《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》第九章

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營【本章導讀】對于房地產(chǎn)項目來說，項目管理工作是整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營工作的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是把項目策劃和工程設(shè)計圖紙付諸實施，取得投資收益的重要管理過程，其開發(fā)建設(shè)過程中，管理內(nèi)容復雜、周期長，并具有很強的專業(yè)性、技術(shù)性。因此，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營提供了重要保證。通過本章的學習，要求掌握房地產(chǎn)項目管理的基本概念，質(zhì)量管理、進度管理、成本管理、合同管理、索賠管理、安全管理的主要內(nèi)容，質(zhì)量管理與成本管理的方法；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要模式與質(zhì)量控制手段以及項目竣工驗收的程序；了解影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量及進度的相關(guān)因素。章節(jié)導讀第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述01房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理02項目導航房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理03房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理04房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理05房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收06PART01房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念

房地產(chǎn)項目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個項目的開發(fā)建設(shè)過程中，通過計劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進行質(zhì)量、進度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會各相關(guān)部門進行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。1．房地產(chǎn)項目融資的概念第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目管理包括質(zhì)量管理、進度管理、成本管理、合同管理、索賠管理及竣工驗收等內(nèi)容，其中進度管理、質(zhì)量管理、成本管理是三大管理核心，它們是相互聯(lián)系又彼此對立的統(tǒng)一體。三大管理目標之間的對立關(guān)系三大管理目標之間的統(tǒng)一關(guān)系一般情況下，如果對工程質(zhì)量有較高要求，就需要投入較多的資金和花費較長時間；如果要在較短的時間完成項目，勢必會增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費用，勢必會考慮降低項目的功能要求和質(zhì)量標準。在通常情況下，適當增加投資以加快進度，能縮短工期，早日收回投資，使項目全壽命周期的經(jīng)濟效益得到提高；適當提高項目功能要求和質(zhì)量標準，能夠節(jié)約項目建成后的維修保養(yǎng)費用，從而獲得更好的投資經(jīng)濟效益。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述三、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要模式1．傳統(tǒng)項目管理模式傳統(tǒng)項目管理模式是我國目前房地產(chǎn)項目使用較多的模式。這種模式最突出的特點就是按“設(shè)計→招標→建造”的順序進行，只有上一個階段結(jié)束后下一個階段才能開始。2．設(shè)計—建造模式設(shè)計—建造模式是將設(shè)計與施工委托給一家公司來完成的項目實施方式。這種方式在招標與訂立合同時以總價合同為基礎(chǔ)，設(shè)計—建造總承包商對整個項目的總成本負責……3．設(shè)計—管理模式設(shè)計—管理模式是指同一家公司向業(yè)主提供設(shè)計和施工管理服務的工程管理方式。PART02房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的概念與特點

工程項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標準、設(shè)計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。從功能和使用價值來看，開發(fā)項目質(zhì)量體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟性、外觀質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。工程項目質(zhì)量的內(nèi)涵包括工程項目的實體質(zhì)量、功能和使用價值的質(zhì)量以及工作質(zhì)量。1．房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的概念第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的概念與特點2．房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點

①影響因素多，質(zhì)量波動大。房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源龐大、周期較長，涉及的專業(yè)技術(shù)人員眾多。

②對社會環(huán)境影響較大。工程質(zhì)量不僅直接影響人民群眾的生產(chǎn)生活，而且還影響著社會可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，特別是有關(guān)綠化、環(huán)保、噪聲等方面的問題。

③隱蔽性強，竣工檢驗局限性大。工程項目在施工過程中，因工序交接多、中間產(chǎn)品多、隱蔽工程多，質(zhì)量存在隱蔽性。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理二、影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的因素①建設(shè)項目的決策因素建筑項目必須經(jīng)過資源論證、市場需求預測②項目勘察因素包括建設(shè)項目技術(shù)經(jīng)濟條件勘察和工程巖土地質(zhì)條件勘察③項目總體規(guī)劃和設(shè)計因素。建筑構(gòu)造與結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性、可靠性及可施工性都影響工程質(zhì)量。④工程項目施工方案施工方案包括施工技術(shù)方案和施工組織方案。⑤施工環(huán)境施工環(huán)境包括自然環(huán)境勞動作業(yè)環(huán)境以及管理環(huán)境⑥建筑材料、構(gòu)配件及相關(guān)工程用品的質(zhì)量因素建筑材料、構(gòu)配件及相關(guān)工程用品是建筑生產(chǎn)的勞動對象。因素第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的內(nèi)容①審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。②組織設(shè)計交底和圖紙會審。③對工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進行檢查和控制。④對永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應按審批同意的設(shè)計圖紙組織采購或訂購。⑤審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計，對于工程質(zhì)量應具有可靠的技術(shù)措施來保證。⑥對工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應審核其技術(shù)鑒定書。⑦檢查施工現(xiàn)場的測量標準、建筑物的定位放線以及高程水準點，重要工程還應親自復核。⑧協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計量及質(zhì)量檢測技術(shù)和手段等。⑨協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會議制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度、質(zhì)量報表制度和質(zhì)量事故報告及處理制度等。1．施工前的質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的內(nèi)容①協(xié)調(diào)承包單位，完善工序控制。②嚴格工序間交接檢查。③重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應親自進行試驗或技術(shù)復核。④對已完成的分項、分部工程，按相應的質(zhì)量評定標準和辦法進行自檢、驗收。⑤審核設(shè)計變更和圖紙修改。⑥按合同于必要時可下達停工令。⑦組織定期或不定期的現(xiàn)場會議，及時分析、通報工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務活動等。2．施工過程中的質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的內(nèi)容①按規(guī)定的質(zhì)量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程、單位工程進行檢查驗收。②組織試用。③審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗報告及有關(guān)技術(shù)型文件。④審核承包單位提交的竣工圖。⑤整理有關(guān)工程項目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。3．工程項目竣工質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制手段123試驗數(shù)據(jù)測量控制旁站監(jiān)督654

指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段PART03房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理一、項目進度管理的內(nèi)容

設(shè)計前準備階段的進度管理：其主要任務包括確定工期總目標、編制項目總進度計劃、編制準備階段詳細工作計劃，并控制計劃的執(zhí)行、施工現(xiàn)場條件研究和分析等。

設(shè)計階段的進度管理：主要任務包括編制設(shè)計階段工作進度計劃并控制其執(zhí)行、編制詳細出圖計劃并控制其執(zhí)行。施工階段的進度管理：主要任務包括編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行，編制施工年、季、月實施計劃并控制其執(zhí)行。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理二、影響工程項目進度的因素

施工現(xiàn)場水文地質(zhì)狀況比設(shè)計合同文件預計的要復雜得多，如嚴重自然災害，戰(zhàn)爭、社會動蕩等。該類因素一旦發(fā)生就會造成較大影響，應做好調(diào)查分析和預測；有些因素可通過參加保險，規(guī)避或減少風險。1．不可預見因素第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理二、影響工程項目進度的因素相關(guān)單位的密切配合與支持，是保證施工項目進度的必要條件，其影響工程項目進度的因素主要有以下幾點。①設(shè)計圖紙供應不及時或有誤；②業(yè)主要求設(shè)計變更；③實際工程量增減變化；④材料供應、運輸?shù)炔患皶r或質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格不符合要求；⑤水電通信等部門、分包單位沒有認真履行合同或違約；⑥資金沒有按時撥付等。2．相關(guān)單位因素第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制手段管理信息措施建立能對施工進度有效控制的監(jiān)測、分析、調(diào)整、反饋信息系統(tǒng)和信息管理工作制度組織措施①建立施工項目進度實施和控制的組織系統(tǒng)；②制定進度控制工作制度③落實各層次進度控制人員、具體任務和工作職責；④確定施工項目進度目標，建立施工項目進度控制目標體系。技術(shù)措施盡可能采用先進施工技術(shù)、方法和新材料、新工藝、新技術(shù)，保證進度目標實現(xiàn)合同措施合同措施是以合同形式保證工期進度的實現(xiàn)控制手段落實實現(xiàn)進度目標的保證資金，簽訂并實施關(guān)于工期和進度的經(jīng)濟承包責任制。經(jīng)濟措施第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制1．房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制程序

01將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序。

02統(tǒng)計或計算每項工程內(nèi)容的工作量。

03計算每個單項工程工作量所需時間（可用天數(shù)表示）。

04按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制2．房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制方法1）橫道圖法

橫道圖法又稱甘特圖法（Gantt），是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。橫道圖具有形象、直觀、易懂、繪制簡便等特點，被廣泛應用于工程項目的進度管理工作中。對于一些并不十分復雜的建筑工程，采用這種圖表比較合適。

橫道圖法以橫道計劃為基礎(chǔ)，因而帶有不可克服的局限性。在橫道計劃中，各項工作之間的邏輯關(guān)系表達不明確，關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路無法確定。一旦某些工作實際進度出現(xiàn)偏差時，難以預測其對后續(xù)工作和工程總工期的影響，也就難以確定相應的進度計劃調(diào)整方法。因此，橫道圖比較法主要用于工程項目中某些工作實際進度與計劃進度的局部比較。

某房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃橫道圖第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制2．房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制方法2）網(wǎng)絡(luò)圖法

網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達項目的進度計劃，是利用箭頭和節(jié)點所組成的有向、有序的網(wǎng)狀圖形來表示總體工程任務各項工作流程或系統(tǒng)安排的一種進度計劃表達方式。某項目進度計劃網(wǎng)絡(luò)圖如圖9-2所示。用網(wǎng)絡(luò)圖編制工程項目進度計劃不僅能正確表達各工作之間相互作用、相互依存的關(guān)系；而且能通過網(wǎng)絡(luò)分析計算能夠確定哪些工作是影響工期的關(guān)鍵工作，哪些工作則被允許有機動時間以及有多少機動時間，從而使計劃管理者充分掌握工程進度控制的主動權(quán)；此外，還能夠進行計劃方案的優(yōu)化和比較，選擇最優(yōu)方案。某項目進度計劃網(wǎng)絡(luò)圖第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制2．房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制方法3）里程碑法

里程碑法又稱可交付成果法，是在橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖上標示出一些關(guān)鍵事項，這些事項能夠被明顯地確認，反映進度計劃執(zhí)行中各個階段的目標，一般是處于關(guān)鍵線路上的一些關(guān)鍵項目，這些事項對項目進度計劃能否順利實現(xiàn)具有重大的影響。通過這些關(guān)鍵事項在一定時間內(nèi)的完成情況可反映項目進度計劃的進展情況。PART04房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的概念與原則1．房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)向項目成本管理是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合本行業(yè)特點，以施工過程中直接耗費為原則，以貨幣為主要計量單位，對項目從開工到竣工所發(fā)生的各項收、支進行全面系統(tǒng)的管理，以實現(xiàn)項目施工成本最優(yōu)化目的的過程。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的概念與原則2．房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的原則

1）制定投資成本管理目標。投資成本管理目標的制定，不僅要有先進性而且要有實現(xiàn)的可能性，目標水平一定要能激發(fā)執(zhí)行者的進取心，充分發(fā)揮他們的工作潛力和創(chuàng)造性。

2）設(shè)計階段成本控制是重點。項目投資控制貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)全過程的諸多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的重點是設(shè)計階段的投資控制。

3）經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合是成本管理的有效手段。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著技術(shù)與經(jīng)濟相分離的現(xiàn)象。技術(shù)人員缺乏經(jīng)濟觀念，而財會、概預算人員不熟悉工程建設(shè)知識。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成1．開發(fā)成本

開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際發(fā)生成本，包括土地費用、前期工程費、安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費和財務費用等。土地費用前期工程費建筑安裝工程費用４基礎(chǔ)設(shè)施費用公共配套設(shè)施費用６開發(fā)間接費用３２１５６財務費用7第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成2．銷售成本銷售成本主要包括銷售房屋的廣告、代理等費用的支出，一般為總銷售額的2%～4%。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制1．房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制原則1）項目全員成本控制原則充分調(diào)動各部門每個職工控制成本和關(guān)心成本的積極性和主動性。2）項目全過程成本控制原則3）項目動態(tài)控制原則4）成本目標風險分擔原則5）開源與節(jié)流相結(jié)合原則成本控制工作要隨著項目施工進展的各個階段連續(xù)進行，既不能疏漏，又不能時緊時松。項目施工是一次性行為，其成本控制應更重視事前控制和事中控制。成本目標風險分擔原則即責、權(quán)、利相結(jié)合的原則。成本控制必須與質(zhì)量控制、進度控制、安全控制等工作相結(jié)合、相協(xié)調(diào)。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制2．房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的主要內(nèi)容1）編制成本計劃，確定成本控制目標2）審查施工組織設(shè)計和施工方案3）控制工程款的動態(tài)結(jié)算4）控制工程變更第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制3．房地產(chǎn)項目成本控制的方法是指利用項目中的各種表格進行成本分析和控制的方法。1）項目成本分析表法4）價值工程法2）工期—成本同步分析法3）凈值法是利用計劃工期成本與實際工期成本同步進行比較的分析方法。凈值法是對工程項目成本／進度進行綜合控制的一種分析方法。價值工程法是對項目進行事前成本控制的重要方法。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制4．房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的程序管理的目的是確保每個崗位人員在成本管理過程中的管理行為是按事先確定的程序和方法進行的。從這個意義上講，首先要明白企業(yè)建立的成本管理體系是否能對成本形成的過程進行有效的控制，其次是體系是否處在有效的運行狀態(tài)。管理控制程序就是為規(guī)范項目施工成本的管理行為而制定的約束和激勵機制。1）管理控制程序管理控制程序圖第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制4．房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的程序項目的成本目標是進行成本管理的目的，能否達到預期的成本目標，是項目施工成本管理能否成功的關(guān)鍵。在成本管理過程中，對各崗位人員的成本管理行為進行控制，就是為了保證成本目標的實現(xiàn)。可見，項目的成本目標是衡量項目施工成本管理業(yè)績的主要標志。2）指標控制程序指標控制程序圖PART05房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的概念與作用1．房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的概念

工程合同管理應遵循的程序為：合同評審、合同訂立、合同實施計劃編制、合同實施控制、合同綜合評價以及有關(guān)知識產(chǎn)權(quán)的合法使用。

合同管理是指對工程合同的簽訂、履行、變更和解除進行監(jiān)督檢查，對合同履行過程中發(fā)生的爭議或糾紛進行處理，以確保合同依法訂立和全面履行。工程合同管理貫穿于合同簽訂、履行、終結(jié)直至歸檔的全過程。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的概念與作用2．房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的作用①房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理是監(jiān)理現(xiàn)代企業(yè)制度的需要。②房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理是規(guī)范市場交易行為的手段。③房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理是合同履行的保證。④房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理是開拓國際市場的需要。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要合同關(guān)系1．以開發(fā)商為主體的合同關(guān)系開發(fā)商需要在開發(fā)過程中與政府、設(shè)計單位、銀行等其他主體簽署一系列的合同以便于順利地組織實施其所承擔的開發(fā)項目。所簽署的合同通常包括：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要合同關(guān)系2．以承包商為主體的合同關(guān)系

承包商不僅是工程施工的具體實施者，還是工程承包合同的執(zhí)行者。因承包商不可能，也不需要必需履行工程承包合同的所有能力，所以其通常將許多專業(yè)工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復雜合同關(guān)系。

承包商的主要合同關(guān)系包括工程承包合同、分包合同、采購合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的主要任務1．合同策劃合同策劃是指開發(fā)商對整個開發(fā)項目進行深入研究，劃分合同界面、合同實施的接觸條件、工程范圍、承包方式、合同的主要條款以及合同的簽訂過程中應注意的問題。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的主要任務2．施工合同簽訂1）工期。在合同協(xié)議書內(nèi)應明確注明開工日期、竣工日期和合同工期總?cè)諝v天數(shù)。2）合同價款。合同價款包括開發(fā)商接受的合同價款及追加合同價款。此外，合同的計價方式通常有固定價格合同、可調(diào)價格合同、成本加酬金合同三種。3）對雙方有約束力的合同文件。訂立合同時已形成的文件有施工合同協(xié)議書，中標通知書，投標書及其附件，施工合同專用條款等。4）開發(fā)商和承包人的工作。①辦理土地征用、拆遷補償、平整施工場地等工作；②將施工所需水、電、電信線路從施工場地外部接至專用條款約定地點……（詳見教材）第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的主要任務3．合同分析

合同分析，是一項綜合性、復雜性、技術(shù)性很強的工作，它要求合同管理者必須熟悉合同有關(guān)的法律、法規(guī)，精通合同條款，對工程環(huán)境有全面的了解，有承包合同管理的實際工作經(jīng)驗和經(jīng)歷。①界定承包人和開發(fā)商的主要權(quán)利、義務和主要任務。②合同的價格分析。對每個合同采用的計價方式及合同價格的范圍、工程款結(jié)算的程序、合同價格的調(diào)整條件、拖欠工程款的責任等進行認真的分析整理。③合同工期的分析。工期的拖延直接導致投資的增加和索賠事件的發(fā)生，所以必須加強對工期的理解。④違約責任的理解。⑤驗收責任的理解。在機械、材料和設(shè)備的現(xiàn)場驗收交接、隱蔽工程驗收、單項工程驗收、全部工程驗收中的責任，必須明確了解。PART06房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理1．工程索賠的概念

工程索賠通常是指在工程合同履行過程中，合同當事人一方因非自身因素或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟損失或權(quán)利損害時，通過一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟或時間補償?shù)囊?。一般地，施工索賠是承包商向業(yè)主提出的要求，這是狹義的索賠，從廣義上講索賠應包括承包商向業(yè)主提出的索賠和業(yè)主向承包商提出的索賠。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理2．工程索賠的特點索賠是雙向的，不僅承包人可以向發(fā)包人索賠，發(fā)包人同樣也可以向承包人索賠。索賠是一種未經(jīng)對方確認的單方行為，與通常所說的工程簽證不同。①②③只有實際發(fā)生了經(jīng)濟損失或權(quán)利損害，一方才能向?qū)Ψ剿髻r。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理3．工程索賠作用②索賠是落實和調(diào)整合同雙方責、權(quán)、利關(guān)系的手段，也是合同雙方風險分擔的又一次合理再分配，離開了索賠，合同責任就不能全面體現(xiàn)，合同雙方的責、權(quán)、利關(guān)系就難以平衡。

①索賠是合同和法律賦予正確履行合同者免受意外損失的權(quán)利，索賠是一種當事人保護自己、避免損失、增加利潤、提高效益的重要手段。④索賠對提高企業(yè)和工程項目管理水平起著重要的促進作用。③索賠是合同實施的保證。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理4．工程索賠的分類

1）按索賠的目的分類（1）工期索賠由于非承包人責任的原因而導致施工進程延誤，要求批準順延合同工期的索賠，稱之為工期索賠。工期索賠形式上是對權(quán)利的要求，以避免在原定合同竣工日不能完工時，被發(fā)包人追究拖期違約責任。一旦獲得批準合同工期順延后，承包人不僅免除了承擔拖期違約賠償費的嚴重風險，而且可能提前工期得到獎勵，最終仍反映在經(jīng)濟收益上。（2）費用索賠

費用索賠的目的是要求經(jīng)濟補償。當施工的客觀條件改變導致承包人增加開支，可要求對超出計劃成本的附加開支給予補償，以挽回不應由其承擔的經(jīng)濟損失。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理4．工程索賠的分類

2）按索賠當事人分類承包商與發(fā)包人之間的索賠：這類索賠大都是有關(guān)工程量計算、變更、工期、質(zhì)量和價格方面的爭議，也有中斷或終止合同等其他違約行為的索賠。承包商與分包商之間的索賠：其內(nèi)容與承包商與發(fā)包人之間的索賠相似，但大多數(shù)是分包商向總包商索要付款和賠償及承包商向分包商罰款或扣留支付款等。承包商與供貨商之間的索賠：其內(nèi)容多系商貿(mào)方面的爭議，如貨品質(zhì)量不符合技術(shù)要求、數(shù)量短缺、交貨拖延、運輸損壞等。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理4．工程索賠的分類

3）按索賠的原因分類（1）工程延誤索賠。因發(fā)包人未按合同要求提供施工條件，如未及時交付設(shè)計圖紙、施工現(xiàn)場、道路等，或因發(fā)包人指令工程暫?；虿豢煽沽κ录仍蛟斐晒て谕涎拥模邪虒Υ颂岢鏊髻r。（2）工程范圍變更索賠。工作范圍變更索賠是指發(fā)包人和承包商對合同中規(guī)定工作理解的不同而引起的索賠。

（3）施工加速索賠。施工加速索賠經(jīng)常是延期或工作范圍索賠的結(jié)果，有時也被稱為“趕工索賠”。

（4）不利現(xiàn)場條件索賠。不利的現(xiàn)場條件是指合同的圖紙和技術(shù)規(guī)范中所描述的條件與實際情況有實質(zhì)性的不同或雖合同中未作描述，但也是一個有經(jīng)驗的承包商無法預料的。一般是地下的水文地質(zhì)條件，但也包括某些隱藏著的不可知的地面條件。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理4．工程索賠的分類

4）按索賠的合同依據(jù)分類

（1）合同內(nèi)索賠。合同內(nèi)索賠是指以合同條款為依據(jù)，在合同中有明文規(guī)定的索賠，如工期延誤、工程變更、工程師提供的放線數(shù)據(jù)有誤、發(fā)包人不按合同規(guī)定支付進度款等。這種索賠由于在合同中有明文規(guī)定，往往容易成功。

（2）合同外索賠。合同外索賠是指在合同文件中沒有明確的敘述，但可以根據(jù)合同文件的某些內(nèi)容合理推斷出可以進行此類索賠，而且此索賠并不違反合同文件的其他任何內(nèi)容。

（3）道義索賠。道義索賠又稱額外支付，是指承包商在合同內(nèi)或合同外都找不到可以索賠的合同依據(jù)或法律根據(jù)，因而沒有提出索賠的條件和理由，但承包商認為自己有要求補償?shù)牡懒x基礎(chǔ)，而對其遭受的損失提出具有優(yōu)惠性質(zhì)的補償要求。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理4．工程索賠的分類

5）按索賠方式分類（1）單項索賠單項索賠是針對某一干擾事件提出的，在影響原合同正常運行的干擾事件發(fā)生時或發(fā)生后，由合同管理人員立即處理，并在合同規(guī)定的索賠有效期內(nèi)向發(fā)包人或監(jiān)理工程師提交索賠要求和報告。單項索賠通常原因單一，責任單一，分析起來相對容易，由于涉及的金額一般較小，雙方容易達成協(xié)議，處理起來也比較簡單。因此合同雙方應盡可能地用此種方式來處理索賠。

（2）綜合索賠綜合索賠又稱一攬子索賠，一般在工程竣工前和工程移交前，承包商將工程實施過程中因各種原因未能及時解決的單項索賠集中起來進行綜合考慮，提出一份綜合索賠報告，由合同雙方在工程交付前后進行最終談判，以一攬子方案解決索賠問題。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理5．工程索賠的程序1）提出索賠要求。按照通用合同條件的規(guī)定，凡是由于業(yè)主或工程師的原因，出現(xiàn)工程范圍或工程量變化的原因?qū)е鹿こ萄悠诨虺杀驹黾訒r，承包商有權(quán)提出索賠。

2）報送索賠資料。在正式提交索賠要求以后，承包商應抓緊準備索賠資料，計算索賠額或工期延長天數(shù)，承包商必須在合同規(guī)定的時間內(nèi)向工程師和業(yè)主提交索賠報告。

3）解決索賠。從遞交索賠報告到最終獲得賠償?shù)闹Ц妒撬髻r的解決過程。這個階段工作的重點是，通過談判、調(diào)解或仲裁，使索賠得到合理的解決。

4）提交仲裁和訴訟。如果上述合同糾紛無法得到解決，最終的途徑只有通過國際仲裁或法院訴訟。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理6．工程索賠的計算方法1）工期索賠計算方法（1）網(wǎng)絡(luò)分析法網(wǎng)絡(luò)分析法是利用進度計劃的網(wǎng)絡(luò)圖，分析其關(guān)鍵線路。如果延誤的工作為關(guān)鍵工作，則延誤的時間為索賠的工期；如果延誤的工作為非關(guān)鍵工作，當該工作由于延誤超過時限制而成為關(guān)鍵時，可以索賠延誤時間與時差的差值；若該工作延誤后仍為非關(guān)鍵工作，則不存在工期索賠問題。

（2）比例類推法在實際工程中，若干擾事情僅影響某些單項工程、單位工程或分部分項工程的工期，要分析它們對總工期的影響，可采取比較簡單的比例類推法。比例類推法簡單方便，但有時不符合實際情況，比例類推法不適用于變更施工順序、加速施工、刪減工程量等事件的索賠。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收一、房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理6．工程索賠的計算方法2）費用索賠的計算方法（1）實際費用法。實際費用法是計算工程索賠時最常用的一種方法。這種方法的計算原則是以承包商為某項索賠工作所支付的實際開支為根據(jù)，向業(yè)主要求費用補償。（2）總費用法?？傎M用法就是當發(fā)生多次索賠事件以后，重新計算該工程的實際總費用，實際總費用減去投標報價時的估算總費用，即為索賠金額，即（3）修正的總費用法。修正的總費用法是對總費用法的改進，即在總費用計算的原則上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收1．房地產(chǎn)項目竣工驗收的概念

房地產(chǎn)項目竣工驗收是指房地產(chǎn)項目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會同監(jiān)理、設(shè)計、施工、設(shè)備供應單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格資料和憑證。項目（工程）通過竣工驗收后，應及時辦理固定資產(chǎn)移交手續(xù)，并將與該項目有關(guān)的資料移交給建設(shè)單位，解除合同及在合同中規(guī)定的雙方各自承擔的義務。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收2．房地產(chǎn)項目竣工驗收的特點①系統(tǒng)性，即建設(shè)工程無論規(guī)模大小，造價高低，其竣工驗收都是系統(tǒng)性的驗收，而不是局部的、個別的、主觀的要求。②專業(yè)性，即建設(shè)工程的專業(yè)特點不同，如工業(yè)建筑、民用建筑、設(shè)備安裝、道路橋梁等，在交付竣工驗收時，采用的技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量標準也不盡相同。③針對性，即發(fā)包人和承包人在施工合同中約定的項目，而不是其他項目，承包人必須對施工合同承諾的項目目標負責到底，切實加強項目管理。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收3．房地產(chǎn)項目竣工驗收程序

1）房地產(chǎn)項目竣工驗收程序概述

根據(jù)建設(shè)項目（工程）的規(guī)模大小和復雜程度，整個建設(shè)項目（工程）的驗收可分為初步驗收和竣工驗收兩個階段進行。建設(shè)項目（工程）在竣工驗收之前，由建設(shè)單位組織施工、設(shè)計及使用等有關(guān)單位進行初驗。建設(shè)項目（工程）全部完成，經(jīng)過各單項工程的驗收，符合設(shè)計要求，并具備竣工圖表、竣工決算、工程總結(jié)等必要文件資料，由項目（工程）主管部門或建設(shè)單位向負責驗收的單位提出竣工驗收申請報告。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收3．房地產(chǎn)項目竣工驗收程序2）竣工驗收階段管理的一般程序進行竣工結(jié)算移交竣工資料竣工驗收準備編制竣工驗收計劃組織現(xiàn)場驗收（1）（2）（3）（4）（5）第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全管理1．安全管理內(nèi)容

1）安全管理方案制定。安全管理方案制定是指對項目可能存在的風險進行識別、分類、分析評估，說明各類風險的管理方法，明確各崗位人員的職責，確定事故處理時效，編制安全管理預算。

2）安全生產(chǎn)監(jiān)控。安全管理方案的執(zhí)行持續(xù)貫穿整個項目周期，需要實時對項目運行狀況進行監(jiān)控，以便發(fā)現(xiàn)新風險及風險變化狀況，并且根據(jù)安全方案實施進行信息反饋、歸集和分析。

3）安全事故應對措施。安全事故應對措施是在安全事故發(fā)生時，根據(jù)安全管理方案對事故進行分級并制定切實可行的應對措施并執(zhí)行，以減少安全事故的發(fā)生，并把損失降到最低。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全管理2．項目管理安全責任1）建設(shè)單位的安全責任①建設(shè)單位在申請領(lǐng)取施工許可證時，應當提供建設(shè)工程有關(guān)安全施工措施的資料。②建設(shè)單位應當向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實、準確、完整。③建設(shè)單位不得對勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提出不符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、法規(guī)和強制性標準規(guī)定的要求，不得壓縮合同約定的工期。④建設(shè)單位在編制工程概算時，應當確定建設(shè)工程安全作業(yè)環(huán)境及安全施工措施所需費用。⑤建設(shè)單位不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護用具、機械設(shè)備、施工機具及配件、消防設(shè)施和器材。⑥建設(shè)前需實施拆除工程的，建設(shè)單位應當將拆除工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的施工單位，并應在拆除施工15日前，將施工單位資質(zhì)等級證明……第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全管理2．項目管理安全責任2）施工單位的安全責任①施工單位主要負責人依法對本單位的安全生產(chǎn)工作全面負責。②施工單位從事建設(shè)工程的新建、擴建、改建、拆除等活動，應當具備國家規(guī)定的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備、安全生產(chǎn)等條件，依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。③施工單位的項目負責人應當由取得相應執(zhí)業(yè)資格的人員擔任，對建設(shè)工程項目的安全施工負責。④施工單位應當設(shè)立安全生產(chǎn)管理機構(gòu)，配備專職安全生產(chǎn)管理人員?！?施工單位應當為施工現(xiàn)場從事危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險。意外傷害保險期限自建設(shè)工程開工之日起至竣工驗收合格止。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理與竣工驗收三、房地產(chǎn)