國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-研發(fā)設(shè)計(jì)-項(xiàng)目示范區(qū)啟動會課件

地塊示范區(qū)啟動會-研發(fā)設(shè)計(jì)部2020.08地塊示范區(qū)啟動會2目錄Contents01項(xiàng)目概況02競品分析03示范區(qū)策劃04討論決策目錄2目錄01項(xiàng)目概況目錄3西側(cè)待出讓地塊樵金公路橋北中學(xué)華南國際紡織城奧園譽(yù)峰西至南至鳥瞰北至東至廠房居民區(qū)丨項(xiàng)目概況丨景觀設(shè)計(jì)前期條件現(xiàn)狀分析：場地內(nèi)部平整，北側(cè)為樵譽(yù)路，東側(cè)為樵金路，西側(cè)為規(guī)劃道路不利因素分析：1.場地北側(cè)有高壓線2.東南側(cè)為小型加油站3.東南向一側(cè)為民房優(yōu)質(zhì)資源分析：1.西側(cè)為樵北中學(xué)2.南向?yàn)楣珗@綠地，地塊東北角配建公園綠地3.配套成熟3西側(cè)待出讓地塊樵金公路橋北中學(xué)華南國際紡織城奧園譽(yù)峰西至南4丨項(xiàng)目概況丨總圖及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對比項(xiàng)目投前版（㎡）概念方案版（㎡）差值（概念方案版-投前版）總用地面積21862.121862.10總建筑面積8689487051157計(jì)容建筑面積61211612110住宅建筑面積5827558085-190可售面積58765（農(nóng)貿(mào)市場不計(jì)）58575（農(nóng)貿(mào)市場不計(jì)）-190可售比67.63%（農(nóng)貿(mào)市場不計(jì)）67.29%（農(nóng)貿(mào)市場不計(jì)）-0.34%非計(jì)容建筑面積2568325840157公共配套234023400容積率2.82.80建筑密度25%25%0建筑占地面積547054700綠地率30%30%0建筑限高/限低≤80米≤80米/住宅總戶數(shù)582580-2機(jī)動車停車位616615-1其中地面機(jī)動車位6134-27地下機(jī)動車位55558126其中普通車位4114121人防車位14416925單車位停車面積3836.7-1.3非機(jī)動車停車位63563504丨項(xiàng)目概況丨總圖及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對比項(xiàng)目投前版（㎡）概念丨項(xiàng)目概況丨總圖景觀總平索引①主入口②商業(yè)街③代建綠地④泳池⑤大草坪⑥跑道⑧配電房⑦水景⑨次入口⑩車輛入口①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑩丨項(xiàng)目概況丨總圖景觀總平索引①主入口②商業(yè)街③代建綠地④泳池6丨項(xiàng)目概況丨景觀概念總圖初稿人行入口機(jī)動車入口地下車庫入口城市干道小區(qū)車道地面停車位小區(qū)消防車道動線分析6丨項(xiàng)目概況丨景觀概念總圖初稿人行入口機(jī)動車入口地下車庫入口7丨項(xiàng)目概況丨建筑概念方案解讀4.104.304.404.504.405.404.304.404.20圖例：

豎向標(biāo)高點(diǎn)

4.107丨項(xiàng)目概況丨建筑概念方案解讀4.104.304.404.58丨項(xiàng)目概況丨景觀概念總圖初稿功能分析8丨項(xiàng)目概況丨景觀概念總圖初稿功能分析9丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧園譽(yù)峯奧園譽(yù)峯用地情況位置佛山市南海區(qū)樵北中學(xué)北側(cè)占地面積16.2萬㎡計(jì)容建筑面積41.6萬㎡拿地時間2018年3月6號容積率2.6樓面價2669元/㎡溢價率/項(xiàng)目概況開發(fā)商佛山市恒順通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃8棟高層，90㎡

2+1/2/2（414套）、100㎡

3/2/2（180套）、118㎡

3+1/2/2（236套）、129㎡

3+1/2/2（114套）主力戶型89-99㎡（2+1房）銷售情況開盤時間2020/05/10月均流速64總套數(shù)944庫存量尾盤階段，僅余少量成交均價13514元/㎡（帶裝修）銷售情況高傭（7-7.5萬/套）打渠道，配合90-100平米剛需戶型實(shí)現(xiàn)3個月銷售355套業(yè)績，118平米戶型相對滯銷。核心賣點(diǎn)剛需、剛改、改善9丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧園譽(yù)峯奧園譽(yù)峯用地情況位置佛10丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧園譽(yù)峯示范區(qū)景觀造價：900元/㎡面積：10000㎡總價：900萬亮點(diǎn)：1.入口處紅線外昭示性較強(qiáng)，花錢打造了通往售樓部的道路。2.實(shí)體展示區(qū)開放，所見即所得，增強(qiáng)業(yè)主購房信心，沒有成本浪費(fèi)。3.整體綠化效果不錯。缺點(diǎn)：1.實(shí)體展示區(qū)方案不成熟，入口軸線效果不佳。2.實(shí)體展示區(qū)泳池需要二改，當(dāng)前方案無法有限進(jìn)行管理。10丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧園譽(yù)峯示范區(qū)景觀造價：90【奧園譽(yù)峯-售樓處】丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧園譽(yù)峯內(nèi)容奧園譽(yù)峯說明采用現(xiàn)代風(fēng)格，整體用材采用灰色系列居多，造型簡潔，沙盤采用挑空方式?！緤W園譽(yù)峯-售樓處】丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧園譽(yù)峯內(nèi)容12丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭國瑞華庭用地情況位置佛山市南海區(qū)南海碧霞一路7號占地面積63962㎡計(jì)容建筑面積1790642㎡拿地時間2017.3.21容積率2.8樓面價9346元/㎡溢價率/項(xiàng)目概況開發(fā)商國瑞項(xiàng)目規(guī)劃18棟高層一字樓，南向中間套90-102平米三房，邊套120-130平米四房，主力戶型90-102方（3+1房）120-130方（4房）銷售情況開盤時間2019/8/17月均流速20-30套/月總套數(shù)1556庫存量成交均價毛坯均價1.2萬元/平米，精裝售價1.36萬/平米銷售情況2019年8月開盤，至今地王，19年8月首開入市精裝1.6萬/平米，19年10月開始降價銷售，改毛坯均價1.25萬元/平米，精裝售價1.4萬/平米，啟用渠道分銷（傭金5萬/套），月均流速20-30套。核心賣點(diǎn)品質(zhì)大盤，剛改、改善345678911131418171612101512丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭國瑞華庭用地情況位置13丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭示范區(qū)景觀造價：1100元/㎡面積：5000㎡總價：550萬亮點(diǎn)：1.用地紅線外昭示性較強(qiáng)，花錢打造整體沿街綠化，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)感。2.展示區(qū)空間幾進(jìn)院落，整體流線打造得不錯。3.大區(qū)消防登高面、消防回車場做了草坪，提升效果的同時也降低了成本。缺點(diǎn)：1.缺少活動空間，兒童活動設(shè)施需要放在正門口，影響整體沿街效果。2.后場看房通道較為粗糙，且無人管理。13丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭示范區(qū)景觀造價：11【國瑞華庭-售樓處】丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭內(nèi)容國瑞華庭說明采用新中式風(fēng)格，空間方正，造型簡約，沙盤區(qū)挑空，無采用裝飾吊燈，采用圍合裝飾屏風(fēng)?！緡鹑A庭-售樓處】丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭內(nèi)容15丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——中駿雍景臺中駿雍景臺用地情況位置佛山市南海區(qū)南海碧霞一路7號占地面積44381㎡計(jì)容建筑面積111000㎡拿地時間2019.11.21容積率2.5樓面價7029元/㎡溢價率/項(xiàng)目概況開發(fā)商中駿集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃14棟高層，戶型以89-98平米占比70%，125平米大戶型僅占比9%。主力戶型89㎡,3房2廳2衛(wèi)（無生活陽臺）銷售情況開盤時間2020.7.11月均流速/總套數(shù)1084庫存量/成交均價均價1.27萬元/㎡銷售情況戶型以89-98平米占比70%，125平米大戶型僅占比9%；7月11日首開推一個單元76套，毛坯均價1.27萬/平米，組建自渠，未啟用外渠，7月去化約6成，不到50套；118平米大戶型去化率最低。核心賣點(diǎn)5A景區(qū)，剛需、剛改15丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——中駿雍景臺中駿雍景臺用地情況16丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——中駿雍景臺示范區(qū)景觀造價：1000元/㎡面積：2500㎡總價：250萬亮點(diǎn)：1.沿街轉(zhuǎn)角位昭示性較強(qiáng)，景觀構(gòu)筑物突出有創(chuàng)意。2.展示區(qū)范圍內(nèi)市政鋪裝全部改為石材，井蓋一并改為隱形井蓋，樹池使用石材包邊，展示區(qū)整體檔次提升。缺點(diǎn)：1.停車場非常難使用，且入口不明顯，缺少明顯標(biāo)識進(jìn)行引導(dǎo)2.展示區(qū)前場面積小，且無后場景觀，參觀感覺比較單調(diào)3.景觀材料比較低檔，效果一般16丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——中駿雍景臺示范區(qū)景觀造價：1【中駿雍景臺-售樓處】丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——中駿雍景臺內(nèi)容中駿雍景臺說明采用現(xiàn)代風(fēng)格，形式各異的燈具，配以各種金屬配飾，玻璃幕墻，石材裝飾等，滿足顧客對空間環(huán)境的需求?！局序E雍景臺-售樓處】丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——中駿雍景臺【奧園譽(yù)峯-樣板房】臨時樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧園譽(yù)峯面積：119平方米，風(fēng)格：現(xiàn)代輕奢風(fēng)格特點(diǎn)：硬裝以米色等淺色為主，配以棕色門套和深黑色鋁合金踢腳線，在視覺上擴(kuò)大空間；軟裝以灰、金相配，裝載小資情懷，再配造型家具，營造溫暖的生活氛圍?！緤W園譽(yù)峯-樣板房】臨時樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——奧【國瑞華庭-樣板房】實(shí)體樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭89戶型現(xiàn)代風(fēng)格面積：102平方米，風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格特點(diǎn)：整體硬裝以灰白為主色調(diào)，軟裝則以粉色，青色新中式家具作為基礎(chǔ)，營造了一種溫暖簡單的生活態(tài)度【國瑞華庭-樣板房】實(shí)體樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國【國瑞華庭-樣板房】實(shí)體樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國瑞華庭面積：130平方米，風(fēng)格：歐式輕奢風(fēng)格特點(diǎn)：整體硬裝以黑金為主要色調(diào)；軟裝則以黑邊白色中式家具作為基礎(chǔ)，配飾上加一抹藍(lán)色提亮，給人大氣而不失溫情的視覺體驗(yàn)?！緡鹑A庭-樣板房】實(shí)體樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——國【中駿雍景臺-樣板房】臨時樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——中駿雍景臺面積：98平方米，風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格特點(diǎn)：優(yōu)雅舒適，輕度奢侈【中駿雍景臺-樣板房】臨時樣板房丨競品分析丨競品項(xiàng)目概況——丨競品分析丨總結(jié)示范區(qū)重點(diǎn)1.紅線外沿街展示面需要打造，提升昭示性。2.展示區(qū)整體參觀流線需要合理。3.實(shí)體展示區(qū)加大客戶購房信心，同時也提升展示區(qū)整體豐富程度。4.實(shí)體展示區(qū)泳池考慮效果的同時也要考慮好管理形式，避免后期使用困難及二改。5.成本合理分配，保證大區(qū)景觀品質(zhì)。6.盡可能增加活動場地，保證營銷活動時的場地的提供。實(shí)體展示區(qū)重點(diǎn)1.消防登高面消防回車場做草坪，提升效果，減少成本施工細(xì)節(jié)制值得參考學(xué)習(xí)紅線外綠化打造丨競品分析丨總結(jié)示范區(qū)重點(diǎn)施工細(xì)節(jié)制值得參考學(xué)習(xí)紅線外綠化打23丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)總圖布局示范區(qū)位置：位于地塊北側(cè)，樵譽(yù)路示范區(qū)占地：前場1652㎡后場1600㎡紅線外2800㎡停車場750㎡售樓處：實(shí)體售樓處，占地面積360㎡樣板房：89㎡109㎡實(shí)體樣板房共2套示范區(qū)開放展示范圍：一期展示售樓處北立面、2套樣板房、景觀前場、售樓處前界面，景觀后場、紅線外市政界面。二期展示售樓處南側(cè)及景觀后場23丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)總圖布局示范區(qū)位置：位于地塊北側(cè)，樵24丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)總圖布局示范區(qū)位置：位于地塊北側(cè)，樵譽(yù)路示范區(qū)占地：1654㎡紅色實(shí)體展示范圍：1578㎡藍(lán)色售樓處：實(shí)體售樓處，占地面積360㎡樣板房：89㎡109㎡實(shí)體樣板房共2套示范區(qū)開放展示范圍：一期展示售樓處北立面、2套樣板房、景觀前場、售樓處前界面，景觀后場、紅線外市政界面。二期展示售樓處南側(cè)及景觀后場示范區(qū)開放計(jì)劃2021.4.30售樓部、前場景觀開放2021.5.15樣板房、后場景觀開放2021.5.30開賣實(shí)體展示區(qū)前場展示區(qū)臨時停車位紅線外展示區(qū)施工通道24丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)總圖布局示范區(qū)位置：位于地塊北側(cè)，樵25丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)流線分析實(shí)體展示區(qū)前場展示區(qū)臨時停車位紅線外展示區(qū)施工通道施工流線前場流線后場流線25丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)流線分析實(shí)體展示區(qū)前場展示區(qū)臨時停車26丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)及大區(qū)景觀成本分布26丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)及大區(qū)景觀成本分布27丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)供方選用專業(yè)供方名稱供方類別設(shè)計(jì)費(fèi)單方案例土建建筑方案設(shè)計(jì)上海帝澳建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（有限合伙）戰(zhàn)略合作供方地上20元/㎡地下5元/㎡河源中梁首府建筑施工圖設(shè)計(jì)待定戰(zhàn)略合作供方待定/幕墻設(shè)計(jì)待定戰(zhàn)略合作供方待定/泛光照明設(shè)計(jì)待定戰(zhàn)略合作供方待定/景觀景觀設(shè)計(jì)待定戰(zhàn)略合作供方待定/室內(nèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)待定戰(zhàn)略合作供方待定/其他攝影待定/待定/27丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)供方選用專業(yè)供方名稱供方類別設(shè)計(jì)費(fèi)單28丨示范區(qū)策劃丨售樓處建筑主立面28丨示范區(qū)策劃丨售樓處建筑主立面29丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀開口限制條件示范區(qū)開口：地塊北側(cè)、東側(cè)、西側(cè)臨路，東側(cè)為代建公園綠地，后期建成后需移交政府，無法開口。僅北側(cè)、西側(cè)可開口，示范區(qū)開口設(shè)置在地塊北側(cè)主要道路一側(cè)。地塊出入口分析圖29丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀開口限制條件示范區(qū)開口：地塊出入30丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向入口意向30丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向入口意向31丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向31丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向32丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向后場水景意向32丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向后場水景意向33丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向洽談區(qū)意向33丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向洽談區(qū)意向34丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向后場活動區(qū)意向34丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)意向后場活動區(qū)意向35丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀定位分析表佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)TD2020（NH)WG0020地塊項(xiàng)目示范區(qū)景觀定位分析表分項(xiàng)內(nèi)容備注說明城市戰(zhàn)略深耕城市內(nèi)中梁項(xiàng)目佛山高明中梁雅卓院（中梁首府）/王府中式/用地：42159.76㎡均價：高層8300元競品樓盤分析奧園譽(yù)峰/示范區(qū)已開放/示范區(qū)景觀面積約2000㎡，建設(shè)中成本適配等級新B檔示范區(qū)風(fēng)格（擬選用）現(xiàn)代示范區(qū)擬選用非標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)情況1000元/㎡，示范區(qū)前場：1680㎡1000元/㎡，大區(qū)展示范圍：1385㎡35丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)景觀定位分析表佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)TD36丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)室內(nèi)展示內(nèi)容示范區(qū)室內(nèi)展示內(nèi)容示范區(qū)設(shè)計(jì)內(nèi)容：1、售樓處：售樓處采用本地塊物業(yè)用房。

售樓處現(xiàn)代風(fēng)格具體空間根據(jù)建筑布局設(shè)計(jì)。2、樣板房：臨時樣板房2套，采用高層戶配比高的原則

89戶型采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格

109戶型采用現(xiàn)代輕奢風(fēng)格

36丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)室內(nèi)展示內(nèi)容示范區(qū)室內(nèi)展示內(nèi)容示范區(qū)37丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓部及樣板房成本限額內(nèi)容配置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容配置標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目適配等級新B檔公區(qū)適配等級新B檔售樓處風(fēng)格現(xiàn)代樣板房屬性實(shí)體樣板房數(shù)量2套（高層）內(nèi)容面積(M2)成本限額(元/M2)售樓處售場區(qū)650硬裝3000軟裝2000辦公區(qū)320硬裝800軟裝物業(yè)自行處理高層樣板房189硬裝3000軟裝3000高層樣板房2109硬裝3000軟裝3000人居體驗(yàn)館60硬裝37丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓部及樣板房成本限額內(nèi)容配置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)38丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓處動線分析38丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓處動線分析39丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓處風(fēng)格選用售樓處風(fēng)格選用（現(xiàn)代風(fēng)格）內(nèi)容指標(biāo)風(fēng)格選用現(xiàn)代風(fēng)格面積前場：650m2后場：320m2單方造價限額前場硬裝：3000元/m2前場軟裝：2000元/m2后場硬裝：800元/m2后場軟裝：營銷自行處理沙盤區(qū)沙盤區(qū)39丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓處風(fēng)格選用售樓處風(fēng)格選用（現(xiàn)代風(fēng)40丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓處風(fēng)格選用售樓處風(fēng)格選用--（現(xiàn)代風(fēng)格）室內(nèi)小品洽談區(qū)洽談區(qū)VIP區(qū)盥洗區(qū)40丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)售樓處風(fēng)格選用售樓處風(fēng)格選用--（現(xiàn)41丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)樣板房戶型選用戶型配比89戶型:50％109戶型:41.4％產(chǎn)品類型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比甲方要求高層8929050.0%50%10924041.4%40%126508.6%10%合計(jì)

580100%100%41丨示范區(qū)策劃丨示范區(qū)樣板房戶型選用戶型