會所的現(xiàn)狀與思考

會所的現(xiàn)狀與思考□會所，這個自上世紀(jì)90年代初從香港引入內(nèi)地的“舶來品”，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目必須的配套硬件之一。

□資料表明：目前深圳會所約84℅虧損，廣州會所約90℅虧損，北京會所約60℅虧損，而且會所也一度成為業(yè)主投訴的熱點和物業(yè)管理的難點。

□變的不是會所，它的性質(zhì)和功能都沒有變，而是大多數(shù)開發(fā)商心理期望值的跌落。追本溯源，會所應(yīng)該如何進(jìn)行科學(xué)的定位值得探究。

□投資會所，尤其是豪華會所的確是一把雙刃劍，要堅持地域化、規(guī)?；慕?jīng)營，不盲目引進(jìn)豪華的概念，這在業(yè)內(nèi)已有共識。

會所，這個自上世紀(jì)90年代初從香港引入內(nèi)地的“舶來品”，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目必須的配套硬件之一。國內(nèi)的會所按時完成幾年發(fā)展迅猛，從原始的簡單COPY、跟風(fēng)復(fù)制，到獨辟蹊徑的特色會所、多功能會所、精品會所，功能越做越全，檔次也越做越高。開發(fā)商們各顯神通，極盡打造高檔豪華會所之能事，把會所作為隆重的賣點推出，好象哪個項目如果不建高檔會所項目就不夠檔次，樓盤就不夠氣派，也就意味著開發(fā)商缺乏實力，一時間“得會所者得天下?！?/p>

被賦予如此高期望值的會所，是否真正起了所期望的功效？資料表明：目前深圳會所約60℅虧損，而且會所也一度成為業(yè)主投訴的熱點和物業(yè)管理的難點。依托于發(fā)達(dá)的城市，起步較早、規(guī)范較成型的會所尚且如此，其它的會所就更是慘淡經(jīng)營。隨著人們消費理性的加強(qiáng)，務(wù)實心態(tài)也在加強(qiáng)，原來是把有沒有高檔會所作為一個指標(biāo)，如今，消費者首先看的是會所的實用功能性如何，計算著建立豪華會所的成本從何而來。況且有限的會所，終究難以滿足廣大業(yè)主各異的服務(wù)要求，一時間諸如“燙手的山芋”、“雞肋”等詞頻頻和會所聯(lián)系在一起。

“雞肋”會所癥結(jié)何在？

曾被寄予厚望的會所，曾在國外發(fā)展的很成熟并為房地產(chǎn)業(yè)注入鮮活理念的會所，為什么會陷入如此尷尬的境地？責(zé)任歸結(jié)為會所本身顯然有失公充。其實變的不是會所，它的性質(zhì)和功能都沒有變，而是大多數(shù)開發(fā)商心理期望值的跌落。追本溯源，會所應(yīng)該如何進(jìn)行科學(xué)的定位值得探究。

首先，開發(fā)商的期望值過高。國外的會所是有身份和地位人士的絕對私人空間，幾乎都采取會員制，會員要交納昂貴的會員費，享受其安全高雅的氛圍。而國內(nèi)的會所，受整體發(fā)達(dá)水平和消費水平所限，除個別會所外，整體無法達(dá)到那種消費層次，理念上也滯后很多。會所的外形能快速復(fù)制，會所的經(jīng)營理念卻是需要積淀的，是要緊密結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情等諸方面因素不斷摸索、反復(fù)試驗得來的，這是不能簡單復(fù)制的，所以，想短時間內(nèi)達(dá)到十分理想的效果有很大的難度。值得一提的是，目前為止，雖然多數(shù)會所的盈利功能無從發(fā)揮，但其仍在企業(yè)品牌和社區(qū)文化中起著舉足輕重的作用，它是小區(qū)或大廈的一個配套設(shè)施，是社區(qū)功能的一個補(bǔ)充，但人為地拔高它的價值就不現(xiàn)實了，它永遠(yuǎn)不能也無法替代其它各類分工越來越細(xì)的服務(wù)場所。其次，專業(yè)的參與性不夠。不少開發(fā)商在建設(shè)初期，為了迎合部分消費者時尚、高檔的要求，一味投入建設(shè)但其中最重要的一環(huán)，即要有專業(yè)經(jīng)營者的參與這一環(huán)節(jié)做的還不夠。在建會所之前沒有對周邊的環(huán)境和消費者進(jìn)行實際需求的調(diào)查研究，也沒有在建造初期做好詳細(xì)規(guī)劃，對于會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊。大部分會所在設(shè)計之初思路不明確，而是畫地為牢，甚至是因陋就簡，邊做邊改，工程不息，修改不止，因此埋下了各種隱患，致使后續(xù)的經(jīng)營十分被動，而且有些結(jié)構(gòu)和整體構(gòu)思的缺陷是不可逆轉(zhuǎn)的，這在大多數(shù)小區(qū)和大廈都是普遍存在的。

再次，會所的藝術(shù)性和功能性失調(diào)。根據(jù)小區(qū)或大廈的自身特點，講求樓宇整體的藝術(shù)性，這是房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，便這一觀點帶到會所的建造和設(shè)計中，就會進(jìn)于注重藝術(shù)性、注重外表，忽視了其實用性這一會所存在的核心，造成藝術(shù)性和功能性失調(diào)。大多數(shù)設(shè)計者或是開發(fā)商在設(shè)計上將重心傾向于美觀，而為投入使用權(quán)用的手續(xù)管理考慮甚少，有舍本逐末的傾向和嫌疑，為日后的管理帶來了麻煩。如果是旺銷樓盤，兩三年內(nèi)基本售馨，會所的藝術(shù)性得以充分的展示，其功能性也因入住業(yè)主的增多受影響相對而言較小基本能微利或是持平，其功能性也因入住業(yè)主的增多影響相對于一些非旺銷樓盤，在過了前兩三年的密月期后，會所功能性設(shè)計的不合理之處就凸現(xiàn)出來，會所整體慘淡經(jīng)營會影響到人們對樓盤質(zhì)量的判定。因此，好多開發(fā)商都已意識到前期論證及準(zhǔn)備工作的重要性，這對日后的管理及經(jīng)營都是十分重要的。

另外，不少開發(fā)商在售房時對業(yè)主的關(guān)于會所的許諾過高，而后連續(xù)性不強(qiáng)，甚至有的是無力償還這些空諾言欠下的債，業(yè)主無法得到購房這初所能想象著享受到的優(yōu)惠，因而產(chǎn)生逆反心理，不但會所經(jīng)營受影響，而且影響到整個開發(fā)商的誠信和口碑。同時，物業(yè)管理費也會因此而受到影響，業(yè)主與物業(yè)管理部門交惡，形成惡，形成惡性循環(huán)，這在業(yè)內(nèi)是一個較為普遍的現(xiàn)象。

科學(xué)定位和經(jīng)營會所

會所真的是永遠(yuǎn)的雞肋？會所經(jīng)營真的是死胡同一條？顯然不是，會所仍舊是樓盤必需的配套設(shè)施之一，也一定會有更科學(xué)的經(jīng)營方式。因為，既便是有這么高的虧損率，有一部分會所仍然是運行科學(xué)的，是盈利的，是對品牌樹立和加強(qiáng)是有幫助的。因此會所仍舊是必不可少，關(guān)鍵是怎樣定位，怎樣經(jīng)營。

在使會所形成良性循環(huán)，首先要明確目的，我們的會所究竟要起的主要作用是什么？是要它簡單配套，還是要提升樓盤品質(zhì)？是指望它實現(xiàn)盈利，還是立足于自用以商養(yǎng)娛？明確目的，才能堅定不移地做下去。同時要結(jié)合實際，詳細(xì)調(diào)研周邊的相關(guān)配套設(shè)施是否閑置？財務(wù)可行性如何？要在規(guī)劃和立項之初，就接觸相關(guān)的專業(yè)運營機(jī)構(gòu)，明確運營的具體方案，將其引入良性運行的軌道。

其次，要緊抓會所的特點。豪華會所在功能和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)上類似于五星級酒店，而會所與酒店最大的區(qū)別在于：酒店的客人能者多勞是開放式的，而會所客人必須取得會員資格；酒店為客人提供的是標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，而會所給會員帶來的更多的是人性人的服務(wù)和強(qiáng)烈的歸屬感，并有十分明顯的地域性，這些是建立會所前期必須做的參考，有針對性地加以取舍。

再者要定好位，明確使用層次，制定出會所的相應(yīng)檔次，突出自己的特色。經(jīng)營資源利用率不高、無特色的小而全是會所的通病，要經(jīng)營出自己的特色，盡可能發(fā)揮會所的功能，制造一兩個突出的特點，也可以想方設(shè)法引進(jìn)品牌，營造自己的特色。是偏重教育？是重視康體？是方便醫(yī)療？是側(cè)重休閑？還是突出娛樂？是突出年青人的朝氣？還是適合于老年人的沉穩(wěn)？如果以上兼顧，多會費力不討好。沒有特色，就是沒有生命力。

另外，還要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式來合理經(jīng)營；封閉性會所仍是首選，把提升品質(zhì)作為第一任務(wù)；僅對業(yè)主開放，保證了小區(qū)的環(huán)境安寧、住戶的人身安全、私密性，按服務(wù)項目及不同的費用標(biāo)準(zhǔn)，確定會員的類別，這是高檔會所常用的經(jīng)營方式，其盈利止的弱化，主要為提升整個小區(qū)或大廈的品質(zhì)，并以大廈的居多，要求開發(fā)商或管理體制者耐得住寂寞；要么半封閉式經(jīng)營，對內(nèi)服務(wù)的同時，對外進(jìn)行有限制的經(jīng)營，但對小區(qū)的管理及安全帶來一定的困難，主要是中檔小區(qū)所常用的會所經(jīng)營方式；要么開放式會所，完全的社會商業(yè)性會所，以面向社會招商的形式，面向社會性經(jīng)營，大多數(shù)中低檔會所采用此種方式進(jìn)行曲。哪一種方式適合？是需要慎重選擇，依托于項目自身進(jìn)行選擇。

因此，投資會所，尤其是