商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理制度

.浦口城建公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理制度2013年12月word專業(yè)資料.目錄前言1一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)組建模式2（一）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作容2（二）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理組建模式3二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)設(shè)置4（一）組織架構(gòu)4（二）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能4三、各崗位工作職能7（一）商業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人工作職責(zé)7（二）市場(chǎng)工作職責(zé)8（三）企劃工作職責(zé)9（四）財(cái)務(wù)工作職責(zé)10（五）行政工作職責(zé)11（六）物業(yè)工作職責(zé)12四、運(yùn)營(yíng)管理制度13（一）商戶檔案管理制度13（二）商戶花費(fèi)收取管理制度14（三）合同續(xù)租管理制度15（四）合同轉(zhuǎn)租管理制度16（五）商戶進(jìn)場(chǎng)管理制度17（六）商戶撤場(chǎng)管理制度19word專業(yè)資料.五、現(xiàn)場(chǎng)裝飾規(guī)管理方法20（一）目的20（二）定義20六、突發(fā)事件應(yīng)急管理方法26（一）火警26（二）發(fā)現(xiàn)可疑物品時(shí)27（三）突發(fā)臺(tái)風(fēng)、洪水事件27word專業(yè)資料.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方案（草稿）前言跟著公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)動(dòng)工及招商工作的有序展開(kāi)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的組建也顯得更為急迫。運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)和物業(yè)價(jià)值提高的源泉。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能夠優(yōu)秀的長(zhǎng)久發(fā)展離不開(kāi)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)秀管理，它能夠在品牌建設(shè)、市場(chǎng)據(jù)有份額、商業(yè)氣氛等諸多方面起到明顯的功能。不可以一致運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”演變?yōu)椤拔飿I(yè)管理”，直至最后完好喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建的重要意義，就是協(xié)調(diào)各樣復(fù)雜關(guān)系，兼顧整合各樣運(yùn)營(yíng)資源，不停優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高經(jīng)營(yíng)戶質(zhì)量，以有效最低的成本連續(xù)保護(hù)、改良商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的花費(fèi)環(huán)境，進(jìn)而保持商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)活力，使所管理的商業(yè)地產(chǎn)在整體上往良性循環(huán)和增值的方向邁進(jìn)。word專業(yè)資料.一、商業(yè)運(yùn)營(yíng)組建模式（一）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理工作容1、運(yùn)營(yíng)管理1）商業(yè)街的平時(shí)管理服務(wù)工作2）商戶的管理和調(diào)整3）商業(yè)街的形象包裝和推行4）租金、廣告等花費(fèi)收取5）合同管理6）經(jīng)營(yíng)成本剖析7）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理8）品牌形象管理9）商業(yè)街及商戶廣告宣傳10）活動(dòng)策劃及實(shí)行11）投訴管理12）與外面單位進(jìn)行外聯(lián)，協(xié)調(diào)有關(guān)事務(wù)2、物業(yè)管理1）現(xiàn)場(chǎng)商戶裝飾規(guī)管理2）物業(yè)硬件設(shè)備進(jìn)行管理保護(hù)，包含建筑硬件設(shè)備、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)3）安保和消防系統(tǒng)工作的展開(kāi)4）潔凈、綠化及其余保護(hù)等一系列工作5）水、電、氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、泊車資等花費(fèi)的收取word專業(yè)資料.6）物業(yè)服務(wù)的有關(guān)工作7）現(xiàn)場(chǎng)投訴、糾葛等的辦理（二）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理組建模式商業(yè)街地產(chǎn)為我公司自持物業(yè)，為了項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展采納了“只租不售”的經(jīng)營(yíng)模式。相對(duì)應(yīng)運(yùn)營(yíng)管理的組建模式有以下兩種，一是在公司部組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；二是成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。word專業(yè)資料.二、商業(yè)運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)設(shè)置（一）組織架構(gòu)公司部組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，組織架構(gòu)以下：運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)招商策劃設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)人事行政工維安保保潔組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，組織架構(gòu)以下：商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理市場(chǎng)部企劃部財(cái)務(wù)部行政部物業(yè)部運(yùn)營(yíng)招商策劃設(shè)計(jì)會(huì)計(jì)出納文員人事工維安保保潔（二）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能市場(chǎng)：▲負(fù)責(zé)商業(yè)街定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，編制招商方案；▲負(fù)責(zé)品牌落位和報(bào)批，全面組織和實(shí)行招商工作；▲負(fù)責(zé)商業(yè)街租借決議文件的編制并上報(bào)；▲負(fù)責(zé)落實(shí)與履行運(yùn)營(yíng)管理制度及有關(guān)要求；word專業(yè)資料.▲負(fù)責(zé)匯總剖析商業(yè)街經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，為運(yùn)營(yíng)管理供給決議依照和指導(dǎo)建議；▲負(fù)責(zé)組織和落實(shí)業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商調(diào)整；▲成立和保護(hù)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)次序，保障商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；▲負(fù)責(zé)商業(yè)街的平時(shí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,并在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行商業(yè)定位調(diào)整和招商品牌調(diào)整；▲負(fù)責(zé)與外面單位如街道、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生防疫、城管、消防等進(jìn)行外聯(lián)，協(xié)調(diào)有關(guān)事務(wù)。企劃：▲負(fù)責(zé)組織與落實(shí)商業(yè)街的廣告位租借管理工作；▲負(fù)責(zé)編制和上報(bào)企劃活動(dòng)、美裝飾的計(jì)劃和花費(fèi)估算；▲負(fù)責(zé)商業(yè)街營(yíng)銷企劃方案的策劃和實(shí)行,成立企劃信息資源庫(kù)；▲負(fù)責(zé)組織與落實(shí)商業(yè)街籌辦期和開(kāi)業(yè)前企劃推行活動(dòng)、開(kāi)業(yè)美的策劃和實(shí)行。財(cái)務(wù)：▲預(yù)收商戶的水電氣等花費(fèi)；▲收取租金、物業(yè)管理費(fèi)和廣告等花費(fèi)；▲輔助商戶辦理工商稅務(wù)等業(yè)務(wù)；▲輔助市場(chǎng)人員辦理簽訂合同樣業(yè)務(wù)；▲負(fù)責(zé)商業(yè)街的平時(shí)核算及財(cái)務(wù)管理工作?！?fù)責(zé)核算籌辦期公司租借決議指標(biāo)達(dá)成狀況；word專業(yè)資料.▲負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)期公司租借決議文件及商戶調(diào)整的租費(fèi)審察；▲負(fù)責(zé)租金收、支核算、審批及管理工作；▲負(fù)責(zé)租金戶資本展望工作；▲負(fù)責(zé)編制、報(bào)送“月度經(jīng)營(yíng)報(bào)告”及其余各種報(bào)表。人事行政：▲接聽(tīng)、轉(zhuǎn)接，招待來(lái)訪人員；▲做好辦公室檔案采集、整理工作?！芾砗寐毠と耸聶n案資料,成立、完美職工人事檔案的管理；▲統(tǒng)計(jì)每個(gè)月考勤并交財(cái)務(wù)做帳，留底；▲負(fù)責(zé)商業(yè)街檔案、印章、合同和后勤保障工作；▲負(fù)責(zé)辦公室?guī)旆康谋４婀ぷ?，做好物品進(jìn)出庫(kù)的登記；▲負(fù)責(zé)規(guī)商業(yè)街行政管理工作,包含辦公環(huán)境、固定財(cái)產(chǎn)等。物業(yè)：▲擬訂物業(yè)服務(wù)的安全管理方案,全面負(fù)責(zé)物業(yè)圍的安全管理；▲負(fù)責(zé)擬訂各項(xiàng)安全管理方案,每年組織許多于2次的消防操練；▲負(fù)責(zé)物業(yè)和設(shè)備設(shè)備的保護(hù)及養(yǎng)護(hù),保證物業(yè)的完滿性和設(shè)備設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)；▲成立專職的安全管理隊(duì)伍,保證經(jīng)過(guò)培訓(xùn)持證上崗；▲工程、物業(yè)等方面的維修及管理；▲公共地區(qū)的安保、保潔工作；▲公共地區(qū)的綠化管理；word專業(yè)資料.▲經(jīng)營(yíng)戶裝飾規(guī)管理；▲負(fù)責(zé)各項(xiàng)物業(yè)基礎(chǔ)檔案的成立與管理。三、各崗位工作職能（一）商業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人工作職責(zé)直接上司部門有關(guān)直屬領(lǐng)導(dǎo)工作主要評(píng)估查核人員有關(guān)直屬領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系部關(guān)系部門公司各部門外面關(guān)系部門街道、工商、稅務(wù)、消協(xié)、城管、衛(wèi)生防疫、消防、派出所序號(hào)崗位職責(zé)概括在直屬領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的平時(shí)運(yùn)營(yíng)管理工作；率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成項(xiàng)目招商及租金利潤(rùn)的預(yù)期目標(biāo)；上報(bào)年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和重點(diǎn)工作計(jì)劃并實(shí)行達(dá)成；制定商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)基本管理制度和業(yè)務(wù)流程；依據(jù)市場(chǎng)和商圈的變化，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)調(diào)整；保證各項(xiàng)工作切合公司制度及流程要求；不停優(yōu)化商戶組合，提高商戶質(zhì)量和租金水平；長(zhǎng)久目標(biāo)提高運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理水平，提高各項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。序號(hào)主要工作全面負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的平時(shí)運(yùn)營(yíng)管理工作；擬訂招商租借、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計(jì)劃，獲取公司贊同后履行落實(shí)；推進(jìn)各項(xiàng)管理規(guī)章、制度、流程履行，并依據(jù)實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行改正；輔助招商經(jīng)理擬訂年度租金估算計(jì)劃；word專業(yè)資料.敦促團(tuán)隊(duì)履行推行優(yōu)秀的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)；采集掌握各項(xiàng)目商戶、市場(chǎng)信息，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)狀況進(jìn)行剖析展望，為6經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)化、業(yè)態(tài)組合管理供給科學(xué)的依照；剖析各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)果并提出改良建議；成立完美的檔案管理制度，保證合同、通知、通告等管理文件完好無(wú)缺；在按照公司整體經(jīng)營(yíng)策略下，領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成公司的各樣業(yè)績(jī)及利潤(rùn)要求；按期召動(dòng)工作會(huì)議，保證公司的目標(biāo)政策和各項(xiàng)管理制度的貫徹履行；負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)人員的培訓(xùn)和梯隊(duì)人員的建設(shè)；參加公司分派的其余工作。（二）市場(chǎng)工作職責(zé)直接上司部門運(yùn)營(yíng)管理部工作主要評(píng)估查核人員運(yùn)營(yíng)管理部關(guān)系部關(guān)系部門公司各部門外面關(guān)系部門工商、稅務(wù)、物價(jià)、城管序號(hào)崗位職責(zé)概括負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、招商平時(shí)工作；達(dá)成項(xiàng)目招商及租金利潤(rùn)的預(yù)期目標(biāo)；履行公司的招商戰(zhàn)略；保證各項(xiàng)工作切合公司制度及流程要求；長(zhǎng)久目標(biāo)支持項(xiàng)目的業(yè)態(tài)化組合和經(jīng)營(yíng)戶質(zhì)量，提高項(xiàng)目的租金水平。序號(hào)主要工作參加項(xiàng)目年度估算，并達(dá)成估算目標(biāo)；word專業(yè)資料.剖析項(xiàng)目租金狀況，并提出合理建議；掌握項(xiàng)目欠租狀況，并跟進(jìn)催收；跟進(jìn)項(xiàng)目到期商戶合同續(xù)簽狀況；剖析提出商戶調(diào)整和幫助租戶提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的建議；提交項(xiàng)目業(yè)態(tài)調(diào)整計(jì)劃；認(rèn)識(shí)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)租金，對(duì)項(xiàng)目租金訂價(jià)提出建議；認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)敵手狀況，提出項(xiàng)目的應(yīng)付建議；幫助項(xiàng)目進(jìn)行招商，使租借進(jìn)度和業(yè)態(tài)調(diào)整達(dá)到預(yù)期；項(xiàng)目商戶經(jīng)營(yíng)次序的管理、辦理客戶投訴及客商糾葛等；達(dá)成領(lǐng)導(dǎo)交代的其余工作。（三）企劃工作職責(zé)直接上司部門運(yùn)營(yíng)管理部工作主要評(píng)估查核人員運(yùn)營(yíng)管理部關(guān)系部關(guān)系部門公司各部門外面關(guān)系部門工商、城管、物價(jià)序號(hào)崗位職責(zé)概括擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目市場(chǎng)推行工作；提交項(xiàng)目推行利潤(rùn)和支出估算；依據(jù)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)擬訂商業(yè)項(xiàng)目整體推行計(jì)劃，提高公司整體品牌形象和價(jià)值；兼顧和整合廣告、資助、媒體等資源，提高項(xiàng)目的活動(dòng)收效；擬訂策劃市場(chǎng)推行的基本制度和作業(yè)流程；保證各項(xiàng)工作切合公司制度及流程要求；word專業(yè)資料.7長(zhǎng)久目標(biāo)支持項(xiàng)目提高客流和租戶經(jīng)營(yíng),提高公司品牌價(jià)值。序號(hào)主要工作跟進(jìn)履行年度、月度推行計(jì)劃及資本計(jì)劃、估算收入；履行推行及其余活動(dòng)的策劃和履行；保護(hù)和監(jiān)察項(xiàng)目的整體優(yōu)秀形象；與有關(guān)媒體進(jìn)行聯(lián)系與協(xié)調(diào)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行布展和美化；項(xiàng)目有關(guān)宣傳推行實(shí)行設(shè)備的操作、使用、管理和保護(hù)；負(fù)責(zé)與活動(dòng)有關(guān)的參加租戶、第三方的聯(lián)系、談判與追蹤；擬訂項(xiàng)目廣告位、促銷位及項(xiàng)目形象的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理舉措并與租借方進(jìn)行聯(lián)系、8談判和后期管理；對(duì)項(xiàng)目商圈市場(chǎng)檢查，并依據(jù)檢查結(jié)果調(diào)整和改正推行策略和方案；對(duì)項(xiàng)目空置商店包裝策劃、資助方談判、履行和后期管理；（四）財(cái)務(wù)工作職責(zé)直接上司部門計(jì)劃財(cái)務(wù)部工作主要評(píng)估查核人員計(jì)劃財(cái)務(wù)部關(guān)系部關(guān)系部門公司各部門外面關(guān)系部門工商、稅務(wù)序號(hào)崗位職責(zé)概括負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目租金、物業(yè)費(fèi)及廣揭公布等有關(guān)花費(fèi)的核算；配合市場(chǎng)與商戶簽訂租借合同；負(fù)責(zé)收取商戶的水電氣等預(yù)支花費(fèi)；收取項(xiàng)目租金、物業(yè)費(fèi)及廣揭公布等有關(guān)花費(fèi)；word專業(yè)資料.配合市場(chǎng)催繳租金，供給有關(guān)信息輔助市場(chǎng)收取商戶有關(guān)花費(fèi)。序號(hào)主要工作分類匯總各種收入的憑據(jù)、核簽、假造、檔案整理，保存事項(xiàng)；編制租金報(bào)表，登記租金明細(xì)，計(jì)算租金收繳的各項(xiàng)查核指標(biāo)，真切、正確、及2時(shí)反應(yīng)項(xiàng)目租金收繳率狀況與項(xiàng)目面積出租率狀況；在項(xiàng)目租借展位歸并或拆分時(shí)配合市場(chǎng)丈量面積并核實(shí)；配合物業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)，并登記收繳狀況明細(xì)臺(tái)帳；負(fù)責(zé)收取項(xiàng)目各租戶的水電氣等預(yù)支花費(fèi)；輔助企劃收取廣告費(fèi)，并登記收繳狀況明細(xì)臺(tái)帳；輔助市場(chǎng)催繳租金，正確入賬，為公司供給客觀、真切的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；輔助項(xiàng)目租戶辦理工商、稅務(wù)等業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)固定財(cái)產(chǎn)、低值易耗品的盤點(diǎn)、清點(diǎn)工作；負(fù)責(zé)聯(lián)系財(cái)、稅、金融等部門，實(shí)時(shí)認(rèn)識(shí)財(cái)、稅、金融等部門動(dòng)向。（五）行政工作職責(zé)直接上司部門運(yùn)營(yíng)管理部工作主要評(píng)估查核人員運(yùn)營(yíng)管理部關(guān)系部關(guān)系部門公司各部門外面關(guān)系部門序號(hào)崗位職責(zé)概括1負(fù)責(zé)項(xiàng)目的行政人過(guò)后勤類有關(guān)工作;做好辦公室檔案采集、整理工作；管理職工人事檔案資料,成立、完美職工的人事檔案管理；統(tǒng)計(jì)每個(gè)月考勤并交財(cái)務(wù)做帳，留底。word專業(yè)資料.序號(hào)主要工作接聽(tīng)、轉(zhuǎn)接；招待來(lái)訪人員；負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)配置(包含辦公設(shè)備、辦公用品)的管理工作，包含盤點(diǎn)、保護(hù)、登記等;項(xiàng)目部職工檔案的成立與管理;組織實(shí)行績(jī)效管理，對(duì)績(jī)效評(píng)論過(guò)程進(jìn)行監(jiān)察控制，實(shí)時(shí)解決此中出現(xiàn)的問(wèn)題，4不停完美績(jī)效管理系統(tǒng)；做好職工考勤統(tǒng)計(jì)工作，負(fù)責(zé)加班的審察和報(bào)批工作；審察并做好職工獎(jiǎng)賞、紀(jì)律處罰及調(diào)入、調(diào)出、離職、解雇等手續(xù)；負(fù)責(zé)辦公室?guī)旆康谋４婀ぷ?，做好物品進(jìn)出庫(kù)的登記；其余突發(fā)事件的辦理。（六）物業(yè)工作職責(zé)直接上司部門運(yùn)營(yíng)管理部工作主要評(píng)估查核人員運(yùn)營(yíng)管理部關(guān)系部關(guān)系部門項(xiàng)目各部門外面關(guān)系部門消防、派出所、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局序號(hào)崗位職責(zé)概括保護(hù)和改良項(xiàng)目硬件的狀況、各樣功能與安全；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)備安全靠譜運(yùn)轉(zhuǎn)，保持優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)環(huán)境；督導(dǎo)工程、保安和保潔充散發(fā)揮作用，保證項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)有效進(jìn)行；以最低的成原來(lái)保護(hù)、養(yǎng)護(hù)和提高項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而最大程度提高項(xiàng)目的利潤(rùn)；序號(hào)主要工作制定項(xiàng)目工程物業(yè)年度估算；word專業(yè)資料.做好項(xiàng)目的工維、保安和保潔工作；租戶裝飾的審察、監(jiān)察、檢查、服務(wù)、管理；項(xiàng)目有關(guān)設(shè)備、設(shè)備的巡視、檢測(cè)、維修和保護(hù)；項(xiàng)目物業(yè)實(shí)行設(shè)備文件、資料、圖紙的建檔、使用、管理和控制；項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)收花費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核實(shí)、匯總上報(bào)和催繳；項(xiàng)目環(huán)境綠化的組織、施工、查收、保護(hù)與管理；項(xiàng)目設(shè)備設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、平時(shí)養(yǎng)護(hù)、管理和控制；物業(yè)在外包的狀況下，詳細(xì)工作可經(jīng)過(guò)有關(guān)合同進(jìn)行拘束。四、運(yùn)營(yíng)管理制度（一）商戶檔案管理制度、目的：規(guī)商戶檔案資料的編號(hào)、分類、整理、保存及借閱工作。、職責(zé)：1）商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案對(duì)的借閱申請(qǐng)及清單、檔案管理的實(shí)行工作。2）文員負(fù)責(zé)檔案的平時(shí)管理工作。、合用圍：包含但不限于項(xiàng)目客戶來(lái)往的信件、裝飾管理文件，租借合同，物管協(xié)議、轉(zhuǎn)租車場(chǎng)等有關(guān)資料與文件。4、工作要求：1）所有商戶檔案進(jìn)行編號(hào)，每個(gè)商戶成立檔案袋，分樓棟進(jìn)行存檔；word專業(yè)資料.2）所有商戶的檔案袋應(yīng)建立目錄，并在目錄上記錄有詳盡的入冊(cè)容與時(shí)間；3）任何人借閱商戶檔案，要辦理借閱手續(xù)，并經(jīng)過(guò)有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)署名方可借閱；4）文員在借閱商戶檔案時(shí)，應(yīng)向借閱者當(dāng)面盤點(diǎn)好檔案袋中的詳盡的資料，并達(dá)成兩方交接署名手續(xù)；5）商戶檔案的借閱，當(dāng)天須送還，如超出一時(shí)節(jié)間，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批贊同；6）商戶檔案送還時(shí)，文員按當(dāng)時(shí)借閱時(shí)的詳盡清單進(jìn)行清點(diǎn)完好無(wú)誤后，兩方達(dá)成交接手續(xù)；7）文員應(yīng)每半年對(duì)商戶檔案進(jìn)行清點(diǎn)與整理，每年年末應(yīng)付商戶檔案進(jìn)行存檔。（二）商戶花費(fèi)收取管理制度、目的：增強(qiáng)商戶花費(fèi)收取管理，保證資本安全、合用圍：租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)、車庫(kù)收入等全部款項(xiàng)的收取、職責(zé)：1）填寫(xiě)“花費(fèi)交款通知單”，財(cái)務(wù)組審察收款；（2）財(cái)務(wù)組：按《收銀流程及制度》審察、收款；、程序重點(diǎn)：1）財(cái)務(wù)：主假如指對(duì)商戶收取的租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)、word專業(yè)資料.車庫(kù)收入等全部款項(xiàng)，收款責(zé)任人為會(huì)計(jì)；2）會(huì)計(jì)依據(jù)“花費(fèi)繳款通知單”收款，收款后須據(jù)實(shí)開(kāi)具在公司領(lǐng)取的，印有連續(xù)編號(hào)的，蓋有財(cái)務(wù)專用章的收條或發(fā)票，采納復(fù)寫(xiě)方式，一式三聯(lián)；3）車管員負(fù)責(zé)收取客戶零星泊車款，會(huì)計(jì)集中收繳進(jìn)存銀行。會(huì)計(jì)再依據(jù)車管員的電腦記錄和手工臺(tái)賬查對(duì)稽核，保證賬款符合；4）收款當(dāng)天，將款全額存入公司指定的賬戶，禁止坐支、挪用、私設(shè)小金庫(kù)；每天下班前由會(huì)計(jì)填寫(xiě)當(dāng)天“收入日?qǐng)?bào)表”；5）收入日?qǐng)?bào)表、現(xiàn)金交款單、收條三者一定一致，財(cái)務(wù)主管確認(rèn)款已存入銀行后，需在收入日?qǐng)?bào)表和收條存根聯(lián)上署名確認(rèn)，同時(shí)交商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理署名確認(rèn)；6）每天業(yè)務(wù)結(jié)束后，財(cái)務(wù)組依照審察后的票據(jù)輸入臺(tái)賬；7）財(cái)務(wù)組實(shí)時(shí)將未繳款的客戶和款項(xiàng)反應(yīng)運(yùn)營(yíng)，并敦促其催收。（三）合同續(xù)租管理制度、目的：規(guī)項(xiàng)目合同到期后的合同續(xù)簽的工作，保證合同續(xù)租工作正常開(kāi)展、合用圍：項(xiàng)目的商戶合同續(xù)租word專業(yè)資料.、程序重點(diǎn)：①市場(chǎng)組應(yīng)在商戶合同到期前半年，對(duì)該商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)狀況綜合評(píng)估，并達(dá)成評(píng)估報(bào)告，提出合同續(xù)租的有關(guān)的條件建議上報(bào)公司審批；②關(guān)于公司不一樣意續(xù)租的商戶，應(yīng)在商戶合同到期前一個(gè)月見(jiàn)告商戶，并書(shū)面見(jiàn)告不續(xù)約的原由，便于商戶提前做好撤場(chǎng)準(zhǔn)備工作；③如商戶接函后堅(jiān)持要續(xù)租，可采納提高商戶合同商務(wù)條件見(jiàn)告商戶，商戶堅(jiān)持要續(xù)租，一定提出公司在對(duì)商戶連續(xù)經(jīng)營(yíng)的有關(guān)要求，不然，合同不可以續(xù)簽；④合同續(xù)租，按公司合同審批流程上報(bào)審批贊同后，方可簽訂續(xù)租合同，收取有關(guān)的花費(fèi)。（四）合同轉(zhuǎn)租管理制度、目的：規(guī)承租戶在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因經(jīng)營(yíng)不善而發(fā)生的轉(zhuǎn)租行為，保證轉(zhuǎn)租客戶切合公司的業(yè)態(tài)及商戶組合標(biāo)準(zhǔn)、合用圍：項(xiàng)目各商戶的商店轉(zhuǎn)租、程序重點(diǎn)：①承租戶提交轉(zhuǎn)租申請(qǐng)書(shū)至市場(chǎng)組；②市場(chǎng)組在收到申請(qǐng)后在一周之進(jìn)行書(shū)面答復(fù)（贊同或不一樣意，須講明原由）；word專業(yè)資料.③經(jīng)贊同轉(zhuǎn)租的承租戶由市場(chǎng)組在規(guī)準(zhǔn)時(shí)間填寫(xiě)《轉(zhuǎn)租審批表》鑒定所扣租金、質(zhì)保金；④物業(yè)組負(fù)責(zé)辦理與租戶的商店交接手續(xù)。在轉(zhuǎn)租日，承租戶應(yīng)按租借接房時(shí)的《租戶商店交接單》上的項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)，如水電氣表、噴淋、、空調(diào)及有關(guān)設(shè)備設(shè)備，不然，物業(yè)組將計(jì)算維修或改換成本。物業(yè)組審察出應(yīng)扣的花費(fèi)，并在《轉(zhuǎn)租審批表》上署名，回收商店并把表格交給財(cái)務(wù)組；⑤財(cái)務(wù)組負(fù)責(zé)審察租戶繳款與應(yīng)扣款狀況后署名確認(rèn)后提交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；⑥市場(chǎng)主管審察《轉(zhuǎn)租表》后署名確認(rèn)；⑦承租戶正常散場(chǎng)，按合同約準(zhǔn)時(shí)間和租戶退款管理方法至財(cái)務(wù)進(jìn)行結(jié)算；⑧承租戶轉(zhuǎn)租，須按公司申報(bào)程序上報(bào)市場(chǎng)組、財(cái)務(wù)組、總辦審批后方可履行；⑨獲取確認(rèn)和審批后，租戶參照《租戶經(jīng)營(yíng)管理規(guī)章》中租戶退款管理規(guī)定領(lǐng)取應(yīng)退款項(xiàng)。（五）商戶進(jìn)場(chǎng)管理制度、目的：為規(guī)各商戶進(jìn)場(chǎng)前資質(zhì)審察，便于合同簽訂切合公司的定位要求、使用圍：word專業(yè)資料.項(xiàng)目各個(gè)商戶進(jìn)場(chǎng)3、程序重點(diǎn)：▲購(gòu)物類準(zhǔn)入制的管理①品牌資質(zhì)：生產(chǎn)允許證、商質(zhì)量檢證明、商標(biāo)明冊(cè)登記證書(shū)②經(jīng)營(yíng)者資質(zhì)：拜托經(jīng)營(yíng)代理書(shū)（重要注意時(shí)間的有效性），營(yíng)業(yè)執(zhí)照（法人和自然人的身份證），稅務(wù)登記證③商品資質(zhì)審察：申報(bào)的品牌與實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)的商品名稱一致性▲非購(gòu)物類得準(zhǔn)入制的管理①品牌資質(zhì)：商標(biāo)明冊(cè)登記證書(shū)②經(jīng)營(yíng)者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營(yíng)允許證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（法人和自然人的身份證）、稅務(wù)登記證、品牌加盟的允許證▲經(jīng)營(yíng)者準(zhǔn)入制的管理①審察經(jīng)營(yíng)種類，能否業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位符合②審察經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力③審察經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力④審察經(jīng)營(yíng)的品牌優(yōu)勢(shì)⑤審察經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的品牌風(fēng)格和市場(chǎng)反應(yīng)⑥審察經(jīng)營(yíng)者在其余地方的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)▲運(yùn)營(yíng)主管審察經(jīng)過(guò)《租借合同審批表》并上報(bào)公司審批▲任何租借合同，都需要上報(bào)公司審批word專業(yè)資料.▲審批結(jié)束后，向租戶收取合同商定的所有花費(fèi)，同時(shí)簽訂《租借合同》▲《租借合同》為標(biāo)準(zhǔn)版本，不可以做任何改正。如需做改正，改正容需報(bào)公司審察贊同后，方可履行簽訂▲花費(fèi)交清后，由市場(chǎng)組發(fā)《接房通知書(shū)》給租戶▲租戶接房時(shí)，市場(chǎng)組及物業(yè)組陪伴租戶接房，并填寫(xiě)《商鋪查收交接表》。手續(xù)完美后由市場(chǎng)組保存《商店查收交接表》原件存入租戶檔案中▲交房結(jié)束后，市場(chǎng)組跟進(jìn)租戶裝飾進(jìn)場(chǎng)管理事宜（六）商戶撤場(chǎng)管理制度、目的：承租方合同到期時(shí)，為明確商戶撤場(chǎng)時(shí)兩方的義務(wù)，使商戶撤場(chǎng)流程更明確、合用圍：項(xiàng)目各個(gè)商戶、程序重點(diǎn)：1）承租戶提早或合同到期撤場(chǎng)須提交退租申請(qǐng)書(shū)至市場(chǎng)組2）市場(chǎng)組須在一周之對(duì)承租戶提出的申請(qǐng)進(jìn)行書(shū)面答復(fù)（贊同或不一樣意，須講明原由）3）贊同撤場(chǎng)的承租戶，市場(chǎng)組應(yīng)在規(guī)定撤場(chǎng)時(shí)間填寫(xiě)《租戶退租審批表》，按《租戶退租審批表》填寫(xiě)的容要求鑒定承租戶應(yīng)繳的花費(fèi)或應(yīng)扣花費(fèi)與質(zhì)保金word專業(yè)資料.4）提早撤場(chǎng)承租戶的租借保證金不退還。5）市場(chǎng)主管審察撤場(chǎng)承租戶有關(guān)花費(fèi)能否結(jié)清，并在《租戶退租審批表》上署名6）物業(yè)組在退租日，承租戶應(yīng)按租借接房時(shí)的《租戶商店交接單》上的項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)，如水電氣表、噴淋、、空調(diào)及有關(guān)設(shè)備設(shè)備，并確認(rèn)水電氣截止度數(shù)。如設(shè)備設(shè)備有破壞，承租戶需進(jìn)行維修或改換，不然，物業(yè)組將計(jì)算維修或改換成本。物業(yè)組審察應(yīng)扣的花費(fèi)，并在《租戶退租審批表》上署名，回收商店并把表格交至財(cái)務(wù)部。五、現(xiàn)場(chǎng)裝飾規(guī)管理方法（一）目的規(guī)商戶裝飾管理工作，提高安全質(zhì)量，降低裝飾違規(guī)率，保障商業(yè)街公共設(shè)備的正常使用，特?cái)M訂此管理方法。（二）定義商戶裝飾需要的管理流程包含裝飾申請(qǐng)、部門審批、裝飾準(zhǔn)備、進(jìn)場(chǎng)施工、裝飾查收等全套運(yùn)營(yíng)管理規(guī)。（三）程序重點(diǎn)：1、裝飾申請(qǐng)1）商戶向運(yùn)營(yíng)管理部提出裝飾申請(qǐng)；2）商戶填寫(xiě)《裝飾申請(qǐng)表》各項(xiàng)容，并附裝飾設(shè)計(jì)方案及電路圖；3）商戶邀請(qǐng)的施工隊(duì)，須附裝飾公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份及裝飾word專業(yè)資料.公司資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件一份；公司資質(zhì)年檢記錄復(fù)印件一份；4）裝飾公司法人代表身份證復(fù)印件及施工負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件，法人受權(quán)拜托書(shū)(加蓋紅章）；5）施工隊(duì)一定擁有“有效的裝飾資質(zhì)”，供給該單位有效期的施工不測(cè)保險(xiǎn)證明，對(duì)商戶和施工單位進(jìn)入商業(yè)街的全部不測(cè)行為均一定擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的安全責(zé)任；6）如沒(méi)有相應(yīng)的保險(xiǎn)證明，可自行或拜托承包商購(gòu)置有關(guān)裝飾工程的保險(xiǎn)，包含公共責(zé)任險(xiǎn)；7）如不可以供給上述資質(zhì)和保險(xiǎn)證明，裝飾施工時(shí)期的所有安全責(zé)任均由商戶和施工單位所有負(fù)責(zé)；8）裝飾娛樂(lè)場(chǎng)所，須供給消防部門供給的裝飾審察建議書(shū)；2、部門審批1）運(yùn)營(yíng)接到裝飾申請(qǐng)當(dāng)天賜予審察：▲尺寸能否合理，有無(wú)占用公共地區(qū)或影響鄰近商戶；▲款式風(fēng)格與商業(yè)街區(qū)能否協(xié)調(diào)；▲用電量有無(wú)高出地區(qū)荷載量；▲有沒(méi)有恪守圖紙審批規(guī)；▲裝飾設(shè)計(jì)能否對(duì)房子構(gòu)造，外墻立面，公共設(shè)備設(shè)備造成變動(dòng)、破壞；▲裝飾設(shè)計(jì)能否有嚴(yán)重的消防隱患；▲能否有其余違章?tīng)顩r；▲不宜審批狀況word專業(yè)資料.波及有拆改承重墻的波及有消防隱患的波及有破壞墻體立面的波及有破壞預(yù)埋管線（2）在確認(rèn)裝飾設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)商業(yè)街區(qū)的公共設(shè)備設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí)，運(yùn)營(yíng)應(yīng)該在2個(gè)工作日給出審批建議；3）運(yùn)營(yíng)審察后的商戶裝飾設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)物業(yè)復(fù)審其用電負(fù)荷量；4）物業(yè)復(fù)審后報(bào)批運(yùn)營(yíng)管理部審批，并負(fù)責(zé)將審批后的裝飾申請(qǐng)通知商戶，對(duì)需要商戶改正設(shè)計(jì)的須告之改正；3、裝飾準(zhǔn)備1）裝飾申請(qǐng)獲取贊同后，物業(yè)通知商戶率領(lǐng)裝飾施工隊(duì)到財(cái)務(wù)辦理裝飾進(jìn)場(chǎng)手續(xù)；2）物業(yè)將施工單位的《室裝飾公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書(shū)》《身份證》及《裝飾圖紙》的復(fù)印件附在《裝飾申請(qǐng)表》后存檔；3）商戶和施工隊(duì)一起到財(cái)務(wù)處按裝飾管理規(guī)定繳納有關(guān)花費(fèi)；4）商戶應(yīng)繳納必定數(shù)額的裝飾押金和垃圾清運(yùn)費(fèi)，詳見(jiàn)《裝飾花費(fèi)一覽表》；5）施工單位應(yīng)繳納必定數(shù)額的裝飾押金、水電費(fèi)預(yù)交金和施工人員進(jìn)出證件工本費(fèi)，詳見(jiàn)《裝飾花費(fèi)一覽表》；6）物業(yè)對(duì)商戶及施工隊(duì)進(jìn)行裝飾安全及基本要求的培訓(xùn)；7）辦理完上述手續(xù)后，物業(yè)開(kāi)通商戶水電并通知商戶進(jìn)場(chǎng)裝飾。4、進(jìn)場(chǎng)施工word專業(yè)資料.物業(yè)負(fù)責(zé)監(jiān)控施工單位土建、水電裝飾能否違章；安保負(fù)責(zé)施工單位裝飾安全的監(jiān)察管理；保潔負(fù)責(zé)施工單位裝飾的潔凈監(jiān)察管理；看管重點(diǎn)以下：、施工現(xiàn)場(chǎng)施工行為規(guī)▲裝飾施工單位的裝飾允許證能否貼上墻，現(xiàn)場(chǎng)施工有無(wú)施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人；▲施工現(xiàn)場(chǎng)配置的消防滅火器能否配置到位，并有明確的管理責(zé)任人；▲施工人員能否佩帶施工證施工；▲施工現(xiàn)場(chǎng)施工單位的用水、用電、排水管理能否得力，禁止施工現(xiàn)場(chǎng)亂排亂接▲施工現(xiàn)場(chǎng)的水電表安裝及使用能否正常，絕對(duì)禁止施工單位、偷電行為▲施工單位有無(wú)違規(guī)占道，禁止裝飾垃圾亂堆，亂放B、建筑物構(gòu)造規(guī)▲各商戶能夠在商店進(jìn)行非構(gòu)造更改，但不得開(kāi)鑿、破壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其余任何破壞商店構(gòu)造強(qiáng)度的行為?！潭ㄔ跇前迳系穆菟ê痛蚩祝M(jìn)入樓板的深度不該超出50毫米。地面上開(kāi)鑿布線，深度也不得超出30毫米。C、建筑物立面及景觀▲關(guān)于建筑物外墻如何安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑物外墻能word專業(yè)資料.否安裝廣告等一定按商業(yè)街一致規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格看管、消防規(guī)▲阻燃資料的使用按規(guī)要求使用▲消防系統(tǒng)禁止更改與破壞（不一樣種類的探測(cè)器不可以改換）▲動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)置保護(hù)舉措（專人看火及配置滅火器械）▲施工現(xiàn)場(chǎng)禁止抽煙E、公共設(shè)備管理規(guī)▲未經(jīng)贊同不得私自連結(jié)公共設(shè)備，如電路、下水道等，也不得破壞水管系統(tǒng)、化糞池、隔油池（隔油池是高進(jìn)低出、閥門是低進(jìn)高出）等堵塞或消弱其有效運(yùn)用；▲遇破壞或因裝飾改造而造成樓層漏水、滲水、管道擁塞等要予以處罰并實(shí)時(shí)修復(fù)（防水層、構(gòu)造層、找平層、彈性層、剛性層）F、巡邏重點(diǎn)▲進(jìn)入裝飾現(xiàn)場(chǎng)前要認(rèn)真查察圖紙及審批文件，做到成竹在胸▲進(jìn)入裝飾現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)按審批容逐項(xiàng)審察，并應(yīng)注意：※隔墻：一定使用阻燃型建筑資料，如石膏板、泰柏板、空心磚等，禁止使用木板等易燃資料隔墻※墻面：可使用ICI等涂料或阻燃型資料，如防火板、阻燃?jí)埖?，使用面板裝飾時(shí)需在底板做防火※地面:不行破壞原地面，若有給排水管路經(jīng)過(guò)，一定做好防水，并經(jīng)物業(yè)查收※天花：一定使用阻燃資料，如石膏板、礦棉板等，禁止大面積使word專業(yè)資料.用木板※電氣：所有線路需套PVC管，天花上線管需用吊碼固定，不可以用鐵絲、電絲等懸掛，更不可以懸掛在消防管、空調(diào)管上，檢查配電箱空氣開(kāi)關(guān)型號(hào)，地點(diǎn)能否合理，動(dòng)力線路需有漏電保護(hù)，動(dòng)力和照明一定分開(kāi)，不得共用零線。※大門:一般狀況下，大門不可以改換，如見(jiàn)有改換，需實(shí)時(shí)查明上報(bào)。G：任何違章工程一定趕快記錄攝影存檔（若有需要），實(shí)時(shí)上報(bào)以便做進(jìn)一步行動(dòng)。5、裝飾查收裝飾施工結(jié)束后，由商戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向運(yùn)營(yíng)管理部提出驗(yàn)收申請(qǐng)?！槭招〗M：裝飾施工單位負(fù)責(zé)人，物業(yè)、運(yùn)營(yíng)管理部▲查收不合格：就地指出需如何整頓，簽發(fā)《整頓通知書(shū)》或《違例裝飾項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)》，整頓后再查收，直到合格；▲檢查電力系統(tǒng)能否正常運(yùn)作，給排水工程能否切合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定▲運(yùn)營(yíng)管理部可做審批裝飾項(xiàng)目查收，波及消防項(xiàng)目查收，以政府消防部門查收結(jié)果為準(zhǔn)，并據(jù)此批核完工/開(kāi)業(yè)與否▲裝飾如無(wú)違章?tīng)顩r按裝飾管理合格程序辦理查罷手續(xù)，如發(fā)現(xiàn)有違章?tīng)顩r立刻通知商戶整頓，完工查收合格的，由運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)人在《裝飾申請(qǐng)表》完工查收欄目簽訂“初驗(yàn)合格”，并簽訂姓名及日期；▲運(yùn)營(yíng)管理部回收施工證，若有丟掉，每證罰款50元；wo