《大平層豪宅研究》

專題研究——平層大宅平層大宅1整理課件專題研究——平層大宅2整理課件專題研究——平層大宅中國商人2010年初以3320萬美元天價拍得，這是曼哈頓住宅單位今年的最高售價，豪宅位于特朗普國際酒店大廈，面積610平方米，樓高6.7米，可縱覽曼哈頓中央公園的景色。天璽成為香港最高的住宅，面積由88-242平方米。一套大戶型公寓的叫價高達54萬元/平方米。湯臣一品在新政發(fā)布后創(chuàng)下30萬元/平方米的紀錄。曼哈頓香港上海一引言3整理課件專題研究——平層大宅上海湯臣一品北京御園廣州星河灣海怡半島隨著2009年中國豪宅市場數(shù)據(jù)的不斷刷新，一個新的豪宅產(chǎn)品——平層大宅開始風起云涌，成為傳統(tǒng)別墅的華麗轉變杭州九樹4整理課件專題研究——平層大宅二平層大宅介紹

平層大宅定義

平層大宅特點

平層大宅相對別墅的優(yōu)勢5整理課件專題研究——平層大宅1平層大宅定義——三個標準目前市場對平層大宅沒有個準確的定義，以下市場上定義的平層豪宅有三個標準可供參考6整理課件專題研究——平層大宅2平層大宅特點——外部稀缺資源占有平層大宅屬于資源性的豪華定位，其所處地段必定是城市核心區(qū)或景觀資源等稀缺資源的占有城市核心區(qū)資源的占有稀缺景觀資源的占有御園三山五園一學府史上罕見皇家園林集群環(huán)繞中華第一學府比鄰湯臣一品陸家嘴·尖前面是一個歷史的風景后面是一個國家的經(jīng)濟7整理課件專題研究——平層大宅2平層大宅特點——內部頂級配套平層大宅作為別墅產(chǎn)品的華麗轉變，其本身就是一個高端產(chǎn)品，因此，其內部配套也絕對高檔以下為“湯臣一品”的頂級裝修配套標準8整理課件專題研究——平層大宅4平層大宅相對于別墅的優(yōu)勢——五大優(yōu)勢戶型分布都市生活配套物業(yè)管理社交人脈景觀視野三四層的聯(lián)排空間相對狹窄，還能與鄰居隔窗相望；大平層為單層空間布局，沒有了上下樓梯的煩惱，感觀開闊舒適。別墅帶來的交通問題以及生活的便利性使得很多人望而卻步；而平常大宅回歸市中心，能兼顧小孩上學的問題、美容健身娛樂問題。大平層和別墅如果共享一塊綠化水景，別墅由于最高3層，其景觀效果必然不如大平層。相比敞開式格局的郊區(qū)別墅，平層大宅居住安全性更高。其嚴密的門禁設施、入戶防范系統(tǒng)、小區(qū)管家等系統(tǒng)更讓人省心。平層大宅較大的空間，可以把住宅和私人商務功能、私人社交功能進一步結合，兼其地理位置便利，對于私密會客和小眾宴請較別墅更適合；這無形的上流社會生活社交圈層是別墅無法企及的核心優(yōu)勢平層大宅相對于別墅的優(yōu)勢日漸突出9整理課件平層大宅作為后起之秀憑借其自身的特點在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面有著別墅無法比擬的優(yōu)勢專題研究——平層大宅那么平層大宅在世界尤其是在中國發(fā)展情況到底怎么樣？10整理課件專題研究——平層大宅三平層大宅發(fā)展

西方平層大宅發(fā)展

中國平層大宅的引入

中國平層大宅的發(fā)展11整理課件專題研究——平層大宅1西方平層大宅的發(fā)展平層大宅起源于西方且流行已久起源據(jù)悉，福布斯評選出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平層產(chǎn)品占據(jù)了榜上的七席位置，成為了這份榜單最受關注的特點起源巴黎20、30年代2002年中國引入歐美流行已久，美國最為流行2005年中國開山之作09-10年中國風行12345678910當時在巴黎出現(xiàn)了一些新的住宅形式，其結構式有柱子而不是墻來格局，是在有大建筑的居住環(huán)境下誕生的經(jīng)典產(chǎn)物。12整理課件專題研究——平層大宅2中國平層大宅的引入“九樹”——中國平層大宅的開山之作引入九樹平層大宅概念大概在2002年進入內地，萌發(fā)初期引發(fā)市場關注較大，而2005年九樹作為杭州首個平層大宅項目，可以看為中國平層大宅的開山之作。項目位于西湖風景區(qū)西南部五云山，開發(fā)商將九樹定位為“非經(jīng)驗住宅”。項目為多層12棟，一層一戶帶電梯，350-400㎡，整個住宅只有60套，其尾盤時均價為5萬/㎡。當時開發(fā)商礙于地形和容積率的限制，請英國設計師戴衛(wèi)·奇普菲爾德進行設計，在杭州市場引進了平層大宅概念。推出后市場反應很好，贏得了好的口碑，其后，杭州許多項目如留莊、河西溪望莊都對平層大宅進行了嘗試。13整理課件專題研究——平層大宅3中國平層大宅的發(fā)展上?！袊綄哟笳尼绕鹬及l(fā)展湯臣一品湯臣一品是中國平層大宅市場上最耀眼的明星，也是天價豪宅的開創(chuàng)者，被人稱為——中國最貴的樓盤湯臣一品占地2多萬方，總建筑面積達11.5萬方。地處上海浦東小陸家嘴核心區(qū)，一線濱江，正對外灘建筑群，與東方明珠，金茂大廈，環(huán)球金融中心并肩而立。湯臣一品對外公開的是A、B、C三棟A棟為一層一戶，360度全覽上海，單套面積約為597平方米。B棟與C棟為一層兩戶，單套面積約為434平方米。05年11萬/㎡06年13萬/㎡09年18萬/㎡10年12月30萬/㎡14整理課件專題研究——平層大宅3中國平層大宅的發(fā)展上海——中國平層大宅的崛起之都中糧海景壹號“上海三大濱江豪宅”之一，1999年拿地到2009年正式出售，66席一個月內一售而空，售價達11萬/㎡為其樓板價25倍。發(fā)展中糧海景壹號位于陸家嘴核心，與湯臣一品地段相差無幾。占地2.4萬方，總建筑面積12萬方，由5棟超高層江景公寓圍合而成。308㎡340㎡中糧海景壹號趕上2009年“豪宅熱潮”，純大宅產(chǎn)品贏得市場的認同，達成其火爆銷售。15整理課件專題研究——平層大宅3中國平層大宅的發(fā)展上?！袊綄哟笳尼绕鹬计謻|星河灣浦東星河灣同樣是上海平層大宅的代表作之一2009年8月8日項目創(chuàng)下了6小時賣出40億元的銷售奇跡發(fā)展浦東星河灣一期由8棟10—15層的小高層組成，戶型面積為220~600平方米的平層大宅。浦東星河灣的熱銷，再次表明上海平層大宅市場已經(jīng)進入熱銷時代。海浦東星河灣東至錦繡路，南至浪水浜中心線，西至中心河東側，北至白蓮涇南側。整體分三期規(guī)劃，占地20多萬平方米，其中一期住宅建筑面積約9.5萬平方米。16整理課件專題研究——平層大宅10萬18萬30萬更高？11萬，樓板價25倍更賺？6小時40億更快？上海的平層大宅市場已經(jīng)進入熱銷時代那么，武漢呢？17整理課件專題研究——平層大宅四武漢平層大宅市場

武漢人均住房面積增加

武漢大宅市場的轉變

武漢平層大宅市場18整理課件專題研究——平層大宅1武漢人均居住面積增加人均住房面積增加是大戶型產(chǎn)品存在之根基?2009年武漢人均住房建筑面積超過30平方米，達到住房小康水平。武漢市人們居住環(huán)境在20年間發(fā)生了巨大的變化：人們從簡陋的私房搬入多層新公房，漸漸的又出現(xiàn)大大改善生活居住空間的高層和小高層公寓，直至體現(xiàn)居住品質的城市別墅和高層大宅的涌現(xiàn)?？梢哉f，隨著人均居住面積的提高、生活居住環(huán)境的提升，是大戶型產(chǎn)品存在之根基?按《武漢市2006-2020年城市規(guī)劃》，2020年人均住房建筑面積將達到35平方米。19整理課件專題研究——平層大宅2武漢大宅市場演變平層大宅——后別墅時代的階段性到來一味求大追求功能：雙衛(wèi)、獨立書房、玄關等的出現(xiàn)向別墅開啟：錯層、復式、躍式結構風行挖掘平層價值：主臥獨立生活系統(tǒng)出現(xiàn)武漢市大宅市場的演變19952000200520082006武漢市平層大宅市場發(fā)展世茂錦繡長江金都漢宮復地東湖國際萬達公館武漢天地武漢市目前具有一定的大宅市場，但其平層大宅產(chǎn)品還處于起步階段。人們居住生活品質的提高，對生活方式功能空間的追求也愈加強烈，催生著武漢市大宅產(chǎn)品的階段性更新?lián)Q代。平層大宅——后別墅時代也必定階段性到來20整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場世茂錦繡長江占地面積：572286平方米總建筑面積：1650000平方米容積率：2.97綠化率40%開盤時間（一期）：2006年10月目前銷售均價：12000元/平米建筑形態(tài)：高層、超高層項目地址：武漢市漢陽區(qū)濱江大道188號開發(fā)商：武漢市世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目特點：世茂錦繡長江項目總投資近100億元，地理位置十分優(yōu)越，居兩江之交，武漢三鎮(zhèn)之中，懷抱2公里超長江岸線。世茂錦繡長江從兩江四岸復合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)的建設形成互勱，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展。新武漢

世中心世茂濱江生活OSCAR21整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場世茂錦繡長江項目中有不少200多平米的四房、五房平層大宅，但項目對其定位是“高端、豪宅、世茂濱江生活OSCAR”未把平層大宅作為一大賣點可見當時平層06、07年平層大宅已經(jīng)出現(xiàn)在市面上，但武漢市場并沒有平層大宅這個概念。06、07年的市場有大平層產(chǎn)品，但平層大宅的概念未被提起231㎡四房237㎡五房22整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場金都漢宮占地面積：106560平方米總建筑面積：300000平方米容積率：2.18綠化率：45%開盤時間：2006年11月目前銷售均價：17000元/平米建筑形態(tài)：高層、小高層項目地址：武昌區(qū)臨江大道66號開収商：武漢浙金都房地產(chǎn)有限公司項目特點：地處武漢市一環(huán)線內，面臨開闊的長江，臨江線近400米，東西長約300米。90%的戶數(shù)擁有一線江景。大尺度、低密度的絕版空間，只有1/10的土地面積用來建房子，五萬平米的中心園林，相當于8個標準足球場大小。武漢豪宅標桿23整理課件專題研究——平層大宅武漢平層大宅市場3金都漢宮06年一期、08年二期中大戶型占絕大多數(shù)，但都帶有少量120-170㎡中型戶型，是對武漢平層大宅市場的探索。金都漢宮可以說是武漢豪宅市場由別墅階段轉向后別墅時代的一個代表作，項目的成功影起了武漢市其他開發(fā)商對平層大宅的關注10年三期項目定位為全部的大戶型，250-360平方米的平層大宅，體現(xiàn)了項目對于平層大宅市場的信心。對平層大宅市場的探索對平層大宅市場的肯定探索發(fā)現(xiàn)24整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場復地東湖國際占地面積：530000平方米總建筑面積：1060000平方米容積率：2.29綠化率：35%開盤時間：2008-11-30目前銷售均價：17000元/平米建筑形態(tài)：別墅、花園洋房、高層、超高層項目地址：武昌中北路147號開収商：武漢復地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目特點：復地東湖國際用地是當年以35.02億成交的“地王”，規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學校等。項目同時毗臨省店中心及中南、徐東等成熟商圈，將打造成為城市中央頂級綜合體。內環(huán)線上的璀璨明珠25整理課件專題研究——平層大宅2010年10月15復地·東湖國際發(fā)布天際系skyhouse，據(jù)了解，復地·東湖國際天際系skyhouse最高售價達1500萬/套。共45層高，以278-357平米空中超大平層為主。樓棟采用三梯二戶純板式的設計，7.7米客廳開間，可270度縱覽東湖美景。3武漢平層大宅市場復地東湖國際天頌系238㎡四房天頌系187㎡四房2010年武漢市平層大宅概念已經(jīng)被市場接受，多個項目陸續(xù)上市，迎來武漢平層大宅市的第一次火爆2010年1月，復地·東湖國際天頌系開盤，均價超過1.4萬元/㎡,其8號樓238㎡空中別墅更是開盤即售磬。市場火爆26整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場武漢天地占地面積：480024平方米總建筑面積：1450600平方米容積率：3.56綠化率：30%開盤時間：一期2007年10月

二期2009年1月

建筑形態(tài)：多層、小高層、高層目前銷售均價：30000元/平米項目地址：江岸長江二橋下橋處永清街口開發(fā)商：武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目特點：武漢天地御江苑東臨長江，面向風景如畫的江灘公園，將打造成集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂等多功能設施的市中心綜合發(fā)展項目?？偼顿Y額約100億元人民幣，預計于2014年整體落成。長江之濱的城市坐標27整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場武漢天地武漢天地御江苑三期主打平層大宅產(chǎn)品，產(chǎn)品預計于2011、2012年投入市場，武漢未來幾年平層大宅市場已經(jīng)拉開序幕據(jù)悉，三期產(chǎn)品全屬大戶型，且平層大宅占到90%以上。其中以230-310㎡的四房和五房為主打產(chǎn)品轉變御江苑前一期、二期產(chǎn)品都屬于中檔戶型適應28整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場萬達公館占地面積：106200平方米總建筑面積：612500平方米容積率：4.71綠化率：26.5%建筑形態(tài)：板塔結合、高層、超高層項目地址：武昌積玉橋臨江大道開發(fā)商：武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目特點：武漢萬達公館，純平層大戶豪宅立場始終如一；萃選世界頂級精裝品牌，匯集名匠智慧經(jīng)典；武漢首家六星級威斯汀酒店；180米甲級地標5A寫字樓，聯(lián)通世界的全球化商務平臺。引領武漢平層豪宅29整理課件專題研究——平層大宅3武漢平層大宅市場萬達公館萬達公館——武漢唯一純大戶平層豪宅立志打造武漢豪宅新標桿，將“平層大宅”概念推向風口浪尖萬達公館將武漢唯一純大戶平層豪宅作為一大賣點，引領武漢后別墅時代的到來，成為武漢平層大宅市場的領航者2.而240平米以上的戶型只做兩房、三房，90平米的超大客廳，更有雙主臥、套間設置，另設傭人間，彰顯平層大宅的大氣與奢華。1.項目推出16大世界精裝品牌的裝修標準：4000元/平米的裝修標準進一步體現(xiàn)了該項目的高端形象。282㎡三房四衛(wèi)333㎡三房四衛(wèi)引領未來市場30整理課件武漢平層大宅市場有如下特點：專題研究——平層大宅1.平層大宅產(chǎn)品大都集中在一環(huán)線內，且鄰近長江，擁有好的周邊配套和一線江景2.武漢市平層大宅面積集中在250-350㎡區(qū)間世茂錦繡長江金都漢宮復地東湖國際萬達公館武漢天地1002006005004003003.武漢平層大宅市場正從“大住宅”往“平層豪宅”轉變毛坯世界奢華精裝精裝多房套間超寬客廳大房31整理課件專題研究——平層大宅五平層大宅產(chǎn)品及營銷建議

平層大宅產(chǎn)品策略建議

平層大宅營銷策略建議32整理課件平層大宅專題研究——平層大宅產(chǎn)品策略建議——突出重點優(yōu)勢平層大宅VS別墅，突出重點優(yōu)勢吸引客戶1平層大宅的客群和別墅的客群相差無幾，但是平層大宅有著別墅無法比擬的優(yōu)勢——地段。因此應該重點突出平層大宅的優(yōu)勢把客戶吸引過來。33整理課件平層大宅專題研究——平層大宅產(chǎn)品策略建議——戶型的精細化定制化是大宅精細路線的極致體現(xiàn)，個性化是大宅精細路線的精致體現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計，高端客戶對于產(chǎn)品的關注點更多體現(xiàn)在戶型設計（50%以上）、其次是景觀環(huán)境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在戶型設計的格局和面積分布上創(chuàng)新成為開發(fā)商絞盡腦汁的問題，戶型的精細化是大勢所趨住宅定制化一直是開發(fā)商不敢涉足的領域，而定制化可以說是豪宅真正的起點與住宅定制化相似，戶型個性化也是豪宅發(fā)展趨勢之一OR方案1方案21案例：上海恒盛尚海灣·江鉆在以精裝修為主流的豪宅市場上首推“定制大宅”由10位頂級設計大師為客戶量身定制裝修方案，確定方案后提供委托開發(fā)商執(zhí)行完成的服務，且整個過程由開發(fā)商監(jiān)控，保證制度方案的實施和品質。案例：上海中鷹黑森林套內不設剪力墻，無固定房型，業(yè)主按喜好可以任意分割34整理課件平層大宅專題研究——平層大宅營銷策略建議“轉租為售”應對銷售壓力，控制成本風險平層大宅作為一種新型豪宅，加之新政的影響，其去化速度較慢。因此“轉售為租”不得不成為