投資可行性分析

鳳凰酒店投資可行性分析酒店簡介：名稱：鳳凰酒店地點：上海市松江區(qū)佘山國家旅游度假區(qū)類型：精品度假型客房數(shù)量：88間魔都的世外桃源自由靈魂的棲息之地古典與現(xiàn)代的完美融合一、環(huán)境掃描（一）、宏觀市場1、上海市目前酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況截至12月28日，上海市星級飯店共有232家，其中五星級65家、四星級66家、三星級71家、二星級29家、一星級1家。上海市星級酒店數(shù)據(jù)記錄平均房價（元）比平均水平出租率比平均水平Revpar（元）比平均水平五星行業(yè)平均數(shù)639.5858.56%374.54上海市（65）991.6355.04%67.96%9.40%673.9179.93%四星行業(yè)平均數(shù)341.9856.93%194.69上海市（66）521.2452.42%70.14%13.21%365.687.79%三星行業(yè)平均數(shù)234.3753.81%126.11上海市（71）334.6142.77%61.07%7.26%204.3562.04%二星行業(yè)平均數(shù)167.6352.89%88.66上海市（29）241.2443.91%70.84%17.95%170.8992.75%——數(shù)據(jù)來源：《四季度趙煥焱排行榜》整頓匯總從數(shù)據(jù)上可以看出，上海的不一樣星級酒店的各項指標均遠高于行業(yè)的平均水平，尤其是revpar一項，不一樣等級的酒店都高出了行業(yè)平均水平的50%以上。此外，上海擁有全國最多的五星級酒店數(shù)量，但其三項指標均位居行業(yè)前列。各項數(shù)據(jù)都表明，在整個酒店業(yè)的寒冬中，上海是在溫暖的地方曬著冬陽。上海仍然是酒店業(yè)發(fā)展最佳的地方，市場巨大。原因也許在于上海旅游和會展經(jīng)濟的迅速發(fā)展，為酒店市場帶來大量客源。2.上海市高星級酒店分布及趨勢——數(shù)據(jù)來源：飯店行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)上海長期以來都被許多國際酒店經(jīng)營者視為進軍中國市場的橋頭堡,目前，上海已毋庸置疑地成為了眾多國際酒店集團“兵家必爭”的“戰(zhàn)略要地”。從上圖可知：上海酒店多集中于浦東和浦西的中心地區(qū)，如浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)、黃浦區(qū)等。按行政區(qū)劃分，浦東得益于其經(jīng)濟的發(fā)展和獨特的地緣優(yōu)勢，成為高星級酒店最多的一種區(qū)域，同步，因迪斯尼的落戶于開張，新開酒店也是各區(qū)中最多的。此外，上海酒店發(fā)展布局發(fā)生了變革——高星級酒店郊區(qū)化。首先，伴隨上海經(jīng)濟發(fā)展向外延擴展，老式的近郊一帶正形成新的CBD地區(qū)，經(jīng)濟、人口、商業(yè)開發(fā)、辦公也在向新興CBD地區(qū)聚攏；另首先，市中心板塊內(nèi)酒店布局已經(jīng)飽和，迫使酒店布局點向外擴展，并向新興CBD地區(qū)靠攏，形成新的酒店匯集區(qū)。以金橋officeparkii為代表的新興CBD正成為標桿，區(qū)域內(nèi)匯聚了華美達等一批高星級酒店，以及眾多世界500強企業(yè)。老式商業(yè)中心地區(qū)土地資源的稀缺，使得未來高星級酒店有向郊區(qū)拓展趨勢。上海西部發(fā)展迅速的松江區(qū)的上海松江福朋喜來登集團酒店和上海世茂新體驗洲際酒店，嘉定區(qū)的上海嘉定萬怡酒店以及奉賢區(qū)的上海奉賢南橋逸東酒店等等酒店項目的計劃開業(yè)，證明著酒店業(yè)郊區(qū)化已開始初露端倪，未來將逐漸開辟上海酒店業(yè)邁向郊區(qū)的新時代。上海星級酒店未來區(qū)域分布將由集中向分散發(fā)展，由不均衡向均衡發(fā)展。對上海酒店業(yè)發(fā)展的有利原因1)持續(xù)穩(wěn)定的保持對外開放的政策。這有助于我國旅游酒店業(yè)的深入發(fā)展。認為例，上海借助“絲綢之路”旅游年、離境退稅新政等一系列利好舉措，吸引入境旅游人數(shù)逆市反彈，1-12月合計接待入境旅游人數(shù)和入境過夜旅游人數(shù)分別為800.2萬人次和653.6萬人次，成為國際旅游市場上發(fā)展最為迅猛的力量。此外“一帶一路”、“長江經(jīng)濟帶”等國家層面的戰(zhàn)略設想及其實行，將使連接上海與有關國家和省份的機場、港口、高鐵、車站、公路、服務區(qū)等基礎設施愈加完善，使得旅游業(yè)加速發(fā)展，旅游業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，對酒店業(yè)發(fā)展提供有力支撐。即將開業(yè)的迪士尼也會加速上海酒店業(yè)的發(fā)展。估計整年旅游收入達3500億元，同比增長2%；國內(nèi)旅游收入達3000億元，同比增長2%；旅游外匯收入達59億美元，同比增長2.5%。估計接待國內(nèi)游客數(shù)達2.7億人次，同比增長2%；接待入境游客數(shù)達800萬人次，同比增長1%，其中入境過夜游客數(shù)達650萬人次，同比增長1.5%；旅行社組織出境旅游人數(shù)達360萬人次，同比增長50%。估計本市星級飯店客房平均出租率達66%，同比上升2.5個百分點；其他飯店客房平均出租率達66.5%，同比上升2個百分點。本市星級飯店平均房價約690元/間天，同比增長6%；其他飯店平均房價約390元/間天，同比增長6.5%。2)全市旅游工作會議。會上，趙雯副市長規(guī)定，要全力以赴抓好“十三五”開局，加緊推進世界著名旅游都市建設，“十二五”期間，上海旅游業(yè)不停優(yōu)化空間布局，推進產(chǎn)業(yè)融合，創(chuàng)新旅游產(chǎn)品，改善公共服務，規(guī)范旅游市場，逐漸形成了“大旅游、大產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展格局。趙雯規(guī)定，“十三五”期間，要按照“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的發(fā)展理念，做到產(chǎn)業(yè)融合與地區(qū)合作并重、整體規(guī)劃與部門協(xié)同并重、生態(tài)保護與節(jié)能環(huán)境保護并重、文明旅游與規(guī)范市場并重、市民與游客并重，全面貫徹“十三五”規(guī)劃，加緊打造世界著名旅游都市。做好旅游工作：一是要做好迪士尼開園準備和運行服務，貫徹好大客流應對、票務銷售、園區(qū)旅游公共服務等工作，創(chuàng)新開發(fā)迪士尼主題旅游產(chǎn)品，辦好“中美旅游年”有關活動。二是要找差距、補短板，優(yōu)化供應構(gòu)造與服務質(zhì)量，依法監(jiān)管，綜合治理，破解難題。三是要加強重點項目建設，加緊推進國際旅游度假區(qū)、佘山國家旅游度假區(qū)和郵輪旅游發(fā)展試驗區(qū)的建設發(fā)展，充足運用“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”理念，推進旅游產(chǎn)業(yè)升級。四是要完善智慧服務，強化安全保障，保證旅游安全，為游客提供更貼身、更及時、更全面的智能化服務。重點要抓好“三個聚焦三個著力”。其中，要著力推進旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，全力推進上海國際旅游度假區(qū)開發(fā)建設和有序運行，建立完善度假區(qū)旅游公共服務體系，圍繞迪士尼樂園研發(fā)專題旅游線路，充足放大迪士尼樂園項目的溢出效應；深入推進佘山國家旅游度假區(qū)建設，深化上海中國郵輪旅游發(fā)展試驗區(qū)發(fā)展；增進臨港地區(qū)、虹橋商務區(qū)、世博地區(qū)等重點區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)提高，探索建立國家級旅游度假區(qū)、旅游休閑區(qū)的綜合管理機構(gòu)，探索推進崇明島全域旅游開發(fā)；加強旅游產(chǎn)業(yè)政策扶持，深入提高旅游投資水平。（二）、區(qū)域市場分析1、松江總體概況松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部，地處東經(jīng)121°45’，北緯31°，在黃浦江中上游。松江古稱華亭，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。松江區(qū)總面積604.67平方公里，占上海市總面積的9.5%，整個區(qū)域南寬北窄，略呈梯形，其中陸地面積占87.91%，水域面積占12.09%。

區(qū)內(nèi)滬杭高鐵、滬杭高速公路（G60滬昆高速）、滬青平高速公路（G50滬渝高速）、同三國道（G1501上海繞城高速）、嘉金高速（G15沈海高速）、機場高速（S32申嘉湖高速）等干線形成了縱橫交錯的道路交通網(wǎng)，是上海連接整個長三角、輻射長江流域的關鍵區(qū)域。輕軌9號線的順利運行也縮短了松江與市區(qū)的距離，松江正日益成為上海西南的重要門戶。末，全區(qū)共有常住人口175.59萬人，比上年增長1.1%，其中，外來常住人口109.08萬人，增長1.3%。2、旅游資源佘山國家旅游度假區(qū)有著豐富的旅游資源。以佘山森林公園為中心，5公里范圍內(nèi)積聚了月湖雕塑公園、歡樂谷、佘山高爾夫俱樂部、辰山植物園等一批國家4A級旅游景區(qū)。其到月湖僅778米，到歡樂谷僅1.6公里；佘山高爾夫俱樂部僅2.0公里；到辰山植物園也僅2.6公里；周圍植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境良好。佘山國家森林公園佘山國家森林公園是上海唯一的自然山林勝地，占地401公頃，森林覆蓋率到達86%。歡樂谷上海歡樂谷位于佘山國家旅游度假區(qū)關鍵區(qū)域，是目前中國規(guī)模最大、項目最多、科技含量最高、最具魅力的現(xiàn)代都市娛樂主題公園。園內(nèi)有近40項領冠全球的欣賞及體驗性項目，多項獲得國際行業(yè)旅游協(xié)會最佳水上設備獎。國際高爾夫俱樂部上海佘山國際高爾夫俱樂部位于佘山國家旅游度假區(qū)的關鍵區(qū)，是上海地區(qū)地面起伏度最大的高爾夫球場。俱樂部占地面積2200畝、全長7140碼，包括一座18洞72原則桿符合國際錦標賽原則的高爾夫球場、高爾夫酒店公寓、具有托斯卡納風格的高爾夫別墅以及配套的休閑度假設施。辰山植物園辰山植物園是由上海市政府、中國科學院和國家林業(yè)局共建的集科研、科普和欣賞游覽于一體的綜合性植物園。月湖雕塑公園依山傍水的上海月湖雕塑公園是一座集現(xiàn)代雕塑、建筑藝術、自然山水景觀和高檔休息娛樂于一體的藝術風景樂園。園區(qū)由小佘山、月湖和環(huán)湖腹地構(gòu)成，總占地1300畝，465畝的月湖作為中心，環(huán)湖分為春、夏、秋、冬四個不一樣風貌的岸區(qū)。天馬賽車場上海以西的天馬山鎮(zhèn)，距離上海市區(qū)大概40~45公里，是華東地區(qū)除卡丁場外，第一種落成的正式賽車場。3、交通與基礎設施度假區(qū)距市中心和兩個機場的距離都是30分鐘左右的車程。軌道交通9號線?？俊６燃賲^(qū)內(nèi)設有免費旅游巴士，將度假區(qū)內(nèi)的重要景點、酒店等都串聯(lián)了起來。此外，佘山地鐵站附近、度假區(qū)的重要景點酒店還設有免費公共自行車租借點。未來還將建設一條中型有軌電車線路，區(qū)間為軌道交通9號線佘山站至世茂新體驗項目，以提高游客前去度假區(qū)內(nèi)各旅游休閑設施的交通便利性。度假區(qū)將建設一種旅游集散中心、二十個旅游征詢中心(點)及與游客接待規(guī)模相適應的旅游廁所及停車場所，并且實現(xiàn)無線寬帶網(wǎng)絡全覆蓋。生態(tài)環(huán)境度假區(qū)建設用地將至少減量化3平方公里，生態(tài)用地增量則不少于5平方公里。未來幾年，度假區(qū)規(guī)劃建設的64.08平方公里內(nèi)建設用地減量不少于30%，規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)建設用地減量不少于10%；10.88平方公里關鍵區(qū)內(nèi)建筑只減不增。數(shù)據(jù)顯示，度假區(qū)目前只在10.88平方公里關鍵區(qū)進行開發(fā)建設，尚有50多平方公里“留白”。4、政府推進1）政策推進以建設國際文化大都市和著名旅游休閑目的地都市為目的，塑造國際化大都市和江南水鄉(xiāng)風貌特色，發(fā)明多元包容、富有親和力的公共空間。佘山國際旅游度假區(qū)形成具有休閑旅游、文化娛樂、會議服務等復合功能的市郊型旅游度假地?！渡虾Ｊ卸际锌傮w規(guī)劃（-2040）綱要概要》2）打造未來重要賽事重點打造匯豐杯高爾夫錦標賽、中國房車競標賽、中國雜技大賽等中外賽事。5、當?shù)厥袌龈窬峙c需求1）市場格局佘山度假旅游區(qū)兩公里內(nèi)匯集了2家五星級酒店、2家精品酒店、和2家三星級酒店。其中佘山1公里以內(nèi)集中了4家酒店，較為密集。相比之下，東北部的佘山高爾夫俱樂部周圍分布的酒店相對較少。通過對比發(fā)現(xiàn)，各酒店的目的市場重要針對的都是休閑度假客人，其中根據(jù)房價的不一樣，可以看出他們是針對同一市場的不一樣等級，如月湖會館選擇的是高端休閑或者商務客人，而蘭筍山莊則選擇的是更一般的休閑客人。另一方面，各酒店基本均有可以容納1000人左右的宴會廳，可見宴會也是酒店爭奪的市場。此外，各酒店的主打產(chǎn)品不一樣，如索菲特提供親子房，而佘山森林賓館則重要突出菜肴。佘山度假區(qū)中心兩公里內(nèi)高星級酒店市場格局星級位置（距佘山）平均房價客房數(shù)宴會廳主打產(chǎn)品特色服務目的市場索菲特五星2公里903368間和7棟別墅1200人親子房賽車道、平衡車家庭親子游世貿(mào)艾美五星1公里內(nèi)11643261800人婚宴戶外禮堂、婚禮禮堂休閑度假月湖會館精品酒店1公里內(nèi)244423（全套房）1000人高檔宴會一對一管家服務休閑度假蘭筍山莊三星1公里內(nèi)26595房價低一般散客森林賓館三星山上47997250人山菜、百筍宴、美食節(jié)一般散客金地嵐韻精品2公里859291000人東方佘山索菲特大酒店自開業(yè)以來就是佘山地區(qū)高端酒店發(fā)展的領導者。酒店副總經(jīng)理王世亮坦言：“我們的方向是明確的，那就是要把驟降的政府消費用民眾消費給補回來?！睘榇耍苌剿鞣铺厥紫确e極拓展散客市場，家庭親子游客成為主攻方向。以來，佘山索菲特擴建了游泳池，全新引進了賽車道、平衡車等適合家庭的游藝設備，明顯增強了對散客的吸引力。值得一提的是，酒店今年8月中旬推出的“親子房”一炮而紅，定價3988元的周末親子房一房難求，也闡明散客對于高端市場的需求仍舊旺盛。在團體住客方面，佘山索菲特調(diào)整價格方略，在保證品質(zhì)的同步放低身段，對500強企業(yè)推出系列優(yōu)惠，與周圍企業(yè)加強對接。今年8月，佘山索菲特的總營收創(chuàng)歷史新高。王世亮確信，酒店業(yè)已經(jīng)迎來了又一輪春天。與佘山索菲特相距不遠的大眾國際會議中心則在今年9月18日，相比同期，提前32天實現(xiàn)了營業(yè)額超萬元。這讓大眾國際會議中心總經(jīng)理顧杰十分欣喜。開業(yè)之初，大眾國際會議中心的定位是政企會務為主、培訓為輔、散客為補充。伴隨市場的發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級勢在必行。“‘大眾會議中心’，就要吸引大眾來消費?！痹陬櫧芸磥恚癖姷男枨鬂摬刂鵁o限的市場。“佘山有著得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢，我們將休閑住宿和生態(tài)旅游相結(jié)合，走出了一條新路?！薄拔⑥r(nóng)場”的推出，是大眾國際會議中心的成功試水。酒店運用閑置用地全新打造的蔬果采摘、垂釣燒烤、動物喂養(yǎng)等項目，成為親子活動的樂園，引燃了大眾的消費熱情。而團體的增長是今年大眾國際會議中心營收增長的直接原因?！霸陂_拓散客市場的同步，我們把重心放在培訓市場。伴隨今年二季度培訓市場的啟動，銷售部及時調(diào)整價格，同常客簽訂長期合作協(xié)議。”顧杰告訴筆者，今年客房的平均出租率到達了63%，創(chuàng)開業(yè)以來的新高。在十二五期間，伴隨長三角一體化、同城化進程、虹橋商務開發(fā)建設的加速，佘山的區(qū)域轉(zhuǎn)型與產(chǎn)城融合將進入新的階段，酒店業(yè)也將成為松江旅游業(yè)的重要支撐行業(yè)。化被動為積極，積極拓展大眾市場，成為佘山酒店行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的“不二法寶”。2）需求增長整年實現(xiàn)旅游總收入68.8億元，比上年增長16.9%；游客接待總?cè)藬?shù)達1139.86萬人次，比上年增長16.4%。至年末，全區(qū)共有星級飯店7家，其中五星級飯店3家，四星級飯店1家，20家旅游飯店整年住宿接待84.8萬人，平均客房出租率59.4%。年末全區(qū)共有旅行社58家，整年組團人數(shù)41.38萬人，比上年下降20.9%。佘山國家旅游度假區(qū)將預期實現(xiàn)年接待游客總?cè)舜纬^1500萬;境外旅游者中過夜人數(shù)不低于50%;旅游總收入60億元;度假區(qū)客房出租率高于上海市平均水平，逐漸提高游客的停留天數(shù)等目的。納米魔幻城即將開業(yè)。納米魔幻城是上海最大的室內(nèi)小朋友主題樂園，坐擁于佘山、天馬山、衡山、辰山的優(yōu)美自然環(huán)境之中，更有辰山植物園、廣富林水下博物館、天馬山森林公園、佘山國家森公園、月湖雕塑公園五大生態(tài)公園圍繞。密集的旅游景點必然會吸引更多的游客。恒耀環(huán)球即將開業(yè)。其旁邊就是佘山國家旅游度假區(qū)，估計今年3月開業(yè)。商業(yè)中心的的建立使得旅游區(qū)的配套設施愈加完善。二、市場定位名稱：鳳凰酒店地點：上海市松江區(qū)佘山國家旅游度假區(qū)類型：度假型客房數(shù)量：88間平均房價：3000元三、項目建設方案一、位置：右圖二、功能定位：客房、會議室（中型容納160的一種、小型容納40人的兩個）、宴會廳（800人）、室內(nèi)泳池、健身房、SPA、三個餐廳、露天酒吧、圖書館、悅榕閣（商店）三：功能布局：見下圖投資估算：見下表技術參數(shù)高度（層數(shù)）主體建筑7層（地上5層、地下2層）占地面積10000平米建筑面積2平米客房數(shù)88間（60間套房，28間別墅）各項目投資土地費用：3億建筑及設計費用2億裝飾工程5000萬機電工程1000萬綠化估算500萬管理費用200萬總計5.67億元四、財務分析房價：3000元，出租率（上海市五星級酒店平均出租率）：67.96%年均房費收益3000