商鋪營銷策劃

商鋪營銷策劃商鋪營銷策劃（二）本項(xiàng)目目標(biāo)人群及特點(diǎn)：船營區(qū)、昌邑區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營者，其相對具備投資觀念，具備投資能力;本區(qū)內(nèi)企業(yè)（下崗）職工，投資能力弱、對開辟商較敏感;部份灰色收入階層；（三）消費(fèi)群體特征：1、年齡：30—55歲之間，主力為35-5歲付款方式：按揭貸款為主職業(yè)結(jié)構(gòu)：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、經(jīng)營者、國有企業(yè)職工等客戶購買動(dòng)因：收入較高，故意轉(zhuǎn)移資產(chǎn);追求時(shí)髦熱點(diǎn)投資項(xiàng)目的從眾性購買；高收入者，置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，以坐享其成。第三部份：定價(jià)方案一、價(jià)格制定原則：根據(jù)市場情況，采勸低開高走”的價(jià)格策略，即以低價(jià)位入市，搶占市場份額，售價(jià)隨著項(xiàng)目進(jìn)程的完善、開辟商信譽(yù)的建立和提升而逐漸提高，增加利潤同時(shí)給業(yè)主及目標(biāo)客群以升值感覺。三、價(jià)格制定的指導(dǎo)思想：1、規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)2、追求銷售速度最快化3、追求項(xiàng)目利潤最大化價(jià)格制定的普遍基本方法普通來說，商品房的定價(jià)方法有成本加利潤法、市場價(jià)法和差別定價(jià)法三種。本項(xiàng)目價(jià)格定位的方法及參考依據(jù)如前所述，隨著本項(xiàng)目的開辟該地塊周邊地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目迅速增長，商鋪供應(yīng)量急劇增加，市場供求關(guān)系已發(fā)生顯著變化。在競爭日益激烈的情況下，在制定本項(xiàng)目的價(jià)格體系時(shí)重點(diǎn)應(yīng)用了市場價(jià)法，通過對本項(xiàng)目和周邊競爭項(xiàng)目的比較分析，評定核定出本項(xiàng)目的市場價(jià)格，在評定的過程中充分考慮到項(xiàng)目本身的各種優(yōu)劣勢條件，客觀評定，力爭全面完整的反映項(xiàng)目綜合素質(zhì)。具體評定結(jié)果請參見附表——競爭樓盤價(jià)格參照表競爭樓盤價(jià)格參照表樓盤各稱單價(jià)區(qū)間（元/m2）總價(jià)區(qū)間（萬元）均價(jià)（元/m2）付款方式湘江名苑2800-3201X8-2803000一次性付款分期付款的方式按揭付款（50%）折扣在******折至******折之間北園小區(qū)2600-300040-602800湘潭新區(qū)1500-201X10-351700隆鑫城市之光3800-450070-450附送：商鋪營銷策劃方案商鋪營銷策劃方案（一）、位置：金三角國際家居廣場位于淮海東路，東工業(yè)園區(qū)入口處西臨萬誠國際廣場東臨待開辟地南臨城東安置小區(qū)北臨順風(fēng)汽車客運(yùn)站、豐泰國際機(jī)電城（二）、面積：二期整體建造規(guī)劃面積26000平方米。三期占地面積110000平方米（三）、地形、地貌宗地東西向距離為800M（水平標(biāo)準(zhǔn)）南北向距離為600M（水平標(biāo)準(zhǔn)）為一較規(guī)則的長方形地塊，綜合容積率控制在1.35以下（四）、交通狀況現(xiàn)有公交路線條：城市公交11路、10路，順風(fēng)汽車客運(yùn)站為所有公交車及長途車的終點(diǎn)站，以及各種私營交通工具，是去東工業(yè)園區(qū)和汽車站的必經(jīng)之路。（五人周邊主要建造及景觀宗地南面是陳舊雜亂的平鋪，未來是我們的三期規(guī)劃。宗地北面是我們的競爭個(gè)案，豐泰國際機(jī)電城以及順風(fēng)長途汽車客運(yùn)站，是泗陽旅客的集散地宗地西面是正在開辟的萬誠國際廣場宗地東面是一塊空地，是其他發(fā)展商規(guī)劃用地。總結(jié)：宗地的南面及東面為陳舊雜亂的空地，其景觀狀況會(huì)對本案的銷售產(chǎn)生不利影響。針對此方面我們會(huì)在策劃之中加以淡化，并應(yīng)著重強(qiáng)化未來發(fā)展前景。（六卜SWOT分析項(xiàng)目分析（宗地）1、優(yōu)勢:（1）、泗陽的發(fā)展商集中開辟情況已成規(guī)模。形成為了很好的區(qū)域氛圍，生成為了一定的區(qū)域市場認(rèn)知度，對購買力有很大的拉動(dòng)力。（2）、地處泗陽東工業(yè)園區(qū)入口處?；春Ｂ肥墙煌ㄖ鞲傻?302省道路是連接北京路、眾興路，去宿遷市、淮安市、徐州市的必經(jīng)之路；兩條路的交叉點(diǎn)東南處就是本宗地所在地。因此處于絕對優(yōu)勢地理位置。（3）、地塊南邊緊靠泗陽城東安置小區(qū)，為金三角帶來一定的人氣基矗(4)、離縣城中心1.5公里，坐車惟獨(dú)15分鐘距離，離東工業(yè)區(qū)1公里，僅僅10分鐘路程。該工業(yè)區(qū)的開辟已形成規(guī)模，該區(qū)內(nèi)企業(yè)中層的月收入可達(dá)到1500元以上，具有一定的購買能力。因此可更大的拓展客戶市常(5)、一期的成功銷售，給二期打下良好的基矗2、劣勢：(1)、挨近東郊，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，暫時(shí)還不是商鋪集中地區(qū)，乘車不太方便。在市民的心目中屬于是僻靜地區(qū)，短期內(nèi)不能引起客戶對此地段的心理認(rèn)同感，從而產(chǎn)生較強(qiáng)的抗性。(2)、附近沒有大型娛樂場所及大型商場的配套。對購鋪者產(chǎn)生購買心理障礙，我們在企劃中會(huì)淡化此點(diǎn)。(3)、競爭個(gè)案較近，目標(biāo)購鋪客戶群較局限與集中?？蛻魰?huì)對所有的商鋪?zhàn)鲆粋€(gè)比較。競爭會(huì)對客戶購鋪產(chǎn)生分流，因此在企劃中我們會(huì)強(qiáng)化提升賣點(diǎn)。(4)、地塊東面，西面是待開辟地區(qū)，環(huán)境較差。(5)、本塊宗地分三期開辟，跨越時(shí)間段長。容易引起購鋪者對未來開辟前景展望產(chǎn)生不確定性。這方面我們會(huì)在企劃及銷售之中會(huì)對宗地整體運(yùn)作。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)：(1)、依托政府的政策，緊扣政府加大招商引資和扶持私營經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)主題。與政府進(jìn)行合作。由政府出面搭臺，將其引向深入，借以提高我們銷售的品位與檔次。(2)、政府規(guī)劃中的北移東擴(kuò)，帶來夸姣的規(guī)劃前景，給未來發(fā)展的良好展望會(huì)帶來一定的機(jī)會(huì)。(3)、金三角是蘇北乃至華東地區(qū)最大的家居市常金三角將成為一個(gè)以市場集群為主體的新型東部商圈，匯集完整家居、服裝、食品、電器、五金、百貨，形成完整家居市常4、威脅點(diǎn)：主要來自區(qū)域市場競爭對手的威脅。因?yàn)楫?dāng)?shù)氐母偁帉κ钟辛艘欢ǖ钠放崎_辟效應(yīng)，加之泗陽群眾固有的地域概念，使概念上縣城內(nèi)的同行競爭威脅加大，但是威脅同機(jī)會(huì)總是共存的。我們具有自身的強(qiáng)大優(yōu)勢，以正和出奇勝，樹立健康環(huán)保這一人類永恒主題，將威脅轉(zhuǎn)化成為機(jī)會(huì)與優(yōu)勢。二、企劃緣起通過一期的成功運(yùn)作以及二期商鋪出售前期對市場實(shí)地現(xiàn)場的詳細(xì)調(diào)研己經(jīng)掌握了本案相關(guān)基礎(chǔ)資料，其后又進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析對照作為背景依據(jù)。企劃工作就是對市場調(diào)研進(jìn)行延伸及升華，更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢對產(chǎn)品進(jìn)行整合。樹立本案發(fā)展商良好的經(jīng)營理念和品牌觀念;度衡把握好本案全局觀;建立本案的精神理念以及中心主題;環(huán)繞中心展開對產(chǎn)品賣點(diǎn)的羅列與提煉;要環(huán)環(huán)緊扣主題理念，形成一個(gè)全新勢能整體組合。我們根據(jù)一期“一鋪旺三代'’的主題，以及投資者購買商鋪的動(dòng)機(jī)和商鋪銷售的模式，確定了“創(chuàng)富恒久遠(yuǎn)、一鋪永流傳”的二期商鋪營銷策劃主題。根據(jù)這一主題做好本案銷售前的一系列準(zhǔn)備工作。包括銷控表的制作，廣告、海報(bào)、樓書的制作，導(dǎo)示系統(tǒng)的建立，SP活動(dòng)的策劃等。這一切的一切,是為了最終創(chuàng)造商鋪銷售佳績而努力。三、金三角地產(chǎn)品牌思量與建設(shè)(一)、品牌建設(shè)思量緣起目前，泗陽縣的地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境日趨激烈，各地產(chǎn)商盡出招數(shù)以提升房產(chǎn)的品質(zhì)，吸引購房者的購買欲望。而消費(fèi)者在購鋪上面已不局限于對產(chǎn)品的本身耍求精益求精，對發(fā)展商的實(shí)力背景和品牌認(rèn)知度也放在重要選擇上面。本案是金三角地產(chǎn)在泗陽開辟的第一個(gè)銷售區(qū)，他應(yīng)該是在泗陽乃至宿遷甚至江蘇樹立品牌的一次機(jī)緣;是二期銷售的重要條件;也是為三期銷售的營建,價(jià)格的提升，奠定良好的基矗（二）、建議：1、金三角地產(chǎn)導(dǎo)入公司整體CIS系統(tǒng)（建議）（1）、對公司以前的發(fā)展歷史作整合。（2）、導(dǎo)入企業(yè)理念識別MI（3）、導(dǎo)入企業(yè)法則識別BI（4）、導(dǎo)入企業(yè)形象識別VI2、品牌及發(fā)展商形象定位（建議）立足泗陽市場，制定長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動(dòng)開辟建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營;以服務(wù)于大部份中薪階層市民投資者為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌商鋪發(fā)展商。關(guān)于品牌建議，如業(yè)主故意見，我方可進(jìn)行商討提議。四、目標(biāo)客戶鎖定和成份分析及購買動(dòng)機(jī)剖解緣起：商鋪市場的根基是由購鋪消費(fèi)者組成的。本案的銷售基礎(chǔ)是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。誰抓住了消費(fèi)者的心