安徽宣城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書

宣城市房地產(chǎn)項目簡明計劃書安徽省宣城市**置業(yè)有限責(zé)任公司電話：****E-mail：**目錄第一部分宣城市概況氏地貸理哄位虹置袖遠蘭景停規(guī)占劃呀人斃文據(jù)歷誓史晚經(jīng)悄濟悠狀禮況翅第檢二霞部冶分發(fā)市引場侵分冰析嚷宏叉觀逮市業(yè)場愿分氏析綢區(qū)耀域面市螺場句分貌析渡土裁地請現(xiàn)預(yù)狀篇分急析掀房浪產(chǎn)執(zhí)開汁發(fā)爺現(xiàn)慨狀輕分仰析傳第三三嫁部葬分選懂鎖市首場持調(diào)理查慕市益場壟調(diào)旁查競產(chǎn)體品侮分隱析京市猴場址需設(shè)求意分假析牌潛蜂在懼消芳費脾者擠分棗析復(fù)第決四栽部拜分拔項枝目務(wù)概題況箭項賊目藏位很置摧項或目略地困塊興價陜值鄉(xiāng)分疫析百項秧目耐優(yōu)矩劣緒勢鬧分要析退項課目聞定面位業(yè)第疑五鄰部柴分紋項噸目基規(guī)喪劃考建乒議索主碧題赤思吊想蔑規(guī)偵劃妙要別點泳設(shè)疤計撿要估點昌結(jié)毅構(gòu)薄項符目奏配跳套填設(shè)謙施枕建娃議交項茂目產(chǎn)智竄能甚化珍建溉議紐物渴業(yè)注管持理浙建跪議壁第舌六淡部尤分他投佛資墾估婚算雞及找資慎金瑞籌并措淹投鴉資嫁估夸算爭資鳴金復(fù)籌飽措沸運成作哄方徑式稈第僅七有部干分申經(jīng)鍬濟命效盜益仍分地析能總撈收效入賽估鑰算堂總油成漸本啄估會算皆利設(shè)潤奧估魯算匯、類總誕投堪資漏收井益淘率撞、會現(xiàn)鋸金等流笛量問、喘回堪收欣期賠、成保顯本聚價今格嫁、泡敏狂感導(dǎo)性陽分接析隙風(fēng)鼻險鴿概奏率打分衰析惰第爭一司部珠分群悅嘆宣岡城衛(wèi)市顛概砍況欄一熱、腔地果理鎮(zhèn)位膚置叉宣承城鼓，污東伙鄰闊江芳浙榨，銷西躺連寄九果華狀，字南膨倚唱黃能山敏，俱北盆通倡長豬江皺，俗是圣安番徽考東手南枝門悅戶今，板轄唱郎免溪急、乘廣縫德游、卵涇售縣命、劫績道溪眠、的旌泊德哪、頂寧擋國銹五摘縣撥一完市絨，競另洞設(shè)內(nèi)宣綿州夫區(qū)毒，既為特市光政座府統(tǒng)所權(quán)在綢地續(xù)，狠全詳市亮面栗積從1墻2正，你3你4諒0住平死方伸公展里烘，蝦人識口缺2牽7眨2切萬五。比其孤中承市押區(qū)膠面挪積鉤1瓜5含.疲7祖平淹方警公們里沙，違人熔口屠3互0娘萬壘。扔宣興城挖是彈上產(chǎn)海巴和狼南獵京港經(jīng)堤濟紗區(qū)須以敘及獄長賭江踐經(jīng)壁濟被帶冬的漆有御機商組草成橋部衛(wèi)分肆，晚是尼連支接赴浦更東棒開津發(fā)灑與竊皖蘆江志開忌發(fā)譯的誤陸陜上摔紐小帶們。再這緒里屢公景路底四豆通爬八鞭達篩，找青代弋乘江襯，誼水辦陽蝦江圓與丑長旁江愧相幕接項，役皖肯贛納鐵好路日復(fù)巖線悔和境宣豈杭墻鐵輪路零，我3占1苦8紡國兆道談，冷2用0坑5賠國鍵道摸貫參穿每全讀境踩。眨二針、冶遠瞞景編規(guī)佳劃切改齒革部開舉放互以受來介，顏宣老城醫(yī)致?lián)ο诮督?jīng)寬濟果發(fā)寫展獅，旱致祖力趣于款基胖礎(chǔ)令產(chǎn)秤業(yè)彩建悄設(shè)縮和謠基念礎(chǔ)去設(shè)街施賞的怪改含善曬，鉛奮蘇力出趕澇超摘，鹽爭眠先豈進號位殃，端經(jīng)煎濟炊和還社家會粗事割業(yè)楊取插得寺了狼大靠跨暖度澇，推跳訴躍笑式蠶的刪發(fā)坦展丟。滋一粥時玉間殊宣越城嗚在甲全落省符發(fā)簽展此最斗快貼，迫國雨內(nèi)旱生欄產(chǎn)櫻總棗值軌，撞農(nóng)吧民孕收容入觀全嚷省帖第減一菠，泛固罰定牢資達產(chǎn)醋增驢速還全閱省戚第敵二田，雕職妄工開年束均評工仰資睛增義長定在糠全慎省勾第珠三枯，讓人嶼口兄自躍然究增往長茄在隊全箱區(qū)旋最扣低春，折宣易城忽地隆區(qū)杠步幟入寸了嫌發(fā)轎展憶快閘，如人季民復(fù)得的到檢實悲惠潤多五，賄實臉力尚強縱勁睜，嚼后跨勁書增筆大糟的捐良麗性錄循奏環(huán)扇路涌子吵?；夹M城瓶，膊奮悔發(fā)災(zāi)昂毯揚襯的搏崛號起桐，果向攀世抵人留展防示件自盈己主新歇的賄形立象摩，路新窮的窄氣好魄爐。駛2窯0肺0壞3現(xiàn)年大2播月課，饑市陳政販府薄成遼立椅了揭以情方金寧采市瓶長薦為足組丈長襖的彼總弟規(guī)面修茄編角領(lǐng)番導(dǎo)鉆小族組良，良以綿切宅實你加日強需對向總園規(guī)簽修專編乘工慈作較的鵲領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)毒。枝并窗召澆開瓜了犯兩庭次滴研倦討已會詢，在針咽對員城湖市菌未崇來媽發(fā)稻展糞以愧及抗現(xiàn)寧行唇總摔規(guī)趴中添存潮在汗的途問給題遺、襯近撒期框建它設(shè)饒項坦目演安針排擴等晌進泥行垂研艦討渴，站有穗效擺地違指勵導(dǎo)柳了享規(guī)系劃劇編鄉(xiāng)制撓工昆作魂。瓣本旋次謠規(guī)堂劃觸主居要死內(nèi)早容豪包概括描：盜宣股城倦市饒城惡市蝦總槳體率規(guī)棒劃玩和徒宣金城竹市握城變市倆近身期距建居設(shè)冬規(guī)訂劃恥。脖宣吹城抗市懲城搜市超總參體泡規(guī)戴劃嗽包誦括雨城勵市蹄總雕體泛規(guī)害劃損綱潑要閥編摸制肯和圍對墨9朗8冒版宵宣攝城祝市機城擺鎮(zhèn)怖體元系餐規(guī)帖劃曉進喂行盯提勾煉兇和你深戀化讀；雹宣畫城儲市串城憶市軟近稍期溉建狀設(shè)獄規(guī)歸劃除包仗括緣宣夫城勸市脾城答市菜近僅期燭建紫設(shè)躲規(guī)價劃骨中友的撥強處制倆性魂內(nèi)蜘容蚊和沫指挎導(dǎo)句性燃內(nèi)彩容君。畏規(guī)冠劃辱時葡限料：改近米期要2狗0魄0濾3望-慎2慰0樓0升5穴年熟，者中語期誤2潔0痰0鬧6筆-賺2筑0伴1廣0嘩年葡，嗽遠蛙期臉2棚0架1號1謊-蛋2扶0啦2止0繞年坊，儉遠奶景期2商0酬2襯0顆年照以慎后叛。五城伶市包擬弱發(fā)洗展沫規(guī)獄模腥:秋2飄0帆0放5緣年繼3啄0猜萬棟人太,窩2報0本1捉0悲年攀4石5嗎萬抬人拉，丟2食0駝2貌0者年濤6泄0秒萬弟人惱。植為眠今奏后散城賄市虎總壩體捆發(fā)傭展頭提書供馬了鍬法昆律賠依把據(jù)壯。飄三豈、紐經(jīng)皆濟卵狀徒?jīng)r坡中者共龜宣膽城黃市脆委部、縱宣可城皇市龍人耳民絞政看府楊關(guān)側(cè)于裕實枕施脂“晚一否主災(zāi)兩百翼萌”愛經(jīng)剝濟君發(fā)全展湯戰(zhàn)砌略獲的嘩決元定射為物適層應(yīng)振形呈勢僅的撿變河化境，朵更餡好槍地巧落序?qū)嵞蚩坪趯W(xué)宮發(fā)擾展蒙觀窯，跳加答速躁融括入撐蘇驢浙魚滬種經(jīng)德濟旬圈借，置把脫宣館城烈經(jīng)步濟袍發(fā)時展慶推北向沫新住階敵段眼，賓宣獸城棗市筍委丘市搞政渾府錫提趕出灑了缸實攻施鉛“熟以稅新誕型動工辯業(yè)諒為養(yǎng)主跪體飾、旦以油效塑益脅農(nóng)宵業(yè)且和乎特組色燦旅圖游屯業(yè)圓為瀉兩隱翼減”狹的啞經(jīng)戀濟桶發(fā)種展狂戰(zhàn)鍋略劃目矩標胸。2004年，宣城市全社會固定資產(chǎn)投資完成額達74.73億元，與上年相比增長50%，為“九五“計劃以來的最高水平。全市基本建設(shè)、更新改造和其他投資施工項目911個，比上年增加535個，項目總規(guī)模125.62億元，比上年增長傭廈8似6辰.刃9咽漸％坦。擊基缸本仔建礎(chǔ)設(shè)集投兆資倍保嗽持停高禁位駝運籮行灣，袖成辦為譜投計資廣高治速膽增暴長流的光主隊導(dǎo)甩因脖素插。執(zhí)受究交樣通落建鄉(xiāng)設(shè)宗項神目難和獨新蟻建慌企畜業(yè)趕的蝕影壓響刷，荷自孩年活初滴開比始墻，查宣脾城踐市信基件本感建剪設(shè)于新鹽開駕工歪項著目夸不火斷早涌趙現(xiàn)霜，咸投握資票始劈終育保置持稍高摔位誰增御長劑。當(dāng)增臟速養(yǎng)始守終勉處估在壟高餡增抖長上的跪平拐臺憑之罵上嗓，敏一藥季哪度問為醋8御5盒.問2巴%朽、宮上兆半黑年姻為豐1食4午0污.臺5嘩%薦。同更榨新志改拔造口投膝資舟開兆始瘋走濱出連低邪谷級，經(jīng)出曾現(xiàn)詳快懸速口回饒升航勢甲頭懇。討商麻品換房腎建梳設(shè)服、多銷府售殼兩秘旺俯。史隨肉著沃城謹市傻規(guī)墨模茅的非擴伴大獵，楊舊迎城混規(guī)乓劃吧調(diào)注整捷加駝快泡，餡拆蘭遷測量靈的級加朽大馳，膛使層商亭品織房員需達求餃量辭不岸斷培上堅升蘭，邪房寶市園反象映秩熱慰烈縱，獻房棒地擔(dān)產(chǎn)爆開殿發(fā)鉗進拳入咐一權(quán)個很產(chǎn)指銷惰兩逆旺山的不發(fā)憑展恭階帥段跟。襲2扁0灰0類4畏年郵，青全懷市旦商提品蓄房鉗建膨設(shè)列完減成奪投村資臥蜂9頓.綱2鞋6捷億浙元泥，慌比遮上架年狗增搶長關(guān)寧3杯9原％禮。僅嚼國之民悅經(jīng)歇濟皇快榨速較增仇長朝。蔑初忘步搜核只算刻，圍全絨年掀生怕產(chǎn)覽總銹值逗（百G宣D匠P考）傲2壽3娛5稍.唐6聞6伶億縫元傲，染按蝦可濾比絞價億格蔥計屠算肚，棉比橡上融年斗增供長黨1醬0顫.淘4鵲%搏，已增幕幅濁較秒上絨年毒提狹高梯個虎2紡.泰1碰百亂分饞點枯。籍其軌中姨，艱第狂一抵產(chǎn)臘業(yè)揮增袖加止值械5綁0幸.慎0廳8鞏億馳元魚，哀增廊長猶6洗.借3故%鐮；辛第蘭二荷產(chǎn)悠業(yè)帶增藏加被值秩1戚0鬼1磁.幼9橡8吵億和元懼，壓增正長記1亡4線.輩9遺%豪；牙第已三摸產(chǎn)蜻業(yè)垮增舌加俘值巴8弱3命.疤6萍0損億莫元減，劣增距長糟8母.堂0墨%丟。抖按吳常持住名人妹口少計通算芒，憑人喘均噴生丟產(chǎn)君總羊值樸8憑7恩9傲3級元嗓，猶比負上牲年短增鍛加絨1包2棚4畢0鏈元逐,較首嘆次取突如破燃1詞0僅0燕0眼美漆元慧大怒關(guān)丸。鬼三促次邪產(chǎn)湖業(yè)貌比嫂例最為崖2譯1從.咳3錄∶聲4竟3抓.廢3率∶秧3丙5疑.策4詞。

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宣城人文勝跡遍布。臨風(fēng)懷古，謝眺樓與黃鶴樓、岳陽樓、滕王閣并稱江南四大名樓；“茲山亙百里，合沓與云齊”的敬亭山，自南齊謝眺以來，先后300多位詩人墨客登臨此山賦詩作畫，留下詩文600多篇，為名符其實的“江南詩山”；現(xiàn)存敬亭山麓的廠教寺雙塔，以其對唐塔風(fēng)格的繼承與革新，成為全國僅存，因而被列為國家級保護文物；大文學(xué)家馮夢龍發(fā)現(xiàn)并稱為“天下四絕”之一的太極洞，以其中空博大的氣象成為溶洞奇觀；以三雕藝術(shù)、徽墨、徽菜．明清古民居居稱譽海內(nèi)外的績溪，歷代人才輩出，著作《笤溪漁隱叢話》的胡仔，紅頂商人、一代巨賈胡雪巖，徽墨傳人胡開文，新文化運動倡導(dǎo)者胡適，“湖畔詩人”汪靜之，小品文學(xué)家章衣萍，新文化出版家汪孟鄒等，使績溪贏得“邑小士多”的美名；黃山北坡之下的江村，古稱金鰲，村中聚秀湖、獅山古廟、江氏宗祠等古跡文氣盎然，江淹、江澤涵、江紹原等名流碩儒皆從此村走出；涇縣桃花潭不但因夾岸十里皆桃花而得名，更因李白一曲“桃花潭水深竹千尺，不及汪倫送我情”而名揚海內(nèi)外，其精華卻在碧如瓊漿、絕無污染的一潭清波。宣城地處皖南山區(qū)和長江下游平原的結(jié)合部，東連天目，南倚黃山，西靠九華，域內(nèi)襟山帶水，風(fēng)景絕佳。敬亭．柏視、水西、龍須四山峰巒疊翠；青戈江、水陽江兩水相依；南漪湖、太平湖、青龍湖三湖星羅棋布；清原峰、板橋、揚子鱷自然保護區(qū)，不僅珍禽異獸、奇花異草奪人眼目，更以巧自天然的風(fēng)光獨攬勝境。宣城地靈而人杰。“宣城梅”自宋以來，名人輩出，“宋詩開山祖”梅堯臣，宋名臣梅詢，明戲劇家梅鼎祚，名宦梅守德，清黃山畫派巨匠梅清，清數(shù)學(xué)大家梅文鼎，近代學(xué)貫中西的梅光迪，使之有“宣城梅花遍地開”一說；“績溪胡”中，胡仔、胡雪巖、胡開文、胡適，皆聲聞天下，青史留名；“涇縣吳”自始祖吳文舉遷居涇縣茂林以采，歷代仕子如林，僅近代就有父子書法家吳玉如、吳小如，學(xué)者兄弟吳半農(nóng)、吳組緗，書畫家吳作人，此外尚有吳葆萼、吳茂蓀、吳則虞等一批學(xué)者名流。第二部分市場分析一、宏觀市場分析中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)育、成長和完善，其間有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了無數(shù)出大起大落的人間悲喜劇。特別是目前，國家宏觀調(diào)控政策相繼出臺，房產(chǎn)市場也將越來越規(guī)范，中國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個“價值回歸”、“利潤回歸”的過程，由初期的暴利向后期的相對高利過渡，目前已接近社會平均利潤水平，并將逐步進入微利行業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展水平不均衡，自東向西，開發(fā)水平形成一個很大的落差，東部沿海城市受惠于改革開放的諸多優(yōu)惠政策，經(jīng)濟發(fā)展較快，與國際上的交流頻繁，資金和人口的“盆聚”明顯，居民購買力較強，房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，開發(fā)商在觀念、思維、資金實力、開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營能力等方面都遙遙領(lǐng)先于內(nèi)地城市，并逐步形成了較明顯的專業(yè)化的分工。安徽地區(qū)以合肥、蕪湖、安慶、馬鞍山等城市為代表，在借鑒、模仿、學(xué)習(xí)沿海先進經(jīng)驗的同時，引入沿海的開發(fā)模式，引進優(yōu)秀人才，進步很快，正在急起直追。相對而言，縱觀宣城房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于初級階段。從宣城立市的時間和宣城的人口數(shù)量來看發(fā)展速度還是比較滯后了。但市場前景和發(fā)展機遇也是千載難逢的。二、區(qū)域市場分析通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宣城的房地產(chǎn)市場仍然處于培育期，由于宣城市自2002年末以來政府僅提供130畝土地用于住宅開發(fā)，今年上半年也只有90畝地掛牌入市。由此可見，宣城房地產(chǎn)開發(fā)總量明顯不足，均以幾十畝的小盤為主，且沒有引入很好的開發(fā)理念和先進經(jīng)驗，沒有很高的規(guī)劃設(shè)計思想和營銷手段。目前宣城房價受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，與市中心范圍的房價偏高，開發(fā)區(qū)相對較低。整個宣城區(qū)域可分為三大價格版塊。（1）市中心版塊：因為地理位置的稀缺性，決定了此版塊的高價位，均價基本都在2600~2880元/平米以上，最高3880元/平米（小高層）。以府山廣場、開元小區(qū)為代表，樓盤檔次較高，環(huán)境和商業(yè)氛圍很好，客戶認知度也比較高。（2）市郊CLD（中央生活區(qū)）版塊：因?qū)淼男鞘姓?wù)區(qū)設(shè)在西北敬亭山下，所以宣城的多數(shù)樓盤均集中在市郊西北位置，目前均價2000元/平米上下。以陽光小區(qū)、陶然新村、盛宇名家、思佳花園以及東門的麗景花園、宛溪河畔為代表，小區(qū)配套均較完善，銷售情況也很好，但在戶型、外觀、綠化、營銷等方面嚴重落后于其他一二類城市，上規(guī)模的大盤幾乎沒有。（3）開發(fā)區(qū)版塊：宣城的開發(fā)區(qū)建設(shè)還不是很完善，所以在居住選擇上人氣明顯不足，唯一在建樓盤就是**樓盤，銷售均價在1600元/平米左右。離市區(qū)較遠，配套設(shè)施也不完善，大型居住社區(qū)尚未形成，因此剛處于起步階段。三．土地現(xiàn)狀分析由于宣城市前任領(lǐng)導(dǎo)在土地問題上栽了跟頭，后任領(lǐng)導(dǎo)在思想上趨于保守，導(dǎo)致近年來宣城的土地供應(yīng)嚴重不足，自2002年末到2004年末政府僅提供130畝土地用于住宅開發(fā)，今年上半年也只有90畝地掛牌入市，且都是些十幾畝到三四十畝的小地塊，現(xiàn)在宣城房產(chǎn)市場上還沒有一百畝以上的在建或待建項目的，可見宣城的房產(chǎn)開發(fā)水平還處于相對滯后的情況。針對這種情況，現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子也認識到這個問題，正在采取措施，加大土地供應(yīng)量，加快房產(chǎn)開發(fā)的步伐?！跣碌耐恋嘏庹摺馁u，預(yù)示著宣城的土地市場開始進入市場化階段。□城市改造規(guī)劃提供大量土地進入市場——新城區(qū)建設(shè)、城內(nèi)企業(yè)的外遷、老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地?！跣欠康禺a(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)展不平衡，西北片過熱，而城南相對較遲緩，因此，政府有意識地利用調(diào)整級差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應(yīng)，從而達到有效地疏散城市人口和平衡各片之間開發(fā)水平的目的。1、加強對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴控供地計劃指標，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。2、通過宏觀調(diào)控，實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的區(qū)域平衡。3、三位聯(lián)動，有力推動城市舊城區(qū)改造的進程4、以房地產(chǎn)經(jīng)濟為先導(dǎo)，促進多產(chǎn)業(yè)并進5、規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過市場配置經(jīng)濟杠桿作用，提高土地利用率6、信貸:政策調(diào)整引導(dǎo)理智消費四、房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析1、住宅供應(yīng)量2004年住宅開發(fā)總量超過66萬平方米，安居房比例不高2005年6月止商品住宅供應(yīng)總量約為30萬平方米市區(qū)住宅銷售競爭不是很激烈住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平和營銷策略比較落后說明：從宣城的房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，無論是開發(fā)規(guī)模，還是開發(fā)理念，還大都停留在很低的水平上，這就給今后的房產(chǎn)開發(fā)留下了很大的空間，相對利潤是比較可觀的，可操作性是很強的，這是一個不可多得的發(fā)展機遇。2、當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品位置分布市場明星樓盤集中在市中心偏西北將來的政務(wù)新區(qū)附近（陽光、思佳、陶然、盛宇等）。住宅集中供應(yīng)的區(qū)域在昭亭北路一帶。市區(qū)住宅集中供應(yīng)位置有“開元”和“九州”兩個集中區(qū)域（開元、府山、宛溪、麗景）。3、當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品價格分布市中心多層住宅一般起價在2600元左右，高于3000元的不多高層住宅起價一般在2700元左右，均價接近3200元昭亭北路附近多層住宅起價一般超過2000元，最高可達2600元4、當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品單體設(shè)計分析商業(yè)中心區(qū)的高層住宅裙樓面積較大，但位置較好主臥室?guī)ш柵_或凸窗，沒有工作陽臺的設(shè)計較多有落地窗或弧型窗，但數(shù)量不多窗戶多以塑鋼窗配白色玻璃，彩色鋁金已出現(xiàn)，以綠色為主立面開始注重色彩搭配，但沒有特點，還比較陳舊外墻磚使用普遍型的較多當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品總體規(guī)劃分析總體規(guī)劃較好的小區(qū)多在近郊昭亭北路一帶，多層住宅因規(guī)模限制，總體規(guī)劃出色的很少。當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品戶型分析錯層、躍式、復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅太多三房占當(dāng)前市場的43.5%，平均127平方米，兩房占28.7%，平均82平方米，一房單位不足5%兩房戶型中以兩廳結(jié)構(gòu)最多，占46%，一廳結(jié)構(gòu)約占44%三房單位以兩廳兩衛(wèi)占絕大多數(shù)，平均133平方米，為三房總數(shù)的60%以上，三房兩廳一衛(wèi)平均129平方米，為三房總數(shù)的15%，三房一廳一衛(wèi)約為11%說明：當(dāng)前宣城市場上二房、三房面積過大，造成總價過高，限制購買客戶群。8、當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品環(huán)境分析大都樓盤環(huán)境較差環(huán)境營造中有盲目模仿、硬景觀太多、脫離居民要求、無主題、與建筑本體脫節(jié)、成本過高的現(xiàn)象，給將來物業(yè)管理造成很多難題當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品配套分析少部分小區(qū)配套是可以的方便性智能化設(shè)施不多說明：A、根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有個別小區(qū)已將智能化設(shè)施的采用提到議事日程上，但由于大部分樓盤現(xiàn)均為預(yù)訂期，居民并無實際體會。B、智能化設(shè)施配套過于超前，脫離實際需要。10、當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品的建筑風(fēng)格宣城市場上的樓盤建筑風(fēng)格均大同小異，只有個別的建筑風(fēng)格還算可以部份樓盤已開啟了重視建筑風(fēng)格的先河單體建筑外觀的銷售影響力日益重要第三部分市場調(diào)查一、市場調(diào)查1、調(diào)查目的（1）、通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解宣城市房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，較準確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟指標，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。（2）、根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險的調(diào)查研究分析，對后續(xù)營銷推廣策略提供有力支持。（3）、隨著全面推進小康社會的建設(shè)，充分了解宣城市民對住宅消費的需求。2、調(diào)查內(nèi)容宣城房產(chǎn)項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)規(guī)模單價（元/m2）銷售情況開元小區(qū)農(nóng)林路占地面積：120畝容積率：1.6住宅：多層建筑面積：90000m2綠化率：49%總戶數(shù)：848戶均2650高2850低238095%思佳花園敬亭路占地面積：14.67公頃建筑面積：122400m2容積率：1.06綠化率：38%住宅多層總套數(shù)：544多套均1850高2010低1740100%美都陽光小區(qū)敬亭路占地面積：9公頃容積率：建筑面積：綠化率：均2000100%廣凱麗景花園疊障東路占地面積：3.53公頃建筑面積：52000m2容積率：1.4綠化率：35%多層住宅總套數(shù)：350套均2050高2300低1740一期100%二期40%圣都宛溪河畔鳳凰橋占地面積：2公頃建筑面積：容積率：1.4綠化率：30%多層住宅總套數(shù)：一期80套均2500高2680低2380一期20%回遷居多府山廣場錦盤路與疊嶂路口占地面積：7.33公頃建筑面積：50000平米容積率：綠化率：48%高層住宅（5~18層）總套數(shù)：104套均3000高3880低2680內(nèi)部認購40%未開盤二、產(chǎn)品分析縱觀宣城房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于初級階段。目前或多或少存在一些滯后的現(xiàn)象。

1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一

大部分產(chǎn)品為多層的住宅項目，且同質(zhì)化嚴重。缺乏有自己風(fēng)格和特色的精品樓盤，戶型十分單調(diào)和落后，環(huán)境也基本雷同，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)十分不合理。2、產(chǎn)品缺乏特色

大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾和規(guī)劃設(shè)計上明顯缺乏自有特色，沒有形成社區(qū)文化。如有一種房型精美、規(guī)劃合理、富有特色、外立面豐富的樓盤推向市場極容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。

宣傳推廣理念相當(dāng)落后3、產(chǎn)品供應(yīng)嚴重不足由于土地緊張，同期開發(fā)樓盤太少，在售或在建項目寥寥可數(shù)，百畝以上的大盤更是稀缺，導(dǎo)致客戶選擇余地很少，房源緊張，好房子搶著買，差房子沒人要，持幣觀望的眾多。4、產(chǎn)品推廣幾乎沒有在產(chǎn)品上的落后折射出宣城地區(qū)發(fā)展商整體營銷策劃理念的匱乏。裝修粗糙的售房部（有的還沒有），專業(yè)知識缺乏的銷售員，設(shè)計水平落后、檔次低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場管理，看不到什么廣告措施，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅，全然沒有感覺到這個樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。這和外地比較而言，是有天壤之別的5、產(chǎn)品均以小盤為主大多數(shù)盤子都是幾十畝地的小盤子，沒有整體的定位和包裝，簡單的蓋好就賣，使小區(qū)缺乏內(nèi)涵，缺乏深度和廣度。也有幾個大一點的，但都分割成一塊一塊的開發(fā)，明顯缺乏整體運作手筆。6、社區(qū)配套設(shè)施跟不上在小區(qū)規(guī)劃，環(huán)境布局，會所設(shè)置，景點營造等方面均沒有特色和創(chuàng)新，能省則省，缺乏為客戶著想的理念和打造高檔人文社區(qū)的思想。7、小區(qū)物業(yè)管理毫無特色

同樣物業(yè)管理方面也是沒有任何特色。住在其中不能享受到高品質(zhì)的服務(wù)而僅僅改善了住房條件。

三、市場需求分析宣城市城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全市城鎮(zhèn)化水平為30%左右，共有633.21萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《宣城市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標，在2000—2005年共5年時間里，全市人口水平將由過去的21萬增加到30萬，城鎮(zhèn)化水平由30%提高到36%。規(guī)劃居住用地面積為10.6平方公里，人均居住用地為38.02平方米。近期規(guī)劃增建二類居住用地208公頃，改造三類居住用地204.78公頃。城區(qū)內(nèi)部農(nóng)村居民點結(jié)合拆遷安置改造160．43公頃。受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，宣城城市居民人均住房建筑面積仍低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近10個百分點。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。隨著安徽經(jīng)濟政策的傾斜和宣城經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，省委省政府已明確提出，要將宣城建成皖南經(jīng)濟的橋頭堡，確保宣城在皖南一片的經(jīng)濟中心地位和龍頭地位。因此，隨著非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。1、多層次、多價位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成目前，宣城正在初步形成以普通住宅為核心、高層住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這兩類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。2、個人購房成為住宅消費市場的主體隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動作用。3、城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展于2003年開始的新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于將老城區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃面積的5倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，宣城房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在今后幾年中還會繼續(xù)，并越來越火。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量保持在每年150~250畝左右、住宅需求量保持在200畝左右時，房屋開發(fā)就在適度、適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。4、城市化進程和外來人口購房成為宣城新增住房消費主力城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。