月１號，新都縣成為第一個撤縣建區(qū)的試點衛(wèi)星城市。據(jù)可靠消息，成都南的華陽和成都西的溫江可望成為第二批撤縣建區(qū)城市，并將由此在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展.3.1．2自然地理素為“天府之國”的膏腴之地、享有“金溫江"之美譽的溫江縣屬岷江水系都江堰自然灌溉區(qū)，境內(nèi)平疇沃野，物產(chǎn)豐富,氣候溫和，雨量充沛,土地肥沃，四季常青,年平均氣溫15.8℃，年降水量96６．1毫米;境內(nèi)觀賞植物資源豐富,縣內(nèi)河流十分發(fā)達.境內(nèi)有４條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。1９96年以來，溫江共投入建設(shè)資金1７。２億元,自然生態(tài)得到了進一步改善,生態(tài)環(huán)境指標協(xié)調(diào)發(fā)展。片區(qū)１6個生態(tài)環(huán)境指標全部達到國家二類地區(qū)驗收標準，全縣林木覆蓋率14。9%，高出國家標準近５個百分點.城鎮(zhèn)大氣環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、水環(huán)境質(zhì)量等均達到國家規(guī)定標準。溫江縣具有“一小"——幅員面積只有277平方公里，“二少”-—總?cè)丝谥挥?0萬人,“三近”--距成都市區(qū)只有18公里，“四平”-—境內(nèi)地勢為無山無丘的平原沃野等顯著特點。３。２項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況3.２。1國民經(jīng)濟2０00年，溫江較好的保證了全年目標任務(wù)的完成和“九五”計劃的實現(xiàn)，再次被評為全省綜合經(jīng)濟實力“十強縣",并升至第七位，為全縣實施“十五”計劃，大力推進溫江跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。表二：20０0年溫江縣主要經(jīng)濟指標項目單位實績同比增減（±％)國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元362０9611.６人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元1１8５6１1．3第一產(chǎn)業(yè)增加值萬元47977３．２第二產(chǎn)業(yè)增加值萬元18９23013．9第三產(chǎn)業(yè)增加值萬元1２488910。１全社會固定資產(chǎn)投資總額萬元81182－0．4外貿(mào)進出口總額萬美元219018。3社會消費品零售總額萬元１9２３311．４職工年均工資元１0９57１9．5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元７３031０。８農(nóng)民人均純收入元３09２5．３年末存款余額萬元29１36411．6年末貸款余額萬元1770５７－3．33．2．２對外開放溫江主要推進“一園兩區(qū)建設(shè)"(海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟區(qū)、金馬旅游區(qū)）和五大開發(fā)（工業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、衛(wèi)星城開發(fā)、旅游開發(fā)、市場開發(fā)），外向型經(jīng)濟格局初步形成。目前，全縣共引進各類企業(yè)600家。其中，引進三資企業(yè)１3５家，總投資5．2億美元,協(xié)議外資4。97億美元,三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達2.５億元，位居全省第一位。3．2。3城鄉(xiāng)建設(shè)溫江縣體育設(shè)施較為齊備,具體育場館一個；200０年溫江縣體育事業(yè)財政投入為45萬元,同比增長１14．2％.金融機構(gòu)較為發(fā)達.全縣農(nóng)村有9個鎮(zhèn)為省級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心，道路為紐帶,小城鎮(zhèn)為主體，中心村為基點，城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。3．3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位當前，溫江正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度,穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略.圍繞這一目的,溫江縣政府已先期策劃實施了“住在溫江”活動，并取得了成功使包含本項目在內(nèi)的近十個大型房地產(chǎn)項目得以實質(zhì)性啟動。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江"的概念為基礎(chǔ)自然演繹.第三步是“樂在溫江",這是溫江第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位，其內(nèi)涵是溫江第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃發(fā)展，使溫江成為都市人娛樂、休閑等時尚消費的理想之所。完成圍繞“人"的“三步走”戰(zhàn)略,切實營造起人氣、商氣，推動全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。3。４項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況３．４。１人文歷史溫江縣為古蜀國領(lǐng)域,相傳為魚鳧王都,境內(nèi)猶存柏灌王墓,魚鳧王墓和魚鳧王都遺址,迄今已有４0００多年的歷史。西魏恭帝二年（公元2５5年)始置溫江縣.改革開放以來，溫江縣先后被確定為成都市第一個衛(wèi)星城、省市小康縣建設(shè)試點、省“一條線"經(jīng)濟發(fā)展重點縣、省級臺商投資區(qū)、省級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點、省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點和國家級生態(tài)示范縣。1997年2月,被省委、省政府命名為四川省第一個“小康縣”。3。4．2項目區(qū)位景觀狀況休閑旅游好去處在溫江,無論訪古尋幽、休閑度假,賞花品茗啖佳肴，都能找到滿意的去處。若想尋古之幽思，有古跡大乘院，陳家桅桿、古蜀國魚島鳧城遺址、魚鳧王墓、柏灌王墓等豐富燦爛的魚鳧文化；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風"一團團蔥籠竹木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂，在這里賞花品茶，休閑娛樂,嘗農(nóng)家風味,飲鄉(xiāng)村美酒,會給人難忘的享受;此外還有“東方幸運城”“花圃農(nóng)莊”“華亨酒店”“柳城賓館”等綜合性旅游地，展現(xiàn)出溫江縣休閑旅游的蓬勃生機。金馬太極地旅游區(qū)金馬太極地旅游區(qū)位于溫江縣金馬鄉(xiāng)境內(nèi),距成都市區(qū)2６公里,面積1５０0多畝,是一個新開發(fā)的平原田園式旅游區(qū).擬建成一個融現(xiàn)代氣派、民族風格和川西平原特色為一體的吃住行游購娛綜合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜合性景點。金馬溫泉早在清乾隆年間，溫江就有“南郭溫泉”的記載。今年4月，在距金馬旅游區(qū)1。５公里處成功鉆探出溫泉,填補了成都平原沒有溫泉的空白，被譽為“成都平原第一泉”?！暗谝蝗?的鉆探成功,給溫江旅游帶來了新的亮點，使溫江再次成為游人關(guān)注的熱點.這一溫泉井底溫度6３oC，井口溫度46oC，日出水量66００立方米,開采年限幾達1０0年以上,水質(zhì)優(yōu)良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫(yī)用、浴療特性.同時，與溫泉一隅之隔的金馬旅游區(qū)溫江水上世界、金馬娛樂大世界、成都國際賽馬場、溫江金馬奇特城、快慢速賽車廣場已建成營運，還有風格各異的別墅群、度假村，均因溫泉的開發(fā)而更添風采。陳家桅桿這座坐落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標志，故被當?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年(186３）所造，歷時8年,傾注匠心。陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調(diào)。其四面溪水環(huán)繞，風景別致。門前的雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢雄偉,院前照壁橫陳，八字粉墻分列兩旁,墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的“?！?、“壽”兩字和蝙蝠等,圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍門，上有花鳥彩繪，十分逼真，光耀奪目.在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風景園林專家熊世堯、建設(shè)部專家錢震岳、李素樂、古民居學(xué)者季富政等專家學(xué)者的眼里,陳家桅桿是一個“活生生的民間文化博物館”.西南花木第一縣溫江是國家級生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一?，F(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地,共有花木3萬多畝，占成都花木總量的50%以上，是“四川省重點花木市場和花木產(chǎn)業(yè)化試點縣”.別具特色的溫江花木沿著產(chǎn)業(yè)化道路不斷發(fā)展壯大,已經(jīng)形成規(guī)模化、商品化和專業(yè)化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木20０0多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕，具有很高的美化欣賞價值。種花木、靠技術(shù)。作為全國最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務(wù)帶１萬余畝，交易區(qū)4個，門市３00個，花木產(chǎn)品遠銷北京、廣州、昆明等地。每年銷量近20０0車皮,銷售額達到１億元.花木產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境,又取得了良好的經(jīng)濟效益.１．5項目區(qū)位道路與交通狀況溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程３54公里，其中一級公路３２．8公里,二級公路７8．１公里，三級公路６０。８公里,四級公路182.3公里.目前溫江雖然村村通公路,但溫江的骨干交通大道卻只有成—溫—邛路一條與成都相連。而成都至溫江１。8萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟實現(xiàn)新跨越的“必由之路”。溫江縣距成都市區(qū)僅10公里12分鐘車程,緊靠新成溫公路快速通道,成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年５月全面完成的連接成都市中心的高等級公路三條:一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機制造公司（132廠);三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，溫江縣準備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長１2．5公里的快速通道—-光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從成都—黃田壩—永寧-溫江,第三條是從大石西路-機投—溫江。項目所在地涌泉鎮(zhèn)占地21。3平方公里,距三環(huán)路僅8公里，與青羊區(qū)僅一線之隔.總長1２.5公里、預(yù)計投資１．3億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點,止于柳城大道，全長12．5公里，貫穿溫江國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待2003年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進入市中心僅7分鐘車程，距雙流國際機場僅１0公里.與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò),這將為整個溫江房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施，極大地改善溫江招商引資環(huán)境,加快溫江城市化進程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點。3。6項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況城市建設(shè)溫江的城市建設(shè)目標是要建設(shè)一個現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“引水入城”,讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地１６7畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象,并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時,溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤,其總體情況為:項目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對的目標消費群體為本地消費者，付款方式單一.比如位于城中心的“金桂花園"和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在8０m2-150ｍ2之間,較好樓層的銷售單價為9００元/m２左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，13０m2以下的戶型都已基本售完,1５0左右的戶型剩余量較大,總體上已銷售量已分別達到70％和80％。3．7項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3。7．1．能源狀況電力狀況現(xiàn)有3５ＫV變電站4座,１１0KV變電站２座;有各級輸電線路５１條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路６條，１0ＫV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8１70KW；日供電量為20６KＷH。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運行"的配網(wǎng)框架。天然氣狀況天然氣主管道９２。3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機容量達6．６萬戶,并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都—溫江SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng).移動通信方面，有GSＭ網(wǎng)一個，９00MNＺ基站２1個，能同時容納3００00部手機同時通話。3.7。3.教育條件境內(nèi)具有各類學(xué)校(含成教)7８所，其中大中專院校11所；在校學(xué)生人數(shù)為４。6萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。３．7．4.醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)22個,有成都市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)7個。３。8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃溫江縣按照國家建設(shè)部對鄉(xiāng)村城市化試點工作的部署和要求，從溫江縣的實際出發(fā)，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ),農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為手段,加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心,小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點為基點的新型城鄉(xiāng)體系.實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到20０5年，鄉(xiāng)村城市化各項指標達到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式.３．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析３．９．1有利因素自然環(huán)境優(yōu)越“上風上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時"和“地利”.除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強于成都市及成都東、南、北幾個方向的區(qū)縣.優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢.土地資源豐富,可進行大規(guī)模開發(fā)溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地,加之溫江政府對招商引資的注重，因此,溫江是成都近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價相對便宜.溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。文化附加價值高溫江相傳是4000多年前古蜀國魚鳧王都的所在地.古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn).此外，水文化是溫江的文脈，古老的川西習俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨有的文化優(yōu)勢。一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿.政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進溫江縣政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高,不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進程。規(guī)劃后的交通狀況良好溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達的通向成都和周邊郊縣的干線，勢必提升溫江的綜合開發(fā)價值。3。9.２不利因素成都市向東向南發(fā)展對溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當?shù)卣畞硗瓿桑淞Χ鹊牟蛔銓?dǎo)致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費者對溫江房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對溫江房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模,其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費者對華陽的認知程度比對溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，華陽目前占據(jù)相對有利的地位。交通道路建設(shè)中的不確定因素本項目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始,但是直接影響本項目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時間尚難以確定。開發(fā)商對開發(fā)時機的把握具有不確定性溫江開發(fā)時機的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項目開發(fā)的時機.本地房產(chǎn)開發(fā)對溫江房地產(chǎn)市場的影響溫江本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低.新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費者對于突然提升品質(zhì)樓盤的接受會需要一定的時間。開發(fā)商之間的激烈競爭溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實力雄厚,經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對于房地產(chǎn)市場的認識使其大多都進行大規(guī)模的開發(fā).相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境.因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。第四章成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究成都市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征,對項目可行性作區(qū)域性研判。4．１房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況,相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，１９９0年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為２.1３億元，占當年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ＧDP）的1.1％，經(jīng)過9０年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民經(jīng)濟增長速度，到1９90年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達3６．34億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的3。1％,突破了３％的總要產(chǎn)業(yè)分界點,確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色：1９9８年全市完成住宅建設(shè)投資70．9億元，拉動ＧDP增長1．02個百分點;１999年全市完成住宅建設(shè)投資82。。９8億元,拉動GＤＰ增長1.2個百分點；2０00年完成住宅建設(shè)投資達1１９。9９億元，拉動GＤP增長3個百分點.隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的比重日益增加,成都市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。４。2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在１９9２—１9９5年期間，歷經(jīng)了一個高速發(fā)展的重要時期：19９2年房地產(chǎn)開發(fā)投資額９.４4億元，于1991年相比增長204.５％;1９95年投資額為54。５億元，增長率為61。5%。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場拆遷等一系列的重點工程建設(shè)為契機,成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展.1996－1999年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個相對平穩(wěn)的發(fā)展階段.隨著成都市住房制度改革的不斷深化,199８年底取消福利分房制度,實行并鼓勵個人住房消費貸款,消費結(jié)構(gòu)從集團性消費向散戶時代全面過渡，市場環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化.２００2年，在國家實施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下,成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達769。４6萬平方米，比上年相比,凈增加１７6.01萬平方米，增幅達9。７％,全年完成投資129．1６億元,名列各項投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。4．3住宅開發(fā)份額不斷擴大隨著福利分房制度的取消,開發(fā)商紛紛擴大住宅開發(fā)份額。200０年成都使住宅開發(fā)投資86.76億元（含經(jīng)濟適用房）,與上年相比增長56．6％,占開發(fā)總投資比重從１9９9年58．9%上升為67.2％,尤其是于9８年相比住宅比重攀升幅度達1０.3個百分點。從住宅開工規(guī)模來看，20０0年開工面積為1２4４.3９萬平方米，其中新開工規(guī)模６67萬平方米，比去年同期相比分別增長２4％和３2.６％.住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的８６。7％,由此反映出開發(fā)商對住宅消費市場看好的信心較強。4．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪.２０00年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1９99年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3３06平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風花園城等一批大規(guī)模項目啟動的示范效應(yīng)下，強強結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價格、服務(wù)來擴大市場份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。與此同時，由于城市居民住宅消費市場的擴大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，2000年成都開發(fā)也全年實現(xiàn)商品房銷售收入8７。74億元，其中住宅６2.86億元,與上年相比分別增長21。4%和11．1%,全年實現(xiàn)利潤總額２.28億元，較上年增長58．３%，虧損企業(yè)從99年的210家,減少到20１家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩,房價趨于下降盡管從2000年成都是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的快報數(shù)據(jù)中,我們可以計算出一個很刺眼的負增長，即20０0年全全市商品房銷售僅為６３。5０億元,比19９9年下降6。９％，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長３.98%.2０0０年成都商品房每平方米平均售價為１８04元，比上年下降2.１％。考慮統(tǒng)計口徑原因，我們認為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房價格總體水平穩(wěn)中趨于下降.4．６開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善成都目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場需求不能緊密結(jié)合，高檔住宅200０年銷售下降18.１%的基礎(chǔ)上,20００年開始出現(xiàn)下滑趨勢,而新開工面積卻增長20。7％.委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強決策的科學(xué)性減少盲目性。4．７空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從1998年大幅度減少后，有逐年增加到1５2．3萬平方米.空置率也從98年9。３%上升到200０年的11．0％。空置總量與空置率同步上升，對整體房地產(chǎn)市場是一種潛在的危險.4.8土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2000年成都房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛,全年購置土地面積612。1８萬平方米,支付土地購置費用33。3７億元，與上年相比分別增長７1.3％和6７.8％。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ),一方面也預(yù)示著今后潛在市場競爭激烈和市場風險.附表:19９６—2000年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標表表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標年份/指標１99６年１9９7年1９98年19９９年2０0０年國內(nèi)生產(chǎn)總值(萬元)8６9３３5６1０0702601１02５9４８1190０32５1３10０0０0房地產(chǎn)業(yè)值（萬元）1844012２９５56３217１6363394４３２300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率2。122．２8２。93。13.３房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元）６8４３７９73014７7996７5939665１２900０0#住宅37２5923４91394５522455４0２９８903０0商品房施工面積(萬ｍ2）1046。５21103。８51141。３3１3２6.83１４２1。22＃住宅73０。13７2６.527７5．４21003。57115６。04商品房竣工面積（萬m2)3７２.135９．9３03。653７５.1８4２7。84商品房銷售額（萬ｍ2)324７884４195349717３66８264２635０00#住宅2７２55435299043１４１654428850800０商品房銷售面積(萬m2）231。09292.42331．6137０。5３80。22＃住宅208.４3262。42３1０。923３6。91350.22個人購買商品房比率（％）6９68。871。７782。８８1。1商品房空置面積（萬ｍ２）105．3６１70。８7110．77136。5４129。32＃住宅82.４21２2.37６１.９985。98７．９7成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況對比表年份/指標1９96年1997年1998年1999年２0００年國內(nèi)生產(chǎn)總值(萬元）11.６11．510.１10。２10.８本年投資完成額（萬元)25．５6．79．５17.5３7．５#住房16。９1－6。38３０。3821。760.69商品房施工面積（萬m2）18．75．５３。3916。25７。11＃住房15。9-０。56．7329。421５。19商品房竣工面積（萬m2)33．６１4。４—20.3７３１.674。7商品銷售額（萬元）59。１36。１1１。338。8—６。9商品房銷售面積（萬m2）８０26。5１3.4１１．7２.7＃住房７8。71２５。91８。４88。３63．９８4．９成都房地產(chǎn)市場展望隨著成都市政建設(shè)的高速推進和城市化進程的快速發(fā)展,加之深化房改，刺激國內(nèi)需求、西部大開發(fā)等宏觀的背景，對于成都而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心,在未來的五到十年的時間里，成都房地產(chǎn)業(yè)仍將獲得進一步的快速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中的先導(dǎo)型租用越來越民縣，并最終成為成都市國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。當然由于今年上市數(shù)量的逐年累計增大,市場競爭的不斷加劇是必然的，從推進住宅產(chǎn)業(yè)化的進程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個門檻，市場的準入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。目前，成都已涌出業(yè)績矚目的大型開發(fā)集團公司，象萬達集團、中海外、萬科等，他們對市場的發(fā)展起到了良性刺激作用。我們認為，將來市場真正的競爭存在于大集團公司之間，而他們競爭的焦點更集中于市場占有率及籌資能力這兩個方面。對于項目的投資的決策時點而言，可以得出初步結(jié)論:本項目的投資開發(fā)順應(yīng)了成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,具備長期利好的宏觀市場背景支持.本項目的關(guān)鍵在于需求的把握和市場的創(chuàng)新,以及企業(yè)核心競爭力的提升。第五章市場有效需求及項目定位建議5．１消費者特征分析5.1.１消費能力據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2０0１年成都市居民人均可支配收入首次突破8000元大關(guān),達到8128．39元，較２000年同期增長6.３％。行業(yè)、教育、年齡、工資外收入是影響收入差距的四大重要因素。隨著社會的發(fā)展，傳統(tǒng)收入分配格局在新經(jīng)濟的背景下有了新的變化.產(chǎn)業(yè)之間的收入距離較往年尤甚,據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:科技金融與保險、房地產(chǎn)、通信、電力、煤氣及水等新經(jīng)濟行業(yè)和壟斷行業(yè)的職工收入排位靠前.職工收入最低的三個行業(yè)為：社會服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、采掘業(yè)。５．１．2年齡結(jié)構(gòu)主要分為青年消費者(25周歲以下）、中青年消費者（25～35歲)、中年消費者（３5～45歲)、老年消費者五大群體，其所占比例分別為2８％、3７％、18％、1０％、和7％。５．2消費者地域結(jié)構(gòu)可分為市內(nèi)消費者與市外消費者兩大類型。目前外地消費者都占有四成左右的比例。那些長期在成都工作、經(jīng)商、生活的外來群體，無論從生活習慣,做事風格都已融入了成都這個大家庭。另外，從成都市房地產(chǎn)需求調(diào)查統(tǒng)計中得知，外地接受調(diào)查者占有超過三成的比例。可見，外地者已成為一支不容忽視的重要力量。５.３消費者心理習慣特征除去價格、位置、交通等傳統(tǒng)因素外,戶型設(shè)計、環(huán)境、運動休閑、教育設(shè)施、物管、配套均是影響消費者購房的主要因素.具一定規(guī)模的低層和高層復(fù)合建筑和低密度底層建筑小區(qū)有較多選擇,對物業(yè)類型的選擇多傾向于多層和低層住宅，電梯物業(yè)尤其是小高層住宅日漸受青年白領(lǐng)一族的青昧.小區(qū)配套中商場、超市、銀行、醫(yī)院、教育等配套設(shè)施是消費者的首選,寬帶網(wǎng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、單元防盜門也越來越受到開發(fā)商和消費者的重視。隨著人民居住水平的提高，大規(guī)模的生活居信小區(qū)，景觀、綠化以及人與景觀的交融互動是市場追求的熱點。目前，住房已不僅僅停留于滿足單一的居住功能,更加注重產(chǎn)品的功能與外延，“買房更是買一種生活方式”受到消費者的認同。生活質(zhì)量的提高、生存壓力的增大以及對健康的追求,消費者渴望運動與健康，渴望人與人之間的交流,從我們所掌握的調(diào)查表統(tǒng)計得知：有45．5％的消費者希望小區(qū)內(nèi)具有良好的運動休閑環(huán)境。５．3成都市房地產(chǎn)消費市場需求特征５．3．1消費者對方位的選擇分析從目前市場供應(yīng)與消費情況分析,選擇在西、南和市中心購房的消費者排在前三位。其中西南以占１/３強的比重排在首位，且兩次房交會的總體成交量和所占成交比重變化不大；南面與市中心的房產(chǎn)成交量從排位上看，兩次房交會位次與比例剛好對換；秋季房交會東面房產(chǎn)成交比例沒有變化，所占比例最小. 5.3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇從春秋兩季房交會商品住宅分環(huán)域成交狀況統(tǒng)計圖中可以看出：二環(huán)外的商品房以占成交量一半左右的比例高居首位；郊縣房產(chǎn)成交量大副上升，增加了十個百分點；一環(huán)內(nèi)房產(chǎn)成交量增副為七個百分點；一至二環(huán)商品房成交量大副下降，將幅為十四個百分點。郊縣商品房成交量放大的原因是:總體原因與二環(huán)外相似，但相對而言，郊縣房產(chǎn)的價格更是競爭優(yōu)勢，升值潛力更大。距離因素及其帶來的時間或成本和交通費用成本是制約其大幅增長的瓶領(lǐng).郊縣房產(chǎn)的大幅增長還不止表現(xiàn)為房交會上的２%到12％的增加，更多的郊縣房產(chǎn)更傾向于立足本地市場的開拓和開發(fā)商自我的營銷。雖然成都城區(qū)消費者的日益增多促使開發(fā)商開始注重在房交會的展示，但由于房交會展場面積的限制及開發(fā)商營銷思路的局限等因素，實際郊縣房產(chǎn)的增幅數(shù)量還會更大。３）購房者接受的產(chǎn)品類型從市場需求看:多層住宅占59．60％、電梯住宅占2４.20%、別墅項目占6。20％。4）對產(chǎn)品戶型的需求20０1年成都戶型面積需求的主流區(qū)間集中在9０～15０m2之間，主要戶型為三室兩廳雙衛(wèi)。面積與戶型均與市場開發(fā)的主流戶型保持一致。該區(qū)間成交量占兩屆房交會總成交量的5７％.1５０m2以上的戶型成交量占全年總成交量的１7%。９０m2以下的小戶型商品房有較為明顯的變化：70~９0ｍ2的戶型成交比例從春交會期間的17％下降到秋交會期間的1４%,總體成交比例為145)對產(chǎn)品價格的需求２０0１年兩屆房交會成交的商品房以單價2000～３000元/m2區(qū)間為主，總體需求趨勢呈增長態(tài)勢。該單價區(qū)間的商品房在秋交會成交比例比春交會上漲了７個百分點，共占總成交量的４8。8％.與此對應(yīng)，單價２00０元／ｍ2以下的商品住房則在秋交會期間比春交會的成交比例下降了7個百分點.值得關(guān)注的是，3000元／m2以上單價的商品房需求持續(xù)保持增長勢頭,與20０0年秋交會相比，2001年春交會該區(qū)間的商品房成交比例大幅上升了12個百分點，２00１年秋交會期間保持了同樣的成交比例27％.該單價區(qū)間商品房的表現(xiàn)不俗,與成都目前二次置業(yè)者較多,且對住宅綜合品質(zhì)的要求日益增高趨勢較為吻合.從總價上看，總價在10～35萬區(qū)間的商品房是目前市場主力需求，其成交量占總成交量的75％；5０萬以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢.6)購房者的購房動機青年消費者以首次置業(yè)為主、占90％左右，多選擇４0~６0ｍ2的套一、套二小面積住房作為過度；中年消費者以二次置業(yè)為主，出于改善居信條件的目的,約占70％,另有３0的消費者以投資為主要目的；老年消費者多為二次置業(yè)或多次置業(yè),其購房目的主要為改善居住環(huán)境、靠近子女居住、為子女購房和投資四種。二次或多次置業(yè)者多選擇9０~130m2三室兩廳兩衛(wèi)的住房，對項目品質(zhì)的要求較高。7）購房者接受的付款方式在前幾年的房地產(chǎn)市場中,購房者多選擇一次性、分期和短期按揭的付款方式.隨著消費觀念的更新、收入水平是提高，一次付款所占比例逐漸下降,八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年輕消費群體的認同,中年消費群體更傾向于選擇十年按揭和分期付款方式,老年消費群體趨向于一次性和短期按揭的付款方式.8）購房者愿意承受按揭貸款方式從消費者對按揭月供額的選擇統(tǒng)計表中可以看出，按揭月供額在1000元以下的付款方式受到七成消費者的認可。5。５項目所處板塊的消費環(huán)境１)購房者對郊縣板塊的選擇情況成都市郊縣房地產(chǎn)市場集中于都江堰、溫江、華陽、龍泉驛四大板塊.其中都江堰板塊的綜合自然條件最好，又是知名的旅游景點，旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)、“5+2”生活方式吸引了部分消費者.該板塊距成都市區(qū)較遠,雖有高速公路相連，但受交通成本的制約,消費者多為城市高收入者.溫江、華陽、龍泉驛三板塊距市區(qū)較近，僅8~1０分鐘的車程。溫江板塊地處成都市西大門，城西“上風上水"自然環(huán)境條件最好,現(xiàn)有成（都)－溫（江）—邛(崍)高速與成都相連,光華大道西延線（溫江段）正在施工當中,目前大面積的房地產(chǎn)開發(fā)尚未形成，但諸多知名企業(yè)在此大面積圈地,未來的溫江必將成為一座美麗的居住新城.龍泉驛是成都市花果基地，現(xiàn)有成（都）－渝（重慶)高速相連，目前有部分房地產(chǎn)項目正在興建之中,總體規(guī)模較小、檔次較低,板塊概念尚未形成。華陽是郊縣板塊中起步最早，發(fā)展最快、城市配套相對完善的地區(qū)，政府的引導(dǎo)和媒體的炒作擴大了板塊知名度，同期也出現(xiàn)了少數(shù)在當?shù)鼐哂幸欢ù硇缘姆康禺a(chǎn)項目,人南沿線的建成通車等利好因素吸引了第一批到郊縣購房的消費者，是目前郊縣房產(chǎn)的熱點地區(qū)。2）購房者選擇郊縣板塊的理由及動機市內(nèi)老年消費者和青年消費者是郊縣市場的購房主力，其中又以前者為多。價格、環(huán)境是影響他們置業(yè)的主要因素，購房動機以二次置業(yè)和投資為主。對于年輕消費者來講，他們更是看重郊縣板塊的房價和發(fā)展?jié)摿Γ葷M足當前居住的要求同時也是一種投資.5．6成都購房者對運動與健康的認知程度５.６．１成都人所喜歡的運動方式主要有保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、臺球、游泳、健身操.另外,在中青年中，對籃球、足球等運動方式熱愛的消費者較多，但因受場地,時間、運動伙伴等的限制,運動的機會較少。目前成都市民在運動健康方面一年所支出的費用隨著年齡段的增長而下降。青年、中年、老年三個群體的比例分別為１5％左右、8％左右、5％左右。5．６.２成都人對孩子教育的重視程度社會發(fā)展競爭的日益激烈,令父母對下一代的教育越來越重視。成都市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民在選擇住房時更多地考慮了教育因素,高校、名校周邊以教育為買點的樓盤較多，反映了市場供需雙方對教育日漸重視的發(fā)展趨勢，教育在影響市民的購房決策因素中所占的分量不斷增大。5。７成都市購房者對精裝房的認知程度從目前成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看：清水房占有絕對的比例，占有九成左右的市場份額,有少部分櫥衛(wèi)裝和簡裝房項目，僅有極少部分為精裝成品房。20０1年以精裝房推出市場的小戶型項目，精裝房的市場空間很大。5．８本項目目標消費群體綜合定位經(jīng)對本項目潛在目標客戶群體分析，在市場細分的基礎(chǔ)上進行目標客戶群體選擇，對本項目目標消費群體定位為:年齡以２５－3５周歲消費者（約占30％）；36—50歲（約占40％）；50周歲以上的消費者(約占30％）。家庭構(gòu)成青年夫婦(約占30％）;三口之家（約占４0％)；三代同堂或老人（約占３0%)。購房目的以居住為目的的消費者（約占６0%）;以置業(yè)投資和休閑居所為目的的消費者（約占40%)。消費者來源地域以市內(nèi)消費者（約占7０%)，市外消費者（約占３0％).消費者群體高新西區(qū)及市內(nèi)工作的年輕白領(lǐng)（約30%）;城市中等偏高收入者（約占６0%）；私營企業(yè)主、高級商務(wù)人士、大型企業(yè)高級管理者、律師、運動員、影視歌星等城市高收入者（約占10%）；5．9產(chǎn)品主題定位1、產(chǎn)品主題定位A、項目品牌的“運動”內(nèi)涵奧林匹克花園的宗旨是以連鎖經(jīng)營的模式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接；以復(fù)合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論,整合各種業(yè)內(nèi)外資源;以全新的服務(wù)理念，滿足“以人為本”的生活居家有效需求；以超常規(guī)的策劃思維實現(xiàn)項目定位與營運方式的創(chuàng)新啟動新的市場熱點；以領(lǐng)先的技術(shù)手段,創(chuàng)造“科學(xué)運動，健康生活”的全新生活方式.B、人本主義的“健康”關(guān)懷奧林匹克生活的實質(zhì)，是用奧林匹克文化的精神營造一種積極向上、樂觀開朗的健康生活氛圍.奧園的生活理念強調(diào)：在運動中快樂，在運動中放松.享受和適宜、快樂而舒心,是奧園生活氛圍的最運動亮點.人們在運動中交流感情，在運動中釋放煩惱、消除疲憊、緩解壓力、暢通心情。提出的一種“身心健康”的生活方式。C、成都文化“休閑"現(xiàn)象成都是一個溫情的城市，一個極具包容情懷的城市,自古以來也是一個休閑的城市.成都人愛喝茶,無論親朋好友還是生意伙伴,一杯清茶即開始了“龍門陣”；愛逛街，鹽市口、春熙路……總是游人如織、熙熙攘攘；成都人愛玩麻將，每逢休假或逢年過節(jié),茶館、河邊、公園里……隨處可見。喝茶、逛商店、打麻將便成為了成都人休閑方式的三大特色。D、地塊的“生態(tài)”環(huán)境項目地塊所屬的溫江區(qū)域，被評為了“國家級生態(tài)示范區(qū)”.其生態(tài)優(yōu)越，地勢平坦,為純居住型生態(tài)社區(qū)的開發(fā)提供發(fā)良好的自然環(huán)境。大規(guī)模的花卉生產(chǎn)基地與生態(tài)綠化帶營造的氛圍,清新的空氣與泥土的氣息無一不為自然生態(tài)居所創(chuàng)造了良好的開發(fā)題材.隨1９99年置信麗都花園Ａ區(qū)的亮相,其“１０0畝的生態(tài)公園”引領(lǐng)了成都市住宅產(chǎn)業(yè)綠化浪潮。2００１年置信芙蓉古城項目的成功和都江堰房產(chǎn)項目的異軍突起，使“買房先看環(huán)境"便成為了成都居家消費的重要影響指標.2、產(chǎn)品檔次定位本項目規(guī)模較大，且項目的運動題材對社會各階層均具有廣泛的吸引力。在可能的范圍內(nèi),最大限度地吸引與消化市場購買力將是我們進行產(chǎn)品檔次定位的主導(dǎo)思想。結(jié)合成都目前房地產(chǎn)市場狀況與郊縣房產(chǎn)開發(fā)情況，潛在消費群體對綜合品質(zhì)高，配套設(shè)施完善，生態(tài)環(huán)境良好，社區(qū)功能與活動豐富的中高檔組團項目具有較高的期望值.置信芙蓉古城產(chǎn)品定位于中高檔,并以古文化與古風建筑獲取良好的銷售業(yè)績充分說明這一點。目前，通常成都郊縣房產(chǎn)多以中低檔定位，與項目相鄰的森宇花園走中低檔路線.而奧林匹克花園具有的體育題材優(yōu)勢，在全國的影響力的巨大。主流消費體由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5個組群構(gòu)成。因此，本項目采用差別定位法,走中高檔樓盤定位路線,有力、有效借用并推廣原有品牌，高速提升開發(fā)商在成都的社會形象，體現(xiàn)奧林匹克精神輻射出更深廣、更豐富的生命內(nèi)涵.第六章項目建設(shè)進度６．１施工條件成都建信奧林匹克花園位于溫江縣，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰,北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)?？傉嫉?5６0畝，擬定容積率為1。1，總建筑面積1５1909平方米。住宅占9０％，商業(yè)及公共配套占１0%。該項目區(qū)域具有優(yōu)越的自然環(huán)境,域外景有良好的交通路網(wǎng)接駁,隨著成都市城市建設(shè)的進一步發(fā)展，配套設(shè)施將不斷完善，趨于成熟程度將逐漸提高。由于本項目開發(fā)規(guī)模大，內(nèi)部可塑性較強,容易建設(shè)自成體系的居住區(qū)，所以具有較好的是適應(yīng)外部競爭的內(nèi)部條件。該項目土地征用以基本結(jié)束，地勢平坦，溫江的地質(zhì)條件總的來說無不良地質(zhì)情況（具體涉及到地基等進行現(xiàn)場勘探，以勘測部門為準）。該項目分四期進行,前三期建設(shè)場地寬敞，便于對方材料和安裝吊裝設(shè)備以及施工機具等，利于施工組織和機械化施工作業(yè)的進行.隨著老成溫路和光華大道延線的建成，水、電、氣、通訊、市政污水、于水管網(wǎng)等市政工程即將建成，各種管線接口位置也逐漸接近.該項目具有良好的施工條件。6。2計劃進度安排本項目建設(shè)進度計劃擬分四期共五個階段進行：籌備期：20０1年10月至2002年5月,為項目前期工作,包括征地、一期的拆遷安置、土地平整、三通等工程.一期：2002年５月至20０3年5月為一期的住宅、公建等建設(shè)工作。二期:200３年5月至2０04年５月為二期的住宅、公建等建設(shè)工作。三期：２004年5月至２005年5月為三期的住宅、公建等建設(shè)工作。四期:2005年5月至200６年5月為四期的住宅、公建等建設(shè)工作.以上五個階段均應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)的實際