(完整版)物業(yè)管理法律體系常見風險及法律控制

物業(yè)管理法律制度體系及

法律風險防范

主講人：鎮(zhèn)江恒大綠洲翁志鵬2015年11月法律事務中心法律培訓系列講座之——講座目錄一、物業(yè)管理基本制度及相關概念介紹1、物業(yè)管理的概念2、物業(yè)管理的法律制度體系3、物業(yè)服務企業(yè)資質4、業(yè)主大會及業(yè)主委員會二、物業(yè)管理常見法律糾紛及風險防范

1、因前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛

2、因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

3、因收費問題引發(fā)的糾紛

4、因停車引發(fā)的糾紛

5、因第三人行為致人身及財產損害引發(fā)的糾紛

6、小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛

7、高空拋物致人損害引發(fā)的糾紛

8、物業(yè)公司人員致業(yè)主受傷引發(fā)的糾紛

僅供內部交流使用，請勿外傳。2第一部分

物業(yè)管理基本制度及

相關概念介紹31、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理——是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

——以上定義節(jié)選了2007年新修訂的《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定，新修訂的《物業(yè)管理條例》最大的亮點是將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”。稱謂上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調物業(yè)服務意識和業(yè)主自治管理。從物業(yè)管理轉變到物業(yè)服務，突出了服務意識，也使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方關系的定位更加準確。一、物業(yè)管理基本制度及相關概念介紹42、物業(yè)管理的法律制度體系（1）憲法

憲法是我國的根本大法，制定其他法律法規(guī)的基本原則和依據。其中關于財產權、城市管理、公民權利等條款的規(guī)定，是物業(yè)管理相關法律法規(guī)立法的指導思想和根本依據。（2）物權法、民法通則

物權法是物業(yè)管理最重要的法律支撐，其中關于建筑物區(qū)分所有權的理論是物業(yè)管理的法學基礎。（3）物業(yè)管理條例

開展物業(yè)管理的具體指導原則和規(guī)定。（4）其他相關法律法規(guī)

協(xié)調解決開展物業(yè)管理過程中的各種問題。5一、物業(yè)管理基本制度及相關概念介紹3、物業(yè)服務企業(yè)資質

根據《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》第三條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。各資質等級物業(yè)服務企業(yè)的條件如下：

序號比較類別一級資質二級資質三級資質1注冊資本500萬以上300萬以上50萬以上2專業(yè)人數不少于30人不少于20人不少于103管理面積管理兩種類型以上物業(yè)，房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬㎡

（2）高層住宅100萬㎡

（3）獨立式住宅15萬㎡

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬㎡。管理兩種類型以上物業(yè)，房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬㎡（2）高層住宅50萬㎡

（3）獨立式住宅8萬㎡；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬㎡。有委托的物業(yè)管理項目4管理范圍各種物業(yè)管理項目30萬㎡以下的住宅項目8萬㎡以下的非住宅項目20萬㎡以下住宅項目5萬㎡以下非住宅項目6一、物業(yè)管理基本制度及相關概念介紹4、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

（1）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權：

業(yè)主的財產權利是物業(yè)管理的前提，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

（2）業(yè)主大會：

由小區(qū)內的全體業(yè)主組成，是小區(qū)內全體業(yè)主行使對共有財產的權利的最高權力機構，業(yè)主大會選舉或更換業(yè)主委員會委員。

（3）業(yè)主委員會：

由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。一、物業(yè)管理基本制度及相關概念介紹7

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物業(yè)服務公司提供服務不符合要求，被業(yè)委會解聘

2009年12月14日，某小區(qū)業(yè)主委員會向法院提起訴訟，要“管家”物業(yè)管理有限公司走人，并賠償違約金。原告列舉了物業(yè)小區(qū)保安未達到約定人數、小區(qū)消防器材大部分丟失、兩年未為小區(qū)電梯辦理年檢等11宗罪，同時出示了一份679戶業(yè)主贊同立即解聘物業(yè)公司的意見表等證據材料。

法院經審理認為，本案中原告根據《業(yè)主大會議事規(guī)則》認可的表決方式，有過半數的業(yè)主均同意解聘被告，符合法律規(guī)定。法院依法判決，雙方2007年9月1日簽訂的物業(yè)管理合同即日解除，物業(yè)管理公司在判決生效后7日內撤出小區(qū)，判決生效后未按時撤離按3000元/日、向原告支付違約金，同時物業(yè)管理公司承擔案件受理費。案例分析1一、物業(yè)管理基本制度及相關概念介紹第二部分

物業(yè)管理常見法律糾紛及風險防范9第二部分目錄（一）因前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛

（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

（三）因收費問題引發(fā)的糾紛（四）因停車引發(fā)的糾紛（五）因第三人行為致人身及財產損害引發(fā)的糾紛

（六）小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛

（七）高空拋物致人損害引發(fā)的糾紛

（八）物業(yè)公司人員致業(yè)主受傷引發(fā)的糾紛101、前期規(guī)劃設計缺陷引發(fā)的糾紛糾紛形式：

（1）因市政規(guī)劃公示引發(fā)的糾紛；（2）綠地及公共配套設施變更引發(fā)的糾紛。防范措施：（1）向業(yè)主進行耐心細致的解釋說明，及時收集業(yè)主關心的焦點問題及要求，把握動態(tài)；（2）在敏感時期把相關事態(tài)動向及時向主管領導匯報，必要時啟動突發(fā)事件應急預案；（3）盡最大可能做好物業(yè)服務工作，疏導業(yè)主情緒上的對立，化解矛盾。必要時，應采取責任到人的做法（限定事件、限定時間、限定對象，完成特定工作任務）。（一）因前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛

112、商品房質量缺陷引發(fā)的糾紛糾紛形式：（1）房屋裝修質量瑕疵引發(fā)的糾紛；（2）裝修材料品質引發(fā)的糾紛；（3）其他糾紛。防范措施：（1）保修期內，發(fā)現(xiàn)質量問題的，物業(yè)公司應及時通知原施工方上門維修，并注意保存催促其上門維修的書面記錄；（2）原施工單位不愿上門維修的，物業(yè)公司可另行委托進行維修，并對維修費用予以轉扣；（3）因第三人引起的質量問題，且物業(yè)公司已盡到管理職責仍無法避免業(yè)主損失發(fā)生的，物業(yè)公司無需承擔賠償責任；（4）超過保修期限的，屬于業(yè)主專有部分房屋需要維修的，維修費用需由業(yè)主支付。（5）以合同為依據處理，并向業(yè)主做詳細的解釋說明。

12（一）因前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛

供水設施管理不當，導致物業(yè)公司承擔責任

2010年，某小區(qū)業(yè)主李某家中衛(wèi)生間供水主管彎頭處崩裂，導致爆裂跑水，造成李某家中全部受淹，多數財產受到損失。李某將小區(qū)物業(yè)管理公司訴至法院。經相關部門認定，事故原因在于物業(yè)管理公司管理不當。雙方對于大部分財產損失賠償達成一致意見，并履行完畢，但對于李某收藏的字畫，雙方分歧很大。李某將小區(qū)物業(yè)管理公司起訴至法院，要求物業(yè)管理公司賠償字畫損失50萬余元。庭審中，被告物業(yè)管理公司辯稱，原告字畫損失與被告沒有因果關系，原告未盡到妥善保管義務。法院經審理認為，因物業(yè)管理公司管理不當造成李某家中受水浸泡，物業(yè)管理公司與原告所受損失之間存在因果關系，物業(yè)管理公司應當對其管理不當承擔賠償責任。經鑒定，李某收藏的字畫價值為10余萬元。法院根據鑒定結果，判令被告物業(yè)管理公司賠償原告損失。13案例分析2（一）因前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛前期交接驗收的風險防范：（1）樹立正確的思想觀念和態(tài)度，充分認識接管驗收的重要意義。物業(yè)管理公司在接管驗收中，要充分考慮質量問題對今后的管理帶來的影響,

與業(yè)主一起對物業(yè)進行嚴格驗收；（2）驗收時要認真對共用部位、共用設施設備進行查驗，對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄；（3）要注意檢查一些影響物業(yè)使用的各種細節(jié)問題，認真仔細檢查每個房間每項設備和各個關鍵部位，重點查驗其使用功能；（4）要注意交接的有關材料是否完整。14（一）因前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛3、公共設施、公共物業(yè)權屬不清引發(fā)的糾紛糾紛形式：①因會所的權屬不清引發(fā)的糾紛；②其他公共場所及公共設施權屬不清引發(fā)的糾紛。防范措施：①完善《商品房買賣合同》、《臨時管理規(guī)約》的相關規(guī)定；②明確建設單位所擁有產權的會所、車庫等部分與業(yè)主所共有的公共設施以及公共物業(yè)的劃分，并進行管理釋疑。

15（一）因前期開發(fā)遺留問題引發(fā)的糾紛1、違反法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為引發(fā)的糾紛糾紛形式：（1）對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道及其他違法、違約的行為進行制止引發(fā)的糾紛；（2）業(yè)主在進行裝修時破壞建筑物承重結構及改變建筑物外觀等裝修管理引發(fā)的糾紛。防范措施：（1）未成立業(yè)主委員會的，根據《臨時管理規(guī)約》規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)的職權進行制止；（2）對可能會引起較大糾紛的，及時與當地政府相關部門進行溝通，全力協(xié)助政府部門進行解決；（3）已成立業(yè)主委員會的，應當全力協(xié)助業(yè)主委員會進行處理。

16（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

鄰居裝修致屋頂漏水，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔責任獲支持2005年6月，張女士的樓上鄰居在張女士家房頂上私自搭建了一間陽光房。據張女士樓上鄰居稱，該樓頂露臺是購買房屋時開發(fā)商贈送，搭建陽光房也是經開發(fā)商和物業(yè)公司同意的。2006年8月，張女士家房頂漏水，導致房屋內家具和裝修等受損。張女士以物業(yè)公司不履行物業(yè)管理義務為由提起了訴訟。要求物業(yè)公司對張女士的房屋進行維修，賠償家具、裝修等財產損失。物業(yè)公司認為，房屋漏水屬于鄰居建陽光房導致，屬于第三人侵權導致，物業(yè)公司對此不應承擔責任。張女士沒有交納物業(yè)費，物業(yè)公司不應承擔物業(yè)管理義務，房屋漏水的損失應當由其自行承擔。17案例分析3（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

法院經審理認為：因合同一方的違約行為侵害另一方的人身、財產權的，受害人有權選擇依據合同要求承擔違約責任或者依據侵權法律承擔侵權責任，原告按照違約責任要求物業(yè)公司承擔違約責任并無不當。物業(yè)公司以原告沒有交納物業(yè)費為由主張不應承擔維修義務，于法無據，對物業(yè)費糾紛應另案解決。法院認為物業(yè)公司對房屋管理不善，已經構成違約。故判令物業(yè)公司查明漏水原因并予以維修，費用全部由物業(yè)公司承擔，同時判令物業(yè)公司賠償原告財產損失。

18（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

裝修管理的法律風險應對根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理公司。業(yè)主應當根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和當地一些相關的規(guī)定辦理申報登記手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

19（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

裝修禁止行為及注意事項：

根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規(guī)定，裝飾裝修禁止的行為及注意事項主要有：

1、未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

2、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

3、擴大承重墻上原有的門窗尺寸，隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

4、損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；

5、隨意增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

6、任意刨鑿頂板，不經穿管直接埋設電線或者改線；

20（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

7、破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；

8、違規(guī)堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放及清運；

9、從樓上向地面或者由垃圾道、下水道拋棄因裝飾裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；

10、晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；

11、車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；

12、其他影響相鄰居民正常生活、影響建筑結構和使用安全、違反裝飾裝修法律法規(guī)的行為。

21裝修禁止行為及注意事項：（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

裝修管理風險防范（1）物業(yè)管理單位對裝修申報項目需到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。（2）在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認裝修施工的相關手續(xù)是否已經完備。（3）在施工過程中，物業(yè)管理方應注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料;是否存在違反有關裝修法規(guī)的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無使用電爐等火源);裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構成侵害。（4）驗收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關。如果在此之前已經發(fā)現(xiàn)了違章，則需在處理了違章后再進行驗收工作。（5）對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應根據相關法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議進行處理。

22（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

2、處理突發(fā)事件的過程中可能引發(fā)的糾紛糾紛形式：（1）對盜搶等犯罪行為進行防范制止中可能引發(fā)的人身侵權糾紛；（2）在火災、爆炸等緊急情況下，為進行人員緊急救援或維護公共財產、公共安全的目的，需要進入業(yè)主住宅引發(fā)的糾紛。（3）因火災等緊急突發(fā)事件引發(fā)的業(yè)主人身、財產損害糾紛。防范措施：（1）對于正在發(fā)生的盜搶犯罪行為應當及時制止，并采取相應措施，在控制犯罪嫌疑人后立即通知公安人員進行處理，不得對犯罪嫌疑人進行人身侮辱。在公安人員到來之前對犯罪嫌疑人進行人身保護；（2）緊急情況必須進入業(yè)主住宅時，必須由公安人員或其他業(yè)主在場，且必須做好記錄并由在場人員簽字。

23（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛

燃放煙花引起火災，物業(yè)管理不力被判賠償

姜先生是某小區(qū)22樓的住戶。2009年元宵夜，姜先生跟家人外出就餐，回家后發(fā)現(xiàn)房子燒了。起火點在陽臺，經勘驗是由煙花爆竹引起的。外人燃放的煙花爆竹沖上22樓，引燃了陽臺上的柜子，接著燒毀客廳，造成數萬元損失。由于監(jiān)控設備未打開，肇事者至今沒找到。姜先生認為物業(yè)未盡到管理職責，將物業(yè)告上法院索賠損失合計43000余元。

24案例分析4（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛業(yè)主：1、根據《業(yè)主手冊》第12條規(guī)定，嚴禁在小區(qū)內焚燒物品，燃放煙花、爆竹，事發(fā)當晚，物業(yè)并未制止該行為，導致火災發(fā)生；2、火災發(fā)生后，報警的不是物業(yè)，而是另外一位業(yè)主；3、火災發(fā)生后，3輛消防車趕到現(xiàn)場展開撲救，但小區(qū)消防栓水壓太小，根本沖不到22樓，消防人員只得入戶用臉盆接水進行滅火。物業(yè)：1、事發(fā)當天是農歷正月十五元宵節(jié)，南京市政府允許全天燃放煙花爆竹，他們沒有理由制止居民；2、事發(fā)前，他們已在小區(qū)內張貼告示，告知大家外出時要關好門窗，提示業(yè)主在外圍廣場或空曠地帶燃放煙花爆竹，已經盡了告知義務，姜先生外出沒有關閉窗戶，并且在陽臺上堆放可燃物，自身存在過錯。3、消防栓問題，物業(yè)認為并不存在，即使存在，也應由開發(fā)商負責，與物業(yè)無關。

25（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛法院審理此案后認為，小區(qū)《業(yè)主手冊》規(guī)定“嚴禁在小區(qū)內焚燒物品，燃放煙花、爆竹”，現(xiàn)因他人燃放煙花爆竹引燃可燃物致使姜先生家引發(fā)火災，物業(yè)公司應承擔違約責任。即使事發(fā)當日政府允許全天燃放煙花爆竹，物業(yè)作為小區(qū)管理者，也應當提前發(fā)布公告，告知業(yè)主燃放地點，燃放注意事項，確保燃放安全，但物業(yè)公司未能提供相關證據證明已盡到告知、管理義務。法院認為，物業(yè)公司沒盡到物業(yè)管理職能，對在小區(qū)院內燃放煙花爆竹的行為管理不力，最終引發(fā)火災，應承擔賠償責任。經鑒定，火災給姜先生家造成的損失合計43000余元。法院一審判決物業(yè)公司承擔賠償責任。

——防范措施：嚴格按照《業(yè)主手冊》相關規(guī)定進行管理，遇到變通執(zhí)行時，需提前發(fā)布公告，告知各種注意事項，并保留證據證明物業(yè)公司已經盡到告知、管理義務。26（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛消防管理法律風險及防范措施法律風險：消防管理在整個物業(yè)管理過程中非常重要，稍有不慎就會發(fā)生重大消防事故，產生重大的法律風險，造成重大損失。因此，必須加強消防管理及風險應對。防范措施：（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。（2）在裝修管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)應審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設施和器械。（3）物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設施和器械，進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設施需要完善整改的，應依法定程序，經業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。27（二）因物業(yè)管理權限引發(fā)的糾紛1、因收取物業(yè)管理費引發(fā)的糾紛糾紛形式：（1）因收取物業(yè)管理費引發(fā)的糾紛；（2）因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費引發(fā)的糾紛。防范措施：（1）根據政府部門制定的標準及《前期物業(yè)服務合同》的規(guī)定收取；（2）及時催繳業(yè)主所欠物業(yè)管理費，必要時采取相應的法律措施；（3）做好催繳記錄，并保存好催繳的相關資料原件，以備訴訟之用。

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（三）因收費問題引發(fā)的糾紛

拖欠物業(yè)費糾紛

2005年，邱先生在某商業(yè)城租賃了一個商場用于經營娛樂城，面積940.87平方米，并且按照每月每平方米1元的價格交物業(yè)管理費。但2006年7月起他開始拖欠物業(yè)費，理由是營業(yè)場所出現(xiàn)消防自動噴淋系統(tǒng)和遠程自動報警系統(tǒng)無法正常運行，及歇業(yè)后多處出現(xiàn)不明噪聲等情況，邱先生要求管理商業(yè)城的物業(yè)公司解決，但物業(yè)公司未予解決，導致其被有關部門處罰。他認為物業(yè)公司未盡合同義務，因此拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司多次催繳無果后，將邱先生告上法庭。法院認為，邱先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理的內容為“房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務?！倍裣壬鸂I業(yè)場所內的消防設施并非屬所有業(yè)主共用設施設備，不在物業(yè)管理范圍內，因此邱先生不能以此為由拒交物業(yè)費，應支付拖欠物業(yè)公司的物業(yè)管理費。29案例分析5

（三）因收費問題引發(fā)的糾紛物業(yè)公司存在服務瑕疵，被法院判令扣減物業(yè)管理費

馮女士因拖欠41個月物業(yè)費，被物業(yè)管理公司告上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。法院根據權利義務對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業(yè)費的70％。

——上述案例再次告訴我們，在提供物業(yè)服務過程中，要加強服務意識、提高服務質量，只有這樣才能減少糾紛的產生，樹立恒大物業(yè)的良好品牌形象。30案例分析6

（三）因收費問題引發(fā)的糾紛

拖欠物業(yè)管理費糾紛總結

收取物業(yè)服務費用引發(fā)的糾紛是物業(yè)管理過程中常見的法律糾紛，尤其以拖欠物業(yè)費糾紛最為常見。處理此類糾紛時，需分情況作出處理：

（1）業(yè)主無理由拒絕繳納情形，法院應判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔違約責任；

（2）業(yè)主以自身原因未居住房屋并以此為由拒絕繳納物業(yè)費的，法院一般不予支持業(yè)主的主張；

（3）業(yè)主以物業(yè)公司提供的服務質量達不到合同約定拒絕交費的，業(yè)主需對服務質量差承擔舉證責任，根據具體情況，法院可判決駁回物業(yè)公司訴訟請求或者減少物業(yè)管理費；

（4）因其他原因等產生的，業(yè)主遲延繳納物業(yè)費情形。

（三）因收費問題引發(fā)的糾紛

312、因代收費問題引發(fā)的糾紛糾紛形式：（1）因代收費的主體引發(fā)的糾紛；（2）因業(yè)主拖欠代收費引發(fā)的糾紛。防范措施：（1）向委托方取得授權委托書，并向業(yè)主公示；（2）注意收集保存行政部門下發(fā)的收取費用通知、批文等函件，使物業(yè)公司的工作有章可循；（3）告知委托方業(yè)主拖欠的情況，請委托方自行解決。

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（三）因收費問題引發(fā)的糾紛3、水電費分攤引發(fā)的糾紛糾紛形式：分攤內容及標準引發(fā)的糾紛。防范措施：（1）原則上將分攤內容及標準進行公示；（2）結合行業(yè)慣例，采取調查摸底、民意測驗的方式合情合理地制定分攤內容以及分攤標準。

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（三）因收費問題引發(fā)的糾紛1、停車費收取引發(fā)的糾紛糾紛形式：（1）專門停車場停車費收取標準引發(fā)的糾紛；（2）小區(qū)道路臨時停車場收費引發(fā)的糾紛。防范措施：（1）專門停車場按照政府部門制定的各類停車場收費辦法規(guī)定的標準收取停車費；（2）小區(qū)道路臨時停車場按照《前期物業(yè)服務合同》及《臨時管理規(guī)約》的規(guī)定收取并使用該項費用。

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（四）因停車引發(fā)的糾紛2、業(yè)主車輛丟失、損壞等引發(fā)的糾紛糾紛形式：1.在專門停車場車輛丟失引發(fā)的糾紛；2.在小區(qū)道路臨時停車場丟失引發(fā)的糾紛；3.在小區(qū)管理范圍內，業(yè)主自行停車引發(fā)的糾紛；4.在小區(qū)管理范圍內，業(yè)主車輛被第三人損壞引發(fā)的糾紛。防范措施：1.在專門停車場制定并實施嚴格的車輛進出管理，并設置監(jiān)控設備，條件成熟時可購買停車場責任險；2.在小區(qū)臨時停車場停車的必須將我方的職責范圍向全體業(yè)主公示及對臨時停車用戶事先告知；3.對于業(yè)主自行停車不交停車費而僅交物業(yè)管理費的，必須事先告知其面臨的風險，必要時應當在告知書上請其簽字認可。35

（四）因停車引發(fā)的糾紛

小區(qū)內車輛被盜引發(fā)的糾紛某天晚上，桂某駕駛一輛摩托車去一小區(qū)的朋友家，車子停在朋友樓下，小區(qū)南門值班保安在其進來時向其出示停車卡，當晚11時許，桂某從朋友家出來后發(fā)現(xiàn)摩托車不見了。案發(fā)后，桂某向負責小區(qū)物業(yè)管理的某物業(yè)公司協(xié)商賠償未果，遂將該物業(yè)公司告上法院。經過兩級法院審理，法院最終認為物業(yè)公司的值班人員向桂某出示停車卡，雙方即已形成無償的車輛保管合同關系，因此，物業(yè)公司應按其過錯程度對丟失摩托車予以賠償。

36案例分析7

（四）因停車引發(fā)的糾紛

喬女士是某小區(qū)的業(yè)主，2007年8月20日19點05分，她將車開進小區(qū)并停放在距門衛(wèi)后面約20米處。翌日8點，喬女士興沖沖地走向愛車，卻發(fā)現(xiàn)自己的這輛車已經“傷痕累累”，車身上滿是劃傷的印痕，喬女士報警后，公安機關要求物業(yè)提供監(jiān)控錄像，但物業(yè)公司表示監(jiān)控設備在維修，無法提供錄像。無獨有偶，4個月后，喬女士把車停在了相同的地方，這回是車子的擋風玻璃被砸壞，喬女士立即找到物業(yè)，這回物業(yè)公司稱喬女士的車停放位置是“死角”，監(jiān)控錄像“無法拍到”。物業(yè)公司表示，根據《物業(yè)服務合同》中的規(guī)定，物業(yè)公司提供的是公共秩序維護服務，業(yè)主或物業(yè)使用人對車輛停放有保管要求的，需與物業(yè)另行約定。而喬女士與物業(yè)公司之間并沒有約定保管要求，且喬女士也沒有證據證明她的車輛就是在小區(qū)里被劃傷的，故物業(yè)公司不愿意承擔賠償責任。

37案例分析8愛車一再“掛花”，業(yè)主怒告物業(yè)

（四）因停車引發(fā)的糾紛法院經審理后認為，物業(yè)公司應當根據物業(yè)管理服務合同的有關約定，負責小區(qū)的車輛停放管理服務。原告使用的車輛在小區(qū)內被損壞，被告提供的證據不能證明原告的車輛在小區(qū)外被砸碎，且被告不能提供事發(fā)時的錄像，導致原告無法找到侵權人，表明被告的服務存在瑕疵，對原告車輛的損壞在管理職責上具有一定的過錯，被告對此應當承擔相應的賠償責任。38

（四）因停車引發(fā)的糾紛糾紛形式：因第三人行為（盜竊、搶劫、故意傷害等）對業(yè)主人身及財產造成損害，業(yè)主以物業(yè)服務公司違反了《物業(yè)服務合同》，未盡安全保障義務為由，要求物業(yè)公司承擔賠償責任。防范措施：1.嚴格依據《物業(yè)服務合同》履行相關安全保障義務；2.制定完善的安全保障規(guī)章制度；3.注意保管保安巡檢時間、巡檢情況等記錄；4.發(fā)生案件后，物業(yè)公司應安撫業(yè)主情緒并第一時間報警，注意保護現(xiàn)場，協(xié)助警方完成調查取證等工作。39（五）因第三人行為致業(yè)主人身及財產損害

案例分析9業(yè)主家中被盜，要求物業(yè)公司承擔賠償責任

2008年4月11日，某小區(qū)業(yè)主柳先生向公安局報警稱家中被盜，由于公安部門一直未能破案，遂向物業(yè)公司索賠。物業(yè)公司認為他們在發(fā)現(xiàn)原告家中被盜后立即報警并積極配合公安部門，且在當天保安是24小時在崗，不愿意承擔賠償責任。于是，柳先生將物業(yè)公司告上法庭。法院查明，該小區(qū)業(yè)委會與被告物業(yè)公司簽訂《補充協(xié)議》，約定了要針對本小區(qū)存在的突出問題、薄弱環(huán)節(jié)，制定一套有力的應對方案，其中包括實行封閉式管理；北面防盜鐵絲網已破爛不堪，應采取臨時措施，加以整修等。但直至失竊事件發(fā)生，被告物業(yè)公司未對訟爭物業(yè)進行封閉式管理，也未對北面防盜鐵絲網采取相應的補救措施，而且沒有對中通道設置相應的安保人員。

法院認為，被告作為訟爭物業(yè)的物業(yè)管理服務公司，有義務為業(yè)主提供相應的安全保障義務。但被告沒有提供相應的安保措施，導致了犯罪分子進入原告家中進行盜竊，致使原告的財產受損，被告存在過錯，對原告的損失應承擔相應的賠償責任。因此，法院判決物業(yè)公司承擔20%的賠償責任。

40（五）因第三人行為致業(yè)主人身及財產損害

案例分析10:業(yè)主小區(qū)內被襲致人身損害賠償案

某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內被不法分子襲擊受傷。李某以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格，業(yè)主人身受到傷害為由將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費等共計人民幣108605元。物業(yè)公司辯稱，已按合同要求配置了24小時安防人員，案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求。一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務合同系雙方自愿，合法有效。被告物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業(yè)公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責所致的證據，故其要求被告物業(yè)公司承擔侵權賠償責任缺乏事實和法律依據，法院不以支持原告的訴訟請求。

41（五）因第三人行為致業(yè)主人身及財產損害第三人行為致業(yè)主人身及財產損害總結在公共安全防范管理中，盜竊、搶劫、故意傷害等案件的發(fā)生是物業(yè)管理中比較棘手的法律問題。一般情況下，對于盜竊、搶劫等第三人行為，物業(yè)公司不應承擔責任，除非有證據證明物業(yè)公司有管理疏忽。比如保安擅自離崗、車輛人員管理疏忽，盜賊、搶劫犯業(yè)主發(fā)現(xiàn)后向物業(yè)公司求救無效，監(jiān)控錄像帶上有盜賊、搶劫犯等出現(xiàn)，而當值的保安卻疏忽沒有發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)盜竊、搶劫等行為卻沒有及時制止?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。42（五）因第三人行為致業(yè)主人身及財產損害物業(yè)保安與社會治安的區(qū)別（1）性質不同物業(yè)保安工作具有合同約定性，物業(yè)公司與業(yè)主，基于各種形式的保安服務合同，來規(guī)范雙方的權利與義務，保安服務的范圍、職責、經費來源、人員使用、報酬、違約責任等均以合同約定為準。而社會治安是以政府的名義，動用國家賦予的行政權力，實施專門的社會治安管理，它通過立法的形式確定下來，全國統(tǒng)一，普遍運用，具有明顯的行政權威性和強制性。（2）職能不同物業(yè)保安是一種區(qū)域性的安全服務，它的任務是以預防為主，防患于未然，為業(yè)主營造一個安全、安寧、安定的物業(yè)區(qū)域環(huán)境。物業(yè)保安只有防范、保障的職能，沒有打擊、查處的職能。而治安管理是一種全社會的公共管理，警察部門履行打擊和防范的綜合職能，具有公共性與非排他性。它的任務是控制刑事犯罪，打擊各類犯罪分子，預防、發(fā)現(xiàn)、查處各類治安案件，職能范圍是全社會。43（五）因第三人行為致業(yè)主人身及財產損害糾紛形式：1.因物業(yè)公司未對共用設施進行檢查及維修所引起的糾紛；2.因安全警示標識不到位引起的糾紛；3.游泳池管理不當引起的糾紛。防范措施：1.物業(yè)公司應制定共用設備、設施的維修、保修制度，由專業(yè)技術人員定期或不定期對設施設備進行維保修，保障相關設備的正常運行；2.加強對小區(qū)的巡檢，對于存在安全隱患應及時采取安全措施（如加裝欄桿、加固鐵門、更換防滑瓷磚等），并張貼安全提示標識；3.游泳池由我司自行經營的，應嚴格按照標準進行管理；若游泳池由第三方承包的，應明確約定一切安全事故責任由第三方承擔。44（六）小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛電梯下墜致人身損害賠償案2007年3月12日12時許，某大廈4號電梯發(fā)生下墜事故，造成19人受傷，其中5人傷情較重?！半娞蓍T”事件發(fā)生后，受輕傷的受害人陸續(xù)和大廈的物業(yè)方達成了經濟補償協(xié)議。但由于物業(yè)方面認為5名受重傷者索要的金額過高，導致無法達成和解。2008年底，重傷者許曉等5人分三批到大連市中山區(qū)法院起訴，索要傷殘補助金、醫(yī)療費以及精神損害賠償金等共計70余萬元。經當地質量技術監(jiān)督部門出具的鑒定報告認為，這次事故物業(yè)公司負次要責任，電梯維保方負主要責任，大連市中山區(qū)法院經審理認定，物業(yè)管理公司與電梯公司雙方對本次電梯事故均有責任，賠償責任的分擔比例為物業(yè)公司承擔15%，電梯公司承擔85%，損失共計64萬余元，前者承擔64萬余元賠償費用中的近10萬元，后者承擔54萬余元。

——物業(yè)管理公司應加強電梯的日常管理與維護，對于電梯故障作出提示并及時報修，防止電梯事故造成人身損害，避免法律風險。

45案例分析11（六）小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛根據建設部印發(fā)的《電梯應急指南》，電梯使用管理單位接報電梯緊急情況的處理程序：

（一）值班人員發(fā)現(xiàn)所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號后，應當立即通知本單位專業(yè)人員到現(xiàn)場進行處理，同時通知電梯維修保養(yǎng)單位。（二）值班人員應用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內被困乘客應注意的事項。（三）值班人員應當了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數、是否有病人或其它危險因素等情況，如有緊急情況應當立即向有關部門和單位報告。（四）電梯使用管理單位的專業(yè)人員到達現(xiàn)場后可先行實施救援程序，如自行救助有困難，應當配合電梯維修保養(yǎng)單位實施救援。

46（六）小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛地面濕滑摔傷物業(yè)被判賠償2008年1月17日，由于物業(yè)保潔員用沾水的拖布擦拭樓門大廳的大理石地面，造成地面濕滑，并沒設警示標志，導致李老太滑倒。后經醫(yī)院診斷為左肱骨外科頸骨骨折并住院治療。王老太認為物業(yè)對自己受傷存在責任，但經多次協(xié)商，物業(yè)始終推諉不同意賠償。李老太訴至法院，索賠住院費、復查費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、后續(xù)治療費以及精神損害賠償金，共計29833.95元。法院經審理認為，物業(yè)公司在屬于其管理、維護、保潔的范圍內，應盡到合理限度的安全保障義務，在雪后天寒之時，不應使地面過分濕滑，同時還應當設立明顯的警示標志，以保障業(yè)主及其他人的安全。同時，李女士作為一個心智正常的成年人，在雪后天寒地滑之時，也應當盡到合理注意義務，因此也應承擔相應的責任。法院最終判定李女士與物業(yè)公司四六承擔損失，由物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、住院伙食補助費、營養(yǎng)費、交通費、護理費、精神損失費共計14273元。47案例分析12（六）小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛公共設施設備的管理風險防范(1)物業(yè)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。(2)對建筑物公共部位或者其他公共設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物易發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，應加強檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。(3)提高工作人員的風險防范的意識，管理服務行為規(guī)范化、制度化和法律化，加強對工作人員按公司管理制度培訓和操作程序訓練。(4)在公共和共用設施、設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定。

48（六）小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛

維護設備設施施工管理（1）物業(yè)公司實施物業(yè)維護施工中，應當設置明顯提示和告知標識，采取安全防護措施，避免造成他人人身和財產損害的。（2）物業(yè)管理單位應與相關的施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業(yè)管理單位的法律風險和責任。施工結束后，應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀，消除風險和隱患。（3）在管理范圍區(qū)域內的業(yè)主個人施工存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權益時，物業(yè)管理單位應書面通知責任人及時采取防范措施，要求相關業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會出面協(xié)調，督促責任人履行自己的義務。

49（六）小區(qū)公共設施缺陷致人損害引發(fā)的糾紛

糾紛形式：加害人從建筑物內拋出的物品致他人人身或財產造成重大傷害或損失的糾紛。防范措施：（1）物業(yè)公司應加強對高空拋物相關知識的宣傳，嚴禁高空拋物，提高業(yè)主安全意識；（2）發(fā)生高空拋物傷人事件，物業(yè)公司應及時協(xié)助受害人報警或撥打求助電話，同時做好記錄，保護好現(xiàn)場。法律依據：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落