南京典型商業(yè)市場調(diào)研小韓

南京典型商業(yè)市場調(diào)研第一部分商業(yè)項(xiàng)目分析一、華東ｍａll１、項(xiàng)目簡介華東malｌ坐落于南京城北，項(xiàng)目地址為浦口區(qū)大橋北路４８號,是由江蘇紅太陽集團(tuán)投資開發(fā).其占地２8１674平米，總建筑面積５５萬平米，總車位4560個(gè),容積率1．5１,定位為目前華東地區(qū)規(guī)模最大的SＨOPPINGＭALL,意圖打造集休閑、娛樂、餐飲、購物、家居、酒店多種業(yè)態(tài)于一體的一站式新商業(yè)模式。2、交通狀況項(xiàng)目位于大橋北路主干道一側(cè),有公交１3６路131路，1５1路,１56路，１５7路，15９路,３路,602路，606路,６3６路,葛江線等。項(xiàng)目據(jù)長江大橋三百米,所處的泛橋北區(qū)域不僅是傳統(tǒng)交通要道，具備水、陸、地上、地下立體網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)又有南京長江大橋、二橋、三橋，未來會有逾十條過江通道橫貫大江南北，包括長江四橋、長江夾江大橋、緯三路過江隧道、緯七路過江隧道、地鐵三號線等,交通網(wǎng)絡(luò)相當(dāng)發(fā)達(dá)。3、建筑形態(tài)項(xiàng)目沿西北東南向展開，大略分為A、B、Ｃ、Ｄ四個(gè)單體，每個(gè)單體之間有小型廣場,串聯(lián)成1條內(nèi)部商業(yè)街,項(xiàng)目的中部設(shè)有大型的娛樂設(shè)施，主要有1個(gè)大型摩天輪和環(huán)繞內(nèi)部快速滑車通道組成.其中Ｃ座從3—5層呈起伏狀,B座由4層的單體和嘉年華樂園構(gòu)成，AD分別為大型單體設(shè)施。４、項(xiàng)目業(yè)態(tài)A座單體設(shè)置為紅太陽家居廣場，駐有百安居、蘇寧電器、肯德基及華東malｌ店;Ｂ單體主要是嘉年華公園和家庭生活館組成,主要經(jīng)營家居、服飾等業(yè)態(tài)；C單體主要由影院、精品、餐飲休閑組成；D單體則是大型超市沃爾瑪。5、周邊配套周邊規(guī)劃有多個(gè)中高檔小區(qū)，旭日上城、愛上城、金城麗景、旭日家園、旭日華庭、天潤城及華僑城等，同時(shí)還有汽車北站、地鐵3號線等。6、優(yōu)劣勢分析◆優(yōu)勢：（1)周邊有多個(gè)居住板塊,未來有一定人流量基礎(chǔ);(２）開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，商鋪只租不售，同時(shí)有嚴(yán)格的審核準(zhǔn)入；◆劣勢:（１）意圖以游樂項(xiàng)目作為賣點(diǎn)，但是體量不大，難以形成集聚效應(yīng)，不利于吸引回頭客；（2）周邊的建材市場及項(xiàng)目本身帶有的建材市場降低了項(xiàng)目的整體形象。二、金輪國際廣場１、項(xiàng)目概況金輪國際廣場香港金輪集團(tuán)投資，南京翡翠金輪置業(yè)有限公司開發(fā)，位于新街口金鷹商城對面。項(xiàng)目交通便利，有多條公交線路,地鐵一號線、二號線也均有站點(diǎn)、出入口與地下廣場連接.項(xiàng)目總建筑近1０萬平方米,2、建筑形態(tài)由一幢高層主樓和一幢多層輔樓兩部分組成，功能設(shè)計(jì)有國際化甲級辦公區(qū)、五星級酒店式商務(wù)套房、大型ShｏｐｉｎgＭaｌl商場、歐陸風(fēng)情步行街、假日演藝公園等五大特區(qū)。主樓地下負(fù)一層到地上五層及輔樓為大型商業(yè),6—30樓為辦公寫字樓及酒店式商務(wù)套房,地下二、三層是具有近500停車位的地下車庫，項(xiàng)目東北部近兩萬平方的“華爾茲天地”也即將開業(yè)。3、業(yè)態(tài)分布區(qū)域樓層業(yè)態(tài)主要品牌地下負(fù)一層特色餐飲、超市、飾品味千拉面、回味鴨血、DQ、豪享來、好粥道、屈臣氏、迪士尼負(fù)二、三層停車位、汽車美容美車堂輔樓一層特色餐飲、服飾、配飾、女包、化妝品、家居用品英倫烤全魚、棒約翰、夏爾、Lollｉpoｐｓ、樸坊、林清軒二層特色餐飲丹楓雨露、英倫烤全魚、棒約翰三層特色餐飲亨利之家、大漁家順壽司、韓山城四層特色餐飲金塘、龍爵、川江號子主樓一層服飾、化妝品、配飾Ｈ&Ｍ、Ｓephora、吉祥齋、眾像禮念二層精品服飾、內(nèi)衣H＆M、研色、Ｇ２000、Benｃh三層服飾、兒童攝影、家居禮品、電子娛樂Ｈ&M、寶貝天使、圖逗、湯姆熊歡樂世界四層美發(fā)、美容PＯP、真水無香五層大型中餐張生記華爾茲天地粵鴻和、皮草精品、日本料理、玩具用品等4、項(xiàng)目綜述金輪廣場地處新街口商圈的西面,東、南兩個(gè)方向分別是金鷹和金陵百貨，商業(yè)氛圍濃、交通便利,基礎(chǔ)條件優(yōu)越.項(xiàng)目采用城市綜合體設(shè)計(jì)，集居住、辦公、餐飲、娛樂、購物為一體.◆項(xiàng)目組合的優(yōu)勢(1）、多功能業(yè)態(tài)組合方式金輪天地首次在新街口商圈引入風(fēng)行全球的ＬiｆeStｙlｅＳhoｐpｉngＣeｎter(生活方式購物中心）商業(yè)理念，顛覆傳統(tǒng)單一的業(yè)態(tài)組合方式，集購物、餐飲、娛樂、休閑等多功能業(yè)態(tài)于一體，設(shè)有品牌餐飲、特色餐飲、品牌專賣店、健身中心、美容中心、娛樂中心、大型名牌餐飲等，首創(chuàng)CEＯＬivinｇ概念.（２)、講究“一站式”將國際、時(shí)尚、特色等品牌店；健身、美容、娛樂等休閑類；中西餐飲、大眾美食、大型中餐等合為一體，建立餐飲、購物、休閑的“一站式”消費(fèi)天地.(３）、完美的空間組合金輪天地由主樓裙樓、步行街、輔樓和假日演藝廣場四種建筑形態(tài)組成，通過主題廣場、步行街、空中走廊等，將各種商業(yè)形態(tài)有機(jī)聯(lián)系,形成室內(nèi)、外循環(huán)互動的體驗(yàn)場所，具有“現(xiàn)代生活方式綜合服務(wù)平臺”的先進(jìn)商業(yè)理念和規(guī)劃.◆項(xiàng)目動線、業(yè)態(tài)規(guī)劃的問題項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)比較新穎，充分利用主題商業(yè)街、大型品牌店、次主力店等與金陵、金鷹形成錯(cuò)位經(jīng)營。項(xiàng)目在業(yè)態(tài)安排、動線規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等多方面有一定的優(yōu)越性，同時(shí),也存在一些問題。（１）、主入口設(shè)計(jì)達(dá)不到預(yù)期效果.一般在人流走向方面，最多不能超過3個(gè)回流動向，不然會使人在方向感上產(chǎn)生混亂，金輪里面的回流動向在5個(gè)左右；(2)、沒有充分利用沿街的展示面,一樓商業(yè)利用價(jià)值較低;（３)、內(nèi)部缺少垂直交通安排,不便利；（4）、輔樓區(qū)域缺少直達(dá)通道,必須經(jīng)過主樓、天橋方能到達(dá)，易達(dá)性不夠。(５)、項(xiàng)目定位為“天上的集市”，但其購物功能安排的品牌不多、品種過少、主力消費(fèi)不明確；(6）、餐飲區(qū)相對較為集中，多在地下、輔樓和主樓的高層。服飾類樓層定位主題不明顯。三、大觀·天地MALL1、項(xiàng)目介紹“大觀?天地MALＬ”由南京圖騰置業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè),三面臨街，一面緊臨國家ＡＡAA級風(fēng)景區(qū)--－閱江樓景區(qū),占地２。８9萬平方米，總建筑面積10萬平方米,地上五層,約4．６萬平方米，地下兩層，約5萬平方米，地下二層為大型停車場,可停500輛車.地下一層為項(xiàng)目“地街”，層高7.５米；二層頂上為“天街"，可直視“靜海寺"、“天妃宮”和“閱江樓”.大樓南面路邊為一條“鄭和美食街”。項(xiàng)目規(guī)劃中設(shè)有大型生活賣場、精品購物街區(qū)、酒吧、KTV、西餐、大型中餐酒樓、高檔私人會所、高檔休閑中心和四星級產(chǎn)權(quán)酒店。建成后的大觀天地MALＬ將與周邊的山、水、城、林融為一體,讓人們在消費(fèi)的同時(shí)又能觀賞南京特有的景致和享受人文歷史的熏陶.集購物、餐飲、休閑、娛樂、酒店、旅游為一體的生活MALL,檔次為中、高檔，目標(biāo)消費(fèi)群為小資及中產(chǎn)階級人群，并輻射一小時(shí)車程范圍內(nèi)的周邊城市人群。?2、交通情況“大觀?天地ＭALＬ”項(xiàng)目坐落于南京市主城下關(guān)區(qū)之政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，地處城市一級主干道建寧路與熱河路交匯處，其三面臨街，東側(cè)緊臨國家AAAＡ級歷史景區(qū)“獅子山、閱江樓”景區(qū)。項(xiàng)目所在地南側(cè)靠近南京經(jīng)濟(jì)第一大區(qū)-—鼓樓區(qū)，距離山西路商業(yè)中心約４公里，向東不足一公里處為南京長江大橋，是江北的必經(jīng)之地.大觀?天地ＭAＬL項(xiàng)目作為南京濱江核心發(fā)展區(qū)的重要項(xiàng)目之一，已納入了十一五期間南京十大商貿(mào)設(shè)施之一.該項(xiàng)目地處下關(guān)區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城北ＣBD的中心區(qū)域，項(xiàng)目周圍交通便利，１0、１2、1６、３1、34、５4、818W等十多條公交線路可以直達(dá)，更有南京西站、長途西站分別位于其西、北十分鐘車程范圍內(nèi)，項(xiàng)目擁有1200個(gè)停車位。３、周邊項(xiàng)目項(xiàng)目周邊有世茂濱江新城、鋒尚國際公寓、鉆石皇冠雙星等高檔住宅樓盤都已相繼啟動,隨著火車西站的遷移,濱江版塊、商埠街地塊、楊家花園地塊及梅家堂地塊將進(jìn)行高起點(diǎn)的整體規(guī)劃，周邊有蘇寧電器等大型賣場,以及蘇果超市。未來的三到五年，在該項(xiàng)目周邊將形成以世茂濱江新城(150萬平方米）大型高端社區(qū)為代表的“富人區(qū)”，下關(guān)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有常住人口近37萬。4、開發(fā)模式項(xiàng)目預(yù)計(jì)２０10年9月開業(yè)。項(xiàng)目采取租售形式，以出租為主,目前定價(jià)在270００元／平方米-36000元/平方米，均價(jià)為30475元/平方米。出售商鋪房源較少,已全部賣完.商鋪采取統(tǒng)一出租方式，-1樓房租為３元/平方/天，1－3樓未定。樓南一層“美食街”出租價(jià)格為5元多／平方/天.均為商業(yè)用電,按建筑面積算，１—３樓物管費(fèi)1５元/平方／月，按使用面積算,物管費(fèi)30元/平方/月。-1樓和餐飲對面物管費(fèi)未定。?５、整體定位(１)、項(xiàng)目形象定位；“中國首座山水城林主題購物中心”(2）、建筑構(gòu)造：單體綜合性商業(yè)中心（３)、整體檔次：中高檔(4）、目標(biāo)消費(fèi)群:小資及中產(chǎn)階級人群，并輻射一小時(shí)車程內(nèi)的周邊城市（5)、概念定位；“南京首家ＲＢＤ城市休閑商業(yè)核心區(qū)”集購物、餐飲、休閑娛樂、旅游、住宿為一體,設(shè)有大型賣場、影城、精品街區(qū)、酒吧、KTV、休閑餐飲、大型中餐酒樓及星級酒店等.6、業(yè)態(tài)分布類別樓層面積規(guī)劃及主要品牌四星級酒店5層0．6萬平方大觀視界設(shè)計(jì)型酒店四星級酒店4層1萬平方大觀視界設(shè)計(jì)型酒店時(shí)尚休閑3層１萬平方香港雍福會國際會館,集餐飲、休閑、娛樂于一身,特色餐飲、金逸影城、電玩。休閑餐飲２層1萬平方金錢豹、時(shí)尚百貨、檸卡王國、中國銀行、貓空城市生活1層１萬平米閱江樓美食街、時(shí)尚百貨、麥德龍超市入口、中國銀行、KFC1層南邊約１00０平方米“鄭和HＹＰERＬINK”http:／/ｗｗｗ．ｉ/ｎ？k=％C3％Ｃ０％CA%B３”\o”美食＂＼t”_blank"美食街"，單層平房。家居生活－１層２.5萬平米地下一層為項(xiàng)目“地街”，層高7.５米；有辦公區(qū)／網(wǎng)吧、麥德龍超市、時(shí)尚百貨、月星家德樂、餐飲。停車場-2層2.７5萬平米大型停車場，可停５00輛車7、綜合評價(jià)◆優(yōu)勢（1）建成后的大觀?天地MＡＬL將與獅子山閱江樓、靜海寺、天妃宮融為一體，為南京市民提供一個(gè)生活、休閑的第二家園,讓人們在休閑、娛樂的同時(shí)即能觀賞南京特有的景致又能享受人文歷史的熏陶。大觀?天地MALL的建成將標(biāo)志著中國首座商業(yè)功能與園林景觀、文化遺產(chǎn)完美結(jié)合的主題購物中心的出現(xiàn)。（２）一層“ＨＹPERＬＩＮK"http：//wwｗ.iask.ｃｏm/ｎ?ｋ=%C3％Ｃ0%CA％B3＂\ｏ"美食＂\t"_ｂlank"美食街”的建筑布局，與周邊景觀形成良好互動,并極大提升其商業(yè)價(jià)值。五星級影城、時(shí)尚百貨、美食藝術(shù)休閑天街等豐富好玩的商業(yè)形態(tài)，也將為大觀天地MAＬL贏得更多的消費(fèi)人氣.獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢,科學(xué)的商業(yè)布局,將為大觀天地ＭAＬＬ鑄就無可匹敵的商業(yè)“錢”景.（3）主力店有麥德龍超市、金錢豹自助餐飲、金逸影城、檸卡王國、香港雍福會國際會館，大觀視界酒店，對項(xiàng)目能起到一定的擴(kuò)展作用?！袅觿?1）因其項(xiàng)目建筑面積較小，其功能不是太完善,無法充分滿足周邊人群需要，不能形成較強(qiáng)的吸引力，帶來較大效益。(2）其業(yè)態(tài)分布比較凌亂,無法突出主題，達(dá)不到聚集人氣的效果,因此項(xiàng)目發(fā)展空間有限。（３）開業(yè)時(shí)間一推再推，原計(jì)劃今年5月開業(yè)，推遲到7月，現(xiàn)在將繼續(xù)推遲到９月，是否能準(zhǔn)時(shí)開業(yè)，難以確定，影響聲譽(yù)。（4）項(xiàng)目周邊環(huán)境不是太好,人員居住比較混亂,素質(zhì)一般,難以形成氣候。（5）主力店較少,名氣一般，開業(yè)時(shí)無法造成轟動效應(yīng),對后期運(yùn)營必然有很大的影響。四、明發(fā)商業(yè)廣場1、項(xiàng)目簡介南京明發(fā)商業(yè)廣場位于寧南核心區(qū)域,玉蘭路以東、丁墻路以南,臨近未來亞洲最大的火車站--南京南站。該項(xiàng)目系南京市政府重點(diǎn)項(xiàng)目，由中國城市運(yùn)營商50強(qiáng)的HYPERLINK”hｔtp：／/baiｋe.ｂａiｄu。ｃom/ｖiew/2８18510.hｔm”\ｔ”_blaｎk＂明發(fā)集團(tuán)投資建設(shè),打造成南京首家超4０萬㎡的全新體驗(yàn)SｈoｐｐiｎgMａｌｌ。規(guī)劃用地面積約18．４萬㎡,總建筑面積約42.2萬㎡，近3０00個(gè)停車位，綠地率約２0%,容積率為1。6.商業(yè)地上三層，地下一層，公寓式辦公分別為六層、十一層,酒店十層。規(guī)劃為集購物、餐飲、娛樂、休閑、酒店、旅游、游樂、公寓式辦公為一體的綜合性業(yè)態(tài)建筑。2、交通情況南京明發(fā)商業(yè)廣場位于寧南核心區(qū)域,玉蘭路以東、丁墻路以南，臨近未來亞洲最大的火車站--南京南站。卡子門大街、繞城公路、規(guī)劃中的地鐵１號線南延線、3號線、6號線、汽車南站分布左右，多條公交線路四通八達(dá)，2010年通車的亞洲最大站火車南站更將帶來日均140萬人次的人流量。高檔小區(qū)則有花神美境、郁金香花苑、君子蘭花苑、泰龍花苑、仁恒翠竹園、寧南小區(qū)及康盛花園等。3、周邊配套周邊有紅星美凱龍、月星家居、宜家、永隆家居等大型家具市場,另外家樂家、百安居等大型建材市場、麥德龍超市、寧南汽配城、智慧新城均將給明發(fā)商業(yè)廣場帶來較大人氣。４、建筑形態(tài)項(xiàng)目整體呈長方形,共4層，地上３層，地下１層。主入口設(shè)置在項(xiàng)目北側(cè)中間,橫斷整個(gè)單體,東西兩側(cè)各設(shè)有一個(gè)次入口,并配有大型廣場。西側(cè)入口通往主力百貨店，東側(cè)入口通向則是回字形分割的6塊小商鋪集中區(qū)，每個(gè)商鋪約為３0—６０平米.有五大分區(qū),項(xiàng)目由一條馬路貫穿其中,將其分割為東西兩個(gè)片區(qū)，東區(qū)為家居建材區(qū),西區(qū)有百貨購物區(qū)、休閑餐飲區(qū)、游樂娛樂區(qū)、環(huán)景體驗(yàn)區(qū)、公寓辦公區(qū)。５、目前銷售情況ＳＯHO公寓（已推出的有03、04、05、06號樓），0３、0４號樓為6層多層,０5、06號樓為11層小高層,面積在５０-70平米,商業(yè)水電,４0年產(chǎn)權(quán)，價(jià)格在７000—900０元/平米之間，均價(jià)800０元/平米，預(yù)計(jì)２01０年8月3１日交付,物業(yè)費(fèi)1。２元/平米／月，目前已基本售完。商業(yè)部分有餐飲酒吧街和派對街區(qū)，為3層商鋪，面積在23—９6㎡,一樓價(jià)格2５00０—2６000元/平米，二樓1３0０0-150０0元/平米，三樓6998-9０00元/平米.近期將推出大型品牌折扣店環(huán)球名店廊3０－7０㎡商鋪，價(jià)格待定。同期在售的商業(yè)部分有Ａ樓部分百貨商鋪，共3層，面積在30—６０㎡，一樓價(jià)格30０00－420０0元/平米，二樓2５０00—35000元／平米,三樓120００—26000元／平米。一次付款有99折優(yōu)惠，采取代租的方式，物業(yè)費(fèi)2元/平米/月,商業(yè)水電。2０１１年年底全面開業(yè)。６、業(yè)態(tài)分布南京明發(fā)商業(yè)廣場由滿載式購物、家居風(fēng)尚潮、歡樂休閑派、全家總動員、頂級名品街、酒店式ＳOＨＯ六大主題區(qū)組成，建成后將涵蓋百貨主力店、五星級影院、特色美食街、大型夜總會、游樂城、大型超市、電器主力店及星級酒店等多項(xiàng)內(nèi)容，能提供集購物、餐飲、娛樂、休閑、酒店、旅游、游樂、酒店式辦公于一體的２４小時(shí)“全時(shí)段、全業(yè)態(tài)、全客群、全齡段、全方位”的“一站式"服務(wù)。百貨購物區(qū)負(fù)1層主力百貨周圍設(shè)有1圈小商鋪,東側(cè)則是分割商鋪，主要經(jīng)營休閑服飾、運(yùn)動器材、休閑食品，并搭配有部分餐飲；1層布局和負(fù)1層相同,主要經(jīng)營黃金珠寶、國際名皮具包及男鞋女鞋等,設(shè)有部分知名餐飲；2層百貨周圈的小商鋪只保留了南側(cè)的一排,主要經(jīng)營女裝、少女裝、飾品等;3層構(gòu)造同于２層,主要經(jīng)營男休閑服飾、商務(wù)休閑及簡餐咖啡等。區(qū)域樓層面積規(guī)劃Ａ棟-1層２萬平方運(yùn)動服飾、戶外裝備、運(yùn)動器具、休閑食品、牛仔服飾、簡餐咖啡１層１。6萬平方黃金珠寶、國際名品、知名餐飲、鐘表禮品、皮具箱包、男鞋女鞋２層2.5萬平方職業(yè)女裝、少女裝、淑女裝、知名餐飲、咖啡廳、針織內(nèi)衣、飾品３層1．2萬平方職業(yè)正裝、都市休閑、商務(wù)休閑、運(yùn)動休閑、襯衫男裝、簡餐咖啡７、綜合評價(jià)◆優(yōu)勢（１)明發(fā)集團(tuán)與眾多世界50０強(qiáng)企業(yè)聯(lián)手，架構(gòu)主力店+步行街的商業(yè)模式.將引進(jìn)5家以上大型主力店,世界知名百貨、國際連鎖大賣場、建材巨頭、超豪華五星級影城等入駐南京明發(fā)商業(yè)廣場.(2)定位參照國際標(biāo)準(zhǔn),無論從建筑規(guī)模、商業(yè)定位、尖端模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、內(nèi)部空間安排、車位的配備等方面，都充分體現(xiàn)了當(dāng)今商業(yè)的較高的表現(xiàn)形式。(3）作為南京市重點(diǎn)建設(shè)工程的南京明發(fā)商業(yè)廣場，受到南京市政府及雨花區(qū)政府前所未有地重視,力爭把南京明發(fā)商業(yè)廣場打造成為南京商業(yè)與國際商業(yè)接軌的標(biāo)志。同時(shí)，隨著卡子門區(qū)域的交通、環(huán)境等各項(xiàng)規(guī)劃的落實(shí)及大量高尚小區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目升值前景無限。（4）卡子門大街、繞城公路、規(guī)劃中的地鐵１號線南延線、３號線、6號線、汽車南站分布左右,多條公交線路四通八達(dá),2010年通車的亞洲最大站火車南站更將帶來日均140萬人次的人流量.周邊基礎(chǔ)設(shè)施尤其是交通配套正在加快建設(shè),輔以眾多高檔小區(qū)，未來該地區(qū)人流量會進(jìn)一步加大,為項(xiàng)目帶來很好的經(jīng)營基礎(chǔ),使商鋪升值潛力巨大?！袅觿荩?）結(jié)合明發(fā)集團(tuán)在廈門明發(fā)商業(yè)廣場商業(yè)操作模式可知，就是對商鋪進(jìn)行單一銷售，對于后期物業(yè)質(zhì)量和業(yè)主將來會碰到的問題極少管理，房屋質(zhì)量得不到保證，甚至不能通過消防安全驗(yàn)收,排水、電壓也有問題，很多商鋪無法安裝空調(diào)，但是明發(fā)集團(tuán)態(tài)度很強(qiáng)硬，不做任何整改，這勢必會帶來一系列惡劣影響。至于后期的招商管理，廈門明發(fā)商業(yè)廣場的主力店雖然都進(jìn)駐開業(yè)了，但有數(shù)據(jù)說30０0家小商鋪真正開業(yè)的就20０多家，還引發(fā)了開發(fā)商、業(yè)主和商家之間100多起訴訟。明發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目的經(jīng)營模式采用的是半租半售模式,60％以上被分割成小商鋪對外銷售，對項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營和管理帶來較大難度。（２)明發(fā)商業(yè)廣場包含的東西很多,如游樂場、大超市、電影院、家電賣場、建材賣場、酒店等等,不過雖然其有南京南站作為依靠,但周邊環(huán)境目前較差，項(xiàng)目對面為汽配城,短時(shí)間內(nèi)無法改變,項(xiàng)目初期經(jīng)營難度較大，它的商業(yè)發(fā)展成熟期可能尚需很長時(shí)間的培育,估計(jì)大概要五年的時(shí)間。

（3）2010年底這個(gè)項(xiàng)目開始交付，算上招商的情況,201１年這個(gè)項(xiàng)目才能有進(jìn)行經(jīng)營，它的消費(fèi)人群可以劃分為三類:周邊樓盤的居民、南京南站的流動人口、江寧地區(qū)的居民。不過參照龍江新城市廣場，那邊的常住居民比寧南多，但商業(yè)情況一般,因此它的前景還是讓人擔(dān)心的。五、水游城1、項(xiàng)目簡介水游城位于南京城南核心地帶,位于健康路和中華路交叉路口，距離南京商業(yè)集群新街口2公里.項(xiàng)目總建筑面積１6.７萬平方米,分三大區(qū)域,一是停車場，面積近４萬平方米;一是假日酒店，面積２．7萬平方米；另一個(gè)是商業(yè)，面積在１0萬平方左右。商業(yè)部分分地下兩層、地上五層，主要經(jīng)營餐飲、百貨和娛樂。水游城內(nèi)所有建筑將被負(fù)一樓長幾百米的地下人工河流環(huán)繞，以流動的水為主體,營造的一個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。沿路邊地上設(shè)有6００0平方米的休閑廣場,頂部有空中花園,在滿足景觀需求的同時(shí)，方便市民休閑、游玩。水游城是南京目前檔次較高、設(shè)施先進(jìn)、功能較全的Maｌl之一，有酒店、運(yùn)動、影院、美食、兒童和購物等多種業(yè)態(tài)，滿足市民的休閑、舒適購物，在經(jīng)營中將多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，創(chuàng)造市民繽紛多彩的生活體驗(yàn)和多元化的生活情趣.2、區(qū)域分布情況（１）酒店：水游城的酒店共有14層，由洲際酒店集團(tuán)進(jìn)行管理。洲際酒店集團(tuán)在全球首屈一指，是世界上客房擁有量最大，跨國經(jīng)營范圍最廣,在中國管理酒店最多的超級酒店集團(tuán)。假日酒店設(shè)有客房計(jì)316間,并有自助餐、中西餐、酒吧、多功能廳、泳池、健身中心等,為各類人群提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（2）負(fù)二樓：水游城負(fù)二樓主要為餐飲區(qū)和商品零售區(qū).餐飲區(qū)位于中間部分，面積在2000平方米左右，主要有如無錫小籠包、日本面館等特色小吃以及近千平方米的美食廣場，美食廣場采用排擋敞開式經(jīng)營,整個(gè)餐飲區(qū)的形象較差，客單價(jià)在15元左右.商品零售以BHG超市和運(yùn)動100為主力店。BHＧ為北京華聯(lián)的派生品牌,主要經(jīng)營中高檔的生活用品和食品類，經(jīng)營面積在1500平方米左右；運(yùn)動1０0為運(yùn)動主題店，面積近１８0０平方米，內(nèi)有阿迪、耐克、彪馬等系列運(yùn)動品牌用品，并在一樓有電梯直接到區(qū)域內(nèi);商品區(qū)內(nèi)還有駱駝、真維斯、Ｕ1等休閑服飾品牌。商品區(qū)內(nèi)除ＢHＧ和運(yùn)動100略好外,其余銷售不是很樂觀,平均日客單數(shù)在６個(gè)左右。（3）負(fù)一樓：負(fù)一樓的整體功能安排與負(fù)二樓沒有太大變化，仍以餐飲和商品零售為主。負(fù)一樓的餐飲布局不是很集中,主要分在兩個(gè)區(qū)域，一是中心廣場周邊，主要為麥當(dāng)勞、棒約翰等特色餐飲，品牌性強(qiáng)，上下水要求不高;另一個(gè)區(qū)域集中在南邊靠墻位置,單店經(jīng)營面積在３０0平方米左右,以簡餐為主，如仙蹤林、印度咖喱等。負(fù)一樓的商品零售主要以服飾、百貨和食品為主.萬寧超市類似于屈臣氏，是負(fù)一樓的一個(gè)次主力店,是南京的第三家連鎖店，經(jīng)營面積在400平方米左右,銷售化妝品、日用品和藥品等;其他商品如曼妮芬、安莉芳等內(nèi)衣；自然派休閑食品、甜品店;科藝眼鏡等。(4）一樓：主要為商品銷售區(qū),引進(jìn)了H＆M、ZＡＲＡ等國際連鎖品牌,為一二樓，經(jīng)營面積近１５０0平方米；另有IT、嘉貝詩等休閑服飾專賣;在中庭附件和靠近酒店區(qū)安排了星巴克和歐爵兩間咖啡店。(５）二樓:均為穿著類商品，除H&M、ＺＡRA在二樓部分外,還有優(yōu)衣庫、OＮＬY、MOＤA、BAＳIＣHＯＵSE等服飾類。（6）三樓:商品區(qū)和電玩區(qū)。商品區(qū)主要以JaｃkJoneｓ、Lｅe(cuò)、MａrkFairwhaｌｅ等為主打品牌；電玩區(qū)面積在１２00平方米左右，內(nèi)有各類街機(jī)、模擬機(jī)，另有約150平方米的室內(nèi)碰碰車;三樓在圍繞中庭區(qū)設(shè)置了塔可美食餐廳。(７）四樓：主要為商品區(qū)、娛樂區(qū)、餐飲區(qū)和服務(wù)區(qū).商品區(qū)有家居軟裝飾品、玉器、女性飾品、休閑服飾和時(shí)尚商品區(qū)、新華書店等；娛樂區(qū)引進(jìn)了橫店影視,面積約2500平方米，設(shè)有7個(gè)放映廳；餐飲區(qū)為川味観中餐，面積約800平方米；服務(wù)區(qū)主要是針對女性的如美容、瘦身、SPA等,還有兒童類的如早教中心、兒童攝影等,合計(jì)經(jīng)營面積約３０００平方米。（８）五樓:餐飲區(qū)，目前有上海小南國和品味軒潮粵菜兩家。3、項(xiàng)目分析◆優(yōu)點(diǎn)：（1)通過其建筑形態(tài)、環(huán)境設(shè)置、功能安排、品牌引進(jìn)等多種手段，使得南京的購物中心類型跨越了一個(gè)新的臺階.(2）水文化的設(shè)計(jì)和引用是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，打破了南京如德基、新城市幾個(gè)購物中心這種純粹通過建筑形態(tài)和空間來表現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的“固體文化”,巧妙的運(yùn)用水流對顧客的消費(fèi)購物動線起到引導(dǎo)作用，使消費(fèi)者能穿過每一個(gè)角落。(3)餐飲是水游城經(jīng)營的“魂”。水游城吸引消費(fèi)者前來的兩大因素,一是水、二是餐飲,餐飲的經(jīng)營面積近萬平方米.商業(yè)部分的經(jīng)營主要分為餐飲、娛樂、服務(wù)和商品，餐飲是目前招商、經(jīng)營最成功的項(xiàng)目,緊緊抓住“食”的需求，在滿足全客層消費(fèi)的基礎(chǔ)上，做到了差異化經(jīng)營，打造了水游城有一個(gè)亮點(diǎn)。（4)次主力店的引進(jìn)。水游城在商業(yè)部分引進(jìn)了BHG、運(yùn)動１0０、萬寧、H&Ｍ、ZＡRA、優(yōu)衣庫、影院、電玩、餐飲等次主力店，合計(jì)使用面積在15000平方米左右，并通過有效的空間組合使得項(xiàng)目增加了可逛性。(５）穿著類商品品牌較好，一是高知名度品牌商品，如運(yùn)動100、H＆M、ＺＡRＡ、優(yōu)衣庫等次主力店,還有ＯNLＹ、MODＡ、Ｌee、JacｋJｏnｅｓ等休閑服飾；一些首次進(jìn)入南京市場的品牌，如BHＧ、H＆M、ＺＡRA、優(yōu)衣庫、ＭarｋFaｉrｗhale、GＸG等，給消費(fèi)者以新鮮感.◆缺點(diǎn)：（1)輔通道設(shè)計(jì)感覺凌亂,猶如迷宮一般，這樣會讓消費(fèi)者產(chǎn)生迷茫、心慌。（2)商家的經(jīng)營成本過高。水游城的平均租金成本達(dá)到十元以上,再加上高額的管理費(fèi)用，經(jīng)營狀況差，已出現(xiàn)了商戶退場想象。(3)穿著類商品基本是休閑服飾類，經(jīng)營面積近3萬平方米，占到經(jīng)營面積的一半以上,且針對１８—３0歲的客層，講究時(shí)尚、流行路線,消費(fèi)群體比較單一。(４)部分區(qū)域招商不佳。一是五樓大中型餐飲區(qū)，目前僅有兩家入駐；二是其他區(qū)域較偏的大面積商鋪，如三樓一間近40０平米的商鋪.（5）總體經(jīng)營效果不佳.負(fù)一、負(fù)二樓餐飲、樓上的電玩、影院等幾個(gè)區(qū)域經(jīng)營較好，高峰期人流量大，但商品類銷售整體情況不佳，特別是二樓以上，四樓的時(shí)尚生活區(qū)二十家商鋪目前只剩兩家在營業(yè).(6)建筑細(xì)節(jié)處理不當(dāng)。水游城充分利用了水文化，使得項(xiàng)目比較新穎,有特色，但建筑工程質(zhì)量不佳，細(xì)節(jié)工作處理較差.（７）餐飲區(qū)銷售兩級分化。水游城的餐飲分三種類型，一是四五樓的大中餐，二是負(fù)一、負(fù)二樓的特色餐飲和品牌餐飲，三是負(fù)二樓的美食廣場。從經(jīng)營狀況來看,大中餐和部分特色餐飲如德國餐廳、印度咖喱、仙蹤林、美美主意餐廳、塔可等因其價(jià)格、消費(fèi)群、位置等原因，相對而言銷售情況不是很理想；負(fù)二樓的美食廣場和負(fù)一樓的麥當(dāng)勞等品牌性強(qiáng)、大眾餐飲人流量較大，銷售狀況佳。◆綜述水游城是仿造日本的博多運(yùn)河城建造，給南京的商業(yè)地產(chǎn)帶來了全新的開發(fā)理念，建立了“城市生活休閑中心”的開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi),是以水為主題的景觀購物中心，整個(gè)業(yè)態(tài)以時(shí)尚、新潮為主打。水游城內(nèi)近60％的品牌是新進(jìn)南京市場,且多為中檔、二線休閑服飾,商品結(jié)構(gòu)單一;商家過高的經(jīng)營成本;項(xiàng)目功能的補(bǔ)缺……，都是項(xiàng)目永續(xù)經(jīng)營和取得良好收益的障礙，如何度過市場培育期;如何通過管理提升其價(jià)值這是水游城在經(jīng)營過程中需要面對的問題。六、新城市廣場1、項(xiàng)目簡介龍江新城市廣場位于南京市草場門大街9９號,項(xiàng)目由南京新城市商業(yè)置業(yè)有限公司投資興建,占地面積12．６萬平方米，建筑面積達(dá)２8萬平方米，擁有近4００家知名品牌的專營店，是大型綜合性現(xiàn)代商業(yè)與生活配套中心之一。新城市廣場集合了六大功能區(qū),即：金潤發(fā)大型倉儲超市、上影華納國際影院、百貨精品步行街、餐飲酒吧廣場、數(shù)碼專業(yè)廣場和特色流行街區(qū),是一個(gè)有購物、餐飲娛樂、休閑運(yùn)動、文化社交、辦公、居住位一體的綜合性商業(yè)中心。２、建筑形態(tài)項(xiàng)目整體呈長條狀,共分4層，南北兩頭設(shè)有超市、影城、電器、大型中餐、兒童娛樂等主力店和次主力店，中間用精品百貨、特色餐飲等步行街連接,流行街區(qū)位于項(xiàng)目東南部,通過通道與主體步行街連接。３、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布區(qū)域樓層業(yè)態(tài)主要品牌地下負(fù)一層飾品、化妝品、精品、珠寶玉器琢玉行、屈臣氏、宅至尚、品生活北區(qū)金潤發(fā)、上影影城、電玩、大型中餐步行街一層皮具包箱、精品、服飾、化妝品馬克華菲、新秀麗、阿瑪施、雅瑩、馬天奴、索菲婭、哥弟二層品牌服飾阿迪達(dá)斯、耐克、陶玉梅、班尼路、花花公子、金利來三層兒童用品、精品書城、嬰智貝佳、安奈爾、雅蘭、紫羅蘭四層特色餐飲英倫烤魚、尊爵、大娘水餃、誠記港式茶餐廳南區(qū)蘇寧電器、奇樂兒、KFC、品牌服飾、特色餐飲七、仙林金鷹天地１、項(xiàng)目簡介仙林金鷹天地由金鷹國際集團(tuán)投資開發(fā)和管理的，項(xiàng)目定位于服務(wù)整個(gè)仙林新市區(qū)