天瑞園項目可行性研究報告說明書

PAGEPAGE4目錄ＴO(shè)C＼o"1－3”＼ｈ\z\uＨYPＥRLＩNK\ｌ"_Tｏc97707３８0”第一章總論?PAＧＥＲEF＿Toc97７0738０\h４HＹPERLIＮK＼ｌ＂_Toc9770７3８１＂１.1項目可行性研究目的?ＰAGEREF_Toc977073８１\h4HＹPEＲＬIＮK＼ｌ"＿Tｏｃ977０7３82"１．2項目概況?ＰAGEＲEF＿Toｃ977073８２\h４HYＰＥＲLIＮＫ\l”_Toｃ9770７３８3＂１．項目名稱?PAGＥREＦ_Toc９7707３8３\h４HＹPEＲＬINK＼ｌ”＿Ｔｏｃ９７７０7３84"2．項目區(qū)位?PＡGＥREF_Tｏc9770７３84\h4ＨYPERLINK\l”_Ｔoc97７０7３85"３.項目周邊交通條件與環(huán)境 PＡGEREF＿Tｏc977０７３８５＼ｈ5HＹPＥＲLINK\l”_Toc977０7386"4.項目宗地一般情況?PＡGＥＲEF＿Toc977０73８6＼h5HYPEＲＬＩNＫ\ｌ＂_Toc9７７０73８７＂1。3項目產(chǎn)權(quán)與開發(fā)運作所處階段?PAＧEREＦ＿Toc９77073８7＼h5ＨＹPERLＩNK＼l"_Ｔoc9770７3８８”１．４項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標?PＡGＥRＥF_Toc9770７38８\h6HYPＥRLＩNK＼ｌ＂_Toｃ９7７07３89"１.５項目可行性研究報告編制依據(jù)?PAＧＥRＥF_Toc97７0７3８９＼h6HYＰERLＩNK3、項目產(chǎn)品定位?PAGEREF＿Toｃ９7707393\h７ＨＹPERLINＫ\ｌ＂_Toc９770７394"4、項目目標顧客群定位?ＰAGEREF_Toｃ9770７394＼ｈ7HＹＰEＲＬINＫ\l”_Tｏｃ９77０7395"5、項目價格組合定位 PAGＥＲEF_Ｔoｃ9770７３9５＼ｈ7HYPＥRＬＩNK\l"_Toｃ9７７07396＂6、項目經(jīng)濟評價指標?PＡＧEＲEF＿Toc９７707３96\ｈ7HYＰERＬINＫ\ｌ"_Ｔoc9７70７3９７＂第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境與機會分析?ＰAGＥＲEF＿Ｔoｃ9770７３９7\h9HYPERLINK\ｌ”_Tｏc9７７０73９8”2.1武漢市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢分析?PAGERＥＦ_Ｔoc９７7０7３9８\h9ＨYＰERLIＮK＼l"_Toc97707399＂2．２武漢市房地產(chǎn)市場特征與發(fā)展趨勢分析?ＰAGＥＲEF_Ｔｏc9７707399\ｈ1２HYPＥＲLＩＮK＼ｌ”_Tｏc977０7４00”2。2.１武漢房地產(chǎn)市場總體特點?ＰAＧＥＲＥF_Tｏc9７707400\h1２HYPERＬIＮK２.４。1SＷOＴ分析?PＡGEＲEＦ_Ｔｏc97７07412\h2２HＹＰEＲLIＮＫ＼l＂_Tｏｃ9７７0741３"2.４.２ＮMＮ矩陣分析?PＡGEREF_Tｏc9７7０7４13\h23HYPＥＲLIＮＫ3．2項目目標顧客群定位?ＰＡＧＥＲＥF_Tｏｃ９７７０7４16\ｈ2６HYPERLINK＼ｌ”＿Toｃ９770７４１7"3。３項目的產(chǎn)品定位 ＰAＧＥRＥＦ_Toc9７7074１７\h26ＨYPERLＩNK\l”_Toｃ9７707４18"3。4項目的價格定位 PAGＥREＦ＿Toｃ9７7０74１8\h27ＨYＰEＲLINK\ｌ"＿Toc97７0７419”第四章?項目開發(fā)方案?PAＧEREF_Ｔoｃ97707４19\ｈ２9ＨＹＰERLINＫ\l”＿Ｔoｃ９7707420”4．１項目開發(fā)方式?PAGERＥF_Ｔｏｃ9７７０７420\h29ＨYPＥRLＩNK\ｌ＂_Toc97７0742１"4.2項目開發(fā)經(jīng)營計劃 PAGＥＲEF_Ｔoｃ9770742１\ｈ2９HＹＰERLＩNＫ\ｌ＂＿Toc９770７422”第五章項目投資估算與資金安排?ＰAGEREF＿Toc97７074２２\h30HYPERＬＩＮK＼l＂_Toｃ97７０74２3＂5.１項目投資估算?PAGEREF_Ｔｏc977074２3\h30HYPEＲLＩＮK＼ｌ”_Toｃ97７07424＂5.2項目投資資金及分年投入計劃 PAGEREF＿Toc977０７4２4\ｈ3１ＨＹＰERＬIＮＫ6.3項目不確定性分析?PAGEREF＿Toｃ9７70742８\h３５ＨＹPERLINK＼l＂＿Toｃ97７0７4２9＂６。4主要經(jīng)濟結(jié)果和數(shù)據(jù)?ＰＡGEREF＿Ｔoc９77074２9\ｈ35HＹＰEＲLＩNＫ\l＂＿Ｔoc97７0７４30＂第七章項目開發(fā)經(jīng)營風險分析與建議?PＡGERＥF_Toｃ９770７4３0＼ｈ37?前言武漢市東西湖區(qū)天瑞園項目原為武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司與青山區(qū)國稅局聯(lián)合開發(fā)的住宅商品房項目。由于種種原因，現(xiàn)擬將項目轉(zhuǎn)讓。本報告是為受讓該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進行初步的可行性研究。天瑞園項目總用地６6７１2.37m２，含代征道路167４8。66ｍ２，凈用地49423．７１m2,約75畝，建筑容積率以1．５根據(jù)我們對武漢市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢與房地產(chǎn)市場的調(diào)查、預(yù)測與分析,該項目初步可行性研究結(jié)論如下:開發(fā)規(guī)模占地：4942３．71m總建筑面積：７5０00ｍ2,約700戶。（其中公建配套面積２700m2，含商業(yè)用房面積12００投入資金總投資:137２１．5１萬元資本金：5500。００萬元資本金占總投資比例：４０．08％開發(fā)經(jīng)營周期:２年項目住宅售價:全程均價2580元/平方米商業(yè)用房售價：全程均價4０00元/平方米停車位售價：７萬/個項目開發(fā)經(jīng)營利潤：營業(yè)稅后利潤:５011.3１萬元營業(yè)稅后投資利潤率(年均):18．26%所得稅后利潤：3３５７.58萬元所得稅后利潤率（年均）：12。23＆營業(yè)稅后資本金利潤率（年均）:45．56％所得稅后資本金利潤率(年均）：3０.52%所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（基準收益率7％）：19.57％所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值：1989．７3萬元該報告僅為初步可行性研究報告。盡管如此,總體上看，該項目在經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)各方面都具有可行性，具有相當好的經(jīng)濟效益和社會效益,雖有風險卻有可規(guī)避的現(xiàn)實途徑與方法。?第一章總論1．１項目可行性研究目的通過對武漢市經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析,以及對天瑞園項目相關(guān)的房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究,達到以下目的：發(fā)現(xiàn)項目的經(jīng)營機會,根據(jù)市場機會對項目進行目標顧客群定位、產(chǎn)品定位、價格定位；分析項目的市場參數(shù)，對項目進行初步的經(jīng)濟評價;為項目運作與規(guī)避風險提出建議.以項目初步可行性研究的結(jié)論，為項目決策提供依據(jù)，為項目開發(fā)經(jīng)營運作提供參考意見。1。2項目概況1.項目名稱原武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司將該項目定名為“天瑞園"。該名稱的特點是大氣、吉祥、福運兆示、意向鮮明，但毫無本地人脈、地脈、文脈的體現(xiàn)。待后根據(jù)項目定位再作細細推敲，給出充分反映地域文化特色、產(chǎn)品特色的項目名稱。２．項目區(qū)位該項目位于武漢市漢口東西湖區(qū)(行政區(qū))新開發(fā)的高尚居住區(qū)-—金銀湖片區(qū)內(nèi)。緊鄰環(huán)湖路，東接戀湖家園小區(qū),南鄰武漢美好愿景開發(fā)公司用地。于漢口沿主干道常青路穿過張公堤花園,上漢飛大道轉(zhuǎn)入環(huán)湖路即達本項目地塊。本項目地塊本項目地塊本項目所在區(qū)域地塊本項目所在區(qū)域地塊3.項目周邊交通條件與環(huán)境項目所在的金銀湖片區(qū)是以天然湖泊金銀湖為中心展開布局的高尚居住區(qū)，乃是武漢市于近年規(guī)劃的、漢口近郊區(qū)五大住宅片區(qū)——百步亭片區(qū)、后湖片區(qū)、常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)、東西湖片區(qū)之一.金銀湖居住區(qū)的開發(fā)處于中期階段，交通主干道、水電、煤氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套基本完成.與漢口鬧市中心的交通已初步拉通，該項目緊鄰的環(huán)湖路有4條公汽線路通過。4．項目宗地一般情況=1＼*GB2⑴面積：4９42３。71m2=2＼＊ＧB2⑵形狀：項目地塊大體上呈不規(guī)則的長方形展開.=３\＊GB2⑶臨交通干線面寬：地塊北臨環(huán)湖路面寬約220M。=4\＊ＧＢ2⑷地貌地質(zhì)條件：項目所在地為藕田填埋而成，地質(zhì)條件一般,對于多層建筑可以直接作為自然地基。=５＼＊GB2⑸宗地利用與開發(fā)現(xiàn)狀：該地塊現(xiàn)在基本完成三通一平，地表面無建筑物，無拆遷量,無綠色植物覆蓋。1．3項目產(chǎn)權(quán)與開發(fā)運作所處階段該項目現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人為:武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司實際上該項目為武漢市青山區(qū)國稅局出資２00０萬元交由武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司進行開發(fā)，后者無實際投資。該項目經(jīng)由武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司作前期運作，已獲得下列政府批文：武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《建設(shè)項目選址意見書》(東規(guī)選[200２］28號）武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（東規(guī)條字補[200２]５8號文)武漢市東西湖區(qū)人民政府《國有土地使用權(quán)證》(出讓土地使用權(quán)）（東國用［2003]第TD２003—０54號)武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（[2０0３]補０30號）20０2年4月7日關(guān)于武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)“天瑞園”項目，有東西湖區(qū)政府、管理處、國稅局長等負責人參加的會議紀要承諾：“鑒于武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司對東西湖區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出的貢獻,東西湖區(qū)委區(qū)政府將給予該項目最優(yōu)惠的政策,在征地、規(guī)劃、建設(shè)中給予傾斜.”該項目取得上述政府批文后，即處于停滯狀態(tài)。1．４項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積６671２．37m２凈用地面積4９４23.７1ｍ２，約總建筑面積7５00０.0０其中:住宅7容積率1.3＝1\*GB3①；１．5=２\*GB３②商業(yè)用房1建筑密度＜２2%～２６％公建配套150０。0０綠化率>３5％停車位350個(可售２00個）注：=1\＊GB3①原武漢石化房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、青山區(qū)國稅局擬開發(fā)別墅盤，申報容積率低，為１。3；=2\＊GB3②由于國家限制別墅用地，可調(diào)至1．5.1。５項目可行性研究報告編制依據(jù)國家計委、建設(shè)部:《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（1９9３年）；建設(shè)部：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（200０年);建設(shè)部:《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》（19９３年）。１.6項目可行性研究報告主要結(jié)論１、項目性質(zhì)與規(guī)模項目性質(zhì)為住宅物業(yè)項目規(guī)模：占地面積為66712．３７M22、項目市場地位定位金銀湖片區(qū)區(qū)域精品盤對現(xiàn)有物業(yè)的互補性、差異性、引導性。項目品質(zhì)可定位為中檔樓盤。３、項目產(chǎn)品定位中-高檔住宅區(qū)體現(xiàn)“天瑞園”內(nèi)在含義和古風水文化，合理利用地塊自身和外部環(huán)境資源價值,創(chuàng)造舒適、和諧、高文化品味、高科技含量的居住社區(qū)。4、項目目標顧客群定位本項目的目標顧客應(yīng)為項目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)企、事業(yè)單位經(jīng)營管理層、文化技術(shù)階層、商務(wù)階層、公務(wù)員階層，家庭月收入在２000～4000元之間，家庭儲蓄為１5~30萬元之間。5、項目價格組合定位1、單價：全程預(yù)期均價２58０元／Ｍ2，價格區(qū)間2380－28０0元/M２2、總價：24-４０萬元3、首付款:10—15萬元4、月供款:1０00-２00０元６、項目經(jīng)濟評價指標（１)項目開發(fā)規(guī)模凈用地面積：４9４２3。71m2總建筑面積：75000平方米其中:住宅：7２300平方米商業(yè)用房:1200平方米公建配套：1５00平方米車位：３５0個（其中建筑物架空停車位2０0個,地面停車位15０個）（2)項目總投資：資本金：５５００萬元資本金占總投資比例：40.08％（3）項目開發(fā)經(jīng)營周期：2年(４)項目住宅售價：全程均價2580元/平方米商業(yè)用房售價:全程均價4000元/平方米停車位售價:７萬／個(５）項目開發(fā)經(jīng)營利潤:營業(yè)稅后利潤：50１１．31萬元營業(yè)稅后投資利潤率（年均)：１8.２６％所得稅后利潤:3357．58萬元所得稅后利潤率(年均）：12．23&營業(yè)稅后資本金利潤率(年均）：４5。56%所得稅后資本金利潤率(年均）:３0．５２％?第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境與機會分析2．1武漢市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢分析１．武漢市是華中腹地最大的經(jīng)濟中心,經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模大、潛力大武漢市是華中腹地最大的區(qū)域交通中心、商貿(mào)中心、科技中心，并正在成為制造業(yè)中心、信息中心、物流中心，經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模大,潛力大。武漢市距離我國四大區(qū)域經(jīng)濟與社會發(fā)展中心——北京、上海、廣州、西安的交通距離恰好均為1000ＫM左右。表１武漢市與我國四大區(qū)域經(jīng)濟與社會發(fā)展中心的距離武漢相關(guān)城市北京上海廣州西安距離(公里)１100１２00（８３0）=１\＊GＢ3①1０83（9７8）=2\*ＧB3②119０注:＝１\＊ＧB３①2０02年9月29號全長1５3公里的合肥至安慶高速公路正式建成通車,標志著連接HYＰＥRLＩNＫ"http：//www.sh．xinhua.ｏrg／＂上海和武漢之間的高速公路全線貫通,上海至武漢的高速公路全長830公里;武漢至上海沿長江約1１25公里;=2＼*GB3②擬建的京廣鐵路客運專線（武漢-廣州段）將原本武漢與廣州之間的1083公里拉直至約9７8公里。武漢市歷史上被稱為“九省通衢"，并以這種交通中心的地位，在經(jīng)濟上輻射中南及其他數(shù)省區(qū)域.--近代我國資本主義興起高速發(fā)展的20世紀３0年代,與“大上?！辈⒘械闹挥小按鬂h口”;—-解放初期,武漢市以“中南局”所在地在經(jīng)濟、政治、社區(qū)諸方面統(tǒng)領(lǐng)河南、河北、湖北、湖南、廣東、廣西、海南,并形成我國老工業(yè)基地重地的經(jīng)濟格局；——從地理區(qū)位看,以武漢為圓心，以1２0０公里左右鐵路最佳運輸距離為半徑，可直達24個省市區(qū)，已形成典型的“米”字型格局。如京廣鐵路高速客運專線建成，武漢鐵路樞紐的地位更加強化。2。武漢市經(jīng)濟發(fā)展的后發(fā)被動與“中部崛起”的機遇國家曾實行“沿海城市優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略",給予重大的政策優(yōu)惠與扶持,沿海城市的大改革、大開放、大建設(shè)、大發(fā)展始于1985年前后，而武漢市真正的大建設(shè)、大發(fā)展始于小平南巡講話的嚴肅批評之后，落后7年。一步慢后，步步受制。2１世紀初，國家實行“西部大開發(fā)戰(zhàn)略",使武漢市等一批中部城市陷入“非東非西”、國家無政策重點支持的尷尬地位,長期以來經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，與沿海城市的差距越來越大(見表2)。表2２004年幾大城市主要經(jīng)濟指標對照表城市北京上海杭州天津廣州深圳武漢重慶人均GＤP(元）２43３746５79３1920２3774４864７5６97７２１2861７０37城區(qū)居民人均可支配收入（元）１563８１６６8３1４54２114671688425８6５9564922０２０04年中央工作會議提出:國家實行“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略.這是改革開放20多年來中央第一次把中部的發(fā)展提上戰(zhàn)略議程.歷史表明,在中國,一個地區(qū)、一個特大城市的發(fā)展,中央的重視和扶持頭等重要.武漢市建成城區(qū)的面積是南京的3倍，人口是南京的１。37倍，而2003年武漢人均GDＰ只是南京的77％。外地開發(fā)商驚嘆:武漢市于華中腹地的一系列“中心"地位和經(jīng)濟發(fā)展空間之“大”，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間之“大”。3．武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生的重大變化帶來的經(jīng)濟需求新格局房地產(chǎn)業(yè)具有某種基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的特點,它的基礎(chǔ)是一個地區(qū)、一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品鏈企業(yè)與機構(gòu)群。武漢市是我國解放后曾經(jīng)興旺發(fā)達繁榮一個時期的城市。鋼鐵業(yè)(武鋼）、機械制造業(yè)（武鍋、武船、武重、武機、汽發(fā)）、紡織業(yè)、食品業(yè)、家電業(yè)等都曾輝煌一時。由于復(fù)雜的原因，特別是體制改革（企業(yè)民營、私營化)、對外開放速度慢，這些產(chǎn)生一段時期武漢進入低谷,大中企業(yè)進入改制的陣痛。經(jīng)過20多年的積累,在原來產(chǎn)業(yè)鏈被破壞后，正在逐步形成新的、與現(xiàn)代化建設(shè)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈：鋼鐵產(chǎn)業(yè)（武鋼基本完成體制變革和技術(shù)升級）機械制造業(yè)（汽車、發(fā)電機制造）家用電器產(chǎn)業(yè)（海爾生產(chǎn)基地、TＣＬ生產(chǎn)基地)石油化工產(chǎn)業(yè)（中石化聚丙乙烯生產(chǎn)基地）光電子產(chǎn)業(yè)（長飛、烽火、精倫、楚天、NＥC等）教育事業(yè)（百余所大學和研究所)文化產(chǎn)業(yè)食品產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)的改制、轉(zhuǎn)型與振興武漢市政府高度重視:=1\*ＧB3①產(chǎn)業(yè)的塑造與發(fā)展;=2\*ＧＢ3②民營企業(yè)的發(fā)展；＝3\＊GB３③將商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)-—(商貿(mào)業(yè)+產(chǎn)業(yè)）一體化4．湖北省委關(guān)于“全省支持武漢、武漢帶動全省”和“以武漢為中心”建設(shè)武漢經(jīng)濟圈中共中央政治局委員俞正聲同志任湖北省委書記后，帶領(lǐng)湖北省委堅定的提出：全省支持武漢,武漢帶動全省的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略東風汽車公司總部與生產(chǎn)基地、中鐵十一局、清江紫園總部、中建八局等大型企業(yè)總部遷來武漢,使武漢市政府稅收跳躍式上升以武漢為中心方圓1０0公里建設(shè)武漢經(jīng)濟圈大力發(fā)展制造業(yè)，振興老工業(yè)基地因而，使武漢市經(jīng)濟進入快速發(fā)展期（見下表)。年份2０00年200１年20０2年20０３年20０4年ＧDP(億元)1２0６.841347。81493．０９1６6219５4.6５人均ＧＤP8３9９．６954５財政收入(億元)1２6．１５150.181９6。5４230260職工平均工資（元)７２６８9０80１０0３9１1719城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）６7６１7035．05７８２０8５24.５２城鎮(zhèn)居民人均消費支出（元）６075634２.296８３37２５１。3２5.武漢市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃=1\＊GＢ2⑴武漢市總體規(guī)劃武漢市城市規(guī)劃以規(guī)劃的外環(huán)公路為基本界線，東面到陶家大湖至葛店一線、南面到羅漢上至赤磯山一線、西面到永安至李集一線、北面到天河至灄口一線，并包括龍泉山、木蘭山等風景區(qū)，新洲火車站。金口和大咀預(yù)留港區(qū)以及新洲城關(guān)、黃陂城關(guān)(前川鎮(zhèn)）等，面積為308６平方公里。武漢市城市總體規(guī)劃（１996-202０）明確提出把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟實力雄厚、科學教育發(fā)達、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明并具有濱江濱湖城市特色的現(xiàn)代城市.＝2\＊ＧB2⑵規(guī)劃目標城市發(fā)展的總體目標是：把武漢建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體化、開發(fā)型、多功能的現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實的基礎(chǔ)。社會發(fā)展目標是:堅持科教立市,建立研究、開發(fā)、生產(chǎn)和科技貿(mào)易服務(wù)配套發(fā)展的科技發(fā)展格局；人口控制規(guī)模：全市常住人口機械增長量控制在5~6萬人.加速城市化進程,至202０年將全市城市化水平提高到80%以上,其中郊縣城市化水平提高到55～6０％。武漢市現(xiàn)有人口約８00萬人,市區(qū)常住人口約4８０萬人。經(jīng)濟發(fā)展目標是建立起一個由內(nèi)向外的第三、二、一次產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。武漢市總體規(guī)劃范圍分為市域、城鎮(zhèn)地區(qū)和主城三個層次。主城規(guī)劃范圍以三環(huán)以內(nèi)地區(qū)為主，面積約850平方公里。其主要產(chǎn)業(yè)的空間戰(zhàn)略布局如圖:規(guī)劃主城人均居住面積2003年已經(jīng)達到23.9平方米，至２02０年規(guī)劃末期，居民住宅面積總量將從199４年的4８00萬平方米增加到1。2６億平方米左右，住宅成套率達到９8%?！岸嘀行慕M團式”的布局結(jié)構(gòu)：利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩大核心區(qū),在核心區(qū)周圍布局1０個中心片區(qū),在主城區(qū)邊緣布局１0個綜合組團。主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：漢口地區(qū)規(guī)劃為１70萬；漢陽地區(qū)規(guī)劃人口為７6萬；武昌地區(qū)規(guī)劃常住總?cè)丝跒椋?４萬。2。2武漢市房地產(chǎn)市場特征與發(fā)展趨勢分析2。２。1武漢房地產(chǎn)市場總體特點1.從宏觀區(qū)位看，武漢是東、西部地區(qū)資源、信息、技術(shù)等交流和交換的戰(zhàn)略節(jié)點，它具有“獨一無二”的山水園林城市資源,它的經(jīng)濟地理區(qū)位與人口、地域規(guī)模形成房地產(chǎn)市場容量大、規(guī)模大、發(fā)展空間大、回旋余地大.2。武漢處于東部大開放、西部大開發(fā)“夾縫"中的中部地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平不如東部,經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢、落后與沿海同類城市,人均可支配收入低。但武漢經(jīng)濟區(qū)是中國七大重點經(jīng)濟區(qū)之一，擁有得中獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、得天獨厚的氣象優(yōu)勢、得水獨厚的生態(tài)優(yōu)勢、得土獨厚的資源優(yōu)勢、得才獨厚的創(chuàng)新優(yōu)勢,房地產(chǎn)市場具有后發(fā)空間、潛力巨大。3.資本由高成本向低成本、低收益向高收益、投資環(huán)境由差變好的運動規(guī)律作用下，大批資本實力型開發(fā)商1０0多家紛紛涌入武漢地產(chǎn)市場:(1)沿海“東資西移”.一些資金及開發(fā)實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入武漢房地產(chǎn)市場,搶占市場空間，如萬科、金地、西北盛唐、復(fù)地、保利、美好愿景、泰躍、大華、中僑置業(yè)、縱橫置業(yè)、天津順馳、三金、深江、耀江、萬達等。(2)海外開發(fā)商。如新世界、新鴻基、凱恩斯、加拿大海得、澳門新億勝珠（南國明珠)等。（３)其它行業(yè)資金投入房地產(chǎn)開發(fā)。如三江航天、藍天、東風、招銀、惠愈、當代、金穗、三鎮(zhèn)實業(yè)、華工科技等.(4）由于房改政策到位、大規(guī)模城市舊城改造、按揭貸款支持、第一、二次置業(yè)高峰等原因?qū)⑽錆h市市場推向高峰。(5)地價低、房價低、競爭程度低、品質(zhì)低的局面正在發(fā)生變化.（６）以本地消費為主、以住宅為主、以自用為主的市場運行模式,使得市場平穩(wěn)上升，不易產(chǎn)生泡沫。２．2。２政策層面分析國家明確房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)地位國務(wù)院于今年8月２0日發(fā)文《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[２00３］1８號）明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。2020年我國全面實現(xiàn)小康目標,要求人均居住由10M2提高到2０M2左右,住宅業(yè)拉動經(jīng)濟增長的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，將使后發(fā)的武漢市房地產(chǎn)市場具有遠比同類城市更大的發(fā)展空間和發(fā)展速度。國家出臺經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛的政策，武漢市走在前列２004年３月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知》,要求從20０4年８月３１日起,所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。文件還規(guī)定，8月3１日以后,開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把土地收回.武漢市2002年7月開始推行這種土地供應(yīng)方式。將促使：房地產(chǎn)市場走向規(guī)范化。地價上揚。房價上揚.開發(fā)商重新洗牌.武漢市政府意圖強化土地經(jīng)營、增加土地收入，改變房價過低與城市在全國同類城市中地位不相稱的局面，最近三年已經(jīng)推動地價翻一番,樓面地價由均價600元／Ｍ2左右上升到13００元/Ｍ２左右，大大促使房價上揚，房價由平均2３00元/M2左右上升到300０元/Ｍ2左右.國家調(diào)整金融政策2０04年１０月29日,央行發(fā)布通知,金融機構(gòu)一年期存款基準利率將上調(diào)0．2７個百分點，由現(xiàn)行的１．9８%提高到2.２５%，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,由現(xiàn)行的５。31％提高到5.58％。此舉向社會傳遞了中央銀行控制信貸和投資過快增長的政策意圖。實際上，這次調(diào)整對武漢房地產(chǎn)市場影響不大.中央銀行２00４年的121號文件提出要進一步支撐資本實力型開發(fā)商在市場之中處于主導地位。在國務(wù)院1８號文中,也提出“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。國家出臺經(jīng)濟適用房管理政策2004年5月13日，我國第一部《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式規(guī)定出臺，經(jīng)濟適用房面積嚴格控制在中小套型。根據(jù)該項辦法，武漢市出臺了《武漢市經(jīng)濟適用住房管理規(guī)定》,強化了對戶型面積、購買對象的監(jiān)督和管理，為今后政策的順利執(zhí)行奠定了基礎(chǔ)。在２002、２003年減縮經(jīng)濟適用房供應(yīng)量之后，2０05年，武漢市政府決定供應(yīng)經(jīng)濟適用房１14萬平方米.武漢市大規(guī)模的舊城改造政策武漢市大規(guī)模成片舊城改造、消滅“城中村"政策,大面積拆遷(見表2－2），大大增加了住宅及商業(yè)物業(yè)的需求。表3武漢市200２年~2０0４年完成（計劃）拆遷面積單位：萬M２年份20０22003２0０４完成(計劃）拆遷面積１5０２30230武漢市出臺二手房上市的減稅政策20０4年９月2０日，武漢市政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》(武政［2004］61號),該《意見》提出凡購買二手房，契稅一律按交易額的1%計征;購買公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過戶費統(tǒng)一下調(diào)；對2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。至此,武漢市的二手房交易稅額告別了全國最高.武漢市加強了商品房銷售市場的監(jiān)管從2０04年３月1日起,武漢市實行了嚴格的商品房項目合同備案登記制，強化了對個樓盤“假退房、真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為及“假抵押”行為的監(jiān)管,實行了“期房限轉(zhuǎn)”。同年５月，頒布了禁止無證售房、禁止炒房號、禁止無證做廣告等“禁令",杜絕了各種炒房行為,強化了商品房銷售管理，使市場更加規(guī)范。武漢市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)正式啟動從２０04年8月1０日，武漢市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)正式啟動。改系統(tǒng)的建立對武漢市房地產(chǎn)市場的運行狀況進行了適時監(jiān)控，將正確引導企業(yè)投資和市民消費，為政府科學制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策提供決策依據(jù)。進一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金從２004年9月1日起，武漢市規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金應(yīng)占項目總投資比例的35%。武漢市政府推行“平方公里”開發(fā)政策，促使大盤涌起。２.2．３武漢市住宅市場需求層面分析根據(jù)武漢市政府相關(guān)報告，武漢市住宅整體消費狀況如下:面積：每戶建面在１０0—160m２的商品住宅銷售最佳(其中尤以1０0~１2０m２的戶型銷售為好),共銷售330．33萬平方米，占總銷售面積的53.8１％。其次是建面在80－１20平方米的,占銷售總面積的３２．2%。建面低于80平方米或高于戶型:三房兩廳（11０-１69平方米)為市場主力戶型，共銷售3６８.3６萬平方米，占總銷售面積的60％.其次是兩房兩廳（70－109平方米），銷售面積所占比例為２9．６0%。一房一廳(30-6９平方米)、四房兩廳(1６9平方米以上)銷售面積所占比例分別為３．６３％、６.７7%.價位：均價在250０－300０元/平方米的商品住宅最受歡迎，共銷售294。４萬平方米，占總銷售面積的47。9５％。其次是均價2５００元/平方米以下的，所占比例為２２.７2%。均價300０－380０元/平方米的占１9.０9%，均價３800／平方米以上的只占1０．24％。根據(jù)2004年1０月的一份調(diào)查報告，武漢市目前的買房者中，2６—45歲的人最多,占總?cè)藬?shù)的７5%；5６歲以上的購房者所占比例最小，僅4％；25歲以下、4６—5５歲的購房者,所占比例分別為9％和12％。報告顯示，目前武漢市90%購房者為本地居民,１0%購房者為外地居民。在所有購房者中，購房用于投資的占比８％,５１%是第一次置業(yè)，二次置業(yè)和買給父母子女的分別占２8%、1３％。2。2。4市場供給層面分析戶型面積的理性回歸２00４年度武漢市戶型設(shè)計日趨理性.從80年代中期到現(xiàn)在，戶型面積從150m２、到１30ｍ2左右、到目前的節(jié)能住宅興起北京地產(chǎn)巨鱷泰躍進駐武漢的首個投資開發(fā)項目——秀澤園同溫層，立即引起江城對節(jié)能住宅的關(guān)注.近年來，也有開發(fā)商在集中式供暖、墻體保溫等方面做出了嘗試。而據(jù)武漢節(jié)能辦的規(guī)劃，武漢將在兩、三年內(nèi),全面推廣節(jié)能住宅.可預(yù)見的是，在將來一段時間，節(jié)能住宅有望成為武漢房地產(chǎn)市場新的投資熱點.外地房企紛涌圈地武漢作為東西部綜合地,在西部大開發(fā)的前提下,其房地產(chǎn)市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯。截至目前，已登記的外地來漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達１０２家.外來開發(fā)商進入武漢,將起到“催化劑”的作用，帶動武漢樓市逐漸由低端價格競爭向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競爭轉(zhuǎn)變。新地產(chǎn)理念頻出相對以往只專注做房地產(chǎn)項目不同，開發(fā)商開始以更多的精力投入到對新地產(chǎn)深入探討中.并提出了一系列新地產(chǎn)標準,以此作為樓盤銷售的制高點。從細節(jié)層面，產(chǎn)品逐漸精細,品質(zhì)提高，品牌樓盤越來越多，對市場沖擊力越來越大。樓盤定位差異化明顯在地產(chǎn)營銷中,地產(chǎn)商不再使用雷同概念,而是根據(jù)地段、環(huán)境、規(guī)劃等要素,重新考慮樓盤的核心價值，并提煉出獨特的賣點，市場更加細分,以避免同質(zhì)化競爭。親水樓盤檔次趨高隨著江灘改造的進一步實施，在“水”上做文章的樓盤在享受城市美化帶來益處的同時，其自身樓盤品質(zhì)也在不斷提升.隨著政府對濱江濱湖周邊地塊的控制和保護，開發(fā)用地進一步控制，市場競爭的加劇，其樓盤在綜合品質(zhì)上定會有更大的提升。２.2．5房產(chǎn)價格分析圖420０0~２0０4武漢市各季度價格指數(shù)走勢圖保持了三年的價格上升趨勢,在20０４年，在國家宏觀調(diào)控政策相繼出臺的背景下,受城市化進程加快、需求擴張、成本擴大等因素的影響，武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢，并由此帶動房地產(chǎn)價格的全面上漲.展望2005年，在國家宏觀調(diào)控特別是金融和土地政策取向的作用下，武漢市房地產(chǎn)市場需求趨向平穩(wěn)，商品房價格增長過快的勢頭可能減緩，但仍會在較高的價位上運行,房價將繼續(xù)上升5～10%。20０4年,全市商品住宅均價為2６67.６4元/平方米，較２003年每平方米上漲３14元。其中，第四季度全市商品住宅均價達28３5．6元/平方米,同比增長１9。8％，為歷史之最。２004年，二手住房均價為1582．97元/平方米，同比增長37.1％,而商品住房均價同比增長1３.4%，前者幾乎是后者３倍。第四季度,二手住房均價達１８56。4３元/平方米，同比增長５3。5％.總的來說,武漢市房產(chǎn)價格持續(xù)上漲有如下六個方面的原因:１．基礎(chǔ)消費市場價格上漲推動房價全面上漲。2．土地成交價格的上漲是房產(chǎn)價格攀升的另一主導因素.兩年來，武漢市商品房開發(fā)用地樓面地價由600元/m2左右到2004年底已上升到1300元/m2左右。3．城市大規(guī)模的拆遷改造帶動了住宅房產(chǎn)需求的上升,從而促進了房產(chǎn)價格的上漲。舊城改造,成片居民房拆遷量的突然擴大,以1：１．5的比例計算,帶來強大的剛性需求。4.房產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)的提高帶動了房產(chǎn)價格的上漲。5．市民收入的提高和投資意識的增強也推動了房價上漲。６.炒房一族的存在也在某種程度上導致了房產(chǎn)價格的上漲?？傮w而言，武漢市房地產(chǎn)市場在價格穩(wěn)步上升的情況下,仍處于成長期和上升期。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展有效拉動了武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位逐漸凸顯出來。2。2.6武漢居住空間分異的特征逐漸強化居住空間分異，是國外研究居住區(qū)的一個重要概念，其含義是根據(jù)不同的居民等級和收入，對居住區(qū)域、居住樓盤的品質(zhì)進行劃分的研究。具體而言,武漢的居住空間經(jīng)歷了解放前等級分異特征顯著到解放后分異特征弱化，再到改革開放以后再度出現(xiàn)分異的歷史變遷。１。武漢市居住空間的分異特征根據(jù)武漢市內(nèi)開發(fā)項目的調(diào)查結(jié)果進行聚類分析，結(jié)合武漢城市建設(shè)的自身特色，劃分出7類居住空間，由此確定出7種不同的社會空間群體。與本地塊相關(guān)聯(lián)的主要是：武漢的新的社會上層高級別墅區(qū)、市區(qū)近郊多層、小高層的一般中上層群體居住小區(qū)。武漢的市區(qū)近郊多層、小高層的一般中上層群體居住小區(qū)的建設(shè)在地域概念上形成三個有向心凝聚力的地產(chǎn)開發(fā)板塊，即漢口后湖、金銀湖板塊；光谷南湖、湯遜湖板塊;沌口三角湖、后官湖板塊.市區(qū)或近郊區(qū)多層商品房和市郊小高層的一般中上層群體居住的小區(qū)，多與上一層次相鄰，在城市核心區(qū)的附近或在新興地區(qū)附近。代表樓盤有萬科四季花城、鸚鵡花園、學府佳園等，售價在2２０0－３0０0元/平方米。這一群體中大部分年齡在30～45歲，多由專業(yè)技術(shù)人員階層、辦事人員階層、個體工商戶階層、商業(yè)服務(wù)人員階層構(gòu)成。２.城市邊緣區(qū)建設(shè)改革開放以來,武漢市在江南（３50平方公里)江北（6３５平方公里）兩個核心區(qū)內(nèi)重點布局發(fā)展了以第三產(chǎn)業(yè)為主的用地。城區(qū)舊城改造的同時，武漢的工業(yè)發(fā)展逐步向外轉(zhuǎn)移。以主城的青山、關(guān)山、沌口三個大型工業(yè)區(qū)為核心，城市邊緣區(qū)也快速向外拓展。城市邊緣區(qū)快速增長的動力主要來自城市人口的大量增長、居住水平提高,尤其是人均居住面積的提高。新興工業(yè)與高新技術(shù)園的開發(fā),為遷出的人口提供就業(yè)機會.這樣不僅打亂原有舊城區(qū)工業(yè)—-居住“單位制”空間單元，而且通過提供形成不同社會階層的就業(yè)機會產(chǎn)生不同的就業(yè)群體,使城市邊緣區(qū)成為社會等級差異最懸殊、人口流動最頻繁的區(qū)域;原有的土地的行政劃撥和有償出讓的雙軌制和多渠道的資金來源又促成房地產(chǎn)開發(fā)的多樣化方式。低檔住宅區(qū)與高檔花園別墅交錯發(fā)展，城市邊緣區(qū)成為城市居住空間分異反差最顯著的地帶。據(jù)業(yè)界統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，在20０多名受訪者中，金銀湖片區(qū)的樓盤成為第一關(guān)注的重要代表，有25。0％的人第一關(guān)注的樓盤在金銀湖片區(qū).光谷片區(qū)的樓盤成為人們第二關(guān)注的樓盤代表，有１7．4％的人第二關(guān)注的樓盤在光谷片區(qū)。漢陽片區(qū)的樓盤成為人們第三關(guān)注的樓盤代表，有15．2％的人第三關(guān)注的樓盤在漢陽片區(qū)。3.居住空間分異的格局根據(jù)調(diào)研實證，居住空間分異格局在武漢市已經(jīng)逐漸凸現(xiàn):中高級居住區(qū)多位于江南江北以及5km以內(nèi)地域以及國家級“兩區(qū)一園”的沿湖地區(qū)，形成中心＋組團式布局.盡管城市邊緣區(qū)域為高級住宅區(qū)聚集地帶,但在臨近地塊也有90年代開發(fā)品質(zhì)不高的樓盤交錯其中,居住區(qū)空間在圈層式級差分異的基礎(chǔ)上出項了擴張、競爭、入侵、演替等現(xiàn)象,居住社區(qū)配套設(shè)施也呈現(xiàn)出多元化梯度的格局.高級居住區(qū)已經(jīng)完成由點到片的布局,但離成塊扎堆還需待時日。城市社區(qū)地理分異的基本格局隨著城市邊緣區(qū)的擴張不斷得到強化。2．３項目所在區(qū)域——金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析2.3.1金銀湖住宅板塊位于金銀湖生態(tài)保護區(qū)內(nèi),保護區(qū)東臨機場高速公路,南靠金山大道，西臨張柏公路,北望府河(見前圖).金銀湖地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美,水域廣闊而且無污染,空氣清新,風景宜人。金銀湖定位于“生態(tài)保護區(qū)”，有著優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，內(nèi)有多達2。５萬畝的自然湖泊,植被豐盛。華中最大的高爾夫球場、環(huán)湖旅游度假區(qū)都坐落于此,而且該區(qū)已被列入武漢康體休閑旅游區(qū)。在一系列利好因素的刺激下,作為武漢最有影響的房地產(chǎn)板塊-—金銀湖板塊，將繼續(xù)領(lǐng)跑武漢地產(chǎn).2。3。2金銀湖位于武漢市漢口東西湖行政區(qū)，在金銀湖區(qū)域的整體規(guī)劃中,著重強化區(qū)域功能、道路交通等與主城的聯(lián)系，以金銀湖湖面水域為“生態(tài)綠核"“創(chuàng)造近郊生態(tài)濱水城市環(huán)境”.金銀湖片區(qū)以六條指狀發(fā)散的水系為軸，將規(guī)劃區(qū)分為六個功能片區(qū)，即：徑河片區(qū)、三店片區(qū)、鑫橋片區(qū)、高爾夫片區(qū)、馬池片區(qū)、濱湖片區(qū)。形成“一核六片,核心放射、碧水穿插”的布局結(jié)構(gòu).規(guī)劃控制范圍42．０平方公里.規(guī)劃容納人口控制在2８——30萬人.其中“徑河片"、“三店片”、“鑫橋片”、“濱湖片”四個片區(qū)為特色產(chǎn)業(yè)和生活居住并重的綜合新區(qū)；高爾夫片是以“高爾夫俱樂部"和“賽馬場"為核心的體育休閑度假區(qū)；該項目所在的馬池片則是相對獨立的高尚居住片區(qū)。水特色嚴格界定地表湖泊、河流等水體的保護“藍線"。金銀湖及與其相連通的河流,自然港汊,水面不得被城市建設(shè)占用;環(huán)湖路以內(nèi)的半島或島嶼，以綠化建設(shè)為主；金銀湖北側(cè)兩條港汊在保留水面的同時,環(huán)水面建設(shè)３00～50０米寬的人工林帶;沿徑河兩側(cè)各布置50～10０米人工林帶,保持湖區(qū)的環(huán)城水網(wǎng)絡(luò)格局，延續(xù)和保護金銀湖地區(qū)的歷史水道的路徑，營造人與水對話的小尺度空間，再現(xiàn)魅力水鄉(xiāng)的城市風景。綠特色規(guī)劃以環(huán)金銀湖綠化區(qū)為“生態(tài)綠核"，以金山大道為綠化主軸,以其分支水系及兩側(cè)綠化為紐帶，形成一個以金銀湖為中心，向四周指狀放射發(fā)散，多級公共綠地均衡布局的點、線、面相結(jié)合的綠地景觀系統(tǒng)。環(huán)湖路以內(nèi)開辟足夠進深的生態(tài)岸線.五環(huán)路兩側(cè)控制10０m綠化帶,環(huán)湖路兩側(cè)控制30～8０ｍ寬綠化帶。金山大道兩側(cè)控制50～100m綠化帶，工業(yè)區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)控制１0～２0m寬綠化帶。景特色以主湖水面及周邊開辟的生態(tài)型綠地為“生態(tài)綠核”，以道路景觀綠軸為“綠色通道”，以天然的水系河道為“藍色通道”,形成由“生態(tài)綠核"、“綠色通道”和“藍色通道”交匯滲透的景觀網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。重點建設(shè)三條“濱水廊道”——“徑河走廊”、“李家墩生態(tài)走廊”、“混江湖生態(tài)廊”,規(guī)劃要求對三條濱水生態(tài)走廊重點保護,嚴格控制其開發(fā)建設(shè).生態(tài)環(huán)境策略保護濱水區(qū)域的自然演進過程,維護水陸生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和生態(tài)多樣性.2.3.31.配套設(shè)施目前金銀湖片區(qū)的交通、水電、污水處理、商業(yè)配套等正作出綜合規(guī)劃并實施：與金山大道同等規(guī)格的環(huán)湖中路已經(jīng)單幅通車，市委接待中心也落戶金銀湖，并計劃修建從接待中心到機場路的新通道，兩座污水處理廠已經(jīng)動工,明渠等排污工程已經(jīng)啟動。對于教文衛(wèi),區(qū)政府按照30元/平方米從各樓盤籌集到教育局等相關(guān)部門，時機成熟即會修建中心式中、小學設(shè)施.為更好地服務(wù)片區(qū)，包括派出所、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等職能部門都已經(jīng)成立.金銀湖公園也正在興建，一個國際性的網(wǎng)球中心以及外資興建的水上游樂項目正在規(guī)劃中.2。交通設(shè)施金銀湖區(qū)域有機場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道等城市干道，共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通.更重要的，武漢城市輕軌１號線二期(宗關(guān)—三店）擬于今年年內(nèi)動工，全長1１.5公里,預(yù)計2006年建成。屆時她將連接已經(jīng)通車的一期（宗關(guān)—黃浦路）,將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個整體.3。整體環(huán)境東西湖區(qū)域憑借自然環(huán)境優(yōu)勢和完善的城市建設(shè),使得該區(qū)域成為了“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn).金銀湖更是如此.目前，金銀湖已經(jīng)集中了武漢水鄉(xiāng)旅游城、國際高爾夫球場、東方馬城、圣山歡樂世界、金銀湖生態(tài)公園、柏泉濕地生態(tài)保護區(qū)等旅游景觀。金銀湖區(qū)域新建樓盤十分注重綠化配套規(guī)劃和建設(shè)，平均綠地率達3６。53%，人均公共綠地達6。8平方米,樓盤普遍容積率低、親水性強。4。公共設(shè)施隨著眾多開發(fā)商大盤投資的開發(fā),以及政府的主導規(guī)劃作用，金銀湖周遍學校、醫(yī)院、公交等設(shè)施以不斷完善.據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，已經(jīng)投入使用的設(shè)施：醫(yī)院,有常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院,以及一些小型的社區(qū)醫(yī)療診所；公交，有207路、603路、47路、730路;學校，有武漢工業(yè)學院、武漢睿升學校、常青一中、鑫橋小學以及各社區(qū)幼兒園.２.3．4金銀湖金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀金銀湖區(qū)域擁有大片水面和綠地的區(qū)域,是武漢住宅郊區(qū)化的發(fā)源地和武漢房地產(chǎn)大盤策源地。自1999年宏宇實業(yè)率先進駐金銀湖進行商品住宅(碧海花園)開發(fā)以來,在短短的幾年時間里,高爾夫別墅、高爾夫城市花園、萬科四季花城、黃金海岸、戀湖家園、麗水佳園、汀香水榭、奧林匹克花園、耀江·麗景灣、翠堤春曉、華生·金珠港灣等樓盤相繼出現(xiàn).金銀湖片區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為武漢最重要的熱點地區(qū)之一，成為武漢住宅郊區(qū)化和大盤開發(fā)的典范.（見附表１)表1金銀湖片區(qū)典型樓盤概況表樓盤名稱開發(fā)商物業(yè)類型項目規(guī)模均價開盤時間項目進度萬科四季花城武漢萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司別墅、多層占地總面積４1０畝,總建筑面積約27萬平方米3２０0元/ｍ220０2年初共三期，已開發(fā)完成高爾夫城市花園武漢高爾夫城市花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排別墅（售罄）、復(fù)式洋房、小高層占地總面積570畝，總建筑面積約60萬平方米２9８0元/m２第1期:２0０4.7;第2期：２004．9。共５期預(yù)計項目開發(fā)時間直到20０7年目前第２期華生?金珠港灣湖北華生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層、高層一期建筑面積約１９萬平方米公寓：2680元/m2；小高層：298０元/ｍ２;聯(lián)排:5８0０元／m2第1期:200４.1１．２0共2期一期封頂順馳泊林武漢能達實業(yè)有限公司多層、小高層、聯(lián)排別墅總建筑面積２２．86萬平方米2８0０—３00０元／m2未定.項目共２期,預(yù)計１、２期一起開盤耀江·麗景灣耀江神馬實業(yè)(武漢）有限公司多層總建筑面積約40萬平方米2800元/m220０４.５.１開盤一期封頂奧林匹克花園三期美好愿景地產(chǎn)多層、別墅總建筑面積8萬平方米2５00元／m2;別墅3６0０元/ｍ22003。7一期交付使用,二、三期封頂麗水佳園沿海綠色家園發(fā)展(武漢）有限公司多層、小高層總建筑面積約10萬ｍ2多層２4０0元／m2；小高層29０0元/m2第1期：2００2.1０。16；第2期:20０3.５。８;第3期：２00４.4．18三期封頂,四期打樁在金銀湖區(qū)域匯集了眾多全國性品牌的實力開發(fā)商。萬科、香港新邦國際、浙江耀江集團、沿海麗水、天津順馳、北京泰躍等外地品牌開發(fā)商相繼進入此地，本土綜合實力排名前十位的宏宇、統(tǒng)建等公司也在此開發(fā)或拿地.在一個區(qū)域集中如此多的實力開發(fā)商，而且樓盤規(guī)模絕大部分在幾百畝以上，品質(zhì)都有相當水準，這在武漢是少有的，可以稱得上是“漢口高尚住宅區(qū)"。據(jù)金銀湖管理處的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,項目已建成或已開工的開發(fā)企業(yè)有13家,即將進入實質(zhì)性開發(fā)的企業(yè)有6家，正在醞釀并在辦理相關(guān)手續(xù)的企業(yè)有7家.隨著碧?；▓@、汀香水榭、萬科四季花城、高爾夫城市花園、黃金海岸、戀湖家園、麗水佳園等樓盤相繼入駐,該片區(qū)進入成熟階段；目前,耀江·麗景灣、奧林匹克花園、翠堤春曉、華生·金珠港灣等一批新樓盤正在建設(shè)之中,部分已經(jīng)完成首期銷售.另外還有一大批具有相當實力的開發(fā)商也在此屯集重兵，僅美聯(lián)地產(chǎn)在金銀湖土地儲備即達2０0０畝，２004年年底動工的美聯(lián)·奧林匹克花園就達75萬平方米的建筑規(guī)模;還有一些在其他行業(yè)頗具實力的企業(yè)也向此進軍,在醫(yī)藥和汽車貿(mào)易行業(yè)年銷售額達數(shù)十億元的湖北九鼎集團房地產(chǎn)開發(fā)項目正順利進行中。金銀湖住宅板塊形成及購買人群變化東西湖區(qū)住宅市場始于95年常青花園的開發(fā)。與武漢其他近郊區(qū)住宅市場起步類似，初期住宅產(chǎn)品以經(jīng)濟適用房為主,通過低價位、低品質(zhì)住宅產(chǎn)品在較短時間內(nèi)實現(xiàn)居住人口的導入.初期的購買者以集團購買為主，隨著武漢住房分配制度的改革，個人購買者的比重逐步提高。200０年以后,金銀湖片區(qū)的市政公用配套設(shè)施趨向完善，周邊天然的自然環(huán)境優(yōu)勢的也獲得越來越多客戶的認同,以及高素質(zhì)開發(fā)商的進入,中檔住宅市場逐漸形成。典型的中檔精品住宅項目包括高爾夫城市花園的多層洋房、萬科四季花城、美好愿景的汀香水榭、常青花園四號小區(qū)等.在金銀湖板塊的市場升級中，萬科發(fā)揮了一定的引導作用.萬科的“造鎮(zhèn)計劃”激活了整個金銀湖的中檔住宅需求，四季花城的多層住宅成功博得了武漢客戶的喜愛.隨后,美好愿景、沿海物業(yè)、耀江神馬集團等知名開發(fā)商都瞄準中檔住宅市場,先后進入金銀湖片區(qū)。此時，集團購買已經(jīng)急劇下降，個人購房率超過90％.客戶群以漢口市區(qū)的中等收入階層為主?？蛻羧褐幸舶糠值母呤杖腚A層，自己擁有私家車等交通工具,因此像高爾夫城市花園這樣緊鄰武漢金銀湖國際高爾夫球場,自然環(huán)境絕佳的高檔項目，自然成為成功人士的首選。區(qū)域房地產(chǎn)市場評價從整個武漢市的情況來看，金銀湖地區(qū)憑借土地資源豐富，自然條件優(yōu)越等優(yōu)勢，近年來發(fā)展速度最快、最令人矚目,成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計,由于金銀湖片區(qū)的帶動，東西湖區(qū)的平均房價從2０0１年一季度的1293.６7元/平方米一路上揚,至2004年四季度已達2３8１.３５元／平方米,漲幅達10８7。68元/平方米,增長幅度位居武漢市各區(qū)首位。表2項目地塊周邊代表樓盤價格表類型樓盤多層(元/ｍ2）高層（元／m２）聯(lián)排別墅(元／ｍ2）銷售率(％）麗景園２８00３２０0－63高爾夫花園２8003000３400~4０008２萬科四季花城290０３５00４0００９５碧?；▓@２5６0－42００8９戀湖花園2480--9１汀香水榭2760-３８0096黃金海岸26０0－3７0０87奧林匹克花園2５0０—360０一、二期售磬麗水家園２40030００４１8０一、二期售磬三期在售中金銀湖地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以常青花園為起點，目前已經(jīng)有碧?；▓@、四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭、麗水佳園等大型項目相繼扎堆于此,據(jù)統(tǒng)計，金銀湖住宅片區(qū)規(guī)劃在１00０畝以上的住宅項目占總量的29％；規(guī)劃在５00畝至100０畝之間的住宅項目占總量的57%;可見該區(qū)域的確是名副其實的大盤聚集之地。規(guī)劃多以水景小鎮(zhèn)特色,表現(xiàn)出顯著的區(qū)域特色.從片區(qū)的競爭分析上看,金銀湖片區(qū)擁有大片可開發(fā)的土地資源，“楚天第一路”的金山大道等城市主干道組成的便利發(fā)達的路網(wǎng),在環(huán)境上，擁有金銀湖的天然湖景,以及華中地區(qū)最大的高爾夫球場和即將建成的賽馬場,擁有空氣質(zhì)量高于市區(qū)、夏天平均氣溫低于市區(qū)2～３攝氏度等多重優(yōu)勢，片區(qū)整體形象上明顯優(yōu)于同屬漢口的后湖住宅片區(qū).金銀湖片區(qū)高尚住宅區(qū)的形象已經(jīng)得到市場認同。2．４項目開發(fā)經(jīng)營機會分析2。４。１SWOＴ分析優(yōu)勢因素(Ｓｔrengｔh）房地產(chǎn)市場周期高峰期；金銀湖片區(qū)區(qū)域的地理位置得天獨厚、生態(tài)資源豐富以及自然環(huán)境優(yōu)美；在過去的三年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市前列，其價格指數(shù)也一直呈持續(xù)的上升狀態(tài);金銀湖片區(qū)已成為居住聚集區(qū)，聚集效應(yīng)帶來了更濃厚的居住氛圍，區(qū)域品牌優(yōu)勢正逐漸形成；金銀湖周邊產(chǎn)業(yè)帶的持續(xù)發(fā)展,以及相關(guān)地區(qū)居民收入的增長，為金銀湖住宅板塊的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；項目地塊形狀較為規(guī)則,項目規(guī)劃布局難度較小，地勢平坦，前期土地平整費用相對較小;劣勢因素(Ｗeａｋnesｓ)項目周邊配套不成熟，對項目客戶心理上有一定負面影響；項目周邊區(qū)域陸續(xù)會有樓盤推出，對本項目開發(fā)帶來相當?shù)母偁帀毫?隨著漢口中心城區(qū)舊城改造項目的完成，消費者在城市和郊區(qū)之間能擁有更寬廣的選擇，以金銀湖板塊為代表的郊區(qū)化住宅的吸引力可能會相應(yīng)下降;機會因素（Oｐｐorｔｕnity)房地產(chǎn)市場處于高峰期運行，武漢房地產(chǎn)市場整體環(huán)境良好,產(chǎn)需兩旺，房價將繼續(xù)攀升；一元片區(qū)、永清片區(qū)的舊城改造、金銀湖片區(qū)的崛起、市民置業(yè)意識的改變都將帶來更旺盛的需求；金銀湖片區(qū)整體房地產(chǎn)價格漲幅大于全市平均水平，受這一利好因素的影響，本樓盤價格定位以市場為主導,項目的開發(fā)利潤空間較大;市場對該區(qū)域板塊的房地產(chǎn)認知度較高。集中針對該片區(qū)存在的問題在營銷上采取規(guī)避和解決措施,對開發(fā)銷售是有相當大的幫助,并能得到市場上購房客戶的認同；隨著金銀湖片區(qū)交通、教育、商業(yè)配套的日趨成熟,項目有一定的升值空間;存在大量的高收入潛在消費群體,這對該項目的價位有很大的支撐作用；項目規(guī)模不大，開發(fā)周期不長,采取“短平快”開發(fā)模式不會出現(xiàn)太多的不可預(yù)測因素,風險相對較??；通過多種有效手段可以最大程度地獲得政府支持；產(chǎn)品差異化將帶來銷售速度的加快及價格的提升。威脅因素(Thｒeａｄ）競爭對手多,會分流一部分潛在目標客戶群,市場空間可能會縮小；未來土地供應(yīng)量還將大幅上升，區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭更加激烈；東西湖區(qū)作為中心市區(qū)的人口主要導入?yún)^(qū),預(yù)計未來三至五年內(nèi),居住人口將快速增長。如果環(huán)境保護措施以及相應(yīng)規(guī)劃配套沒能跟上,就可能出現(xiàn)區(qū)域整體居住質(zhì)量下降的問題.2.4．2NMＮ矩陣分析結(jié)合前面的ＳWOＴ分析，采用NMN矩陣分析模型,初步提出以下應(yīng)對策略：目標(Ｎeｅd)對策(Method）現(xiàn)狀目標(Ｎeｅd)對策(Method）現(xiàn)狀（Ｎｏw)項目位于金銀湖區(qū)域，面臨較大的發(fā)展機會周邊地產(chǎn)項目盛行歐美風格，市場呼喚創(chuàng)新性的產(chǎn)品該區(qū)域內(nèi)住區(qū)品質(zhì)逐步提高，市民希望購買價廉物美的住宅產(chǎn)品全面詳細的前期論證與營銷策劃工作本項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場繁榮活躍配合區(qū)域發(fā)展目標將本項目定位為住宅“精品盤”不要盲目跟風,警惕成功經(jīng)驗；個性化概念使之脫穎而出強化開發(fā)商品牌、內(nèi)外部景觀、設(shè)施配套、服務(wù)水平等,提高項目的性價比研究產(chǎn)品發(fā)展方向，挖掘項目最大價值地塊形狀規(guī)則,地勢平坦前期投入較少，實現(xiàn)資金的高效率利用爭取盡快完成前期工作，早日動工建設(shè)以規(guī)模優(yōu)勢降低開發(fā)成本,加強管理措施,節(jié)約建筑成本，精打細算，杜絕不必要的浪費引入優(yōu)秀的合作伙伴及規(guī)劃、設(shè)計、營銷、推廣、物管等專業(yè)強手,實施優(yōu)勢互補區(qū)域自然景觀優(yōu)勢明顯做好前期景觀和綠化景觀、建筑與項目文化融合將成為一道亮麗的風景打造內(nèi)部景觀,力爭引導市場，創(chuàng)造需求有效利用有限資源景觀，科學規(guī)劃設(shè)計近期交通系統(tǒng)尚欠發(fā)達爭取規(guī)劃市政部門、公交系統(tǒng)早日在地塊周邊規(guī)劃建設(shè)城市支路并增加公交線路－—爭取政府的優(yōu)惠政策潛在競爭對手較多，后期準入項目分化目標客戶群力爭以正面的宣傳來突出本項目獨特的個性建立鮮明而且統(tǒng)一的物業(yè)形象，從而達到與其他樓盤實現(xiàn)差異化競爭的策略吸引眾多媒體報道和關(guān)注，擴大項目的宣傳力度和制造事件營銷的切入點制造差異性，培養(yǎng)產(chǎn)品核心競爭力項目開發(fā)面臨諸多新課題,存在部分不確定因素分步實施，重點先行深度分析市場規(guī)律,把握市場契機有針對性地考察、借鑒成熟經(jīng)驗和做法，明確思路和發(fā)展方向采取全程策劃、推廣與監(jiān)控的策略,精心設(shè)計和包裝，提高項目的把握和勝算?第三章項目定位3.1項目市場地位定位金銀湖片區(qū)區(qū)域精品樓盤.對現(xiàn)有物業(yè)的互補性、差異性、引導性。項目對于該片區(qū)的現(xiàn)有居住物業(yè)應(yīng)具有互補性，對于居住物業(yè)品質(zhì)應(yīng)具有引導提升性、推動性和差異性。項目品質(zhì)可定位為中檔樓盤。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明,不同檔次、不同用途的物業(yè)項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因素有所不同，我們根據(jù)項目地塊的實際情況,對應(yīng)的進行注明，具體如下表所示：影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅本項目地塊情況對交通便利的要求高高一般很高一般對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較強弱弱好對大氣環(huán)境的要求低不高高一般好對小區(qū)配套要求高一般高高可達到對周邊自然及人文景觀要求低一般一般高比較好對地段升值潛力的要求低一般較高高有潛力對小區(qū)地塊物業(yè)管理的要求低不高較高高可達到對建筑、裝修質(zhì)量要求低不高較高高可達到對休閑空間、綠化率要求無一般高較高可達到表4房地產(chǎn)項目基本地產(chǎn)因素分析結(jié)合對本項目地塊因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：該地塊基本具備所有中檔住宅所必須的地產(chǎn)因素,該地塊是理想的中檔住宅用地，而且潛力較大,項目品質(zhì)可定位為中檔樓盤。為更大的利用現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，產(chǎn)品后期的硬件設(shè)施也必須達到中檔精品樓盤的要求，具體的設(shè)計理念與原則體現(xiàn)在:細致入微的人性化設(shè)計理念精心周到、無微不至、親和客戶的吸引力市場差異化空間選擇以舒適度為中心的健康、自然、和諧的產(chǎn)品設(shè)計貼近時代要求的配套設(shè)施3.2項目目標顧客群定位目標客戶群的指向本項目的目標顧客應(yīng)為項目供需圈區(qū)域范圍內(nèi)企、事業(yè)單位經(jīng)營管理層、文化技術(shù)階層、商務(wù)階層、公務(wù)員階層，家庭月收入在２0０0~４００0元之間，家庭儲蓄為１５~30萬元之間（也可視為拆遷補償費）。按現(xiàn)在的市場價格，一套120平方米的住房,總價在３2萬左右，銀行按揭貸款七成２0年，首付9．6萬，月供145７元，屬于居民承受能力之內(nèi)。目標客戶群分布(１)項目周邊區(qū)域有工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)區(qū)、金融區(qū),企業(yè)單位、公司、銀行的中層管理人員、技術(shù)階層都有一定的經(jīng)濟實力.（２)周邊小型私營企業(yè)主在改革開放20多年不同時期的經(jīng)商中積累了購房能力，也是本項目的目標客戶.（3)金銀湖片區(qū)樓市良好發(fā)展勢頭吸引大量投資散戶，本項目升值潛力大，會繼續(xù)吸引一部分置業(yè)投資者的眼球.購買行為特征分析武漢市民化文化背景下的消費偏好：實用、實惠、實在信友不信商、看廣告不信廣告友聚而居，從眾行為３。３項目的產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位理念與原則市場差異化空間選擇以舒適度為中心的產(chǎn)品設(shè)計有文化特色的品味與氛圍精心周到無微不至、親和客戶的吸引力高科技含量節(jié)能環(huán)保理念中檔住宅區(qū)從價位角度看,中檔、高檔住宅并存從產(chǎn)品檔次看，介于中檔和豪宅之間的產(chǎn)品空間從產(chǎn)品形式看，多層住宅、聯(lián)排別墅綜合開發(fā)產(chǎn)品功能產(chǎn)品設(shè)計必須滿足:１）實用功能２)觀景、休閑功能3）節(jié)能功能4）保健功能5）交流溝通功能6）投資升值功能規(guī)劃設(shè)計建議項目規(guī)劃應(yīng)當從地塊特征出發(fā),對目標客戶群的消費心理及消費特征進行把握,同時適當結(jié)合市場供給的空白,將對社會文化、目標人群生活方式及變化趨勢的把握，融入到自身的規(guī)劃設(shè)計之中。把握這樣一個基本的規(guī)劃準則，才能把項目地塊自身特點與目標客戶的需求統(tǒng)一，開發(fā)建設(shè)出令客戶滿意，符合市場需求的產(chǎn)品.1、主要經(jīng)濟指標總用地面積：75畝,49４２3.７1總建筑面積：7容積率:預(yù)計可達到1.5綠化率：〉3５％建筑密度：〈２２%～26％住宅總戶數(shù):預(yù)計可達到7００戶（按每戶建筑面積1１0㎡計算)車位：預(yù)計可達到350個（其中建筑物架空停車位200個，地面停車位１5０個)２、戶型設(shè)計戶型設(shè)計上首先應(yīng)把握好以下幾個原則功能齊全設(shè)計合理簡潔舒適3、建筑單體建筑外立面細部處理應(yīng)典雅大方,色彩時尚明快。３.4項目的價格定位價格組合定位的理念與原則1、客戶理解價值原則2、性價比比較原則3、市場比較原則4、銷售速度原則５、開發(fā)商期望原則6、動態(tài)調(diào)整原則項目價格組合定位居住物業(yè)價格組合公式：首付款+裝修款+預(yù)留生活備用款=儲蓄(拆遷補償金）家庭月收入＝月供款能力根據(jù)市場調(diào)查結(jié)論，居住物業(yè)1、單價：全程預(yù)期均價２58０元/M2，價格區(qū)間23８０—28００元／M２2、總價:２4—40萬元３、首付款：10—１5萬元４、月供款:1０00-2000元

項目開發(fā)方案4.１項目開發(fā)方式分別進行兩期開發(fā),建設(shè)期為２年。根據(jù)開發(fā)的方式，可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨開發(fā)。該項目可以積極爭取一部分定向開發(fā),也可以考慮與土地出讓方進行合作開發(fā),也可以選擇聯(lián)合開發(fā)的融資方案或單獨開發(fā)方式.從利潤實現(xiàn)的角度該項目最終選擇采取單獨開發(fā).4.2項目開發(fā)經(jīng)營計劃１、產(chǎn)品銷售計劃(１）產(chǎn)品說明：建面約７。５萬方的由疊加別墅、多層住宅組成的居住物業(yè)(2)預(yù)計銷售范圍：地區(qū)：東西湖區(qū)、鄰近的漢口城區(qū);顧客類型:企、事業(yè)單位經(jīng)營管理層、文化技術(shù)階層、商務(wù)階層、公務(wù)員階層；銷售渠道：在項目所處地塊設(shè)置售樓中心,并在漢口市中心設(shè)置銷售點;競爭產(chǎn)品或替代品：周邊其他樓盤供應(yīng)的同類型產(chǎn)品；產(chǎn)品估計售價：全程均價２5８0元/m２（3）銷售預(yù)測：銷售周期約為半年至一年左右,銷售速度一般，策劃符合項目定位的促銷活動.（4)進入市場的時間:在２００５年底進入市場。2、投資計劃（詳見第五章）

第五章項目投資估算與資金安排5。1項目投資估算表1項目投入總資金估算匯總表單位:萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例（％）1建設(shè)投資１3721。５1１０0．０0%1。１建設(shè)投資靜態(tài)部分132８７.０096．８3％1．１。１建筑工程費６6７５。０048.6５％１.1．2設(shè)備購置、安裝費300。00２。１9％１.1.3工程建設(shè)其他費用6312.0046。００％１．2建設(shè)投資動態(tài)部分４34。513.1７％1.２。1漲價預(yù)備費0.０0％1．2．2建設(shè)期利息434．5１3．1７％2流動資金0。０0%３項目投入總資金(1＋2)１37２1.５110０。00％5．2項目投資資金及分年投入計劃表2分年資金投入計劃與資金籌措表單位：萬元序號年份項目合計2005年2０0６年上半年下半年上半年下半年1分年計劃(％）100。00％4０.08%３5．42％24.５0％0.００%１。1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息)１３２87．00５５00．00４42５。0033６２.0０1。2建設(shè)期利息43４。51434．51０。０0１.3流動資金０．00１.4項目投入總資金(1+2＋3)1３７21。5１550０。0０４８59。５１3３6２．0０2資金籌措１3721。515５０0。０0485９。5１336２.００2．１自有資金550０。002５72。51３36２．0０其中用于流動資金０。000.002.1．1企業(yè)自籌資金0.０0２。1。２銷售收入（預(yù)售款)５93４.5125７２．５1336２。０02．2借款８221。5158０６．90２4１4.612。２。1長期借款5806．9024１4.610.00財政借款銀行借款８２２1．５1５806.９0241４。６10。00其中:本金７7８7.００５５00．００2287。000。00建設(shè)期利息４3４。5130６．9０1２7.６12.2.２流動資金借款2.2．3短期借款０。0０0.00?第六章項目的財務(wù)評價６.1相關(guān)財務(wù)報表表3工程建設(shè)費用估算表單位：萬元序號費用名稱計算依據(jù)費率或標準總價1土地成本75畝６5萬元／畝４8752建筑工程費(土建、安裝、“外凈內(nèi)毛”）６6752．1房屋工程費75０00850元/平方米6３752。2車位工程費2０0個（每個車位2５m２)６００元/平方米3００3政府管理費(垃圾、質(zhì)檢、監(jiān)理等）75００0２0元／平方米1504工程勘查費７500０綜合估算7５5工程設(shè)計費75000綜合估算1５06場地平整費750002０元/平方米1507內(nèi)部道路、綠化及環(huán)境小品施工費750０070元／平方米5258設(shè)備費（供水、配電）樓面均攤綜合估算300９建設(shè)單位管理費、不可預(yù)見費按總投資取一定比例計３％387合計13