市場(chǎng)營(yíng)銷課件-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主（出租或自用物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有者）的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理等技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念一、收益性物業(yè)是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的對(duì)象，主要包括寫字樓（甲乙丙三級(jí)）；零售商業(yè)物業(yè)（區(qū)域購(gòu)物中心、市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店和特色商店）；出租型別墅或公寓；工業(yè)物業(yè)；酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施（酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)）。二、收益性物業(yè)投資通常出租給租戶（又稱租客、出租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益和資產(chǎn)增值；是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念四、為什么需要專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)？使物業(yè)在運(yùn)行使用過(guò)程中能夠保值；通過(guò)綜合經(jīng)營(yíng)管理手段的實(shí)施實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值；房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，商業(yè)房地產(chǎn)投資越來(lái)越普遍，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的需求；傳統(tǒng)物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)運(yùn)行管理服務(wù)，缺乏以資產(chǎn)價(jià)值管理為目標(biāo)的策略性管理服務(wù)。固定資產(chǎn)投資中：

約60％形成了房屋和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137239億元第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念1990－2008年全國(guó)新建住宅建筑面積年份城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積（萬(wàn)平方米）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）基本建設(shè)住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）城鎮(zhèn)集體住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）鎮(zhèn)和工礦區(qū)個(gè)人建房建筑面積（萬(wàn)平方米）199015480.93527.04824.78636.176492.93199117460.164325.05687.92639.006808.24199222098.05840.06919.15752.628586.22199329154.210218.07993.441129.779812.95199433722.411370.08955.121128.8912268.36199537489.112525.09249.253286.3813333.90199639450.512233.09589.362939.1314518.78199740550.212465.010091.493012.2615165.03199847616.914126.012552.443492.1018227.39199955868.917641.016033.233739.2619246.43200054859.920603.013145.973846.6518929.01200157476.522544.011653.523721.2219473.45200259793.626613.010417.133426.4719442.79200354971.532200.5200456897.334677.2200566141.943596.2200663046.945471.7200768820.849831.3200865800.047750.0第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念五、為什么需要專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)？企業(yè)資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占有相當(dāng)重要的比重房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效果，對(duì)企業(yè)成本與收益、股東回報(bào)和企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)順利開(kāi)展，有著至關(guān)重要的影響。房地產(chǎn)平均占全部資產(chǎn)的35%第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念企業(yè)房地產(chǎn)管理在企業(yè)決策過(guò)程中扮演著越來(lái)越重要的角色?，F(xiàn)代企業(yè)尤其是跨區(qū)域的大型企業(yè)，越來(lái)越將其工作重點(diǎn)放在核心業(yè)務(wù)上，而將非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)管理留給更專業(yè)的行家。企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)，因而企業(yè)也在逐漸地將物業(yè)管理與服務(wù)發(fā)包出去，這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場(chǎng)。新加坡嘉德置地發(fā)起的嘉茂REITs的組織結(jié)構(gòu)

付費(fèi)物業(yè)凈收益擁有資產(chǎn)紅利代投資者監(jiān)管托管費(fèi)資產(chǎn)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)嘉茂信托CMT三處商業(yè)物業(yè)(收益性物業(yè))嘉茂信托基金管理公司(基金/資產(chǎn)管理)嘉德置地零售管理公司(物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理)投資者/持股人百慕大信托(受托人)投資物業(yè)管理收費(fèi)第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念六、在房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)資產(chǎn)管理工作的企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任：策劃租戶的組合及物色潛在租戶；制訂及落實(shí)租務(wù)策略；執(zhí)行租務(wù)條件；確保所管理的物業(yè)遵守國(guó)家法規(guī)；履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂(lè)設(shè)施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；進(jìn)行租務(wù)評(píng)估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)；執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃；提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng)。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主；房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。一、物業(yè)管理核心工作是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容二、設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的管理對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)作為一種重要的戰(zhàn)略資源，其良好的管理對(duì)創(chuàng)造一個(gè)益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、降低房地產(chǎn)使用成本、保持房地產(chǎn)價(jià)值，配合機(jī)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，均具有十分重要的意義。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容計(jì)劃和策略正式移交和執(zhí)行圖例主流程次流程設(shè)施管理服務(wù)：公司房地產(chǎn)管理操作流程定義公司房地產(chǎn)目標(biāo)制定公司房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃各業(yè)務(wù)單元空間使用計(jì)劃公司房地產(chǎn)計(jì)劃定義公司房地產(chǎn)策略形成/定義公司房地產(chǎn)組織制定服務(wù)營(yíng)銷計(jì)劃明確策略性空間需求定義空間使用成本制定入住計(jì)劃執(zhí)行入住計(jì)劃制定公司房地產(chǎn)計(jì)劃公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行公司房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃設(shè)施維護(hù)管理獲得需要的空間成本費(fèi)用管理物業(yè)稅管理計(jì)劃房地產(chǎn)交易設(shè)計(jì)設(shè)施運(yùn)行管理供應(yīng)商和服務(wù)商采購(gòu)管理資本項(xiàng)目管理購(gòu)買建造項(xiàng)目管理租賃戰(zhàn)略空間計(jì)劃空間計(jì)劃與管理第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容問(wèn)題選擇比例76%67%56%56%54%44%0%10%20%30%40%50%60%70%80%改善客戶滿意度全球化經(jīng)營(yíng)加速進(jìn)入市場(chǎng)降低成本創(chuàng)造新的客戶和服務(wù)市場(chǎng)份額成長(zhǎng)設(shè)施管理工作的戰(zhàn)略目標(biāo)第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容辦公室內(nèi)部空間管理建筑物外部裝修和環(huán)境管理綜合數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為、指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容房地產(chǎn)組合投資管理理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)；在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。創(chuàng)造房地產(chǎn)投資收益的基本途徑在極好的條件下購(gòu)買物業(yè)（從開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主手中）；在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)；在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理程序資產(chǎn)配置戰(zhàn)略房地產(chǎn)權(quán)益?zhèn)鶆?wù)現(xiàn)金其他有多少投資到房地產(chǎn)？在哪兒投資？風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)如何平衡？選擇何種物業(yè)？何種形式？

需要多大的流動(dòng)性？誰(shuí)負(fù)責(zé)對(duì)投資的績(jī)效管理/監(jiān)管？資產(chǎn)配置戰(zhàn)略區(qū)域配置本地歐洲美國(guó)亞洲其他投資策略收益型收益+增值型機(jī)會(huì)型物業(yè)類型分配寫字樓商用物業(yè)工業(yè)物業(yè)居住物業(yè)特殊物業(yè)(1)投資工具直接私人權(quán)益(2)間接私人權(quán)益(3)私人債務(wù)公開(kāi)權(quán)益(4)公開(kāi)債務(wù)(5)房地產(chǎn)投資包括selfstorage,carehomesandmedicallabs直接私人權(quán)益(建筑物)間接私人權(quán)益(基金)公開(kāi)權(quán)益(房地產(chǎn)投資信托基金/共同基金)公開(kāi)債務(wù)(CMBS/Mezzanine)私人市場(chǎng)房地產(chǎn)投資公開(kāi)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資組合中：物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的關(guān)系4.三個(gè)層次之間的關(guān)系第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容5.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次的主要工作內(nèi)容管理層次物業(yè)管理資產(chǎn)管理組合投資管理工作內(nèi)容保持與租戶的聯(lián)系；收租；控制運(yùn)營(yíng)成本；保存財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系。制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策；監(jiān)控物業(yè)績(jī)效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容6.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建信息基礎(chǔ)決策分析進(jìn)行投資組合7.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作常規(guī)性管理現(xiàn)金流和成本管理日常維修和維護(hù)未來(lái)維修和維護(hù)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)保險(xiǎn)管理第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容第三節(jié)公司房地產(chǎn)管理1.公司房地產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的不動(dòng)產(chǎn)。2.在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中，物業(yè)資產(chǎn)包括以下六類細(xì)目：建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設(shè)備賬戶列支的建筑費(fèi)用；在建工程：未完工的廠房、設(shè)備、建筑物等的折現(xiàn)金額；土地：用于生產(chǎn)的土地費(fèi)用；租賃費(fèi)用：租賃物業(yè)、廠房、設(shè)備的折現(xiàn)值；自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等；其他：無(wú)法歸入上述5類的物業(yè)、廠房和設(shè)備的附屬部分。第三節(jié)公司房地產(chǎn)管理3.公司房地產(chǎn)管理是指企業(yè)對(duì)因經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而持有或租用的房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理。4.對(duì)企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)而不是投資價(jià)值方面。5.在現(xiàn)代企業(yè)中，公司房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五種戰(zhàn)略資源。6.公司房地產(chǎn)管理包括計(jì)劃、獲取、管理和處置滿足組織開(kāi)展核心業(yè)務(wù)所需的建筑物和土地的活動(dòng)，其目的在于調(diào)整資產(chǎn)管理的目標(biāo)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產(chǎn)取得增值。第三節(jié)公司房地產(chǎn)管理7.大型企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理包括如下的內(nèi)容：編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單；設(shè)定明確的、可達(dá)到的管理目標(biāo)；控制成本；適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入；進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資；結(jié)合企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)選擇物業(yè)資產(chǎn)占用形式；建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)；明確物業(yè)管理人員的責(zé)任；審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問(wèn)