開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)股權(quán)融資的困境與出路

開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)股權(quán)融資的困境與出路

由于土地開(kāi)發(fā)缺乏不確定性，開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)利益不確定。土地開(kāi)發(fā)只能接觸到石頭過(guò)渡，很難直接進(jìn)行股份融資。因此，土地開(kāi)發(fā)的股權(quán)融資是限制開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的瓶頸。土地開(kāi)發(fā)運(yùn)作方式單一開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)自有資金的需求量增加。銀行貸款門(mén)檻的提高,增加了土地開(kāi)發(fā)對(duì)自有資金的需求;土地開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越高,而土地出讓價(jià)格上漲乏力,導(dǎo)致對(duì)自有資金的需求增加;由于開(kāi)發(fā)區(qū)失敗的案例越來(lái)越多,開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大,政府需要通過(guò)股權(quán)融資,分散風(fēng)險(xiǎn)。摸著石頭過(guò)河的開(kāi)發(fā)邏輯制約股權(quán)融資。目前我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)形成的基本盈利模式是,通過(guò)土地、稅收及其它優(yōu)惠政策,吸引企業(yè)入住,再通過(guò)入住企業(yè)未來(lái)的稅收,平衡前期土地開(kāi)發(fā)的損失。而在開(kāi)發(fā)區(qū)的操作實(shí)踐中,多采用整體規(guī)劃、分步實(shí)施的辦法。然而在具體執(zhí)行過(guò)程中,分步開(kāi)發(fā)變成了“摸著石頭過(guò)河”,走到哪里算哪里,招商也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn),碰到一個(gè)算一個(gè)。開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有明確的發(fā)展方向,沒(méi)有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體路徑。因此,雖然開(kāi)發(fā)區(qū)面臨土地開(kāi)發(fā)資金短缺問(wèn)題,可是沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)愿意與這樣的開(kāi)發(fā)區(qū)合作進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。政企合一的操作方式不利于股權(quán)融資。很多開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)是由政府成立的開(kāi)發(fā)區(qū)投資公司來(lái)進(jìn)行操作,政府投資公司承擔(dān)無(wú)限責(zé)任,而政府也具有未來(lái)無(wú)限的收益權(quán)。政府若要通過(guò)市場(chǎng)化融資,比較可行的是項(xiàng)目融資和開(kāi)發(fā)公司股權(quán)融資方式。項(xiàng)目融資只能解決土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中某個(gè)具體項(xiàng)目的融資問(wèn)題,而土地開(kāi)發(fā)的大部分資金必須通過(guò)股權(quán)融資來(lái)解決。開(kāi)發(fā)公司股權(quán)融資,必須改變政府投資的無(wú)限責(zé)任公司的身份,并且明確開(kāi)發(fā)公司的責(zé)權(quán)利。土地開(kāi)發(fā)公司的管理模式在開(kāi)發(fā)區(qū)的籌建過(guò)程中,土地利用規(guī)劃和空間規(guī)劃都存在很強(qiáng)的不確定性,開(kāi)發(fā)區(qū)整體的盈余情況都是未知數(shù),政府對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。在前期籌建過(guò)程中,設(shè)置政府投資性開(kāi)發(fā)區(qū)公司有其合理性。但是隨著事業(yè)的發(fā)展,土地開(kāi)發(fā)成為重要問(wèn)題時(shí),政府需要社會(huì)資本的參與,成立有限責(zé)任開(kāi)發(fā)公司成為必然,這也是開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)融資的前提條件之一。土地開(kāi)發(fā)公司如果不是以政府投資為主要職能,而是承擔(dān)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)、招商、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理職能,那么開(kāi)發(fā)公司就有逐利性目的,只能承擔(dān)有限責(zé)任,并在有限責(zé)任范圍內(nèi)獲取有限的收益。這就需要政府在開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的無(wú)限責(zé)任中劃出一個(gè)界限,明確界定哪些是開(kāi)發(fā)公司的責(zé)任和權(quán)利,并在給定的權(quán)力內(nèi)取得收益。但由于開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)的特點(diǎn),開(kāi)發(fā)公司運(yùn)作自己責(zé)權(quán)內(nèi)的事務(wù)往往不能得到合理的回報(bào),因此需要政府為其界定補(bǔ)償機(jī)制,使得開(kāi)發(fā)公司的投資和管理有合理的回報(bào)率,具有吸引社會(huì)投資者投資的可能。清晰的盈利模式是土地開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)區(qū)土地股權(quán)融資的另一個(gè)前提條件。我國(guó)早期的開(kāi)發(fā)區(qū)大多采用低價(jià)吸引企業(yè)入住,靠稅收回報(bào)補(bǔ)貼前期開(kāi)發(fā)成本,并實(shí)現(xiàn)區(qū)域稅收增長(zhǎng)的目標(biāo)。從近年實(shí)踐來(lái)看,全國(guó)各地都設(shè)有開(kāi)發(fā)區(qū),各開(kāi)發(fā)區(qū)在政策上也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別,大家同時(shí)讓利等同于沒(méi)有讓利,各開(kāi)發(fā)區(qū)只有靠土地價(jià)格來(lái)吸引企業(yè)入住,形成惡性競(jìng)爭(zhēng),其結(jié)果是入?yún)^(qū)企業(yè)的服務(wù)得不到保障,企業(yè)入住數(shù)量和規(guī)模達(dá)不到開(kāi)發(fā)區(qū)的盈虧平衡點(diǎn),最后導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)區(qū)閑置,造成資源的巨大浪費(fèi)。目前這種盈利模式已經(jīng)站不住腳,開(kāi)發(fā)區(qū)必須進(jìn)行盈利模式的創(chuàng)新。合理規(guī)劃,合理劃分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)需要根據(jù)自身?xiàng)l件和特點(diǎn),尋找適合自己的盈利模式,從而改變單純依靠土地和稅收優(yōu)惠的模式。開(kāi)發(fā)區(qū)盈利模式創(chuàng)新可從三方面考慮。一是通過(guò)降低入園企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本,吸引企業(yè)入住,這種模式可以降低招商過(guò)程中對(duì)地價(jià)的依賴度。通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的共享、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的有效銜接以及統(tǒng)一物流體系的建設(shè)等一系列手段,降低入園企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。二是通過(guò)差別化的戰(zhàn)略,形成特色園區(qū),吸引企業(yè)入住,如總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、生態(tài)工業(yè)園區(qū)等。這種園區(qū)的特點(diǎn)是對(duì)入住客戶進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,并圍繞入住客戶的潛在需求進(jìn)行環(huán)境和配套設(shè)施的建設(shè)。三是通過(guò)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集,形成優(yōu)勢(shì),吸引企業(yè)入住,比較典型的是南方小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展模式。通過(guò)龍頭企業(yè)的引入或圍繞龍頭企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸,形成產(chǎn)業(yè)聚集,提升每個(gè)入住企業(yè)的價(jià)值。但無(wú)論采取哪種盈利模式,都要把創(chuàng)新盈利模式措施落到實(shí)處,且必須在規(guī)劃條件里有所反應(yīng)(這些并沒(méi)有引起開(kāi)發(fā)區(qū)決策者和管理者的足夠重視)。*要有好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展指明了方向,明確了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo),并為潛在客戶的選擇提供了方向。*要有好的項(xiàng)目規(guī)劃在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,通過(guò)項(xiàng)目策劃,縮小開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo),進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)的定位,為空間規(guī)劃提供基本素材,也為進(jìn)一步明確招商客戶提供了保障。*要有好的空間規(guī)劃好的空間規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的綜合配置,降低入?yún)^(qū)企業(yè)的總體成本,提高開(kāi)發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力;同時(shí)好的空間規(guī)劃能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)營(yíng)造環(huán)境,吸引企業(yè)入住。開(kāi)發(fā)區(qū)的盈利模式是站在政府角度的。政府盈利模式會(huì)把稅收、解決就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及城市化進(jìn)程等一系列指標(biāo)納入到盈利模式的考核體系中來(lái),其評(píng)估期限可以無(wú)限長(zhǎng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)公司而言,評(píng)估期內(nèi)財(cái)務(wù)上的盈利指標(biāo)是關(guān)鍵因素。一般會(huì)通過(guò)四個(gè)步驟明確開(kāi)發(fā)公司盈利模式。把開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目分拆。通過(guò)項(xiàng)目分拆,既分解投資,也是給出開(kāi)發(fā)公司框架性條件的前提條件。項(xiàng)目可以分成營(yíng)利性項(xiàng)目和非盈利性項(xiàng)目?jī)纱箢?。?duì)于非盈利項(xiàng)目,又可以拆解成沒(méi)有現(xiàn)金流收入和有現(xiàn)金流收入兩類。開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是營(yíng)利性項(xiàng)目,但在實(shí)際操作過(guò)程中,往往是以低于成本的價(jià)格對(duì)外出讓或轉(zhuǎn)讓的。開(kāi)發(fā)區(qū)的市政道路建設(shè)是沒(méi)有現(xiàn)金流收入的非營(yíng)利性項(xiàng)目;而市政管網(wǎng)中有一部分可以是有現(xiàn)金流收入的非營(yíng)利性項(xiàng)目;對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)廠房的開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施建設(shè),大部分可以作為營(yíng)利性項(xiàng)目來(lái)考慮。因此,在實(shí)際項(xiàng)目分拆過(guò)程中,可能更為復(fù)雜,需根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活劃分。對(duì)分拆項(xiàng)目進(jìn)行打包。按照現(xiàn)有企業(yè)操作慣例,本著專業(yè)事情由專業(yè)公司來(lái)做的原則,進(jìn)行項(xiàng)目組合。對(duì)于沒(méi)有現(xiàn)金流的非營(yíng)利性項(xiàng)目,可以通過(guò)管委會(huì)代表政府進(jìn)行投資建設(shè),政府在建設(shè)過(guò)程中也可以通過(guò)BT方式進(jìn)行短期融資,以解決開(kāi)發(fā)區(qū)前期建設(shè)資金的壓力;對(duì)于有現(xiàn)金流的非營(yíng)利性項(xiàng)目和營(yíng)利性項(xiàng)目,可交由開(kāi)發(fā)公司運(yùn)作。評(píng)估開(kāi)發(fā)公司的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平。通過(guò)估算開(kāi)發(fā)公司的盈利能力,測(cè)算開(kāi)發(fā)公司的凈資產(chǎn)收益率,并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)公司而言,應(yīng)該根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn),確定不同項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的最低值。風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要高一些,具體要參考行業(yè)的水平進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的確定;風(fēng)險(xiǎn)比較小的項(xiàng)目,如污水處理項(xiàng)目,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以偏低一些。補(bǔ)充條件。對(duì)于有現(xiàn)金流的非營(yíng)利性項(xiàng)目,但不具備投資價(jià)值,需要政府通過(guò)補(bǔ)貼等手段,提高項(xiàng)目的盈利能力并降低風(fēng)險(xiǎn)。由于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的出讓價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本,因此需要政府通過(guò)財(cái)政支持,獲得投資的合理回報(bào)。投資者除關(guān)心技術(shù)和財(cái)務(wù)問(wèn)題外,更注重項(xiàng)目的操作層面。如何理順開(kāi)發(fā)區(qū)的管理關(guān)系,提高開(kāi)發(fā)公司效率,也是投資者比較關(guān)注的問(wèn)題。管委會(huì)作為政府的派出機(jī)構(gòu),應(yīng)為開(kāi)發(fā)公司制定好政策,做好公司的邊