惠州中心區(qū)大隆中心廣場寫字樓項(xiàng)目定位建議報(bào)告頁

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2021年惠州中心區(qū)大隆中心廣場寫字樓項(xiàng)目定位建議報(bào)告71頁惠州中心區(qū)大隆中心廣場寫字樓項(xiàng)目定位建議報(bào)告頁（完整版）(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實(shí)際需要修改使用,可編輯歡迎下載）CBD商務(wù)艙,成就企業(yè)騰飛夢想謹(jǐn)呈：廣東大隆企業(yè)集團(tuán)大隆中心廣場項(xiàng)目定位建議報(bào)告2021年2月江北市場研究物業(yè)分布：江北居家住宅主要集中在濱江地帶，少量在惠州大道沿線麗日百合金裕?碧水灣嘉和名苑TCL雅園盧浮公館水云居奧林匹克花園合生?帝景灣城市綠興花園佳磊華麗大廈東江灣瑞嘉公寓凱賓斯基峰?國際雙子星寫字樓住宅金寶江畔花園城市時(shí)代城市花園萬科地產(chǎn)鼎峰地產(chǎn)中頤地產(chǎn)盈超地產(chǎn)東南地產(chǎn)區(qū)域分析未來2-3年，江北將以沿江段、主干道兩邊（惠州大道及三環(huán)路等）的商住類開發(fā)為主。三環(huán)路惠州大道沿江路掛牌編號(hào)地塊位置土地用途土地用權(quán)面積（?）容積率建筑面積（?）供地方式GJB2007-3惠州市江北5號(hào)小區(qū)商業(yè)、酒店項(xiàng)目用地8853≤3≤26559掛牌出讓GJB2007-5惠州市江北40號(hào)小區(qū)商住用地78620≤2.5196550掛牌出讓GJB2007-7惠州市江北24號(hào)小區(qū)商住用地29539≤2.5≤73847.5掛牌出讓GJB2007-4惠州市江北40號(hào)小區(qū)商住用地95239≤2.5≤238097.5掛牌出讓GJB2007-8惠州市江北24號(hào)小區(qū)商住用地56059≤2.5≤140147.5掛牌出讓惠城區(qū)2007年前三季度江北區(qū)掛牌地塊情況區(qū)域分析江北片區(qū)的建筑面積在247萬平米左右，物業(yè)以小高層為主項(xiàng)目名稱占地（m2總建筑面積（m2物業(yè)類型主力戶型佳磊華麗大廈200053930高層?xùn)|江灣440045000高層一房：44-64m2瑞嘉大廈557436037高層單身公寓：30-47m2水云居2900078000小高層四房：149m2金裕碧水灣170000390000小高層四房：150m2合生帝景灣200000400000小高層四房：145m2；五房：212m2奧林匹克花園9100001270000別墅聯(lián)排：186-277m2麗日百合30000128000小高層三房：126-151m2盧浮公館2400066000小高層三房：117-144m2三房：107-128m2江北片區(qū)各項(xiàng)目概況：區(qū)域分析2021年惠城預(yù)計(jì)推售面積達(dá)到170萬m2項(xiàng)目名稱占地面積（m2建面（m2產(chǎn)品類型一期推售量一期推售時(shí)間（預(yù)計(jì)）湯普項(xiàng)目80萬10萬27萬3萬7.8萬1萬8萬6.5萬珠光項(xiàng)目10萬20萬預(yù)計(jì)小高層、高層預(yù)計(jì)8萬08年6月鵬基萬林湖42萬33萬多層、小高層、高層、獨(dú)立、臺(tái)地別墅8萬（明年）08年中旬潤園30萬21.7萬獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層預(yù)計(jì)8萬（二期）08年中旬荷蘭水鄉(xiāng)40萬60萬多層、小高層、高層8萬（四期）08年9月東方威尼斯17萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬（二期）08年9月山水江南7.2萬10萬多層、別墅4萬（二期）08年8月世紀(jì)東方城8.7萬26萬獨(dú)立、聯(lián)排別墅、洋房、小高層8.7萬07年10月東江學(xué)府90萬160萬高層、小高層??07年12月奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計(jì)10萬08年初領(lǐng)墅12萬23萬高層8.5萬08年5月南山詩意4.7萬9.8萬小高層預(yù)計(jì)6萬08年初白鷺湖60萬80萬獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅預(yù)計(jì)10萬（08年）08年中旬合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計(jì)8萬預(yù)計(jì)別墅、高層、小高層08年初09年瑞亨項(xiàng)目預(yù)計(jì)10萬155萬20萬67.5萬7.4萬33萬預(yù)計(jì)洋房、小高層2萬08年10月鼎峰項(xiàng)目??約12萬預(yù)計(jì)10萬預(yù)計(jì)10萬預(yù)計(jì)4萬預(yù)計(jì)10萬預(yù)計(jì)2萬TCL陳江項(xiàng)目預(yù)計(jì)小高層、高層預(yù)計(jì)6萬08年10月TCL金山湖項(xiàng)目預(yù)計(jì)高層、小高層預(yù)計(jì)7萬08年10月盈超項(xiàng)目??08年底中頤項(xiàng)目??08年底東南項(xiàng)目??08年底08年底15萬未來預(yù)測2021年江北預(yù)計(jì)推售面積達(dá)到70萬m2項(xiàng)目名稱占地面積（m2建筑面積（m2產(chǎn)品類型一期推售量推售時(shí)間鼎峰項(xiàng)目27萬3萬7.8萬東南項(xiàng)目1萬2萬??預(yù)計(jì)2萬08年底中央華府4萬13.5萬預(yù)計(jì)高層、小高層預(yù)計(jì)13.5萬08年9月金世界三期1328341萬預(yù)計(jì)小高層預(yù)計(jì)10萬08年10月萬科項(xiàng)目---預(yù)計(jì)10萬-城市花園二期-----奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計(jì)10萬08年初合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計(jì)8萬預(yù)計(jì)聯(lián)排、小高層08年初08年10月盈超項(xiàng)目預(yù)計(jì)10萬??67.5萬08年底中頤項(xiàng)目7.4萬預(yù)計(jì)4萬預(yù)計(jì)10萬??08年底33萬未來預(yù)測?江北是房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，未來推售總量較大，競爭激烈。?江北市場供應(yīng)產(chǎn)品偏豪宅化，二房產(chǎn)品供應(yīng)量少，三房主流面積在117-144，總價(jià)在62-76萬之間；四房145-150之間。?新城區(qū)，生態(tài)環(huán)境規(guī)劃利好，2007年下半年推出的樓盤目前銷售率均在50%以上，銷售狀況良好?受宏觀政策影響，預(yù)計(jì)08年，客戶觀望情緒還將延續(xù)，江北住宅市場均價(jià)很難再創(chuàng)新高。江北住宅市場小結(jié)江北商務(wù)圈惠州行政文化中心，高端寫字樓聚集地代表樓盤：雙子星大廈、峰?國際、凱賓斯基人人樂商務(wù)圈麥地商務(wù)圈演達(dá)商務(wù)圈人人樂商務(wù)圈惠州市級(jí)商業(yè)中心，目前已聚集了一定規(guī)模的辦公物業(yè)代表樓盤：世貿(mào)中心、隆生商業(yè)廣場、國商大廈、風(fēng)尚國際等演達(dá)商務(wù)圈新興住宅區(qū)，辦公物業(yè)供應(yīng)量少代表樓盤：華陽大廈金達(dá)利大廈麥地商務(wù)圈早期改造而成的辦公物業(yè)，供應(yīng)量少代表樓盤：博美堂、悅洲廣場、盈金泰大廈、麥雅大廈麥地-河南岸目前惠州寫字樓分布基本上集中在江北及麥地-河南岸片區(qū)；江北以中高檔寫字樓為主；而麥地-河南岸的寫字樓檔次則參差不齊。麥地-河南岸片區(qū)形成三大商務(wù)圈：市場格局項(xiàng)目名稱物業(yè)性質(zhì)租金租售情況備注雙子星國際商務(wù)大廈寫字樓35元/平米銷售率100%，出租率80%95-155江北片區(qū)盛豐國際商務(wù)大廈寫字樓32元/平米銷售率100%，60%159-268，9層以上整層銷售國商大廈商住樓10元/平方左右出租率在2/3左右面積100-200不等達(dá)利大廈寫字樓裙樓35元/平方寫字樓26元/平方出租率在85%以上面積70-300不等人人樂片區(qū)金達(dá)利大廈裙樓商業(yè)28元/平方未售出需整層租售石湖苑三四樓寫字樓??未售出每層2000多平方，可協(xié)商劃分演達(dá)片區(qū)風(fēng)華世家裙樓商業(yè)??未售出二層3300多平方需整層購買升平苑二樓寫字樓??50%至少要購買700平方麥地片區(qū)博美堂寫字樓30-35元/平方出租率90%以上全部帶裝修，面積50平方起四州安邑家園二樓寫字樓25元/平方未租出共1600平方，至少要租一半800平方左右悅洲廣場寫字樓20元/平方出租率在50%左右基本只租不賣，面積50平方起惠州中小型企業(yè)眾多，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，小面積辦公市場追捧度高，大面積辦公物業(yè)出租及銷售相對(duì)較差現(xiàn)狀分析惠州市場歷來缺乏小面積辦公物業(yè)的銷售，且形象檔次低，區(qū)位環(huán)境雜亂區(qū)位項(xiàng)目名稱租售狀況只租不售只租不售只租不售只租不售只租不售只租不售只租不售人人樂商圈演達(dá)商圈博美堂20-30元/平方出租率在90%以上全部帶裝修，面積50平方起，剩余一套300平米悅洲廣場20元/平方出租率在80%左右全部帶裝修整體形象較差，基本只租不賣，如果要買的話也可以商量面積50平方起麥地商圈盈金泰大廈18-20元/平方60%全部帶裝修只租不賣，需求面積《150租金租售情況備注達(dá)利大廈裙樓35元/平方寫字樓26元/平方出租率在85%以上面積70-300不等世貿(mào)中心35-50元/平方出租率40%面積189-1500不等，為吸引客戶，現(xiàn)租賃送裝修，同時(shí)散租與整租相結(jié)合華陽大廈30-40元/平方以上出租率85%租戶集中在120-150平米麥雅大廈22-30元/平方剩余最后3間65-110-230全部帶裝修只租不賣現(xiàn)狀分析目前惠州江北寫字樓主要分布在市政府兩側(cè)的16號(hào)和18號(hào)小區(qū)，相對(duì)集中外商投資大廈雙子星大廈大隆中心廣場德賽大廈中信城市廣場峰?國際體育館凱賓斯基科技館博物館?市政府的落座、五大場館的環(huán)繞必將帶動(dòng)整個(gè)江北片區(qū)的迅猛發(fā)展?16號(hào)小區(qū)內(nèi)的寫字樓已基本入伙，18號(hào)小區(qū)內(nèi)的寫字樓寫字樓均為在售項(xiàng)目?16號(hào)小區(qū)多家銀行、證券、保險(xiǎn)公司的進(jìn)駐，商務(wù)氛圍更為濃郁現(xiàn)狀分析片區(qū)項(xiàng)目占地面積建筑面積產(chǎn)品情況近7萬?1-3商業(yè)，4-26寫字樓1-4商業(yè)，5-22寫字樓（40-100?）1-3商業(yè)，4-10寫字樓（4-8：100-200?；9-10：1600?）1-2商業(yè)，2-12寫字樓80?，3-18住宅1-5商業(yè)，6-27寫字樓，1-43酒店客房銀星國際大廈約2.5萬?1-5層為酒店大堂、餐廳、會(huì)議室等酒店配套設(shè)施，6-19層為寫字樓，20-50層為客房2021.5中信城市時(shí)代16180?約4.3萬?1-3商業(yè)，商務(wù)公寓（40-70?）2021.3江北商圈本項(xiàng)目6000?約2萬?????3萬?2萬?約1萬?3萬?入市時(shí)間16000?2007.52007.52006.9水云居寫字樓_2021.5帝景國際商務(wù)中心凱賓斯基15361?2007.55000?盛豐國際商務(wù)大廈4000?峰?國際信合大廈2007-2021年江北商務(wù)寫字樓供應(yīng)情況調(diào)查現(xiàn)狀分析2021年寫字樓市場總供應(yīng)量為13萬平方米。2021年市場寫字樓供應(yīng)量共有11.53萬平方米，本項(xiàng)目主要競爭樓盤峰?國際、凱賓斯基目前都處于尾盤銷售期,只有中信城市時(shí)代為本項(xiàng)目銷售重合度較高。項(xiàng)目名稱建筑面積（?）銷售率剩余面積（?）凱賓斯基3.265%2.08峰?國際5.350%2.65東江灣1.5未售1.5水云居1未售1中信城市時(shí)代4.3未售4.3大隆中心廣場2未售2合計(jì)13.53?中信城市時(shí)代水云居寫字樓德威大廈信合盛豐凱賓斯基酒店峰?國際本項(xiàng)目現(xiàn)狀分析寫字樓項(xiàng)目分析?峰?國際項(xiàng)目概況：由惠州市德威集團(tuán)投資開發(fā)，項(xiàng)目占地1.6萬平方米，其中大廈占地3000多平方米，其余為廣場及綠化，連地下停車場項(xiàng)目近7萬平方米共26層，商業(yè)1-3層，4-26層寫字樓，項(xiàng)目面積劃分：面積170-200-200-800-1200-2400平米7667.896345.845552.614494.971000200030004000500060007000800090006月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份峰?國際月銷售情況峰?國際整體客戶情況受9?27政策影響，10月份開始峰?國際月銷售量明顯下降；客戶購買情況深圳與惠州本地購買客戶相持平，偶得客戶，其他客戶主要以港臺(tái)客戶為主。45%45%10%深圳客戶惠州客戶其它客戶?帝景國際商務(wù)大廈項(xiàng)目概況：帝景國際商務(wù)大廈由兩棟塔樓43層＋27層組成該項(xiàng)目占地面積15361平方米，建筑面積118843.3平方米。項(xiàng)目地下3層為停車場，1－4層為商場，5層為餐廳，1棟43層為凱賓斯基酒店，1棟27層為寫字樓凱賓斯基酒店6-30層為酒店，31-43層為酒店式公寓，共13000平米寫字樓項(xiàng)目分析6973.68368.326415.7124463.1041000200030004000500060007000800090007月份8月份9月份10月份11月份12月份50%45%5%深圳客戶惠州客戶其它客戶凱賓斯基月銷售情況凱賓斯基整體客戶情況帝景國際商務(wù)大廈銷售走勢基本與峰?國際相同，10月份開始銷售量明顯下降，客戶情況以深圳客戶居多，主要是對(duì)凱賓斯基酒店的進(jìn)駐比較看好。?中信城市時(shí)代寫字樓項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況：由中信惠州置業(yè)投資開發(fā)，項(xiàng)目占地1.6萬平方米，主體塔樓分別為18和20層，總建筑面積為7.5萬平米，其中寫字樓面積為4.3萬平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1５00平米中信城市時(shí)代位于惠州江北18號(hào)小區(qū)，銷售時(shí)間預(yù)計(jì)為2021年3月份。該項(xiàng)目具有中信品牌優(yōu)勢，分A、B兩座塔樓進(jìn)行建造，1-3層為商業(yè)，總共18層，內(nèi)部配套設(shè)施完善。是18號(hào)小區(qū)繼凱賓斯基、峰景國際后的又一高檔寫字樓。寫字樓市場分析小結(jié)：?目前惠州新開發(fā)寫字樓主要集中在江北片區(qū)，麥地、演達(dá)片區(qū)為早期開發(fā)寫字樓項(xiàng)目，且檔次參差不齊?2021年峰?國際、帝景商務(wù)大廈進(jìn)入尾盤銷售期，寫字樓市場供應(yīng)量相比2007年明顯下降，但隨著中信城市時(shí)代的品牌寫字樓的即將發(fā)售，市場上仍面臨著較大競爭?2007年寫字樓受9.27政策影響波動(dòng)較大，10月份開始各在售樓盤銷售數(shù)度明顯下滑，2021年正處于政策恢復(fù)期，政策影響將逐步走弱,寫字樓市場由于江北長遠(yuǎn)的預(yù)期和項(xiàng)目的推出將有所回升。江北在惠州城區(qū)的位置江北是未來惠州發(fā)展的中心江北江北規(guī)劃框架已拉開江北核心區(qū)域已經(jīng)成型本項(xiàng)目新的城市中心區(qū)將會(huì)如何發(fā)展?案例借鑒借鑒深圳、東莞等成熟的國內(nèi)城市經(jīng)驗(yàn)新中心區(qū)物業(yè)發(fā)展（案例一）深圳中心區(qū)發(fā)展歷程：出現(xiàn)四個(gè)發(fā)展階段?投資啟動(dòng)?中心區(qū)主干道基本完成?投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中；?中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成?成功拍賣出讓一塊居住用地；?中心區(qū)城市公園建成?和黃、中海、深業(yè)、居住項(xiàng)目?六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂廳等）同時(shí)開工?中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；?高交會(huì)館正式起用；?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立；?居住項(xiàng)目竣工投入使用；?江蘇大廈、國際商會(huì)大廈等高級(jí)寫字樓也相繼落成?中心區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期；?居住項(xiàng)目：星河國際，黃埔雅苑?商務(wù)公寓：南方國際廣場；?六大公建大部分完成?政府完成搬遷大型商業(yè)辦公居住市政項(xiàng)目居住項(xiàng)目土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施開始啟動(dòng)起步期發(fā)展期1993年1995年1996年1997年1998年1999-2001年2002-20042005之后?公建處于收尾階段?商業(yè)項(xiàng)目：中心購物公園開始籌建?高檔寫字樓全面入市?商務(wù)公寓：星河世紀(jì)；鳳凰大廈；金中環(huán)國際商務(wù)大廈?酒店式公寓：金中環(huán)國際商務(wù)大廈；凱旋國際?星級(jí)酒店?基本無住宅開發(fā)快速發(fā)展期成熟期江蘇大廈福田香格里拉酒店金融大廈免稅大廈華融大廈信息樞紐大廈國際商會(huì)中心會(huì)展中心大中華國際交易廣場星河發(fā)展中心金中環(huán)商務(wù)大廈財(cái)富大廈國際商務(wù)大廈地鐵大廈經(jīng)貿(mào)中心諾德中心安聯(lián)大廈鳳凰大廈深圳市政府海關(guān)科技綜合樓星河世紀(jì)大廈深圳中心區(qū)現(xiàn)狀公建、寫字樓是行政中心區(qū)的主力建筑（案例二）東莞新中心區(qū)開發(fā)進(jìn)程：房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開發(fā)起步期發(fā)展期成熟期開發(fā)類型?新區(qū)開始啟動(dòng)?國際會(huì)展中心?中央生活區(qū)規(guī)劃展?市政中心、會(huì)堂等開始建設(shè)會(huì)展中心開始啟動(dòng)2001年2002年開發(fā)時(shí)間2004?框架年?世紀(jì)城、凱旋城住宅開發(fā)?龍頭工程鴻福西路、東江大道建成?行政中心、科學(xué)館等處于建設(shè)中?成形年?市府大樓、中心廣場等行政文化功能基本完善?第一國際商業(yè)項(xiàng)目開始?金凱大廈、華凱大廈等寫字樓開始2003年?住宅全面開發(fā)?行政文化功能形成?第一國際開始招租?寫字樓入市并招租基礎(chǔ)設(shè)施2005住宅項(xiàng)目市政項(xiàng)目大型商業(yè)辦公項(xiàng)目住宅辦公居住?東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯10年才建?從2001年重新開始爆發(fā)性發(fā)展?住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)展?會(huì)展中心最早開發(fā)，但經(jīng)營情況較弱（場館收費(fèi)僅為廣州的1/3）新中心區(qū)物業(yè)發(fā)展東莞市政府星河世紀(jì)大廈華凱大廈金盈大廈新時(shí)空大廈市展覽館市人民會(huì)堂圖書館星辰大廈電信局地方稅務(wù)局生物技術(shù)研究局華凱廣場鴻基大廈中環(huán)財(cái)富廣場博物館大劇院少年活動(dòng)中心群眾藝術(shù)館東莞中心區(qū)現(xiàn)狀公建、寫字樓是行政中心區(qū)的主力建筑（案例三）南京河西新城開發(fā)進(jìn)程-----住宅類項(xiàng)目先啟動(dòng)，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項(xiàng)目開始建設(shè)，帶動(dòng)商務(wù)寫字樓的迅速發(fā)展起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期紫鑫中華廣場和宋都廣場封頂，紫金大廈等建設(shè)中2002年初2002-20042005-2006寫字樓及檔次開發(fā)類型開發(fā)時(shí)間無驅(qū)動(dòng)力奧體中心建成無剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍住宅為主，無商務(wù)氛圍新中心區(qū)物業(yè)發(fā)展工業(yè)大廈、科技大廈、步步高電子研發(fā)大廈、省電力研發(fā)大廈、省環(huán)保研發(fā)大廈、網(wǎng)通省會(huì)樞紐工程國際博覽中心2007-江北區(qū)是惠州市政、行政、商務(wù)、娛樂及生活教育的主要片區(qū)。市級(jí)行政、會(huì)展和文化中心：以江北南區(qū)的市政府、體育中心為核心，以完善原有規(guī)劃功能、完成城市政府的發(fā)展預(yù)期為主要目標(biāo)，包括政府行政辦公、會(huì)展設(shè)施和文化設(shè)施的建設(shè)等。鐵路客運(yùn)中心、物流商貿(mào)中心：將依托惠州鐵路樞紐，在江北東北區(qū)部地區(qū)發(fā)展商貿(mào)業(yè)，在鐵路西側(cè)沿線，重點(diǎn)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。104567238911715161812111314221920212423252627251、惠州市政府2、檔案館3、圖書館4、國土局5、鵝潭公園6、麗日百合家園7、麗日超高層8、18號(hào)小區(qū)9、德威大廈10、體育館11、變電站12、科技館13、博物館14、公建用地15、市民樂園16、全民健身中心17、文化藝術(shù)中心18、公建用地19、華貿(mào)中心20、TCL總部大樓21、會(huì)展中心22、盈通酒店用地23、北湖公園24、8號(hào)村民安置小區(qū)25、商務(wù)、辦公26、規(guī)劃居住用地27、9號(hào)村民安置小區(qū)往博羅往小金口市級(jí)行政、會(huì)展和文化中心江北區(qū)域分析隨著江北市政設(shè)施的完善，商務(wù)寫字樓也日益成熟，商務(wù)氛圍日益增強(qiáng)。行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍較差較好濃厚寫字樓投資大廈德賽大廈雙子星國際商務(wù)大廈交銀大廈??國際凱賓斯基信合大廈帝景國際商務(wù)中心盛豐國際商務(wù)大廈雛形CBD發(fā)展中的CBD快速發(fā)展期2002年2005-2006年2007-2021年1、2007年后新中心區(qū)由發(fā)展期向快速發(fā)展過渡，物業(yè)向辦公居住方向發(fā)展，先于商業(yè)性物業(yè)。2、2021年江北發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，縱向發(fā)展的趨勢加大。江北區(qū)域分析江北的商務(wù)價(jià)值正在全面釋放自05年開始，江北的商務(wù)圈步入高速發(fā)展階段，隨著政府對(duì)市政設(shè)施的進(jìn)一步投入，當(dāng)體育館、科技館、博物館、文化館、會(huì)展中心等先后拔地而起的時(shí)候，江北CBD逐步成為惠州商務(wù)圈的一枝獨(dú)秀區(qū)域價(jià)值20032004200520062007江北商務(wù)圈人人樂商圈麥地商務(wù)圈演達(dá)商務(wù)圈國商大廈風(fēng)尚國際達(dá)利大廈世貿(mào)中心華陽大廈金達(dá)利大廈博美堂悅洲廣場盈金泰大廈麥雅大廈雙子星國際商務(wù)大廈交銀大廈投資大廈德賽大廈峰?國際凱賓斯基中信城市時(shí)代1234111111111111111122222222233333456789991幼兒園小學(xué)23中學(xué)4醫(yī)院5行政中心67圖書館市民廣場8電信局9公園居住用地商住用地工業(yè)用地配套設(shè)施用地醫(yī)療衛(wèi)生用地文化娛樂用地行政辦公用地商業(yè)金融用地教育科研用地體育用地市場用地公共綠地本項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃用地指標(biāo)??1、居住用地：244.85公頃（商住用地23.66公頃）2、行政辦公用地：14.18公頃3、文化娛樂用地：16.56公頃4、商業(yè)金融用地：49.84公頃5、醫(yī)療衛(wèi)生用地：5.33公頃6、市政設(shè)施用地：27.94公頃7、綠化用地：359.76公頃未來規(guī)劃以居住和辦公為主，配套設(shè)施齊全江北發(fā)展規(guī)劃未來隨著中北部寫字樓的逐步推出，江北向首席商務(wù)圈發(fā)展的步伐將加快大隆中心廣場雙子星信合大廈德威大廈盛豐商務(wù)大廈凱賓斯基酒店寫字樓江北發(fā)展趨勢2002200220042005200620062007200720212021……目前江北的規(guī)劃逐步落實(shí)，已建立了江北的行政中心區(qū)的地位，也預(yù)示著江北仍將快速發(fā)展市政府投資大廈、德賽大廈雙子星國際商務(wù)大廈麗日購物廣場狐貍城大隆大廈凱賓斯基大酒店、峰?國際科技館博物館文化館中信城市時(shí)代、大隆中心廣場、水云居……江北發(fā)展趨勢比較惠州發(fā)展，江北如同當(dāng)年的浦東,隨著投入加大和市政設(shè)施完善,浦東成為上海新中心,房地產(chǎn)也取得巨大的發(fā)展江北作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，在未來的若干年內(nèi)將飛速發(fā)展，而在區(qū)域核心的本項(xiàng)目，相當(dāng)于位于陸家嘴金融中心區(qū)的項(xiàng)目江北發(fā)展趨勢江北發(fā)展趨勢小結(jié)：?主要職能為：江北中心區(qū)是為市級(jí)服務(wù)的集辦公、文化教育、商業(yè)、休閑、體育運(yùn)動(dòng)等主要功能為一體的中心區(qū)。?2021年市政配套的完善、五大場館的投入使用必將帶動(dòng)整個(gè)江北片區(qū)快速迅猛的發(fā)展，江北片區(qū)CBD面貌趨近成熟江北市場總結(jié)1、江北房地產(chǎn)市場競爭激烈，市場供應(yīng)量大2、住宅市場2021年推盤量達(dá)70萬平米以上3、寫字樓市場推盤量達(dá)13萬平米，市場有一定壓力但市場主力產(chǎn)品為大面積產(chǎn)品，市場稀缺小面積寫字樓產(chǎn)品4、江北作為行政商務(wù)中心區(qū)，未來需求大量的寫字樓產(chǎn)品5、江北將隨著市政配套等投入使用而逐步過渡到真正的城市中心區(qū)大隆中心廣場項(xiàng)目研究1電梯目前惠州五星級(jí)酒店康帝酒店使用的就是西子奧蒂斯地電梯寫字樓硬件分析????18、208????中信城市時(shí)代1.9m*1.5m*2.6m687427818廣州日立雙子星大廈1.9m*1.5m*2.6m800022313日立信合大廈??6100173??西子奧蒂斯本項(xiàng)目2.0m*1.5m*2.9m400013413三菱盛豐商務(wù)大廈2.0m*1.5m*2.8m881323616奧蒂斯峰?國際2.0m*1.5m*2.8m533340、27613三菱、奧蒂斯凱賓斯基轎廂尺寸電梯建面比地上層數(shù)電梯數(shù)最大載人電梯品牌項(xiàng)目名稱?江北寫字樓的電梯配備面積比在5000~8000平米/部左右；?高層寫字樓的電梯速度在２.５米/秒左右，超高層寫字樓為４?6米/秒之間；?日本進(jìn)口品牌電梯占大多數(shù)比例，成本較歐洲品牌要低；?電梯的轎廂尺寸大多在2.0米*1.5米*2.8米。1電梯寫字樓硬件分析2空調(diào)寫字樓硬件分析項(xiàng)目名稱類型送氣時(shí)間特點(diǎn)凱賓斯基中央空調(diào)分戶空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)分戶空調(diào)??分戶計(jì)量，獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)。峰?國際24小時(shí)每層空調(diào)房集中放置空調(diào)位置。盛豐商務(wù)大廈10小時(shí)冷暖自控中央空調(diào)，獨(dú)立計(jì)費(fèi)信合大廈??中央空調(diào)擺放置樓頂，分戶計(jì)量雙子星大廈10小時(shí)分戶計(jì)量中信城市時(shí)代24小時(shí)分戶擺放，避免管線過長本項(xiàng)目分體空調(diào)24小時(shí)???江北寫字樓客戶對(duì)空調(diào)高品質(zhì)的要求非常嚴(yán)格，對(duì)歐洲品牌的空調(diào)較為認(rèn)可；?傳統(tǒng)中央空調(diào)被廣泛采用，環(huán)保和節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)是越來越受到市場青睞；?滿足客戶24小時(shí)辦公需求的空調(diào)系統(tǒng)越來越受關(guān)注。2空調(diào)寫字樓硬件分析3物業(yè)管理寫字樓硬件分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)管理費(fèi)（元/?*月）物管公司凱賓斯基超高層寫字樓4凱賓斯基峰?國際高層寫字樓3.98戴德梁行盛豐商務(wù)大廈高層寫字樓1.6??信合大廈高層寫字樓2.8嘉和雙子星大廈高層寫字樓1.8麗日物管中信城市時(shí)代高層寫字樓??中信物管本項(xiàng)目高層寫字樓??大隆物業(yè)管理?隨著市場的逐步成熟，國際一線品牌的物業(yè)管理公司開始進(jìn)入江北寫字樓市場?物業(yè)檔次和管理公司品牌是制定管理費(fèi)高低的衡量標(biāo)準(zhǔn)；?隨著寫字樓市場的發(fā)展，物業(yè)管理費(fèi)用呈現(xiàn)上漲的趨勢3物業(yè)管理寫字樓硬件分析項(xiàng)目名稱大堂面積大堂地面大堂墻面大堂高度功能配套凱賓斯基??大理石花崗巖??66615本項(xiàng)目250大理石大理石8.5物業(yè)6.8??峰?國際400大理石大理石物業(yè)、咨詢、休息盛豐商務(wù)大廈150大理石大理石、工藝玻璃物業(yè)、咨詢信合大廈150大理石拋光磚物業(yè)、咨詢雙子星大廈1000大理石大理石休息、物業(yè)、咨詢中信城市時(shí)代??大理石大理石物業(yè)、咨詢4大堂寫字樓硬件分析?目前寫字樓大堂均采用大理石地面，厚重而不失身份感，同時(shí)也便于保養(yǎng)；?大堂面積一般都在100~200平米之間，高度多為6米；?大堂一般提供物管及咨詢等服務(wù)，少數(shù)提供休息場所。4大堂寫字樓硬件分析項(xiàng)目名稱單位面積區(qū)間標(biāo)準(zhǔn)層高可否拼合樓層差停車位凱賓斯基82~2363.9是80~10080~1005050100本項(xiàng)目43-653.3-3.5是??238??430峰?國際178~3863.7是400盛豐商務(wù)大廈50~2333.6??92信合大廈100~1423.4~3.6??164雙子星大廈80~1383.6是262中信城市時(shí)代80~2203.6是3815產(chǎn)品寫字樓硬件分析?單位面積區(qū)間集中在100平米左右，一般最小面積不低于80平米；?一般樓層可拼合；?早期寫字樓停車位較少，現(xiàn)在寫字樓一般都有300個(gè)以上的停車位，多為地下停車。5產(chǎn)品寫字樓硬件分析本項(xiàng)目采用五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)電梯戶式中央空調(diào)，符合發(fā)展和節(jié)能需求大隆物管具有一定的本地化操作經(jīng)驗(yàn)豪華歐式大堂體現(xiàn)經(jīng)典西方風(fēng)格小面積、產(chǎn)品自由組合靈活且符合中小企業(yè)需求本項(xiàng)目獨(dú)樹一幟的巴洛克風(fēng)格，體現(xiàn)出的是歐洲的皇家氣派。此外，本項(xiàng)目采用獨(dú)特的觀光電梯設(shè)計(jì)，每層均有陽光入戶電梯大廳寫字樓硬件分析6總結(jié)雄踞惠州CBD核心區(qū)域區(qū)位關(guān)鍵詞：江北/CBD/中心化/城市名片?與市政府一路之隔?CBD“一軸十區(qū)”高起點(diǎn)規(guī)劃！?行政中心、金融中心、商務(wù)中心?CBD，凝聚城市價(jià)值，城市發(fā)展方向！?CBD，惠州城市商務(wù)名片地段價(jià)值項(xiàng)目分析緊鄰市政府，地處云山路與文明路一路交匯處交通關(guān)鍵詞：便捷/通達(dá)交通價(jià)值1、惠州大道與云山西路、云山東路結(jié)成的交通網(wǎng)絡(luò)與其它區(qū)域具有便利的通達(dá)性。2、項(xiàng)目近鄰市政府，地段的優(yōu)越性不言而喻人流來自下角、西湖，是人流、車流最大的區(qū)域人流來自東平以及市區(qū)等人流來自廣州、小金口等本項(xiàng)目人流來自金世界花園及附近工廠等惠州大道云山西路云山東路可至汝湖連接惠州大橋，到達(dá)下角、西湖?？赏惤盎萆罡咚?。東江大橋惠州大橋合生大橋直通東平、人人樂等設(shè)計(jì)風(fēng)格：生態(tài)型板式結(jié)構(gòu)，超越江北核心筒辦公物業(yè)矩陣設(shè)計(jì)風(fēng)格關(guān)鍵詞：純板式南北通透/生態(tài)辦公/中空花園/陽光電梯廳?中空花園、每層設(shè)陽光電梯廳?板式結(jié)構(gòu),分體空調(diào)設(shè)計(jì)風(fēng)格產(chǎn)品：小面積單位自由組合，惠州小面積辦公潮流先鋒作品，產(chǎn)品均好性極強(qiáng)產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小面積/辦公潮流先鋒/公共走廊闊至2米信合大廈裙樓：平層結(jié)構(gòu)雙子星：平層結(jié)構(gòu)，大面積單位世貿(mào)中心：平層結(jié)構(gòu)，大面積單位德賽大廈：平層結(jié)構(gòu)，大面積單位產(chǎn)品價(jià)值全景觀商務(wù)公寓,板式結(jié)構(gòu),無遮攔玻璃幕墻!?東享政府廣場?西瞰鵝潭湖公園景觀價(jià)值商務(wù)公寓方向研究目前惠州商務(wù)公寓存在較大市場空白，有較好的市場機(jī)會(huì)，但由于07年政策及市場的變化，該產(chǎn)品存在較大的市場風(fēng)險(xiǎn)?優(yōu)勢：z高于普通住宅的價(jià)格空間z較大的市場空白z小面積辦公物業(yè)需求放大z寫字樓物業(yè)租賃市場的回溫z江北CBD功能的逐步完善?劣勢：z政策的不確定性z市場接受度z地段價(jià)值未能充分體現(xiàn)z復(fù)合型物業(yè)的管理難度大z市場競爭激烈商務(wù)公寓商務(wù)公寓價(jià)格預(yù)估本項(xiàng)目商務(wù)公寓市場比較法??以辦公和住宅用途權(quán)重得出：5480~6040元/平米54806040/本項(xiàng)目比準(zhǔn)類型參考均價(jià)（元/平米）權(quán)重比比準(zhǔn)價(jià)格純寫字樓800010%800普通住宅520090%4680合計(jì)100%5480商務(wù)公寓6040100%合計(jì)364070%5200普通住宅240030%8000純寫字樓商務(wù)公寓比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重比參考均價(jià)（元/平米）比準(zhǔn)類型本項(xiàng)目按照5480元/m2計(jì)算總用地面積4729容積率5.8總建筑面積31364可售面積不含商業(yè)18395.3序號(hào)項(xiàng)目金額備注1銷售收入100806244按5480元/m2（未計(jì)算商業(yè)）2開發(fā)成本總地價(jià)??+總造價(jià)36790600（按高層2000元/m2）3銷售費(fèi)用3528218按3.5%4銷售稅金及附加5141118按5.1%5增值稅????6利潤總額????7所得稅??按33%8凈利潤??商務(wù)公寓商務(wù)公寓經(jīng)濟(jì)測算寫字樓方向研究辦公物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)氛圍好升值潛力大項(xiàng)目昭示性好交通便捷租金回報(bào)高惠州CBD，寫字樓大面積落成，公司陸續(xù)入駐主干路云山西路旁，昭示性好位于江北云山西路北側(cè)，交通便利片區(qū)內(nèi)，辦公物業(yè)租金可達(dá)35元/平米惠州CBD中心區(qū)，升值潛力大寫字樓寫字樓價(jià)格預(yù)估市場比較法??以江北同類產(chǎn)品權(quán)重得出：6810元/平米6810/本項(xiàng)目比準(zhǔn)項(xiàng)目參考均價(jià)（元/平米）權(quán)重比比準(zhǔn)價(jià)格凱賓斯基830040%3320峰?國際850010%850寫字樓信合大廈420020%840雙子星大廈600030%1800合計(jì)100%6810按照6810元/m2計(jì)算總用地面積4729容積率5.8總建筑面積31364可售面積不含商業(yè)18395.3序號(hào)項(xiàng)目金額備注1銷售收入125271993按6810元/m2（未計(jì)算商業(yè)）2開發(fā)成本總地價(jià)??+總造價(jià)42309190（按高層2300元/m2）3銷售費(fèi)用4384520按3.5%4銷售稅金及附加6388871按5.1%5增值稅????6利潤總額????7所得稅??按33%8凈利潤??寫字樓物業(yè)類型商務(wù)公寓寫字樓項(xiàng)目契合度項(xiàng)目契合度高，適合做公寓項(xiàng)目契合度高，位于惠州CBD區(qū)域，從規(guī)劃前景看很適合做辦公物業(yè)市場競爭未來惠州市場有一定競爭，江北市場無競爭樓盤推出多以投資客為主，政策打壓下，投資客萎縮，風(fēng)險(xiǎn)較大自住客受政策影響小，購買意愿強(qiáng)烈；投資客有部分萎縮，但仍有投資意向江北區(qū)域的小戶型出租價(jià)格達(dá)到29元/平米，出租情況較好寫字樓利潤要高于商務(wù)公寓類型物業(yè)20%以上明年下半年江北推出的大面積辦公物業(yè)較多，競爭激烈；小面積辦公物業(yè)競爭較小市場風(fēng)險(xiǎn)辦公物業(yè)首付至少5成，政策調(diào)控下，市場風(fēng)險(xiǎn)較大，但市場需求也較大客戶意愿較多的客戶有意向到江北區(qū)域來購買辦公物業(yè)租賃狀況江北辦公物業(yè)出租價(jià)格在30-35元/平米之間，價(jià)格比老城區(qū)高利潤預(yù)測物業(yè)發(fā)展方向判研結(jié)論本項(xiàng)目適合做辦公物業(yè)項(xiàng)目周期預(yù)估寫字樓部分2021年8月10月12月2月4月6月8月9月11月1月6月●銷售節(jié)奏安排●工程進(jìn)度咨詢期熱銷期持續(xù)熱銷期尾盤期6-12月份6300平米，平均每月消化900平方米1-12月份1.27萬平米，平均每月消化1100平方米4月6月份預(yù)售證封頂2021年惠州寫字樓物業(yè)的銷售受政策影響較大，峰?國際進(jìn)入07年10月份后銷售速度僅400平米/月，凱賓斯基從10月份前的5000平方米/月，下降到800平方米/月，下降幅度較大；當(dāng)然，剩余單位價(jià)格相對(duì)較高也是影響銷售速度的主要因素之一。2021年項(xiàng)目定位建議寫字樓典型企業(yè)類型入住情況調(diào)查?創(chuàng)業(yè)型企業(yè)購買物業(yè)較為謹(jǐn)慎，辦公需求面積相對(duì)較小?上升型企業(yè)以更換辦公環(huán)境居多，辦公需求面積主要在150平方米左右?成熟型企業(yè)實(shí)力較為雄厚，對(duì)辦公面積需求較大客戶分析企業(yè)類型企業(yè)名稱業(yè)務(wù)范圍辦公面積辦公位置創(chuàng)業(yè)型惠州安眾會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)計(jì)、審計(jì)服務(wù)100投資大廈4樓惠州市威利普科技電腦周邊產(chǎn)品提供商80博美堂廣東金卓越律師事務(wù)所法律服務(wù)800雙子星惠州唯勝科技網(wǎng)絡(luò)工程200德賽大廈惠州創(chuàng)晨印章印章制作150投資大廈惠州市保佳環(huán)?？萍伎諝庵卫?50德塞大廈中國網(wǎng)通網(wǎng)絡(luò)、安裝300-400華陽大廈中國平安保險(xiǎn)股份惠州支公司保險(xiǎn)5000雙子星中國郵政郵政1000投資大廈成熟型上升型本項(xiàng)目分割單位較小，吸引的主要企業(yè)群體為創(chuàng)業(yè)型和上升型企業(yè)企業(yè)類型消費(fèi)特征背景特征項(xiàng)目契合度意向辦公面積創(chuàng)業(yè)型主要為本地的新興企業(yè)，想購買能夠注冊(cè)公司、具有一定辦公環(huán)境的物業(yè)首次購買物業(yè)為主，主要為高尖端企業(yè)為主★★★★★60-100平方米上升型不滿足于現(xiàn)在的辦公環(huán)境，想換一個(gè)地點(diǎn)好的或辦公面積更大的注重企業(yè)形象，對(duì)周邊配套、辦公環(huán)境要求較高★★★★100-200平方米成熟性與企業(yè)關(guān)系單位距離近，辦公昭示型較強(qiáng)具有一定企業(yè)實(shí)力，多為大型企業(yè)的分公司★★★300平方米以上客戶分析項(xiàng)目周邊齊備的市政配套是吸引客戶的重要條件本項(xiàng)目公安局稅務(wù)局步行10分鐘步行5分鐘市政府步行1分鐘財(cái)政局步行2分鐘圖書館步行5分鐘體育館步行5分鐘檢察院步行3分鐘博物館步行15分鐘定位分析各大企業(yè)、商業(yè)配套的落戶將成為吸引企業(yè)進(jìn)駐的橋梁寫字樓名稱進(jìn)駐的大型企業(yè)工商銀行中國平安保險(xiǎn)各大外地公司駐惠州辦事處各大地產(chǎn)、證券公司建設(shè)銀行德塞集團(tuán)惠州軟件科技園中國銀行惠州市投資管理公司中國郵政太平洋保險(xiǎn)公司交通銀行大隆大廈大隆集團(tuán)外商投資中心德塞大廈雙子星隨著各大銀行、金融公司、商業(yè)、酒店入駐江北，江北片區(qū)已成為惠州的金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息的中心合生國際酒店凱賓斯基酒店酒店麗日購物廣場狐貍城商業(yè)物業(yè)名稱物業(yè)類型定位分析便利的交通網(wǎng)絡(luò)，給企業(yè)發(fā)展帶來了有利的契機(jī)合生大橋、惠州大橋、東江大橋、中信大橋與惠州各個(gè)片區(qū)緊密相連，惠州大道、云山路、文昌路為到江北發(fā)展的企業(yè)提供了便捷的交通網(wǎng)絡(luò)四環(huán)路（在建）三環(huán)路二環(huán)路仲愷大道深惠高速惠淡大道鵝嶺南路鵝嶺北路定位分析惠州寫字樓進(jìn)駐客戶分布寫字樓進(jìn)駐企業(yè)行業(yè)分析金融8%地產(chǎn)12%貿(mào)易5%科技14%電子11%設(shè)計(jì)7%其他43%金融地產(chǎn)貿(mào)易科技電子設(shè)計(jì)其他目前惠州寫字樓進(jìn)駐企業(yè)類別主要集中在科技、電子、地產(chǎn)等行業(yè)，其它進(jìn)駐企業(yè)行業(yè)較為雜亂地域分布情況30%63%7%廣東省內(nèi)公司惠州本地公司廣東省外公司惠州寫字樓進(jìn)駐客戶依然以惠州本地客戶為主，占總客戶的六成以上定位分析根據(jù)資源優(yōu)勢本項(xiàng)目主要針對(duì)的企業(yè)為金融、地產(chǎn)、貿(mào)易等企業(yè)為主項(xiàng)目的優(yōu)勢適合的企業(yè)范圍市政配套金融、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、地產(chǎn)等企業(yè)軟件配套金融、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、保險(xiǎn)、證券、地產(chǎn)、貿(mào)易行業(yè)、辦事處等便捷的交通貿(mào)易、運(yùn)輸、物流等行業(yè)客戶定位企業(yè)類型意向辦公面積創(chuàng)業(yè)型60-100平方米上升型100-200平方米項(xiàng)目的優(yōu)勢適合的企業(yè)范圍市政配套企業(yè)軟件配套便捷的交通金融、地產(chǎn)、貿(mào)易等中小企業(yè)孵化器中小企業(yè)CBD商務(wù)艙中小型企業(yè)會(huì)所政務(wù)區(qū)企業(yè)集散中心項(xiàng)目定位推導(dǎo)精準(zhǔn)定位精準(zhǔn)定位項(xiàng)目定位演繹中小企業(yè)CBD商務(wù)艙CBD商務(wù)艙，成就企業(yè)騰飛夢想！CBD商務(wù)艙，商務(wù)從這里起航！CBD中央，行政級(jí)商務(wù)艙！推廣訴求：謝謝聆聽！讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)20210220Youenjoy.Weserve. 公安局道路安全交通指揮中心工程新建項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)建議書第一章總論1.1項(xiàng)目概況某某縣公安局是負(fù)責(zé)全縣公安交通行政管理的縣政府工作部門。下設(shè)公安刑警大隊(duì),交通警察大隊(duì)。近三年來,某某縣公安局被評(píng)為某某省優(yōu)秀公安局,隊(duì)伍管理實(shí)現(xiàn)“零違紀(jì)”,涌現(xiàn)出多位全國公安二級(jí)英模。某某縣公安局交通警察大隊(duì)于1997年4月組建,下設(shè)綜合中隊(duì)(辦公室)、車管中隊(duì)(車管及檢測站)、特勤中隊(duì)(事故處理及事故預(yù)防)、巡邏一中隊(duì)和巡邏二中隊(duì)(路面巡邏執(zhí)勤),大隊(duì)現(xiàn)有民警17人,職工1人,協(xié)警40人。?1.2研究范圍及主要編制依據(jù)我公司受某某公安局委托,對(duì)某某縣公安局道路安全交通指揮中心工程進(jìn)行可行性研究并提交可研報(bào)告,其主要研究范圍包括:項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性、項(xiàng)目選址、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、社會(huì)影響分析、結(jié)論與建議等。1、《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》(國務(wù)院令第526號(hào))2、《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建總體規(guī)劃》(國發(fā)【2021】31號(hào))3、《國務(wù)院關(guān)于做好汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建工作的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2021】22號(hào))4、國家發(fā)改委等11部委(局)《關(guān)于汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃》(發(fā)改廳【2021】2667號(hào))5、某某省人民政府關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見(2021年7月10日)6、《關(guān)于某某縣公安局道路安全交通指揮中心工程立項(xiàng)的批復(fù)》7、某某縣公安局關(guān)于重建公安交通管理指揮中心有關(guān)問題的請(qǐng)示8、其他相關(guān)附件。1.3可研報(bào)告主要結(jié)論災(zāi)后重建是當(dāng)前最緊迫和最重要的工作。中央政治局會(huì)議指出:各地區(qū)各部門要按照中央的決策部署,一手抓抗震救災(zāi)工作,一手抓經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,全力以赴支援災(zāi)區(qū),努力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,努力保持社會(huì)和諧穩(wěn)定。在深入調(diào)查、綜合評(píng)估、科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,及早規(guī)劃和適時(shí)開展災(zāi)后重建工作。本項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要有如下幾點(diǎn):1、項(xiàng)目的實(shí)施是某某縣災(zāi)后重建的重要內(nèi)容之一,項(xiàng)目建設(shè)有利于廣大受災(zāi)群眾安定生活和樹立重建家園的信心。2、項(xiàng)目的實(shí)施是盡快恢復(fù)和改善某某縣交通基礎(chǔ)設(shè)施的需要。3、項(xiàng)目建設(shè)是改善某某縣交通指揮基礎(chǔ)設(shè)施的需要。4、項(xiàng)目建設(shè)是改善民警辦公地點(diǎn)分散,群眾辦事不便需要。5、項(xiàng)目建設(shè)盤活了現(xiàn)存國有資產(chǎn),節(jié)約了建設(shè)成本。1、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要進(jìn)行對(duì)原政府開發(fā)未竣工樓房的修復(fù)和內(nèi)外墻裝修建設(shè),附屬工程修建。2、建設(shè)規(guī)模根據(jù)某某縣公安局關(guān)于擬定購買原政府開發(fā)未竣工樓房的請(qǐng)示,本項(xiàng)目建設(shè)是在購買萬安鎮(zhèn)麓峰社區(qū)原政府未竣工的3480平方米樓房的基礎(chǔ)上,對(duì)房屋進(jìn)行裝修和修建附屬工程。項(xiàng)目建設(shè)期:2021年6月工程施工期:。2021年12月1、投資估算根據(jù)初步測算,某某縣公安局道路安全交通指揮中心工程項(xiàng)目總投資550萬元,其中第一部分用于萬安鎮(zhèn)麓峰社區(qū)原消防大隊(duì)未竣工的3480平方米樓房支出的相關(guān)費(fèi)用280萬元,第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用270萬元,第三部分預(yù)備費(fèi).?萬元。2、資金來源某某縣公安局道路安全交通指揮中心工程項(xiàng)目總投資550萬元,資金來源為某某縣災(zāi)后重建資金。某某縣公安局道路安全交通指揮中心工程項(xiàng)目屬“5.12”汶川大地震災(zāi)后恢復(fù)重建項(xiàng)目。項(xiàng)目的實(shí)施,是某某縣迅速開展災(zāi)后重建,盡快恢復(fù)和改善災(zāi)區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施條件,安定災(zāi)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的需要,具有深遠(yuǎn)的歷史意義。項(xiàng)目建設(shè)條件具備,社會(huì)效益明顯,是十分必要和可行的。建議某某縣發(fā)展和改革局批準(zhǔn)本可行性研究報(bào)告,以利于項(xiàng)目盡早組織實(shí)施,重建美好家園。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景2021年5月12日發(fā)生的汶川里氏八級(jí)特大地震是一場巨大災(zāi)難,它震驚了中國,也震驚了世界。權(quán)威地震專家錢洪認(rèn)為:本次地震是千年不遇的特大地震。本次地震顯著特點(diǎn)是震源淺,大概是十公里左右;震級(jí)高,達(dá)八級(jí);烈度最高達(dá)到十一度。這一次地震震中位于汶川縣映秀鎮(zhèn),而破裂帶長度達(dá)到300公里,一直到達(dá)廣元青川縣,對(duì)阿壩、成都、某某、某某、廣元等市(州)造成巨大的破壞,而且還在某某省和鄰近省市造成大范圍破壞,其影響甚至波及到全國絕大部分地區(qū)乃至境外。此次特大地震給四川等災(zāi)區(qū)造成了巨大的人員傷亡財(cái)產(chǎn)損失,使全國13億人為之悲痛欲絕,全世界為之動(dòng)容。對(duì)于廣大災(zāi)區(qū),盡快開展災(zāi)后重建,恢復(fù)人們的生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是目前最為緊迫的任務(wù)。某某市在此次地震中,受損嚴(yán)重。某某市受災(zāi)死亡人數(shù)達(dá)到6701人,受傷33494人,被埋2700余人,被困31139人;道路受損3149.1公里,橋梁受損542座;房屋倒塌30余萬間;全市師生死亡1405人,失蹤約1300人,校舍70%受損,受損面積約240萬平方米,16所學(xué)校全部塌垮。某某縣距震中汶川縣直線距離僅89.2km的,全縣10個(gè)鎮(zhèn)20.46萬人受災(zāi),受災(zāi)幅員面積447.88km2。某某縣學(xué)校遭受了重大損失:據(jù)初步統(tǒng)計(jì),全縣校舍面積損壞161576平方米,占全縣學(xué)?，F(xiàn)有校舍面積70%以上;教職工宿舍受損20312平方米,600余名教師無房可住;加之教學(xué)設(shè)備設(shè)施的損壞,預(yù)計(jì)直接經(jīng)濟(jì)損失3億多元,全縣學(xué)校被迫提前放暑假。交通基礎(chǔ)設(shè)施損毀嚴(yán)重,據(jù)統(tǒng)計(jì),?極大的影響。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性災(zāi)后重建是當(dāng)前最緊迫和最重要的工作。中央政治局會(huì)議指出:各地區(qū)各部門要按照中央的決策部署,一手抓抗震救災(zāi)工作,一手抓經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,全力以赴支援災(zāi)區(qū),努力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,努力保持社會(huì)和諧穩(wěn)定。在深入調(diào)查、綜合評(píng)估、科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,及早規(guī)劃和適時(shí)開展災(zāi)后重建工作。2021年5月12日,四川汶川發(fā)生了里氏8.0級(jí)地震,其影響波及大半個(gè)中國,某某縣遭受到了嚴(yán)重的損壞,成為重災(zāi)區(qū)之一。因地震的災(zāi)難性的破壞,使得廣大受災(zāi)群眾的心理受到嚴(yán)重創(chuàng)傷,出現(xiàn)不同程度的恐慌,迫切需要社會(huì)的幫扶,采取切實(shí)有力的措施,以恢復(fù)廣大受災(zāi)群眾重建家園的信心和力量。項(xiàng)目建設(shè)是某某縣災(zāi)后重建的重要內(nèi)容之一,項(xiàng)目建成后民警辦公地點(diǎn)集中,有利于廣大受災(zāi)群眾辦事,安定生活和樹立重建家園的信心?！??12”汶川大地震給某某縣交通基礎(chǔ)設(shè)施造成了嚴(yán)重?fù)p毀,公安局交通指揮中心房屋因嚴(yán)重受損而不能使用。據(jù)統(tǒng)計(jì),?全縣10個(gè)鎮(zhèn)的60處集中供水和14300處分散供水工程受到不同程度損毀,飲水影響人口12.03萬人,給全縣的生產(chǎn)生活帶來極大的影響。因此,項(xiàng)目建設(shè)是盡快恢復(fù)和改善某某縣交通基礎(chǔ)設(shè)施,保障人民正常的生產(chǎn)、生活秩序的需要。某某縣城區(qū)原公安局交通指揮中心房屋因嚴(yán)重受損而不能使用導(dǎo)致民警辦公地點(diǎn)分散,群眾辦事不便。應(yīng)加快災(zāi)后重建步伐,盡快恢復(fù)交警指揮中心的正常運(yùn)行。因此,項(xiàng)目建設(shè)是改善某某縣城區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施的需要。某某縣原消防大隊(duì)未竣工樓房屬國有資產(chǎn),該項(xiàng)目因故一直未完成工程建設(shè),現(xiàn)某某縣公安局交通管理指揮中心因地震損壞嚴(yán)重,已經(jīng)不能使用,為了節(jié)約建設(shè)成本,盤活現(xiàn)成國有資產(chǎn),不新增建設(shè)用地,由某某縣公安局交通管理指揮中心購買某某縣消防大隊(duì)未竣工業(yè)務(wù)用房,完成項(xiàng)目建設(shè)。綜上所述,該項(xiàng)目建設(shè)是必要的。第三章某某縣概況3.1地理位置與區(qū)域范圍某某縣位于成都平原東北邊緣的某某市的東北角,東接中江縣,南連某某市旌陽區(qū),西靠安縣,北與中國西部科學(xué)電子城某某市涪城區(qū)及某某國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)相鄰;縣城某某鎮(zhèn)南距某某市區(qū)23公里,北離某某市區(qū)28公里。某某縣面積447.88平方公里,轄某某鎮(zhèn)、文星鎮(zhèn)、蟠龍鎮(zhèn)、御營鎮(zhèn)、金山鎮(zhèn)、慧覺鎮(zhèn)、鄢家鎮(zhèn)、德安鎮(zhèn)、新盛鎮(zhèn)、略坪鎮(zhèn)、大井鎮(zhèn)、回龍鎮(zhèn)、白馬關(guān)鎮(zhèn)、廣富鎮(zhèn)等14個(gè)鎮(zhèn)和萬安鄉(xiāng);農(nóng)村有161個(gè)村民委員會(huì),城鎮(zhèn)有23個(gè)居民委員會(huì)。3.2自然地理某某縣氣候?qū)賮啛釒駶櫺?氣候溫和,四季分明,年均氣溫16?18℃,最高氣溫36.6℃,最低氣溫-6.7℃;年均降水量813毫米;年無霜期271天;年均日照時(shí)數(shù)1260小時(shí)。主要自然災(zāi)害有干旱、洪澇、冰雹、低溫、霜凍等。某某縣的江河縱橫,水源豐富,發(fā)源于安縣鹿巴山的凱江由北向南縱貫文星、某某縣城;流經(jīng)蟠龍,某某市旌陽區(qū)的通江經(jīng)中江縣、三臺(tái)縣后匯入涪江支流。凱江上游紋江縱貫全縣48.9千米,綿遠(yuǎn)河流經(jīng)全境12.38千米。水源豐富,有利農(nóng)灌和水產(chǎn)養(yǎng)殖基地的建立。某某能源供應(yīng)充足,是全國重要的電力走廊,輸變電能力居某某省首位,有500千伏變電站1座、220千伏變站1座、350千伏變電站7座、110千伏變電站3座,正在規(guī)劃建設(shè)500千伏換流站和1000千伏超高壓變電站。淺層天然氣蘊(yùn)藏豐富,總儲(chǔ)藏量上百億立方,年采輸量5000余萬立方,有8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)通天然氣。3.3歷史文化某某縣是省級(jí)歷史文化名城,旅游資源豐富。三國遺址白馬關(guān)、龐統(tǒng)祠墓、諸葛點(diǎn)將臺(tái)、換馬溝、落鳳坡、血墳、古驛道、到灣礫石,大霍山佛教文化萬佛寺、寶鏡寺、南塔寺、李調(diào)元故里醒園、云龍山李氏宗祠遺址、李調(diào)元讀書臺(tái)、奎星閣、景樂宮、李調(diào)元紀(jì)念館、文昌宮、張任墓、潺廟遺址等旅游景點(diǎn)、潺事遠(yuǎn)眺、潺水秋風(fēng)、紋江夜月、虹橋臥波、天臺(tái)秀色、景樂甕鐘等景觀令人流連忘返。3.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)截至2007年底,全縣總?cè)丝?44623人。其中:非農(nóng)業(yè)人口36920人,農(nóng)業(yè)人口207703人;男性人口126523人,女性人口118100人,性別比為107.1:100。全縣城鎮(zhèn)化32.5%,比上年提高1.82個(gè)百分點(diǎn)。全縣經(jīng)濟(jì)總量中,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為31.4:48.2:20.4,第一產(chǎn)業(yè)比重下降1.42個(gè)百分點(diǎn);第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長,金路樹脂25%部分劃歸某某統(tǒng)計(jì),比重提高1.94個(gè)百分點(diǎn),第三產(chǎn)業(yè)比重雖超過20%,但受加進(jìn)金路樹脂二產(chǎn)業(yè)比重增大(包括基期)的影響,比重下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值為12839元,增長20.6%,按2007年12月31日匯率計(jì)算人均地區(qū)生產(chǎn)總值折合為1758.8美元,同比增加455美元。民營經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,占據(jù)經(jīng)濟(jì)總量五成以上。2007年全縣民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值17.38億元,增長20%,民營經(jīng)濟(jì)占全縣經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)到57.5%,比全市高6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值2.96億元,增長6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值12.07億元,增長23.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值2.35億元,增長19.2%。民營經(jīng)濟(jì)二產(chǎn)業(yè)占比重達(dá)39.9%,超過全市10個(gè)百分點(diǎn),但三產(chǎn)業(yè)比重低于全市7.6個(gè)百分點(diǎn)。年末全縣注冊(cè)登記個(gè)體工商戶為5692戶,私營企業(yè)354戶,同比分別增長7.1%和5.7%。全縣經(jīng)濟(jì)的加快增長是在工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高、財(cái)政穩(wěn)定增收、城鄉(xiāng)居民收入顯著增加的同時(shí)實(shí)現(xiàn)的。城鄉(xiāng)就業(yè)人員增加,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率下降,民生福祉進(jìn)一步改善,但居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)(GPI)上漲5.9%,對(duì)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平有一定影響。財(cái)政收入快速增長。全縣全口徑財(cái)政收入30994萬元,比上年增長31.4%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入12978萬元,同口徑增長21.7%。其中,地方財(cái)政一般預(yù)算收入7869萬元,增長18.3%。各項(xiàng)稅收增長16.1%,增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅分別增長13.2%、4.9%、99.4%和2.6%。財(cái)政支出總額36215萬元,比上年增長54.7%。其中教育支出增長38.4%,社會(huì)保障和就業(yè)支出增長19.3%,醫(yī)療衛(wèi)生支出增長40.1%。2007年,受政策推動(dòng)和市場拉動(dòng)的雙重影響,全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入4324元,比上年增加605元,增長16.3%,凈增額和增幅創(chuàng)建縣以來新高。其中,工資性收入增長10.7%,家庭經(jīng)營純收入增長16.0%、財(cái)產(chǎn)性和轉(zhuǎn)移性純收入增長51.4%。3.4基礎(chǔ)設(shè)施條件某某縣交通較發(fā)達(dá),已初步建成較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)?？h境內(nèi)有寶成鐵路和成綿高速公路、川陜公路、羅桂公路、譚秀公路等數(shù)條國道、省道,此外還有127條鄉(xiāng)村公路。2007年末全縣公路總里程560公里(GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)實(shí)測數(shù)據(jù))。其中:等級(jí)公路420公里,占公路總里程的75%,等級(jí)公路比重比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。在全縣實(shí)現(xiàn)村村通水泥路的基礎(chǔ)上,新修組道120公里,實(shí)施“三路兩橋”工程,交通網(wǎng)絡(luò)更趨完善。2007年公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量0.71億噸公里,公路客運(yùn)周轉(zhuǎn)量1.21億人公里,分別增長9.0%和34.9%。某某縣的郵電通信設(shè)施完善,已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)程控化,移動(dòng)、無線尋呼在全縣范圍實(shí)現(xiàn)無縫覆蓋,并實(shí)現(xiàn)了村村通,基本建成光纖環(huán)狀網(wǎng)絡(luò)和郵運(yùn)環(huán)狀網(wǎng)絡(luò)。郵政業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了通郵到村組。某某的工業(yè)緊緊圍繞提高經(jīng)儕效益這個(gè)中心,不斷推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步,正逐漸步入良性循環(huán)的軌道。第四章建設(shè)目標(biāo)與建設(shè)內(nèi)容4.1建設(shè)目標(biāo)通過項(xiàng)目建設(shè),全面恢復(fù)和改善某某縣交通指揮中心系統(tǒng),全面提高某某縣交通基礎(chǔ)設(shè)施水平,更好地為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供服務(wù)。4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目主要進(jìn)行原未竣工樓房的裝修和修建附屬設(shè)施工程。主要工程內(nèi)容如下:1、樓房內(nèi)外墻裝修。2、附屬設(shè)施的修建。3、地面總平工程。4、室外綠化。根據(jù)某某縣公安系統(tǒng)災(zāi)后重建規(guī)劃,本項(xiàng)目建筑面積3480平方米。其中主體工程已完成。內(nèi)外墻裝修和附屬設(shè)施屬于待建工程。第五章建設(shè)場地及建設(shè)條件5.1建設(shè)場地項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選址在某某縣萬安鎮(zhèn)麓峰社區(qū)原政府開發(fā)未竣工的樓房。5.2區(qū)域自然條件項(xiàng)目區(qū)地處某某縣萬安鎮(zhèn)區(qū)域,地貌類型分區(qū)屬四川盆地川西淺丘區(qū),區(qū)內(nèi)地貌較簡單,區(qū)域內(nèi)最高海拔540m,最低海拔520m,管道沿線高差12.2m。項(xiàng)目區(qū)氣候?qū)賮啛釒駶櫺?氣候溫和,四季分明,年均氣溫16?18℃,最高氣溫36.6℃,最低氣溫-6.7℃;年均降水量813毫米;年無霜期271天;年均日照時(shí)數(shù)1260小時(shí)。主要自然災(zāi)害有干旱、洪澇、冰雹、低溫、霜凍等。項(xiàng)目區(qū)處于成都平原沉降帶中心,地貌單元屬岷江流域I、II級(jí)階地,地形平坦。地層主要由第四系沖洪積物及冰水堆積物組成,下臥白堊系基巖。卵石層頂板一般埋深0.3~2.1m,穩(wěn)定性好,壓縮性低,容許承載力為250~800kga,是良好的天然基礎(chǔ)持力層。項(xiàng)目區(qū)處于地震基本烈度VI區(qū),設(shè)防烈度為6度,歷史上無震害記錄。項(xiàng)目區(qū)土壤內(nèi)容單一,江沖形發(fā)育的灰色沖積土,成為母質(zhì)為第四組河流沖擊洪積物,富含云母,風(fēng)化度低,礦物成分較復(fù)雜,土質(zhì)多為粉砂壤土。地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、持力層可靠。項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境質(zhì)量保持了相對(duì)穩(wěn)定,大氣環(huán)境質(zhì)量穩(wěn)定在國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi),主要大氣污染物是總懸浮顆粒;項(xiàng)目功能區(qū)噪聲、道路交通噪聲和區(qū)域環(huán)境噪聲低于國家標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)用地地勢平坦,具有合適高程,保證了在汛期易于排水不受水淹;交通條件便利。5.3項(xiàng)目的施工條件項(xiàng)目建設(shè)是某某縣災(zāi)后恢復(fù)重建和改善某某縣基礎(chǔ)設(shè)施的重要項(xiàng)目,得到了某某縣政府的大力支持和各部門的積極配合,項(xiàng)目建設(shè)條件已經(jīng)具備。5.4工程前期工作情況項(xiàng)目的前期工作進(jìn)展順利,前期立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)等均得到相關(guān)部門的同意。綜上所述,項(xiàng)目建設(shè)條件已具備。第六章建設(shè)方案?6.1設(shè)計(jì)依據(jù)與設(shè)計(jì)原則1、國家現(xiàn)行有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范2、建設(shè)方提供的地形、地質(zhì)、氣候情況等。1、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006。2、給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50268-2021。3、室外給水排水和燃?xì)鉄崃こ炭拐鹪O(shè)計(jì)規(guī)范GB50032-20034、《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ133?975、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20066、《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-20047、《某某省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB51T5027-20028、城市給水工程規(guī)劃規(guī)范GB50282-989、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-200510、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50325?200511、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096?199912、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353?20051、從實(shí)際情況出發(fā),采取全面規(guī)劃、分部實(shí)施的原則,使工程建設(shè)與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào),既保護(hù)環(huán)境,又最大程度地發(fā)揮工程效益;2、按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益同時(shí)兼顧的原則,確定工程的設(shè)計(jì)方案,注重環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源及降低成本;3、按照合理性與可行性相結(jié)合的原則,目前實(shí)際需要與長遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合的原則確定工程內(nèi)容;4、按照市政給水規(guī)范要求,使工程建設(shè)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、合理的原則。盡量避免大填大挖,減少水土流失,保護(hù)優(yōu)美的自然環(huán)境。5、管線布局應(yīng)結(jié)合區(qū)域地形地貌、區(qū)域規(guī)劃,不妨礙工程管線正常運(yùn)行、檢修和合理占用土地的情況下,使線路短捷。6、嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。7、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家關(guān)于環(huán)保、消防、節(jié)能節(jié)水等有關(guān)法律、法規(guī)。6.2抗震設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB50068-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001(2006年版)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2021混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-20022、根據(jù)GB18306-2001《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》國家標(biāo)準(zhǔn)第1號(hào)修改單及當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防區(qū)劃的劃分規(guī)定,擬建工程所在地的地震基本烈度為7度,設(shè)計(jì)地震分組為第三組,建筑物的抗震設(shè)防烈度為7度。按中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定,本工程屬丙類建筑。3、根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)破壞的后果嚴(yán)重程度,本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí),根據(jù)地基損壞造成建筑物破壞后果的嚴(yán)重性,本工程地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)等級(jí)為丙類。6.3建筑方案本項(xiàng)目是在原消防大隊(duì)未?。項(xiàng)目都在鎮(zhèn)的中心地帶,交通便利。對(duì)于本工程規(guī)劃方案設(shè)計(jì),嚴(yán)格遵照國家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的要?jiǎng)t1、國家現(xiàn)行有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范2、建設(shè)方提供的地形、地質(zhì)、氣候情況等。1、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006。2、給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50268-2021。3、室外給水排水和燃?xì)鉄崃こ炭拐鹪O(shè)計(jì)規(guī)范GB50032-20034、現(xiàn)場設(shè)備、工業(yè)管道焊接工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ236-825、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20066、《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-20047、《某某省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB51T5027-20028、城市給水工程規(guī)劃規(guī)范GB50282-989、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005?1、從實(shí)際情況出發(fā),采取全面規(guī)劃、分部實(shí)施的原則,使工程建設(shè)與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào),既保護(hù)環(huán)境,又最大程度地發(fā)揮工程效益;2、按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益同時(shí)兼顧的原則,確定工程的設(shè)計(jì)方案,注重環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源及降低成本;3、按照合理性與可行性相結(jié)合的原則,目前實(shí)際需要與長遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合的原則確定工程內(nèi)容;4、按照市政給水規(guī)范要求,使工程建設(shè)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、合理的原則。盡量避免大填大挖,減少水土流失,保護(hù)優(yōu)美的自然環(huán)境。5、管線布局應(yīng)結(jié)合區(qū)域地形地貌、區(qū)域規(guī)劃,在不妨礙工程管線正常運(yùn)行、檢修和合理占用土地的情況下,使線路短捷。6.2抗震設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB50068-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001(2006年版)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2021混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-20022、根據(jù)GB18306-2001《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》國家標(biāo)準(zhǔn)第1號(hào)修改單及當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防區(qū)劃的劃分規(guī)定,擬建工程所在地的地震基本烈度為7度,設(shè)計(jì)地震分組為第三組,建筑物的抗震設(shè)防烈度為7度。按中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定,本工程屬丙類建筑。3、根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)破壞的后果嚴(yán)重程度,本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí),根據(jù)地基損壞造成建筑物破壞后果的嚴(yán)重性,本工程地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)等級(jí)為丙類。6.3外墻裝修材料選擇與施工設(shè)計(jì)本項(xiàng)目給水管管材采用PE80管材。聚乙烯(PE)管材是一種新型材料,是我國近幾年來推廣應(yīng)用的一種新型管材。它具有良好的耐高、低溫性能;抗環(huán)境應(yīng)力開裂、抗沖擊、耐老化、耐腐蝕、安裝方便;柔韌性好,耐腐蝕性強(qiáng)、質(zhì)輕、抗沖擊性能優(yōu)良等特點(diǎn);管材、管件連接可采用熱熔對(duì)接及電熔等連接方式,使管材、管件熔為一體,系統(tǒng)安全可靠,施工成本低,在工程應(yīng)用中發(fā)展迅速。本工程采用PE80管材,公稱外徑為315mm,400mm、200mm。1、城區(qū)和工業(yè)集中區(qū)給水管道改造沿主要街道布置。2、某某縣城至金山工業(yè)園根據(jù)管線布局應(yīng)結(jié)合區(qū)域地形地貌、區(qū)域規(guī)劃,在不妨礙工程管線正常運(yùn)行、檢修和合理占用土地的情況下,使線路短捷的原則。本工程由某某鎮(zhèn)為起點(diǎn),經(jīng)某某鎮(zhèn)、大井鎮(zhèn)和金山鎮(zhèn),最后達(dá)到金山鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)。6.4管道施工方案1、采用機(jī)械挖槽,溝槽分層的深度應(yīng)按機(jī)械性能確定。2、溝槽每側(cè)臨時(shí)堆土或施加其他荷載時(shí),應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴不得影響建筑物、各種管線和其他設(shè)施的安全;⑵不得掩埋消火栓、管道閘閥、雨水口、測量標(biāo)志以及各種地下管道的井蓋,且不得妨礙其正常使用;⑶人工挖槽時(shí),堆土高度不宜超過1.5m,且距槽口邊緣不宜小于0.8m。3、采用坡度板控制槽底高程和坡度時(shí),應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴坡度板應(yīng)選用有一定剛度且不易變形的材料制作,其設(shè)置應(yīng)牢固;⑵平面上呈直線的管道,坡度板設(shè)置的間距不宜大于20m,呈曲線管道的坡度板間距應(yīng)加密,井室位置、折點(diǎn)和變坡點(diǎn)處,應(yīng)增設(shè)坡度板;⑶坡度板距槽底的高度不宜大于3m。4、當(dāng)開挖溝槽發(fā)現(xiàn)已建的地下各類設(shè)施或文物時(shí),應(yīng)采取保護(hù)措施,并及時(shí)通知有關(guān)單位處理。5、溝槽的開挖質(zhì)量應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴不擾動(dòng)天然地基或地基處理符合設(shè)計(jì)要求;⑵槽壁平整,邊坡坡度符合施工設(shè)計(jì)的規(guī)定;⑶溝槽中心線每側(cè)的凈寬不應(yīng)小于管道溝槽底部開挖寬度的一半;⑷槽底高程的允許偏差:開挖土方時(shí)應(yīng)為±20mm;開挖石方時(shí)應(yīng)為+20mm、-200mm。1、溝槽支撐應(yīng)根據(jù)溝槽的土質(zhì)、地下水位、開槽斷面、荷載條件等因素進(jìn)行設(shè)計(jì)。支撐的材料可選用鋼材、木材或鋼材木材混合使用。2、撐板支撐采用木材時(shí),其構(gòu)件規(guī)格宜符合下列規(guī)定:⑴撐板厚度不宜小于50mm,長度不宜大于4m;⑵橫梁或縱梁宜為方木,其斷面不宜小于150mm×150mm;⑶橫撐宜為圓木,其梢徑不宜小100mm。3、撐板支撐的橫梁、縱梁和橫撐的布置應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴每根橫梁或縱梁不得小于2根橫撐;⑵橫撐的水平間距宜為1.5~2.0m;⑶橫撐的垂直間距不宜大于1.5m。4、撐板支撐應(yīng)隨挖土的加深及時(shí)安裝。5、在軟土或其他不穩(wěn)定土層中采用撐板支撐時(shí),開始支撐的開挖溝槽深度不得超進(jìn)1.0m;以后開挖與支撐交替進(jìn)行,每次交替的深度宜為0.4~0.8m。6、撐板的安裝應(yīng)與溝槽槽壁緊貼,當(dāng)有空隙時(shí),應(yīng)填實(shí)。橫排撐板應(yīng)水平,立排撐板應(yīng)順直,密排隊(duì)撐板的對(duì)接應(yīng)嚴(yán)密。7、橫梁、縱梁和橫撐的安裝,應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴橫梁應(yīng)水平,縱梁應(yīng)垂直,且必須與撐板密貼,聯(lián)接牢固;⑵橫撐應(yīng)水平并與橫梁或縱梁垂直,且應(yīng)支緊,聯(lián)接牢固。8、采用橫排撐板支撐,當(dāng)遇有地下鋼管道或鑄鐵管道橫穿溝槽時(shí),管道下面的撐板上緣應(yīng)緊貼管道安裝;管道上面的撐板下緣距管道頂面不宜小于100mm。9、采用鋼板樁支撐,應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴鋼板樁支撐可采用槽鋼、工字鋼或定型鋼板樁;⑵鋼板樁支撐按具體條件可設(shè)計(jì)為懸臂、單錨,或多層橫撐的鋼板樁支撐,并應(yīng)通過計(jì)算確定鋼板樁的入土深度和橫撐的位置與斷面;⑶鋼板樁支撐采用槽鋼作橫梁時(shí),橫梁與鋼板樁之間的孔隙應(yīng)采用木板墊實(shí),并應(yīng)將橫梁和橫撐與鋼板樁聯(lián)接牢固。10、支撐應(yīng)經(jīng)常檢查。當(dāng)發(fā)現(xiàn)支撐構(gòu)件有彎曲、松動(dòng)、移位或劈裂等跡象時(shí),應(yīng)及時(shí)處理。雨期及春季解凍時(shí)期應(yīng)加強(qiáng)檢查。11、支撐的施工質(zhì)量應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴支撐后,溝槽中心線每側(cè)的凈寬不應(yīng)小于施工設(shè)計(jì)的規(guī)定;⑵橫撐不得妨礙下管和穩(wěn)管;⑶安裝應(yīng)牢固,安全可靠;⑷鋼板樁的軸線位移不得大于50mm;垂直度不得大于1.5%。12、上下溝槽應(yīng)設(shè)安全梯,不得攀登支撐。13、承托翻土板的橫撐必須加固。翻土板的鋪設(shè)應(yīng)平整,其與橫撐的聯(lián)接必須牢固。14、拆除支撐前,應(yīng)對(duì)溝槽兩側(cè)的建筑物、構(gòu)筑物和槽壁進(jìn)行安全檢查,并應(yīng)制定拆除支撐的實(shí)施細(xì)則和安全措施。15、拆除撐板支撐時(shí)應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴支撐的拆除應(yīng)與回填土的填筑高度配合進(jìn)行,且在拆除后應(yīng)及時(shí)回填;⑵采用排水溝的溝槽,應(yīng)從兩座相鄰排水井的分水嶺向兩端延伸拆除;⑶多層支撐的溝槽,應(yīng)待下層回填完成后再拆除其上層槽的支撐;⑷拆除單層密排撐板支撐時(shí),應(yīng)先回填至下層橫撐底面,再拆除下層橫撐,待回填至半槽以上,再拆除上層橫撐。當(dāng)一次拆除有危險(xiǎn)時(shí),宜采取替換拆撐法拆除支撐。16、拆除鋼板樁支撐時(shí)應(yīng)符合下列規(guī)定:⑴在回填達(dá)到規(guī)定要求高度后,方可拔除鋼板樁;⑵鋼板樁拔除后應(yīng)及時(shí)回填樁孔;⑶回填樁孔時(shí)應(yīng)采取措施填實(shí)。當(dāng)采用砂灌填時(shí),可沖水助沉;當(dāng)控制地面沉降有要求時(shí),宜采取邊拔樁邊注漿的措施。先將倉庫附近的一塊空?qǐng)龅仄秸鰜?管材、和管件到貨后,小心搬運(yùn)至空?qǐng)龅?整齊擺放,堆成三層,不得劇烈碰撞,避免接觸尖銳物件。若PE管被刮傷,刮傷深度超過1cm,則將其切除。管材堆放好后,面上蓋一層油毛氈,避免日曬雨淋。PE管受溫度影響較大,值班人員經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)未防護(hù)好的及時(shí)處理。本工程采用熱熔對(duì)接或電熔連接,與金屬管及管路附件的連接,采用法蘭連接或過渡管件連接等方法。1、熱熔對(duì)接PE管相互連接本工程選用熱熔對(duì)接方式。使用該方法連接時(shí),采用熱熔對(duì)接焊機(jī),具體步驟如下:⑴把待接管材置于焊機(jī)夾具上并夾緊;⑵將管材待連接端清潔干凈,然后銑削連接面,若連接端不干凈,則易產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。⑶校直兩對(duì)接件,使其錯(cuò)位量不大于2mm;⑷放入加熱板;⑸加熱完畢,取出加熱板;⑹迅速接合兩加熱面,升壓至熔接壓力30Pa并保壓冷卻;⑺熱熔完成。熱熔焊機(jī)操作人員應(yīng)遵循以下焊接參數(shù)。表6-1焊接參數(shù)表壁厚(mm) 預(yù)熱時(shí)的卷邊高度(mm)。(預(yù)熱溫度210±10℃) 加熱時(shí)間(s)。(溫度210±10℃) 允許最大切換時(shí)間(s) 焊縫在保壓狀態(tài)下的冷卻時(shí)間(min)12.2-18.2 1.0 120-170 8 17-2420.1-25.5 1.5 210-250 10 25-322、過渡連接在與金屬管及管路附件(如閥門、水表等)的接口連接處采用絲扣或法蘭等過渡管件進(jìn)行連接。溝槽開挖后,在溝底鋪上20cm沙土或合乎可要求的原土整平夯實(shí),回填就地取材?；A(chǔ)通過隱蔽驗(yàn)收后方可進(jìn)行管道安裝。采用HDPE管輸水宜按相關(guān)的管道技術(shù)規(guī)程規(guī)定設(shè)置止推礅、固定礅、防滑礅。支礅的混凝土強(qiáng)度不低于C15,且管外壁須用3mm厚彈性緩沖層包裹。特別是管線中的閥門處必須設(shè)固定礅,將閥門錨固井底板。在管道豎向坡度大于10度時(shí)宜做混凝土防滑礅。防滑礅基礎(chǔ)必須澆鑄在管基下開挖的原狀土內(nèi)。防滑礅與上部管道的錨固采用澆鑄混凝土全包。若溝槽周邊沒位置,則在溝槽中進(jìn)行連接和安裝,若溝槽周邊有場地,則預(yù)先在地面上接成一定長度的管路,等到每個(gè)焊口都充分冷卻后,再整體安裝。整體安裝可拖拉的最大安全距離為50m。管道安裝完畢,經(jīng)驗(yàn)收合格后再進(jìn)行管道回填。在管道安裝與鋪設(shè)完畢后應(yīng)盡快回填。管道回填分兩步:1、用沙土或符合要求的原土回填管道兩肋,一次回填高度為100~150mm,搗實(shí)后再回填第二層直到回填到管頂以上至少100mm處。在回填過程中,管道下部與管底的空隙處易被忽略,要注意夯實(shí)。管道接口前后200mm范圍內(nèi)不回填,以便試壓時(shí)觀察各接頭質(zhì)量。2、管道試壓合格后的大面積回填(500mm厚),管頂300mm以上部分回填原土并填實(shí),采用機(jī)械回填時(shí),要從管的兩側(cè)同時(shí)回填,機(jī)械不得在管上行駛。管頂以上300mm回填后,在進(jìn)行管道試壓,以防試壓時(shí)管道系統(tǒng)產(chǎn)生推移。管周圍200mm以內(nèi)的回填土不得含粒徑大于10mm的堅(jiān)硬石塊。為檢驗(yàn)供水管的駁接止水質(zhì)量和供水管的安裝質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求,在供水管安裝后,需做壓水試驗(yàn)。壓水試驗(yàn)共分兩類,其一為施工過程中的分段試驗(yàn),其二為全線駁接完成后的竣工試驗(yàn)。1、試驗(yàn)壓力的確定本工程選用的PE管材有兩個(gè)公稱壓力等級(jí):0.6MPa、0.8MPa。(1)管材適溫性能。PE管道的公稱壓力(PN)是指在20?C時(shí)的內(nèi)水壓力指標(biāo)。本工程介質(zhì)溫度在20~40?C之間時(shí),按下表溫度對(duì)壓力折減系數(shù)(ft)修正工作壓力(Fw)。表6-2溫度對(duì)壓力折減系數(shù)水溫t?C 20 30 40壓力折減系數(shù)ft 1.0 0.87 0.74(2)確定試驗(yàn)壓力。試驗(yàn)壓力為管道系統(tǒng)設(shè)計(jì)工作壓力的1.5倍,但不得小于0.8MPa。FwFwdft/1.5其中Fwd為系統(tǒng)正常工作狀態(tài)下,選用的管材最大設(shè)計(jì)內(nèi)水壓力。ft由每次壓水試驗(yàn)所測水溫值確定,若沒有對(duì)應(yīng)的水溫采用插值法計(jì)算。本工程介質(zhì)溫度在20~40?C之間,試驗(yàn)壓力見下表。表6-3試驗(yàn)壓力表水溫t?C 20 30 40壓力折減系數(shù)ft 1.0 0.87 0.740.6MPa管 工作壓力(MPa) 0.4 0.35 0.3試