淄博市博山區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

博山區(qū)房地產(chǎn)市場分析匯報

.10第1頁匯報脈絡(luò)：一、博山城市認(rèn)知二、博山房地產(chǎn)市場分析三、博山個案分析第2頁一、博山城市認(rèn)知第3頁淄博淄博市淄博市博山區(qū)位于山東中部，淄博市西南端，面積682平方公里，人口45萬，是國務(wù)院同意山東半島沿海開放城市之一，國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、“陶琉之鄉(xiāng)”、“機(jī)電泵業(yè)城”和新材料基地，是齊魯主要工業(yè)、商業(yè)和旅游文化名城；受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀城市圈、濟(jì)南城市圈、山東半島城市群影響，城市發(fā)展前景很好。山東中部，齊魯主要工業(yè)、商業(yè)和旅游文化名城城市概況淄博博山區(qū)第4頁博山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，但位列淄博全市中下游，近兩年經(jīng)濟(jì)不景氣，增速放緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為老工業(yè)城市，博山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很好，博山區(qū)人均GDP為11175美元，到達(dá)中等國家和地域水平，但處于淄博市中下游；近兩年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，博山經(jīng)濟(jì)增速放緩；從人均GDP來看，博山小區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展時期。淄博各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一覽表排名區(qū)縣GDP（億元）人口（萬人）人均GDP（美元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1張店區(qū)906.5294.115327305202臨淄區(qū)75064.918386294543淄川區(qū)53573.911518275244桓臺縣42950.8513422276615博山區(qū)328.4545.4511175258346周村區(qū)26136.611345244347沂源縣212.855.356117242298高青縣14335.04649319786累計淄博市3557.2456.191236124565人均GDP和房地產(chǎn)發(fā)展情況關(guān)系（單位：美元）

3000-4000

4000-8000

8000-10000

10000-15000快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減速發(fā)展住宅萎靡、商業(yè)起步

15000-25000

25000以上全方面開啟CBD復(fù)合商業(yè)房產(chǎn)成為金融衍生品億元第5頁年博山區(qū)住宅均價4029元/㎡，城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.2㎡，房價收入比約5，在合理范圍4-6之間；博山貧富差距大，普通家庭居民月收入4000-5000元，購房兩極化較為嚴(yán)重；十八大匯報提出，確保到20實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均收入比翻一番，博山則在20完成，到時博山城鎮(zhèn)居民人均收入將超4萬元；居民生活富足，給購房提供有力經(jīng)濟(jì)保障。居民生活水平收入增加，生活水平提升，對房地產(chǎn)發(fā)展有一定支撐作用元第6頁產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)占主導(dǎo)，服務(wù)業(yè)比重逐年增加，未來向旅游城市轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型速度較慢博山經(jīng)濟(jì)以工業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展已經(jīng)有百年歷史，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以泵業(yè)、電機(jī)、耐火材料、陶琉為代表；在經(jīng)歷了20世紀(jì)重工業(yè)繁榮之后，現(xiàn)今面臨著資源型工業(yè)城市發(fā)展歷史轉(zhuǎn)型；博山旅游資源豐富，未來向旅游城市轉(zhuǎn)型，到，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)將調(diào)整為2：55：43左右。第7頁博山區(qū)人口少，且大幅度外流，負(fù)增加較為嚴(yán)重，抑制房地產(chǎn)市場需求人口改變底，博山總?cè)丝?5.45萬人，其中城區(qū)人口25.2萬人，城市化率約55.4%；因?yàn)槌鞘邪l(fā)展遲緩，基礎(chǔ)設(shè)施落后，配套不足，博山區(qū)人口逐年外流，展現(xiàn)負(fù)增加，影響其房地產(chǎn)發(fā)展。萬人第8頁現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較落后，未來發(fā)展前景大房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)在固定投資中比重一直處于較低水平，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較落后，現(xiàn)今城市對房地產(chǎn)依賴較?。话殡S城市發(fā)展，城市建設(shè)將加緊，未來房地產(chǎn)前景大。億元第9頁博山對外交通尚欠發(fā)達(dá)，是制約其城市發(fā)展瓶頸交通條件博山是一座“建在山谷溝里城市”，對外交通較為不便，制約城市發(fā)展；境內(nèi)高速公路僅博萊高速1條，鐵路主要為貨運(yùn)，客運(yùn)僅淄博-泰山1趟普客。博山區(qū)博萊高速路網(wǎng)路徑備注濱萊高速（博萊段）濱州-淄博-萊蕪雙向4車道205國道秦皇島-深圳——仲臨路濟(jì)南仲宮鎮(zhèn)-濰坊臨朐路徑博山博沂路博山-沂水——張博線（鐵路）張店-博山主要為貨運(yùn)辛泰線（鐵路）臨淄-泰安第10頁“一核二區(qū)三片”產(chǎn)業(yè)格局城市發(fā)展格局“一核”：城市關(guān)鍵區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展當(dāng)代服務(wù)業(yè)，加緊建設(shè)功效突出、輻射帶動力強(qiáng)城市綜合服務(wù)區(qū)；“二區(qū)”：新區(qū)工業(yè)區(qū)和老城工業(yè)區(qū)，按照產(chǎn)業(yè)集聚、資源集約要求，著力打造一批特色鮮明、體系完整，在國內(nèi)外有較高著名度和競爭力產(chǎn)業(yè)基地；“三片”：南部當(dāng)代農(nóng)業(yè)片、西南部生態(tài)片和東南部生態(tài)片，重點(diǎn)發(fā)展有機(jī)農(nóng)業(yè)、城市觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)觀光游。第11頁二、博山房地產(chǎn)市場分析第12頁土地市場宗地編號地塊位置面積（㎡）容積率土地用途起始價（萬元）確保金每畝均價（萬元）樓面價（元/㎡）掛牌時間競拍時間370304000143000博山區(qū)（存量）-010號博山區(qū)青龍山路35號14871.241-2.1其它普通商品住房用地190338185.3609.9.27.10.23區(qū)中心地價85.3萬元/畝，樓面價609元/㎡博山區(qū)青龍山路35號地塊近2年，博山區(qū)大宗住宅用地出讓較少，多為1萬㎡以下地塊；最早1宗大宗住宅用地成交在10月，地價約82萬元/畝，該地塊位于博山區(qū)石馬水庫，地塊詳情見下表。地塊位置面積（㎡）容積率土地用途成交價（萬元）每畝均價（萬元）樓面價（元/㎡）成交時間競得企業(yè)博山區(qū)石馬鎮(zhèn)石馬水庫以北、杏山以東550341.1住宅676581.91117.10.19淄博泰寶置業(yè)有限企業(yè)第13頁住宅：3600-4600元/㎡小區(qū)商業(yè)（2層）：6500-1元/㎡淄博房價最低區(qū)域，但距離市區(qū)遠(yuǎn)，對市區(qū)剛需客戶吸引力不足淄博政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心房價最高住宅：6000-8000元/㎡小區(qū)商業(yè)：2-4萬元/㎡辦公：9000-10000元/㎡住宅：4500-5800元/㎡小區(qū)商業(yè)：1-1.5萬元/㎡辦公：5800-7500元/㎡住宅：5500-5700元/㎡小區(qū)商業(yè)（2層）：0.8-1.5萬元/㎡價格優(yōu)勢，吸引少部分市區(qū)客戶住宅：5500-6200元/㎡小區(qū)商業(yè)（2層）：0.7-1.3萬元/㎡辦公：4800-5000元/㎡城市副中心，距市區(qū)最近，價格優(yōu)勢吸引市區(qū)剛需客戶淄博整體市場分析博山房價3600-4600元/㎡，淄博最低，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)，當(dāng)前對市區(qū)剛需客戶吸引力弱張店區(qū)臨淄區(qū)周村區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)第14頁博山區(qū)在售項(xiàng)目分布博山當(dāng)前主要在售商品房項(xiàng)目12個，分布在中心城區(qū)邊緣中房翡翠水岸4200元/㎡水印藍(lán)山4000元/㎡世紀(jì)上城4000元/㎡春天花園3700元/㎡恒泰怡景花園4200元/㎡佳和花苑4200元/㎡顏山花園3600元/㎡濱河花園4400元/㎡桃園小鎮(zhèn)別墅：10000元/㎡洋房：6000元/㎡益杰龍鳳緣4600元/㎡區(qū)中心博山未來中高端居住區(qū)晨光花園4200元/㎡天潤園3800元/㎡顏山國際3300元/㎡左右（安置、回遷、單位團(tuán)購為主，小產(chǎn)權(quán)房）2棟高層公安局及其它單位團(tuán)購為主，小產(chǎn)權(quán)房博山區(qū)房地產(chǎn)市場處于初級階段，項(xiàng)目品質(zhì)及檔次較低，集中在中心城區(qū)邊緣；博山中心路兩側(cè)為博山未來中高端居住區(qū)，當(dāng)前該區(qū)域僅晨光花園一個商品房項(xiàng)目，價格4200元/㎡。第15頁博山區(qū)競爭環(huán)境博山區(qū)商品住宅去化慢，年均成交約16萬㎡，供過于求，存量多，去化周期長以來，博山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展快速，年均總供給量60萬㎡，成交16萬㎡，供需比約3.75:1，供過于求；當(dāng)前博山區(qū)住宅存量約52萬㎡，存量去化周期約3年，競爭激烈；區(qū)域房價逐年增加，年均價格漲幅約9%，年上六個月均價為4068元/㎡；博山房地產(chǎn)整體價格相對較低，樓盤品質(zhì)含有較大提升空間，未來整體市場依然含有良好發(fā)展前景。第16頁項(xiàng)目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）主力面積（㎡）開盤時間中房翡翠水岸1516.580-140.10.1佳和花園3.54.195-134.8.30晨光花園1012105-130.5.1世紀(jì)上城101180-140.10.1恒泰怡景花園12.51490-110.8.31崇正水印藍(lán)山20.222.580-130.9春天花園0.50.878-140.3.1顏山花園44.780-100.5.1濱河花園3895-130.10天潤園2.7480-130.5益杰龍鳳緣2.88.9120-166.12桃園小鎮(zhèn)（旅游地產(chǎn)）53.570別墅180-300洋房87-114.9.1累計137.7176.5————市場特征——產(chǎn)品供給均為小項(xiàng)目，無大盤氣勢，剛需及首改產(chǎn)品為供給主力，面積80-140㎡第17頁市場特征——成交戶型91-120㎡近五成，71-90㎡占三成，市場表現(xiàn)剛需與首改主導(dǎo)博山區(qū)各面積段成交分析來看：91-120㎡首改近五成，71-90㎡剛需產(chǎn)品占三成，市場表現(xiàn)為剛需、首改主導(dǎo)；現(xiàn)今博山區(qū)70㎡以下小戶型供給較少，144㎡以上產(chǎn)品成交主要集中在益杰龍鳳苑項(xiàng)目，該項(xiàng)目地段好、本身配套3萬㎡銀座商廈，售價4600元/㎡，博山最高，說明區(qū)域高端產(chǎn)品有一定購置力。第18頁項(xiàng)目名稱開發(fā)商建筑類型建筑格調(diào)中房翡翠水岸中房多層、小高層當(dāng)代簡約佳和花園博山房屋建設(shè)多層當(dāng)代簡約晨光花園宏潤多層、小高層當(dāng)代簡約世紀(jì)上城威諾置業(yè)多層、小高層當(dāng)代簡約恒泰怡景花園恒泰多層當(dāng)代簡約崇正水印藍(lán)山崇正別墅、多層、小高層地中海春天花園崇正、恒泰多層當(dāng)代簡約顏山花園崇正多層當(dāng)代簡約濱河花園隆泰18層高層當(dāng)代簡約天潤園崇正、天威多層當(dāng)代簡約益杰龍鳳緣益杰緣18層高層當(dāng)代簡約桃園小鎮(zhèn)（旅游地產(chǎn)）山東華旅別墅、洋房當(dāng)代簡約市場特征——建筑形態(tài)多層為主，格調(diào)單一，均為當(dāng)?shù)匦￠_發(fā)商項(xiàng)目，高層有一定抗性，當(dāng)前最高18層水印藍(lán)山世紀(jì)上城晨光花園佳和花園天潤園中房翡翠水岸第19頁市場特征——規(guī)劃規(guī)劃簡單，兵營布局，空間感差，檔次低，可超越空間大佳和花園水印藍(lán)山中房翡翠水岸第20頁市場特征——營銷包裝售樓處裝修、包裝簡單，硬件配套少，缺乏軟性服務(wù)，易超越濱河花園——簡易活動房天潤園——沿街底商恒泰怡景苑中房翡翠園——當(dāng)前博山最為高檔售樓處第21頁市場特征——戶型戶型中規(guī)中矩，贈予面積少，喜方正、動靜分離，戶型創(chuàng)新空間大第22頁市場特征——硬件設(shè)施基本硬件設(shè)施落后，易超越；太陽能、泛會所是亮點(diǎn)，可借鑒太陽能攝像頭黑白可視對講水印藍(lán)山泛會所世紀(jì)上城看房車第23頁市場特征——物業(yè)服務(wù)博山物業(yè)服務(wù)水平低，僅常規(guī)衛(wèi)生保潔、安保服務(wù)，收費(fèi)低0.4-0.6元/㎡月物業(yè)服務(wù)提升空間大，但現(xiàn)今整體物業(yè)費(fèi)低，高物業(yè)費(fèi)抗性大衛(wèi)生保潔門衛(wèi)第24頁市場特征——車位地上車庫，稀缺產(chǎn)品，配比1:0.1，售價8-10萬/個，可用作儲備室，熱銷地下車位，售價6-7萬/個，因當(dāng)前各項(xiàng)目地上停車不收費(fèi)，相對滯銷博山車位配比約1:0.5，分車庫與車位兩種；車庫熱銷，8-10萬/個，車位滯銷，6-7萬/個；小區(qū)地上停車無償?shù)叵萝囄坏叵萝噹斓叵萝囄坏厣贤＼嚐o償?shù)厣贤＼嚐o償?shù)?5頁市場特征——商業(yè)博山小區(qū)底商少，商、住價格比1.6-2.2:1，租金低，約1元/㎡*天，滿鋪中房翡翠水岸（一期小區(qū)商業(yè)銷售，均價3800元/㎡）小區(qū)商業(yè)（1-2層）：租金：0.9-1元/㎡*天水印藍(lán)山住宅：4000元/㎡小區(qū)商業(yè)（1-2層）售價：6500元/㎡商業(yè)住宅價格比：1.63:1租金：0.6-0.7元/㎡*天濱河花園住宅：4400元/㎡小區(qū)商業(yè)（1-2層）售價：9000元/㎡商業(yè)住宅價格比：2.05:1鼓浪嶼裝飾城小區(qū)商業(yè)（1-2層）售價：10000元/㎡租金：0.8-1.1元/㎡*天步行街沿街商業(yè)（1-3層）租金：0.8-1.1元/㎡*天益杰龍鳳緣（在售）住宅：4600元/㎡小區(qū)商業(yè)（1-2層）售價：10000-1元/㎡商業(yè)住宅價格比：2.2-2.6:1益杰龍鳳緣為綜合體，自持3萬㎡銀座，所以住宅及小區(qū)商業(yè)價格較高第26頁市場特征——辦公樓博山辦公樓少，租金低，僅0.5元/㎡天，入住率低，不足30%財富大廈（SOHO公寓）主力面積40-90㎡入住率70%（其中30%為辦公，40%為居?。?.5-0.6元/㎡·天創(chuàng)富大廈（小戶型辦公）主力面積50-80㎡入住率30%0.4-0.5元/㎡·天博山區(qū)辦公樓市場處于起步階段，當(dāng)前僅財富大廈及創(chuàng)富大廈兩個項(xiàng)目，均為小戶型，面積40-90㎡；整體辦公市場需求低迷，兩項(xiàng)目整體入住率不足30%，且租金低，約0.5元/㎡·天；入駐企業(yè)為服務(wù)業(yè)，如：保險企業(yè)、咨詢企業(yè)等；博山區(qū)以工業(yè)為主，現(xiàn)今多為廠辦一體，伴隨企業(yè)發(fā)展，后期將向廠辦分離過分，加之服務(wù)業(yè)百分比增加，未來辦公樓需求將逐步增多。第27頁市場總結(jié)博山房地產(chǎn)處于初級階段，房價低，4000元/㎡；年均去化少，16萬㎡；存量多，52萬㎡；去化周期長，3年；市場競爭形勢嚴(yán)峻；博山市場供給結(jié)構(gòu)特殊，小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)?shù)厥袌龉┙o量中占有較大百分比，該類房產(chǎn)因?yàn)槟玫爻杀镜土?，市場價格集中在2200-3000元/㎡，對商品住宅市場造成嚴(yán)重沖擊；剛需及首改產(chǎn)品為市場供銷主力，面積80-140㎡；規(guī)劃、檔次、環(huán)境、硬件配套、軟性服務(wù)、戶型等均低端，易超越；項(xiàng)目小而多，有利于我項(xiàng)目大盤氣勢易營造，樹立市場標(biāo)桿；市場多層為主，客戶對高層有一定抗性，當(dāng)前最高18層，對我項(xiàng)目是挑戰(zhàn)；客戶基礎(chǔ)微弱，博山基礎(chǔ)設(shè)施落后，人口外流，客戶以城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶為主，房價雖低，但距離淄博市區(qū)較遠(yuǎn)，對市區(qū)剛需客戶吸引力弱；車位配比約1:0.5，車庫熱銷，8-10萬/個，車位滯銷，6-7萬/個；小區(qū)地上停車無償；博山小區(qū)底商少，入住率高，商、住價格比1.6-2.2:1，租金低，約1元/㎡*天；辦公樓少，僅2個；租金低，0.5元/㎡天；入住率低，不足30%。人口負(fù)增加，市場供過于求，產(chǎn)品營銷較初級，大環(huán)境不給力，小環(huán)境好超越第28頁三、博山個案分析第29頁經(jīng)典個案——益杰龍鳳緣博山地段最好、配套檔次最高、價格最貴商住綜合體項(xiàng)目益杰龍鳳緣自持3萬㎡銀座商場（1-4層）項(xiàng)目地段好，位于人民路與西冶街交匯處；配套全，自持3萬㎡銀座商城，緊鄰步行街，西冶街小學(xué)、博山一中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)；項(xiàng)目占地2.8萬㎡，總建8.9萬㎡，容積率3.2，規(guī)劃3棟18層高層住宅、1棟16層商住綜合體，總投資約3億元，底入市，年6月交付；當(dāng)前價格博山最高，住宅均價4600元/㎡，商鋪均價12000元/㎡；客戶以博山中高端改進(jìn)為主。1#2#3#4#住宅均價4600元/㎡沿街商鋪（1-2層）均價1元/㎡第30頁戶型面積供給套數(shù)供給百分比去化套數(shù)去化率3-2-11229632%5052%3-2-11413211%1959%3-2-1148-15314449%6243%3-2-2166248%1458%累計——296100%14549%改進(jìn)產(chǎn)品，月均去化18套，主力戶型差，僅1個衛(wèi)生間經(jīng)典個案——益杰龍鳳緣3-2-1122㎡3-2-1148㎡第31頁經(jīng)典個案——中房翡翠水岸檔次較高，口碑好，客戶忠實(shí)度高，銷售速度相對較快基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱：中房翡翠水岸項(xiàng)目位置：博山柳杭東路9號（原淄博鋼廠）開發(fā)商:淄博華通城建開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)投資商:中房集團(tuán)淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)占地面積：15萬㎡總建面積：13萬㎡建筑類型：9棟多層、16棟高層總戶數(shù)：1000多戶綠化率：36%首次開盤時間：10月一期交付時間：年12月首次開盤價格：4100元/㎡當(dāng)前價格：4200元/㎡物業(yè)企業(yè)：淄博科技苑物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)：0.5元/㎡*月車位比：1:0.1車庫價格：10萬元/個客戶組成：基本全部為博山區(qū)當(dāng)?shù)乜蛻簦瑒傂?、改進(jìn)為主中房翡翠水岸第32頁經(jīng)典個案——中房翡翠水岸博山去化速度較快項(xiàng)目，但年均去化也僅285套，月均去化24套中房翡翠水岸已推出首次開盤時間：10月首次開盤價格：4100元/㎡當(dāng)前價格：4200元/㎡價格平穩(wěn)總規(guī)模已推量去化量存量待開發(fā)量年均去化量面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）13——8.297286.195702.11584.71——3.1285第33頁經(jīng)典個案——中房翡翠水岸剛需及改進(jìn)產(chǎn)品為供銷主力，110-120㎡戶型需求大，供給量也最多戶型設(shè)計較常規(guī)，尤其是120㎡以上戶型僅一個衛(wèi)生間，優(yōu)化空間很大戶型面積（㎡）供給套數(shù)（套）供給占比去化套數(shù)（套）存量套數(shù)（套）去化率（套）月均去化套數(shù)（套）2-2-180-10016222.25%1352783.33%5.632-2-1100-10612617.31%1042282.54%4.333-2-1110-12026035.71%2075379.62%8.633-2-1120-14418024.73%1245668.89%5.17累計728100.00%57015878.30%23.75第34頁經(jīng)典個案——中房翡翠水岸當(dāng)代簡約建筑格調(diào)，當(dāng)代格調(diào)園林，該項(xiàng)目建筑景觀在博山已屬上流，但超越空間很大第35頁經(jīng)典個案——中房翡翠水岸車庫售價10萬元/個，因?yàn)檐噹毂葍H1:0.1，表現(xiàn)為供不應(yīng)求且車庫可作為儲備室等多功效實(shí)用空間，銷售情況好本案地下車位銷售需慎重，車位建安成本高但價格較車庫低，需控制地下車位體量第36頁經(jīng)典個案——中房翡翠水岸小區(qū)底商做售樓處，售樓處檔次低，內(nèi)部裝修及銷售道具簡單，本案可超越因?yàn)椴┥絽^(qū)較小，推廣主要靠口碑相傳；項(xiàng)目推廣方式較為單一：主要為派單，短信，網(wǎng)絡(luò)。第37頁經(jīng)典個案——晨光花園緊鄰原山國家森林公園，環(huán)境好，吸引部分市區(qū)養(yǎng)老度假客戶基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱：晨光花園項(xiàng)目位置：博山孟家頂（原山公園北鄰）開發(fā)商:淄博宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：10萬㎡總建面積：12萬㎡建筑類型：多層、小高層綠化率：45%首次開盤時間：10月交付時間：年12月首次開盤價格：3400元/㎡目前價格：4200元/㎡（年以來價格穩(wěn)定，4100元/㎡左右）物業(yè)公司：淄博紫東物業(yè)管理有限公司物業(yè)