論房屋買受人的優(yōu)先購買權(quán)

論房屋買受人的優(yōu)先購買權(quán)

一、二優(yōu)先購買權(quán),乙2002年國家司法考試第三起案件：a和b。a和b。a股去了。a想刪除a的總份額。我問b。誰有機(jī)會先買到a。默認(rèn)情況下，a.b.a.b.b。b.b。b.b。a.b。優(yōu)先購買率，c.b。優(yōu)先購買率優(yōu)先于c。c.b。優(yōu)先購買率優(yōu)先于b。d.b和c.a優(yōu)先購買率優(yōu)先于b。這道題所要考察的,就是所謂的共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。1目前市面上流行的幾本司法考試參考書對這道試題的解答都選擇了答案C。其解題的思路和根據(jù),都是從兩優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系進(jìn)行比較,認(rèn)為:“乙的優(yōu)先購買權(quán)源于共有即物權(quán),丙的優(yōu)先購買權(quán)源于合同即債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理,乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于丙的優(yōu)先購買權(quán)?！?以物權(quán)優(yōu)先原則為理由,認(rèn)為共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán),也是我國民法學(xué)界的通說。3但本人認(rèn)為,通說對這一問題的觀點(diǎn)、認(rèn)識和分析思路存在許多問題。本文擬從國家司法考試這一試題出發(fā),集中討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的問題,對流行觀點(diǎn)進(jìn)行批駁,澄清一些錯(cuò)誤認(rèn)識。二、房屋所有權(quán)中現(xiàn)有權(quán)的競合,不能賦予被拆遷人優(yōu)先購買權(quán)要比較共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之優(yōu)劣,其前提是兩者在現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在著競合。但從我國現(xiàn)行法的規(guī)定來看,所謂共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合,根本就是一個(gè)不存在的問題,是學(xué)者想當(dāng)然的思維慣性下的一種誤述。以下試詳細(xì)說明之。共有人主張優(yōu)先購買權(quán),其在現(xiàn)行法上的根據(jù)是《中華人民共和國民法通則》第78條第3款。該款規(guī)定:“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利?！背凶馊酥鲝垉?yōu)先購買權(quán),其現(xiàn)行法上的根據(jù),是“最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)”第118條、《中華人民共和國合同法》第230條以及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條。如《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”從上述法律條文來看,按份共有人的優(yōu)先購買權(quán),系針對共有人轉(zhuǎn)讓共有份額而言,優(yōu)先購買權(quán)的客體是各按份共有人的共有份額。而承租人的優(yōu)先購買權(quán),乃針對出租人出賣租賃房屋而設(shè),優(yōu)先購買權(quán)的客體是具體的物。簡言之,在共有物出租給他人使用的情況下,當(dāng)(一個(gè)或數(shù)個(gè))按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí),唯有其他共有人在同等條件下才有優(yōu)先購買權(quán),此時(shí)并不存在承租人的優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)(全體)按份共有人作為出租人轉(zhuǎn)讓共有物(租賃物)時(shí),也只有承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),而不存在按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。共有份額之不同于共有物,在民法理論上,至為明顯。4其他各國家、地區(qū)民法的規(guī)定,也大體如此。在我國臺灣地區(qū),承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律根據(jù)是《土地法》第104條:“(1)基地出賣時(shí),地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人有以同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)。房屋出賣時(shí),基地所有權(quán)人有以同樣條件優(yōu)先購買之權(quán),其順序以登記之先后定之。”5而共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)是該法第34條之一第(4)項(xiàng):“共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí),他共有人得以同一價(jià)格共同或單獨(dú)優(yōu)先承購?！?我國臺灣地區(qū)學(xué)者也討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合問題,但其討論問題的前提,是基于立法目的上的考慮,對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行擴(kuò)張解釋,認(rèn)為在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí),承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。7既然根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定,兩優(yōu)先購買權(quán)因客體不同而無從發(fā)生競合,那又如何看待和解釋學(xué)者在論述此一問題時(shí)所列舉的大量實(shí)例呢?比如,王利明先生曾舉例說:“例如甲乙雙方共有一棟房屋,各享有一半的份額,雙方將該房屋出租給丙使用。在甲出售該房屋時(shí),乙作為共有人享有優(yōu)先購買權(quán),而丙作為承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。如果雙方都主張優(yōu)先購買權(quán),則發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)的競合問題?！?這段論述貌似雄辯有力,實(shí)則似是而非。既然甲乙雙方共有一棟房屋,根據(jù)各國民法的規(guī)定,共有物的處分必須征得全體共有人同意。9則未征得乙的同意,甲無權(quán)出售該房屋。如果乙同意出售該共有房屋,并授權(quán)甲獨(dú)立操辦房屋出售事宜,盡管從外表上看是甲在出售房屋,但在法律上,該房屋的出讓人是共有人甲和乙。所以,所謂“在甲出售該房屋時(shí)”的說法,根本上就是一個(gè)法律上的表述錯(cuò)誤。而且,在共有人出讓共有物時(shí),現(xiàn)行法并未賦予某一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人享有優(yōu)先購買權(quán),所謂“乙作為共有人享有優(yōu)先購買權(quán)”的說法,也沒有法律根據(jù)。10實(shí)際上,由于共有權(quán)和共有份額的抽象性和特殊性,學(xué)者在討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合問題時(shí),往往將個(gè)別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談。如蔡福華先生在討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)時(shí)舉例說:“例如,甲乙二人共同出資購買房屋三間,租給丙居住。后來,甲要把應(yīng)份的房屋轉(zhuǎn)讓,乙購買了甲的應(yīng)份房屋。11丙知道后,以租賃人也有優(yōu)先購買權(quán)為由,主張購買該房屋,從而引起糾紛?！?2這里的問題出在“甲的應(yīng)份房屋”一語上。甲作為共有人,按照其所占的份額享有共有權(quán)?？赡茉趯?shí)際生活中,當(dāng)事人基于管理和使用的方便,各自占有使用一部分房屋,但各共有人對其占有部分的房屋并不享有法律上的所有權(quán),他仍然是基于其共有份額對整個(gè)共有物享有共有權(quán)。所以,所謂“甲要把應(yīng)份的房屋轉(zhuǎn)讓”或“甲的應(yīng)份房屋”的說法,從法律概念來看不能成立。除此以外,理論上還有一個(gè)“共有份額出租”的提法。13盡管在我國臺灣地區(qū),有學(xué)者提出共有份額也可以出租的觀點(diǎn)。14但我國學(xué)者所指稱的并不是真正的“共有份額”的出租,而仍然是“房屋的出租”。比如,甲、乙、丙三人各以三分之一的比例共有一棟房屋,該房屋被分割為面積完全相同的三間,甲、乙、丙各占用一間。這時(shí)候,如果甲將其所占用的那間出租給丁,從外表上看,似乎甲是出租人,但實(shí)際上,甲是作為全體共有人的代表在行使對共有物的管理權(quán),真正的出租人仍然是全體共有人甲、乙和丙。所以,“甲將自己享有的份額出租給丙”的表述有欠嚴(yán)謹(jǐn)。三、優(yōu)先購買權(quán)的競合對共有物的保護(hù)如上所述,根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,承租人的優(yōu)先購買權(quán),系針對出租人轉(zhuǎn)讓租賃物而言,法律并沒有規(guī)定共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。那么,在適用法律時(shí),為了保護(hù)承租人的利益,是否有必要對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行擴(kuò)張解釋,將其優(yōu)先購買權(quán)擴(kuò)及于共有人的共有份額呢?王澤鑒先生認(rèn)為,從立法目的出發(fā),應(yīng)對承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用情形采廣義解釋,在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí),承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。15本文擬從立法目的的比較分析出發(fā),討論是否應(yīng)該對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行擴(kuò)張解釋的問題。按臺灣地區(qū)通說,在共有人出讓共有份額時(shí),法律賦予其他共有人以優(yōu)先購買權(quán),在于限制共有人人數(shù)增加,簡化共有關(guān)系。16共有人優(yōu)先購買權(quán)之立法目的,旨在防止土地細(xì)分,并兼及消除共有關(guān)系,而使地盡其用。17我國有學(xué)者認(rèn)為,法律規(guī)定按份共有人的優(yōu)先購買權(quán),目的在于維護(hù)共有人之間內(nèi)部的穩(wěn)定。因?yàn)楣灿斜旧砭哂袌F(tuán)伙性,各共有人之間通常存在著相互信任關(guān)系。為了在個(gè)別共有人脫離共有關(guān)系時(shí),不影響團(tuán)伙中其他共有人的利益,法律規(guī)定了按份共有人對共有份額的優(yōu)先購買權(quán)。18而法律規(guī)定承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán),在于避免物的所有和利用相分離,盡可能維持承租人對租賃物的利用狀態(tài),以維護(hù)承租人的利益。我們以文首提出的試題為例進(jìn)行分析,考察不同的選項(xiàng)分別會有什么樣的法律效果。由于學(xué)界對共有人享有優(yōu)先購買權(quán)均無異議,故選項(xiàng)B(共有人乙無優(yōu)先購買權(quán),承租人丙有優(yōu)先購買權(quán))不作討論。選項(xiàng)A:乙有優(yōu)先購買權(quán),丙無優(yōu)先購買權(quán)。如果乙行使優(yōu)先購買權(quán),乙受讓甲出讓的共有份額,取得該房屋的完整所有權(quán),共有關(guān)系消滅。其后乙出賣房屋時(shí),丙得為優(yōu)先購買,使房屋的所有及利用合而為一。設(shè)乙未出賣,而丙之租賃權(quán)消滅時(shí),房屋所有權(quán)仍由乙單獨(dú)取得。若乙拋棄優(yōu)先購買權(quán),則丙可以與第三人競價(jià)受讓該共有份額,如果第三人取得甲出讓的共有份額,與乙形成共有,與甲出讓共有份額前相比,該房屋上的法律狀態(tài)沒有任何變化,只是換了一個(gè)共有人而已。選項(xiàng)C:乙、丙均有優(yōu)先購買權(quán),但乙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于丙的優(yōu)先購買權(quán)。在這種情況下,如果乙主張優(yōu)先購買權(quán),則乙取得甲出讓的共有份額,共有關(guān)系消滅,乙取得該房屋的所有權(quán)。但如果乙放棄優(yōu)先購買權(quán),當(dāng)丙主張相對于第三人的優(yōu)先購買權(quán)時(shí),丙取得甲出讓的共有份額,與乙形成共有關(guān)系。該房屋還是由兩人按份共有,只不過丙取代甲成了共有人。選項(xiàng)D:乙、丙均有優(yōu)先購買權(quán),但丙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于乙的優(yōu)先購買權(quán)。由于丙的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于乙,當(dāng)兩者同時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí),丙取得甲出讓的共有份額,作為新的共有人與乙形成共有關(guān)系,可以基于共有人的身份行使對共有物的權(quán)利。同時(shí),丙對于房屋的租賃關(guān)系并沒有消滅,這樣,對于該房屋而言,丙具有共有人和租賃人的雙重身份,盡管承租人取得共有份額,對其利益的保護(hù)可能會有一些幫助,但也使法律關(guān)系更趨復(fù)雜。從情理上來說,由于丙的原因,乙的優(yōu)先購買權(quán)沒有實(shí)現(xiàn),未能如愿受讓共有份額,乙難免會對丙心生抵牾。我們知道,共有關(guān)系具有團(tuán)伙性,有一定的人身信任要素,現(xiàn)乙丙兩人因優(yōu)先購買權(quán)的競合而發(fā)生沖突,從“敵人”不得已而成為“伙伴”,對共有物的管理、使用、處分等問題難免會有種種不利的影響。如果兩人因意見不合而分割共有物,在丙分得的共有物部分,租賃關(guān)系消滅,而在乙分得的共有物部分,仍然存在乙與丙之間的租賃關(guān)系,這種法律狀態(tài),對于丙作為承租人的利益保護(hù),顯屬不利。根據(jù)以上分析,本文認(rèn)為,在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí),如果賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán),承租人并不會因此而成為共有物的所有人,物的所有和利用仍處于分離狀態(tài),雖然承租人取得共有份額,對其利益保護(hù)有一定的意義,但實(shí)際價(jià)值不大,且有使法律關(guān)系復(fù)雜化之嫌。如果基于立法政策的考慮,對承租人提供優(yōu)于第三人的保護(hù),賦予承租人對共有份額以優(yōu)先購買權(quán),則該優(yōu)先購買權(quán)也不應(yīng)凌駕于共有人優(yōu)先購買權(quán)之上。否則,不僅有損共有人的利益,使法律賦予共有人優(yōu)先購買權(quán)以簡化共有關(guān)系的立法目的落空,對承租人也有不利的影響,實(shí)際效果很可能與立法初衷背道而馳。但這一基于司法考試試題的分析和結(jié)論,卻不能完全適用于我國臺灣地區(qū)的優(yōu)先購買權(quán)競合問題。因?yàn)榕_灣地區(qū)的房地產(chǎn)法律制度與祖國大陸有一個(gè)根本性的區(qū)別,祖國大陸實(shí)行房地一體、房隨地走的房地產(chǎn)法律制度,而在臺灣地區(qū),房屋和土地的所有是可以分離的,人們可以通過承租他人土地或設(shè)定地上權(quán)來建造房屋。因此,與祖國大陸不同,臺灣地區(qū)的優(yōu)先購買權(quán)是在《土地法》中作出規(guī)定的,在基地出賣時(shí),不僅承租人,而且地上權(quán)人和典權(quán)人也享有優(yōu)先購買權(quán),而在房屋出賣時(shí),基地所有權(quán)人也享有優(yōu)先購買權(quán)。在這一法律背景下,對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行擴(kuò)張解釋,擴(kuò)及于共有份額的轉(zhuǎn)讓,以盡量避免土地所有與土地利用的分離,對承租人利益的保護(hù),還是有其積極意義的。19但在我國目前這種房地產(chǎn)法律制度框架下,由于“買賣不破租賃原則”已經(jīng)給承租人提供了足夠的保護(hù),就完全沒有對承租人優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行擴(kuò)張解釋的必要了。最后還有一點(diǎn)值得特別說明的是,在討論了是否有必要對承租人優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行擴(kuò)張解釋的問題以后,本文也認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán),似乎與通說的觀點(diǎn)頗有重合之處。但在我看來,通說從兩優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系出發(fā),運(yùn)用所謂“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理,來比較兩優(yōu)先購買權(quán)效力的優(yōu)劣,論證的根據(jù)和思路均存在嚴(yán)重問題。首先,所謂“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先原則,其本身就是一個(gè)有欠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚撜`述。20其次,退一步說,即使承認(rèn)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原理在理論上、觀念上的說明力,但從優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系來比較優(yōu)先購買權(quán)的優(yōu)劣,這一思路也稍嫌簡單武斷。21因此,本文認(rèn)為,在對優(yōu)先購買權(quán)的競合問題比較優(yōu)劣時(shí),應(yīng)從立法目的、法律后果等方面進(jìn)行具體的分析論證。而不是用一個(gè)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理就能簡單說明問題的。四、多數(shù)共有人為共有物處分之處分與上文討論相關(guān)的問題是,在共有物出租的情況下,如果共有人轉(zhuǎn)讓共有物(租賃物),是否有必要將共有人優(yōu)先購買權(quán)擴(kuò)張解釋及于共有物的轉(zhuǎn)讓,從而與承租人優(yōu)先購買權(quán)形成競合?但在實(shí)際上,對于傳統(tǒng)民法而言,根本無需考慮共有人在共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)問題。根據(jù)各國民法典的規(guī)定,共有物的處分(包括事實(shí)上的處分和法律上的處分)應(yīng)征得共有人全體的同意。22即共有物轉(zhuǎn)讓的前提條件是全體共有人的同意。若某一共有人欲取得共有物的所有權(quán),他完全可以不同意共有物的轉(zhuǎn)讓,所謂共有人優(yōu)先購買權(quán)的問題,根本無從談起。從另一個(gè)角度來說,共有是對所有權(quán)量的分割,各共有人的共有份額之和構(gòu)成一個(gè)完整的所有權(quán)。共有物的轉(zhuǎn)讓,也可以認(rèn)為是各共有人同時(shí)轉(zhuǎn)讓其所享有的共有份額。對于各共有人而言,同意轉(zhuǎn)讓共有物,當(dāng)然意味著同意轉(zhuǎn)讓共有份額。所以,在部分共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時(shí),如果某共有人欲取得共有物的所有權(quán),他完全可以向其他共有人提出收購共有份額的動議,一個(gè)愿意出賣共有物的人,沒有理由不同意轉(zhuǎn)讓共有份額。這樣一來,在共有物可能轉(zhuǎn)讓以前,已經(jīng)轉(zhuǎn)化為共有份額的轉(zhuǎn)讓了。反之,如果全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物,則已經(jīng)表明沒有共有人有意受讓該共有物。但這一基于傳統(tǒng)民法理論的分析,在立法對共有物處分改采“多數(shù)決原則”時(shí)受到了挑戰(zhàn),從而有進(jìn)一步探討的必要。由于共有物之處分應(yīng)得共有人全體之同意,這有時(shí)極為困難,部分共有人如不同意時(shí),難免會影響到共有物的有效利用,妨礙社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來,一些國家和地區(qū)的立法突破了傳統(tǒng)民法關(guān)于共有物處分的規(guī)定,在共有人處分共有物的問題上,改采“多數(shù)決原則”。23但在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則后,對少數(shù)共有人(此“少數(shù)”兼指“人數(shù)”上之“少數(shù)”和“份額”上之“少數(shù)”)的權(quán)益造成了重大影響,在實(shí)施過程中發(fā)生了眾多的問題和爭議。24在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下,其他少數(shù)共有人有沒有優(yōu)先購買權(quán)呢?設(shè)甲、乙、丙按份共有一塊基地,共有份額各為1/3,租賃給丁使用?，F(xiàn)甲、乙要