物業(yè)管理公司用戶手冊等

戴德梁行物業(yè)管理企業(yè)顧客手冊(一)物業(yè)管理1、管理處及其職能（1）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘任之物業(yè)管理企業(yè)為本小區(qū)之管理代理人，并執(zhí)行花園之物業(yè)管理職能，享有并承擔〈業(yè)主公約〉中規(guī)定物業(yè)管理人的各項權(quán)力、義務(wù)及責任。（2）管理企業(yè)員工有職責為各顧客提供物業(yè)管理服務(wù)，但請各顧客不可規(guī)定各員工作私人服務(wù)，另請各顧客勿賞賜任何利益給本處工作人員，各顧客如有任何賜教，請與物業(yè)公避開或管理處聯(lián)絡(luò)。（3）管理處負責維持本物業(yè)范圍之正常運作及在也許狀況下協(xié)助各顧客，處理各公共事務(wù)。2、費用（1）為保障業(yè)主物業(yè)的長遠利益，以達投保值的效果。各顧客亦需承擔本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及平常管理開支，物業(yè)管理之各項支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費用，中央空調(diào)、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費用。此外，渠道及水管之維修費用，垃圾清理費、管理處之行政及管理費用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內(nèi)。的避孕藥支出均根據(jù)顧客單元建筑面積按比例分攤。（2）管理費是保持本物業(yè)管理正常運作之必備條件。故各顧客務(wù)必準時繳交管理費。（3）顧客應(yīng)于當月的首七天內(nèi)到管理處或物業(yè)管理人指定的地點及措施繳交被規(guī)定支付之管理費及其他費用。逾期十天未交者，每日加收有關(guān)費用總額萬分之五的滯納金。（如有任何變動均以管理處最新公告為準）顧客于入伙時須預繳交貳個月管理費及其他由管理處制定之合理費用。如公共設(shè)施/外墻翻新等大型工程費用，應(yīng)按小區(qū)公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔。管理賬目收支狀況將由管理處準時公布。若管理費局限性應(yīng)付各項開支時，各顧客須根據(jù)顧客單元建筑面積按比例支付未足之數(shù)。若有盈余，則拔入下年度賬目。此外，各顧客如有變化，請即以書面知會管理處。原顧客應(yīng)于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時結(jié)算清晰所有應(yīng)繳有關(guān)費用，已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。（二）顧客須知1、顧客對其購置之樓宇擁有使用權(quán)利，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，土地所有權(quán)仍歸國家。（1）顧客需預先與管理處預約以便交收鎖匙及單元。顧客需負責對其接受單元的設(shè)備，作檢查并核算所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽訂。2、收樓時請查看單元設(shè)備、裝修等與否妥善，并把缺陷于當日內(nèi)以書面或管理處特備之表格告知管理處，本處將代表發(fā)展商利益就該等缺陷透過發(fā)展商向承建商規(guī)定處理，逾期者則以顧客確認其單元設(shè)備及裝修已是妥善而不須作跟進辦理。3、本物業(yè)僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可作為貨倉、工業(yè)或其他用途。4、顧客不可作出任何構(gòu)造及可觀性（如窗戶、陽臺、外墻等）更改，以維護物業(yè)之外觀整潔、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄顧公德（如設(shè)檐蓬、神位等）。5、顧客進行裝修、維修等工程，以不防害其構(gòu)造、公共設(shè)施及他人為原則。進行該等工程前需先獲管理處同意及繳納有關(guān)按金及費用。6、凡私自變化樓宇構(gòu)造、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除規(guī)定停止及恢復原貌外，同步保留匯報政府當局及/或規(guī)定賠償罰款之權(quán)利。7、物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。（三）設(shè)施及平常保養(yǎng)各顧客不得毀壞及干擾公共設(shè)備，否則需要賠償損失。請勿把廢物丟入各渠道（如洗水間去水道等），否則需對損壞/堵塞負責修理。請合法使用室內(nèi)電器。失修/損壞/質(zhì)劣電器品易導致火警。任何電器工程須由領(lǐng)有承認執(zhí)照之合格支工進行。請勿涂劃/刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。請勿霸占任何公共地方（如堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。愛惜公物存公德，若發(fā)既有刑事?lián)p壞事件，請報本處。（四）清潔衛(wèi)生公共地方之整潔顧客不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走，其有關(guān)費用將由有關(guān)顧客負責。垃圾清理顧客需負責將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清運，其費用由有關(guān)顧客承擔。（五）保安物業(yè)內(nèi)24小時均有人當值，負責小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各顧客提出之規(guī)定（管理處辦公時間為周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及國內(nèi)假期休息）。在辦公時間以外，可聯(lián)絡(luò)當值保安人員。管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑，請召喚管理處。為了顧客之安全，顧客出入小區(qū)必要時須配合管理人員規(guī)定請出示有效證件，來訪者須做來訪登記。（六）車場管理本不區(qū)建有地面及地下停車場，為求停車場良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有〈停車場規(guī)定〉，以便使用停車場人仕依循。（七）防治災害請勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監(jiān)管小孩勿玩火。愛惜公物及消防設(shè)備，常保公共空間暢通。發(fā)生火警，即告本處及“119”報警。在安全狀況下關(guān)掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前去樓梯逃生。當臺風時，請關(guān)閉門窗，必要時，封貼玻璃，并固定易倒物品。（八）其他顧客請注意：顧客須監(jiān)管其聘任之承接商及對其行為負責，若有損壞公共地方或公共設(shè)施或在公共地方遺下廢物，該單位之顧客為最終負責人，需承擔賠償責任。滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品，一律嚴禁。（九）應(yīng)急程序緊急事故也許隨時發(fā)生，本處必須為處理這些狀況作好準備，以盡量減低人命及財產(chǎn)的損失，如下所提供的資料，是尤其為協(xié)助顧客防止和處理緊急事故而設(shè)。2、緊急電話號碼電話號碼電話號碼火警119匪警110市政府市政府市公安局羅湖分局防火科供電局工商局稅務(wù)局住宅局環(huán)境保護局煤氣企業(yè)人民醫(yī)院急救室位內(nèi)物品處理請定期檢查單位內(nèi)寄存之物品，以免導致阻塞，阻礙危急時逃生之通道。任何也許引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應(yīng)隨便放置在室內(nèi)。意外（緊急醫(yī)療問題）當發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題：嘗試盡量獲取有關(guān)損傷的資料；使傷者處在溫暖及舒適的狀況，并加以安慰；拔電話規(guī)定急救醫(yī)療服務(wù)；告知管理處詳述意外狀況，包括所屬單位、地點、姓名、地址、電話號碼、日擊者等；在任何狀況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)靜。罪案與保安一種高檔住宅小區(qū)，也也許會成為匪徒之對象，故盜竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴重的罪案，皆有也許在此發(fā)生，如下的提議對你也許有所協(xié)助：如遇盜竊或常常性盜竊，即向公安匯報；碰到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴重罪案，即向公安匯報；所有案件均須知會管理處，并把已采用的行動告知職工；碰到任何不尋常的事情，皆應(yīng)告知公安及管理處；如于本廈范圍碰到形跡可疑之人物，應(yīng)告知管理處?；鹁l(fā)現(xiàn)（若發(fā)現(xiàn)火警）；————告知（致電消防局及告知附近的人）；————克制（緊閉所有門窗）；————逃生（使用最安全的途徑，離開火警現(xiàn)場）顧客必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報警系統(tǒng)與當?shù)叵谰值碾娫捥柎a：119若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡量將火撲滅，但切勿冒險；如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關(guān)閉，以隔離及控制火勢；告知消防局：i）說出有關(guān)單位的名稱、地點；ii）火警蔓延的范圍及位置；iii）你的電話號碼、姓名；告知本小區(qū)管理處；依從小區(qū)管理處職工的指示，盡量告知所有顧客；如被火焰或高熱所圍困：i）有也許的話，致電消防局求援；ii）打破玻璃警報系統(tǒng)之玻璃片，使警報記號能發(fā)出，把門關(guān)閉，將火熱的源頭隔離；iii）牢記煙和熱空氣都是向上升，靠近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應(yīng)蹲著身子或爬行逃生；iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。所有逃離火場的人，須在中心內(nèi)指定之空曠地方匯集；身處火場上層的人，應(yīng)向天窗方向逃生，如身上處火場下層者，則向外走，前去最鄰近的出口逃生：發(fā)生火警時，安全管理員會協(xié)助消防員和公安制止公眾人士進入有關(guān)單位，在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前，任何人等不得進入。撲滅火警小區(qū)公共地方均設(shè)有手提式滅火器或滅火用品，顧客可向管理處征詢滅火器或滅火用品的位置和使用方法。如有需要，可向管理處征詢。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局匯報，以便進行調(diào)查。地震保持鎮(zhèn)靜，切勿離開處身地方；躲在桌子或結(jié)實的構(gòu)造尋求掩護；遠離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件；地震時不要躲在樓梯底一下；準備應(yīng)付接連更多次的余震；如單位受到破壞，立即告知管理處；切勿散播搖言或夸張匯報。水浸遇有也許發(fā)生水浸時：有也許受損的寶貴物品移往較高處；在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用品的電源；提防通電的電線；水浸之后：檢查財物以鑒定損失；委派及監(jiān)督負責清潔的員工；逐漸抽去積水，以減少對樓宇構(gòu)造導致的更大損害；清除單位內(nèi)，家俱及其他地方的積水，防止破壞環(huán)境衛(wèi)生；做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊進入單位。10、臺風在臺風吹襲前，請采用下列防風措施：所有花盆及可被風吹倒之物品應(yīng)放回單元；關(guān)緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強保護；臺風過后，應(yīng)立即更換破裂之玻璃。11、聯(lián)絡(luò)用電話報案時，請?zhí)峁┤缦滤匈Y料：報案人的姓名；緊急事故的位置；有人受傷與否；緊急事故的分類、火警、罪案等；待對方確定了資料后，方可掛斷電話。12、小區(qū)撤離程序當發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應(yīng)當完全撤離現(xiàn)場朱能有所例外；在撤離單位或進行火警演習時，顧客的寶貴物品須自行負責，此外，離開時記緊把單元大門鎖上；啟動由單元通往街外的大門前，先弄清晰與否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢啟動，若狀況許可，應(yīng)前去預先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生；若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外，則應(yīng)關(guān)上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位內(nèi)，保持鎮(zhèn)靜等待消防員的拯救。13、結(jié)語有任何物業(yè)可以完全防止天災人禍之發(fā)生，制定緊急程序計劃可防止人命和財務(wù)損失，以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的環(huán)節(jié)，以應(yīng)付意外或劫