情景洋房項目可行性研究報告

保利樟木頭項目

情景洋房項目可行性研究判呈：保利集團世聯(lián)地產保利樟木頭項目組年2月17日情景洋房項目可行性研究報告第1頁溝通內容1情景洋房東莞市場表現(xiàn)項目整體收益測算2本項目情景洋房可性能結論3情景洋房案例搜集42情景洋房項目可行性研究報告第2頁情景洋房東莞市場表現(xiàn)3情景洋房項目可行性研究報告第3頁當前東莞情景洋房在售樓盤匯總序號項目名稱洋房名稱產品類型產品特色1金域中央寬景美墅5+11、2樓平層洋房，3、4樓洋房送夾層，錯層設計，5樓復式帶頂樓，帶電梯2江南第一城情景美墅4+1復式在第四樓，頂樓為平層洋房，無電梯3百悅尚城寬屏美墅4+11、2、3樓平層洋房，4樓復式，1、2樓送地下室,無電梯4理想0769情景洋房4+11、2、3樓平層洋房，4樓復式，每戶均送半地下平面，坐電梯下去，帶電梯5中惠香樟綠洲花庭美墅4+11、2、3樓平層洋房，4樓復式，1、2樓送地下室，無電梯，錯層設計6萬科城市高爾夫情景美墅4+11、2、3樓平層，4樓復式，無電梯4情景洋房項目可行性研究報告第4頁樓層不一樣，附加值不一樣，價格差異很多。普通一樓親地價格較貴。無電梯越網(wǎng)上越廉價，有電梯頂樓復式價格較貴序號項目名稱面積（㎡）價格（元/㎡）1金域中央130-2008000-110002江南第一城110-1506000-80003百悅尚城120-1907000-10004理想0769150-20080005中惠香樟綠洲130-18080006萬科城市高爾夫130-1805000-100005情景洋房項目可行性研究報告第5頁香樟綠洲（140-200㎡多層）：深圳客戶占50%，以深圳中軸線區(qū)域客戶為主，多為個體生意人，含有顯著“5+2”生活模式，屬中端客戶群

自然成交深圳客戶占50%，以個體生意人為主，普遍有30-50萬私家車，客戶起源以龍板、福田、羅湖深圳中軸線區(qū)域為主，在深圳有多套房產，屢次置業(yè)，多做為第二居所，看重居住舒適度，有顯著“5+2”生活模式，關注項目標園林、價格、車位，對教育配套無顯著要求，希望有大型購物類生活配套中端公務員占20%，個體生意人及中高管占30%，當?shù)叵愀劭蛻魯?shù)量較少，本區(qū)域客戶含有比價心理，在看重小區(qū)規(guī)模、項目品牌及園林等原因基礎上，更關注產品性價比外區(qū)域客戶：本區(qū)域客戶：香樟綠洲6情景洋房項目可行性研究報告第6頁香樟半島（140-200㎡多層）：客戶結構與香樟綠洲類似但重合較少，客戶層次更高，客戶看重項目低密度，高舒適度自然成交深圳客戶占50%，以個體生意人及工廠中層管理人員為主，普遍有30-50萬私家車，客戶來源以龍板、福田、羅湖，在深圳有多套房產，多次置業(yè)，多做為第二居所，看重居住舒適度，客戶購買動機主要為后期度假養(yǎng)老、給父母居住，關注項目園林、產品舒適度，對教育配套無明顯要求，希望有大型購物類生活配套中端公務員占20%，個體生意人及中高管占30%，當?shù)叵愀劭蛻魯?shù)量較少，本區(qū)域客戶看重小區(qū)規(guī)模、項目品牌、園林、產品舒適度等原因，外區(qū)域客戶：本區(qū)域客戶：香樟半島7情景洋房項目可行性研究報告第7頁市場表現(xiàn)結論：市場能夠接收該類型產品，但價格實現(xiàn)與雙拼聯(lián)排相比較低關于銷售速度：當?shù)嘏c外區(qū)域客戶對情景洋房都有一定接收程度，該類型產品能夠維持相對正常銷售速度（月均20套），市場實現(xiàn)風險較小12關于銷售價格：價格介于洋房與別墅之間，價格區(qū)間在7000-9000元/平米之間，與項目所在片區(qū)別墅產品（約1.3-1.6萬元/平米）相差較大，價值實現(xiàn)普通8情景洋房項目可行性研究報告第8頁從經(jīng)濟測算維度評價可行性9情景洋房項目可行性研究報告第9頁方式1：不做情景洋房，總收益約22億規(guī)劃求解雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房高層洋房累計/總收益容積率0.30.812.5

建筑面積7050.00100376.47060127573.5235000單價1800013000800060002197235294用地面積23500125470.5882051029.4100最小面積比率3.00%0.00%0.00%0.00%

所占總建面百分比3.00%42.71%0.00%54.29%100.00%所占用地面積百分比11.75%62.74%0.00%25.51%100.00%10情景洋房項目可行性研究報告第10頁方式2：做一定百分比情景洋房，總收益約21.6億規(guī)劃求解雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房高層洋房累計/總收益容積率0.30.812.5

建筑面積705092082.3529411750124117.6235000單價1800013000800060002162676471用地面積23500115102.94121175049647.0600最小面積比率3.00%0.00%5.00%0.00%

所占總建面百分比3.00%39.18%5.00%52.82%100.00%所占用地面積百分比11.75%57.55%5.88%24.82%100.00%11情景洋房項目可行性研究報告第11頁情景洋房可行性結論12情景洋房項目可行性研究報告第12頁結論：從控制風險角度出發(fā)，提議項目做一定量情景洋房，百分比控制在5％-10％之間比較維度做情景洋房不做情景洋房結論收益維度約21.6億約22億不做情景洋房收益稍高，不過并不顯著風險維度情景洋房市場客戶接收程度較高，尤其是大盤中情景洋房，做情景洋房能夠很好豐富產品線，控制項目產品相對單一，銷售風險對比起來相對較大做情景洋房能夠適度降低風險，加緊項目銷售速度，提升回款速度13情景洋房項目可行性研究報告第13頁情景洋房案例研究14情景洋房項目可行性研究報告第14頁情景洋房產品分類3＋1模式：1、2層加上復式（萬科城）4＋1模式：1、2、3層加上復式（萬科水晶城、理想0769）5＋1模式：1、2、3、4、層加上復式（金域中央）15情景洋房項目可行性研究報告第15頁3＋1寬景洋房戶型：一層為平層，贈予地下室和露臺；二層為平層，贈予地下室；三四層為復式，贈予大露臺ABCD六大價值點：A、1－2層都有地下室附送B、獨特露臺空間C、豐富建筑形態(tài)D、豪華頂層套房E、氣派橫向客廳F、親近鄰里關系BEF3+1價值梳理16情景洋房項目可行性研究報告第16頁優(yōu)勢一:低密度產品物業(yè)，吸引客戶優(yōu)勢二：處理對大戶型、別墅類產品有需求但受總價限制客戶需求優(yōu)勢三：整體戶型親地親景均衡劣勢一：總戶數(shù)少，土地價值未能最大化劣勢二：產品區(qū)分不顯著，不夠豐富，較難不一樣滿足客戶需求附加值較高人性化低總價類別墅3＋1寬景洋房優(yōu)勢、劣勢綜合素質均衡優(yōu)劣匯總17情景洋房項目可行性研究報告第17頁3＋1寬景洋房：深圳萬科城1層底層小露臺贈予96㎡半地下室贈予約60㎡花園多景式陽光房戶型端頭建面147m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進深15.4花園64露臺6地下室96萬科城18情景洋房項目可行性研究報告第18頁3＋1寬景洋房：深圳萬科城露臺入戶贈予69㎡半地下室2層贈予9㎡露臺通向地下室樓梯通向地上二層樓梯戶型中間套建面141m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進深15.4露臺8.6地下室69萬科城19情景洋房項目可行性研究報告第19頁3＋1寬景洋房：深圳萬科城主臥、主衛(wèi)和書房結構主人獨立套七米大客廳，給住戶自由改動空間3\4層復式贈予50多㎡露臺通向三樓樓梯通向四樓樓梯主衛(wèi)配置衣帽間，增添主人氣派戶型中間套建面182m2房型5/3/3層數(shù)2開間12.6進深12.1三樓露臺24四樓露臺30萬科城20情景洋房項目可行性研究報告第20頁3＋1寬景洋房戶型小結3+1式寬景洋房三四層復式面積最大為180-200平方米，其次為一層、最終為二層；一、二層戶型面積為130-150㎡兩種面積區(qū)間；一、二層之間面積差距不超出20㎡。一、二層設計地下室，三、四層設計大露臺地下室為半地下室，采光良好，可靈活分配地下室各房間功效一層巧妙利用半地下室開辟中庭生活；二層盡可能每間臥室都有陽臺或露臺；頂層復式中西廚房、豪華客廳、空中庭院、獨立套房等豪華配置。整體空間面積戶型小結21情景洋房項目可行性研究報告第21頁六大價值點：A、巧妙入戶方式B、獨特露臺空間C、多景式陽光房D、豐富建筑形態(tài)E、氣派橫向客廳F、豪華頂層套房ABCDFE4＋1花園洋房：一層至三層為平層，四五層為復式；每戶都有露臺，外立面為層層退形式；一層由庭院入戶，二層由露臺入戶，三四層由樓梯入戶4+1價值梳理22情景洋房項目可行性研究報告第22頁優(yōu)勢一產品豐富，可為客戶提供從舒適兩房到舒適四房各種戶型選擇（95㎡-180㎡）優(yōu)勢二花園洋房能滿足對大露臺有需求但受總價限制客戶需求劣勢一：三層戶型與其它層戶型差距過大，價值未充分充分挖掘劣勢二：附加值較少大面花園舒適性與人性化低總價類別墅4＋1花園洋房優(yōu)勢8米橫廳優(yōu)劣匯總23情景洋房項目可行性研究報告第23頁4＋1花園洋房：萬科水晶城1層庭院入戶，一樓贈予40㎡花園庭院一樓陽光房，創(chuàng)造悠閑自在生活空間主臥朝南，觀賞花園景觀8米南向氣派橫廳水晶城24情景洋房項目可行性研究報告第24頁2層露臺入戶8米橫廳，公共空間開闊氣派二層退臺為一層陽光房頂，退3.9米南向主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生4＋1花園洋房：萬科水晶城水晶城25情景洋房項目可行性研究報告第25頁3層主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生三層橫廳退2.7米4＋1花園洋房：萬科水晶城水晶城26情景洋房項目可行性研究報告第26頁4\5層復式頂層主臥配有南北雙露臺專屬主人層，盡顯私密舒適8米橫廳，公共空間開闊氣派主臥、衛(wèi)生間、更衣室布局方正實用主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生四層橫廳退1.7米4＋1花園洋房：萬科水晶城水晶城27情景洋房項目可行性研究報告第27頁理想0769送半地下室，附加值高4＋1花園洋房：理想0769私家花園連接餐廳，增添生活情趣12m2超大景觀陽臺，視野開闊1層4.8m寬廳，空間闊綽主臥、衛(wèi)生間、更衣室布局方正實用28情景洋房項目可行性研究報告第28頁理想07694＋1花園洋房：理想0769送36m2半地下室，附加值高12m2超大景觀陽臺，視野開闊4.8m寬廳，空間闊綽主臥、衛(wèi)生間、更衣室布局方正實用29情景洋房項目可行性研究報告第29頁理想076912m2超大景觀陽臺，視野開闊超大面寬景觀陽臺，視野開闊送一層40m2，層高3米，實用率100%送近30m2地下室，附加值高三陽臺設計，多面通風、采光豪華主臥，配置觀景陽臺4＋1花園洋房：理想076930情景洋房項目可行性研究報告第30頁理想07694＋1花園洋房：理想0769送3個超大露臺，附加值高6米挑高客廳設計，豪華氣派送地下室，且有電梯直達豪華主臥設計，配觀景露臺上下功效分區(qū)合理，套內實用率110%31情景洋房項目可行性研究報告第31頁1－3層面積遞減，4\5層復式面積較大；花園洋房1－3層面積依層數(shù)遞減分別在130至100㎡；4+1式花園洋房四五層復式面積最大為160-180㎡。戶戶朝南陽臺或露臺；客廳和餐廳方正；衛(wèi)生間位置居中方便各個空間使用；采取凸窗擴大空間感；一樓庭院入戶，留有入戶平臺位置。面積整體空間4＋1花園洋房戶型小結戶型小結32情景洋房項目可行性研究報告第32頁5＋1寬景洋房：多層創(chuàng)新產品，高附加值。1－2層贈予地下室；獨特露臺、室內花園；豐富創(chuàng)新空間；豪華頂層套房一層贈予地下室，前后花園、室內花園；二層贈予地下室、露臺、地下室、露臺、轉角凸窗；三層3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺；四層3.95米挑高客廳、三錯層、雙露臺；五六層為復式，6米挑高客廳、6米室內花園、復式、露臺。5+1價值梳理33情景洋房項目可行性研究報告第33頁5＋1寬景洋房優(yōu)劣勢優(yōu)勢一創(chuàng)新戶型設計等情況下，吸引客戶優(yōu)勢二戶型面積層次差異化，可為客戶提供從舒適三房到闊綽四房各種戶型選擇（130㎡-230㎡）優(yōu)勢三能滿足對大露臺有需求但受別墅總價過高客戶需求劣勢一：整體外觀層次感不強劣勢二：親近鄰里關系較弱大面寬戶型高附加值舒適性與人性化低總價類別墅優(yōu)劣匯總34情景洋房項目可行性研究報告第34頁5＋1寬景洋房：金域中央建面230－290m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進深13.5露臺－地下室2.8M層高60～95㎡前花園地下室60－95㎡，2.8M層高開間4.95M室內花園后花園品牌電梯二層露臺蓋二層地下室樓梯前后花園、地下室、室內花園金域中央35情景洋房項目可行性研究報告第35頁5＋1寬景洋房：金域中央建面235－275m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進深13.6露臺約6㎡地下室2.8M層高61～82㎡開間4.95M露臺約6㎡室內花園地下室2.8M層高轉角凸窗品牌電梯主臥露臺地下室、露臺、轉角凸窗金域中央36情景洋房項目可行性研究報告第36頁5＋1寬景洋房：金域中央建面146－164m2房型3/2/2層數(shù)1＋夾層開間11.85進深13.5夾層50～58㎡露臺約10㎡地下室－挑高3.95M客廳陽臺＋露臺落地凸窗露臺2.19M夾層高落地凸窗品牌電梯3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺金域中央37情景洋房項目可行性研究報告第37頁5＋1寬景洋房：金域中央建面131－151m2房型3/2/3層數(shù)1＋三錯層開間11.85進深13.5夾層33～35㎡露臺約10㎡地下室－露臺3.95米挑高客廳、三錯層、雙露臺主臥露臺客廳3.95M三錯層轉角露臺品牌電梯金域中央38情景洋房項目可行性研究報告第38頁5＋1寬景洋房：金域中央建面190－222m2房型4/2/3層數(shù)2開間11.85進深12.1露臺約20㎡地下室－6米挑高客廳、6米室內花園、復式、露臺6M室內花園主臥大露臺露臺五層平面圖六層平面圖品牌電梯金域中央39情景洋房項目可行性研究報告第39頁陽光房