房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論專題一內(nèi)涵與特性課件

2023/9/191專題一房地產(chǎn)內(nèi)涵與特性2023/8/61專題一房地產(chǎn)內(nèi)涵與特性12023/9/192第一節(jié)房地產(chǎn)的界定與分類一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵定義：由土地既定著于土地之上或土地之中的各種建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施而形成的位置固定的財產(chǎn)實體，以及附著于這種財產(chǎn)客體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱。二、相近概念：不動產(chǎn)（臺）、地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇（港）等稱謂Land,realestate,realproperty.2023/8/62第一節(jié)房地產(chǎn)的界定與分類一、房地產(chǎn)的內(nèi)22023/9/193三、房地產(chǎn)分類（分類標(biāo)準(zhǔn)）（一）按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類建筑地塊房屋房地產(chǎn)服務(wù)（二）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類生地：不具有城市基礎(chǔ)社會的土地，如荒地、農(nóng)地毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地熟地：具有比較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地在建工程：地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)現(xiàn)房：已經(jīng)建成可以直接使用的房地產(chǎn)2023/8/63三、房地產(chǎn)分類（分類標(biāo)準(zhǔn)）32023/9/194（三）按地上物的類型和用途分類房地產(chǎn)建筑物土地工業(yè)和倉儲地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)寫字樓旅館餐飲物業(yè)娛樂物業(yè)社會公共服務(wù)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)其他房屋構(gòu)筑物住宅非住宅基礎(chǔ)設(shè)施其他2023/8/64（三）按地上物的類型和用途分類房地產(chǎn)建筑物42023/9/195（四）按所處不同區(qū)位、地段分類城市中心城市邊緣城市郊區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)（五）按建筑結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2023/8/65（四）按所處不同區(qū)位、地段分類52023/9/196（六）按建筑層數(shù)劃分低層（1-3）多層（4-6）中高層（7-9）高層（≥10；公共建筑高度≥24米）超高層（≥30，公共建筑高度≥100米）（現(xiàn)實中人們將7-11的建筑成為小高層）2023/8/66（六）按建筑層數(shù)劃分62023/9/197第二節(jié)房地產(chǎn)：從三個視角的理解一、作為實物和空間的房地產(chǎn)從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等(land)；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，(realestate)房地產(chǎn)實物形態(tài)多種多樣對于城市房地產(chǎn)，其所提供的實物是一個空間作為空間，房地產(chǎn)除了滿足居住、安全、隱秘性等需求之外還具有廣泛的社會功能2023/8/67第二節(jié)房地產(chǎn)：從三個視角的理解一、作為實72023/9/198二、作為一種生活必需品和一種生產(chǎn)要素的房地產(chǎn)三、作為一項財產(chǎn)和一組權(quán)利束的房地產(chǎn)(realproperty)在國民財富中具有重要地位既是實體資產(chǎn)，也是虛擬資產(chǎn)體現(xiàn)了人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系主要權(quán)能2023/8/68二、作為一種生活必需品和一種生產(chǎn)要素的房地82023/9/199大陸法系財產(chǎn)示意圖財產(chǎn)權(quán)物權(quán)債權(quán)

（所有權(quán)）自物權(quán)取得途徑法律特征四項權(quán)能他物權(quán)擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)原始取得：先占、孽息等繼承取得：買賣、贈與、繼承等合同之債侵權(quán)之債無因管理不當(dāng)?shù)玫降盅簷?quán)（不動產(chǎn)）質(zhì)押權(quán)（動產(chǎn)）留置權(quán)（貨物）對土地：地役權(quán)、地上權(quán)、永租權(quán)對資本：經(jīng)營權(quán)、承包權(quán)、租賃權(quán)絕對性排他性（獨占性）永續(xù)性占有：實際控制使用權(quán)：合法運用收益權(quán)：天然孽息、法定孽息處分權(quán)：事實處分、法律處分2023/8/69大陸法系財產(chǎn)示意圖財產(chǎn)權(quán)物權(quán)債權(quán)（所有權(quán)9房地產(chǎn)的自物權(quán)（所有權(quán)）：所有者在法律允許的范圍內(nèi)，對其擁有的房地產(chǎn)占有（實際控制與支配）、使用（利用，以依法占有為前提）、收益（與前兩者緊密相連的連帶物權(quán)）、處分（所有權(quán)核心）以及排除他人干涉的權(quán)利。

最充分的產(chǎn)權(quán)、絕對權(quán)利、壟斷性、限制物權(quán)2023/9/19房地產(chǎn)的自物權(quán)（所有權(quán)）：所有者在法律允許的范圍內(nèi)，對其擁有10房地產(chǎn)他物權(quán)在他人所有的物上設(shè)定或享有的權(quán)利，源于羅馬法。是指權(quán)利人根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定，對他人之物享有的進行有限支配的物權(quán)。房地產(chǎn)他物權(quán)112023/9/1912第三節(jié)房地產(chǎn)的特性1.空間的固定性（位置的不動性,immobility）區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價格極為重要的因素決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性給房地產(chǎn)市場帶來了地區(qū)性的重大特點2.效用的長期性(使用的耐久性，durability)3.異質(zhì)性(heterogeneity)質(zhì)量差異區(qū)位差異鄰居差異各項設(shè)施及工作地點的可達程度差異2023/8/612第三節(jié)房地產(chǎn)的特性1.空間的固定性（位122023/9/19134.投資、消費的兩重性(duality)5.增值性(appreciation)自然增值和追加投資的增值波浪式趨勢我國土地的增值因其土地使用期限的存在而較為復(fù)雜6.產(chǎn)權(quán)的可分割性(dibisibility)7.開發(fā)使用的外部性(externality)正負(fù)外部性外部性導(dǎo)致市場失靈可通過產(chǎn)權(quán)設(shè)置或界定來解決8.文化美學(xué)特性(thenatureinaestheticsandculture)（林語堂：建筑）作為一種文化現(xiàn)象，反映了人們的價值觀念和行為方式滿足了人們的審美需求2