西安浐灞河公司-西安浐灞生態(tài)地產綜合體項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中期溝通

西安浐灞生態(tài)地產綜合體工程

整體定位與開展戰(zhàn)略中期溝通謹呈：西安市浐灞生態(tài)房地產開發(fā)[研究前提]2世聯工作范圍本工程物業(yè)開展建議要點“金腰帶〞區(qū)域之下，本工程的定位方向本工程開發(fā)策略研究浐灞三角洲中央商務帶戰(zhàn)略開展方向世聯工作內容世聯工作范圍和工作內容本工程整體財務經濟測算以西至東湖路、南至三角洲二環(huán)路、北至管委會商務大樓，東至隔離帶道路的80畝左右土地為此次研究工作的核心范圍本次中期溝通解決工作內容中前三局部3世聯工作平臺之一：西安市浐灞河生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃〔2006年8月〕區(qū)域功能定位區(qū)域規(guī)劃結構“北以濱水生態(tài)住宅及旅游度假產業(yè)為主，綜合現代商貿、會展、物流、教育及科技產業(yè)的生態(tài)型濱水城市副中心。〞對浐灞核心區(qū)的定位“成為西安市‘中心集團、外圍組團、軸向布點、帶狀開展’的城市布局在東北軸線上的城市副中心。〞“一心三翼〞：以浐灞三角洲和廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心，形成北翼、南翼和東南翼4世聯工作平臺之二：西安市浐灞河三角洲控制性詳細規(guī)劃〔2005年7月〕規(guī)劃用地平衡表5世聯工作平臺之三：西安市浐灞生態(tài)區(qū)開展研究課題叢書一、?西安市浐灞生態(tài)區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃?二、?西安市浐灞河區(qū)域開展與城市功能定位報告?三、?浐灞新區(qū)開展戰(zhàn)略籌劃總報告?四、?西安市浐灞河管委會組織與人力資源管理研究報告?五、?西安市浐灞生態(tài)區(qū)生態(tài)重建和環(huán)境保護戰(zhàn)略研究?六、?西安市浐灞生態(tài)區(qū)籌融資戰(zhàn)略?十二、?漢唐時期浐灞地區(qū)的歷史文化遺存及對浐灞生態(tài)區(qū)現代建設的啟示研究?八、?西安市浐灞生態(tài)區(qū)產業(yè)開展研究?九、?西安市浐灞生態(tài)區(qū)招商模式研究?十、?西安市浐灞生態(tài)區(qū)旅游開展規(guī)劃?十一、?浐灞地區(qū)歷史文化研究?6進行的研究國內外案例研究政府與消費者訪談實地踏勘與市場調研調研內容交通可達性城市意向產業(yè)分布和開展現狀自然資源、重大設施房地產市場根底調研各類物業(yè)市場專項調研調研區(qū)域浐灞生態(tài)區(qū)核心區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)北翼東郊區(qū)域經開區(qū)高新區(qū)曲江區(qū)……浐灞區(qū)政府領導7位專業(yè)人士深度訪談8位經開大廈銷售經理西安龍湖籌劃經理易居中國陸總綠地世紀城銷售經理陜西置地籌劃人員……消費者訪談中新浐灞客戶3位市內公寓投資客戶3位其它潛在客戶2位……生態(tài)區(qū)案例2個上海崇明島BERKELEY〔美國〕生態(tài)商務區(qū)案例3個IRVINE〔美國〕開發(fā)策略案例1個深圳華僑城〔OCT〕參考案例MiltonKeynes〔英國〕千葉〔日本〕Reston〔美國〕成田〔日本〕BuenaPark〔美國〕多摩〔日本〕Columbia〔美國〕Alexandria〔美國〕Randstad〔荷蘭〕川崎〔日本〕新城現狀研究人口結構研究消費者消費特征研究土地利用現狀研究房地產市場研究城市開展相關研究城市新區(qū)開展模型研究生態(tài)區(qū)開展規(guī)律與特征研究生態(tài)型商務區(qū)形成條件與特征研究生態(tài)型商務區(qū)開發(fā)策略研究……圍繞本工程，工作小組在過去1個月的時間里進行了大量調查和研究7本次溝通思路浐灞三角洲中央商務帶戰(zhàn)略定位方向研究開發(fā)目標與核心問題界定浐灞生態(tài)區(qū)開展方向研究背景研究本工程定位方向與開發(fā)策略123458[背景研究]——工程背景9工程位于浐灞生態(tài)區(qū)內，通達性好，屬于政府推動建設的以生態(tài)資源為核心的城市新區(qū)區(qū)位城市東北角，主體在二環(huán)與繞城高速之間；交通區(qū)內主干路網已形成，與主城區(qū)的交通時間在半小時內；距西安市中心10公里，距西安咸陽國際機場30公里；區(qū)域定位以濱水生態(tài)住宅及旅游度假產業(yè)為主，綜合現代商貿、會展、物流、教育及科技產業(yè)的生態(tài)型濱水城市副中心。城市邊緣生態(tài)新區(qū)關鍵詞一：區(qū)域關系車程半小時內二環(huán)浐灞生態(tài)區(qū)三環(huán)10區(qū)域開發(fā)處于啟動期，公交系統不興旺，缺乏商業(yè)、教育等生活配套，欠缺人氣開發(fā)啟動期，缺人氣關鍵詞二：開發(fā)啟動期當前浐灞核心三角洲區(qū)域僅中新浐灞半島一個工程在開發(fā)，其他工程均未進入實質開發(fā)階段公共交通欠缺區(qū)域公交系統欠興旺，近期預計會有一趟公交線路開通無有效常住人口當前三角洲內除零星自然村落外無常住人口，中新浐灞1期在今年下半年交房無生活配套僅建成浐灞區(qū)管委會大樓，無生活配套歐亞經濟論壇中新浐灞半島浐灞區(qū)管委會大樓主干道路已修建完成，但周邊多為待開發(fā)空地待開發(fā)空地局部區(qū)域為小型物流中心區(qū)域關系11工程位于浐灞三角洲核心區(qū)中的中央商務帶的龍頭地塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯核心區(qū)位優(yōu)勢關鍵詞三：“三角洲核心區(qū)〞“金腰帶〞金腰帶上的“龍頭〞區(qū)域關系12中高容積率、中等規(guī)模綜合體工程，受一期工程限制，用地有一定局限工程根底指標：〔本工程為地塊二期〕占地面積工程總占地194畝，本工程占地面積在80畝左右；建筑面積本工程建筑面積14萬平米，整體19.5萬平米；容積率本工程容積率約2.6，整體容積率1.5；地價：約70萬元/畝規(guī)劃指標限高100米以下用地性質：綜合用地一期〔浐灞生態(tài)區(qū)管委會商務大樓〕二期〔本工程〕一期建筑北面一期建筑南面，道路已修建完成中等規(guī)模綜合體關鍵詞四：工程指標13周邊多為待建空地，北面越過約20米的現狀建筑后擁有灞河景觀北向灞河景觀資源關鍵詞五：北面浐灞管委會大樓，層高約為20-25米；越過大樓后為灞河及沿河景觀帶南面已建成車行道，雙向四車道；西面已建成車行道，雙向四車道；道路對面為中新浐灞1期和2期的工地；東面現狀為與灞河大橋間的空地；二期〔本工程〕工程四至14二線核心城市，處于開發(fā)啟動期的強勢景觀資源型城市邊緣生態(tài)新區(qū)核心，中等規(guī)模，中高密度綜合體工程有利因素：區(qū)域景觀資源優(yōu)勢片區(qū)規(guī)劃前景向好交通通達性佳不利因素：目前區(qū)域處于開發(fā)啟動區(qū)，無商務需求根底區(qū)域內有效常住人口欠缺工程屬性：周邊多為待建空地，北面越過約20米的現狀建筑后擁有灞河景觀一定限制條件下的強勢外部景觀資源項目占地面積在80畝左右，建筑面積14萬平米，用地性質為綜合用地中等規(guī)模綜合體

區(qū)域屬性：當前區(qū)域處于開發(fā)啟動區(qū)，在建項目少開發(fā)啟動期憑借浐灞兩河的稀缺景觀資源，在世園會帶動下，政府著力打造生態(tài)型濱水副中心，區(qū)域建設卓有成效景觀資源優(yōu)良的城市邊緣生態(tài)新區(qū)西安在房地產市場劃分中屬二線城市二線省會城市工程屬性界定15[背景研究]——工程背景——市場背景16受中國金融政策緊縮、以及通脹壓力等影響，全國大中城市房地產均無大的起色，形勢嚴峻北京深圳上海天津廣州宏觀市場背景17西安房地產市場在政策和地震的多重影響下，上漲勢頭放緩，近期市場表現理性，價格相對平穩(wěn)西安07年1月-08年4月成交面積及均價走勢：07年1月-08年4月：在新政后，西安成交量短期內有一定下滑，短暫調整后，價格與成交量重新走上上升通道。區(qū)域西高新曲江城北城中樓盤名稱綠地世紀城楓林華府蘭亭坊金泰假日花城公園天下曲江華府魏瑪公館假日國際公寓均價未變未變未變未變未變未變未變未變成交量4月60-70623035141560645月323013154831332021年5月西安主要樓盤銷售比照分析：08年5月：受地震影響，5月份各樓盤成交量普遍比4月份下降50%以上，價格變化不明顯區(qū)域開盤時間均價銷售率高山流水幸?？燔嚦潜?月9日4150開盤50%,速度一般紫薇希望城城北長期在售4700----------------逸翠園高新區(qū)6月7日兩房5200，三房5300開盤50%,速度一般綠地世紀城高新區(qū)長期在售兩房5500，三房5800目前銷售較快2021年6月新開盤工程分析：08年6月：新開盤工程調低市場預期，但市場反響平淡宏觀市場背景18浐灞區(qū)域市場——住宅市場處于起步開展階段，商務、商業(yè)市場相對缺失中新浐灞半島根底資料占地面積：3854畝建筑面積：310萬平米容積率：1.18-2.02出售日期：2007年8月首期出售，當前2期在售價格信息：開盤價2790元/平米，07年均價約3100元/平米，當前價格在4200元/平米左右銷售速度：到當前已銷售近40萬平米客戶：輻射全市范圍內的住宅客戶，投資客戶住宅市場：年消化量40萬平米的中新浐灞半島一盤獨大，輻射全市范圍內的住宅客戶，未來區(qū)域還有持續(xù)的住宅供給。項目規(guī)模性質中新浐灞半島建面310萬平米住宅為主地塊名稱規(guī)模性質地價深振業(yè)地塊261畝住宅為主約120萬/畝湘江國際地塊339畝住宅為主140萬/畝未來地塊供給：當前在售工程：湘江國際地塊深振業(yè)地塊中新浐灞半島區(qū)域市場背景19[背景研究]——工程背景——市場背景——開發(fā)背景20浐灞生態(tài)區(qū)管委會下屬的房地產開發(fā)公司，首次市場化開發(fā)工程浐灞生態(tài)房地產是西安浐灞生態(tài)區(qū)管委會下屬的房地產開發(fā)公司，財務和人力安排附屬于管委會領導之下。之前開發(fā)過浐灞生態(tài)區(qū)管委會商務〔行政〕大樓，該工程是由管委會持有，不進入市場銷售，因此，本工程為開發(fā)公司的首次市場化開發(fā)工程。管委會商務〔行政〕大樓開發(fā)背景工程一期商務大樓工程在資金方面純投入無收益，工程二期開發(fā)資金回收需維持整體工程的收支平衡。21[開發(fā)目標與核心問題界定]22工程戰(zhàn)略目標符合整體區(qū)域開展戰(zhàn)略下的工程前瞻性定位方向研究與開發(fā)策略制定工程開發(fā)周期開發(fā)周期考慮為3-5年，分期投入，分期完工工程盈利目標工程二期的開發(fā)收益需維持整體工程的財務平衡工程開發(fā)目標23核心問題界定符合整體區(qū)域開展戰(zhàn)略下的工程前瞻性定位方向研究與開發(fā)策略制定開發(fā)周期考慮為3-5年，分期投入，分期完工工程二期的開發(fā)收益需維持整體工程的財務平衡R2期望結果、我們想要什么？〔針對目標的標準分析〕R1非期望結果〔不作為、自然開展的結果〕區(qū)域開展處于啟動期，各項城市功能不完善現階段區(qū)域人口數量與結構無法滿足需求？核心問題浐灞生態(tài)區(qū)——具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)的開展方向如何？1浐灞三角洲中央商務帶〔“金腰帶〞〕——城市新區(qū)生態(tài)資源型商務區(qū)的戰(zhàn)略定位方向如何？2依托于整體區(qū)域關系之下，本工程合理的定位方向與開發(fā)策略如何？324[浐灞生態(tài)區(qū)開展方向研究]——基于開展模型下的區(qū)域開展方向判斷25世聯模型：具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關系以及區(qū)域的開展時機角度研究其開展方向資源稟賦開展時機與所在城市/都市群的開展關系具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域開展模型區(qū)域開展方向26浐灞生態(tài)區(qū)為西安最大規(guī)模的原生態(tài)資源聚集區(qū)，總面積到達129平方公里資源稟賦浐灞生態(tài)區(qū)核心區(qū)域——浐灞中心區(qū)域總面積50平方公里；浐灞生態(tài)區(qū)北翼總面積34平方公里；浐灞生態(tài)區(qū)南翼總面積25平方公里；浐灞生態(tài)區(qū)東南翼總面積18.3平方公里27以浐灞兩河資源為核心，大面積綠地規(guī)劃與濕地資源，原生態(tài)自然資源極其豐富資源稟賦浐灞兩河：“八水繞長安〞中的著名“二水〞，西安城市稀缺的自然河流水系，水面寬廣，水質優(yōu)良；綠地規(guī)劃：生態(tài)區(qū)規(guī)劃人均公共綠地面積為28.8平方米，綠化率到達47.69%，城市公共綠地面積為1584.15公頃；生態(tài)濕地公園：廣運潭生態(tài)景觀區(qū)、灞河入渭口濕地公園保護區(qū)；區(qū)域內擁有多處天然湖泊和綠地。28廣運潭生態(tài)治理工程我國北方地區(qū)罕有的集生態(tài)濕地保護河道景觀、動態(tài)旅游、游覽觀光等為一體的生態(tài)景觀公園；桃花潭生態(tài)治理工程工程規(guī)劃1000多畝，其中水面860畝，建成后將成為我市獨具島嶼風情的高尚商務休閑、旅游度假場所；大水大綠工程新增水面6500畝，累計形成水面15000畝，完成綠化面積4000畝。廣運潭、桃花潭、大水大綠等重點工程的規(guī)劃建設必將進一步確立區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)勢綠化系統規(guī)劃圖廣運潭生態(tài)治理工程桃花潭生態(tài)治理工程資源稟賦29浐灞區(qū)域的生態(tài)資源對于整個西安極度稀缺，生態(tài)價值與意義之于城市舉足輕重浐灞生態(tài)區(qū)和西安城市核心區(qū)距離在半小時內，其價值更見突出?！娠L機構經理張先生生態(tài)環(huán)境是一個城市軟性競爭力的最重要指標之一。——西北建工學院經濟學孫教授西安本身的自然生態(tài)環(huán)境不是太好，在這樣的城市里，浐灞生態(tài)區(qū)的價值猶顯珍貴?！鸬芈櫩偟乩砦恢梦挥陉P中平原中部偏南，我國西北區(qū)域最大的城市。自然環(huán)境古代有“八水繞長安的盛景〞，現今“八水〞僅剩浐灞兩河，是城市最為稀缺的生態(tài)資源，起到“城市綠肺〞的成效。西安的城市環(huán)境浐灞的生態(tài)價值資源稟賦30資源稟賦研究結論區(qū)域擁有浐灞兩河+高綠化的稀缺原生態(tài)自然資源，區(qū)域生態(tài)價值之于西安舉足輕重浐灞生態(tài)區(qū)為西安最大規(guī)模的原生態(tài)資源聚集區(qū)，總面積到達129平方公里以浐灞兩河資源為核心，大面積綠地規(guī)劃與濕地資源，原生態(tài)自然資源極其豐富廣運潭、桃花潭、大水大綠等重點工程的規(guī)劃建設必將進一步確立區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)勢浐灞區(qū)域的生態(tài)資源對于整個西安極度稀缺，生態(tài)價值與意義之于城市舉足輕重31世聯模型：具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關系以及區(qū)域的開展時機角度研究其開展方向資源稟賦開展時機與所在城市/都市群的開展關系具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域開展模型區(qū)域開展方向32浐灞生態(tài)區(qū)是西安重點開展四區(qū)二基地之一，同時占據城市東北方向開展主軸與所在城市開展關系——城市規(guī)劃角度重點開展的四區(qū)二基地主城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)高新區(qū)曲江區(qū)東北航空基地東南航天基地西安城市開展方向西南方向——戶縣東北方向——涇河東北方向——臨潼主城區(qū)高新曲江浐灞生態(tài)區(qū)航天基地航空基地33浐灞生態(tài)區(qū)占據西安東西開展橫軸的重要支撐點，成為西安城市可持續(xù)開展的全新增長極與所在城市開展關系——城市開展結構角度西安現狀城市結構開展南北開展主軸——中心城區(qū)+經開區(qū)+高新區(qū)+曲江區(qū)；城市東西開展相對緩慢；西郊區(qū)域由于傳統的重工業(yè)基地影響，城市向西開展空間相對受限；城市向東——浐灞生態(tài)區(qū)成為重要開展支撐點。高新曲江經開中心城區(qū)西郊重工業(yè)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)34在城市功能演變過程中，浐灞生態(tài)區(qū)實現了西安城市功能的重要補足與所在城市開展關系——城市功能演變角度經開區(qū)西高新曲江浐灞主城西郊政務新城科技新城文化新城生態(tài)新城古城西郊單中心大都市區(qū)多中心大都市圈1.城市擴張持續(xù)加速帶來近郊區(qū)域城市化2.城市化過程中各板塊功能劃分依托區(qū)域特制逐漸明晰35與所在城市的開展關系研究結論浐灞生態(tài)區(qū)成為西安城市中生態(tài)功能的最重要一環(huán)，城市可持續(xù)開展的全新增長極浐灞生態(tài)區(qū)是西安重點開展四區(qū)二基地之一，同時占據城市東北方向開展主軸浐灞生態(tài)區(qū)占據西安東西開展橫軸的重要支撐點，成為西安城市可持續(xù)開展的全新增長極在城市功能演變過程中，浐灞生態(tài)區(qū)實現了西安城市功能的重要補足36世聯模型：具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關系以及區(qū)域的開展時機角度研究其開展方向資源稟賦開展時機與所在城市/都市群的開展關系具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域開展模型區(qū)域開展方向37區(qū)域改造期——清理垃圾、改造河道與水質、開通重要道路等，奠定了區(qū)域快速開展的根底浐灞生態(tài)區(qū)改造期清理原有河道垃圾；改造河道與水質清理，完成河道一級堤防建設18.6公里，完成橡膠攔水壩4座；修通外部聯系干道與內部沿河風情街開通，完成道路建設40公里，開工跨河橋梁3座。開展時機38開展時機區(qū)域啟動期——系列連續(xù)動作，實現區(qū)域生態(tài)形象的成功引爆與區(qū)域開展的有效啟動浐灞生態(tài)區(qū)啟動期2007年，歐亞經濟論壇在西安浐灞生態(tài)區(qū)召開，區(qū)域內建設凱賓斯基酒店作為歐亞經濟經濟論壇永久會址；2007年，F1摩托艇世界錦標賽中國大獎賽西安站在區(qū)域內舉行；冠名西安浐灞足球隊，擴大區(qū)域知名度；本工程一期——極具形象展示的浐灞商務中心已建成，成為區(qū)域名片之一。凱賓斯基酒店歐亞經濟論壇永久會址F1摩托艇大賽浐灞商務中心39開展時機后續(xù)重大開展動作注入新動力，成為區(qū)域開展又一次契機浐灞生態(tài)區(qū)后續(xù)開展動作2021年世界園藝博覽會在區(qū)域內舉辦，屆時約40個國外城市和60個國內城市將參展，接待國內外各方游客約1000萬人次；桃花潭工程：工程規(guī)劃1000多畝，其中水面860畝，建成后將成為我市獨具島嶼風情的高尚商務休閑、旅游度假場所；區(qū)域內規(guī)劃建設歐亞貿易區(qū)，圍繞絲綢之路為主題形成的國際貿易區(qū)。歐亞貿易區(qū)2021年世園會桃花潭工程歐亞貿易區(qū)40開展時機浐灞生態(tài)區(qū)目前開展階段處于由啟動期走向成長期的過渡階段，開展規(guī)律決定了現階段是區(qū)域下一步升級開展的關鍵時機啟動期區(qū)域價值成長期持續(xù)開展期穩(wěn)定期浐灞生態(tài)區(qū)目前所處階段區(qū)域啟動期樹立形象與知名度奠定根底區(qū)域開發(fā)歷程區(qū)域成長期功能逐步完善產業(yè)、人口等相關指標開展區(qū)域持續(xù)開展期區(qū)域功能根本健全產業(yè)、人口等相關指標加速開展區(qū)域穩(wěn)定期區(qū)域開展區(qū)域成熟城市功能完備產業(yè)、人口、居住、生活和諧開展41開展時機研究結論浐灞生態(tài)區(qū)處于由啟動期走向成長期的過渡階段，當前是區(qū)域升級開展的關鍵時機區(qū)域改造期——清理垃圾、改造河道與水質、開通重要道路等，奠定了區(qū)域快速開展的根底區(qū)域啟動期——系列連續(xù)動作，實現區(qū)域生態(tài)形象的成功引爆與區(qū)域開展的有效啟動后續(xù)重大開展動作注入新動力，成為區(qū)域開展又一次契機浐灞生態(tài)區(qū)目前開展階段處于由啟動期走向成長期的過渡階段，開展規(guī)律決定了現階段是區(qū)域下一步升級開展的關鍵時機42區(qū)域開展模型總結資源稟賦區(qū)域開展方向需考慮的三方面要素關鍵詞與所在城市/都市群的開展關系開展時機浐灞兩河+高綠化稀缺原生態(tài)自然資源生態(tài)價值之于西安舉足輕重西安城市生態(tài)功能的最重要一環(huán)城市可持續(xù)開展的全新增長極浐灞生態(tài)區(qū)開展方向？啟動期走向成長期的過渡階段當前是區(qū)域升級開展的關鍵時機43以區(qū)域資源稟賦為出發(fā)點、以區(qū)域生態(tài)功能的可持續(xù)開展為方向、以區(qū)域升級開展為契機，本區(qū)域開展方向為：中國西北●示范型生態(tài)都市以浐灞兩河流域原生態(tài)自然資源為核心的——西安大都市圈重要生態(tài)節(jié)點——西安可持續(xù)開展的全新增長極空間——區(qū)域未來開展的強大動力支撐——浐灞生態(tài)區(qū)開展的必然結果定位關鍵詞：44[浐灞生態(tài)區(qū)開展方向研究]——基于開展模型下的區(qū)域開展方向判斷——基于案例研究下的生態(tài)都市開展規(guī)律與特征45我們借鑒了國內外兩個生態(tài)都市的案例以形成指導浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)都市開展規(guī)律與特征美國加州伯克利〔BERKELEY〕中國上海崇明〔CHONGMING〕國內已經開始的大都市圈內擁有濕地資源的大規(guī)模生態(tài)型區(qū)域規(guī)劃/建設世界最著名的“生態(tài)都市〞成功案例46崇明島地處上海北部的長江入?？?，包括崇明島、長興島和橫沙島，三島陸域總面積為1411平方公里，總人口為70.4萬崇明地處西太平洋沿岸中點、上海北部的長江入?？?，是中國第三大島、全世界最大的河口沖積島。全島三面環(huán)江，一面臨海，西接長江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水；崇明三島包括崇明島、長興島和橫沙島。三島陸域總面積為1411平方公里。崇明其中崇明島面積1267平方公里，長興島88平方公里，橫沙島56平方公里?，F三島總人口為70.4萬，其中長興島3.6萬，橫沙島3.3萬。47崇明島優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的資源條件成為拓展上海城市開展、建設世界級城市和生態(tài)型城市的新空間區(qū)位優(yōu)勢：崇明地處西太平洋沿岸中點，位于我國東部沿海黃金海岸與長江黃金水道的交匯點，為長江之龍舌，亦是中國“T〞型開展戰(zhàn)略的節(jié)點和前哨，有著不可替代的地位。開展優(yōu)勢：崇明將跨越傳統的工業(yè)時代，直接從農業(yè)時代進入生態(tài)時代作為一個工業(yè)化程度不高、經濟有待進一步開展的地區(qū)，處在倡導知識經濟、綠色產業(yè)的時代，崇明有進行跨躍式開展的自身和外部條件，繞過傳統的工業(yè)化制造業(yè)開展模式，直接開展低能耗、低污染、高效益的綠色環(huán)保產業(yè)是崇明應走的開展之路。資源優(yōu)勢：濕地、森林及土地資源豐富，環(huán)境優(yōu)良。崇明島豐富的土地后備資源為上海市未來開展擴展出新的空間。崇明島主要是由長江下泄泥沙在江海交匯作用下沉積而成，面積不斷增加。目前仍以150-350米/年的速度向外淤漲。生物多樣性：豐富的生物資源十分有利于維持崇明生態(tài)系統的平衡，上海市建立生態(tài)型城市提供動力和源泉。48上海向世界級、生態(tài)型城市的開展中將崇明島定位為其“可持續(xù)開展的重要戰(zhàn)略空間〞上海城市開展進入第三次飛越21世紀已逐漸被清晰地定格為“環(huán)境世紀〞，環(huán)境革命、生態(tài)文明將成為世界級城市開展的重要衡量標準，也為上海提供了站在新時代的最前沿開創(chuàng)21世紀開展新輝煌的機遇與途徑；?上海市城市總體規(guī)劃〔1999-2021年〕?城市開展方向中“將崇明作為21世紀上?？沙掷m(xù)開展的重要戰(zhàn)略空間〞上世紀30年代工業(yè)化初期上海的社會、經濟和城市發(fā)展經歷了跨過蘇州河的工業(yè)化時代的"跨河發(fā)展“發(fā)展重點：中心城區(qū)190年代工業(yè)化與信息化快速發(fā)展跨過黃浦江向浦東發(fā)展的信息化時代的“跨江發(fā)展”的重要階段…發(fā)展重點：浦東開發(fā)區(qū)221世紀生態(tài)化時代"跨長江"和"跨海發(fā)展"的"第三次飛越“發(fā)展重點：崇明島上海走向長江口和太平洋時代，建設世界級城市和生態(tài)型城市上海將從"趕超型"模式跨越到"示范型"模式349根據規(guī)劃，崇明島將建設成為社會生態(tài)化的國家級生態(tài)建設示范區(qū)，建立生態(tài)都市崇明島的人口規(guī)劃考慮了環(huán)境的承載能力，據測算，崇明三島的人口承載能力為130萬?，F三島總人口為70.4萬，2005年崇明島常住人口密度為554人/平方公里，在上海市各個區(qū)縣中是最低的。根據規(guī)劃，到2021年，崇明三島總人口控制在80萬。在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方面，崇明三島將按照集約化的原那么，城鎮(zhèn)化的目標形成“新城—新市鎮(zhèn)—中心村〞的三級城鎮(zhèn)體系：1個新城——城橋新城。規(guī)劃建設成為田園城市、親水城市和宜居城市，規(guī)劃人口20萬；9個新市鎮(zhèn)——5個綜合型新市鎮(zhèn)和4個休閑型新市鎮(zhèn)，規(guī)劃總人口42.5萬；150個左右中心村，總人口約為17.5萬。到時崇明三島將根本實現城鎮(zhèn)化。而且居住的集約化也緩解了環(huán)境和生態(tài)的壓力。根據規(guī)劃，崇明三島將借助崇明海口“水清土潔氣凈〞的優(yōu)越條件，堅持“以人為本〞的原那么，規(guī)劃中以獨具魅力的景觀風貌、配套完善的生活效勞功能、高品位和多樣化的居住社區(qū)，營造具有良好適居性的生活環(huán)境，建設環(huán)保、宜居的生態(tài)城市。開展策略50崇明三島規(guī)劃在功能定位、產業(yè)引導以及工農業(yè)生產等方面都表達了經濟生態(tài)化的開展理念崇明島的功能定位是環(huán)保、人居、休閑度假、綠色食品、科技創(chuàng)新以及海洋裝備等，充分保護了當地的自然環(huán)境，表達了生態(tài)化的理念。作為生態(tài)島區(qū)的崇明，對產業(yè)的選取十分謹慎。根據規(guī)劃，崇明重點開展的產業(yè)依次是：度假旅游和戶外運動產業(yè)、生態(tài)型現代農業(yè)、接近大自然型的現代辦公效勞產業(yè)、生態(tài)型的房地產業(yè)和清潔型工業(yè)。這些產業(yè)都不會對環(huán)境和生態(tài)產生破壞。崇明島開展循環(huán)型生態(tài)農業(yè)圖按照崇明生態(tài)島的功能定位，在農業(yè)生產推行生態(tài)農業(yè)，能源方面推廣應用太陽能新技術和風力發(fā)電技術，建設和應用清潔能源。這些有利于環(huán)境保護，減少對環(huán)境的破壞和污染，防止掠奪式開發(fā)。開展策略51在交通設施建設、能源利用、污水處理等公共建設方面崇明島都堅持環(huán)保和生態(tài)的原那么對內交通方面，崇明本島將形成“一環(huán)三橫十五縱〞的公路網絡；具有前瞻性，防止以后的重復建設?？偼顿Y3.2億元修建北橫運河水源修養(yǎng)林和陳海公路通道防護林。對外交通方面水陸立體開展，陸路開展軌道交通，以減少對生態(tài)和環(huán)境的破壞。根據規(guī)劃，軌道交通9號線將延伸至崇明島；另外，規(guī)劃預留軌道交通1號線通至城橋新城。崇明還將建設滬崇蘇高速公路，同時設置三處對外連接的出入口，分別是上海長江隧橋，崇啟大橋和崇海大橋。在排水方面，規(guī)劃9個處理片區(qū)。建設5個污水處理廠和4個濕地污水處理系統?？偼顿Y3億多元的城橋污水處理廠和崇明生活垃圾綜合處理場都已經啟動。在能源方面，大力開展可再生能源，一是風能利用。二是太陽能利用。三是生物質能利用，主要是沼氣。這些能源的利用對開展循環(huán)經濟、改善生態(tài)環(huán)境具有積極的意義。環(huán)境保護策略52在土地利用方面，崇明三島劃分了不同的功能分區(qū)，而且還按照生態(tài)保護和經濟開展的矛盾劃分了四個地帶實行分區(qū)控制農業(yè)和戰(zhàn)略儲備區(qū)中央森林區(qū)新城和新市鎮(zhèn)景湖會展區(qū)門戶觀景區(qū)海洋裝備島休閑度假島土地利用方面，以保護生態(tài)為首要原那么，立足長遠。按照土地開發(fā)強度分成四種區(qū)域，一是永久保護地帶，指禁止開發(fā)建設的區(qū)域，面積占三島總面積的55%。二是建設控制地帶〔20%〕。三是戰(zhàn)略儲藏地帶〔10%〕，四是適度開發(fā)地帶〔15%〕，那么是指規(guī)劃期內的建設開展用地。根據崇明島的功能定位，崇明三島將形成不同的功能分區(qū)：崇西分區(qū)為景湖會展區(qū)。崇南分區(qū)為田園式新城和新市鎮(zhèn)區(qū)。崇北分區(qū)為規(guī)模農業(yè)區(qū)和戰(zhàn)略儲藏區(qū)。崇中分區(qū)為中央森林區(qū)。崇東分區(qū)為科教產業(yè)集聚區(qū)和門戶景觀區(qū)。長興分區(qū)為海洋裝備島。橫沙分區(qū)為生態(tài)旅游度假區(qū)。土地利用策略53中國上海崇明島案例總結啟示一產業(yè)選擇以環(huán)境保護為出發(fā)點，開展無污染、生態(tài)型、清潔型的產業(yè)，主要包括旅游、房地產、自然型現代辦公、清潔工業(yè)等啟示二強調對外交通的便捷和內部交通的生態(tài)化。對外規(guī)劃由軌道及高速組成的快捷交通體。啟示三根底設施的建設貫徹環(huán)境保護原那么。充分利用可再生能源。啟示四土地利用采用分區(qū)控制，劃定永久性保護用地。從環(huán)境承載力出發(fā)確定科學合理的開發(fā)強度和人口密度。54我們借鑒了國內外兩個生態(tài)都市的案例以形成指導浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)都市開展規(guī)律與特征美國加州伯克利〔BERKELEY〕中國上海崇明〔CHONGMING〕國內已經開始的大都市圈內擁有濕地資源的大規(guī)模生態(tài)型區(qū)域規(guī)劃/建設世界最著名的“生態(tài)都市〞成功案例55伯克利市位于加利福尼亞州中部沿海地區(qū)，面積約27平方公里，總人口10萬多人地理位置：伯克利位于美國西海岸加州中部偏北，屬阿拉米達郡管轄范圍。占地27平方公里，總人口約10萬多人；三大主要高速公路〔123、24以及88高速〕將伯克利與阿拉米達郡內的其它城市相連；伯克利是一座富有自由氣息和國際色彩豐富的學園都市。加利福尼亞大學伯克利分校(UCB)非常有名，除此之外，該城市還擁有世界性的研究所、各種研究機構、學校、圖書館、美術館、劇院、植物園、薔薇園、體育場、游艇碼頭等設施。56伯克利具有都市化平原、山脈以及海濱區(qū)三大資源優(yōu)勢，小溪、各種樹種及野生動植物自然資源伯克利東部依阿巴拉契亞山而建，西部瀕臨太平洋的舊金山灣，與舉世聞名的金門大橋遙遙相望；都市化平原從西部海濱地區(qū)一直到東部未開發(fā)的伯克利山脈，區(qū)內樹林蔥郁、植物茂盛，是各種鳥類和野生動物的棲息地，如臭鼬、野鹿等；海濱地區(qū)開發(fā)弱，擁有1926年建成的長達3000尺的釣魚臺，各種魚類如歐洲鱸魚、比目魚、庸鰈等，還有國家及州立瀕危動物褐鵜鶘及燕鷗；伯克利山脈大局部為勞倫斯伯克利國家實驗室擁有，主要用于研究目的，各種樹種豐富，野生動物如黑尾鹿、兔子以及松鼠等較多，包括四種國家保護動物和一種罕見動物，分別是海灣跳棋斑蝴蝶、Callippesilverspot、阿拉美達鞭蛇、青花羽扇豆、treelupinemoth、伯克利更格盧鼠；溪流：伯克利區(qū)內主要有五大溪流，景色優(yōu)美，同時還有另外八大溪流流經此地。野鹿燕鷗57伯克利總人口10萬多人，在Alameda郡中排第四，人口密度居中；區(qū)域內環(huán)境優(yōu)雅，適合居住伯克利總人口現今大約10萬多，在Alameda郡中最少，平均每270平米一人，人口密度相對較低；伯克利城市內環(huán)境優(yōu)雅，不僅建筑格式采用節(jié)能與綠化式，而且小區(qū)周圍布置大量公園、花園等，既美化環(huán)境也滿足了當地人對生活品質的追求；美國伯克利市對遵守垃圾規(guī)定的市民給予"垃圾回收獎"。負責這項工作的人員每周在市內隨便挑選一家住戶，仔細檢查其垃圾桶，如未發(fā)現可回收的垃圾，便當場獎給該住戶一定數額美金。開展策略58伯克利居住區(qū)密度依交通和地形而定，“鄰居式效勞〞系統連接四大板塊，信息交流方便；文化娛樂生活豐富居住區(qū)主要在中心地區(qū),圍繞伯克利大學和城市主干道布置.伯克利大學附近住房屬于高度密集型,而城市主干道兩側屬于中低密度性；鄰居式效勞系統將伯克利居住區(qū)分為四大板塊，通過該系統人們交流非常方便；NeighborhoodLiaisons組織負責與居民和小區(qū)組織聯系，保證高效率的信息溝通；除此之外，“鄰居式效勞〞系統還可以保證各板塊人們通過網絡進行交流；伯克利市文化娛樂氣氛濃厚，經常組織各式活動，如美術展、藝術節(jié)等。文化活動伯克利大學低密度區(qū)中低密度區(qū)高密度區(qū)中等密度區(qū)中低密度區(qū)低密度區(qū)開展策略59伯克利教育產業(yè)興旺，伯克利大學聞名全世界，教育產業(yè)解決伯克利1/6的就業(yè)人口，屬學園都市伯克利大學是伯克利最大的用人單位，整個教育產業(yè)解決伯克利近1/6的就業(yè)人口；伯克利擁有全州甚至全國最優(yōu)秀的教育機構，除伯克利大學外，伯克利還有許多一流的中小學，為伯克利提供了就業(yè)時機。伯克利大學伯克利大學是全美乃至于全世界最著名的研究型大學，擁有強大的師資陣容及卓越的學術聲望，在全美公立大學中排名第一。據不完全統計，伯克利大學共有教員５０００余人，教授１６００余人。伯克利大學現有在校生３．３萬多人，其中研究生占２７％左右；在讀研究生中，６０％是博士研究生。伯克利的文學、東亞研究、新聞等１６個系排名不是第１就是第２，工程類排名第３，其中電腦和電子工程專業(yè)排名全美第１經濟開展策略60伯克利以效勞業(yè)和零售業(yè)為主導，依托大學努力開展醫(yī)療和化學等高新技術，制造產業(yè)位居第三伯克利以效勞業(yè)和零售業(yè)為主，第三產業(yè)中信息技術、化學技術、食品加工制造、零售專賣及娛樂業(yè)等較強；制造業(yè)在伯克利的經濟中位居第三位，雇傭6400人。主要是私營企業(yè)為主，制造業(yè)比較多樣，其中醫(yī)藥、鋼鐵制造、食品加工以及科學儀器生產比較興旺；效勞行業(yè)是伯克利市最主要的吸納就業(yè)人員行業(yè)，對整個產業(yè)的奉獻也最大，其中又主要是商業(yè)效勞業(yè)和醫(yī)療效勞業(yè)為主。伯克利前十大用人機構序號用人單位雇傭人數1伯克利大學12,3772勞倫斯伯克利國家實驗室3,8323AltaBates醫(yī)療中心2,0654伯克利市1,5695伯克利聯合校區(qū)1,2006拜爾公司1,1017Kaiser永久醫(yī)療集團7008加州健康衛(wèi)生局6009太平洋鋼鐵公司38010Andronico超市325局部總部設在伯克利的公司：拜爾醫(yī)藥保健公司德國MeyerSound音響公司AltaBates醫(yī)療中心德國Chemetall集團〔化學方面〕經濟開展策略61伯克利在居住區(qū)通過建太陽能綠色居所、宣傳教育及成立專門組織和完善法律等倡導生態(tài)節(jié)能伯克利在能源節(jié)約方面做了很多有益的工作，包括隔熱絕緣材料、再生能源、太陽能熱水器、太陽能空氣加熱氣、被動和主動節(jié)能系統、太陽能和其它能源溫室等；伯克利區(qū)域方面，地熱能和風能對電力供給的奉獻極大；除此之外，伯克利還通過立相關法律號召人們節(jié)約能源。利用太陽能Eco-house法律依據：?伯克利住宅節(jié)能條例?——Berkeley’sResidentialEnergyConservationOrdinance在節(jié)能方面，伯克利注重廢物物料的重新回收利用，最大限度的減少對當地資源的破壞伯克利市成立了Alemada郡第一個市政節(jié)能機構指導伯克利市的能源節(jié)約和管理工作伯克利還注重通過教育、獎金鼓勵等方法來呼吁人們的節(jié)能，整個城市能源意識很強環(huán)境保護策略62伯克利對外交通興旺，內部建設慢行車道，提倡使用自行車或以步代車，倡導慢速街道外部交通：伯克利與外界交通較為興旺，80、580、123、880以及980等高速公路將其與Alamada郡其它城市相連內部交通：伯克利市內除公交等日常交通工具以外，還鼓勵市民減少對小汽車的依賴伯克利于1970年首次采取“自行車方案〞，鼓勵市民以自行車代替小汽車；興修自行車道，宣傳自行車知識等伯克利還于1980年初倡導慢速街道的相關概念。通過工程補償金緩和開發(fā)帶來的交通影響小汽車共享和上下班交通車合用在伯克利相當普遍伯克利的交通理念——“依靠就近出行而非交通運輸實現可達性〞慢車道自行車道路環(huán)境保護策略63伯克利通過恢復廢棄河道，沿街種植果樹等美化環(huán)境，污水處理、排水等根底設施完善伯克利通過一系列舉措恢復以往溪流和河道“草莓溪方案〞，保持溪流開敞，在建筑密集度高的鬧市區(qū)，當河道從人行道之下穿過時，將另一條街道或銷路轉化為步行空間，使河道從見天日設置城市溪流管理委員會以及“溪流保護法令〞，呼吁人們保護溪流投入城市基金保護溪流，減稅法案提高私有土地主繼續(xù)照看和保護河道的積極性伯克利沿街種植果樹，布置花園、公園等，市內環(huán)境優(yōu)雅恢復的河道沿街的樹木完善的根底設施:污水處理系統：伯克利擁有長達400英里的主要污水處理管道，通過建立專門基金庫進行管道的周期性維護。建立“管理信息系統檢測、修理管道雨水排放系統長達58英里，1900處匯水區(qū)以及4000個雨水出入口內部交通網絡系統水質量檢測系統，除建立專門機構維護水質量外，還與其它城市一起聯合簽署相關的保護水法令環(huán)境保護策略64伯克利依據地形資源合理分布各區(qū)功能，土地利用突出生態(tài)保護伯克利土地使用按地區(qū)主要分為四大塊，即Downtown伯克利、南伯克利、西伯克利以及海濱地區(qū)，未來四塊的規(guī)劃功能分別為規(guī)劃區(qū)域現有功能規(guī)劃功能開發(fā)強度伯克利鬧市區(qū)辦公、娛樂及商業(yè)中心經濟活動中心和歷史文化中心中高等南伯克利居住區(qū)工作、居住、教育培訓等中心，其中經濟發(fā)展和住房擺在首位中等西伯克利產業(yè)用地（生產制造基地）工業(yè)、商業(yè)及居住合理布局中等海濱地區(qū)海濱度假區(qū)、幾家餐館和1家酒店城市娛樂、開放性空間，禁止居住和商業(yè)活動弱伯克利土地利用中開放性空間占主導地位，到達42%，街道用地占24%，居住用地占21%，商業(yè)用地6%，工業(yè)用地4%，機構性用地占3%伯克利土地規(guī)劃圖海濱區(qū)西伯克利南伯克利鬧市區(qū)土地利用策略65伯克利產業(yè)用地依據交通條件布置，商業(yè)用地圍繞居住區(qū)和交通條件進行伯克利的產業(yè)用地主要集中在西部高速公路東側,以生產加工制造業(yè)為主,地利條件優(yōu)越,靠近港口和連接其它城市的公路；商業(yè)區(qū)和鬧市區(qū)也依據城市主干道布置,位于伯克利市中心區(qū)域,滿足居住區(qū)用戶的商業(yè)需求；伯克利土地利用原那么中說明：集中大局部商業(yè)區(qū)，最大限度地發(fā)揮土地的價值。產業(yè)用地商業(yè)用地海濱保護區(qū)土地利用策略66伯克利對生態(tài)脆弱地區(qū)采取自然保護區(qū)、城市公園與社區(qū)公園相互銜接的三級式保護伯克利生態(tài)區(qū)分為原始自然保護區(qū)、城市公園以及社區(qū)公園三大體系。后者共由51個場所組成，主要是大小型公園和娛樂場所?？傉嫉孛娣e達48%以上；伯克利原始生態(tài)區(qū)主要是西部海濱地區(qū)，此處生態(tài)脆弱，開發(fā)強度低，未來主要為開放型空間，禁止居住和工商業(yè)活動；東部地區(qū)有兩大保護地帶，一個是Tilden公園，另一個是克萊蒙大峽谷，此地也屬于低開發(fā)地帶；城市公園和社區(qū)公園遍布伯克利市，除美化環(huán)境外，還有力銜接了脆弱的生態(tài)區(qū)域，三者結合構成伯克利完美的生態(tài)體系；伯克利政府通過土地置換，使開發(fā)者遷出受保護地帶，保護生態(tài)環(huán)境；對于平原和山地，兩類地區(qū)中的低密集度區(qū)回歸農業(yè)用地和自然景觀用地；伯克利土地使用原那么之一：充分開展娛樂和開放性空間土地，保護生態(tài)環(huán)境。伯克利生態(tài)區(qū)分布圖土地利用策略67美國加州伯克利案例總結啟示一良好的環(huán)境吸引知名高校入駐，以校立市，形成以高等教育為核心的效勞業(yè)開展。啟示二根底設施建設和住宅建設中全面貫徹生態(tài)節(jié)能技術啟示三通過制定政策、法律法規(guī)和系列鼓勵性政策加強整個城市的節(jié)能意識啟示四對生態(tài)敏感地區(qū)的保護和城市綠地、社區(qū)公園的規(guī)劃建設結合起來，實現有機串聯，形成完整的生態(tài)保護體系。68案例啟示與生態(tài)都市開展三大規(guī)律特征城市開展角度：生態(tài)都市是在生態(tài)區(qū)可持續(xù)開展過程中，通過人口、產業(yè)、環(huán)境、配套等要素局逐步復合升級后的區(qū)域產物，生態(tài)都市是生態(tài)區(qū)持續(xù)開展的最終形態(tài)，同時也是人類城市未來開展的重要方向1城市形態(tài)角度：生態(tài)都市處于從城市高聚合到離散型過程的中間形態(tài)，秉承“新都市主義〞的開展理念，集中表達出“中等建筑強度，高等設施強度〞的形態(tài)優(yōu)勢與特征2城市功能角度：生態(tài)都市的城市功能比例特征呈現為——休閑、娛樂、居住、教育等城市功能比例較高，輔以相關生態(tài)產業(yè)，而商務、金融等城市功能比例較低369[浐灞三角洲中央商務帶戰(zhàn)略定位方向研究]——基于案例研究下的商務帶戰(zhàn)略定位方向70初步考慮案例Irvine,美國BuenaPark,美國多摩,日本Columbia,美國LaDéfense，法國LongBeach,美國Ruhr,德國Reston,美國Randstad,荷蘭Fairfield,美國Nassau,美國Canberra，澳大利亞Schaumburg,美國Perimeter,美國重點分析了其中三個Irvine,美國LongBeach,美國Reston,美國標桿性案例Irvine,美國臨近主要大城市擁有河/海/高爾夫等資源重要的商務辦公區(qū)明確的區(qū)域定位、開展規(guī)劃世聯對眾多典型生態(tài)資源型商務區(qū)案例進行了廣泛的研究，并著重參考了其中一個標桿性案例71歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處，屬于橘郡管轄范圍。占地88平方公里，現有人口17.5萬，就業(yè)崗位16.8萬；歐文南面瀕臨大平洋，擁有著名的Laguna海濱、LongBeach海濱，這里陽光充分，以加州的陽光聞名世界；7條主要高速公路〔州際5、405、收費高速55、73、133、241、261〕把歐文與橘郡內的其他城市相連接；歐文是作為美國最平安、規(guī)劃完善、便于開展商務商業(yè)活動的最正確區(qū)域，吸引了大量的居民和企業(yè)進入，已經成為橘郡的重要高科技產業(yè)中心。歐文〔Irvine〕概況72起步階段發(fā)展階段成熟階段階段1：1960年以前階段2：1960s-1980s階段3：1980s-至今農業(yè)經濟為主，盛產橘子、胡桃，鱷梨，利馬豆，和綿羊快速城市化階段，接納中產階級郊區(qū)化人口以級分擔城市功能后現代CBD的形成，城市經濟實現以高科技為核心的多元化發(fā)展階段歐文農場因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產而聞名住宅建設陸續(xù)開始，規(guī)模不斷擴大引入加利福尼亞大學分校，建成“大學社區(qū)”。規(guī)劃總用地1500英畝，居民5萬人，高素質人口開始進入置業(yè)；四大核心區(qū)域形成歐文商貿區(qū)(IrvineBusinessComplex)歐文商務花園（Irvinespectrumbusinesspark)歐文科技中心（Irvinetechnologycenter)大學研究中心（universityresearchcenter)階段特征開展結果開展舉措建設歐文農場優(yōu)美的自然環(huán)境科學宜人的城市規(guī)劃完備的休閑娛樂和居住配套設施社區(qū)環(huán)境的保護完善的教育機構的建立辦公設施以及產業(yè)政策推出在經歷了以農業(yè)經濟為主的起步階段，歐文充分利用自然資源，并不斷建設和完善各類配套設施，最終形成以高科技為主導、經濟結構多元、功能復合的后現代CBD73公司名稱塔可鐘（TacoBellCorp.）福特汽車（FordMotorCompany）集團埃樂峻（AllerganInc.）馬自達，美國公司（MazdaMotorofAmericaInc.）豐田材料處理，美國公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣約翰（St.John）起亞汽車，美國公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆樂克萊斯樂（DaimlerChryslerCorporation）布勞德康姆（BroadcomCorporation）密地機械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品零售（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）愛德華（EdwardsLifesciencesCorporation）極可意渦流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一選擇抵押貸款（OptionOneMortgageCorporation）總部在歐文的大公司歐文頂尖的生物科學公司公司名稱雇員AllerganInc.2,200EdwardsLifesciencesCorporation1,600B.BraunMedical1,221SicorPharmaceuticals665AlconLaboratories578NewportCorporation514MeadeInstruments496TycoHealthcare/Mallinckrodt250AdvancedSterilizationProducts(Johnson&Johnson)2333MDentalProductsDivision225公司名稱產業(yè)雇員VerizonWireless電信2,129OptionOneMortgageCorp.抵押中介1,800PacificBuildingCare建筑，維修950BestSoftware軟件560QuestSoftware商用軟件540伊爾文RegionalHospital&MedicalCenter醫(yī)院497PriceWaterhouseCoopersLLP會計服務490NextelCommunications電信443伊爾文MarriottHotel接待425歐文頂尖的效勞類公司歐文銷售類公司公司名稱行業(yè)雇員HinesNurseries護理用品800ToshibaAmericaBusinessSolutions復印機500AdvantageCrown食品400CanonUSAInc.復印設備350EpicorSoftwareCorp.軟件300InterporeCrossInternationalInc.醫(yī)療設備250ConnexionByBoeing電子設備200DelMarAvionics通用倉儲200后現代CBD的產業(yè)——歐文被譽為“加州的科技海岸〞，吸引了包括生物醫(yī)學、電腦硬件和軟件、汽車設計等高科技公司的進入74歐文不同職業(yè)人數狀況歐文不同產業(yè)就業(yè)人數狀況勞動力就業(yè)人數失業(yè)率伊爾文橘郡伊爾文橘郡伊爾文橘郡199562,5571,331,02460,3051,263,1423.6%5.1%199663,4061,344,89161,5671,289,7502.9%4.1%199765,1971,379,30463,6971,333,7872.3%3.3%199866,8581,413,04165,4541,371,3562.1%3.0%199969,7001,471,60268,4221,432,6701.8%2.6%200071,5901,511,00070,3311,472,6531.8%2.5%200172,7181,537,10571,1191,490,8282.1%3.0%200273,7281,562,87271,7251,501,8462.7%3.9%歐文勞動基業(yè)率、失業(yè)率和就業(yè)人數歐文現有公司1.7萬家，以高科技為主導，具有多元化的產業(yè)結構。目前歐文從事技術/管理類的人數最多，占到50%以上。歐文歷年的失業(yè)率在橘郡都比較低，特別是2002年的失業(yè)率僅為2.7%，就業(yè)狀況良好。后現代CBD的產業(yè)——歐文以高科技產業(yè)主導，具有多元化的產業(yè)結構75歐文商務花園〔Irvinespectrumbusinesspark)始建于1985年，占地5000英畝，是世界上最大規(guī)劃的研究、科技以及商業(yè)中心。共有2500家公司進駐，是汽車設計、生物技術、寬帶、計算機軟硬件以及醫(yī)療行業(yè)聚集地。歐文商貿區(qū)(IrvineBusinessComplex)是歐文最大商業(yè)辦公物業(yè)聚集地，擁有超過18萬平方英尺的甲級寫字樓面積，共有4500家公司入住，集中了歐文的一半的商業(yè)辦公物業(yè)。歐文科技中心〔Irvinetechnologycenter)適當地最新的商務公園，定位于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)，整體設計風格采用校園風格，預計總建筑面積為130萬平方英尺。大學研究中心〔universityresearchcenter)毗鄰大學醫(yī)學院和生物研究中心，占地184英畝。這里是企業(yè)與大學研究機構合作的重要基地，誕生眾多前沿技術，擁有辦公和適合高科技加工的物業(yè)共240萬平方英尺。后現代CBD的商務——歐文提供了大量和多樣化的辦公物業(yè)，滿足處于不同開展階段的不同類型的公司的辦公需求76亞洲風味Koki'sTeppan&Sushi；MaizuruJapaneseRestaurant；Taifoon,TasteofAsia意大利風味BucadiBeppoFlorenceItalianCuisineMacaroniGrillPastaPomodoroPregoRistoranteVessiaRistorante墨西哥風味Chevy'sMexicanElCholoCantinaLaSalsaTacoFactory世界各地風味的餐館歐文擁有加利福尼亞最著名的目的地式購物中心IrvineSpectrumCenter,總建筑面積到達110萬平方英尺，是集零售和娛樂為一體的購物者的天堂。高檔次的酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店IrvineSpectrumCenterIrvineSpectrumCenter后現代CBD的商業(yè)——購物的天堂，世界各國風味美食的聚集地77名稱社區(qū)公園18個鄰里公園35個活動場地41塊獨立自行車專用道65.1公里開放空間/綠化帶89.18平方公里街邊綠化環(huán)境2.71平方公里體育運動場地0.506平方公里公園和景觀區(qū)規(guī)劃有加州陽光之稱的歐文海灘

歐文有超過100個公園和公共游泳池，大約有178.2平方公里的農場土地作為自然棲息地保護，24.3平方公里的土地用于公園和開放空間

最美麗的高爾夫球場后現代CBD的休閑娛樂設施——歐文海灘、超過100個公園和公共游泳池78歐文現有房屋數量6.45萬套，包括商品住宅、廉租房、臨時住房等，能夠滿足各個階層居民的居住需求。目前正在開發(fā)名為TheVillage的大型居住工程，該工程能夠提供1550套集合住宅，除此之外有大片復合式居住社區(qū)在該商務區(qū)周邊布置，提供包括獨棟、聯排和公寓在內的多種類型居住物業(yè)。歐文80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數擁有網球場、小公園、游泳池、甚至有人工湖，讓居民在湖上泛舟以及進行其他水上活動。后現代CBD的居住——多樣化的住宅產品、齊備的生活配套79歐文統一學區(qū)(IUSD)一貫被評為美國的最正確教育系統之一。歐文的學校提供創(chuàng)新的教育方案，開放的教室，團隊教學，和優(yōu)秀的社區(qū)合作，除此外，有些學校甚至還提供年度循環(huán)學期。學區(qū)擁有22個小學，5個初中，4個完全高中，和一個繼續(xù)教育高中，學生總計超過24,000人。塔斯延統一學區(qū)(TUSD)為住在歐文北部和西部的學生提供效勞。學區(qū)有悠久的歷史，在學生，教師和社區(qū)的努力下，學區(qū)持續(xù)表現了優(yōu)秀的成績。這一學區(qū)有17所小學，5所初中，2所完全高中，一所繼續(xù)教育高中，和一個成人教育學校。在過去十年里，塔斯延統一學區(qū)共有9所學校被評為州或國家級優(yōu)秀學校。兩所小學被評為國家模范學校；一所初中和一所高中被評為國家藍絲帶學校；其他5所學校，一所小學，兩所初中和兩所高中，分別因其在學術，視覺和表演藝術，以及體育特色，被評為加州優(yōu)秀學校。后現代CBD的教育配套——擁有齊備的、高質量的教育設施80后現代CBDVS城市CBD舒適自然城市符號快節(jié)奏高樓林立污染后現代CBDVS郊區(qū)辦公區(qū)建筑設計靈活、多變自給自足的復合體時尚消費多元休閑齊備、高質量的生活配套設施標準的廠房設計單一的產業(yè)結構單一的辦公功能有業(yè)無城依賴于城市核心區(qū)缺乏商業(yè)休閑等配套設施產業(yè)結構呈現多元化開展的態(tài)勢，以高附加、集約型的產業(yè)為主導，其他各類相關產業(yè)并行均衡的開展。產業(yè)以附加值低、粗放型開展的工業(yè)為核心，結構單一，處于產業(yè)鏈的低端。多元化的產業(yè)結構美國歐文案例借鑒〔一〕

——生態(tài)資源型商務區(qū)形成后現代CBD的KPI生態(tài)資源型商務區(qū)形成后現代CBD的KPI高城市化程度、擁有強大經濟輻射能力的大都市邊緣所依托區(qū)域規(guī)劃用地功能復合，包括商務、商業(yè)、居住、休閑類用地便捷的城市交通聯系擁有良好的自然資源83形成后現代CBD的KPI與工程本體對位KPI1——高城市化程度、擁有強大經濟輻射能力的大都市邊緣KPI2——便捷的城市交通聯系KPI3——擁有良好的自然資源KPI4——所依托區(qū)域規(guī)劃用地功能復合，包括商務、商業(yè)、居住、休閑類用地浐灞三角洲中央商務帶具備條件形成后現代CBD84“以原生態(tài)為特色、以商務辦公為核心、生態(tài)都市重要功能組成的后現代CBD〞特色功能開展城市功能的延伸后現代CBD成熟期開展期起飛期重點開展以原生態(tài)體驗為主題的休閑娛樂等配套功能，提供類型多樣的休閑娛樂設施打造區(qū)域特色，帶動區(qū)域開展。充足的休閑娛樂設施和多樣化的住宅產品吸引高素質人口入住，帶動相關產業(yè)的開展，商務區(qū)雛型形成，隨著商務區(qū)的不斷成熟，形成產業(yè)和人口不斷升級的良性循環(huán)。進入城市全方位均衡開展的階段，成為特色突出、以商務辦公為核心、功能復合、環(huán)境優(yōu)美的后現代CBD。浐灞三角洲中央商務帶戰(zhàn)略定位方向85[浐灞三角洲中央商務帶戰(zhàn)略定位方向研究]——基于案例研究下的商務帶戰(zhàn)略定位方向——基于案例研究下的后現代CBD特征86開展模式：吸引高素質人口進入置業(yè)，形成產業(yè)聚集開展過程中，一直堅持“高素質人口帶動高端產業(yè)開展〞的理念，通過區(qū)域內優(yōu)美的自然環(huán)境、高強度的公共設施、豐富的休閑娛樂設施和多樣化的住宅產品吸引高素質人口，形成產業(yè)和人口不斷升級的良性循環(huán)。產業(yè)結構：以高科技類的產業(yè)為主導，多元化的產業(yè)結構歐文是以高科技為主導，多元化的產業(yè)結構，效勞業(yè)、服裝業(yè)、物流、制造業(yè)等產業(yè)都有大規(guī)模的公司進駐歐文，使得整個城市經濟得以快速平穩(wěn)的開展。

功能復合:以商務辦公為核心、集商務、商業(yè)、休閑、居住為一體歐文提供不同類型的辦公物業(yè)滿足處于不同開展階段的企業(yè)的需求，增強區(qū)域對于高科技企業(yè)的持續(xù)吸引力，在以商務辦公為核心功能開展的同時，商業(yè)、休閑娛樂、居住等其他各項功能并行均衡開展。

城市形態(tài):城市化的景觀和郊區(qū)化城市的完美結合體歐文的現代化、精心修剪的植被、大面積的公共空間和以及正在不斷開展的復合功能區(qū)，將城市的多元、活力、便捷和郊區(qū)的自然、舒適、開闊完美結合。美國歐文案例借鑒〔二〕——后現代CBD的特征87后現代CBD的主要城市功能特征

——后現代CBD商務區(qū)與傳統城市及郊區(qū)商務區(qū)的區(qū)別后現代CBD商務區(qū)城市商務區(qū)郊區(qū)商務區(qū)發(fā)展驅動以中產階級文化和生活方式驅動市場自然推動成本驅動功能自給自足的綜合商務區(qū)，集辦公、生活、娛樂為一體單一的商務辦公功能單一的商務辦公功能建筑類型高層、多層和獨棟寫字樓并存以高層寫字樓為主以多層和獨棟寫字樓為主建筑形式靈活化，不拘一格高樓林立標準廠房式設計辦公環(huán)境寬敞的內外交流空間開闊的停車場安靜的外部環(huán)境狹小的公共空間有限的停車位嘈雜的外部環(huán)境大面積的公共空間開闊的停車場安靜的外部環(huán)境規(guī)劃布局中等密度、松散型和緊湊型布局相結合高密度、緊湊型布局低密度、松散型布局88后現代CBD的主要城市功能特征

——后現代CBD商務區(qū)的特征建筑規(guī)劃布局遠離公路低密度“校園式布局〞“超現實主義〞帶著人為的城市特性的獨立實體功能自給自足的復合體多樣化的功能空間辦公環(huán)境人性化健康高科技生態(tài)有氧89后現代CBD的主要城市功能特征

——后現代CBD居住區(qū)與傳統都市及郊區(qū)居住區(qū)的區(qū)別核心驅動演變階段都市居住區(qū)郊外居住區(qū)后現代CBD的居住區(qū)高強度高密度開發(fā)；產品千篇一律沒有人情味；功能混合卻又相對獨立；綠地稀缺，交通擁堵使開闊空間變得不可能；都市住區(qū)與重疊、擁擠、密集和視覺超載聯系在一起局部高強度整體低密度開發(fā)；社區(qū)規(guī)劃、產品設計及建筑風格各色各異，物質化、科技化、軟性化特征突出；城市功能豐富濃縮；自然環(huán)境與流動開闊的空間成為都市外的磁場；城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體是后現代CBD的最正確寫照；低密度開發(fā)；規(guī)劃雷同，單一低密度產品；單純的居住功能，其他多種城市功能幾乎很少形成氣候；建筑物和建筑群落中間是孤寂荒涼的空間；住區(qū)與空地的概念聯系在一起“多元文化的包容〞“個人主義〞“集體行動〞居住形態(tài)都市中心的密集居住區(qū)郊區(qū)的低密度別墅區(qū)生活方式描述居住環(huán)境自然透氣，高科技實現了對人類尺度的充分尊重。多元人群混合、多元個性兼容的便捷住區(qū)，工作生活的共融使家庭與工作之間不再有取舍，而是處處溫情居住環(huán)境重疊密集，建筑的視覺超載淡化了人情交流，工作的緊張和快節(jié)奏使生活休閑成為難得的業(yè)余時間。核心家庭聚集居住，構成了封閉內向的交際網絡自我意識不斷變強，逃離都市的渴望與身份的彰顯成為選擇住區(qū)的驅動力。無序蔓延、以圍墻為區(qū)隔符號的的別墅區(qū)成為中產居住形態(tài)的主要標志，但居住購物工作仍然將生活割裂為三個互不相容的局部后現代CBD居住區(qū)開展特征90后現代CBD的主要城市功能特征

——后現代CBD商業(yè)區(qū)與城市中心商業(yè)及郊區(qū)購物中心的區(qū)別城市中心商業(yè)郊區(qū)購物中心后現代CBD商業(yè)區(qū)——城市步道（CityWalk）規(guī)劃若干集中式的購物中心以及特色商店共同組成室外著眼于停車場與購物場所的處理，內部空間多采用空間切分蛋糕的方式，滿足商品的分類以及擺放需求規(guī)劃上比功能性的購物廣場更能提供新奇感，強調與自然的接觸、步行街刺激的多樣性以及廣場的娛樂性建筑特征單一的現代風格，突出城市現代化特色擁有大規(guī)模停車設施的封閉式建筑，功能導向性明顯建筑符號注重營造娛樂以及休閑氛圍，注重滿足購物者對城市生活標志的懷舊感業(yè)態(tài)餐飲、娛樂以及購物等多功能業(yè)態(tài)復合，購物為核心功能購物以及滿足日常生活消費需求的單一功能為主功能的復合以及豐富性達到長時間滿足購物者渴望激情的購物需求輻射動因交通可達性/業(yè)態(tài)豐富性交通可達性/業(yè)態(tài)豐富性階層與文化特征輻射范圍整個城市輻射范圍為3-5公里城市的中產，超越傳統地域概念氛圍活動豐富但是過于嘈雜和雜亂無章，口味大眾化，不符合一定人群的品味，并且給人不安全的感覺單調、乏味氛圍營造強調階層和文化的一致，活動豐富但是沒有違背目標客戶價值或者對目標客戶產生威脅的人群，力圖于讓人們確信這里的消遣活動永遠是愉快的91[浐灞三角洲中央商務帶戰(zhàn)略定位方向研究]——基于案例研究下的商務帶戰(zhàn)略定位方向——基于案例研究下的后現代CBD特征——基于案例研究下的生態(tài)資源型商務區(qū)開發(fā)策略92典型生態(tài)資源型商務區(qū)開發(fā)策略案例研究華僑城深圳1986-2006中國——深圳——華僑城〔OCT〕深圳最著名的生態(tài)區(qū)，產業(yè)、居住與配套完美結合，區(qū)域開發(fā)成功典范9320年深圳城市建設蔓延94羅湖中心區(qū)華僑城20年開展歷程蛇口開發(fā)區(qū)南油開發(fā)區(qū)距羅湖中心區(qū)18km華僑城開展的第一階段：作為城市“飛地〞型的獨立開發(fā)區(qū)模式起步。〔1986－1992〕華僑城是1985年11月11日經國務院批準成立的一個大型國有企業(yè)和經濟開發(fā)區(qū)，經過19年的開發(fā)建設，華僑城城區(qū)已由昔日的一片荒灘變成為今天的一個綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現代化海濱城區(qū)，華僑城集團也開展成為一個以家電電子、旅游和房地產業(yè)為主導業(yè)務的大型投資控股企業(yè)集團。旅游工業(yè)居住華僑城——一個旅游、工業(yè)和就業(yè)為相應配套的生活區(qū)。95羅湖中心區(qū)華僑城20年開展歷程蛇口開發(fā)區(qū)南油開發(fā)區(qū)城市功能沿107國道〔深南大道前身〕向西開展華僑城開展的第二階段：以多業(yè)并舉、功能復合的方式融入城市〔1992－1997〕旅游工業(yè)居住〔沿深南路〕植入城市功能的華僑城96羅湖中心區(qū)華僑城福田中心區(qū)形成20年開展歷程城市中心西移華僑城開展的第三階段：向高品味、多元化的綜合性城區(qū)邁進〔1997－2004〕南山中心區(qū)形成華僑城由一個獨立于城市的功能組團變成了一個功能多樣化的綜合性中心地區(qū)。旅游工業(yè)居住融入城市的華僑城居住居住97居住

旅游生產商業(yè)

辦公

公服

居住

自身功能城市功能城市功能滲透示意福田市級中心區(qū)影響南山區(qū)級中心影響區(qū)域周邊各級中心區(qū)影響之下，包括商務、商業(yè)在內的城市功能與區(qū)域自身功能互相滲透981986199219972005旅游居住工業(yè)居住旅游工業(yè)居住旅游工業(yè)居住旅游辦公功能階段性演化示意第一階段第二階段第三階段華僑城由一個獨立于城市的功能組團變成了一個功能多樣化的綜合性中心地區(qū)。旅游、工業(yè)和為相應就業(yè)配套的生活區(qū)。一個以先進工業(yè)為根底，旅游、房地產、金融為支柱，商貿、信息、交通運輸等產業(yè)全面協調開展的綜合投資體系。工業(yè)區(qū)域各種城市功能存在演變規(guī)律，商務功能為主的辦公區(qū)域通常在區(qū)域開展接近成熟的后期出現99燕晗山組團1、北片區(qū)——以生態(tài)廣場為中心，根本形成四大功能組團四大組團即燕晗山組團、東部組團、南部組團及西北組團。燕晗山組團由歡樂谷、生態(tài)廣場、中旅學院、僑城中學及東部住宅區(qū)組成；東部組團主要由東部工業(yè)區(qū)、錦繡花園、康佳集團等組成；南部組團作為華僑城的早期開發(fā)區(qū)域，主要由光華、光僑居住區(qū)、西部住宅區(qū)及沿深南大道商務區(qū)構成；西北組團作為華僑城新開發(fā)的房地產工程，包括純水岸一期、天鵝堡一二期等。2、南片區(qū)——三大主題公園成為沿深南大道的綠色風景線世界之窗、東方花園、民俗文化村、深圳灣大酒店、錦繡中華沿深南大道依次排開，成為深圳最重要的旅游效勞基地，演繹著中國旅游業(yè)的輝煌篇章。西北居住組團東部居住組團南部居住組團南片區(qū)旅游組團功能結構分區(qū)100深南大道北環(huán)路僑城東路僑香路沙河路現狀功能分區(qū)區(qū)域開發(fā)策略與時序示意1980s，工業(yè)廠址1980-1990，工業(yè)宿舍1990初，住宅1989和1990年錦繡中華微縮景區(qū)和民俗文化村相繼開業(yè)所引起的意想不到的巨大成功，華僑城一躍成為中國主題公園的鼻祖、旅游界的新貴而一鳴驚人。1994年，第三個主題公園世界之窗于建成開幕。1998，第四個主題公園——歡樂谷開放。2001年，華僑城地產波托菲諾等新住宅工程。1999年，OCT生態(tài)廣場開放。1990s，華僑深圳灣別墅。1990年，深南路拓寬規(guī)劃施工。1980s-1990s，旅游配套酒店等商務商業(yè)設施。后期實現的商務功能區(qū)域，在整體規(guī)劃中依然處于區(qū)域核心位置101配套效勞空間結構與開發(fā)模式2.深南大道擴建5.接著搭建生態(tài)廣場作為綠核。1.最初分布的工業(yè)與生活區(qū)3.沿深南大道開發(fā)旅游和商業(yè)。6.不斷完善配套商業(yè)及公共效勞設施。4.再修建少量住宅。7.后續(xù)小規(guī)模高品質成組團的進行住宅工程開發(fā)。伴隨原工業(yè)區(qū)的改建。商務功能區(qū)域在區(qū)域居住、休閑娛樂等功能實現后登場，作為重要的區(qū)域功能完善，同時為其他區(qū)域功能提供以生態(tài)資源為核心的功能輔助102OCT生態(tài)廣場空間結構與開發(fā)模式居住、商務辦公、商業(yè)效勞在外圍生長商務功能區(qū)域出現后，以其為核心的周邊居住、商務辦公、商業(yè)效勞功能在外圍繼續(xù)生長，將商務區(qū)的生態(tài)資源景觀與區(qū)域影響作用放大103生態(tài)資源型商務區(qū)開發(fā)策略借鑒生態(tài)資源型商務區(qū)通常在生態(tài)區(qū)開展成熟的后期開發(fā)出現，即在區(qū)域居住、休閑娛樂等功能實現后，基于資源與環(huán)境的商務需求在生態(tài)資源型商務區(qū)針對性地得到滿足，而且可以實現商務區(qū)最初的功能完善與核心地位規(guī)劃設想1商務功能區(qū)域出現后，作為重要的區(qū)域功能完善，同時為其他區(qū)域功能提供以生態(tài)資源為核心的功能輔助，以其為核心的周邊居住、商務辦公、商業(yè)效勞功能在外圍繼續(xù)生長，將商務區(qū)的生態(tài)資源景觀與區(qū)域影響作用放大2整體浐灞三角洲中央商務帶亦應遵循此規(guī)律，才可以充分實現區(qū)域核心、后現代CBD功能商務區(qū)的規(guī)劃職能與作用，同時可以針對區(qū)域開展與市場需求的變化及時應變與調整策略，留有更充足的開展空間3104[本工程定位方向與開發(fā)策略]——本工程與浐灞三角洲中央商務帶的區(qū)域作用關系105本工程與商務帶的區(qū)域作用關系本工程處于商務帶“龍頭〞地塊位置，擁有最正確景觀資源，具備對中央商務帶起引領作用的根本條件1當前浐灞生態(tài)區(qū)開展處于初級階段，各項城市功能尚不完善，中央商務帶的開展與形成為時過早2區(qū)域目前尚不具備商務市場需求，本工程中引領性產品作用在短期內無法得到市場回饋3本工程整體體量相對有限，無法產生大規(guī)模效應的區(qū)域引領與帶動4106區(qū)域關系作用下的本工程開展方向現階段，本工程對中央商務帶的引領作用不顯著，長期會逐漸顯現；當前，本工程應在符合未來區(qū)域開展方向的同時，更多地關注市場導向與開發(fā)目標的實現本工程處于商務帶“龍頭〞地塊位置，擁有最正確景觀資源，具備對中央商務帶起引領作用的根本條件1當前浐灞生態(tài)區(qū)開展處于初級階段，各項城市功能尚不完善，中央商務帶的開展與形成為時過早2區(qū)域目前尚不具備商務市場需求，本工程中引領性產品作用在短期內無法得到市場回饋3本工程整體體量相對有限，無法產生大規(guī)模效應的區(qū)域引領與帶動4107[本工程定位方向與開發(fā)策略]——本工程與浐灞三角洲中央商務帶的區(qū)域作用關系——本工程可行產品方向研究商務108西高新為當前寫字樓市場熱點區(qū)域，浐灞乃至整個城東寫字樓市場缺失政府搬遷、軌道交通等利好促進區(qū)域市場開展，占市場一定份額依托產業(yè)和區(qū)域