揚州房地產(chǎn)市場投資分析報告萬科

揚州房地產(chǎn)市場投資分析匯報10/2/1第1頁城市認知10/2/2第2頁城市歷史素描揚州曾因水路暢達而興盛歷史上揚州“因水而興，因水而發(fā)”，曾極度繁榮富庶。唐代，揚州是中國四大貿(mào)易港口之一；清康乾時期，其以鹽運和錢糧漕運而繁盛。當代交通物流體系興起使得其水路優(yōu)勢喪失，經(jīng)濟逐步衰落嘉道之后，鹽業(yè)衰敗，伴隨公、鐵交通運輸崛起，昔日占盡水運便利交通要沖，變成閉塞之地，揚州從曾經(jīng)長三角區(qū)域經(jīng)濟中心，漸漸滑落為區(qū)域邊緣城市。曾是文藝繁榮之地地方文化曾因經(jīng)濟發(fā)達而繁榮，以“揚州八怪”為代表清代為其發(fā)展鼎盛時期，后伴隨經(jīng)濟地位下降而逐步?jīng)]落。“聯(lián)合國人居獎”獲獎城市作為一座千年古城，揚州擁有著極為優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境。年10月4日，聯(lián)合國人居署執(zhí)行主席安娜·貝蒂瓊卡為我國唯一獲獎城市——揚州頒授“聯(lián)合國人居獎”。觀點：歷史上揚州作為商貿(mào)及文化中心存在，政治地位相對較低，決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展及優(yōu)化特質(zhì)。10/2/3第3頁愛耍氣派揚州人揚州人有“揚虛子”名字；這個“虛子”有兩種意思:一是大驚小怪，二是以少報多，總而言之，不離乎虛張聲勢毛病。他們還有個“揚盤”名字，譬如東西買貴了，人家能夠笑話你是“揚盤”；又如店家價錢要太貴，你能夠詰責他，“把我當揚盤看么？”盤是捧出來給他人看，恰好形容耍氣派揚州人。又有所謂“商派”，嘲笑那些仿效鹽商奢侈生活人，那更是氣派中之氣派了。不過這里只就普通情形說，刻苦誠篤君子自然也有；我所敬愛朋友中，便不缺乏揚州人。（注：選自朱自清《說揚州》）觀點：德國著名社會學家韋伯認為：經(jīng)濟發(fā)展同文化（宗教）有著親密關系。揚州人性格中貪慕虛榮、愛講排場、追求安逸閑適生活（揚州城洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為發(fā)達），這或許能夠作為其近年來經(jīng)濟發(fā)展遲緩在市民文化方面極好注解。10/2/4第4頁曾制約其發(fā)展交通瓶頸正在得到改進揚州對外交通示意圖觀點:交通改進，尤其是潤揚大橋開通，有效縮短了揚州與上海及蘇錫常距離，使得其更加好接收關鍵城市輻射。10/2/5第5頁伴隨城市交通體系年突破，城市客流、物流出現(xiàn)顯著上升10/2/6第6頁城市圈規(guī)劃對于揚州城市發(fā)展影響分析南京揚州鎮(zhèn)江長三角城際軌道交通規(guī)劃將大大加緊區(qū)域一體化進程，但揚州仍需借用鎮(zhèn)江這一交通結點，無直接促進作用。南京一小時城市圈規(guī)劃明確以來，寧鎮(zhèn)揚地域已開通了半小時一班高質(zhì)量城市大巴，據(jù)了解，來往客流量逐年快速遞增。另有待考證說法，鎮(zhèn)江、揚州區(qū)號在不遠未來將同意改為025，可視為南京推進寧鎮(zhèn)揚城市圈建設實質(zhì)性舉動。觀點：相對于長三角而言，充分接收南京輻射是揚州更為合理選擇，然而當前僅在公路交通方面有詳細動作，仍未提升到產(chǎn)業(yè)銜接層面，故在短期內(nèi)對揚州城市發(fā)展促進作用不大。10/2/7第7頁1982年，揚州被國務院首批公布為中國24座歷史文化名城之一。1983年，揚州升為地級市。1996年8月，經(jīng)國務院同意，揚州市行政區(qū)劃調(diào)整。撤消縣級泰州市，設置地級泰州市，原由揚州市代管泰興、姜堰、靖江、興化4個縣級市歸劃泰州市管轄。揚州市轄三個市轄區(qū):廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)；一個縣：寶應縣；代管儀征、江都、高郵3個縣級市。

寶應縣高郵市儀征市江城市維揚區(qū)廣陵區(qū)邗江區(qū)83年成為地級市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，代管儀征、江都、高郵三個縣級市9邗江區(qū)：年撤縣設區(qū)，之前曾兩度躋身全國百強縣，現(xiàn)轄11個鎮(zhèn)、3個街道辦事處，面積757平方公里，人口50萬，是古城揚州經(jīng)濟實力最強、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭阋粋€區(qū)。

維揚區(qū)歷史上最早揚州城即誕生在今維揚區(qū)土地上，面積120平方千米，人口26萬人，是古城揚州發(fā)祥地。區(qū)內(nèi)風景如畫，景色宜人，聞名海內(nèi)外瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。廣陵區(qū)原廣陵區(qū)，地改市前縣級揚州市域；現(xiàn)廣陵人是正宗揚州人代表；廣陵區(qū)位于揚州中心城區(qū),面積69平方公里，總人口31萬人，因為原來工業(yè)基礎微弱，產(chǎn)業(yè)園建設又剛才起步，當前園區(qū)建設水平落后于邗江區(qū)和維揚區(qū)。10/2/8第8頁城市發(fā)展定位：發(fā)展成為寧鎮(zhèn)揚經(jīng)濟一體化重點城市；

沿江開發(fā)，構建帶狀組團式濱江城市群以揚州、儀征、江都及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個城市關鍵，呈沿江帶狀發(fā)展。儀征汽車工業(yè)園儀征化學工業(yè)園揚州港口工業(yè)區(qū)邗江工業(yè)園江陽工業(yè)園廣陵產(chǎn)業(yè)園杭集產(chǎn)業(yè)園帶狀組團式濱江城市群定位有利于城市整體經(jīng)濟活躍度發(fā)展，但因為產(chǎn)業(yè)類型區(qū)隔，在一定程度上降低了主城對人口凝聚力。觀點：揚州市府意圖在于緊密依靠南京以促進城市發(fā)展。帶狀組團式濱江城市群將主要促進西部儀征和南部港口工業(yè)區(qū)發(fā)展，而儀征是一個獨立城市體系，其發(fā)展對市區(qū)市場需求促進作用有限。10/2/9第9頁確立“主導向南，西進東聯(lián)”城市發(fā)展方向背后隱藏著復雜政治原因揚州城市總體規(guī)劃確立“主導向南、西進東聯(lián)”城市發(fā)展戰(zhàn)略。城市發(fā)展關鍵詞：文化內(nèi)涵看老城區(qū)，當代氣息看新城區(qū)，生態(tài)環(huán)境看瘦西湖景區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展看沿江地域。江澤民：把揚州建設成古代文化與當代文明交相輝映歷史名城——有了西區(qū)重點發(fā)展。胡錦濤：加強沿江大發(fā)展，構建長江黃金水岸線——有了主導向南城市規(guī)劃。本界市府：以運河申遺為突破——有了廣陵新城規(guī)劃。

揚州老城區(qū)城市CLD中心沿江工業(yè)區(qū)文化風景區(qū)廣陵新城觀點：即使揚州規(guī)劃導向在努力迎合眾多領導人意圖，但最值得關注仍是本界市府政治理想。西區(qū)已經(jīng)率先發(fā)展，南部當前遠未成熟，故東區(qū)將成為未來幾年發(fā)展熱點，且其內(nèi)在思緒應在于連靠近在咫尺江都。10/2/10第10頁從土地利用規(guī)劃演進來看，城市首先向東西擴展，再南向擴展趨勢十分明朗觀點：土地利用規(guī)劃折射出政府建設意圖。可由此判斷出城市發(fā)展脈搏和梯度：西部——東部——南部。此可作為萬科拿地策略主要考量原因。10/2/11第11頁西部分區(qū)未來城市行政中心大學城+產(chǎn)業(yè)園西南分區(qū)南部分區(qū)揚州港區(qū)、物流區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)東南分區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，LED產(chǎn)業(yè)園、食品園、物流園東部分區(qū)原城市生活區(qū)河東分區(qū)廣陵新城區(qū)，未來城市商務、行政中心東北分區(qū)老城邊緣區(qū)域、未來物流樞紐瘦西湖景區(qū)風景旅游區(qū)西北分區(qū)相對落后分區(qū)，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)老城區(qū)行政、商業(yè)中心整體形成“產(chǎn)業(yè)向南、行政文教向西、商貿(mào)商務向東”發(fā)展格局觀點：新一輪規(guī)劃導向下，城市展開了新發(fā)展框架，同時開始展現(xiàn)出明朗功效分區(qū)，其中最值得關注依然是城市東西兩翼，其功效定位特質(zhì)很可能造成未來“東富西貴”區(qū)域形象。10/2/12第12頁西部城區(qū)和河東分區(qū)是城市近期發(fā)展重點區(qū)域16近期重點發(fā)展地域分布京杭大運河古運河圍繞自然生態(tài)和歷史文化兩條根本，打造“國內(nèi)一流、國際著名著名旅游景區(qū)。完成文昌大橋建設工作，建設京杭大運河風光帶，推進廣陵行政中心改造。完善西城商業(yè)副中心和新城生活配套設施建設，推進新城西區(qū)行政商務中心建設。重點建設港口工業(yè)園和瓜洲新區(qū)，建設揚州港，綜合物流園區(qū)；加緊揚州南部道路建設，打造南部副中心。觀點：對于西區(qū)而言，因其發(fā)展已經(jīng)具備一定成熟度，故以“完善”為主，而河東分區(qū)建設則基本是從零開始，故西區(qū)土地價值仍將深入彰顯，而東區(qū)土地價值則仍有待時間培育，此刻關注東區(qū)土地市場應是踩準了城市發(fā)展節(jié)拍。10/2/13第13頁關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——經(jīng)濟總量觀點：GDP方突破1000億元，對應人均GDP突破3000美元，大致相當于南京水平，從經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律性判斷，未來幾年應是揚州經(jīng)濟提速期。10/2/14第14頁【附表：江蘇九城市人均GDP比較】城市名GDP總額(億元)人口數(shù)(萬人)人均GDP(元/人)人均GDP排名

蘇州4820607794061無錫3360590569492南京2780647429674常州1560349446993徐州1450917158129鹽城11747981471110揚州1101454242516泰州1090503216698鎮(zhèn)江1060268395525關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——經(jīng)濟總量觀點：同類城市比較來看，揚州經(jīng)濟增加速度更為平穩(wěn)，同時后，其經(jīng)濟總量占全省比重不停提升，說明揚州經(jīng)濟發(fā)展在不停加速。10/2/15第15頁關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——產(chǎn)業(yè)觀點：對比來看，揚州工業(yè)基礎并不雄厚，這是造成其前幾年發(fā)展速度相對遲緩主要原因，分析認為，未來幾年將是揚州工業(yè)化進程最快時期，對應帶動城市化率快速提升，進而快速放大房地產(chǎn)市場有效需求。10/2/16第16頁關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——規(guī)模以上工業(yè)觀點：近幾年揚州規(guī)模以上工業(yè)迅猛增加能夠了解為城市工業(yè)化進程提速基礎和先鋒。10/2/17第17頁關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——二三產(chǎn)業(yè)觀點：與同類城市相比，揚州二產(chǎn)并不具優(yōu)勢，但第三產(chǎn)業(yè)卻是四城市中最為發(fā)達，其所支撐相對高質(zhì)量市場需求不容忽略。10/2/18第18頁關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——固定資產(chǎn)投資觀點：固投對經(jīng)濟發(fā)展拉動作用相對有限（僅占GDP比重30％左右），在固投結構中，基本建設投資占據(jù)絕對比重，反應出政府對于城市建設投入力度。10/2/19第19頁關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——利用外資觀點：揚州協(xié)議利用外資與實際利用外資缺口不停拉大，外資實際到位情況并不理想。反應出即使揚州招商引資力度很大，但當前對外資實際吸引力依然有限。10/2/20第20頁P30關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——私營企業(yè)國有集體企業(yè)在規(guī)模以上工業(yè)中比重大幅降低，而私營企業(yè)百分比則由30.11%增加到41.18%，增加發(fā)展勢頭異常迅猛。比較來看，揚州規(guī)模以上私營企業(yè)發(fā)展速度遠超出鎮(zhèn)江。觀點：大型私營工業(yè)企業(yè)逐步成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎，而私營企業(yè)所誕生出大量私營業(yè)主階層則將成為房地產(chǎn)市場中非常值得關注中高端客群組成。10/2/21第21頁觀點：私營企業(yè)飾演主要角色，呈規(guī)模私營工業(yè)企業(yè)超出千家，吸納了約20萬就業(yè)人口。主營業(yè)務收入500萬元以上工業(yè)企業(yè)個數(shù)（個）全市市區(qū)市直廣陵邗江維揚私營企業(yè)1410442506926954私營獨資395105614787私營合作企業(yè)58172483私營有限責任企業(yè)931304334618342私營股份有限企業(yè)261695

2主營業(yè)務收入500萬元以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值主營業(yè)務收入（萬元）利稅總額（萬元）從業(yè)人員年平均數(shù)（人）私營企業(yè)729426346122291私營獨資15245348954542939私營合作企業(yè)321218196587937私營有限責任企業(yè)5366151348335146674私營股份有限企業(yè)8236036843141關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——私營企業(yè)10/2/22第22頁工業(yè)行業(yè)分布與總產(chǎn)值表行業(yè)企業(yè)單位數(shù)工業(yè)產(chǎn)值全市市區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷售產(chǎn)值工業(yè)增加值煤炭開采和洗選業(yè)21152761528511333石油和天然氣開采業(yè)11602555602672574933農(nóng)副食品加工業(yè)55536640435794381376食品制造業(yè)1410611086040017908飲料制造業(yè)41481784711615005紡織業(yè)15442950347931651246884紡織服裝、鞋帽制造業(yè)177104908490886950253456皮革、毛坯、羽絨及其制品業(yè)9147578464554092132943木材加工及竹藤棕草制品業(yè)11416187615821847915家俱制造業(yè)11421635199205095造紙及紙制品業(yè)37915372114858936490印刷業(yè)、統(tǒng)計媒介復制10332865314627181文教體育用具制造業(yè)16655548691536900133586石油加工及焦煉業(yè)5

1383071331177781化學原料及化學制品制造業(yè)1512314611621428928359045醫(yī)藥制造業(yè)18718584118178648639化學纖維制造業(yè)17318378471824929222595關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——支柱產(chǎn)業(yè)10/2/23第23頁行業(yè)企業(yè)單位數(shù)工業(yè)產(chǎn)值全市市區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷售產(chǎn)值工業(yè)增加值塑料制品業(yè)7834472279462041126021非金屬礦物制品業(yè)10423435654420975120506黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)395610924592394168045有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)43325809925039556922金屬制品業(yè)12945673855660454157385通用設備制造業(yè)2388413035601262671323197專用設備制造業(yè)13343864951825977221365交通運輸設備制造業(yè)1646915938401561458460511電氣機械及器材制造業(yè)2316826903082608092611619通信設備、計算機及其它電子設備制造業(yè)5333631039611448158671儀器儀表及文化辦公用機械211220440619713559166工藝品及其它制造業(yè)4934488835470725120678廢氣資源和廢舊材料回收4

499848671155電力、熱力生產(chǎn)和供給業(yè)75462063458996182405燃氣生產(chǎn)和供給業(yè)22492085492813109水生產(chǎn)和供給業(yè)51154651508110278總計222478018832251183775954993198備注國有及年主營業(yè)務收入500萬元以上工業(yè)企業(yè)觀點：石油及天然氣開采、電器設備及器材、交通運輸設備、通用設備類制造企業(yè)是揚州工業(yè)支柱10/2/24第24頁P30寶應2高郵5江都242116揚州私營企業(yè)50強分布示意圖寶應高郵儀征江都揚州大型企業(yè)分布示意圖21611區(qū)（縣）數(shù)量（個）邗江16維揚2市直2江都24高郵5寶應1區(qū)（縣）數(shù)量（個）邗江6廣陵1維揚1杭集2寶應1儀征2關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——大型企業(yè)分布觀點：大型工業(yè)企業(yè)主要分布在邗江，而大型私營企業(yè)則主要分布在江都和邗江，總體來看，市區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚能力依然很強。10/2/25第25頁

單位：萬元全市市區(qū)全市市區(qū)全市市區(qū)財政支出6633733478748731314415391217880662598其中：普通預算支出492246259254622208317251756396386803其中:基本建設支出240891971844810352425257236046科學支出1191908109568415881120教育支出99824364831186864353812612441852科技三項費支出76213073101244908132077457撫血和福利救助費支出136945024186856423223307188關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——地方財政觀點：財政連年節(jié)余，政府花錢力度不大，而財政支出中基本建設支出和教育支出占據(jù)絕對百分比。10/2/26第26頁關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——儲蓄、收入及消費觀點：儲蓄及收入增加皆很快，而消費傾向則有不停保守化趨向，預計同其它方面支出份額加大相關。10/2/27第27頁比重（%）消費性支出社會保障支出財產(chǎn)性支出轉移性支出購房與建房揚州73.95.5010.99.7鎮(zhèn)江81.96.60.19.22.2泰州78.96.6014.40.1關于幾個關鍵經(jīng)濟指標考量

——消費結構觀點：揚州市民在購房與建房方面支出百分比遠超出同類城市，反應出其對住房問題重視及住房消費關注度。10/2/28第28頁關于幾個關鍵人口指標考量

——城市化城市化率揚州44.8%46.3%47.6%47.8%鎮(zhèn)江44%41.4%43.1%50.7%泰州42.4%44.3%45.3%46.1%規(guī)劃年，總人口473萬，城鎮(zhèn)人口265萬，城市化水平到達56%，較分別增加和提升15萬、46萬和8%。觀點：揚州城市化率平均每年保持1%速度遞增，依據(jù)其人口估算，每年約增加四萬多城鎮(zhèn)人口。10/2/29第29頁關于幾個關鍵人口指標考量

——戶均人口、人口密度及人口增加觀點：市區(qū)戶均人口數(shù)增加較快，將造成房屋戶型需求結構轉變；80年代初人口高出生率意味著向后市場需求擴容，其中將以一次置業(yè)婚房需求為主。10/2/30第30頁關于幾個關鍵人口指標考量

——流感人口觀點：

1、市區(qū)人口增加相對遲緩，城市對于周圍縣市人口吸納能力依然有限；凈遷入人口數(shù)量出現(xiàn)大幅增加，由5000人增加至近萬人。

2、依據(jù)城市化進程速度和凈遷入人口綜合判斷，按其中三分之一戶（戶均人口3人）每戶購置100平米住房面積計算，每年將產(chǎn)生約50萬平米市場需求。10/2/31第31頁

在崗職員人數(shù)（人）在崗職員平均工資（元）農(nóng)、林、牧、漁業(yè)20419489采礦業(yè)1791035574制造力、燃氣及水生產(chǎn)和供給業(yè)690032778建筑業(yè)2525617864交通運輸、倉儲及郵政業(yè)1295618270信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)314038174批發(fā)和零售業(yè)1398914107住宿和餐飲業(yè)402616608金融業(yè)870228867房地產(chǎn)業(yè)382921059租賃和商務服務業(yè)320219707科學研究、技術服務和地質(zhì)勘查業(yè)441031812水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)609617387居民服務和其它服務業(yè)40324411教育4696523822衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)1901225214文化、體育和娛樂業(yè)226917603公共管理和社會組織3314328119關于幾個關鍵人口指標考量

——人口從業(yè)結構觀點：綜合來看，公務員、教師、醫(yī)生及采礦業(yè)從業(yè)人員數(shù)量可觀且收入較高，屬市場高質(zhì)量客群。10/2/32第32頁觀點：1、揚州人均居住面積在出現(xiàn)大改進，判斷其與商品房市場擴容相關。2、公房比重快速縮小，自有房百分比后快速提升，同商品房市場發(fā)展當展現(xiàn)協(xié)調(diào)態(tài)勢。3、當前主力居住戶型為二居室和三居室，對照其戶均人口結構判斷，未來改進型需求旺盛。關于幾個關鍵人口指標考量

——人口居住情況10/2/33第33頁指標綜合比較

——經(jīng)濟、人口揚州南京鎮(zhèn)江泰州GDP（億元）1100277310211002總人口（萬人）458607268503市區(qū)人口（萬人）11652410264人均GDP（元/人）24048461143808819933城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）12945175381429112682市區(qū)人口密度（人/平方公里）119211119501446人口密度（人/平方公里）691923699869私人汽車擁有量（輛/百戶）6.1422.715.264.86城市化率（%）48705146商品住宅銷售面積（萬平米）324940225226人均商品住宅銷售面積（平米）0.71.50.80.4市區(qū)商品房均價（元/平米）4000800038003500房價收入比0.30.450.270.2710/2/34第34頁總體市場10/2/35第35頁房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重較低，含有較大增加空間觀點：即使在同類城市中，揚州房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重相對領先，但總體來看，其依然保持不溫不火狀態(tài)。10/2/36第36頁平穩(wěn)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資結構及開發(fā)建設情況昭示良好市場發(fā)展秩序及態(tài)勢10/2/37第37頁土地市場供給理性，土地價格上升較快觀點：揚州土地市場成交百分比不高，土地價格漲幅也遠低于，反應出土地市場逐步進入一個平穩(wěn)過渡時期。12月份供給土地165.2萬㎡10/2/38第38頁住宅用地作為土地市場主流及逐步提升地塊容積率深入展現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場轉型期發(fā)展特征觀點：近三年外來開發(fā)企業(yè)拿地數(shù)量顯著增加，揚州房地產(chǎn)市場受外地開發(fā)商追捧。10/2/39第39頁西區(qū)土地成交量呈暴發(fā)式增加，土地成交價格也遠超出其它板塊，東區(qū)即使成交量較少，但土地價值已經(jīng)開始彰顯，顯著高于南區(qū)和北區(qū)觀點：土地貯備結構轉變反應出政府開發(fā)思緒轉換，東區(qū)、南區(qū)和北區(qū)皆加大了土地貯備力度，市場將展現(xiàn)出均質(zhì)化發(fā)展態(tài)勢。10/2/40第40頁附：年12月已推出未成交土地情況10/2/41第41頁已出讓未開發(fā)土地主要集中于西區(qū)，約140萬平米，其它板塊土地存量相對有限，并呈顯著郊區(qū)化特征127296345261343340335185337303349322289290350150312238342301文昌路文匯路邗江路揚子江路江陽路板塊存量東區(qū)50.61南區(qū)3.21西區(qū)140.22北區(qū)13.50老城區(qū)2.41總計209.95此處存量指已出讓未開發(fā)土地量。單位：萬平米10/2/42第42頁近年來供需關系展現(xiàn)不停改進趨勢，開始市場需求顯著擴容，前三季度市場首次展現(xiàn)供不應求態(tài)勢10/2/43第43頁商業(yè)及辦公物業(yè)供求皆呈下降趨勢，普通住宅及別墅物業(yè)供求關系平穩(wěn)，整體供求結構符合三線城市房地產(chǎn)市場特征10/2/44第44頁伴隨城市房地產(chǎn)市場逐步升溫，住宅市場供不應求情況凸顯，而辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房受城市經(jīng)濟結構限制供大于求10/2/45第45頁整體穩(wěn)定套均成交面積及傳統(tǒng)旺銷節(jié)點深入凸顯市場以改進型需求為主特點10/2/46第46頁西區(qū)和北區(qū)是市場供求主力組成，北區(qū)呈供略大于求態(tài)勢，而東區(qū)供給顯著稀缺，供需矛盾最為突出10/2/47第47頁盡管各區(qū)商業(yè)營業(yè)用房供銷情況不一，但結合市場存量，除老城區(qū)外其余各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房整體供大于求10/2/48第48頁住宅市場出現(xiàn)顯著上升拐點，普通住宅及別墅物業(yè)全線供不應求，小高層、高層產(chǎn)品消費者“恐高癥”降低10/2/49第49頁相比而言，100-144平米以上大中戶型改進型產(chǎn)品是市場需求絕對主流10/2/50第50頁城市房價受低價房影響保持低幅上漲，老城區(qū)和西區(qū)商品住宅均價則處于快速上升態(tài)勢并領銜各板塊市場10/2/51第51頁經(jīng)過對年與20市場對比分析，整體市場商品房成交均價上浮約500元/平米10/2/52第52頁附：各板塊分季度供需情況單位：萬平米四季度一季度二季度三季度供給成交供給成交供給成交供給成交南區(qū)00.260.290.2900.2900.2老城區(qū)02.360.61.4801.280.710.66北區(qū)6.729.910.758.1425.417.347.4226.24西區(qū)15.6338.217.8930.0533.4537.4624.228.43東區(qū)12.8614.9911.0113.642.7410.721.686.7110/2/53第53頁未來兩年市場供量將有顯著增加，但會呈顯著區(qū)域結構性，西區(qū)市場競爭將趨于白熱化板塊已出讓未開發(fā)土地存量建筑面積（萬平米）已知項目未推建筑面積（萬平米）總計（萬平米）東區(qū)55.441.697南區(qū)23.4023.4西區(qū)226.86455.05681.91北區(qū)86.1531.85118老城區(qū)010.510.5總計391.81539930.8110/2/54第54頁板塊市場10/2/55第55頁房地產(chǎn)市場板塊劃分北區(qū)西區(qū)南區(qū)東區(qū)老城區(qū)新城西區(qū)城西南10/2/56第56頁西區(qū)新城西區(qū)房地產(chǎn)市場從年全方面發(fā)展至今，區(qū)域已形成較高價值，當前開發(fā)土地屬性為G2。但伴隨新城西區(qū)土地大量出讓，其競爭層度也屬揚州之最。西南板塊處于發(fā)展上升階段，該區(qū)域擁有很好教育資源、產(chǎn)業(yè)支撐及規(guī)劃支持，未來發(fā)展前景良好，當前土地屬性分別是C、T1，未來有向G2轉變趨勢，是值得我們關注重點板塊。10/2/57第57頁328國道邗江大道潤揚路文昌路揚子江路寧通高速汽車西站火車站西南板塊西區(qū)中央老西區(qū)建成區(qū)10/2/58第58頁行政中心古運河文昌中路年文匯路年火車站年寧啟鐵路年西北繞城公路年體育公園年揚州中學年國展中心年雙博館年中央公園潤揚路年年江陽路年10/2/59第59頁京華城中城天和國際西郡188花園和美第萬豪西花苑錦苑揚州天下土地屬性：G210/2/60第60頁揚子江路江陽路汽車西站邗江路開發(fā)路潤揚中路年古運河1998年至今邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)年揚州第二城年文匯西路機械光電園區(qū)大學城1999年南繞城公路年1992年10/2/61第61頁邗江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金湖灣新港名興花園星聯(lián)邦淮左郡藍山莊園林溪山莊南浦花園匯金谷陽光地帶尚城富川瑞園龍繡花園潤和綠景城土地屬性：C向G3轉變土地屬性：T1向C轉變10/2/62第62頁商品住宅供給放量現(xiàn)象顯著，后市供求關系不容樂觀10/2/63第63頁片區(qū)市場形象產(chǎn)品特征價格特征資源分析發(fā)展趨勢新城西區(qū)中高收入階層第二居所聚集地，伴隨時間推進入住率開始提升舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有4800-6500元/平米政府極力打造揚州新區(qū)，火車站、中央公園、體育公園、博物館、學校、購物超市等設施齊全板塊發(fā)展取得一定結果，交通、生活配套等公建配套已基本齊全，大型市政項目已落成，未來城市中心已初現(xiàn)雛形第二城板塊“商貿(mào)、居住、產(chǎn)業(yè)”一體化綜合型城市分區(qū)實用型物業(yè)，單身公寓、普通公寓產(chǎn)品為主、后期小高層、高層項目較多4000-4500元/平米工貿(mào)發(fā)達，處于城區(qū)與產(chǎn)業(yè)園過渡地帶，交通發(fā)達，配套日益完善“南商圈”、“第二城”未來城市關鍵區(qū)域之一大學城板塊以大學城為依靠產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)，經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主3600-4000元/平米大學城、邗江產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)資源豐富，但生活配套設施缺乏成為揚州集產(chǎn)業(yè)、教育、居住為一體綜合分區(qū)，區(qū)域配套日益完善，發(fā)展前景良好，同時區(qū)域內(nèi)競爭將愈加激烈各細分片區(qū)特征10/2/64第64頁片區(qū)新城西區(qū)第二城板塊大學城板塊分布區(qū)域區(qū)域分布廣泛，以揚州市區(qū)為主以本區(qū)域客群為主揚州西區(qū)和周圍居民占80%以上職業(yè)特征高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位責任人，私營業(yè)主等城市擴張疏散型居民，中等收入普通工薪階層大學城教師、產(chǎn)業(yè)工人及企業(yè)高管年紀層次35—45歲中年人為主25-35歲青年人為主年紀組成跨度較大，以25-40為主購房動機改進居住，第一居所百分比較高，存在少許投資者，置業(yè)層次以二次置業(yè)為主青年人婚房，第一居所，投資百分比小，以一次置業(yè)為主第一居所，以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者客群演變預測：新城西區(qū)：當前土地屬性為G2，伴隨西區(qū)中央入住率提升，商業(yè)、教育等配套跟進，作為揚州重點打造新城將全方面成型，將全方面表達出以中產(chǎn)階層、舒適型需求為主要特征客群。第二城板塊：伴隨新城西區(qū)全方面成型及土地市場導向性，該區(qū)域土地屬性將出現(xiàn)由C向G轉變特征，客群也將由早期首次剛性需求特征轉變?yōu)榻?jīng)濟型與功效舒適型需求為特征客戶群體。大學城板塊：作為相對獨立、遠離商業(yè)中心區(qū)域型板塊，客群將繼續(xù)保持現(xiàn)有以首次置業(yè)為主區(qū)域型特征。各細分片區(qū)客群特征10/2/65第65頁片區(qū)在售及以公開項目未來供給量（萬㎡）潛在項目累計（萬㎡）西區(qū)中央京華城中城（G2）247.8340、346、361、363及365號地塊502.9中信泰富·錦苑（G2）40.2和美第（G2）3.6萬豪·西花苑（G2）22西郡188花園（G2）16.5天和國際（G2）7.7第二城板塊星聯(lián)邦（C)4.9322、349、386、387及388號地塊100.36新港名興花園（C)10.2金湖灣墅園（T2)5.7潤和·綠景城（C)11.8恒通·帝景藍灣(G3）6大學城板塊尚城（T1)15龍繡花園78.65富川瑞園（C)1.6藍山莊園（T1)7.6揚子·豪澤苑（T2)0.6陽光地帶（T1)8.1林溪山莊（T2)7.75西區(qū)市場存量約為682萬平米10/2/66第66頁西區(qū)各品類市場存量品類存量（萬平米）G2337.8G36C28.5T130.7T214.0510/2/67第67頁東區(qū)兩河分區(qū)房地產(chǎn)市場起步較晚，前期發(fā)展較遲緩，但伴隨城市發(fā)展框架全方面拉升，區(qū)域配件相對成熟完善配套，區(qū)域土地價值深入放大，土地屬性由G3向G2轉變，土地貯備量少。河東分區(qū)處于市場開啟階段，該區(qū)域擁有很好規(guī)劃前景，自然資源及產(chǎn)業(yè)支撐良好，當前土地屬性是T，未來有向C轉變趨勢，是值得我們關注重點板塊。10/2/68第68頁江陽路五臺山路開發(fā)路汶河路古運河大運河寧通公路大潤發(fā)超市溫州鞋城曲江小商品食品城汽車東站文昌大橋曲江公園竹西公園茱萸灣公園文昌路金盛國際家居文昌東路年1992年1992年年年年年年10/2/69第69頁萊茵苑凱運天地萬馬濱河城東方麗景東昇花園名都華庭鴻泰家園文昌苑曲江新苑文昌北苑東方名城駿和天城萊茵北苑眾恒紫園凱運天地二期東方名城和園銀泰雅苑明發(fā)商業(yè)廣場土地屬性：G3向G2轉變土地屬性：T向C轉變10/2/70第70頁商品住宅供不應求現(xiàn)象極其顯著，但房價無顯著提升10/2/71第71頁片區(qū)市場形象產(chǎn)品特征價格特征資源分析發(fā)展趨勢兩河片區(qū)(古運河與大運河之間區(qū)域)東區(qū)成熟生活地帶，揚州當?shù)鼐用裆顓^(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主4500-6000元/平米古運河優(yōu)美自然資源，物流、工貿(mào)支撐區(qū)域發(fā)展；當前交通、生活配套完善承接揚州老城區(qū)發(fā)展，同時因為土地限制而向南發(fā)展河東片區(qū)未來“產(chǎn)業(yè)、居住、教育、配套”一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少許別墅4000-4200元/平米大運河、廣陵產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園等自然、產(chǎn)業(yè)資源良好，但生活配套設施缺乏成為揚州未來集商貿(mào)、辦公、居住等功效城市關鍵區(qū)域之一各細分片區(qū)特征10/2/72第72頁片區(qū)兩河板塊河東分區(qū)分布區(qū)域老城區(qū)、城東區(qū)揚州人為主，部分周圍郊縣購房者區(qū)域分布廣泛，以揚州河東區(qū)居民為主，部分江都高郵購房者職業(yè)特征揚州當?shù)刂械仁杖刖用駷橹髦械褪杖刖用?，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)工人年紀層次年紀跨度大，以30-40為主25-35歲青年人為主；購房動機以改進居住第一居所為主，投資和第二居所較少，以二次置業(yè)特征為主青年人婚房，及拆遷購房客群為主客群演變預測：兩河板塊：作為揚州老城區(qū)腹地所在，存在大量城區(qū)原住民，伴隨城市改造建設逐步推進，該區(qū)域也將擺脫破舊面貌，區(qū)域將存在大量潛在升級置業(yè)者，同時因為老城區(qū)土地稀缺性，兩河板塊土地價值將深入提升，將成為改進居住型客群首選區(qū)域。河東分區(qū)：即規(guī)劃中廣陵新城，當前土地屬性為T類，伴隨新城建設推進及產(chǎn)業(yè)園建設，區(qū)域客群將逐步顯現(xiàn)出以本區(qū)域初級置業(yè)為特征客群特征。各細分片區(qū)客群特征10/2/73第73頁片區(qū)在售及以公開項目未來供給量（萬㎡）潛在項目累計（萬㎡）河東板塊東方名城·和園(T1)9.1238商住部分、301、342及395號地塊62兩河板塊駿和天城(G3)15.12391號地塊35凱運天地(G2)12.76銀泰·雅苑(G3)4.62東區(qū)市場存量約為97萬平米品類存量（萬平米）G212.76G319.74C0T19.1T2010/2/74第74頁北區(qū)西北分區(qū)房地產(chǎn)尚處于開啟階段，區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量稀少，主要依靠江陽產(chǎn)業(yè)園，當前開發(fā)項目屬性為T1,未來將向C轉變。東北分區(qū)處于平緩上升階段，該區(qū)域擁有很好稀缺自然資源及人文資源，為老城區(qū)向外擴張疏散區(qū)域，當前土地屬性分別是C、G3、T2，未來伴隨城區(qū)擴張，C、G3品類項目發(fā)展空間較大。10/2/75第75頁瘦西湖風景區(qū)江陽商貿(mào)城江陽商貿(mào)城瘦西湖新天地江陽新村石油山莊江陽工業(yè)園陽光水岸御河苑老城區(qū)揚子佳竹苑土地屬性：G3土地屬性:C土地屬性：Top110/2/76第76頁北區(qū)市場供求關系受個案影響波動較大10/2/77第77頁片區(qū)市場形象產(chǎn)品特征價格特征資源分析發(fā)展趨勢西北分區(qū)未來“產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)”一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主300-3500元/平米蜀岡獨特自然資源，新興江陽產(chǎn)業(yè)園、五亭龍玩具城支持；當前交通、生活配套正逐步完善板塊處于起步階段，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好東北分區(qū)市區(qū)普通中高層收入居民疏散居住區(qū)及改進居住，入住率較高，第一居所特征顯著工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主，兼有少許別墅4800-5600元/平米古運河、邗溝、漕河、竹西公園等自然環(huán)境優(yōu)美，配套較完善成為揚州人所希求人文景觀居住區(qū)。北區(qū)分片區(qū)市場特征10/2/78第78頁片區(qū)東北分區(qū)西北分區(qū)分布區(qū)域揚州老城區(qū)及東區(qū)為主，少許江都、高郵購房者以本區(qū)域客群為主，部分周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群職業(yè)特征主要以當?shù)毓ぷ髟【用駷橹鞒鞘袛U張疏散型居民，中低收入普通工薪階層年紀層次30-45歲之間中青年人為主25—40歲中青年人為主購房動機第一居所百分比高，投資和第二居所較少第一居所百分比高，年輕人婚房及中年人改進生活為主客群演變預測：北區(qū)作為城市非重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域發(fā)展后勁更多依靠北區(qū)產(chǎn)業(yè)園支撐，故該區(qū)域產(chǎn)品品類多以T1、C類為主，客群表達以本區(qū)域產(chǎn)業(yè)工人及原住民為主特征。北區(qū)分片區(qū)市場客群特征10/2/79第79頁片區(qū)在售及以公開項目未來供給量（萬㎡）潛在項目累計（萬㎡）西北分區(qū)江陽新村(T1)4.61127、295、345地塊80.35碧水棲庭(C)21.77東北分區(qū)陽光水岸(G3)2.13366、290地塊37.65海閣公園(T2)3.34北區(qū)市場存量約為118萬平米品類存量（萬平米）G20G32.13C21.77T14.61T23.3410/2/80第80頁老城區(qū)老城區(qū)房地產(chǎn)市場已進入成熟階段，區(qū)域價值較高，但未來土地貯備量少，當前開發(fā)項目屬性為G2，伴隨城市經(jīng)濟發(fā)展，老城區(qū)已具備G1類型物業(yè)開發(fā)條件。10/2/81第81頁大學路汶河路淮海路渡江路國慶路史可法路泰州路古運河四望亭路文昌中路鹽阜路萊茵北苑萊茵苑萬江大廈文昌百匯錦悅花苑土地屬性：G10/2/82第82頁老城區(qū)市場供給極度稀缺10/2/83第83頁人口密度大土地貯備小市場空間小人口密度中土地貯備中市場空間中人口密度大土地貯備極小市場空間小人口密度中土地貯備大市場空間中人口密度小土地貯備多市場空間小人口密度大土地貯備大市場空間大市場空間商貿(mào)、行政、教育、旅游、餐飲旅游、、商貿(mào)、輕工商貿(mào)、行政、教育教育、機械、光電港口運輸、化工、倉儲、物流杭集工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)、東區(qū)商業(yè)貿(mào)易支撐產(chǎn)業(yè)布局經(jīng)濟運行良好，人口、貿(mào)易密集區(qū)域相對落后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展普通城市發(fā)展關鍵區(qū)，當前開發(fā)燒土城市重點發(fā)展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、教育支撐良好，發(fā)展?jié)摿^大遠城市產(chǎn)業(yè)區(qū)，功效單一，區(qū)域本身經(jīng)濟較差原城市工業(yè)區(qū)、居住區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展一般，對周圍輻射作用強，未來潛力大經(jīng)濟發(fā)展城市中心區(qū)，商，貿(mào)、教育、行政關鍵區(qū)商業(yè)、旅游綜合生態(tài)居住區(qū)，近年區(qū)域產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展“西進”主導區(qū)域，新城市中心區(qū)，規(guī)劃完善，集商貿(mào)、行政、居住為一體城市關鍵區(qū)集產(chǎn)業(yè)、教育、居住為一體綜合區(qū)域沿江開發(fā)戰(zhàn)略區(qū)域，集產(chǎn)業(yè)、交通于一體城市分區(qū)“西進東聯(lián)”主要組成部分，集居住、辦公、商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一體生態(tài)型綜合性城市分區(qū)板塊規(guī)劃老城區(qū)北區(qū)新城西區(qū)西南板塊南區(qū)東區(qū)板塊各板塊原因綜合比較——宏觀層面10/2/84第84頁綜合來看，東區(qū)市場投資價值最大，其次是西南板塊板塊區(qū)域前景市場成熟度市場空間競爭強度投資價值土地價值河東區(qū)域優(yōu)低大低中T轉向C兩河板塊優(yōu)中大低大C轉向G大學城板塊中低中低中T第二城板塊優(yōu)中大中較大C轉向G新城西區(qū)優(yōu)高小高小G2北區(qū)良中大中中T轉向C老城區(qū)優(yōu)高極小高小G10/2/85第85頁競爭形勢10/2/86第86頁競爭企業(yè)已開發(fā)項目/在售項目/土地貯備分布新能源虎豹項目京華城項目江蘇北辰項目中信泰富項目揚州天下錦苑京華城和美第北辰待開發(fā)項目奧都花城棲月苑月亮園詠月苑望月苑得月苑金旺閣淮左郡新能源虎豹集團已開發(fā)項目珠寶城上海綠地項目10/2/87第87頁排名開發(fā)企業(yè)項目名稱銷售面積(萬M2)銷售額(萬元)產(chǎn)品品類客群特征1揚州新能源虎豹新能源虎豹·奧都花城14.5253,974.44多層、小高層G2市區(qū)中年客群，二次置業(yè)為主2揚州京華城中城京華城中城11.2442,667.91多層、小高層、別墅G2城市及外地中高收入客群，二次置業(yè)為主3揚州中福房地產(chǎn)名都華庭7.1325,805.99多層、小高層G2東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主4江蘇凱運建設凱運天地4.7121,266.07多層、小高層G2東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主5揚州天一水榭華庭5.0920,022.71多層、小高層G2城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主6江蘇保集保集半島5.0918,519.54多層、小高層G2城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主7揚州金鑫金湖灣墅園3.3717,321.68別墅為主、多層T2城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主8揚州萊茵達萊茵苑4.5917,032.98多層G2老城區(qū)及東區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主9揚州萬馬萬馬·濱河城5.2916,101.53多層、小高層G3東區(qū)及周圍客群，首次置業(yè)為主10蘇州新港建設新港名興花園5.0815,720.66多層、小高層G3市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主11揚州市揚子江揚子·佳竹苑4.1313,733.20多層C東區(qū)及周圍客群，首次置業(yè)為主12揚州華利香格里拉3.2412,027.37多層G2市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主13揚州富川置業(yè)富川瑞園4.0512,018.83小高層、高層C西區(qū)及南區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主1