房地產管理房地產常用知識

（房地產管理）房地產常用知識

一級市場、二級市場、三級市場。

一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與

使用者的交易市場。

二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、

土地轉讓、抵押等房地產交易。

三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。

11.商品房

是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通

的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條

件的職工，帶有福利性質的房屋。

13.微利商品房

與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產成本的微利，這類房屋由市政府主管單

位籌資建設，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。

14.經濟適用房

經濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。

15.自建房（集資房）

是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產權由投資單位所有，一般自用為主，不得在市

場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。

16.房地產產權證

是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產權屬的法律憑證。

17.“五證”

房地產開發(fā)商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定

在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。

《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定

年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。

《建設用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。（通過“招、拍、

掛”在出讓前已經通過城市規(guī)劃的標準。）

《建設工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。

《建設工程施工許可證》（《建設工程開工證》）：是有關建設工程符合項目開工的條件，

可以進入施工階段的憑證。

《商品房銷售（預售）許可證》：是商品房進入市場的憑證。

18.“兩書”

·《住宅質量保證書》

·《住宅使用說明書》

19.商品房預售制度

商品房預售制度是指開發(fā)商在建設中的房地產項目進行市場銷售，由國土局制定的一項

提前銷售制度。只有取得了《預售許可證》才能銷售。

20.申請預售須備下列文件：

·《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》副本及復印件

·《土地使用權出讓合同書》和付清地價款證明（《國有土地使用證》）

·《建設用地規(guī)劃許可證》

·《建設工程規(guī)劃許可證》

·《建設工程施工許可證》

21.商品房預售必須符合那些條件

·交付土地使用權出讓金

·有建設工程施工許可證

·按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已

經確定施工進度和竣工交付日期。

·向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

22.房地產買賣合同

是由福建省建設廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須

做公證。

23.房地產抵押合同

是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的

合同。

24.銀行按揭

是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款

及利息，這種方式稱為銀行按揭。

按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個人住房抵押貸款”，指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自

住住房、并以其所購產權房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款

方式。分為個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。

25.房地產證公證

公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證

26.樓花抵押登記

是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產管理局產權登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸

款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產注銷抵押。

27.建筑面積

房屋實用面積與分攤公共面積之和。

28.公攤面積

屬于公共部分的面積。

29.實用面積

建筑面積與公攤面積的差。

30.實用率

房屋實用面積與建筑面積之比。

31.預售樓花

將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。

32.復式

上、下兩層標準層合二為一，結構與標準房結構有區(qū)別。

33.房地產轉讓

是指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產轉移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及現(xiàn)售的房地產均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續(xù)，房地產公司不得

給預購房者更改姓名。

34.基底面積

是指建筑物首層的建筑面積。

35.用地面積

指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。

36.總建筑面積

指小區(qū)內住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。

37.容積率

容積率是建筑總面積和建筑用地的比。

38.建筑密度（覆蓋率）

建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。

39.綠化率

綠化率等于綠化面積與用地面積之比。

40.均價

均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方

米的均價。

41.基價

基價也稱為基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價

一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。

42.起價

起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。

43.彈性隔間

指可移動隔間墻之室內空間，通常用于寫字樓與商場。

44.開放式設計：無隔斷設計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。

45.騎樓：有雨遮的一樓直道部分。

46.陽臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外部分。47.外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—60CM左右。

48.露臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。

49.玄關：玄關是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在進門之后稍

做停留，有個換鞋、放雨傘的地方，同時也可以借助玄關對客廳的情況略做遮擋。

50.外墻：指建筑物體表面。

51.內墻：指建筑物內豎面。

52.剪力墻：承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。

53.磚墻：用磚砌成的墻。

54.石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。

55.衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。

56.廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。

57.格局：單元內分割情況。

58.動線：行走習慣路線。

59.銷售率：指某一段時間內售出的房屋數(shù)百分比。

60.空置比：指某一段時間剩余的房屋數(shù)百分比。

61.訴求客源：主要針對的客戶層。

62.市場區(qū)隔：指產品不同類型以回避市場供給量的排擠。

63.議價空間：討價還價的價格差異。

64.平面價差：平面方位不同，價格的差異。

65.垂直價差（樓層價差）：不同樓層價格差異。

66.市調分析法：通過市場調查與其他項目的比較方法。

67.DM：郵寄用的廣告用品（印刷品）

68.CF：電視廣告。

69.NP：報紙廣告。

70.POP：戶外廣告媒體。

71.MG：雜志廣告。

72.SP：銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。

建筑結構基礎知識

隨著地產行業(yè)逐步理性及規(guī)范化，對地產經紀人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的推薦，引導，提供專業(yè)服務。房地產是從建筑業(yè)為依托而發(fā)展起來的，建筑學的許多知識成為地產經紀人的必備知識，房屋建筑結構，建筑工藝，以及建筑材料的使用，室內裝修的質量、檔次都直接影響房地產商品的價值和使用價值，決定建筑成本的高低，成為項目定價的

一個有力的支持，在具體的銷售過程中，當客戶對價格有所疑慮，具體的解釋工作才會做到

落地有聲，言之鑿鑿。

⒈學會識圖：

①圖紙幅面及圖框尺寸。

幅面內應用標題欄和設計會簽欄，幅面規(guī)格分別為0、1、2、3、4號共5種，尺寸大

小見下表：（單位：毫米）

幅面代號

0

1

2

3

4

b×1

841×1189

594×841

420×594

297×420

297×210

B

10

10

10

5

5

A

25

25

25

25

25

會簽欄圖柜

子

c

ccc

a

c

圖標

②圖標和會簽欄

常用圖標格式及內容，如下表，其中工程名稱指工程總名稱，項目指總工程中的一個具體工程，圖名常表明本張圖的主要內容，設計號為設計部門對該工程的編號，圖別表明本圖

所屬工種各設計階段，圖號是圖紙的編號。

工程名稱

設計單位全稱

項目

設計號

圖別

圖號

日期

審定

校核

設計

制圖

會簽欄是各工種負責人簽字的表格，其格式與內容如下表，近來一些設計單位為了簡化

圖面，將圖標和會簽欄合在一起，放在圖框右側。

姓名

簽字

工種名稱

圖紙一般有模式，立式，根據(jù)內容的安排而選用。

③軸線

用點劃線表，端部圓圈，圓圈內注明編號，水平方向用阿拉伯數(shù)字由左至編號，垂直方

E

向用英文字母由下往土編號。

定位軸線編號順序

④尺寸及單位

尺由數(shù)字及單位組成，根據(jù)“圖標”規(guī)定，總圖以米單位，其余-均以毫米為單位，若

按此規(guī)定，尺寸后面可不寫單位。

(9.600)

(6.400)

(3.200)

⑤索引號

用途是索引，便于查找相互有關的圖標內容，索引號的表示方法是把圖中需要另畫詳圖

的部位編上索引號，索引號中的內容有兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。

詳圖的編號詳圖的編號

25詳圖的編號

表示在本張圖建+詳圖所在

a.詳圖在本張圖b.詳圖不在本張圖c.詳圖索引號

⑥標高、層高、凈高

建筑物各部分的高度用標高控制。表示符號為45。下面橫線為某處高度的界限，在符號的橫線上注明標高數(shù)字?？偲矫鎴D的室外地坪高用符號“▲”表示。標高的單位用米計，

按“國際”規(guī)定，標高數(shù)字準確到毫米，即注到小數(shù)點后面第三位。

標高分絕對標高和相對標高兩種，我國青島附近的黃海平均海平面定為絕對標高的零

點，這就是一般所說的“海拔標高”，但為簡明，方便起見，工程圖紙一般都用“相對標高”，

而把室內首層地面的絕對標高定為相對標高的重點，以“+0.00”表示,讀作正負零零,高于它

的為正值,一般不注明“+”號；低于它的負值，必須注“-”號。

層高一般2.7M-3.2M較為合適，太矮則不能滿足健康身理、心理需求，但也并非越高

越好，太高從節(jié)能需求而言也不太適合。

⑦指北針

可導明樓體，具體單元坐落的朝向。

N

⒉施工圖

一套完整的的施工圖紙，根據(jù)其專業(yè)內容或作用不同，一般包括：

⑴圖紙目錄

包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙以及那

些圖紙組成，以便查找

⑵設計總說明

主要說明工程的概況和總的要求。內容一般應包括：設計依據(jù)（如設計規(guī)模、建筑面積以及有關地質、氣象資料等）；設計標準（如建筑標準、結構荷載等級、抗震要求等）；施工要求（如施工技術、材料要求以及采用新技術或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內容，

對于簡單的工程，也可以在各專業(yè)的圖紙中寫成文字說明。

⑶建筑施工圖

包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內部布置情況，外

部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。

⑷結構施工圖

包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸

大小以及構造做法等。

⑸設備施工圖

包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統(tǒng)圖、詳圖。表示上、下水及

暖氣管線布置，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求。

⒊建筑施工圖

⑴基本概念

建筑圖是用正投影原理繪制出來的。用立面圖及屋頂平面圖表示建筑的處部，用平面圖

及剖面圖表示其內部，用大樣圖表示細部做法。

a、立面圖。立面圖就是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。立面圖主要表示建筑的外部形狀大小、門窗、屋頂形式、外

墻飾面等。

b、平面圖。假想用一水平面在建筑的窗臺以上距地約1米處切開，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面圖，切斷部分用粗線，可見部分用細線表示。多層或高層建筑每層布置都不一樣時，則每層都要劃平面圖。如果有許多層平面布置相同，可用一個平面圖表示，這叫標準平面圖。平面圖可以俯視也可以仰視，如要表示天棚裝修的做法就可用仰視

平面圖。

c、剖面圖。假想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正投影圖就叫做剖面圖。切斷部分用粗線表示，可見部分用細線表示。按剖切方向不同分橫剖面圖和縱剖面圖。平面圖上要畫出剖切符號以示剖切位置。剖切可以轉折，但只允許轉一次并

用剖切符號在平面圖上標明。剖面圖主要表明建筑內部情況。

⒋建筑施工圖的主要內容

建筑施工圖根據(jù)不同的工程性質及規(guī)模，圖紙內容及數(shù)量有所不同。但從識圖的角度

來分析，它們有一定的共性，只要掌握基本圖和詳圖的一般內容和表示方法，就可以舉一反

三看懂其它圖紙。

a、總平面圖?？偲矫鎴D表明一個工程的總體布置。其基本內容如下：

·表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置、道路、管網(wǎng)的布置等；

·確定建筑物的平面位置；

·表明建筑物首層地面的絕對標高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對標高，地面坡高

及地面水排出方向等。

b、平面圖。平面圖在全套施工圖中起著綱領性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空

間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況?；緝热萑缦拢?/p>

·建筑物的朝向、平面形狀、內部布置，入口、走道、樓梯的位置等；

·用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置；

·表明建筑物豎向承重結構形式；

·表明各層的地面標高；

·表明門窗編號、門的開啟方向；

·表明剖面圖的剖切位置及編號，詳圖索引號等；

·綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要求；

·表明裝修的做法；

·用圖無法表示時采用文字說明；

c、立面圖。立面圖主要表示建筑的外形，是做外部裝修的主要依據(jù)，其基本內容如下：

·表明建筑的外形及其細部，如站窗、雨罩、檐口、陽臺、臺階、雨水管等；

·用標高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門窗洞口等細部高度；

·表明外飾面所用材料、色彩及分格等；

·注明墻身詳圖位置及編號等。

d、剖面圖。剖面圖簡要地表示建筑物的內部空間關系和結構形式等，其基本內容如下：

·表示建筑物各部位高度；

·剖面圖中需要詳細表示的部位，畫出詳圖索引號；

·簡要表示主要結構形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關系。

e、構造詳圖。墻身詳圖是用比較大的比例尺詳細、準確地表示墻身從防潮層到屋頂各

個節(jié)點的材料及構造做法。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細了解墻、內外裝修、門窗的做法。

此外，詳圖還包括樓梯圖、特殊房間詳圖、局部構造或建筑構件詳圖、特殊裝修房間詳

圖等。

⒌一般的傳力體系

荷載板梁柱基礎地基

⒍建筑結構形式

建筑結構形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建

筑物主要承重構件所用的材料分類和按結構平面布置情況分類。

⑴筑物主要承重構件所使用的材料分類

序號

識別特征

適用范圍

結構類型名稱

1

木結構

單層建筑

主要承重構件所使用的

材料為木材

2

混合結構

單層或多層建筑

承重材料為磚石，樓板、

屋頂為鋼筋混凝土

3

鋼筋混凝土結構

多層、高層、超高層建筑

主要承重構件所使用的

材料為鋼筋混凝土

超高層建筑

重型廠房、受動力作用的廠房、可移動

或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建

筑

主要承重構件材料國型

鋼和混凝土

主要承重構件所使用的

材料為型鋼

4

鋼與混凝土組合結構

5

鋼結構

⑵按結構平面布置情況分類

除上述兩種分類方法所列的結構類型外，對于單層大跨度房屋，還不平面結構（門式剛

架、薄腹梁結構、桁架結構、拱結構）和空間結構（殼體結構、懸索結構、網(wǎng)架結構）之分。

序號結構類型名稱平面/立面示意圖常用范圍

廠房或20層以下多、高層建

1框架結構

筑

高強度結構體系，常用于高

2全剪力檣結構

層、超高層建筑

3框架——剪力墻結構高層建筑

4框——筒結構高層或超高層建筑

5筒體結構（單筒或多筒）超高層建筑

6框——支結構鋼結構超高層建筑

7無梁樓蓋結構大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房

⑶墻體的類型及其劃分

墻體名稱

外墻、內墻、縱墻、橫墻、窗間墻

三七墻、二四墻、一八墻、一二墻

圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻

承重墻、非承重墻

磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻

劃分方法

按墻所處的位置劃分

按墻的厚度劃分

按墻的功能劃分

按受力情況劃分

按所用材料劃分

⑷按照層數(shù)劃分

一般情況下，1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小高層；10層以上為高層，當高

度超過100M時為超高層。

⒐建筑面積的計算規(guī)則

⑴計算建筑面積的范圍

a、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低

跨相鄰處高跨柱外線為分界線。

b、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外

圍的水平面積計算。

c、建筑物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。

d、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光進、防潮層及其保護墻）外轉水平

面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。

e、用深基礎做地下架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

f、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑

面積。

g、建筑物內的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內

回廊部分按其水平投影計算建筑面積。

h、圖書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑

面積。

i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。

j、舞臺燈光控制室，按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。

k、建筑物內的技術層、層高超過2.2米的,按技術層外圍水平面積計算建筑面積.技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍

水平面積計算建筑面積。

l、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的

一半計算建筑面積。

m、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、

貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

n、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積

計算建筑面積。

o、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

p、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一

半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括欄板）的一半計算面積。

q、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的

走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。

r、兩個建筑物間有圍護結構的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結

構的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

s、建筑物內無樓梯，高室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內有樓梯并設室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設投影面積

的半計算建筑面積。

t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨

時，其建筑面積并入低跨建筑面積內。

⑵不計算建筑面積的范圍

a、突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛（壁）板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、

臺階、無柱雨罩等。

b、修消防等用的室外爬梯、寬度在60厘米以內的鋼梯。

c、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平臺）、層高在2.2米以內的設備層。

d、深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。

e、沒有圍護結構的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。

f、單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層空間。

g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。

h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、

油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等。

i、建筑物內外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺。

⒑其它建筑常識

⑴基底面積：指建筑物底層勒腳外圍水平面積。

⑵建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內水平投影面積的之和。每戶（或單

位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。

建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分：

a、使用面積：指包括墻體結構面積在內的直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內過道、戶內樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、2.2米以上(指建筑層高,含2.2米，以下同)的閣（暗）樓等的面積。在計算分戶建筑面

積時，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分攤。

b、公共面積：指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層、室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有

柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱電梯機房等。

公共面積分為應分攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分。

a、應分攤的公共面積包括室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯房、多層

建筑中突出屋面結構的樓梯間等。

b、不能分攤的公共面積是前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關文件規(guī)定不進行分攤的公共面積，揚機動車庫、非要動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場

所等。

⑶每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算：

a、有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行分攤計算。

b、如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：該戶應分攤的公

共面積=應分攤公共面積/各戶使用面積之和×該戶使用面積

對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應參照其服務功能進行分

攤，即報務于整個建筑物所有使用功能房屋的公共面積應共同分攤，否則按其所報務的建筑

功能分別進行分攤。

住宅平面以外，公服務于住宅的公共面積（電梯間、樓梯間除外）應計入住宅部分進行分攤；住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建筑面積按住宅部分面積和其它建筑面積的各自比例分配相應的

分攤面積。

⑷每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應分攤的公共面積。

分攤共用面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內建筑面積之和

公用建筑面積=整棟建筑的面積-套內建筑面積之和-不應分攤的建筑面積

⑸公共面積（包括應分攤的和不應分攤的）

應由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產權應屬建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主

共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。

⑹戶型

是指一套住宅中由多少臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一室一廳、兩室一廳、四室一廳

等

⑺面積配比

指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤的總數(shù)中各自所占的比例的

建筑與建筑構造

⒈基礎

·基礎：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎

·地基：支撐建筑物重量的土層叫地基

基礎是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的全部荷載，并將其傳給低級。而地基則不是建筑物的組成部分，它只是承受建筑物荷載的土壤層。其中，具有一定的地耐力，直接支承基礎，需要進行計算的土層稱為持力層；持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用

下產生的變形，隨著土層深度的增加而減少，到了一定的深度則可以忽略不計。

基礎的分類：

⑴按材料及受力的特點分類可以分為剛性基礎和柔性基礎。

用剛性材料做的基礎稱為剛性基礎。剛性材料一般指抗壓強度高、而抗拉、抗剪強度較

低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。

非剛性基礎（柔性基礎）。

用鋼筋混凝土建造基礎，基礎寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基礎與柔性基礎。為了節(jié)約材料，鋼筋混凝土基礎常常做成錐形，但最薄處不應小于200mm，如果做成

階梯形，每步高300mm-500mm.

⑵按構造型式分類

基礎構造的型式隨著建筑物上部結構形式、荷載大小及地基土壤性質的變化而不同。一般情況下，上部結構形式直接影響基礎的型式，當上部荷載大，地基承受能力有變化時，基

礎型式也隨之變化?；A按構造特點分可分為六種基本類型。

·條形基礎

當建筑物的上部結構采用墻承重的時候，基礎沿墻身設置，多做成長條形，這類基礎稱

為條形基礎。

·獨立基礎

當建筑物上部結構采用框架或者單層排架結構承重時，基礎采用方形或矩形的單獨基

礎，這類基礎稱為獨立基礎或柱式基礎

·片筏基礎

當建筑物上部荷載大，而地基又軟弱，這時采用簡單的條形已經不能適應地基變形的需

要，通常墻下或者柱下基礎連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎

·樁基礎

當建筑物上部的荷載較大，而且地基的軟弱土層較厚，地基承載力不能滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不經濟時候，則可采用樁基礎。使基礎上的荷載經過樁再傳給地基

土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。

2墻體

墻體的類型：

⑴墻體按所在位置分為外墻和內墻；縱墻和橫墻。

外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵御風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、

隔熱，起圍護作用

內墻：凡位于房屋內部的墻統(tǒng)稱為內墻，它主要起分隔的作用。

橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻。

縱墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內縱墻與外縱墻之分。

⑵墻體按受力狀況分類

墻體按照受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。

承重墻：直接承受上部結構傳來的荷載

非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。

自承重墻：不承受外來荷載，只承受自身重量并將其傳至基礎。

隔墻：起到分割房間的作用，不承受外來荷載，并