房地產(chǎn)調(diào)查報告

河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)專業(yè)調(diào)查匯報——有關(guān)鄭州市別墅、高檔住宅概況的調(diào)查匯報班級：12房地產(chǎn)經(jīng)營學(xué)號：姓名：范明珠有關(guān)鄭州市別墅、高檔住宅概況的調(diào)查匯報調(diào)查時間：.4.11調(diào)查地點(diǎn)：鄭州國際會展中心調(diào)查對象：第二十三屆大河春季住交會調(diào)查措施：問卷調(diào)查與網(wǎng)絡(luò)搜集資料調(diào)查法相結(jié)合調(diào)查目的:通過對比分析目前養(yǎng)生樓盤現(xiàn)實狀況，理解消費(fèi)者自身購房能力對不一樣物業(yè)層次的需求。調(diào)查小組組員：李堯、龐瑩、張世豪、范明珠、杜營、齊營、葉文秀、楊曉慧、邢云霞調(diào)查分工：分為三組，分頭調(diào)查，最終匯總匯報一鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)實狀況優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氣氛，省會都市特色，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)是鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的重要特質(zhì)。從起至今，鄭州市商品房價格一直展現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，鄭州市已成為中原高檔房產(chǎn)的重要匯集區(qū)域，同步，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，鄭州市房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。后來，伴隨大量外埠資本注資鄭州房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)格局展現(xiàn)出新變化。首先，房產(chǎn)的整合概念不停增強(qiáng)。對于河南地產(chǎn)企業(yè)是個分水嶺，此前，房地產(chǎn)非常紅火，進(jìn)入了一種黃金時期，但這種成長更多的是一種資源型發(fā)展，就是依托土地資源來增進(jìn)樓市規(guī)模，而之后，河南地產(chǎn)進(jìn)入了資本型發(fā)展時期，這一時期市場逐漸精細(xì)化，資本實力成為企業(yè)的決定性力量，諸多地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型，在模式創(chuàng)新、管理創(chuàng)新上下工夫?！焙幽戏康禺a(chǎn)商會秘書長趙進(jìn)京說。首先房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對都市的影響力深入增強(qiáng)。另首先，頂級項目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，鄭州的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使鄭州的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的規(guī)定。3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《有關(guān)繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓狀況執(zhí)法監(jiān)察工作的告知》(即“71號令”)，規(guī)定從8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。該文獻(xiàn)還規(guī)定，8月31日后來，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，并且假如在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。所謂“8·31大限”就是指這一天新的全國土地政策將正式實行。“8·31大限”也被輿論認(rèn)為是中國“地產(chǎn)界的土地革命”和“陽光地政”。“8·31大限”對于河南地產(chǎn)業(yè)來說，影響是深遠(yuǎn)的。土地供應(yīng)嚴(yán)格通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，對于規(guī)范土地出讓、規(guī)范房地產(chǎn)市場是非常有利的，某些不規(guī)范的開發(fā)商逐漸退出了地產(chǎn)市場，而河南地產(chǎn)行業(yè)也開始走向真正的成熟。地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時開始重視獨(dú)創(chuàng)性和個性化。這個時期，地產(chǎn)行業(yè)所開發(fā)的樓盤已經(jīng)不局限于多層住宅，高層、小高層、獨(dú)立別墅等開始在地產(chǎn)市場大行其道，產(chǎn)品開發(fā)對于客戶購置群體的細(xì)分愈加明確，讓不一樣消費(fèi)群體各得所需。目前，鄭州房地產(chǎn)展現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，鄭州的房地產(chǎn)市場發(fā)展目前高檔住宅、別墅進(jìn)入了許多消費(fèi)者的視野。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但由于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)和鄭州地理位置的凸顯，鄭州的房地產(chǎn)需求仍然很大。二鄭州市高檔住宅、別墅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況和發(fā)展趨勢（一）高檔住宅、別墅的含義高檔住宅：高檔住宅小區(qū)一般是由高級或豪華住宅構(gòu)成，尤其以環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完整以及運(yùn)用現(xiàn)代手段服務(wù)小區(qū)的住宅小區(qū)。別墅：別墅，即別業(yè)，在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來享有生活的居所，是第二居所而非第一居所。目前普遍認(rèn)識是，除“居住”這個住宅的基本功能以外，更重要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點(diǎn)的高級住所，目前詞義中通為獨(dú)立的莊園式居所。別墅分為如下5種：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅。（二）鄭州市高檔住宅、別墅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況1、鄭州市都市總體規(guī)劃鄭州市都市總體規(guī)劃（-）：一主三區(qū)四組團(tuán)的都市空間布局，使鄭州市整體框架沿三個方向均衡向外拓展，大鄭州的發(fā)展步伐加緊。1.，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)綱要確定鄭州未來的規(guī)劃方向為兩核、六城、十組團(tuán)，在此基礎(chǔ)上，鄭州確定了“一主三區(qū)四組團(tuán)”的都市區(qū)空間布局。

2.一主——鄭州都市區(qū)的主城區(qū)，范圍北起黃河、東至京港澳高速公路、西南至繞城高速公路，以鄭州主城區(qū)及周圍鄭東、惠濟(jì)、高新城、城南組團(tuán)為關(guān)鍵，即為鄭州市的八大行政區(qū)。

3.三區(qū)——東部、西部、南部三個新區(qū)。東部新區(qū)包括白沙組團(tuán)、綠博組團(tuán)、官渡組團(tuán)、九龍組團(tuán)中牟組團(tuán)；西部新區(qū)包括上街組團(tuán)、滎陽組團(tuán)和宜居健康組團(tuán)；南部新區(qū)包括航空經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)組團(tuán)、宜居教育組團(tuán)和曲梁組團(tuán)。?4.四組團(tuán)——鞏義、登封、新密、新鄭四個組團(tuán)。2、鄭州市鄭州市高檔住宅、別墅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況一直以來，鄭州的豪宅分布展現(xiàn)著明顯的南北兩極格局目前鄭州市別墅重要集中分布在。北部沿黃河濕地東西橫向分布的豪宅帶，和新鄭沿龍湖點(diǎn)狀分布的豪宅區(qū)，是鄭州市場長期自然形成的高檔物業(yè)區(qū)域。如今，鄭州南區(qū)和北區(qū)的別墅開放用地已經(jīng)靠近飽和，而目前由于鄭東新區(qū)高檔住宅市場的飛速發(fā)展，以及由鄭州新區(qū)規(guī)劃所帶來的巨大市場想象空間，泛東區(qū)豪宅紛紛出現(xiàn)，有望成為鄭州別墅市場新貴。根據(jù)別墅項目分部的地理區(qū)位，我們將三環(huán)認(rèn)為區(qū)域通稱為“中區(qū)”，三環(huán)以外郊區(qū)可分為東、南、西、北區(qū)。別墅分布圖：鄭北區(qū)重要分部在惠濟(jì)區(qū)和黃河風(fēng)景區(qū)，是高檔住宅、別墅發(fā)展的主流方向。北區(qū)文化氣息濃郁，并且環(huán)境幽雅，被稱為“鄭州的后花園”區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，被業(yè)界認(rèn)為是最具潛力、最具成長性的價值區(qū)域。該區(qū)域在很長一段時期內(nèi)，獨(dú)占鄭州別墅市場霸主地位，數(shù)量占據(jù)別墅市場的半壁江山，未來尚有較大的發(fā)展空間并有向黃河北岸發(fā)展之勢。該區(qū)域的代表項目有：正商玉蘭谷、迎賓路三號、金榮盛景濠庭、水映唐莊、怡豐森林湖、懷念果嶺山水、大河龍城華亭溪谷、天倫莊園別墅、九郡弘、甲六院、清華憶江南、天地灣，恒大金碧天下（原陽）。個案分析：怡豐森林湖基本信息：小區(qū)地址：惠濟(jì)天河路北段(惠濟(jì)區(qū)政府向北米)所屬區(qū)域：惠濟(jì)北大學(xué)城物業(yè)類別：別墅開發(fā)商：河南怡豐置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)建筑構(gòu)造：鋼混框架建筑類別：聯(lián)排綠化率：45%容積率：1.05物業(yè)費(fèi)：2.00（別墅）小區(qū)簡介：

怡豐森林湖項目總占地近700畝，規(guī)劃建筑面積約40萬平方米，300畝東湖、60萬畝黃河濕地、千米寬防護(hù)林帶、9平方公里花西湖。計劃建設(shè)成為由聯(lián)排別墅、花園洋房、會所、幼稚園、購物街構(gòu)成的大型西班牙風(fēng)格人文小區(qū)。

怡豐森林湖北段是黃河生態(tài)防護(hù)林，距黃河濕地公園1公里，東側(cè)與東湖隔路相望。

怡豐森林湖一期：開盤時間：-11-21入住時間：-10

怡豐森林湖二期：開盤時間：-9-22入住時間：-12怡豐森林湖別墅價格走勢天地灣別墅基本信息：小區(qū)地址：惠濟(jì)花園路與英才街交叉口向西20米所屬區(qū)域：惠濟(jì)北大學(xué)城物業(yè)類別：別墅竣工時間：-12-01開發(fā)商：鄭州高屋置業(yè)有限企業(yè)建筑類別：聯(lián)排建筑面積：385100平方米占地面積：223900平方米當(dāng)期戶數(shù)：170戶總戶數(shù)：170戶綠化率：35%容積率：2.00物業(yè)費(fèi)：3.80元/平米·月小區(qū)簡介：天地灣又叫英才苑，項目位于惠濟(jì)區(qū)英才街與花園路交叉口西600米，是河南天地置業(yè)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目。天地灣項目總占地面積223901.01平米，建筑面積385100平米。一期工程開發(fā)約10萬㎡。

天地灣一期聯(lián)排開盤時間：-06-15入住時間：-12

天地灣一期疊拼開盤時間：-08-06入住時間：-12天地灣別墅價格走勢迎賓路3號基本信息開發(fā)商：河南裕華置業(yè)有限企業(yè)投資商：河南裕華置業(yè)有限企業(yè)區(qū)域：惠濟(jì)區(qū)建筑形態(tài)：別墅項目地址：鄭州迎賓路3號（三所東500米）開盤時間：估計8月中旬開盤交房時間：估計物業(yè)管理：北京高力國際物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)物業(yè)費(fèi)用：4.00元/平方米·月項目規(guī)模：總建面積：328718.99平方米總戶數(shù)：一期53戶停車位：別墅帶有獨(dú)立的私家車庫容積率：0.80綠化率：60%

占地面積:60421平方米迎賓路3號房價

均價1700萬元/套

項目簡介迎賓路3號總占地面積166389.55平方米（約合249.58畝），是集別墅、豪景洋房、豪華會所于一體的低密度大型高品質(zhì)居住小區(qū)。迎賓路3號由WY國際設(shè)計顧問企業(yè)全程擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計。迎賓路3號會所占地達(dá)1.2萬平方米，總建筑面積15007.36平方米，設(shè)計近100個停車位；其內(nèi)部功能豐富，配套一應(yīng)俱全，具有游泳館、健身房、影音室、休閑娛樂空間、中西餐廳、商務(wù)套房等全方位的生活休閑配套。迎賓路3號一期占地面積為60421.48平米，建筑面積為94055.72平米。三所旁;千萬級;中原家族豪宅！歷史價格迎賓路3號價格走勢鄭南區(qū)鄭州南部，以龍泊圣地為首的新鄭龍湖別墅群的崛起，使得鄭州別墅群落最終成就南北對峙的格局，但由于自然條件和北部相比要遜一籌南部別墅規(guī)模上難以和北部匹敵。該區(qū)域正處在鄭州中心組團(tuán)、機(jī)場組團(tuán)、開發(fā)區(qū)組團(tuán)的交匯處，擁有天然的區(qū)位優(yōu)勢，使它成為連接三大關(guān)鍵的紐帶。該區(qū)域的代表項目有：龍泊圣地、康橋九溪郡、綠都溫莎城堡、林溪灣、福田興龍灣、正商紅溪谷、東方金典、格林度假山莊、美廬天籟等。個案分析龍泊圣地泊郡華庭基本信息：小區(qū)地址：鄭州周圍龍湖鎮(zhèn)雙湖大道南,商業(yè)路南側(cè)所屬區(qū)域：鄭州周圍新鄭物業(yè)類別：別墅竣工時間：1900-01-01建筑類別：聯(lián)排獨(dú)棟雙拼綠化率：45%容積率：2.00物業(yè)費(fèi)

1.50元/平方米·月

開盤時間：5月31日開發(fā)商:居易國際物業(yè)管理企業(yè):河南光輝偉業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)項目簡介：龍泊圣地位于鄭州東南位置，距市中心約25公里。占地面積逾5000畝。占地面積:60000平方米

建筑面積:100000平方米

龍泊圣地價格走勢東方金典基本信息：小區(qū)地址：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鄭州市經(jīng)開區(qū)第四大街與經(jīng)南三路交叉口所屬區(qū)域：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)開區(qū)物業(yè)類別：別墅竣工時間：-01-01開發(fā)商：河南東方置業(yè)有限企業(yè)建筑類別：聯(lián)排建筑面積：55000平方米占地面積：247333平方米總戶數(shù)：201戶綠化率：61%容積率：0.26物業(yè)費(fèi)：3.00元/平米·月小區(qū)簡介蒙地卡羅,東方今典帝王三期，中原地產(chǎn)巨甲東方集團(tuán)曠世杰作，是整個371畝東方今典別墅區(qū)的終極版本。百余畝土地僅規(guī)劃55席豪門大宅，稀貴的自然風(fēng)光、東開發(fā)區(qū)的沉淀、2500m2龍型水系，3600m2綠色園林，星級來賓會所，DIY別墅服務(wù)等等

鄭州市第一家大規(guī)模的純別墅小區(qū)“東方今典”，是蘊(yùn)含“景趣、典藏”的高檔別墅區(qū)。占地371畝，總投資1.5億元人民幣，建筑面積5.3萬平房米，綠化率到達(dá)60%，容積率0.23，計劃開發(fā)別墅201幢。

項目共分三期開發(fā)，一期別墅占地90畝，建造別墅57幢，二期占地180畝，建造別墅89幢，現(xiàn)已所有交付使用，三期占地100畝，僅規(guī)劃55席豪門大宅。所有開發(fā)完畢需3-5年時間。小區(qū)位于鄭州市唯一的一條景觀大道，鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)南三路上，是鄭州市第一家大規(guī)模蘊(yùn)含“景趣、典藏”的純別墅高檔小區(qū)。

東方金典價格走勢鄭中區(qū)該區(qū)域重要處在鄭州市中心地段，交通便利，經(jīng)濟(jì)繁華，商圈眾多，財富云集。但該區(qū)域地價高，寸土寸金，不具有良好的天然條件和生態(tài)環(huán)境，因此別墅物業(yè)較少。該區(qū)域以建業(yè)森林半島為代表的別墅項目重要依托市政濟(jì)源（公園、綠地、水系）或自身營造的小區(qū)景觀，呈零星狀分布。代表項目有：普羅旺世、建業(yè)森林半島、鹿港小鎮(zhèn)、家和萬事、加州風(fēng)情、英協(xié)花園等。個案分析建業(yè)森林半島基本信息：小區(qū)地址：金水東風(fēng)路與天明路交叉口向北300米所屬區(qū)域：金水綠蔭廣場物業(yè)類別：別墅竣工時間：-01-01建筑類別：疊拼綠化率：50%容積率：1.62物業(yè)費(fèi)：1.28小區(qū)簡介建業(yè).森林半島，是建業(yè)住宅集團(tuán)繼金水花園、建業(yè).廣場、建業(yè).都市花園之后開發(fā)建設(shè)的又一種高端領(lǐng)跑產(chǎn)品。項目位于鄭州市文化腹地，東風(fēng)路中段，懷抱100畝中州綠蔭廣場。項目總占地面積260畝，綠化率高達(dá)50%，環(huán)抱7萬平方米都市生態(tài)林，并有靠近1萬平方米生態(tài)水景。

建業(yè).森林半島項目擬分為三期開發(fā)，一期產(chǎn)品規(guī)劃有聯(lián)排別墅、疊加別墅和電梯公寓。

建業(yè).森林半島二期——美茵湖，由三棟高層構(gòu)成，位于項目的北邊，它與一期小高層之間最寬的樓間距到達(dá)100米，而這個區(qū)域規(guī)劃了一種近萬平方米的生態(tài)湖面。

建業(yè).森林半島3期占地面積87畝，東臨豐慶路，西臨森林半島一期別墅和美茵湖，以半開放的組團(tuán)布局，靈活的空間處理，景觀和朝向兼顧的建筑規(guī)劃布局形式，有效防止行列式布局也許帶來的單調(diào)與沉悶，形成豐富的小區(qū)空間層次。

住宅總建筑面積3.47萬m2，由19棟聯(lián)排、疊加建筑組團(tuán)構(gòu)成。商業(yè)總建筑面積2.28萬m2，商業(yè)街臨豐慶路設(shè)計。

作為都市中心最高端的建筑形態(tài)，建業(yè)·森林半島3期致力于在都市最稀缺的區(qū)域，營造滿足領(lǐng)先者風(fēng)格與品位的個性產(chǎn)品，超越都市高端建筑，成為中原頂級居住的代表之作。

建業(yè)森林半島價格走勢鄭西區(qū)該區(qū)域包括滎陽市、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和鄭州西南板塊。鄭州新的都市規(guī)劃提出了西部鄭上新區(qū)。該區(qū)域在此后的發(fā)展中將受到重視。該區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，道路建設(shè)狀況良好，管網(wǎng)配套建設(shè)發(fā)達(dá)，并且地理環(huán)境要比東區(qū)簡樸得多，建設(shè)成本要低。該區(qū)域作為老式工業(yè)區(qū)的家眷生活區(qū)，生活氣氛濃郁，配套完善，具有非常良好的高品質(zhì)生活區(qū)的潛質(zhì)。該區(qū)域的代表項目有：帝湖·龍吟墅、清華·憶江南、江南小鎮(zhèn)、清華大溪地、洞林湖·新田城等。個案分析洞林湖·新田城基本信息小區(qū)地址：鄭州周圍中原西路與新田大道交匯處向南4公里所屬區(qū)域：鄭州周圍滎陽物業(yè)類別：別墅竣工時間：-01-15開發(fā)商：河南新田置業(yè)有限企業(yè)建筑類別：聯(lián)排建筑面積：338000平方米占地面積：333000平方米綠化率：40%容積率：1.02項目簡介洞林湖新田城由河南新田置業(yè)有限企業(yè)開發(fā)，鄰鄭州市二七區(qū)，繞城高速公路，區(qū)域范圍近7平方公里。轄區(qū)包括5個行政村（14個自然村），距鄭州市中原西路局限性9公里，以丘陵、溝壑、水面、林地為主，地貌形態(tài)豐富，野生物種多樣。洞林湖新田城占地10000畝，一期總建設(shè)用地面積為837.9畝，一期規(guī)劃總建筑面積約為559569.99平方米，容積率為1.0。其中會所建筑面積約3萬平方米，配套商業(yè)建筑約5千平方米，其他為生態(tài)居住建筑，分為低層、多層電梯洋房和小高層電梯洋房，低層和多層居住建筑約150棟，建筑面積約為256414.83平方米，小高層建筑約51棟，建筑面積約為268155.16平方米。洞林湖新田城規(guī)劃總的布局為“以洞林湖中心，根據(jù)坡地地勢因地制宜設(shè)計多橫多縱、多層次構(gòu)造”，由洞林湖向坡地、臺地依次錯落的建筑布局。新田城是以原生態(tài)為主導(dǎo)，打造商貿(mào)、文教、娛樂設(shè)施配套齊全的居住區(qū)。洞林湖新田城前期為安頓工程，建筑采用老式民居之脈和現(xiàn)代房屋相結(jié)合的造型設(shè)計，戶型多樣。共安頓村民1642戶。洞林湖新田城項目內(nèi)的鄭州一中試驗初中現(xiàn)已開始建設(shè)，今年9月投入教學(xué)使用，法國皮埃爾溫泉會所也已動工建設(shè)。洞林湖新田城價格走勢鄭東區(qū)鄭州向東、開封向西。鄭東新區(qū)及鄭州新區(qū)的既定大發(fā)展戰(zhàn)略，基于規(guī)劃、生態(tài)、區(qū)位、交通等獨(dú)特優(yōu)勢，正成為置業(yè)投資追逐的熱點(diǎn)區(qū)域，包括別墅項目等高端物業(yè)競相展露，成為眾多豪宅項目的新熱點(diǎn)，未來發(fā)展空間十分廣闊，中牟及開封的別墅市場會因此受到帶動。該區(qū)域的代表項目有：聯(lián)盟新城、清水苑、溫哥華山莊、中凱鉑宮、雁鳴湖壹號等。個案分析