臨街商鋪策劃方案

竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)文檔/雙擊可除臨街商鋪策劃方案篇一：尚城府邸臨街商鋪營銷策劃案

尚城府邸臨街商業(yè)營銷策劃案

蘇北地產(chǎn)營銷中心

張清凱20XX-9-28

一、項目基本概況

尚城府邸位于富民路于慶豐路交匯處，背靠臥佛寺公園，東臨莒南八小和職教中心，西靠五洲廣場，位于北城新區(qū)的核心位置?？偨ㄖ娣e196459平方米，其中住宅建筑面積175441平方米，商業(yè)用房21018平方米，商鋪目前基本上空置。二、項目的SwoT分析

雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素。所以我們只有充分認(rèn)識到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。（一）優(yōu)勢點（S）：1、項目當(dāng)前交通較為便利；

2、項目地處莒南北城新區(qū)黃金旺地，發(fā)展前景看好；3、商鋪分為雙層和三層等產(chǎn)品，可以滿足不同業(yè)態(tài)的需求；4、項目緊鄰學(xué)校、五洲廣場和公園，投入使用后人流量將大增；◆發(fā)揮優(yōu)勢：

a、在項目臨街商業(yè)的運作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；B、在項目臨街商業(yè)的運作過程中，強調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機；c、在項目的推廣時，利用尚城府邸的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；（二）局限性（w）

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、富民路和慶豐路尚未修繕且目前我們業(yè)主尚未入住

3、本項目周邊是待開發(fā)或剛剛開發(fā)的地塊，對發(fā)展商業(yè)略為不足；4、項目臨街商業(yè)缺乏整體形象定位，主題不鮮明；◆解決方法：

（1）對臨街商業(yè)進行市場定位，明確目標(biāo)客戶；

（2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（4）降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市；（三）機會點（o）

1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；

2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建設(shè)與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動臨街商業(yè)的銷售；（四）威脅點（T）

1、莒南推向市場的商業(yè)房、商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力；

三、商業(yè)模式分析：

就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購物、休閑、吃、衣、食、住、行一條龍服務(wù)。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動。從這一個角度去分析，此種模式能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，更多的服務(wù)于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和周邊居民，應(yīng)該是理想的經(jīng)營模式。

（二）主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經(jīng)營。

這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。所以，這種商業(yè)模式不適合本項目的臨街商業(yè)。

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。

這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。

但作為住宅小區(qū)的臨街商業(yè)不適合做專業(yè)的商業(yè)模式。四、項目整體定位

（一）、項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——綜合性商業(yè)模式

基于上面對本項目的SwoT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合經(jīng)營機構(gòu)對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時綜合莒南縣的政策、規(guī)劃等多種因素，建議以綜合性商業(yè)模式為主導(dǎo)模式。

本項目位于北城文化新區(qū)的核心位置，是莒南縣政府大力發(fā)展的集學(xué)校、住宅、商業(yè)、文化、休閑等為一體的綜合性區(qū)域，項目三面臨街，因此形成了良好的商業(yè)條件，也符合綜

合性商業(yè)模式形成的先決條件，具體業(yè)態(tài)初步劃分如下表：

（二）、這樣定位的優(yōu)勢

a.為客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少整個臨街商業(yè)的啟動難度，大大縮短了臨街商業(yè)項目的運作周期，是以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前市場空間較大；

b.有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，不僅僅適合于我們項目本身，更符合于整個莒南北城新區(qū)的發(fā)展要求；

c.項目周邊目前雖人氣不旺，未來發(fā)展前景非常理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足人們逛街購物之需；

d.良好的市場操作性：這一定位是基于詳細的市場調(diào)查和結(jié)合北城新區(qū)現(xiàn)有情況整合出來

篇二：商鋪銷售推廣策劃

壹號府邸臨街商鋪銷售推廣策劃

一.本案背景

1、國家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場銷售進展緩慢，而且形勢將會進一步加劇

2、項目已經(jīng)開盤，目前正在銷售推進，銷售進展緩慢

3、住宅產(chǎn)品建設(shè)進展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。

4、目前武陟市場其它樓盤商鋪產(chǎn)品已有相當(dāng)數(shù)量的潛在儲備，只是暫時還沒有投放市場，商鋪價格高，首付高，房款數(shù)額巨大，購買門檻極高，潛在的實力客戶極為有限，因此，目前是對我們而言，是搶奪商鋪客戶的難得的有利時機

SwoT分析

優(yōu)勢

1、地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。

2、項目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達到成熟的銷售時機。

劣勢

1、項目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本項目商業(yè)的品牌形象。

2、項目周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項目的推廣。

3、部分商鋪設(shè)計上下兩層使用率較低，面積過大，總價較高。機會

1、目前周邊無其他商業(yè)項目正式對外公開，市場面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。

2、武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，

對于商鋪投資興趣大，購買意向和購買潛力大。

風(fēng)險

1、目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。

2、武陟新投放項目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過遲延，將對我項目會造成一定的沖擊。

二、目標(biāo)客群分析

（一）消費者人群

1、武陟三陽商業(yè)區(qū)

目前整個武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號府邸的商鋪無論是從位置，未來經(jīng)營業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。

2、住宅項目新住戶

這一部分人群將是本案的主流消費人群，以日常生活用品的消費和價格敏感性物品的消費為主，根據(jù)現(xiàn)有周邊住戶的統(tǒng)計和分析，壹號府邸是年輕人和中年人兩種年齡段為主

3、項目周邊村鎮(zhèn)的住戶

項目輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無法充分滿足周邊客戶日常生活需求。

(二)購買者人群

1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客

考慮商鋪的保值增值，和未來詹泗路及新農(nóng)村社區(qū)發(fā)展?jié)摿?。對于投資客戶來講，總價和回報率是關(guān)注的重點，以項目的總價和面積來看，需要比

較強的經(jīng)濟實力才行。

2、自營客戶

符合項目定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常服務(wù)，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。

3、壹號府邸住戶

這主要出于對該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人。

（三）購買習(xí)慣分析：

1、地段是購買商鋪的首要因素。

對于投資商鋪來說，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財源，這是商業(yè)定律。

2、現(xiàn)鋪是銷售階段的重心。

按照武陟人的購買習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買即得，和投資風(fēng)險小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的重點。

3、對價格的敏感度高：

投資商鋪對于大多數(shù)投資者及經(jīng)營者來說是一項很大的決策，因此，價格的起伏將影響著他們的判斷。總價決定其購買能力；總價控制

三、商鋪定位分析

1、考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購物商業(yè)街，符合整個項目的形象定位。

2、本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營模式。

3、考慮到壹號府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂、運動等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。

功能定位

集餐飲、娛樂、休閑、購物等多功能于一體的中小型商業(yè)購物街

業(yè)態(tài)定位及面積分割

日常生活需求：小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、洗熨店、小型酒館等休閑、娛樂：棋牌室、茶吧、美容美發(fā)、書店等

特色化經(jīng)營：特色服飾店、特色飲食店

四、壹號府邸商鋪的招商與銷售策劃

(一)項目商鋪銷售運營策略

1、統(tǒng)一招商

除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢的策略。

2、“出租過渡，最終出售”的收益模式

對于有投資商鋪意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。

3、整合市場

整合商業(yè)街功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；

整合市場空間，進行合理商品布局；

整合招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商；整合推廣，整個商業(yè)街進行統(tǒng)一的廣告宣傳、促銷推廣；

4、合理回報

保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；

完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；

通過市場整體機能的完善，帶動該商鋪銷售及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；

通過商鋪銷售業(yè)績和銷售人氣的提升，從而促進和帶動樓盤住宅的銷售；

（二）招商銷售總策略

招商策略

1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。

2、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶；

4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。

5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營造售租兩旺的紅火局面。

銷售策略

1、1-2層連賣，2層作為一個銷售整體，在招商銷售時更具靈活性。并且去化速度會更快，但是此策略在運用時，會造成總價過高，應(yīng)制定相應(yīng)的價格促銷策略進行輔推。

2、部分商鋪帶租約出售

針對現(xiàn)有商鋪銷售可以先進行招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購買商鋪時就會更有信心和勇躍。

（三）商鋪招商與商鋪銷售流程

篇三：臨街商業(yè)租售方案

【XX·XX】臨街商業(yè)租售方案

一、定位

形象定位：建立本案的生活商圈氛圍

消費定位：服務(wù)小區(qū)居民，輻射周邊區(qū)域人群；基本滿足商圈內(nèi)顧客以購物、餐飲、休閑為主的必須性的消費需求。

市場定位：開放式社區(qū)型的商業(yè)模式，（鄰里中心，便利生活）完美結(jié)合專業(yè)店+商

業(yè)街，集合購物、休閑、餐飲、休閑為一體的“鄰里中心”，以此來滿足社區(qū)居民以及清遠中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達到滿足自由、放松、交流、時尚和購物等多種生活目的。功能及內(nèi)容：對于零售業(yè)，以中高檔的零售企業(yè)和品質(zhì)型商品為主，餐飲以簡潔式、休閑式為主，主要是為了實現(xiàn)區(qū)域居住人群的便利。

二、招商銷售總策略

1、“帶租約”銷售模式前期回暖市場氛圍，為后期銷售做更好的鋪墊。如，目前商戶只能接受‘只租不買’的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。

2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營；

3、根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。

4、招商實行統(tǒng)一進行招商（除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外），統(tǒng)一物業(yè)管理；5、招商順序原則：大面積盡量招商大品牌商戶；

6、對進場租賃經(jīng)營的商戶，實行放水養(yǎng)魚的政策，培養(yǎng)市場進入成熟期，對核心主力店及大商戶招商給予各項優(yōu)惠政策，以求達到帶動市場的作用。

7、招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)，統(tǒng)一管理的原則為廣大簽約商戶和顧客都提供盡可能的便利。

三、招商與銷售流程

1、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案；

2、針對目標(biāo)商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；3、雙方洽談，達成購買或租賃意向；

4、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；

1/3

5、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金及其它費用；6、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售；

7、本案對商鋪進行后期的購買或承租者裝修和設(shè)施配套后期維護，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；

四、租金制定及優(yōu)惠措施

1、原則上，除14個（3-1#3-3#3-4#3-9#3-10#3-12#3-17#2-3#2-4#2-7#2-11#2-12#2-13#2-17#）已售/租商業(yè)不可租賃外，剩余42個（西區(qū)26個+東區(qū)16個，有面積，已定價）在