老年公寓項目簡介

一、項目背景目前，全威海市60歲以上老年人口達49.05萬人，占戶籍人口總數(shù)的19.3%。據(jù)測算，到2015年，全市60歲以上老年人口將達55.9萬人，占戶籍人口總數(shù)的比例約上升至22%，80歲以上老年人口將達10萬人，占老年人口的比例約為18%，65歲以上空巢老人將達40萬人，空巢率超過70%。人口老齡化的嚴峻形勢將對社會保障、養(yǎng)老服務(wù)、勞動力供給、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會管理、文化建設(shè)、代際關(guān)系等方面帶來重大影響，做好新形勢下的老齡工作是當前和今后一個時期的一項重要而艱巨的任務(wù)。威海城鎮(zhèn)現(xiàn)在建有敬老院和老年公寓80多家，可以容納約7000人入住，只能為不到2%的老人解決養(yǎng)老問題，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，威海的老年市場潛力還是相當大的。很多敬老院和老年公寓由于建設(shè)的年代比較早，配套設(shè)施不完善，可容納入住的老人數(shù)量比較少。建筑功能落后，建筑結(jié)構(gòu)不合理，設(shè)施陳舊，水、暖、電等外網(wǎng)老化嚴重，室內(nèi)生活環(huán)境較差。按要求應(yīng)配備的浴室、食堂、供熱設(shè)施、污水排放處理設(shè)施、治療康復(fù)中心、娛樂中心等項目，或缺失，或陳舊，部分早已超過使用年限，經(jīng)常發(fā)生故障，已無維修使用的價值。因此，就老年公寓目前的發(fā)展現(xiàn)狀，已遠遠不能滿足更多老人的需要，不能適應(yīng)新形勢下發(fā)展要求。為了更好的改善老年人的生活條件，提高其生活質(zhì)量，保證其健康快樂生活，盛泉集團根據(jù)老年事業(yè)現(xiàn)狀和長遠發(fā)展規(guī)劃，計劃建設(shè)1所集收養(yǎng)、康復(fù)、休閑為一體的多功能、社會化、開放式的老年公寓，其主要工作職能是收養(yǎng)城鎮(zhèn)中老人等。二、項目科學技術(shù)內(nèi)容（一）項目選址情況項目位于榮成市虎山鎮(zhèn)工業(yè)園，當?shù)丨h(huán)境優(yōu)美，氣候適宜老人居住。榮成市是一座生態(tài)化海濱旅游城市。這里三面環(huán)海，風景秀麗，空氣清新，氣候宜人，綠化美化水平、環(huán)境質(zhì)量指標均處于全國領(lǐng)先水平，是我國一個國家衛(wèi)生城市、首批國家環(huán)保模范城市和中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家文明城市，被聯(lián)合國確定為“改善人居環(huán)境全球最佳范例”城市。項目地塊周邊是遼闊的田野，住宅周圍的環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。項目地塊周邊道路暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入有公路，滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。公寓地處中緯度，屬于北溫帶季風型大陸性氣候，四季變化和季風進退都較明顯。與同緯度的內(nèi)陸地區(qū)相比，具有雨水豐富、年溫適中、氣候溫和的特點。另外，受海洋的調(diào)節(jié)作用，又具有春冷、夏涼、秋暖、冬溫，晝夜溫差小、無霜期長、大風多和濕度大等海洋性氣候特點。歷年平均氣溫12T,歷年平均降水量730.2毫米，歷年平均日照時數(shù)2538.2小時。項目地塊規(guī)模大小適宜，大概有1000畝左右，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、社團活動、社群文化、對外交往、家政服務(wù)、終極關(guān)懷，需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有這樣規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。（二）項目規(guī)劃本項目包括養(yǎng)老休閑園、觀光采摘園、民俗旅游園、農(nóng)家樂及養(yǎng)生休閑區(qū)等。其中養(yǎng)老休閑園約8萬平方米，農(nóng)家樂四合院0.5萬平方米。露天采摘園占地700畝，其中果樹類占地400畝，果蔬類占地300畝。盛泉生態(tài)農(nóng)業(yè)養(yǎng)生休閑文化園修建性詳細規(guī)劃 總平面團生態(tài)果園UU；??q:藍莓區(qū)B J—ITiW'1IU網(wǎng)爭果蔬憧生態(tài)公園：46kM生態(tài)果園UU；??q:藍莓區(qū)B J—ITiW'1IU網(wǎng)爭果蔬憧生態(tài)公園：46kMJ?h<J'iduh文優(yōu)公園圖1:老年公寓的總體規(guī)劃（三）室內(nèi)外具體的規(guī)劃在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，吏老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。1、環(huán)境要園林化幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。2、公建設(shè)施要高比例化配套要完善化公寓配有完善的醫(yī)療保健、超市、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設(shè)施。3、設(shè)計要人性化平面設(shè)計要方便老人出行，不宜有過多的臺階（有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔架及輪椅的活動范圍要保證充足的陽光入室，空間通透，樓道兩側(cè)要有扶手，每間隔一定距離應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；總之設(shè)計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。4、生活要智能化配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。5、戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40~60說左右。戶型設(shè)計要個性化、合理化。6、社區(qū)規(guī)劃特征項目占地1000畝，規(guī)劃建筑總面積12萬平方米，低密度、低容積率、高綠化率。7、產(chǎn)品功能組合產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動，能調(diào)動老人活動的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。8、社區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。老年人，特別是60~70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對戶外活動有著強烈的渴望。主要的活動有：敘談、飲茶、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認識到這一特殊群體的特殊需要。完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進行無障礙設(shè)計，每間隔直線距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。9、單體建筑設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)，樓層：低層為3-5層，多層為5-8層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，提升檔次。采用環(huán)保地熱供暖，分戶計費?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置。戶型主要是一房和二房，一房面積控制在40左右，二房面積控制在50~60m。房間每個細節(jié)都需要求設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計，保證家中老人安全。長柄門鎖，便于使用。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。（三）節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材設(shè)計1、節(jié)能設(shè)計1）編制依據(jù)及標準《中華人民共和國節(jié)約能源法》和《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》《“十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案》國發(fā)（2011）26號《公共建筑物節(jié)能設(shè)計標準》GB50198-2005《民用建筑電氣設(shè)計標準規(guī)范》2010-6-1固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估及審查指南2）節(jié)約資源、保護資源，保持能源、環(huán)境與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展是我國的基本國策，本項目能耗主要有兩個方面，一是建設(shè)期，各類施工機械產(chǎn)生的消耗；二是運行期照明、建筑采暖、降溫，設(shè)施設(shè)備使用等產(chǎn)生的能耗。對此將采取以下措施，合理利用和節(jié)約資源。建設(shè)期加強施工設(shè)備的管護、保養(yǎng)，提高功效，降低能耗；制定周密的施工組織計劃，注重土石方工程的挖填平衡，減少二次倒運；協(xié)調(diào)好工程建設(shè)與線路運營的關(guān)系，保證線路通暢，減少因車輛堵塞而引起的能耗增加。建筑設(shè)計充分利用自然采光和通風，以降低單位建筑面積能耗。使用節(jié)能型建筑材料、器具和產(chǎn)品，采用保溫隔熱性能良好的墻體材料及門窗型材，以加強維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能；機電、電氣設(shè)備要求采用國家有關(guān)部門推廣的定型節(jié)能產(chǎn)品。運營期使用節(jié)能型建筑材料、器具和產(chǎn)品，采用保溫隔熱性能良好的墻體材料及門窗型材，以加強維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能；盡可能采用地面輻射供暖系統(tǒng)，結(jié)合現(xiàn)狀爭取采用熱電冷聯(lián)產(chǎn)技術(shù)，提高建筑物的節(jié)能性和舒適性；制定節(jié)能獎勵制度，在保證各類設(shè)備運行工況良好的同時，是工作人員的個人利益與節(jié)能降耗掛鉤；室外停車場、道路燈照明采用太陽能燈具，既節(jié)約能源，又減少室外電纜的投資；照明燈具采用高光效、高顯色、低眩光、長壽命格柵日光燈和低損耗的電子鎮(zhèn)流器。采用照明智能控制系統(tǒng)來實現(xiàn)對公共場所人工照明的智能控制，以達到最大的節(jié)能效果；做好水、電的計量，利于管理；做好設(shè)備和管理的維護、檢查工作，提高設(shè)備使用效率，杜絕跑、冒、滴、漏、熱力管道均作保溫處理，減少熱損失。2、節(jié)水1）執(zhí)行標準《中華人民共和國水法》和《中華人民共和國清潔生產(chǎn)法》中國節(jié)水技術(shù)在政策大綱《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GBJI5-88》2）節(jié)水措施本項目耗水主要是生活用水。主要節(jié)水措施：項目建設(shè)施工中應(yīng)當采用節(jié)水型工藝，建設(shè)相應(yīng)的節(jié)約用水設(shè)施，小戶型紅施工廢水的回收利用，特別是混凝土養(yǎng)護用水的回收；熱水供應(yīng)系統(tǒng)管線、熱水管網(wǎng)設(shè)計要合理、溫控裝置和配水裝置的性能要符合節(jié)水要求，減少水資源浪費；安裝使用節(jié)水型設(shè)備和器具，推廣使用有限流裝置的節(jié)水型淋浴設(shè)施、節(jié)水型水龍頭、兩檔式節(jié)水型便器系統(tǒng)；加強熱水系統(tǒng)的運營管理，方止諸如管理保溫層脫落，系統(tǒng)溫控或排水裝置所造成的增大使用中無效冷水的排放量；推廣干冰清洗、微生物清洗、噴淋清洗等節(jié)水清洗技術(shù)；注重綠化節(jié)水，種植耐旱性植物，推廣噴灌、微噴、滴灌等節(jié)水灌溉技術(shù)；盡量做到水的循環(huán)利用，減少排放；3）節(jié)能、節(jié)水管理項目實施過程中設(shè)專人負責節(jié)能工作，主要任務(wù)是對節(jié)能材料、節(jié)能設(shè)備、節(jié)能工具的選擇使用和制定相關(guān)規(guī)章制度、節(jié)能措施、監(jiān)督檢查。三、老年公寓設(shè)計創(chuàng)新由于生理機能的老化和心理狀態(tài)的轉(zhuǎn)變，老年人對住宅形式、居住方式和居住心理環(huán)境的要求都異于普通人。在對國內(nèi)外老年公寓初步研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合親身參與的老年公寓項目的設(shè)計探索，我們建設(shè)的新型老年公寓的有以下創(chuàng)新點。1、多樣化的套型選擇對于居住建筑而言，最基本的建筑設(shè)計內(nèi)容就是居住單元的套型設(shè)計。目前國內(nèi)的老年公寓套型單一，多為單人間或一室一廳的小套間，缺乏家庭氣氛，難以滿足多樣化的社會需求。在新型老年公寓的設(shè)計中，我們參照老年人居住建筑規(guī)范和老年人的居住意愿設(shè)計多種套型，包括單人間、雙人間、一室一廳、兩室一廳甚至三室兩廳等，并深入考慮套型中臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等功能的構(gòu)成方式，將老年公寓與“宿舍”區(qū)別對待，既方便老年人的生活，又能營造一種家庭氛圍，讓老年人住的溫馨、舒適。另外，在一些面積較大的戶型中，考慮設(shè)專門的護理用房，最大限度地保證老年人的身體健康。2、無障礙的建筑設(shè)計無障礙設(shè)計直接關(guān)系到老年人的生活安全性和便捷性，它的范圍很廣，坡道、樓梯、電梯、地面、衛(wèi)生間……哪里有老年人活動，哪里就應(yīng)該有無障礙的考慮。老年公寓的無障礙設(shè)計主要應(yīng)針對老年人移動、聽覺和視覺障礙考慮，對應(yīng)到建筑中，即應(yīng)考慮在建筑物的入口、地面、電梯、扶手、衛(wèi)生間等部位設(shè)置相應(yīng)設(shè)施方便老年人出入，如將建筑入口面積加大、有高差部位做成坡道、樓梯踏步沿口做成圓角、適當放寬各種指標等，保證老年人的身體安全和行動便捷。另外，從建筑環(huán)境心理學的角度來看，老年人一般都比較敏感，容易產(chǎn)生孤獨感和被拋棄的消極心理。因此，在老年公寓的設(shè)計中，應(yīng)注意保持室內(nèi)寬敞明亮、富有生活氣息，結(jié)合室外環(huán)境的塑造，使老年人可居、可游，心情愉悅，達到“心理無障礙”的目標。3、完善的配套設(shè)施老年公寓是有針對性