商業(yè)地產(chǎn)【服務(wù)范圍】(完整版)實用資料

商業(yè)地產(chǎn)【服務(wù)范圍】（完整版）實用資料(可以直接使用，可編輯完整版實用資料，歡迎下載）

商業(yè)地產(chǎn)【服務(wù)范圍】（完整版）實用資料(可以直接使用，可編輯完整版實用資料，歡迎下載）善智商業(yè)管理公司商業(yè)地產(chǎn)項目【服務(wù)范圍】服務(wù)對象：開發(fā)商/政府/商戶/投資者服務(wù)領(lǐng)域：購物中心、大賣場、商業(yè)街、Shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓以及住宅底層商鋪。服務(wù)內(nèi)容：市場調(diào)研區(qū)域狀況調(diào)研：區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研：各種商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況，包括規(guī)模、數(shù)量、分布方位、盈利模式、消費群體等情況。競爭者狀況調(diào)研：從營銷學(xué)角度分析客戶企業(yè)在市場上面臨的各類競爭者，為客戶企業(yè)打造一手的商業(yè)情報。市民消費偏好調(diào)研：媒介偏好、消費習(xí)慣、消費承受力等。區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估：得出此區(qū)域是否適合展開目標(biāo)項目，以及此項目投資回報率、投資回報時間、風(fēng)險率等總體情況。目標(biāo)購買者（消費者）調(diào)研：消費群體調(diào)研：通過調(diào)研針對客戶機構(gòu)所售產(chǎn)品，建立條目清晰的消費者群體細(xì)分資料。消費動機調(diào)研：消費者行為取決于其中占主導(dǎo)地位的動機。購買能力調(diào)研：消費者具備某種消費意愿，同時達(dá)到購買產(chǎn)品所具備的經(jīng)濟(jì)。品牌供應(yīng)商及租金承受能力調(diào)研：品牌類別細(xì)分：能夠做到口口相傳的牌子才稱得上品牌，對消費者而言，品牌就是心靈的烙印。善智秉承客戶意愿，通過資源整合，層層篩選，最后挑選對投資者而言最優(yōu)質(zhì)的品牌。品牌資料庫建立：涉及品牌起源，品牌標(biāo)志，品牌特征，品牌文化，品牌發(fā)展歷程，品牌戰(zhàn)略等的檔案庫。通過搜索、篩選、分類、細(xì)分、統(tǒng)籌、歸檔，以及短周期更新，建立起對投資客戶而言最適合的品牌資料庫。租金承受能力調(diào)研：租金首先由當(dāng)?shù)氐姆績r決定，一個城市的房價如何決定了住房，以及店鋪的租金的基本起價。項目的定位項目分析：項目核心競爭力（賣點）分析：①與生俱來（賣點）的：通過美好的語言、諧美的概念包裝得更加圓潤、美滿；②概念模糊（沒有賣點）的：通過營銷策劃人的想象力、創(chuàng)造力來產(chǎn)生“無中生有”的賣點。競爭者比較分析：從營銷學(xué)角度分析客戶企業(yè)在市場上面臨的各種已存在、具體的或暫時未知、假想的競爭者。致力守護(hù)客戶，讓客戶做到未雨綢繆。項目定位：項目品質(zhì)、功能定位：品質(zhì)：內(nèi)在、根本的因素；功能：直接表現(xiàn)在外面的，立竿見影的因素。遵循由內(nèi)而外、內(nèi)外合一的原則，致力達(dá)到“內(nèi)秀其中，金玉其外”的效果。品牌形象定位：①有形內(nèi)容：與品牌產(chǎn)品或服務(wù)相聯(lián)系的特征；②無形內(nèi)容：由營銷者賦予品牌的獨特魅力，并能夠為消費者感知，接受。3.目標(biāo)消費者：目標(biāo)消費者：企業(yè)或商家提供產(chǎn)品、服務(wù)的對象，市場營銷工作的前端，確立目標(biāo)消費者，才能展開有效的具有針對性的營銷工作。4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議：業(yè)態(tài)組合：一個企業(yè)經(jīng)營多種商業(yè)業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)適合不同目標(biāo)市場特定的需要，從而通過資源合理配置和共享，獲得合力效應(yīng)的模式。規(guī)劃：為完成某一任務(wù)而作出比較全面的長遠(yuǎn)打算的公文，計劃的一個種類。善智致力把客戶感興趣的各種業(yè)態(tài)通過“強強結(jié)合”的方式組合成復(fù)合業(yè)態(tài)，更加凸顯合力效應(yīng)，并通過對整體性、長期性、基本性問題的思考、考量，為客戶精心設(shè)計未來的整套行動方案。5.賣場設(shè)計：賣場：多數(shù)情況下是指商品（服務(wù)）專賣、專售商店。善智針對客戶選定的賣場，秉著交通便利，人流量大，地理位置優(yōu)越等特點設(shè)計。基本VI（品牌視覺形象設(shè)計）包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等關(guān)于基本VI的設(shè)計，善智善用“策略設(shè)計”，即用策略的設(shè)計提升品牌價值，提升品牌的視覺營銷力。善智致力于為客戶提供具有實戰(zhàn)型的品牌顧問設(shè)計服務(wù)。我們將用我們的專業(yè)使您的產(chǎn)品或者服務(wù)區(qū)別于同類品牌的個性，具備品牌的靈魂，進(jìn)而打動消費者，使其產(chǎn)生購買欲望，提升品牌的文化與營銷力。善智一貫堅持高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，渴望成為客戶的事業(yè)伙伴，珍重并以真誠回報每一位客戶給予的信任和期待。善智VI設(shè)計的優(yōu)勢：不僅能從戰(zhàn)略的角度制定企業(yè)長遠(yuǎn)的品牌營銷發(fā)展規(guī)劃；更能從市場和企業(yè)的實際出發(fā)，不斷創(chuàng)新出實效的競爭戰(zhàn)術(shù)，幫助企業(yè)開發(fā)新市場，提高市場份額，提高利潤回報。招商策劃1.招商市場調(diào)研：市場條件成熟度調(diào)研：進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。項目位置可發(fā)展情況調(diào)研：商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。可發(fā)展規(guī)模判斷：針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。2.確定商業(yè)類型（詳細(xì)定位方案）：商業(yè)地產(chǎn)類型：批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。依托所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求，仔細(xì)分析優(yōu)劣并確定項目的類型。3.項目組織確定和工作次序的建立：針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。4.確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶的招商洽談：項目進(jìn)行到設(shè)計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進(jìn)行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的招商工作中去。5.研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定：確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。6.項目規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計：項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重。7.設(shè)計方案的多方討論：方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家，由市場專家針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且雙方的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)。8.系統(tǒng)化整合（項目設(shè)計、市場調(diào)整方案、財務(wù)方案）：判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。9.項目方案的政府許可：向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案。10.依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位：依據(jù)項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。11.項目招商的工作一般步驟：提前招租：商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→規(guī)劃設(shè)計→實施建設(shè)品牌商家引進(jìn)規(guī)劃：通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單。掌握客戶需求：召開主力店招商洽談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，可邀請當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)、媒體參加。多渠道進(jìn)行：引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。商戶確定：視招商洽談會的情況，在會后逐個向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。服務(wù)流程圖：服務(wù)方式：“智囊策劃”服務(wù)內(nèi)容：提供項目全套方案或其中環(huán)節(jié)方案（如只提供招商策劃或銷售策劃）；收費標(biāo)準(zhǔn)：全套方案10元/㎡；收費方式：合同簽訂時全額結(jié)算?！咀ⅲ夯綱I一律按照公司VI設(shè)計費收取】“和合雙贏”服務(wù)內(nèi)容：提供項目全案，執(zhí)行其中一部分；提供項目一部分策劃并參與執(zhí)行；收費標(biāo)準(zhǔn)：收取少量策劃費，單一項目執(zhí)行按照50元/㎡計算，2項及2項以上項目執(zhí)行40元/㎡；收費方式：合同簽訂時，收取25%項目執(zhí)行費（作為傭金），項目完成后再收取剩下75%項目執(zhí)行費?！叭掏泄堋狈?wù)內(nèi)容：提供項目全案策劃，并全案執(zhí)行；收費標(biāo)準(zhǔn)：全程策劃費全免，只按照30元/㎡方案執(zhí)行費收取；收費方式：合同簽訂時，收取一定量執(zhí)行費作為項目傭金，傭金數(shù)額按項目的定位情況而定。提高商業(yè)銀行對實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的思考與探索在年初召開的全國第四次金融工作會議上,溫家寶總理對當(dāng)前及今后一個時期的金融工作提出了“五個堅持”的原則,首先強調(diào)“堅持金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求”,把金融業(yè)必須提高對實體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)水平上升到前所未有的戰(zhàn)略高度。當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢下,突出金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),無論對國家金融事業(yè)的發(fā)展,還是對國家經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展都具有重大而深遠(yuǎn)的全局意義。堅持金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),是不久前經(jīng)歷的全球經(jīng)濟(jì)危機所給予的深刻教訓(xùn),是正在經(jīng)歷的歐債危機所給予的深刻教訓(xùn)。本文以當(dāng)下國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)社會條件為時代背景,結(jié)合我國金融服務(wù)業(yè),尤其是商業(yè)銀行服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀,對如何推動和提高商業(yè)銀行服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行探討。一、時代背景——我們?nèi)匀惶幱谑澜缃?jīng)濟(jì)危機的深刻影響之中2021年,美國雷曼兄弟公司的破產(chǎn)拉開了全球經(jīng)濟(jì)危機的序幕,世界經(jīng)濟(jì)陷入了自二戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的衰退。時至今日,雖然我們說最困難的時期已經(jīng)過去,但危機遠(yuǎn)未結(jié)束。關(guān)于本次危機何以至此的原因,人們的共識是:雖然危機的爆發(fā)源于2007年的美國次貸危機,但究其根源,則是美國金融業(yè)無限制地運用貨幣杠桿化,資產(chǎn)證券化過度,使得衍生金融工具非理性不斷疊加,最終導(dǎo)致虛擬經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重脫離實體經(jīng)濟(jì)形成的惡性膨脹。所以,本次金融危機的始作俑者是:虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展大大超過了實體經(jīng)濟(jì)的承受限度。我們知道,所謂實體經(jīng)濟(jì)(realeconomy是指物質(zhì)產(chǎn)品、精神產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售,以及相關(guān)的服務(wù)經(jīng)濟(jì)活動。所謂虛擬經(jīng)濟(jì)(fictitiouseconomy是指銀行信用、有價證券(股票和債券、產(chǎn)權(quán)、物權(quán)及各種金融衍生產(chǎn)品等虛擬資本的市場交易活動。由于虛擬經(jīng)濟(jì)的非實體性質(zhì),使其具有高流動性、不穩(wěn)定性、高風(fēng)險性和高投機性等四個特征。一般而言,實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是:前者借助于后者,后者依賴于前者;前者為后者的發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ),前者是檢驗后者發(fā)展程度的標(biāo)志。然而,一旦虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展超過了實體經(jīng)濟(jì)能夠承受的范圍,就會形成“泡沫”,而一旦泡沫破滅,則意味著經(jīng)濟(jì)不景氣、衰退、蕭條,甚至最終經(jīng)濟(jì)危機的發(fā)生。隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展,全球經(jīng)濟(jì)一體化的程度不斷加深,世界各國各地區(qū)生產(chǎn)、流通和消費等領(lǐng)域相互聯(lián)系、依賴和滲透,世界各國經(jīng)濟(jì)被緊密地聯(lián)系在一起,不管哪個國家哪個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)生問題,都會對相關(guān)國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響,特別是當(dāng)大國經(jīng)濟(jì)體或區(qū)域經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題時,其對世界經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生的影響更是不可低估。如今,美國這個世界最大經(jīng)濟(jì)體發(fā)生了次貸危機,整個世界受到的震撼自然可想而知。僅以2021年為例:在美國次貸危機影響下,當(dāng)年世界經(jīng)濟(jì)增長率僅為1.4%,其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)收縮1.1%(美國、日本、歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率分別為—1.5%、—0.9%、—1.2%。這次全球經(jīng)濟(jì)危機告訴我們,任何國家都必須認(rèn)真處理好實體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系,高度重視虛擬經(jīng)濟(jì)對實體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。這是保證國家經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的一項重要前提,其現(xiàn)實意義和戰(zhàn)略意義非常巨大。二、必須充分認(rèn)清提高金融業(yè)對實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的重大意義(一進(jìn)一步提高金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要我國經(jīng)濟(jì)的對外依存度比重很大,受全球經(jīng)濟(jì)危機的影響,在各國以及各大經(jīng)濟(jì)實體的發(fā)展均遭受沖擊之情況下,我國對外貿(mào)易相對收縮,由此嚴(yán)重影響整個國民經(jīng)濟(jì)。根據(jù)高盛的經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型顯示,當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)需求每下降1個百分點的時候,我國的出口增長率將下降6.2個百分點。2021年以來,我國實體經(jīng)濟(jì)受到國際經(jīng)濟(jì)危機的影響是全面而空前的,經(jīng)濟(jì)增長、對外貿(mào)易等都出現(xiàn)了較大幅度的下滑。據(jù)有關(guān)資料顯示,2021年,我國gdp為人民幣30.067萬億元,同比增長9.0%,增速大大低于2007年的13.0%,為2002年以來的最低。2021年,我國進(jìn)出口總值為25616.32億美元,同比增長17.8%,但與2007年23.5%的增長率相比,下降了5.7個百分點。2021年,我國國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元,同比增長8.7%,增速回落0.9個百分點。2021年,我國進(jìn)出口總額22072.2億美元,同比下降13.9%。截止至2021年,我國貿(mào)易順差連續(xù)三年收窄。由于在本次危機爆發(fā)之前,我國虛擬經(jīng)濟(jì)已經(jīng)存在諸多非理性快速自我膨脹跡象,給廣大投資者造成了一個虛擬的“利好”預(yù)期,致使大量資金進(jìn)入各類金融衍生品的炒作之中。危機爆發(fā)后,各項金融衍生品的迅速崩盤導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的投資者資金嚴(yán)重受損,其影響持續(xù)至今,許多投資者的恐慌心理仍未消除。投資者恐慌心理的結(jié)果是:我國股市持續(xù)低迷,實體經(jīng)濟(jì)獲得直接投資的機會大大減小。為了抑制市場經(jīng)濟(jì)泡沫,中國人民銀行在2021至2021年度連續(xù)5次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率,并于2021年1月18日至2021年5月18日,連續(xù)11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,緊縮銀根。作為市場邏輯,隨著銀行發(fā)放貸款的口子收緊,民間借貸利率出現(xiàn)了由于資金供求關(guān)系的變化而水漲船高的連鎖反映,小微企業(yè)實體的發(fā)展受到嚴(yán)重阻礙,許多小微民營企業(yè)家更是以“出跑”應(yīng)對之,并由此引發(fā)一系列社會問題。以溫州市為例,有媒體報道,“溫州民間金融直接借貸利率為17.75%,社會中介利率30.4%,小額貸款公司放款利率21.08%,與目前小企業(yè)利率不超過3%的共識對比,民間借貸的利率分別為企業(yè)利潤率的5.9倍,10倍和7倍?！痹谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下,資金是企業(yè)生存的血液,加強金融業(yè)對實體經(jīng)濟(jì)的扶持力度,對于在經(jīng)濟(jì)危機中受損的實體經(jīng)濟(jì),特別是小微實體經(jīng)濟(jì)無異于是雪中送炭。實踐證明,對實體經(jīng)濟(jì)充足的資金供給,能夠讓市場供求關(guān)系達(dá)到新的平衡點,也能在一定程度上控制虛擬經(jīng)濟(jì)巨額游資的流動性,從而推進(jìn)去泡沫化的經(jīng)濟(jì)繁榮。(二提高金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)有助于維持社會穩(wěn)定近年來,我國物價水平不斷上漲,尤其是與居民生活息息相關(guān)的各類農(nóng)副產(chǎn)品價格上漲,在一定程度上影響了居民的生活水準(zhǔn)。以影響居民日常生活最具代表性的豬肉價格為例,據(jù)國家統(tǒng)計局2021年經(jīng)濟(jì)半年報表明,上半年豬肉批發(fā)價格較2021年同比上漲38%,而生豬生產(chǎn)價格較2021年同比上漲30.6%。盡管政府已經(jīng)出臺了相關(guān)政策對相應(yīng)行業(yè)進(jìn)行了幫扶,同時對城鄉(xiāng)居民工資收入進(jìn)行調(diào)整,然而與迅速上漲的物價相比,其對平衡物價指數(shù)上漲的作用仍然顯得相對薄弱。衡量人民生活水平狀況的恩格爾系數(shù)顯示,2021年我國城鎮(zhèn)居民食品消費支出占消費總支出的比重為36.3%,同比上升0.6個百分點,而整個“十一五”期間,我國城鎮(zhèn)居民年恩格爾系數(shù)僅降低了1個百分點。我們可以從市場的供求關(guān)系上找到實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對國民生活影響原因。由于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接關(guān)系國民生活狀況,一旦其增長速度放緩,抑或負(fù)增長,將直接導(dǎo)致滿足民生需求的市場供應(yīng)增長放緩,甚至負(fù)增長,使得市場對民生需求的供應(yīng)出現(xiàn)短缺。在這對關(guān)系上,實體企業(yè)缺少資金投入,則是放大了這一矛盾。從我國當(dāng)前情況看,事實上,市場資金并不短缺,而是投資者不愿把資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),是因為資金投入所獲得產(chǎn)出的時間周期較長,尤其是小微企業(yè)實體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營利潤率較低。今年的金融工作會議提出要提高金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力,是對未來幾年整個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向發(fā)出信號,希望借用金融業(yè)的“乘數(shù)效應(yīng)”,擴(kuò)大實體經(jīng)濟(jì)的資金渠道,減輕實體經(jīng)濟(jì)融資壓力,以期更好地構(gòu)建實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的美好藍(lán)圖,更好地改善民生,從而為百姓服務(wù)。三、進(jìn)一步提高金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),任重而道遠(yuǎn)推動金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),既要借鑒世界各國成功經(jīng)驗,也要結(jié)合我國國情加快金融體制改革,并抓緊開發(fā)符合我國國情的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。對于銀行而言,進(jìn)一步提高金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),就是提高銀行金融業(yè)對實體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)質(zhì)量,要重量,更要重質(zhì)。銀行金融業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì),并不是撒胡椒粉式的,只要是實體經(jīng)濟(jì)就不加選擇地提供最為優(yōu)惠的金融服務(wù),而是應(yīng)該有選擇,有針對性的,根據(jù)其“貢獻(xiàn)度”進(jìn)行“價格歧視”式的差別定價,差別服務(wù),以期達(dá)到效用最優(yōu)。其中,對于我國金融業(yè)往往忽略的一些實體經(jīng)濟(jì)部門,在本次金融服務(wù)提升中應(yīng)當(dāng)尤其加以重視。(一有針對地服務(wù)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)我國是一個農(nóng)業(yè)大國,農(nóng)村所占人口比例最高,農(nóng)業(yè)為國家提供最為基本的國民生存必需。但是,我國農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)方式與世界先進(jìn)水平相比還很落后,其現(xiàn)代化的發(fā)展道路還很漫長。依據(jù)我國國情,農(nóng)業(yè)應(yīng)該得到優(yōu)先的發(fā)展權(quán)利。從金融與實體經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度看,我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展有著廣闊的市場和長遠(yuǎn)的前景。但是實際情況卻是,我國金融服務(wù)農(nóng)業(yè)實體經(jīng)濟(jì)還很欠缺,目前直接針對農(nóng)業(yè)的金融產(chǎn)品少之又少。農(nóng)村金融的開展主要面臨以下障礙:農(nóng)民收入不高,采用傳統(tǒng)的抵押擔(dān)保貸款的可能性不大。在這一點上,小額無抵押貸款的先驅(qū)者,曾經(jīng)獲得諾貝爾和平獎的格萊珉銀行提出過“整貸零還、小組模式、隨機回訪”模式,并獲得成功。其成功防范貸款風(fēng)險的經(jīng)驗,是非常值得我們借鑒的。參照格萊珉銀行的成功經(jīng)驗,在貸款對象的選擇上,我們可以通過建立相互牽制的借款人共同小組,借款需由幾個農(nóng)戶共同發(fā)起,采用村民聯(lián)保制度,將原本由銀行承擔(dān)的監(jiān)督責(zé)任的一部分交由貸款小組,使得外生的監(jiān)督內(nèi)生化,形成由小組成員互相監(jiān)督、互相保險、互相幫助,共同承擔(dān)擔(dān)保的職責(zé),每個小組又為其他小組所監(jiān)督的局面。通過這種制度安排,銀行可以大大降低貸款的風(fēng)險性。在該制度的協(xié)助下,格萊珉銀行成功地實現(xiàn)了即使在發(fā)達(dá)地區(qū)也很難實現(xiàn)的高達(dá)99%的還款率。我國農(nóng)業(yè)貸款發(fā)放模式必須具有很強的中國特色,尤其應(yīng)當(dāng)注意兩點。一是貸款規(guī)模。由于我國農(nóng)村農(nóng)民大多以個人承包,家庭承包形式開展,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的模式較多,經(jīng)營規(guī)模較相對小,因此,銀行對于農(nóng)村和農(nóng)民的貸款發(fā)放可以以小量多次循環(huán)貸款為主,這樣,既不會占用過多的銀行資金,也可便于農(nóng)民的貸后還款。二是貸款周期。我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主要還是靠天吃飯,所以,對于農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的貸款,其貸款的還款周期時限可以進(jìn)行特別設(shè)計,即可根據(jù)借款人經(jīng)營的相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品的投入產(chǎn)出的時間進(jìn)行規(guī)劃,并且可以根據(jù)還款周期的差異相應(yīng)調(diào)整貸款的利率。此外,我國農(nóng)村居民的貸款意識相對城鎮(zhèn)居民而言仍顯薄弱,送金融下鄉(xiāng),不僅僅是把金融產(chǎn)品送到農(nóng)民的家門口,更要把金融意識普及給廣大農(nóng)民,讓他們不僅僅局限于自家眼前一畝三分地的耕種,而要把眼光放長放遠(yuǎn),懂得如何充分利用資金,擴(kuò)大的農(nóng)業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模。(二有重點地服務(wù)中小企業(yè)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常需要銀行的貸款資金支持,而通常情況是銀行貸款總是向大型企業(yè)及國有企業(yè)傾斜,除了一部分政策上的原因外,應(yīng)該也有資金流向自發(fā)趨勢上的原因。有關(guān)這一點,許多中小企業(yè)是深有感觸的。當(dāng)然這也不足為奇,因為企業(yè)本身的實力就是其還款能力的證明。銀行只不過是經(jīng)營貨幣的機構(gòu),在同等條件下,大企業(yè)出現(xiàn)壞賬的可能性明顯小于中小企業(yè),因此在貸款客戶上銀行有所選擇也是情有可原的。然而事實上,銀行在支持中小企業(yè)發(fā)展中的過程中,也能盈利,進(jìn)而達(dá)到雙贏的結(jié)果。比如,在我國,建設(shè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為比較普遍的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。各類國家級、省級、市級高科技工業(yè)園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及產(chǎn)業(yè)工業(yè)園的相繼落成,既為相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展提供了有效地渠道,也為銀行對中小企業(yè)貸款客戶的構(gòu)建了平臺。在開發(fā)區(qū)經(jīng)營的中小企業(yè),雖然在其相關(guān)產(chǎn)業(yè)中的起點地位可能較低,對于銀行而言,其只不過是“小魚”,“小蝦米”。然而,能夠進(jìn)入開發(fā)區(qū)經(jīng)營的中小企業(yè),通常經(jīng)過政府相關(guān)機構(gòu)的審查,在所處領(lǐng)域有一定的核心技術(shù)競爭力,其市場前景也比較廣闊。如果給予適當(dāng)?shù)馁Y金支持,這樣的企業(yè)很可能在商場中脫穎而出,在行業(yè)中樹立良好的品牌。這就是說,銀行可以將開發(fā)區(qū)的中小企業(yè)作為其金融服務(wù)的選擇對象,甚至可以與其建立良好的長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。在銀行服務(wù)中小企業(yè)的貸款方式上,除了傳統(tǒng)模式以外,也可適當(dāng)?shù)亻_展園區(qū)內(nèi)企業(yè)的貸款“團(tuán)購”項目。對于那些處于起步發(fā)展期的中小企業(yè),其資金需求大多具有“短、小、頻、急”的特點,對某一企業(yè)單獨發(fā)放貸款項目