淺談我國開展房貸款款風險管理

淺談我國開展房貸款款風險管理

一、利息比重逐月遞增。根據(jù)鏈的限制,一般分為7.名詞解釋：這是現(xiàn)在最常見的一種類型，也是許多銀行長期推薦的還款方式。它是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人,每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增,利息比重逐月遞減。優(yōu)點:每月還款額相同,操作相對簡單。缺點:其利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少,銀行資金占用時間長,還款總利息較等額本金還款、等額遞增和等額遞減還款方式要高。適合人群:收入處于穩(wěn)定狀態(tài)、買房自住、經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式,如公務(wù)員、教師等群體。二、利息時長加員,主要有以下幾種名詞解釋:等額本金還款是將本金平均分攤到每個月內(nèi),同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。優(yōu)點:隨著時間推移,還款負擔逐漸減輕?？偟睦⒅С霰鹊阮~本息的要少。缺點:開始時每月負擔比等額本息要重,尤其是在貸款總額比較大的情況下。適合人群:這種方式很適合目前收入較高但預計將來收入會減少的人群。如中年以上的人群,經(jīng)過一段時間事業(yè)打拼,有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ),考慮到年紀漸長,收入可能隨著退休等其他因素減少,就可以選擇這種方式進行還款。三、住房借貸產(chǎn)品名詞解釋:指以子女(或子女及其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人,父母雙方或者一方與該子女作為共同借款人貸款購買住房的房貸產(chǎn)品。優(yōu)點:可以適當延長借款人的年齡和貸款年限,不受普通房貸規(guī)定中上限的限制。前期還貸壓力可以減輕,門檻也較低。缺點:未來可能在父母和子女間或者在幾個子女間產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛。另外,由于延長了還貸年限,接力貸款的利息也要高出許多。適合人群:年齡較大的購房者(40歲以上)和剛參加工作、收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人。四、有效縮短了借貸利息名詞解釋:指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次,每次還款額為原來月供的一半。優(yōu)點:雙周供還款與按月還款相比,可以減少利息負擔、有效縮短還款期限。由于雙周供比月供的還款頻率高,貸款本金減少得更快,整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息將小于月供,同時還相應(yīng)縮短了貸款期限。缺點:對于月收入不高的借款人來說,雙周供的還款方式會增加一定的經(jīng)濟壓力。適合人群:拿周薪和雙周薪或還款能力較強、希望縮短還款期限的借款人。五、根據(jù)市場利率水平變化的特點分析名詞解釋:指在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。優(yōu)點:房貸利率并不隨市場利率的變化而調(diào)整,能在一定程度上幫助借款人規(guī)避利率波動的風險。缺點:如果利率水平走低,在房貸利率固定的前提下,也可能出現(xiàn)購房者為房貸多交錢的情況。適合人群:有固定收入、預期未來利率會升高、對利率風險有比較清楚認識的借款人。六、固定大利率貸款名詞解釋:指購房者在固定期限中可以選擇不同的結(jié)構(gòu)方式。如利率固定5年的貸款,可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個利率,后3年執(zhí)行另外一個不同的利率。固定10年的貸款,可以在前5年執(zhí)行一個利率,后5年執(zhí)行另外一個利率。優(yōu)點:在享受采用固定利率的同時,還可以比較靈活地設(shè)定自己的還款金額,在資金較緊張的初期可以使月還款額相對少一些。另外,采用結(jié)構(gòu)性固定利率還能相對減少貸款的利息支出。缺點:利息計算較復雜,也要承擔利率走低帶來的風險。適合人群:有固定收入、預期未來利率會升高、對利率風險有比較清楚認識,但貸款初期還款能力較低的借款人。七、申請借貸期限短,貸款病長名詞解釋:是指其貸款利息和部分本金分期償還,剩余本金到期一次性償還。氣球貸的實際貸款期限較短,其對應(yīng)期限的貸款利率也較低,還貸期限卻可以和普通房貸一樣長。如客戶申請一筆50萬元的住房按揭氣球貸,貸款期限5年,可以和銀行約定選擇按照30年(也可以10年、20年等)計算每月還款額,在5年末貸款到期日一次性歸還剩余本金和利息。優(yōu)點:貸款利率低,每月還款壓力小,提前還貸方便。缺點:銀行審批較嚴格。適合人群:計劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計劃、預期未來收入會有大幅增加的借款人。八、幾種融資方式、特點名詞解釋:也稱個人住房循環(huán)授信,指借款人將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度,在規(guī)定時間和額度內(nèi)借款人可以分次提款、循環(huán)使用。優(yōu)點:方便提前還貸,利率優(yōu)惠,并提供了方便快捷的融資渠道,使固定房產(chǎn)流動起來,滿足各種期限的融資需要;同時使借款人在房產(chǎn)上漲趨勢中獲得更大的貸款額度。缺點:銀行審批較嚴格,僅適合經(jīng)常有貸款需求的借款人。適用人群:計劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計劃、有較強融資需要、資信良好的借款人。九、期賬戶的運行名詞解釋:借款人只需將活期存款賬戶與房屋貸款賬戶關(guān)聯(lián)起來,并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上,就可達到少交貸款利息的目的。優(yōu)點:利率優(yōu)惠,還款方便,可以減少貸款利息的支出。缺點:銀行審批較嚴格,較一般按揭貸款利率高,且存款額度有下限,僅適合有大量存款的借款人。適合人群:計劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計劃、有較強融資需要、資信良好的借款人。十、利息還本付息方式名詞解釋:指在合同約定的時期內(nèi),借款人只需每月支付利息,暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后,對貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。優(yōu)點:由于在寬限期內(nèi)只支付利息,因此可以大大減輕前期還款壓力。缺點:因前期不歸還本金,在后期每月歸還的貸款本息將比普通的還款法多,也就是說要支付更多的利息。適合人群:適合購房時用完積蓄,又要裝修、舉辦婚禮等資金實力不足、而后期收入前景看好的購房者。十各年度償還數(shù)額的確定名詞解釋:輕松安居貸屬于寬期限貸款的改良品種,即借款者可確定兩個階段歸還本金,第一階段最短1年,最長3年;第二階段為整個還款期限的余下部分。客戶可自由確定第一個還款階段歸還的本金金額,最低可設(shè)為100元,剩余本金將在第二階段償還完畢。優(yōu)點:還款初期借款人可以根據(jù)自己的實際情況,確定歸還本金的數(shù)額,大大減輕還款壓力。另外,相關(guān)銀行還對辦理貸款的客戶推出優(yōu)惠措施,減免相關(guān)的評估費、公證費和保險費。缺點:因第一階段減少了本金歸還的金額,在后一階段每月歸還的金額將比普通的還款法多,要支付更多的利息。適合人群:主要是首次置業(yè)、工作時間短、具有發(fā)展?jié)摿Φ哪贻p人,以及其他需要在貸款初期減少還款壓力的優(yōu)質(zhì)客戶。十銀行或自己資金待完善名詞解釋:按揭開放賬戶貸款是將客戶的按揭貸款賬戶與存款賬戶關(guān)聯(lián),當存款賬戶中的余額高于約定的額度(銀行規(guī)定貸款人約定存款余額不能低于1萬元)時,客戶便可以委托銀行或自己通過網(wǎng)上銀行、網(wǎng)點柜臺等渠道全部或部分歸還貸款;當有新的資金需求時,也可通過上述渠道在貸款額度內(nèi)隨時取得貸款。優(yōu)點:能滿足客戶多方面的金融需求。一方面,當資金充裕時,購房者能充分利用賬戶中的閑置資金及時歸還貸款,從而節(jié)約較多的利息;也可用賬戶中的資金購買高收益的理財產(chǎn)品,實現(xiàn)收益最大化。另一方面,當客戶有資金需求時,還能夠在銀行的承諾額度內(nèi)即刻取得貸款。缺點:還款額有限制,不適合流動存款少的工薪階層。適合人群:經(jīng)常有大量閑置資金且對資金的流動性有很強需求的私人企業(yè)主。十電子銀行借貸名詞解釋:辦理該業(yè)務(wù)前,購房者需在銀行辦理個人住房抵押循環(huán)授信。辦理該業(yè)務(wù)后,客戶只要設(shè)置好關(guān)聯(lián)的還款賬戶,該賬戶的活期存款超過約定的部分,每天都會自動用于提前還款。當客戶資金緊缺時,只需要通過電子銀行就能馬上在授信額度內(nèi)從銀行借取資金(貸款利率按房貸合同簽訂時的利率執(zhí)行,比普通商業(yè)貸款