開封某項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

開封市xxxx工程市場(chǎng)研究報(bào)告目錄第一局部開封市概況第二局部經(jīng)濟(jì)運(yùn)行第三局部鄭汴一體化第四局部房地產(chǎn)新政策解讀第五局部開封房地產(chǎn)概況第六局部重點(diǎn)工程研究第七局部工程地塊分析1開封市概況地理位置開封在河南省的位置開封界于東經(jīng)113°51′51″—115°15′42″，北緯34°11′43″—35°11′43″。位于河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。東臨商丘地區(qū)，西連省會(huì)鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望。開封，簡(jiǎn)稱汴，現(xiàn)為河南省直轄市，是我國(guó)七大古都之一，地處黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。在中國(guó)歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等，自建城至今已有2700多年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的魏國(guó)、五代時(shí)期的后梁、后晉、后周及北宋和金七個(gè)王朝曾先后建國(guó)于開封。特別是北宋，開封歷經(jīng)九帝168年，繁榮與興旺到達(dá)鼎盛，是當(dāng)時(shí)世界上最繁華的大都市之一，史書以“八荒爭(zhēng)湊，萬(wàn)國(guó)咸通〞來(lái)描述當(dāng)時(shí)北宋東京盛況。自元之后，開封為中原省治。民國(guó)時(shí)期為河南省會(huì)。開封是中原地區(qū)的重要旅游城市和對(duì)外開放城市。歷史沿革地域面積轄5區(qū)及杞縣、蘭考、通許、尉氏、開封5縣,全市總面積6444平方公里，其中耕地面積363.4千公頃，市區(qū)面積359平方公里。人口2006年，開封市人口數(shù)量為到達(dá)479.5萬(wàn)人，在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)地庫(kù)網(wǎng)鼓樓區(qū)

面積58.68平方公里，人口16.13萬(wàn)人。龍亭區(qū)

面積91.51平方公里，人口11.6萬(wàn)人。順河回族區(qū)

面積86.73平方公里，人口24.11萬(wàn)人。禹王臺(tái)區(qū)

面積57.05平方公里，人口14.83萬(wàn)人。金明區(qū)

面積252.38平方公里，人口18.2萬(wàn)人?？傆?jì)：面積

546.35平方公里，人口84.87萬(wàn)人。開封市區(qū)人口80余萬(wàn)人。開封至鄭州新鄭薛店國(guó)際機(jī)場(chǎng)近距里程70公里，經(jīng)開封至鄭州薛店高速公路里程85公理，車程約55—75分鐘。鄭州新鄭機(jī)場(chǎng)開辟有國(guó)內(nèi)主要城市的航線，并與香港、曼谷有定期包機(jī)。

開封市新鄭機(jī)場(chǎng)交通之航空跨越我國(guó)東西部的主干鐵路──隴海鐵路途經(jīng)開封站。從開封向西可達(dá)鄭州、洛陽(yáng)、西安等地，向東可到江蘇徐州等地。開封距鄭州70公里，距商丘150公里，由此中轉(zhuǎn)經(jīng)京廣、京九鐵路可達(dá)全國(guó)各地。開封火車站位于市區(qū)南部，從市內(nèi)乘1、3、4、5、9、10路等公交車均可到。交通之鐵路開封至鄭州、洛陽(yáng)、三門峽、商丘有高速公路相連，經(jīng)鄭州向北可通達(dá)新鄉(xiāng)、安陽(yáng)直至北京；向南可通達(dá)許昌、漯河、駐馬店直至深圳。開封高速公路出入口距市區(qū)車程為10分種.國(guó)道106線〔北京至廣州〕在境內(nèi)南北貫穿，國(guó)道310線〔天水至連云港〕與220線〔開封蘭考至濱州〕相通。交通之公路旅游開封是著名的旅游城市。作為七朝古都，有著眾多的旅游景點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2003——2006年，年旅游接待人次大幅攀升。數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市政府工作報(bào)告開封市旅游收入成為城市經(jīng)濟(jì)開展的作出重要奉獻(xiàn)。2006年，旅游收入已經(jīng)突破60.5億元。?開封市城市總體規(guī)劃〔1995—2021〕?確定開封的城市定位是：河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城、旅游勝地。開封市城市開展規(guī)劃進(jìn)一步明確為：中國(guó)歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設(shè)備制造和化工、醫(yī)藥基地；文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。在鄭汴一體化的進(jìn)程中，開封市城市開展方向沿鄭開大道向西偏移。城市規(guī)劃第一局部小結(jié)□開封市位于河南省中部。□開封——鄭州，中心城區(qū)距離70公里?！踅煌ū憷??！踺爡^(qū)480萬(wàn)人口，市區(qū)內(nèi)80萬(wàn)人口?！趼糜纬鞘?，近年旅游接待人次及旅游收入增長(zhǎng)較快。□城市開展向西偏移，接軌鄭州。2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值注：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕是指在一定時(shí)期內(nèi)(一個(gè)季度或一年)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的最正確指標(biāo)。數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2006年開封市GDP到達(dá)472.36億元，2003年至2006年，GDP均有大幅增長(zhǎng)。人均GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)從兩幅圖標(biāo)中可以看出，雖然開封市人均GDP有明顯增長(zhǎng)，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相對(duì)較低。三次產(chǎn)業(yè)比照由上圖可以看出，開封市2006年三次產(chǎn)業(yè)分別為131.17億元，197.87億元，143.32億元，近三年來(lái)，三次產(chǎn)業(yè)均有明顯增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市政府工作報(bào)告人均收入數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市政府工作報(bào)告2006年，開封市在崗職工年平均工資為11397元，城市居民人均可支配收入8831元。平均工資和城市軍民可支配收入逐年上漲，居民消費(fèi)能力逐步提高。備注：可支配收入，人均可支配收入指?jìng)€(gè)人收入扣除向政府繳納的個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額。個(gè)人可支配收入被認(rèn)為是消費(fèi)開支的最重要的決定性因素。因而，常被用來(lái)衡量一國(guó)生活水平的變化情況。城鄉(xiāng)居民存款數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市政府工作報(bào)告開封市城鄉(xiāng)居民存款總額穩(wěn)步上升，2006年底，累計(jì)額已達(dá)280億元。合理引導(dǎo)，居民存款將會(huì)成為房地產(chǎn)投資的重要來(lái)源。第二局部小結(jié)□開封市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快?！跞司杖腼@著提高?！跞司鵊DP及人均收入相對(duì)落后于其他興旺地市?！跎钏降奶岣叽偈棺》抠|(zhì)量改善，帶來(lái)更多客戶。3鄭汴一體化2003年，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會(huì)和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了?河南省全面建設(shè)小康社會(huì)規(guī)劃綱要?，作出了實(shí)施區(qū)域性中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略、加快中原城市群開展、實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的開封、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源9個(gè)省轄市組成中原城市群。

鄭汴一體化由來(lái)

2005年4月17日河南省發(fā)改委受省委、省政府委托，在鄭州新世紀(jì)大廈召開了中原城市群規(guī)劃開封專題座談會(huì)。在這次座談會(huì)上，中原城市群規(guī)劃中先后兩次提到“一體化〞這個(gè)概念。“鄭汴一體化〞由官方正式提出。2006年10月，鄭州開封兩地電信同價(jià)，取消或降低長(zhǎng)途費(fèi)用。2006年11月19日，鄭汴城市快速通道——鄭開大道通車。鄭開大道，原名鄭汴快速城市通道，是一條連接中國(guó)河南省鄭州市和開封市的高速公路，2006年11月19日正式通車。

鄭開大道總長(zhǎng)為39.2公里，起始于鄭州市金水東路和東四環(huán)的相交處，向東穿越京珠高速公路，連接到開封市大梁路西端。設(shè)計(jì)時(shí)速80公里/小時(shí)，從鄭州市區(qū)到開封僅需30分鐘〔開封汴西新區(qū)位置到鄭州鄭東新區(qū)位置〕。

鄭開大道★鄭開大道沿線將采取組團(tuán)式開展模式，規(guī)劃布局了白沙、官渡和汴西三個(gè)組團(tuán)，規(guī)劃人口分別為33萬(wàn)、23萬(wàn)和30萬(wàn)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)開展選擇，各組團(tuán)工業(yè)應(yīng)有所側(cè)重，突出特色。★白沙組團(tuán)為教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點(diǎn)布局教育培訓(xùn)、旅游效勞和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。★官渡組團(tuán)被定義為循環(huán)經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，重點(diǎn)布局科技研發(fā)、現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居住社區(qū)等?！镢晡鹘M團(tuán)被定義為綜合性新城區(qū)，重點(diǎn)布局清潔型制造業(yè)和教育科技、現(xiàn)代商貿(mào)、休閑效勞、房地產(chǎn)等效勞業(yè)。鄭汴規(guī)劃在鄭開大道南側(cè)，預(yù)留有30米的軌道線位，用于建設(shè)鄭汴城際輕軌交通線，線路西起鄭州城市地鐵1號(hào)線，東至開封城區(qū)，連接鄭州中心城區(qū)、白沙組團(tuán)、官渡組團(tuán)、汴西組團(tuán)、開封市區(qū)。在鄭開大道沿線設(shè)置12座車站，其中，白沙組團(tuán)、官渡組團(tuán)、汴西組團(tuán)各4座。鄭開輕軌按照輕軌100公里/小時(shí)的速度，鄭州市中心火車站至開封市中心，70公里僅需40分鐘，真正實(shí)現(xiàn)鄭汴融城！第三局部小結(jié)□開封市位于河南省中部?！蹰_封——鄭州，中心城區(qū)距離70公里?！踅煌ū憷??！踺爡^(qū)480萬(wàn)人口，市區(qū)內(nèi)80萬(wàn)人口?！趼糜纬鞘?，近年旅游接待人次及旅游收入增長(zhǎng)較快。□城市開展向西偏移，接軌鄭州。4房地產(chǎn)新政策解讀2007年，各相關(guān)政府部門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定了一系列的政策。這些新政策都將對(duì)以后的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)于本工程而言，更好的了解新政策，制定適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，盡可能躲避風(fēng)險(xiǎn)。金融政策■關(guān)鍵詞：加息概述：2007年，中央銀行六次調(diào)整銀行利率。目前，一年期存款基準(zhǔn)利率提高到4.14％；一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到7.47％；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。影響：五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，累計(jì)增加本錢開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。而受加息影響的不只是購(gòu)房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨越來(lái)越大的還貸壓力以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。金融政策■關(guān)鍵詞：二套房首付40%概述：中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)2007年9月27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)置第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。影響：提高二套房貸款首付和利率將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投資性購(gòu)房，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有較大沖擊。

金融政策■關(guān)鍵詞：從緊概述：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站2007年12月5日在關(guān)于中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的公告中稱，中國(guó)2021年將實(shí)施從緊的貨幣政策,放棄此前實(shí)行的穩(wěn)健貨幣政策。影響：將減少流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的資金量，從而給這兩個(gè)市場(chǎng)降降溫，有效打擊房地產(chǎn)投資行為。

土地政策■關(guān)鍵詞：緊縮地根概述：2007年10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布了?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?(39號(hào)令)，強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。影響：這一政策不僅標(biāo)準(zhǔn)了拿地程序，還將大大打擊局部開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，自此開發(fā)商靠買房人的錢滾動(dòng)開發(fā)的歷史將一去不復(fù)返。

物權(quán)法■關(guān)鍵詞：保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)概述：在土地使用權(quán)期限問題上，?物權(quán)法?規(guī)定，市民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿以后可以自動(dòng)續(xù)期；在車庫(kù)、車位的歸屬問題上，?物權(quán)法?規(guī)定，社區(qū)停車場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請(qǐng)物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。影響：在?物權(quán)法?出臺(tái)實(shí)施的連鎖反響下，?住宅法?、增收物業(yè)稅等相關(guān)政策的出臺(tái)明顯加快腳步，進(jìn)一步保障公民私有財(cái)產(chǎn)。

二套房標(biāo)準(zhǔn)■關(guān)鍵詞：以家庭為單位概述：12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知?明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；無(wú)論以前的貸款是否還清，再次申請(qǐng)房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健＝窈笕绻暾?qǐng)人提供虛假證明材料會(huì)被各地銀行業(yè)協(xié)會(huì)的“黑名單〞登記在案，被所有銀行拒絕放貸。影響：對(duì)于房地產(chǎn)投資行為打擊較大，將在一定程度上影響到房地產(chǎn)行業(yè)。

稅收政策■關(guān)鍵詞：土地增值稅概述：2007年2月1日，國(guó)稅總局?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?執(zhí)行的第一天。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。影響：有效打擊開發(fā)商屯地行為，壓縮房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，更有利于政府部門控制樓盤入市時(shí)間。

對(duì)本工程影響※投資客戶信心受挫※購(gòu)房者觀望情緒加大※局部樓盤房?jī)r(jià)下跌，間接影響本工程定價(jià)第四局部小結(jié)□六次加息，房貸還款壓力增大?！醯诙咨唐贩繕?biāo)準(zhǔn)以家庭為單位?！?8年從緊貨幣政策?！跷餀?quán)法公布實(shí)施。□緊縮地跟?！鯇?duì)本工程影響較大。5開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況各地市銷售比照據(jù)政府部門統(tǒng)計(jì)顯示，開封市2006年商品房總體成交量較低，僅有54萬(wàn)平米，低于鄭州、洛陽(yáng)、平頂山、安陽(yáng)、新鄉(xiāng)等地市，排名靠后。而成交均價(jià)上，1829元/㎡僅次于鄭州市和洛陽(yáng)市。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)房屋建筑面積據(jù)開封市2003——2006年統(tǒng)計(jì)信息公報(bào)顯示，2006年房屋施工面積453.1萬(wàn)㎡，竣工面積223.13㎡。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年加大?！泊藬?shù)據(jù)包含農(nóng)村居民集體所有制土地自建房屋面積〕數(shù)據(jù)來(lái)源：開封市統(tǒng)計(jì)信息公報(bào)每個(gè)城市房地產(chǎn)的開展都是與其城市開展緊密結(jié)合的。依據(jù)開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，將開封市市場(chǎng)劃分為6個(gè)版塊：東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、中心區(qū)、汴西新區(qū)、河西區(qū)。版塊劃分東區(qū)☆區(qū)域界定開封市東環(huán)城路—公園路以東區(qū)域☆市場(chǎng)特點(diǎn)東區(qū)市場(chǎng)不是開封房地產(chǎn)開發(fā)的主流區(qū)域，市場(chǎng)工程較少。東區(qū)分布著國(guó)有企事業(yè)單位，如十一化建、化肥廠等，這些企業(yè)大多建有自己的家屬院，對(duì)商品房需求量較小☆工程例如宏達(dá)·東方花園江南人家祥和苑☆工程品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍較小，品質(zhì)檔次不高。☆購(gòu)房客層該區(qū)域購(gòu)房客層以東區(qū)國(guó)有企事業(yè)單位職工二次置業(yè)和家庭裂變購(gòu)置新居為主，有局部中心城區(qū)的置業(yè)客群。南區(qū)☆區(qū)域界定濱河路以南區(qū)域☆市場(chǎng)特點(diǎn)同東區(qū)屬性一樣，南區(qū)市場(chǎng)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的主流方向。一方面南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)受到鐵路限制，另一方面，南區(qū)是老國(guó)有企業(yè)的分布區(qū)域?！罟こ汤缗d和玫瑰苑佳景天城☆工程品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍一般，品質(zhì)檔次不高。☆購(gòu)房客層南區(qū)購(gòu)房客層主要是周邊區(qū)域的購(gòu)房者，其他區(qū)域的購(gòu)房者很少來(lái)南區(qū)置業(yè)。北區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以北區(qū)域☆市場(chǎng)特點(diǎn)北區(qū)住宅工程檔次較高。占有豐富的公共配套資源，例如楊家湖、清明上河園、森林公園等，生態(tài)條件好，人文氣息濃厚，適合居住。但是可以開發(fā)的土地資源非常有限?！罟こ汤缇哦瀳@天下城宋韻雅庭☆工程品質(zhì)大盤較多，品質(zhì)檔次中等靠上。☆購(gòu)房客層購(gòu)房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體老板及局部鄭州客戶。中心區(qū)區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以南，西環(huán)路以東，濱河路以北，東環(huán)路以西區(qū)域?！钍袌?chǎng)特點(diǎn)中心城區(qū)內(nèi)建筑多為80年代以前甚至更早期建筑，地塊較少，以舊城改造工程為主，工程延續(xù)開封市宋城景觀，建筑中式仿宋。☆工程例如宋都皇城錦繡皇城財(cái)富公館聚福園☆工程品質(zhì)品質(zhì)檔次中等靠上，宋韻風(fēng)味濃厚?！钯?gòu)房客層開封市區(qū)內(nèi)購(gòu)房者為主，購(gòu)房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體老板。汴西新區(qū)☆區(qū)域界定西環(huán)路以西，馬家河以東區(qū)域?！钍袌?chǎng)特點(diǎn)汴西新區(qū)是開封市房地產(chǎn)開展的熱點(diǎn)區(qū)域。自2006年鄭汴一體化開始實(shí)施以來(lái)，開封市政機(jī)關(guān)已經(jīng)向西區(qū)搬遷，從而帶動(dòng)西區(qū)市政配套設(shè)施的完善和人氣的聚集。西區(qū)在建在售工程10個(gè)，小高層、高層、高檔別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店等新型物業(yè)形式的出現(xiàn)?！罟こ汤玳_元名都希爾斯天翼美墅館龍城香榭里金色陽(yáng)光☆工程品質(zhì)高端樓盤云集，別墅、高層建筑較多?！钯?gòu)房客層西區(qū)購(gòu)房客層范圍較廣，不僅集中了開封市區(qū)及周邊地市的中上層購(gòu)房群體，如政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、個(gè)體工商戶老板等，還吸引了很多來(lái)自于鄭州市的自住或投資客戶。河西區(qū)☆區(qū)域界定開封市馬家河以西區(qū)域。☆市場(chǎng)特點(diǎn)隨著鄭汴一體化的帶動(dòng)，開封城市西移，接軌鄭州，開發(fā)商拿下河西區(qū)域大片空地，各個(gè)工程規(guī)模巨大，預(yù)計(jì)檔次相對(duì)較高?！钯?gòu)房客層分析鄭州投資客、自住客戶將占據(jù)較大比重，開封市上流社會(huì)人群也會(huì)占一定比重。第五局部小結(jié)□房地產(chǎn)成交量相對(duì)較低。□商品房成交均價(jià)列河南第三位。□房地產(chǎn)施工、竣工面積逐年增加。□鄭汴一體化促使汴西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。□河西區(qū)域成為未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)熱土。6重點(diǎn)工程研究隨著開封市城市的開展及鄭汴一體化進(jìn)程的加快，開封市涌現(xiàn)了大量的樓盤。這里將搜集到的樓盤信息做一個(gè)縱向的比照，以整體把控開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。樓盤比照項(xiàng)目名稱地址位置規(guī)模均價(jià)主力戶型銷售率建筑類型東京銀座金明廣場(chǎng)北150米280套公寓未定30—60㎡，一房排號(hào)100組小高層宏亞?美墅館金明廣場(chǎng)北150米1．4萬(wàn)平米3050元/平米三房110—140㎡疊加200—300㎡多層80%，疊加50%多層、疊加九鼎頌園龍亭北路天波楊府對(duì)面28萬(wàn)平方米3200元/㎡兩房90—100㎡三房125—140㎡90%多層、聯(lián)排浪漫之都大梁路與金明大街4萬(wàn)平米3200元/平米2-2/90平米3-2/120平米復(fù)式200平米左右95%多層、小高層榮勛?花園金明大街與晉安路22萬(wàn)平米3000元/㎡3-2/138-158平米4-2/161-174平米80%多層、小高層開元名都鄭開大道與金明大道金池名郡：13萬(wàn)平米4000元/㎡三房140㎡以上多層90%多層、聯(lián)排莊園?碧麗國(guó)都漢興路、金明西街18萬(wàn)㎡3200元/㎡兩房115㎡三房126—155㎡排號(hào)100多小高層、高層龍城?香榭里金明池南24萬(wàn)㎡2800元/㎡兩房90㎡三房115—130㎡三期90%多層項(xiàng)目名稱地址位置規(guī)模均價(jià)主力戶型銷售率建筑類型宋城雅居?尚郡金明大道與宋城路9萬(wàn)㎡3200元/平方米兩房85—95㎡三房126—142㎡60%高層金馬雅苑黃河路與晉安路1.8萬(wàn)㎡3000元/㎡兩房90、111㎡三房124、140㎡10%高層希爾斯?天翼漢興路46號(hào)13萬(wàn)平方米3200元/㎡一室一廳47.66㎡兩室兩廳94.80㎡三室兩廳125.39㎡137.75㎡143.86㎡60%高層長(zhǎng)城雅苑宋城路80號(hào)1．8萬(wàn)平米2700元/㎡2-2/90㎡/18戶占比30%，2-1/68㎡/18戶占比30%，3-2/120-130㎡24戶占比40%95%多層未來(lái)美好家園西關(guān)北街與梁苑路10萬(wàn)平米2500元/㎡80－90平方米為兩室；110平米為三室排號(hào)500組多層星城國(guó)際（中牟）中牟總100萬(wàn)㎡規(guī)劃小高層2300元/㎡65－107為兩室；130－140為三室7、8號(hào)樓50%多層、小高層、高層宏田?水岸鑫城三期中牟84萬(wàn)㎡未定，預(yù)計(jì)2800元/㎡80－90㎡兩房，136－140㎡三房排號(hào)500組小高層、高層從樓盤比照表中可以了解到：多層均價(jià)集中在2500——2800元/㎡；高層均價(jià)集中在3000——3200元/㎡戶型兩房90㎡左右，三房120—130㎡左右高層建筑已經(jīng)成為主流住宅產(chǎn)品鑒于本工程的特殊地理位置及開發(fā)商的品牌知名度等，從眾多樓盤中挑選出重點(diǎn)樓盤加以研究比照，以期為本工程的整體規(guī)劃及營(yíng)銷戰(zhàn)略找到啟發(fā)點(diǎn)。重點(diǎn)樓盤研究開發(fā)商開封市九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開封市大宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作企業(yè)）地理位置開封市龍庭北路，天波楊府對(duì)面規(guī)模占地345畝，28萬(wàn)平方米。一期雅園總建筑面積8.9萬(wàn)平方米,41棟樓；二期頌園與風(fēng)園，總建筑面積19.1萬(wàn)平方米。合計(jì)總棟數(shù)為96棟，其中別墅31棟。廣告語(yǔ)傳襲一個(gè)時(shí)代的尊耀，包容一個(gè)時(shí)代的名宅。一宅山水百年情，一座山、三面湖水、五片風(fēng)景區(qū)環(huán)抱。建筑類別多層住宅，別墅建筑風(fēng)格中式建筑戶型兩房約10%、三房70—80%，94-142平方米為主。銷售均價(jià)3200元/平米。推出時(shí)間一期開盤時(shí)間：2002年；二期開盤時(shí)間：2007年2月。交房時(shí)間二期年底交房。銷售進(jìn)度90%基礎(chǔ)配套建筑節(jié)能措施、雙水、單氣5000平方米大型商務(wù)中心，內(nèi)設(shè)咖啡屋、健身房、游泳池、老年活動(dòng)中心等?？蛻舴治隹蛻魠^(qū)域：開封、開封五縣客戶類型：企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)，樓書，圍墻廣告，網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。綜合評(píng)價(jià)實(shí)力開發(fā)商的大手筆產(chǎn)品，獨(dú)有的風(fēng)景區(qū)成為項(xiàng)目的后花園，從外觀到內(nèi)部細(xì)節(jié)，使其成為開封市首屈一指的樓盤。九鼎頌園九鼎頌園坐落于國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，南臨龍亭、天波楊府；西擁清明上河園；北靠萬(wàn)歲山森林公園。全區(qū)占地345畝，總建筑面積28萬(wàn)平米，分風(fēng)園、雅園、頌園三期開發(fā)。一期九鼎雅園已售罄，為純多層社區(qū)；二期九鼎頌園尾盤階段；三期九鼎風(fēng)園為高檔別墅區(qū)。建筑風(fēng)格采用超低密度、五層半情景花園洋房，地上配以車庫(kù)和儲(chǔ)藏間，樓頂采用坡屋頂，頂層閣樓退臺(tái)。頌園主力戶型大三房，大三房122/135/145平米，130-140平米面積居多；小三房122平米；三房所占比例約50％。兩房面積95/102平米，比例約30％；四房面積158平米；頂層復(fù)式面積220平米。產(chǎn)品多為傳統(tǒng)、中規(guī)中矩的功能性戶型，無(wú)論兩房還是三房，均配有南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。工程定位高端，，工程銷售初期并不理想，給銷售帶來(lái)壓力；隨著工程在省內(nèi)宣傳力度加大，工程知名度的傳播，逐漸吸引了開封市市區(qū)和外地的客戶，工程價(jià)格提升較快。工程以開發(fā)商的實(shí)力為后盾，通過(guò)大規(guī)模的推廣宣傳，使工程的知名度和名譽(yù)度不斷提升，成為開封市房地產(chǎn)的典范之作。開元名都開發(fā)商河南開元房地產(chǎn)有限公司地理位置鄭開大道與金明大道交叉口規(guī)模總占地1008畝，400畝小高層，湖300畝，金池名郡：300畝（13萬(wàn)平米）廣告語(yǔ)中國(guó)皇家園林別墅區(qū)建筑類別獨(dú)棟、連排、雙拼、疊加、多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義戶型疊加別墅：194－206平米，陽(yáng)光美墅：140.88平米連排別墅：227.82－228.44平米、235.41－237.60平米銷售均價(jià)4000元/㎡，聯(lián)排6500元/㎡推出時(shí)間金池名郡07年3月開盤交房時(shí)間08年5月銷售進(jìn)度多層住宅銷售80%以上?；A(chǔ)配套五星級(jí)酒店、金明湖景公園、圖書館、建設(shè)館、棋牌室、娛樂室客戶分析客戶區(qū)域：開封、鄭州、開封五縣購(gòu)買用途：自住、很少投資者客戶類型：河大教授、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑網(wǎng)絡(luò)、電視、郵寄印刷品、開封網(wǎng)、開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)、戶外廣告綜合評(píng)價(jià)緊臨鄭汴路、交通方便，區(qū)域的發(fā)展帶動(dòng)的升值潛力很大，有300畝的自然景觀、大型商業(yè)配套齊全；開發(fā)公司實(shí)力雄厚，建筑質(zhì)量較好。工程位于汴西區(qū)高尚生活圈腹地，金明池舊址，金明廣場(chǎng)西南側(cè)。工程占地1400畝，前期1008畝，如以下圖：工程整體分為四局部，8萬(wàn)平米商業(yè)廣場(chǎng)，5萬(wàn)平米的五星級(jí)酒店〔黑色方框內(nèi)〕，280畝別墅群住宅〔紅色方框內(nèi)〕，在西面一路之隔為未規(guī)劃用地380畝。別墅區(qū)產(chǎn)品地塊一：位于地塊北部，沿街主要布置了疊加別墅及陽(yáng)光美墅，而沿區(qū)內(nèi)河面那么設(shè)有聯(lián)排別墅及雙聯(lián)別墅，以取得更好的視覺景觀效果。陽(yáng)光美墅為三房133-138平方米，聯(lián)排別墅200-220平方米，疊加別墅190平方米。地塊二：為小區(qū)內(nèi)主要區(qū)塊，呈“L〞型布置，小區(qū)主要公建均集中布置于該地塊中。該地塊中西南角布置了陽(yáng)光美墅，南面沿街處那么布置了疊加別墅，中區(qū)那么布置了聯(lián)排別墅。地塊三：位于小區(qū)中部，其中均為聯(lián)排別墅，四面環(huán)水。地塊四：為一獨(dú)立島嶼，位于地塊東部，東接金明池開闊的湖面，西為小區(qū)內(nèi)開闊的河面，故設(shè)計(jì)了30套獨(dú)棟別墅，面積在250-280平方米之間。

工程定位較高端，圍繞開封市的總體開展目標(biāo)，結(jié)合城市復(fù)興、鄭汴融城的開展機(jī)遇，以市場(chǎng)化的方式，以新城市運(yùn)營(yíng)的高度進(jìn)行工程開發(fā)。

開發(fā)商整合資源的能力相當(dāng)強(qiáng)，把鄭開大道、金明池、金明廣場(chǎng)及政府關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)收入囊中，打造工程賣點(diǎn)。

工程采用實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房銷售模式，提高銷售價(jià)格。最先進(jìn)的路網(wǎng)交通，比鄰大梁路、金明大道，國(guó)道高速路、四通八達(dá)；中原第一條私家專屬車道－鄭汴快速道，專屬出入口獨(dú)一無(wú)二，重塑中原別墅翹楚地位。開發(fā)商鄭州一建置業(yè)有限公司地理位置開封市金明大道與宋城路交匯處規(guī)模占地面積50畝，建筑面積9萬(wàn)㎡，廣告語(yǔ)魅力西城榜樣生活建筑類別高層建筑建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約戶型兩室兩廳：95㎡三室兩廳：126㎡、142㎡銷售均價(jià)3250元/㎡推出時(shí)間2007年10月28日選房。交房時(shí)間08年底銷售進(jìn)度一期銷售率80%左右?；A(chǔ)配套雙水雙氣，會(huì)所，羽毛球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，噴泉，廣場(chǎng)，兩個(gè)地下停車場(chǎng)?？蛻舴治鲩_封市區(qū)，鄭州投資客戶宣傳途徑戶外、宣傳頁(yè)、報(bào)紙綜合評(píng)價(jià)汴西新區(qū)的代表性樓盤，純高層住宅社區(qū)。現(xiàn)場(chǎng)無(wú)售樓部，展示中心位于鼓樓街與解放路交匯處的玉祥大酒店，為其前期積累了大量客戶。宋城雅居?尚郡1期五棟高層2期六棟高層純高層住宅小區(qū)，會(huì)所，中央噴泉，較為完善的社區(qū)配套。95㎡兩房，125——145㎡三房。開發(fā)商金石地產(chǎn)（上海豫棉旗下）地理位置開封市漢興路與夷山大道交匯處規(guī)模占地40畝，總建筑面積13萬(wàn)㎡。廣告語(yǔ)珍藏品質(zhì)仰望生活；13萬(wàn)平米超高百年傳世名盤建筑類別純高層建筑建筑風(fēng)格經(jīng)典現(xiàn)代風(fēng)格戶型一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳125.39㎡；137.75㎡；143.86㎡60%左右銷售均價(jià)3200元/㎡推出時(shí)間2007年10月27日公開選房交房時(shí)間2009年5月銷售進(jìn)度50%左右基礎(chǔ)配套雙水雙氣，VIP會(huì)員專屬會(huì)所、超大網(wǎng)球場(chǎng)、電子安全防范系統(tǒng)、游泳館。客戶分析客戶區(qū)域：開封市居民，周邊縣城，鄭州投資客購(gòu)買用途：自住居多，投資也有宣傳途徑單頁(yè)、畫冊(cè)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)綜合評(píng)價(jià)希爾斯?天翼,以其100米的建筑高度，成為開封市的地表性建筑，借此，通過(guò)一系列推廣手段，將其形象高度提升，成為開封市07年下半年的高端樓盤之一。希爾斯?天翼“希爾斯?天翼〞工程是一個(gè)包含商業(yè)與住宅一體的超高層建筑群，最高高度達(dá)99.99米，30多層，將成為古都汴梁天際線一道靚麗的風(fēng)景，是代表城市新精神的地標(biāo)性建筑。該工程的設(shè)計(jì)理念原形是美國(guó)希爾斯大廈〔ChicagoSearsTower〕，希爾斯大廈高110層，是芝加哥地標(biāo)性的建筑，標(biāo)示了美國(guó)摩天大樓開展的高潮，也保持了全球最高建筑物的紀(jì)錄長(zhǎng)達(dá)二十幾年，同時(shí)希爾斯大廈也是“芝加哥建筑學(xué)派〞的傳世之作。一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳123㎡——145㎡；60%左右開發(fā)商龍成置業(yè)有限公司地理位置開封市政府南二公里、金明池公園南，漢興路西段規(guī)模占地253畝，24萬(wàn)平米，共有55棟。分為A、B、C三區(qū)，A區(qū)共開發(fā)18棟B區(qū)共32棟C區(qū)共5棟。廣告語(yǔ)開封新中心區(qū)人居形象大使建筑類別多層住宅戶型兩房?jī)蓮d：89.26、92.24三房?jī)蓮d：88.23、90.76、109.58、115.10、112.14、118.10122.40、123.32、139.52141.31平米四房?jī)蓮d：156.88＋171.26平米銷售均價(jià)均價(jià)約2800元/平米(地下室1500元/平方米)交房時(shí)間現(xiàn)房。銷售進(jìn)度90%以上?；A(chǔ)配套雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)客戶分析開封市自住人群為主，其次是周邊縣城客戶。宣傳途徑宣傳頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)、電視、汴梁晚報(bào)、戶外廣告綜合評(píng)價(jià)新城區(qū)的大型住宅小區(qū)，檔次一般，以其規(guī)模取勝。龍城?香榭里龍城?香榭里，是汴西新區(qū)開發(fā)較早的大型住宅小區(qū)，雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)等還是比較完善。由于開發(fā)理念的局限性，工程的整體形象無(wú)法進(jìn)一步展示，營(yíng)銷水平一般，不能成為高端樓盤。89.26㎡兩房123.32㎡三房開發(fā)商河南宏田置業(yè)有限公司地理位置中牟鄭汴路與萬(wàn)三路交匯處規(guī)模占地面積:666000平方米，總建筑面積:840000平方米廣告語(yǔ)國(guó)際灣畔心情社區(qū)建筑類別多層小高層高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義。戶型面積范圍30－180平方米；主推80－90多的兩房，136－140多的三房。銷售均價(jià)二期2400元/㎡，三期高層預(yù)計(jì)3000元/㎡。推出時(shí)間三期天鵝灣第一組團(tuán)瀾灣，2007年12月8日排號(hào)。預(yù)計(jì)2008年3、4月份開盤銷售。交房時(shí)間2008年年底。銷售進(jìn)度自12月8日排號(hào)以來(lái)，目前排至500余號(hào)?；A(chǔ)配套9000米會(huì)所，含溫泉游泳浴池；幼兒園；地上、下停車庫(kù)，鑫苑物業(yè)顧問。客戶分析一期以中牟購(gòu)房者為主，二期、三期，由于鄭汴一體化進(jìn)程的加快，鄭州購(gòu)房者占據(jù)絕對(duì)比重。宣傳途徑網(wǎng)絡(luò)、單頁(yè)派發(fā)、大河報(bào)、鄭州晚報(bào)、商都房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)。綜合評(píng)價(jià)鄭開大道利用“鄭汴一體化”作為推廣途徑最好的樓盤。千畝大盤，完善的配套，環(huán)西湖公園而建，使其成為小區(qū)的內(nèi)湖。每天三次樓巴通往鄭州，為鄭州購(gòu)房客戶提供了極大便利，同時(shí)也提升了項(xiàng)目的形象及客戶忠誠(chéng)度。宏田?水岸鑫城〔中牟〕工程總占地1000畝，位于鄭州高尚生活圈——鄭東新區(qū)以CBD為中心的一級(jí)輻射帶內(nèi)，中牟縣老城新城交匯處，小區(qū)南臨鄭汴路，東臨310國(guó)道，西臨濱河大道，北臨鄭汴快速路。1期多層2期多層3期小高層、高層400畝湖景宏田?水岸鑫城戶型面積相對(duì)較小，35、48㎡的一房，80——90㎡的兩房，少量130——140㎡的三房。主要對(duì)鄭州投資客戶量身定做。水岸鑫城工程對(duì)于本工程的借鑒作用在于，針對(duì)鄭州客戶，在鄭州市中心設(shè)立接待中心，并每天固定班次樓巴往來(lái)工程及鄭州市中心，以方便看房客戶及鄭州工作的小區(qū)業(yè)主。第六局部小結(jié)□價(jià)格差異明顯，汴西新區(qū)整體樓盤檔次較高，價(jià)格較高。□汴西新區(qū)樓盤眾多?！趵铣菂^(qū)購(gòu)房自住客戶占主流，汴西新區(qū)購(gòu)房客戶投資客戶比重增大?！趵铣菂^(qū)建筑風(fēng)格中式為主，宋文化濃厚；汴西新區(qū)建筑多以現(xiàn)代主義風(fēng)格?！?/p>