課件-房地產(chǎn)測量概述

房地產(chǎn)測量①學(xué)習(xí)本課程的目的本課程房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。目的是通過學(xué)習(xí)，使學(xué)生能夠熟悉常用測量儀器的性能、構(gòu)造和使用方法，掌握控制測量及大比例尺地形測量的基本方法，熟悉地形圖的應(yīng)用，了解工業(yè)及民用建筑施工測量的基本方法。學(xué)習(xí)本課程的目的通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生在建筑工程的勘測、規(guī)劃、設(shè)計、施工和管理過程中，具有運用各種測量資料的基本知識。本課程的基本內(nèi)容包括：水準儀、經(jīng)緯儀、全站儀等儀器的構(gòu)造和使用方法，高程、水平角、豎直角、距離的觀測方法，測量誤差的來源及處理方法，平面控制測量、高程控制測量的方法，地形測量的方法，測設(shè)的方法，工業(yè)及民用建筑施工測量的基本方法。課程概況和教學(xué)要求教學(xué)內(nèi)容以應(yīng)用為目的，突出針對性補充新內(nèi)容，削弱部分過時內(nèi)容首先在儀器操作方面除了介紹常規(guī)光學(xué)儀器外，還補充以下新內(nèi)容：全站儀原理與使用；電子水準儀(條碼水準儀)原理與使用；在新理論中加入了GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)；數(shù)字化成圖等簡介。采用多種形式進行教學(xué)在的教學(xué)方式上有課堂講授、習(xí)題課、實習(xí)等，各種教學(xué)方式之間既有聯(lián)系又有區(qū)別。每種教學(xué)方式都發(fā)揮著各自的作用。加強課程教學(xué)管理。考核：平時20％，實驗實習(xí)10%，期末考核70％.使用測繪儀器，按照房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)規(guī)定，采集和表述房屋及其用地信息。本職業(yè)共分四個等級初級房產(chǎn)測量員（國家職業(yè)資格五級）中級房產(chǎn)測量員（國家職業(yè)資格四級）高級房產(chǎn)測量員（國家職業(yè)資格三級）房產(chǎn)測量技師（國家職業(yè)資格三級）房產(chǎn)測量員是在商品房出售前以及拆遷前，對于住房的建筑面積進行核查的人員，現(xiàn)在擔(dān)負這項工作的人員基本集中在各個地區(qū)房產(chǎn)局的房地產(chǎn)測繪所。由于這項工作的結(jié)果具有一定的法律效果，直接關(guān)系房子的售價，因此核查工作對于從業(yè)人員的能力有一定的要求。目前，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷擴大，現(xiàn)有的從業(yè)人員已經(jīng)無法滿足市場的需求，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員進行的測量只能滿足現(xiàn)有面積拆遷房屋和新房的評定，現(xiàn)在到處都在進行房屋建設(shè)，市場對于專業(yè)房產(chǎn)測量的人員需求很大。其可以供職于房產(chǎn)局的測繪所，各大房地產(chǎn)公司等。第一章房地產(chǎn)測量概論

本章主要內(nèi)容房地產(chǎn)測量的定義目的和任務(wù)作用特點程序內(nèi)容房地產(chǎn)測量與地籍測量術(shù)語測量學(xué)課件1.1房地產(chǎn)測量的定義房地產(chǎn)測量測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地。1.定義：采取測繪科學(xué)技術(shù)、按照房地產(chǎn)業(yè)管理要求和需要，對房屋及房屋用地的權(quán)屬、權(quán)界、位置、數(shù)量、質(zhì)量及利用現(xiàn)狀進行表述的一門學(xué)科，是測繪與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量。2.特征：以權(quán)屬為核心，以權(quán)界為基礎(chǔ)，以房屋的平面位置和面積為重點。定位－定性－定界－定量－定質(zhì)－定價第一章房地產(chǎn)測量概論1.1房地產(chǎn)測量的定義4.房地產(chǎn)測量分房地產(chǎn)基礎(chǔ)測量和房地產(chǎn)項目測量房地產(chǎn)基礎(chǔ)測量房地產(chǎn)項目測量第一章房地產(chǎn)測量概論1.2房地產(chǎn)測量的目的和任務(wù)任務(wù)一般分為房產(chǎn)測繪和地籍測繪房產(chǎn)測繪調(diào)查和測定房屋及用地狀況并繪制成圖;地籍測繪的主要任務(wù)是調(diào)查和測定地塊及其土地利用狀況并繪制成圖第一章房地產(chǎn)測量概論1.3房地產(chǎn)測繪的作用歸納以下幾點：地理方面法律方面經(jīng)濟方面社會服務(wù)方面：一是房地產(chǎn)管理;二是為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等服務(wù)建筑工程施工招標中的作用（層高2.2)面積糾紛鑒定第一章房地產(chǎn)測量概論1.4房地產(chǎn)測繪的特點(1)測圖比例尺大房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是1：500，或1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內(nèi)容更細。房產(chǎn)證比例尺：1：200（產(chǎn)權(quán)證上的附圖）第一章房地產(chǎn)測量概論1.4房地產(chǎn)測繪的特點(2)測繪內(nèi)容上與地形測量的差別地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性)，測定其范圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調(diào)查測定評估其質(zhì)量(定質(zhì))和價值(定價)。地形測量沒有如此廣的任務(wù)。房地產(chǎn)圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。第一章房地產(chǎn)測量概論1.4房地產(chǎn)測繪的特點(3)測繪成果效力的差別．房地產(chǎn)測繪成果產(chǎn)品多樣，其成果被房地產(chǎn)主管機關(guān)確認，便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，而一般測量的成果不具備法律作用。(4)測繪成果產(chǎn)品的差別房地產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品不僅有房地產(chǎn)圖，還有房地產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種，即有分幅圖，更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖，所以房地產(chǎn)測繪最后的產(chǎn)品，在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測量繁雜得多。且房地產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖，一般不大量印刷，地形圖則用多色，可以大量出版印刷。第一章房地產(chǎn)測量概論1.4房地產(chǎn)測繪的特點(5)精度要求不同地形圖上的要素成果，用者一般可從圖上索取或量取，其點位中誤差在±0．5~0．6mm以內(nèi)，這個精度可以滿足城市規(guī)劃對地物精度的要求。但房地產(chǎn)測繪不能按此來源，例如界址點的坐標，房屋的建筑面積的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實測、實算。第一章房地產(chǎn)測量概論1.4房地產(chǎn)測繪的特點(6)修測、補測、變更測量及時城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5—10年，而房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時也應(yīng)及時修測，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時修補測，變更測繪。第一章房地產(chǎn)測量概論1.4房地產(chǎn)測繪的特點(7)房地產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)房地產(chǎn)測繪的另一大特點，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術(shù)、測繪業(yè)務(wù)，運用各種測繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識。作為一個稱職的房地產(chǎn)測繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。否則，做不好房地產(chǎn)測繪。這也是房地產(chǎn)測繪區(qū)別于其他測繪的特點之一。第一章房地產(chǎn)測量概論現(xiàn)在我把住宅小區(qū)房產(chǎn)測量的一般作業(yè)流程向大家介紹一下：⑶各省建設(shè)廳發(fā)布的關(guān)于房產(chǎn)測量的文件，及所在地房產(chǎn)主管部門的有關(guān)房屋面積測算的規(guī)定。

這些都是房產(chǎn)測量的依據(jù)。并根據(jù)這些資料制訂作業(yè)計劃。第一章房地產(chǎn)測量概論現(xiàn)在我把住宅小區(qū)房產(chǎn)測量的一般作業(yè)流程向大家介紹一下：2、房產(chǎn)調(diào)查：

房產(chǎn)調(diào)查和測量都必須以幢為單位進行。面積較大的小區(qū)，可先劃分幾個丘（片），再在丘下按幢進行。房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容有房屋的座落、產(chǎn)權(quán)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬等。這些項目最好有委托單位的陪同下進行。還應(yīng)有明確的認定依據(jù)。如老住宅區(qū)內(nèi)的“墻體歸屬”應(yīng)有委托人填寫墻界表，鄰居填寫意見等。最后匯總填寫房產(chǎn)調(diào)查表。

第一章房地產(chǎn)測量概論現(xiàn)在我把住宅小區(qū)房產(chǎn)測量的一般作業(yè)流程向大家介紹一下：3、房屋測量：

外業(yè)實地測量應(yīng)以幢為單位進行，先繪制分層測量草圖，有設(shè)計圖的可不繪。用檢定合格的測距儀、卷尺等工具丈量分層分戶的房屋邊長，在草圖上標注尺寸。丈量時做到“每邊必須丈量，一邊必須丈量2次”的原則。第一章房地產(chǎn)測量概論現(xiàn)在我把住宅小區(qū)房產(chǎn)測量的一般作業(yè)流程向大家介紹一下：4、面積計算：

根據(jù)外業(yè)房屋測量繪制的一定比例尺“分層分戶平面圖”進行面積計算。一般按幢的總面積、幢共有面積、套內(nèi)面積、分推系數(shù)等一步步進行，最后分推到各戶（套）面積。共有面積的確認必須有明確的文字依據(jù)，在分推時始終遵循“逐級分推，下一級必須參與上一級的分推”這個基本原則。并對計算過程單獨計算2次。第一章房地產(chǎn)測量概論現(xiàn)在我把住宅小區(qū)房產(chǎn)測量的一般作業(yè)流程向大家介紹一下：5、整理資料：一般按總卷（幢）、分卷（戶）進行。并編寫測量報告。

最后要說的是：實際上各省各地區(qū)的面積測算方法規(guī)定都不相同，特別是共有面積的分推方法。這些都是房產(chǎn)官司的焦點所在。所以房產(chǎn)測量必須做到有依有據(jù)。

第一章房地產(chǎn)測量概論1.5房地產(chǎn)測量的程序1.申請2.資料提供3.測繪分幅圖4.房地產(chǎn)測量（預(yù)售測量、竣工測量、變更測量）5.繪制分丘圖、分層分戶圖6.提交報告7.審核第一章房地產(chǎn)測量概論1.6房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容平面控制測量房產(chǎn)調(diào)查和地籍要素調(diào)查房地產(chǎn)要素測量房地產(chǎn)圖繪制房地產(chǎn)面積測算變更測量成果資料的檢查與驗收第一章房地產(chǎn)測量概論1.7房地產(chǎn)測量與地籍測量房地產(chǎn)測量側(cè)重于房屋地籍測量側(cè)重于土地。合二為一：不動產(chǎn)測量與管理第一章房地產(chǎn)測量概論1.8房地產(chǎn)測量術(shù)語1.房屋面積測量－房屋各層水平投影面積的測量與計算－分幢進行2.房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2。20米以上(含2．20米)的永久性建筑。3.專有建筑面積4.共有建筑面積5.公有建筑面積（不分攤）6.房屋產(chǎn)權(quán)面積（面積數(shù)等建筑面積）7.套內(nèi)建筑面積8.共有分攤面積9.房屋使用面積8+9＝610.套內(nèi)墻體面積11.套內(nèi)陽臺面積12.預(yù)售測量（施工圖紙有關(guān)-預(yù)售審批）13.竣工測量（設(shè)備-房屋初始登記）14.現(xiàn)狀測量15.變更測量16.分割測量17.功能區(qū)18.建設(shè)用地面積（土地證）19.總建筑面積20.房屋占地面積（底層）21.建筑容積率（總建筑面積與建設(shè)用地面積之比）22.建筑密度23-32：自學(xué)33.勒腳34.裙樓、塔樓35-38：自學(xué)39.住宅開間40.住宅進深41.房產(chǎn)測量號42.街路號43.丘：有界空間的地塊44.幢（棟）45.房屋總層數(shù)（6-7層）46-48：自學(xué)49.房屋要素（幢號、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年代、邊長、陽臺尺寸、用途、面積等）50.房產(chǎn)要素51-56：自學(xué)57紅線58-83：自學(xué)84.剪力墻房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載的墻體。防止結(jié)構(gòu)剪切破壞。剪力墻是指墻體的結(jié)構(gòu)，剪力墻一定是承重墻。85-94：自學(xué)測繪學(xué)科的主要分支大地測量學(xué):Geodesy(GeodeticSurveying)它是以地球表面大區(qū)域為研究對象，研究和測定地球形狀、大小和地球重力場，以及測定地面點幾何位置的學(xué)科?，F(xiàn)代大地測量學(xué)包括幾何大地測量學(xué)、物理大地測量學(xué)和衛(wèi)星大地測量學(xué)三個主要部分。測繪學(xué)科的主要分支地形測量學(xué)(普通測量學(xué)):Topographicsurveying是研究測繪地形圖的基本理論、技術(shù)和方法的學(xué)科。測繪學(xué)科的主要分支攝影測量學(xué)：

Photogrammetry攝影測量學(xué)是利用攝影或遙感的手段獲取被測物體的信息(影像的或數(shù)字式的)，經(jīng)過對圖像的處理、量測、判釋和研究，以確定被測物體的形狀、大小和位置，并判斷其性質(zhì)的一門學(xué)科。按獲取像片的方法不同，分為地面立體攝影測量學(xué)和航空攝影測量學(xué)。測繪學(xué)科的主要分支測繪學(xué)科的主要分支工程測量學(xué)：

EngineeringSurveying定義一：工程測量學(xué)是研究各項工程在規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和運營管理階段所進行的各種測量工作的學(xué)科。各項工程包括：工業(yè)建設(shè)、鐵路、公路、橋梁、隧道、水利工程、地下工程、管線（輸電線、輸油管）工程、礦山和城市建設(shè)等。一般的工程建設(shè)分為規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和運營管理三個階段。工程測量學(xué)是研究這三階段所進行的各種測量工作。定義二：工程測量學(xué)主要研究在工程、工業(yè)和城市建設(shè)以及資源開發(fā)各個階段所進行的地形和有關(guān)信息的采集和處理，施工放樣、設(shè)備安裝、變形監(jiān)測分析和預(yù)報等的理論、方法和技術(shù)，以及研究對測量和工程有關(guān)的信息進行管理和使用的學(xué)科，它是測繪學(xué)在國民經(jīng)濟和國防建設(shè)中的直接應(yīng)用。定義三：工程測量學(xué)是研究地球空間（包括地面、地下、水下、空中）中具體幾何實體的測量描繪和抽象幾何實體的測設(shè)實現(xiàn)的理論、方法和技術(shù)的一門應(yīng)用性學(xué)科。它主要以建筑工程、機器和設(shè)備為研究服務(wù)對象。測繪學(xué)科的主要分支工程測量學(xué)：

EngineeringSurveying測繪學(xué)科的主要分支地圖制圖學(xué)：

Cartography地圖制圖學(xué)是以地圖信息傳輸為中心，探討地圖及其制作的理論、工藝技術(shù)和使用方法的一門綜合性學(xué)科。地圖產(chǎn)品測繪工作的作用規(guī)劃提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提供地圖行政勘界與權(quán)屬定界提供各工程需要的測量技術(shù)軍事測繪測繪學(xué)科的發(fā)展遠古時代有輝煌的歷史測繪學(xué)科的發(fā)展現(xiàn)代:工程方面,以特大型建筑對工程測量的精度,準度進一步提高。測繪學(xué)科的發(fā)展3S技術(shù)RS:RemoteSensingGIS:GeographicalInformationSystemGPS:GlobalPositioningSystem測繪學(xué)科的發(fā)展GPS（GlobalPositioningSystem）全球定位系統(tǒng)是美國從本世紀70年代開始研制，歷時20年，耗資200多億美元，于1994年全面建成，具有在海、陸、空進行全方位實時三維導(dǎo)航與定位能力的新一代衛(wèi)星導(dǎo)航與定位系統(tǒng)。GPS的應(yīng)用領(lǐng)域控制測量（全球、全國、城市、工程）、工程測量、地形地籍測量、海洋測繪、航測、遙感衛(wèi)星、定軌月球、火星測繪、飛機、輪船導(dǎo)航與地面交通管理、通信、旅游等各行各業(yè)。測繪學(xué)科的發(fā)展GPS（GlobalPositioningSystem）測繪學(xué)科的發(fā)展GPS（GlobalPositioningSystem）應(yīng)用測繪學(xué)科的發(fā)展GAILILEO系統(tǒng)1999年，歐洲提出“伽利略計劃”，準備投資36億歐元，向高度為2.4萬公里的太空發(fā)射30顆衛(wèi)星，組成“伽利略”衛(wèi)星定位系統(tǒng)。歐盟指出，該系統(tǒng)將主要服務(wù)于民用，提供誤差不超過1米的精確定位服務(wù)，2008年完成。2004年10月9日，中歐伽利略計劃技術(shù)合作協(xié)議在北京正式簽署，中國將投入2億歐元參與“伽利略計劃”。據(jù)悉，中國是正式加入“伽利略計劃”的第一個非歐盟國家。

另外，美國的GPS只為自己（尤其是軍方）提供高精度定位，對其他用戶只提供低精度的定位服務(wù)，而且美國隨時可以關(guān)閉這種服務(wù)（特別是在戰(zhàn)時）