鄭州品質發(fā)展型房地產(chǎn)開發(fā)商研究

鄭州品質穩(wěn)健發(fā)展型房地產(chǎn)開發(fā)商研究開發(fā)商分類開發(fā)商分類——鄭州知名開發(fā)商比較典型的類別有品牌奠基型、快速擴張型和品質穩(wěn)健型;品質穩(wěn)健發(fā)展型開發(fā)商的代表有永威置業(yè)和康橋地產(chǎn)鄭州知名開發(fā)商分類類別名稱代表公司典型特點成立時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品價格目標客戶銷售排名發(fā)展方向品牌奠基型建業(yè)地產(chǎn)品牌號召力強較早2000年之前品質較高購買力強改善型客戶Top10以內創(chuàng)新并完善產(chǎn)品系列升龍地產(chǎn)正商地產(chǎn)土地開發(fā)量大快速去化較早2000年之前偏剛需較低偏剛需客戶Top10以內更加品質化快速擴張型品質穩(wěn)健型永威置業(yè)康橋地產(chǎn)將品質作為核心競爭力較晚2000年之后品質較高購買力強改善型客戶Top10左右或者更靠后擴大知名度完善產(chǎn)品系列品質穩(wěn)健發(fā)展型開發(fā)商成立時間一般較晚，將品質作為核心競爭力，產(chǎn)品的價格也較高，未來的發(fā)展方向是品牌奠基型開發(fā)商，完善其產(chǎn)品系列永威置業(yè)——發(fā)展歷程永威置業(yè)——作為精細化地產(chǎn)的代表，鄭州市永威置業(yè)有限公司成立于2005年，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質，專注于高端項目開發(fā)，已成功開發(fā)永威?翰林居、永威?東棠、永威?翡翠城、永威?金域藍灣、永威?五月花城等項目永威品牌理念：精細化通過精細化的產(chǎn)品規(guī)劃、精細化的建造施工、精細化的客戶服務踐行精細化品質理念，為業(yè)主和社會營造精細化的生活永威置業(yè)——銷售業(yè)績銷售業(yè)績——永威長期貫徹精細化理念，開發(fā)產(chǎn)品深受市場認可，對企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略跨越助力明顯，其銷售業(yè)績提升速度非常之快，但相比較一線大型房企，并不急于快速擴張，而是走穩(wěn)健型品質化路線，因此企業(yè)規(guī)模的項目數(shù)量有限，起伏較大億元萬m2自首發(fā)永威鑫城后，永威每年均有2-3個項目同時在售，2012、2013年多案并舉，銷售業(yè)績大幅提升，挺進鄭州房企銷售業(yè)績前10強，2013年鄭州市區(qū)備案金額首次超過20億元，備案面積16.35萬㎡2014年1-8月銷售回落較大，原因在于目前在售項目多接近尾聲，而新入市項目永威迎賓府、西溪花園尚未開盤永威置業(yè)2009-2014年備案面積及金額數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局，包含市內8區(qū)永威置業(yè)——產(chǎn)品均價產(chǎn)品均價——永威置業(yè)近年來以善于開發(fā)高品質物業(yè)著稱，永威翰林居、東棠、翡翠城等定位高端，口碑較好，售價遠高出同區(qū)域項目，引領區(qū)域內高端物業(yè)市場如上圖所示，近幾年永威置業(yè)所開發(fā)項目銷售均價與全市均價差距逐步拉大。2011年，在東棠的帶動下，銷售均價高出全市4248元/㎡，近4年此差距一直維持在4000元上下永威置業(yè)2009-2014年備案均價元/m2數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局，包含市內8區(qū)永威置業(yè)——產(chǎn)品系發(fā)展產(chǎn)品系發(fā)展——永威置業(yè)的三代產(chǎn)品中，在園林和建材智能化方面逐步形成了成熟的產(chǎn)品體系，精細化園林和品牌建材智能化在各項目得到應用，但在產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計、配套方面產(chǎn)品標準化體系尚不明顯第三代產(chǎn)品第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品推出時間代表項目產(chǎn)品類型戶型面積園林打造科技附加2006-20092011-20122013年至今永威翰林居永威翡翠城永威五月花城多層、小高層、洋房別墅、洋房、高層小高層、高層54-240m270-543m272-219m2普通中庭景觀、園林小品、水系東南亞風情園林景觀系統(tǒng)更加成熟樓宇對講、小區(qū)智能監(jiān)控指紋密碼鎖、彩色對講、自制門窗、智能家居、品牌建材應用，無盲點監(jiān)控建材智能化方面品牌建材、彩色可視對講、門窗成為通用精細化程度永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究第一代產(chǎn)品——永威置業(yè)的第一代產(chǎn)品處于探索階段，在園林風格和建材智能化等方面逐步提出精細化開發(fā)理念分類項目名稱位置項目規(guī)模建筑形態(tài)戶型面積建筑風格產(chǎn)品特點第一代產(chǎn)品（2006-2009）永威鑫城淮河路伏牛路交叉口93畝，12萬㎡多層、小高層85-240㎡新加坡風情園林相對普通中庭景觀、園林小品、水系；樓宇對講、小區(qū)智能監(jiān)控等常規(guī)安全設施，逐步提出精細化開發(fā)理念永威翰林居九如路與龍湖外環(huán)南路交匯處165畝，14萬㎡8層電梯花園洋房53-201㎡現(xiàn)代簡約與新古典主義結合永威西苑隴海路昆侖路交匯處28.4畝，6萬㎡14-15層小高層89-122㎡現(xiàn)代簡約永威步行街商務外環(huán)通泰路交匯處總建面3.1萬㎡3層商業(yè)街暫無現(xiàn)代簡約永威置業(yè)第一代產(chǎn)品各項目研究永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究永威鑫城——永威鑫城新加坡風情的建筑風格當時在市場中知名度較高；園林水系、小品和景觀的打造已經(jīng)能隱約看出永威的品質化路線永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究永威翰林居——永威翰林居建筑風格采用現(xiàn)代與新古典主義完美結合，建筑品質方面河南東方建筑集團發(fā)展有限公司為項目施工，保證質量；園林布局，體現(xiàn)了中國古典園林自由布局的空間意境，整個社區(qū)規(guī)劃結合原有河流水勢，盡量營造自然布局，增強視覺美感永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究永威西苑——永威西苑景觀規(guī)劃8000㎡中庭景觀綠地帶，內庭院式景觀構建，園林之中點綴建筑，廊橋疊水、園林小品、鵝卵石、噴泉等分類項目名稱位置項目規(guī)模建筑形態(tài)戶型面積建筑風格產(chǎn)品特點第二代產(chǎn)品（2011-2012）金域華府（新密）新密市平安路與西大街交匯處60畝，11萬㎡18-26層高層89-300㎡現(xiàn)代簡約精細化理念得到成功實施，形成自身景觀體系，東南亞風情園林普遍應用，；建材智能化方面檔次升級，指紋密碼鎖、彩色對講、自制門窗、智能遙控家居、品牌建材應用，無盲點監(jiān)控等成為標配永威東棠金水路黃河路交匯處77畝，18萬㎡18、25層高層70-185㎡現(xiàn)代簡約永威翡翠城中州大道與金水東路交匯處南500米路東123畝，44萬㎡20-27層高層70-200㎡現(xiàn)代簡約金域藍灣（新密）新密市青平大街與未來大道交匯處200畝，30萬㎡別墅，電梯洋房、高層143-543㎡簡約永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究第二代產(chǎn)品——永威置業(yè)的第二代產(chǎn)品精細化理念得到了實施和突破，東南亞園林景觀得到普遍應用，建材智能化的檔次得到普遍升級永威置業(yè)第二代產(chǎn)品各項目研究永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究永威東棠——永威東棠建材智能化方面采用了人車智能卡識別系統(tǒng)、彩色可視對講、指紋密碼鎖等；永威東棠全冠移植高達15—20米、胸徑達40—60公分的百年雙生銀杏樹、百年桂花樹、廣玉蘭等珍稀樹種，原貌呈現(xiàn)純正東南亞風情園林永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究永威翡翠城——永威翡翠城延續(xù)智能安防和東南亞風情園林分類項目名稱位置項目規(guī)模建筑形態(tài)戶型面積建筑風格產(chǎn)品特點第三代產(chǎn)品（2013年至今）永威五月花城明理路姚橋路交匯處165畝，35萬㎡26層高層86-180㎡古典歐式主義精細化理念在各項目復制，景觀系統(tǒng)更加成熟；建材智能化方面品牌建材、彩色可視對講、門窗成為通用永威迎賓府花園路英迎賓路交匯處87畝，15萬㎡18層高層86-219㎡新亞洲主義保利永威西溪花園白楊路槐蔭街交匯處103畝，33萬㎡小高層，高層72-142㎡簡約永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究第三代產(chǎn)品——永威置業(yè)的第三代產(chǎn)品在第二代產(chǎn)品的基礎上得到了延伸，精細化理念貫穿到個項目，景觀體系更加成熟，建材智能化進一步發(fā)展永威置業(yè)第三代產(chǎn)品各項目研究永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究永威五月花城——永威五月花城擁有全地下停車、百生原生大樹、全球家裝建材配置、全社區(qū)無盲點監(jiān)控、周全管家禮儀服務；全部選用國際頂尖的建材品牌，門、鎖、電梯、上下水管、樓宇對講等設備均超出中原現(xiàn)有人居標準；如下圖其景觀體系更加成熟永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究永威迎賓府——永威迎賓府標配了指紋密碼鎖、雙中空玻璃等奢華建材，鋼掛石材的掛件采用鍍鋅材料，電梯門加高加寬，多數(shù)產(chǎn)品和用材優(yōu)先選用上市公司作為供應商；如下圖其景觀體系更加成熟永威置業(yè)——產(chǎn)品系研究保利永威西溪花園——保利永威西溪花園園林采用永威置業(yè)自有苗圃全冠移植，打造精品主義新亞洲園林，2層通高入戶大堂，約百米超寬樓間距永威置業(yè)——精細化研究園林景觀精細化——永威置業(yè)首個項目永威鑫城的園林景觀為新加坡風情，實景園林在當時可稱為區(qū)域標桿，此后永威逐漸形成了獨特的園林風格——東南亞風情園林，實景園林效果較好，在多個項目得以采用永威置業(yè)園林景觀永威置業(yè)——精細化研究建材智能精細化——永威建材智能化的應用在業(yè)內知名度很高，各類智能化設備，在材料選用知名品牌頂級系列，從細節(jié)之處體現(xiàn)品質，奠定了永威置業(yè)精細化地產(chǎn)扛旗者的市場地位永威智能化及建材應用永威置業(yè)——精細化研究建材品牌——永威建材選用知名品牌頂級系列建材品牌/用料建材品牌/用料建材品牌/用料防水材料人民大會堂、鳥巢、水立方特選品牌下水管道九日門鋼木復合材質配電箱施耐德天翼系列上水管道上塑鎖指紋、密碼、鑰匙三合一高檔指紋密碼鎖多媒體箱施耐德——VDIBox智能信息布線系統(tǒng)地漏ABS環(huán)保地漏窗隔熱斷橋鋁合金門窗、三層雙中空玻璃暖氣片銅鋁復合材質智能監(jiān)控全方位、無死角、無盲點開關西門子永威翡翠城建材精細化品牌選用永威置業(yè)——精細化研究智能化設備——永威智能化設備在生活和安防為客戶提供貼心的服務體驗光纖入戶高速網(wǎng)絡五重安防社區(qū)圍墻紅外線報警系統(tǒng)、24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)、單元門智能刷卡及對講系統(tǒng)、24小時周期性巡邏、出入口智能識別門禁系統(tǒng)智能入戶門鎖可是對象、留影留言、刷卡撤防、事件拍照、密碼/刷卡開門、模糊識房號家電智能控制家電控制：集中控制、情景模式、預約控制家庭娛樂：實用錄音、Mp3音樂、留影留言可視通話：戶戶通話、電話功能、呼叫轉移、網(wǎng)絡電話對講功能：監(jiān)視功能、圖像抓拍、免打擾、密碼開鎖永威翡翠城智能化設備永威置業(yè)——精細化研究精細化保障——永威置業(yè)從理念設計到開發(fā)再到物業(yè)，從始至終貫徹精細化戰(zhàn)略，使得這一戰(zhàn)略能夠成功實施永威置業(yè)——訪談紀實訪談紀實——通過對永威翰林居的業(yè)主和物業(yè)管理人員訪談，從事實上反映出永威置業(yè)精細化理念成效卓著馬女士：永威翰林居業(yè)主對于當初購買永威翰林居的原因，馬女士坦言基于多方面因素的考慮："永威置業(yè)一直以開發(fā)高端項目著稱，房屋品質和企業(yè)口碑很好。另外，項目周邊教育資源非常豐富，孩子將來上學方便，還有一個原因，就是小區(qū)的綠化做的非常好。舉個最簡單的例子，小區(qū)的電動車擺放非常整齊，完全沒有其他小區(qū)亂放亂擺的情況，使得整個小區(qū)感覺非常有序整齊。"趙俊峰：永威翰林居物業(yè)管理處工作人員“翰林居發(fā)案率是零，安全工作得到轄區(qū)派出所、社區(qū)辦事處的多次肯定。今年截至現(xiàn)在已經(jīng)接待55次來自地市的物業(yè)公司的參觀了。”“首先是基礎工作要扎實，包括設施設備，外圍公共設施的維護，秩序維護、車輛管理，平時的保潔，客戶管理，都應該深入扎實有效；第二，物業(yè)管理方面，要做到精細正規(guī)，合同約定就要做到。第三個方面，自身團隊建設要過硬，要想搞好服務工作，要有過硬的服務團隊，我們的管理人員全部持證上證，擁有大專以上學歷，這點要求非常嚴格。第四點，注重對一線服務員工的培訓教育，促進服務意識的提升和標準的提高?！庇劳脴I(yè)——案例研究永威五月花城——永威在鄭東新區(qū)的又一標桿力作，占地165畝，總建筑面積35萬㎡，占據(jù)得天獨厚的河景、區(qū)位、教育、交通和文化資源，以超高價值打造鄭州頂級住宅開發(fā)商鄭州市永威置業(yè)有限公司項目位置鄭東新區(qū)明理路與姚橋路交會處項目規(guī)模占地165畝，總建筑面積35萬㎡，容積率2.995，建筑密度19.27%，綠地率38.11%，總戶數(shù)2163戶，機動車位2280個開盤時間2013年12月22日主力產(chǎn)品戶型以三房、四房為主，占總數(shù)的75.4%，以118-137㎡的三房為主導戶型，占總數(shù)的42.6%成交均價小三房開盤均價為9500-10000元/㎡，四房均價10000-11000元/㎡，大四房均價11000-12000元/㎡項目配套濱臨龍子湖校區(qū)，學區(qū)資源豐富，有河南大學國際學院、河南教育學院等幾十多所高校環(huán)繞其外；幼兒園、商業(yè)等項目特色項目現(xiàn)代簡約的立面設計、全地下停車、百生原生大樹、全球頂級家裝建材配置、全社區(qū)無盲點監(jiān)控、周全管家禮儀服務等尊崇享受永威置業(yè)——案例研究項目規(guī)劃——項目由15棟26層的高層組成，社區(qū)中央規(guī)劃大面積園林景觀，規(guī)劃1所幼兒園；社區(qū)車位比1:1姚橋路明理路1371112151617131065289

幼兒園15棟26層高層永威置業(yè)——案例研究產(chǎn)品規(guī)劃——項目共規(guī)劃高層15棟，多為兩個單元，多為兩梯四戶樓棟單元數(shù)層數(shù)梯戶面積段套數(shù)1#2262T492-97㎡三房1922#2262T492-97㎡三房1923#2262T492-97㎡三房1925#2262T492-97㎡三房1926#2262T494-97㎡三房96128㎡三房48145㎡三房487#2262T494-97㎡三房96128㎡三房48145㎡三房488#2262T494-97㎡三房104128㎡三房52145㎡三房529#2261T2176-177㎡四房9610#2262T4145㎡三房48128㎡三房4894㎡三房9611#2262T494-97㎡三房96128㎡三房48145㎡三房4812#2262T3（西單元）88㎡三房24175㎡四房482T4（東單元）94-97㎡三房48128㎡三房24145㎡三房2413#2262T494㎡三房96128㎡三房48145㎡三房4815#1262T388㎡三房24175㎡四房4816#1262T388㎡三房24175㎡四房4817#2262T4145㎡三房48128㎡三房4894㎡三房96姚橋路明理路1371112151617131065289永威置業(yè)——案例研究戶型面積——項目戶型僅有三房、四房，戶型面積從86㎡-179㎡不等，戶型以三房為主，占總數(shù)的91%，以92-97㎡的三房為主導戶型，占總數(shù)的59%永威置業(yè)——案例研究戶型分析——南北雙陽臺、飄窗設計，空間布局追求功能性與舒適度；純南向94-145㎡三房，其客廳帶觀景陽臺，餐客一體/廚房帶生活陽臺；94㎡左右的三房為市場主流產(chǎn)品，功能性與尺度感結合緊密；但所有陽臺均不送面積175㎡四房145㎡三房94㎡三房128㎡三房永威置業(yè)——案例研究客戶分析——核心客群來自鄭東新區(qū)區(qū)，由周邊企業(yè)職工、個體工商戶、企業(yè)白領、醫(yī)律教師等構成，多為二次置業(yè)或多次置業(yè)，以投資為目的；重要客戶來自金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)等中心城區(qū)的外溢性客戶；輔助客戶來自郊縣如滎陽、鞏義、登封、上街等中等收入階層；游離客戶來自省內其它地市，對價格敏感度高核心客戶重要客群

來源：金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)等中心城區(qū)的外溢性客戶目的：以滿足自住為主（外溢性的剛需客群）輔助客群來源：郊縣如滎陽、鞏義、登封、上街等鄭州西部區(qū)域目的：以自住為主重要客戶輔助客戶

正商書香華府核心客戶群體來源：鄭東新區(qū)特征：地緣性客戶，基本由首置型與首改型兩大類客戶組成

，其中首次置業(yè)客戶占比較大職業(yè)：周邊企業(yè)職工、周邊個體工商戶、周邊企業(yè)白領、周邊

醫(yī)律教師目的：以自住為主，滿足基本住房需求，同時滿足部分改善型

需求游離客戶來源：省內其他地市，對價格很敏感，對居住環(huán)境要求一般游離客戶永威置業(yè)——案例研究推售分析——2013年8月24日至2013年12月7日，連續(xù)2次開盤；首期采取低價入市策略，目前均價在11000元/㎡姚橋路明理路1371112151617131065289推出房源：2013年12月7日推出二批房源12#、15#、16#，全部為26層，部分樓棟下有兩層底商。其中15#、16#及12#的西單元均為兩梯三戶，12#東單元為兩梯四戶15#此次僅推純南戶，二批房源共計272套（另加推一批前期余房155套），成交均價：小三房成交均價9800元/㎡，四房成交均價13600元/㎡銷售情況：二批新房源銷售170套，小三房基本售罄，四房總共銷售不足15套（一批余房共銷售22套）推出房源：2013年8月24日開盤推出1#西單元、9#、10#、13#；其中9#為一個單元，10#、13#均為兩個單元；除9#為兩梯兩戶外，其余樓棟均為兩梯四戶設計；房源均為26層，其中9#1-2層為復式。共計推出房源620套；成交均價：開盤表單價8600-14000元/㎡，實際成交均價11000元/㎡。其中1#表單價8700-9800元/㎡價格最低，9#四房表單價12500-14000元/㎡價格最高。銷售情況：一批新房源銷售447套永威置業(yè)——案例研究推廣分析——項目通過大批量的報廣迅速賺足人氣，開盤造勢主要借助網(wǎng)絡進行宣傳，除報廣外，短信、電話邀約等也成為其主要手段，對老客戶的繼續(xù)挖掘也較成功項目前期一批房源開盤時便通過大批量的報廣迅速為項目賺足了人氣，截止12月7日項目二批房源開盤，項目共投放報廣43篇，其中二批房源的宣傳占到5篇，主要訴求二批房源戶型面積及地段、綠化景觀優(yōu)勢，重點圍繞認籌展開永威置業(yè)——小結1.永威置業(yè)成立于2005年，目前已經(jīng)擠入鄭州房地產(chǎn)十強2.永威置業(yè)以精細化的開發(fā)理念，發(fā)展后勁十足，知名度不斷增強3.永威置業(yè)經(jīng)歷了三代產(chǎn)品中，在園林和建材智能化方面逐步形成了成熟的產(chǎn)品體系，精細化園林和品牌建材智能化在各項目得到應用，在園林、建材、智能化等方面與競品拉開差距，實現(xiàn)差異化，但在產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計、配套方面產(chǎn)品標準化體系尚不明顯康橋地產(chǎn)——發(fā)展歷程康橋地產(chǎn)——2002年，康橋地產(chǎn)開始涉足住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，至今已先后投資開發(fā)十余個項目，康橋地產(chǎn)實現(xiàn)了品質住宅、高端別墅、甲級寫字樓、五星級商務會所的綜合開發(fā)與運營，累計開發(fā)面積達600萬㎡康橋地產(chǎn)專注于高端精品住宅，其開發(fā)的項目的客戶口碑較好；在開發(fā)實踐中累計申請并實施20多項房地產(chǎn)開發(fā)專利，并在開發(fā)實踐中采納10多項新科技應用；旗下河南太平世家物業(yè)服務有限公司，是具有國家物業(yè)管理一級資質企業(yè)，將“成為卓越物業(yè)服務的創(chuàng)造者”作為企業(yè)發(fā)展的愿景，贏得了60000余位業(yè)主的認可20022005200720092010201220132014康橋花園康橋上城品康橋林溪灣康橋溪月康橋華城康橋溪山御府康橋金域上郡康橋九溪郡康橋原溪里康橋悅島康橋地產(chǎn)——產(chǎn)品系研究第一代產(chǎn)品——康橋地產(chǎn)的第一代產(chǎn)品雖處于起步期，但是已經(jīng)開始于國內外優(yōu)秀企業(yè)合作，如澳大利亞貝爾曼設計事務所、香港泛亞國際景觀設計，并逐步把自己的開發(fā)專利應用到開發(fā)樓盤中，把高品質作為企業(yè)發(fā)展之道分類項目名稱位置項目規(guī)模建筑形態(tài)戶型面積產(chǎn)品特點第一代產(chǎn)品（2002-2007）康橋花園鄭汴路與城東路交匯處66642.5㎡，16萬㎡高層、小高層30-190㎡澳大利亞貝爾曼設計；精工地產(chǎn)景觀設計、香港泛亞景觀國際設計；河南長