公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)方案(LAYOUT)0912

關(guān)于開(kāi)展公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)方案綜合開(kāi)發(fā)研究院2012年9月

匯報(bào)內(nèi)容1、公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性2、公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取3、公交場(chǎng)站投融資試點(diǎn)的操作方案項(xiàng)目概述

匯報(bào)內(nèi)容1、公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性2、公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取3、公交場(chǎng)站投融資試點(diǎn)的操作方案國(guó)內(nèi)外趨勢(shì)政策及背景案例分析項(xiàng)目概述1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析聯(lián)合開(kāi)發(fā)的公交樞紐開(kāi)發(fā)模式——香港香港沙田公交樞紐綜合體沙田公交綜合體位于九廣東鐵沙田站，是沙田新市鎮(zhèn)的中心。交通樞紐匯聚有軌道站點(diǎn)、2個(gè)巴士站、40條首發(fā)及過(guò)境公交線路以及少量停車位。交通樞紐站和上層商業(yè)開(kāi)發(fā)分層布置，通過(guò)換乘大廳及通道實(shí)現(xiàn)全天候連接。立體化的交通體系結(jié)合8層的商業(yè)開(kāi)發(fā)，土地利用率較高，公交吸引的出行人流給上蓋物業(yè)帶來(lái)大量商機(jī)。香港沙田公交綜合體香港模式的核心優(yōu)勢(shì)香港模式的核心是“公交場(chǎng)站或地鐵+物業(yè)”，就是把公交或地鐵項(xiàng)目與土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等五個(gè)環(huán)節(jié)統(tǒng)籌考慮，有機(jī)結(jié)合，同步運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃更優(yōu)，投資更省，土地利用價(jià)值更高的積極效果。1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析香港模式的效果有利于提高投融資效率，籌措建設(shè)資金，減少建設(shè)期政府現(xiàn)金投入，減少運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)；有利于TOD理念的實(shí)施，同時(shí)提高提高土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)理念，提高建設(shè)效率。樞紐土地企業(yè)公交場(chǎng)站建設(shè)運(yùn)營(yíng)香港公交/地鐵+物業(yè)開(kāi)發(fā)模式的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析香港公交/地鐵+物業(yè)開(kāi)發(fā)模式的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)香港采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，各利益主體明晰權(quán)責(zé)利，最大程度地保證了上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的有序、科學(xué)、合理，從而取得了比較好的綜合效益。借鑒與啟示第一階段：前期規(guī)劃01：進(jìn)行前期策劃，對(duì)樞紐及上蓋空間進(jìn)行規(guī)劃和可行性研究。02：制定投融資策略。第二階段：取得土地，招標(biāo)開(kāi)發(fā)主體01：取得土地優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)；02：進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選取開(kāi)發(fā)商第三階段：物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)01：由所確定的物業(yè)開(kāi)發(fā)主體，具體協(xié)調(diào)操作物業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工監(jiān)理、策劃銷售等環(huán)節(jié)工作。第四階段：物業(yè)利潤(rùn)分成、經(jīng)營(yíng)管理01：根據(jù)合同進(jìn)行利潤(rùn)分成。02：所開(kāi)發(fā)的物業(yè)后期的經(jīng)營(yíng)及管理。1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析TOD模式下公交樞紐與房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)——日本日本公交樞紐的融資方式和體制設(shè)定日本公交場(chǎng)站建設(shè)資金的籌措途徑主要有政府補(bǔ)助、利用者負(fù)擔(dān)、受益者負(fù)擔(dān)、發(fā)行債券和貸款等5類；建設(shè)主體主要是民間資本、民間與政府、政府3類。日本公交樞紐物業(yè)開(kāi)發(fā)模式在TOD模式下，以公交樞紐支撐和引導(dǎo)城市發(fā)展，土地經(jīng)營(yíng)與交通建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)城市與交通可持續(xù)發(fā)展。日本最基本的經(jīng)營(yíng)策略就是土地經(jīng)營(yíng)與交通發(fā)展同時(shí)進(jìn)行，即進(jìn)行一體化開(kāi)發(fā)。即以公交樞紐為中心，以房地產(chǎn)、購(gòu)物中心等零售服務(wù)業(yè)、旅游觀光、酒店等共同發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。日本木木公交綜合體1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析TOD模式下公交樞紐與房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)——日本日本對(duì)公交綜合體物業(yè)開(kāi)發(fā)的操作公交樞紐一體化開(kāi)發(fā)既達(dá)到土地本身經(jīng)營(yíng)效益的最大化，也為公交提供了盡可能多的客流，實(shí)現(xiàn)雙贏。日本利用這種“土地重組”的過(guò)程，既保證了交通項(xiàng)目的順利實(shí)施，也使私營(yíng)投資者有利可圖，從而降低了政府的投入，吸引了大量民間資本，擴(kuò)大了融資渠道，降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。日本公交樞紐綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)由政府和民間資本共同出資對(duì)公交樞紐綜合開(kāi)發(fā)和多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，促成公共交通的可持續(xù)發(fā)展。以公交樞紐帶動(dòng)和推動(dòng)土地開(kāi)發(fā)，又以土地開(kāi)發(fā)來(lái)培育和固定公交樞紐所需的客源，獲得雙贏，值得借鑒。日本木木公交綜合體借鑒與啟示1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析深圳地鐵投融資模式探索深圳市學(xué)習(xí)借鑒香港“地鐵+物業(yè)”模式在軌道交通二期5條線部分車站及車輛段進(jìn)行上蓋空間開(kāi)發(fā)探索與實(shí)踐。深圳市軌道交通二期上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析深圳地鐵投融資模式探索深圳市軌道交通二期上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目介紹1公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性1.3案例分析深圳地鐵投融資模式探索深圳在地鐵上蓋空間綜合開(kāi)發(fā)及投融資模式上進(jìn)行了積極探索，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，可供深圳試點(diǎn)公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)借鑒。交通設(shè)施及上蓋空間開(kāi)發(fā)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面應(yīng)做到統(tǒng)一協(xié)調(diào)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。選擇開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源整合，達(dá)到很好的綜合效益。社會(huì)化投融資可以緩解財(cái)政壓力，促進(jìn)公共交通良性可持續(xù)發(fā)展。借鑒與啟示項(xiàng)目概述

匯報(bào)內(nèi)容1、公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)社會(huì)化融資的可行性和必要性2、公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取3、公交場(chǎng)站投融資試點(diǎn)的操作方案2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.1近期規(guī)劃建設(shè)的公交場(chǎng)站南山客運(yùn)樞紐站。東鄰前海路、南鄰寶安大道-深南路連接段、西面為港灣大道、北面為南山花卉中心，占地面積35360平方米。鹽田客運(yùn)樞紐站。北山大道與深鹽路交叉路口的西側(cè)、永安路和北山大道交叉口東北面，永安路以北的盡頭位置，北側(cè)為梧桐山脈，占地面積12406平方米。深圳灣口岸樞紐站。望海路以西、東濱路以南，口岸客運(yùn)交通接駁區(qū)內(nèi)，利用現(xiàn)狀公交接駁站和出租車接駁站兩個(gè)地塊，占地面積19319平方米。福田口岸樞紐站?？诎段鲝V場(chǎng)，并綜合利用西廣場(chǎng)的公共交通、交通廣場(chǎng)及游憩集會(huì)廣場(chǎng)用地，占地面積11645平方米。平湖客運(yùn)樞紐站。龍崗區(qū)平湖街道，項(xiàng)目占地面積18848平方米。2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.2試點(diǎn)公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的條件試點(diǎn)公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)引入社會(huì)資本需要滿足以下條件：1、具備實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)良好的經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期。2、滿足實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)良好的技術(shù)條件支撐。3、區(qū)域具有充實(shí)的交通功能需求。4、具有清晰用地權(quán)屬，能夠較快推進(jìn)綜合開(kāi)發(fā)工作。公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)多業(yè)態(tài)效益分析2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.3選取試點(diǎn)公交場(chǎng)站指標(biāo)體系建立指標(biāo)體系選取試點(diǎn)公交場(chǎng)站。從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策、可操作性等幾方面選取合理的指標(biāo)，按照權(quán)重分配模型對(duì)上述各公交場(chǎng)站進(jìn)行打分，選擇最適合的公交場(chǎng)站進(jìn)行試點(diǎn)。周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)水平受益人群多樣性用地落實(shí)與規(guī)劃變更受益人群數(shù)量區(qū)位顯要度周邊設(shè)施配套齊全度建成后的形象影響力媒體贊譽(yù)度試點(diǎn)選擇指標(biāo)體系是否為百姓投訴熱點(diǎn)工程實(shí)施難度政治效益經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益操作難易2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.4利用指標(biāo)體系進(jìn)行打分區(qū)位顯要度項(xiàng)目所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)支撐的影響程度福田、南山等城市中心區(qū)次發(fā)展區(qū)域城市外圍區(qū)域5分3分1分建成后的形象影響力媒體贊譽(yù)度項(xiàng)目建成后，是否能體現(xiàn)城市形象從對(duì)公眾服務(wù)、社會(huì)效益等評(píng)估項(xiàng)目建成后，對(duì)城市影響大5分影響力弱1分建成后，社會(huì)效益高，公眾評(píng)價(jià)高5分媒體評(píng)價(jià)較好3分社會(huì)效益、媒體評(píng)價(jià)一般1分影響一般3分政治效益2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.4利用指標(biāo)體系進(jìn)行打分周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)水平周邊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、房?jī)r(jià)水平，項(xiàng)目建成后時(shí)候會(huì)有較好的經(jīng)濟(jì)收益周邊地價(jià)房?jī)r(jià)高一般相對(duì)較低5分3分1分周邊設(shè)施配套齊全度項(xiàng)目周邊設(shè)施配備情況，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境的影響設(shè)施配備齊全5分設(shè)施配備較差1分設(shè)施配備一般3分經(jīng)濟(jì)效益2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.4利用指標(biāo)體系進(jìn)行打分是否為百姓投訴熱點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性，是否為百姓投訴熱點(diǎn)百姓投訴熱點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)需求大相對(duì)次之相對(duì)較少人投訴，建設(shè)需求不急迫5分3分1分受益人群數(shù)量受益人群多樣性項(xiàng)目建成后，受益人群數(shù)量評(píng)估從收益人群多樣性和服務(wù)范圍評(píng)估服務(wù)人群數(shù)量較多5分較少1分服務(wù)人群多樣5分一般3分服務(wù)人群?jiǎn)我?，范圍?分服務(wù)人群數(shù)量一般3分社會(huì)效益2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.4利用指標(biāo)體系進(jìn)行打分用地落實(shí)與規(guī)劃變更用地落實(shí)情況及規(guī)劃變更難易車工難度決定項(xiàng)目實(shí)施難度用地基本落實(shí)，規(guī)劃變更容易一般相對(duì)較難5分3分1分工程實(shí)施難度從方案可操作性、實(shí)施難度評(píng)估工程實(shí)施較容易5分工程實(shí)施受限因素多1分實(shí)施一般3分操作難易2公交場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)投融資試點(diǎn)選取2.4利用指標(biāo)體系進(jìn)行打分利用平均賦權(quán)法，對(duì)指標(biāo)賦權(quán)，然后對(duì)上述公交場(chǎng)站各指標(biāo)按照好（5分）、中（3分）、差（1分）打分，取值。序號(hào)指標(biāo)權(quán)重深圳灣口岸樞紐南山客運(yùn)樞紐鹽田客運(yùn)樞紐福田口岸樞紐平湖客運(yùn)樞紐1區(qū)位顯要度0.1553512建成后的形象影響力0.1531313媒體贊譽(yù)度0.1533314周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)水平0.1553515周邊設(shè)施配套齊全度0.1353516是否為百姓投訴熱點(diǎn)0.1331337受益人群數(shù)量0.1533338受益人群多樣性0.1