AAA開發(fā)有限公司企業(yè)債券發(fā)行方案

AAAAAA開發(fā)有限公司企業(yè)債券發(fā)行初步方案設(shè)計(jì)一、企業(yè)根本情況介紹〔一〕AAAAAA開發(fā)有限公司〔以下簡(jiǎn)稱“A〞〕成立于2023年1月27日，有限責(zé)任公司。其本情況如下：1、公司注冊(cè)資本：23,000萬元，2、公司住所：AAA路8號(hào)，3、法定代表人:關(guān)之琳4、公司類型：有限責(zé)任公司，5、經(jīng)營(yíng)范圍：土地、房地產(chǎn)開發(fā)；根底設(shè)施投資建設(shè)；高新技術(shù)引進(jìn)及效勞；企業(yè)投資與管理；廣揭發(fā)布。6、財(cái)務(wù)情況〔1〕資產(chǎn)負(fù)債情況單位：元科目2012年6月30日2011年12月31日2010年12月31日總資產(chǎn)1,877,814,346.211,282,716,827.41443,395,794.41其中：流動(dòng)資產(chǎn)1,287,179,788.011,004,866,321.17439,753,884.92長(zhǎng)期投資10,000,000.00固定資產(chǎn)27,146,249.3114,161,562.053,614,319.85無形資產(chǎn)553,488,308.89263,688,944.1927,589.64總負(fù)債1,085,728,445.97775,295,600.66336,234,802.16其中：流動(dòng)負(fù)債510,728,445.97400,295,600.66336,234,802.16長(zhǎng)期負(fù)債575,000,000.00375,000,000.00所有者權(quán)益792,085,900.24507,421,226.75107,160,992.25〔2〕損益情況單位：元科目2023年1～6月2023年2023年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入474,910,000.0099,410,000.00主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-24,140,200.095,235,394.863,576,793.25投資收益-23,529.42補(bǔ)貼收入11,849,623.0058,105,749.0023,604,199.00利潤(rùn)總額-14,416,377.0963,118,953.8627,160,992.25凈利潤(rùn)-14,416,377.0963,118,953.8627,160,992.25〔二〕BBB有限公司〔母公司〕，成立于2023年9月17日。其本情況如下：1、公司注冊(cè)資本：2、公司住所：3、法定代表人：4、公司類型：國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，5、經(jīng)營(yíng)范圍：投資城市根底設(shè)施建設(shè)，從事國家法律、行政法規(guī)和政策允許的土地開發(fā)，憑本企業(yè)資質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，建材銷售，廣告位招商效勞。6、財(cái)務(wù)情況〔1〕資產(chǎn)負(fù)債情況單位：元科目2011年12月31日2010年12月31日總資產(chǎn)255,385,471.5695,288,310.55其中：流動(dòng)資產(chǎn)11,674,858.1841,707,814.42長(zhǎng)期投資253,710,613.3953,580,496.13固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)總負(fù)債11,690,200.0011,709,310.00其中：流動(dòng)負(fù)債11,690,200.0011,709,310.00長(zhǎng)期負(fù)債所有者權(quán)益253,095,271.5683,579,000.55〔2〕損益情況單位：元科目2023年2023年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)31,545,630.6913,581,081.13投資收益31,559,476.9313,580,496.13補(bǔ)貼收入利潤(rùn)總額31,545,630.6913,581,081.13凈利潤(rùn)31,545,630.6913,581,081.13二、以AAAAAA開發(fā)有限公司為發(fā)債主體〔一〕方案概要：1、企業(yè)債券發(fā)行主體：AAAAAA開發(fā)有限公司。2、發(fā)行規(guī)模：人民幣10億元。〔根據(jù)整個(gè)？？市綜合財(cái)力初步確定〕3、債券期限：7年期。4、發(fā)行利率：根據(jù)Shibor〔在上海同業(yè)拆放網(wǎng)上公布的全國銀行間同業(yè)拆借利率〕基準(zhǔn)利率加上根本利差【】%確定。根據(jù)近幾個(gè)月企業(yè)債券發(fā)行情況〔發(fā)行利率在7.80%～8.50%〕，以及未來利率走勢(shì)，如果明年發(fā)行，可爭(zhēng)取不超過8%的利率水平。5、還本付息方式：每年付息一次，在債券存續(xù)期的第3-7年逐年分別按照每年20%的比例歸還本金，當(dāng)期利息隨本金一起支付。6、承銷方式：采取承銷團(tuán)余額包銷的方式。7、擔(dān)保方式及增信措施：〔1〕、土地抵押。以AAAAAA開發(fā)有限公司的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。按照發(fā)行10億元企業(yè)債券，要到達(dá)信用評(píng)級(jí)增信的目的，抵押土地價(jià)值應(yīng)為15-20億元?！?〕、第三方擔(dān)保選擇評(píng)級(jí)比公司主體評(píng)級(jí)高的第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保范圍為債券本息及違約金等其他費(fèi)用，擔(dān)保人主體信用評(píng)級(jí)要高于發(fā)行主體信用等級(jí)。8、信用級(jí)別：本期債項(xiàng)信用等級(jí)為AA或AA+，發(fā)行人主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA?！捕场①Y產(chǎn)整合方案根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的發(fā)債條件:累計(jì)債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)〔不包括少數(shù)股東權(quán)益〕的40%。按照發(fā)債規(guī)模10億元測(cè)算，凈資產(chǎn)要求超過25億元，目前AAAAAA開發(fā)有限公司的凈資產(chǎn)〔賬面所有者權(quán)益為7.92億元〕缺乏以支撐公司發(fā)債規(guī)模10億元的要求。因此首先必須進(jìn)行資產(chǎn)整合，具體方案如下：1、注入土地資產(chǎn)〔1〕、建議？？市政府向AAAAAA開發(fā)有限公司注入出讓商業(yè)用地800畝左右?！?〕、根據(jù)國家發(fā)改委財(cái)經(jīng)司對(duì)公司資產(chǎn)增長(zhǎng)平穩(wěn)性的相關(guān)要求，政府對(duì)土地注入的時(shí)間可按照2023年注入350畝、2023年注入200畝、2023年注入250畝安排?！?〕、如果按照出讓商業(yè)用地每畝200萬元以上的評(píng)估值入賬，土地資產(chǎn)16億元，加上目前公司凈資產(chǎn)7.92億元，公司凈資產(chǎn)到2023年底將超過25億元，根本符合發(fā)債對(duì)凈資產(chǎn)的要求。2、注入其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)〔1〕、可將市政府擁有的市屬政府單位和事業(yè)單位舊的未使用的辦公樓的房產(chǎn)及土地注入公司；〔2〕、市政府所屬的公交公司、的士牌照、自來水公司、燃?xì)夤?、酒店等資產(chǎn)注入公司；〔3〕、烏干達(dá)市政府假設(shè)有產(chǎn)業(yè)類股權(quán)投資的工程，可將相應(yīng)的股權(quán)注入公司；〔4〕、根據(jù)國家發(fā)改委財(cái)經(jīng)司對(duì)公司資產(chǎn)增長(zhǎng)平穩(wěn)性的相關(guān)要求，上述資產(chǎn)的注入應(yīng)當(dāng)遵循平滑的原那么，分年度屢次注入。3、注入資產(chǎn)的要求政府注入的資產(chǎn)必須是有效資產(chǎn)，不得注入公益性資產(chǎn)〔即為指為社會(huì)公共利益效勞，且依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不能或不宜變現(xiàn)的資產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)及經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助事業(yè)單位辦公樓等，以及市政道路、水利設(shè)施、非收費(fèi)管網(wǎng)設(shè)施等不能帶來經(jīng)營(yíng)性收入的根底設(shè)施等〕。對(duì)于已將上述資產(chǎn)注入投融資平臺(tái)公司的，在計(jì)算發(fā)債規(guī)模時(shí)，必須從凈資產(chǎn)規(guī)模中予以扣除?！踩?、財(cái)務(wù)調(diào)整〔凈利潤(rùn)來源〕方案根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的發(fā)債條件:近三年平均可分配利潤(rùn)〔凈利潤(rùn)〕足以支付企業(yè)債券一年的利息。按照發(fā)債規(guī)模10億元，發(fā)行利率8%測(cè)算，公司發(fā)行前三年的凈利潤(rùn)應(yīng)在2.4億元以上〔平均每年0.8億元〕，目前AAAAAA開發(fā)有限公司2023年、2023年和2023年上半年的凈利潤(rùn)累計(jì)為0.76億元缺乏以支撐公司發(fā)債規(guī)模10億元的要求。因此首先必須進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)整：1、利潤(rùn)調(diào)整目標(biāo)公司合并報(bào)表前三年需增加凈利潤(rùn)1.64億元以上，具體可考慮通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓、工程管理費(fèi)收入、政府回購公司代建工程等方式。2、具體措施〔1〕、土地出讓?？蓪醺蛇_(dá)市政府2023年以來的〔局部〕土地出讓金納入公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。目前烏干達(dá)市土地出讓情況活潑，2023年的土地掛牌號(hào)已經(jīng)累計(jì)到了48號(hào)〔統(tǒng)計(jì)截止到2012年9月20日〕，以[2023]網(wǎng)掛38號(hào)的結(jié)果為例，該地塊出讓收入為1.52億元，烏干達(dá)市政府土地出讓收入，運(yùn)作空間較大?！?〕、提高主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率至38%。公司2023年和2023年土地出讓收入為5.74億元，目前報(bào)表核算暫定的利潤(rùn)率僅為9%，同類型公司土地出讓的收益率至少有50%以上，假設(shè)公司將主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率提高至38%，可增加營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)1.66億元?！?〕、市政府回購公司工程的BT業(yè)務(wù)〔代建收入〕。據(jù)了解截止到2023年上半年，公司還有未入賬的代建工程2-4億元，可按照15%的投資收益形成公司的代建利潤(rùn)，即形成2.3億元-4.6億元的代建收入和0.3-0.6億元左右的凈利潤(rùn)?！?〕、新注入公司增加凈利潤(rùn)。公司可請(qǐng)求市政府將資質(zhì)較好，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好的市屬企業(yè)注入公司〔比方：盈利的自來水公司、公交公司、燃?xì)夤?、出租車公司等〕，該措施可同時(shí)增加凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)?！?〕、財(cái)政補(bǔ)貼。按照上述四項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，公司可形成8.04億元～10.34的收入，2.72億元～3.02億元的利潤(rùn)，滿足發(fā)債的要求。假設(shè)無法從上述渠道取得足夠的利潤(rùn)，可考慮進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼；但要求財(cái)政補(bǔ)貼不能超過總收入的30%，以便滿足符合發(fā)債的要求?！菜摹场⒛技Y金使用根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的發(fā)債條件:籌集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)開展方向，所需相關(guān)手續(xù)齊全。用于固定資產(chǎn)投資工程的，應(yīng)符合固定資產(chǎn)投資工程資本金制度的要求，原那么上累計(jì)發(fā)行額不得超過該工程總投資的60%。用于收購產(chǎn)權(quán)〔股權(quán)〕的，比照該比例執(zhí)行。用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的，不受該比例限制，但企業(yè)應(yīng)提供銀行同意以債還貸的證明；用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金的，不超過發(fā)債總額的20%。以及國家發(fā)改委對(duì)保障性住房募投工程由特別通道的優(yōu)勢(shì)，對(duì)本次債券發(fā)行的募投工程和資金使用安排建議如下：1、園區(qū)內(nèi)或者烏干達(dá)市保障性住房工程，并且保障性住房募投工程的投資總額能到達(dá)9億元以上，以便享受審批的綠色通道。2、園區(qū)內(nèi)的根底設(shè)施建設(shè)工程，工程投資總額加上保障性住房工程的投資總額需到達(dá)17億元以上，募投工程使用的募集資金不能超過總投資的60%。3、為了便于募集資金的使用監(jiān)管，可考慮根據(jù)募投工程的情況，擇機(jī)選擇一至二家募集資金的監(jiān)管銀行。〔五〕、需市政府協(xié)調(diào)解決的事項(xiàng)1、土地資產(chǎn)注入公司及時(shí)間〔土地部門〕〔1〕、建議烏干達(dá)市政府對(duì)AAAAAA開發(fā)有限公司注入出讓商業(yè)用地800畝左右，評(píng)估價(jià)值為25億元以上?！?〕、土地使用權(quán)證辦到公司時(shí)間：為保證指標(biāo)平滑一些，土地注入時(shí)間應(yīng)分別為2023年、2023年和2023年。土地權(quán)證上的土地取得方式應(yīng)為出讓方式，包括新劃入土地和原來已經(jīng)劃入但未做出讓性質(zhì)的土地。土地用途為商業(yè)住宅用地。2、其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的注入其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)中的公交公司、燃?xì)夤?、自來水公司、出租車公司的注入，其產(chǎn)權(quán)的劃轉(zhuǎn)涉及到工商、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門，需要住房協(xié)調(diào)。3、形成補(bǔ)貼收入及相關(guān)利潤(rùn)〔財(cái)政部門〕需將原財(cái)政部門撥付給公司的資金依照有關(guān)文件要求變更原來的資金使用用途，形成補(bǔ)貼收入或土地出讓或BT收入，并增加公司凈利潤(rùn)至2.4億元。4、工程回購及主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〔政府或相關(guān)部門〕為了增加公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，擬將土地出讓或局部道路資產(chǎn)等公益性工程資產(chǎn)由政府會(huì)回購，形成公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3.3億元-5.6億元以上，屆時(shí)將由政府相關(guān)部門與公司簽署協(xié)議，回購公司建設(shè)的相關(guān)公益工程，由政府將回購款支付給公司或?qū)⑾嚓P(guān)對(duì)價(jià)暫時(shí)掛帳。5、稅務(wù)問題〔國、地稅局〕由于上述調(diào)整，將會(huì)涉及公司流轉(zhuǎn)稅及所得稅問題，本次將作掛帳處理，待發(fā)行成功后再行調(diào)整或以其他方式解決。6、募投工程〔規(guī)劃、發(fā)改、環(huán)保部門〕為順利獲得國家發(fā)改委審批，建議募投資金的使用全部用于保障性住房工程和根底設(shè)施建設(shè)工程。需要發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保部門支持。7、政府負(fù)債余額表〔財(cái)政部門〕國家發(fā)改委一般要求提供政府財(cái)力及負(fù)債余額情況的情況，即市政府負(fù)債余額表，需要財(cái)政部門出具該表。

另：烏干達(dá)市BBB投資有限公司〔母公司〕為發(fā)債主體的初步方案設(shè)計(jì)假設(shè)考慮到追溯調(diào)整AAAAAA開發(fā)有限公司已經(jīng)審計(jì)的2023年和2023年的報(bào)表，困難較大。以及由于AAAAAA開發(fā)有限公司的股東有二家，烏干達(dá)市政府注入的資產(chǎn)和財(cái)政補(bǔ)貼等，在二家股東之間的權(quán)益分配上產(chǎn)生分歧?？蛇x擇未公開披露報(bào)表的母公司烏干達(dá)市BBB投資有限公司為發(fā)債主體。一、方案概要：1、企業(yè)債券發(fā)行主體：烏干達(dá)市BBB投資有限公司。2、發(fā)行規(guī)模：人民幣10億元。〔根據(jù)整個(gè)烏干達(dá)市綜合財(cái)力初步確定〕3、債券期限：7年期。4、發(fā)行利率：根據(jù)Shibor〔在上海同業(yè)拆放網(wǎng)上公布的全國銀行間同業(yè)拆借利率〕基準(zhǔn)利率加上根本利差【】%確定。根據(jù)近幾個(gè)月企業(yè)債券發(fā)行情況〔發(fā)行利率在7.80%～8.50%〕，以及未來利率走勢(shì)，如果明年發(fā)行，可爭(zhēng)取不超過8%的利率水平。5、還本付息方式：每年付息一次，在債券存續(xù)期的第3-7年逐年分別按照每年20%的比例歸還本金，當(dāng)期利息隨本金一起支付。6、承銷方式：采取承銷團(tuán)余額包銷的方式。7、擔(dān)保方式及增信措施：〔1〕、土地抵押。以烏干達(dá)市BBB投資有限公司的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。按照發(fā)行10億元企業(yè)債券，要到達(dá)信用評(píng)級(jí)增信的目的，抵押土地價(jià)值應(yīng)為20億元上?！?〕、第三方擔(dān)保選擇評(píng)級(jí)比公司主體評(píng)級(jí)高的第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保范圍為債券本息及違約金等其他費(fèi)用，擔(dān)保人主體信用評(píng)級(jí)要高于發(fā)行主體信用等級(jí)。8、信用級(jí)別：本期債項(xiàng)信用等級(jí)為AA或AA+，發(fā)行人主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA。二、資產(chǎn)整合方案根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的發(fā)債條件:累計(jì)債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)〔不包括少數(shù)股東權(quán)益〕的40%。按照發(fā)債規(guī)模10億元測(cè)算，凈資產(chǎn)要求超過25億元，目前烏干達(dá)市BBB投資有限公司的凈資產(chǎn)〔賬面所有者權(quán)益為2.53億元〕缺乏以支撐公司發(fā)債規(guī)模10億元的要求。因此首先必須進(jìn)行資產(chǎn)整合，具體方案如下：1、注入土地資產(chǎn)〔1〕、建議烏干達(dá)市政府向?yàn)醺蛇_(dá)市BBB投資有限公司注入出讓商業(yè)用地1000畝左右。〔2〕、根據(jù)國家發(fā)改委財(cái)經(jīng)司對(duì)公司資產(chǎn)增長(zhǎng)平穩(wěn)性的相關(guān)要求，政府對(duì)土地注入的時(shí)間可按照2023年注入450畝、2023年注入250畝、2023年注入300畝安排?！?〕、如果按照出讓商業(yè)用地每畝200萬元以上的評(píng)估值入賬，母公司的凈資產(chǎn)到2023年底將超過22.53億元，加上在AAAAAA開發(fā)有限公司的權(quán)益60.87%，截至2012年6月30日，賬面凈資產(chǎn)〔7.92×60.87%〕4.82億元，母公司的凈資產(chǎn)為27.35億元，根本符合發(fā)債對(duì)凈資產(chǎn)的要求。2、注入其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)〔1〕、可將市政府擁有的市屬政府單位和事業(yè)單位舊的未使用的辦公樓的房產(chǎn)及土地注入母公司；〔2〕、市政府所屬的公交公司、的士牌照、自來水公司、燃?xì)夤?、酒店等資產(chǎn)注入母公司；〔3〕、烏干達(dá)市政府假設(shè)有產(chǎn)業(yè)類股權(quán)投資的工程，可將相應(yīng)的股權(quán)注入母公司；〔4〕、根據(jù)國家發(fā)改委財(cái)經(jīng)司對(duì)公司資產(chǎn)增長(zhǎng)平穩(wěn)性的相關(guān)要求，上述資產(chǎn)的注入應(yīng)當(dāng)遵循平滑的原那么，分年度屢次注入。3、注入資產(chǎn)的要求政府注入的資產(chǎn)必須是有效資產(chǎn)，不得注入公益性資產(chǎn)〔即為指為社會(huì)公共利益效勞，且依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不能或不宜變現(xiàn)的資產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)及經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助事業(yè)單位辦公樓等，以及市政道路、水利設(shè)施、非收費(fèi)管網(wǎng)設(shè)施等不能帶來經(jīng)營(yíng)性收入的根底設(shè)施等〕。對(duì)于已將上述資產(chǎn)注入投融資平臺(tái)公司的，在計(jì)算發(fā)債規(guī)模時(shí)，必須從凈資產(chǎn)規(guī)模中予以扣除。三、財(cái)務(wù)調(diào)整〔凈利潤(rùn)來源〕方案根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的發(fā)債條件:近三年平均可分配利潤(rùn)〔凈利潤(rùn)〕足以支付企業(yè)債券一年的利息。按照發(fā)債規(guī)模10億元，發(fā)行利率8%測(cè)算，公司發(fā)行前三年的凈利潤(rùn)應(yīng)在2.4億元以上〔平均每年0.8億元〕，目前母公司2023年和2023年賬面上的凈利潤(rùn)累計(jì)為0.45億元缺乏以支撐公司發(fā)債規(guī)模10億元的要求。因此首先必須進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)整：1、利潤(rùn)調(diào)整目標(biāo)公司合并報(bào)表前三年需增加凈利潤(rùn)1.95億元，具體可考慮通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓、工程管理費(fèi)收入、政府回購公司代建工程等方式。2、具體措施〔1〕、土地出讓?？蓪醺蛇_(dá)市政府2023年以來的土地出讓金納入母公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。目前烏干達(dá)市土地出讓情況活潑，2023年的土地掛牌號(hào)已經(jīng)累計(jì)到了48號(hào)〔統(tǒng)計(jì)截止到2012年9月20日〕，以[2023]網(wǎng)掛38號(hào)的結(jié)果為例，該地塊出讓收入為1.52億元，烏干達(dá)市政府土地出讓收入，假設(shè)按照7：3的分成比例，可將1.06億元作為公司的利潤(rùn)，運(yùn)作空間較大?！?〕、市政府回購公司工程的BT業(yè)務(wù)〔代建收入〕。據(jù)了解截止到2023年上半年，AAAAAA開發(fā)有限公司還有未入賬的代建工程2-4億元，假設(shè)將上述未入賬工程，納入母公司合并報(bào)表，并按照15%的投資收益形成代建利潤(rùn)，即形成2.3億元～4.6億元的代建收入和0.3億元～0.6億元左右的凈利潤(rùn)?！?〕、財(cái)政補(bǔ)貼。按照上述二項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，母公司可形成3.82億元～6.12億元的收入，1.36～1.66億元的利潤(rùn)，如果財(cái)政補(bǔ)貼0.74～1.04億元，根本滿足發(fā)債的要求。但要求財(cái)政補(bǔ)貼不能超過總收入的30%?！?〕、新注入子公司增加凈利潤(rùn)。母公司可請(qǐng)求市政府將資質(zhì)