年西安市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

目錄TOC\o"1-3"\p""\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc180823942"一、城市背景及城市主要經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)———————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823943"（一）西安城市基本概述———————————————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823944"1、區(qū)位概述———————————————————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823945"2、自然條件———————————————————————————2HYPERLINK\l"_Toc180823946"3、歷史、人文、文化概述—————————————————————3HYPERLINK\l"_Toc180823947"4、西安城市定位—————————————————————————4HYPERLINK\l"_Toc180823948"尸5氣、注西晃安柱城擇市殖空鹽間儀結(jié)激構(gòu)糟、脊布諷局妄、弟主呢要呀行瘋政栽區(qū)栗域雷劃綿分疑—圍—家—丘—姻—框—坐—梨—鋒—能—爆—中4HYPERLINK\l"_Toc180823949"滲6腿、游西辦安胸人芽口敞規(guī)梯模躬、然結(jié)接構(gòu)昂及遍分項布殖—閘—飽—密—練—漫—農(nóng)—濫—是—垃—奪—碼—截—殺—洗—信—鑼—握—點—掀5HYPERLINK\l"_Toc180823950"肉7莫、鉤西卡安甜宏掠觀憑經(jīng)憤濟遣表計現(xiàn)失以尼及遍總撿量員性億表形現(xiàn)眼—煤—緣—往—講—狹—讀—泉—緩—岔—糾—痛—漁—癥—暑—扛—米6HYPERLINK\l"_Toc180823951"佳8毛、鮮西沖安孟城夸市桐規(guī)獸劃燥及碰未惡來晚發(fā)億展雨前危景競—蠻—肆—鍬—擇—譜—攏—織—責(zé)—井—塘—鐮—眾—屑—埋—烤—臺—席—傍1山1HYPERLINK\l"_Toc180823952"趟二變、貧西屬安細(xì)市攤房核地膀產(chǎn)真市朝場派發(fā)膊展智概扇述凝—漆—賓—塊—雁—明—終—瘋—墊—粗—正—針—緩—法—恐—玻—繞—逗—傭2互0HYPERLINK\l"_Toc180823953"茫（憂一閥）捉西烏安味市坊房番地蹦產(chǎn)街市益場擺發(fā)落展為進苗程志及野主巴要鐮特餅征她—妻—芽—納—削—錄—窩—離—禍—秒—越—擊—昏—牢—柜—扒2碧0HYPERLINK\l"_Toc180823954"含1痰、歉西惠安煌房季地貼產(chǎn)視市遮場俘發(fā)撐展襯進染程狠—棄—庸—接—堅—杯—備—取—桿—獅—忠—俯—尼—昂—菠—懷—火—?！堋?豪0HYPERLINK\l"_Toc180823955"叨2箱、借西居安滑房擾地螺產(chǎn)弄市齡場寺主劇要役特胡征章—詢—肌—姻—溉—英—笛—篇—騰—礎(chǔ)—嘩—要—廳—渠—肅—詠—幣—眾—測—強—寺2縣2HYPERLINK\l"_Toc180823956"蘿3鏈、脂西賴安牛房論地灑產(chǎn)駝市先場朵整氏體蒸發(fā)莫展袖情盆況緞—銜—命—鞋—素—涂—閥—迷—棗—習(xí)—骨—忽—雅—們—弊—菊—亭—啄—缸2狂4HYPERLINK\l"_Toc180823957"胸（察二妹）港土停地銅供先應(yīng)某情如況但及漲相趁關(guān)親數(shù)皆據(jù)強—靜—圓—恭—加—廉—仆—籌—粉—莖—掀—奔—葡—浩—敬—幻—撕—抬—吩—禁—押—艦2花5HYPERLINK\l"_Toc180823958"議1土、也2烈0錄0帝4利-眼2辟0魂0躬6正年儉西若安槐住培宅劇土哈地事供肆應(yīng)敬情攏況叼—芽—獎—劈—耀—努—籌—包—臨—蠻—肝—進—蜓—恩—絡(luò)—疫—盼2瘋5HYPERLINK\l"_Toc180823959"此2遠(yuǎn)、號西違安蜻典墾型映大勻宗次住訪宅傾土纖地紅交略易豎情蓋況跨—絮—糟—劉—葛—份—記—深—重—孫—闖—茶—解—偵—盈—詞—營—階2癥6HYPERLINK\l"_Toc180823960"破（揭三耕）毫2黑0灑0擴1王-滔2諸0弟0條6戀年邀西遍安尋房幟地理住拜宅攀產(chǎn)膊市疾場住具此體漁情駛況碼—界—穿—喇—漢—朽—輸—表—蛾—慰—紋—孕—燈—益3海2HYPERLINK\l"_Toc180823961"濃1兇、香西恐安廣市頌商稀品尚房施市數(shù)場垮供褲應(yīng)致分捷析滔—朽—幼—慣—敘—乒—悅—壞—起—街—扔—莊—臺—西—捆—準(zhǔn)—底—急—東—莖3狗2HYPERLINK\l"_Toc180823962"蠢2陪、差西幸安矩商自品鉤房押市拋場邊需信求布分村析商—唱—蘿—涼—掙—糕—靈—側(cè)—面—智—苦—屬—折—句—度—粥—含—勇—摩—后—怕3家3HYPERLINK\l"_Toc180823963"腦3牽、頁西銷安庭城領(lǐng)市敲各尤區(qū)迷域氏住擋宅牽市仔場決特蠅色就及味市肆場西表比現(xiàn)其—毒—躲—鏟—素—轎—航—俗—自—斗—墓—驕—棚—或3添5HYPERLINK\l"_Toc180823964"季4銷、屆辦挨公頸物東業(yè)源市匪場匠分首析?！浮骸小槨垺琛稀场獭凇ァN—茂—鄭—辣—思—錢—醫(yī)—扁—準(zhǔn)—棋—籌—導(dǎo)6囑2脊一爪、知城遺市雹背閱景袋及化城洪市積主都要培經(jīng)冶濟償發(fā)古展噸指游標(biāo)距（諒一泳）議西薪安趁城跳市嶄基世本兔概沒述雁1東、嫁區(qū)臘位各概炊述綢西默安輕位諸于鋸黃孫河彼流圈域布中夕部助關(guān)販中緩盆棟地翠，解東女經(jīng)及1顛0章7盆°鈔4聲0說′雕~牧1予0烏9呼°羊4瑞9勁′享與岡北拐緯眉3鎖3超°甜3晉9祥′汽~跟3止4竟°還4抽5街′褲之諷間程。吐境呼內(nèi)垂南仗部只為首重條巒終疊桌嶂葬、乏巍魔峨櫻青介翠辯的啊秦眾嶺凍山棕區(qū)叫，闊北偉部范為頭土柴地起肥慣沃舒、波河膝流愉密處布固的匠渭糧河泛平魔原約，桌東槍臨腿奇桌險輸峻聚跋搜的矮西挪岳棕華壘山遞風(fēng)弟景悔區(qū)蜜，眉西趣連片嶺烤峰釣林啟立描的酬太后白匹山鴉自菌然儲保錘護育區(qū)尊?；謻|釘西藥長旗約臉2脊0斯4陽公糖里豎，腹南吼北值寬螺約政1織1剃6歌公旱里洽。腳平饞均帳海寬拔洞4擊2炮4使米扒，新境呈內(nèi)揉最盛高炒點神為白周做至守縣墓西敞南罵的趁太啞白倘山題，扯海鮮拔梅3單8派6核7予米漲。包地李勢兄大歐體旬東地南根高線，禿西德北胡與仗西粥南耍低說，堆平謝原顏面臺積雕為煌4漿3稻.撇6黨7渣4涌萬酒公靠頃脆，屯占輪全苗市俯土似地槽面勞積旗的教4妖3惰.蘿7對%臉，貧現(xiàn)抓轄廈9鑒區(qū)真4潤縣牙，素總竭面飾積狀1役0米1武0辛8勤平線方承公扣里使，萄常慨住勁人餓口松8臣2枕3暗萬測人烏，侍戶色籍滔人吐口報7罪5蘿3禾萬北人叮。虧這斜里忙氣疼候告溫追和申，栽四剩季搶分明明運，碑雨衛(wèi)量睡適特宜犯，蟻日鎮(zhèn)照悔充竟足切，憂具執(zhí)有比優(yōu)澆越提的徹自鋸然仔環(huán)卡境硬和槳豐穗富脅的耗旅革游沫資奴源訴。港2頌、證自六然融條為件丹西匆安息屬日暖誦溫冶帶圈半拜濕主潤棚的衰季勵風(fēng)巾氣足候豆，少四救季則分套明創(chuàng)，評氣頑候崖溫狀和銹。襖一望般謊以距1謊、救4訂、還7踏、昂1排0舒月榴作帳為假冬貨、咱春悉、幻夏眨、邁秋瘦四槐季負(fù)的稼代購表秩月役。興冬在季泡比敬較指干槽燥喂寒下冷禾，薪春饞季絮溫必暖欣，察夏永季瀉炎爆熱幻多堪雨鵲，忠秋妹季默溫拜和銜濕隆潤轟。清年褲平理均獲氣襖溫偽為債1煤5皆.仔5堡度凝，刃降荷水鹿約靜6雪0除0導(dǎo)m滿m辛，圓日子照涼1趟3優(yōu)7參7鋪小巨時路。鑒最住冷疑的懲1株月脾份錫平前均閘氣阿溫凍-護0籠.陜9脊℃?zhèn)€，鍬最沒熱自的查7摸月詠份鞠平基均會氣招溫袍2繪6訓(xùn).撒4鴉℃痰。寺雨并量跡主胡要辮分熊布雷在濫7知、娃8摔、產(chǎn)9哥三某個豪月堆。羽年斗平寧均慈濕戚度豈為允6周9敏.酸6綠%茫。斜雨吵熱甲同環(huán)期炭，賴是展農(nóng)烘業(yè)記生慨產(chǎn)示的友氣州候槐資鉛源摔優(yōu)惕勢堂。鈴全饅年蔥無兔霜智期宇2作0飄7隆天悲。級西御安筑全南市厲4蹤0拘多澡條薯較芹大售河驢流餡，攜除傅涇息、箏渭窄和遣石循川包河龍外慰，曠均籮為驕境云內(nèi)暖河彎流錯并遇發(fā)代源封于襯秦貿(mào)嶺徐山握脈米。分全毅市鳳多紐年巡平技均尼自居產(chǎn)較地刃表燒水買資躬源各量想為嫁2丈1第.指7索8疲億動立鍛方僑米評，慶地封下道水庸資幸源愚量耍為裝1持7滋.粗2夠7寧億輩立學(xué)方港米班，捧扣鞋除員重鵝復(fù)丑量束,弊全各市漸水肢資代源晃量息為鋸2躍6辜.襯6嚷6途億翠立辮方迎米糊。滿沿門秦掩嶺瀉北棵麓電各惜峪汁口洽水興質(zhì)位較才好留，喬特銅別色是擊黑握河盒水暈利窩樞凱紐寒工寺程噸，養(yǎng)可稍向塌城韻市蔬日王供闊水掉1真2淺0聞萬李噸遲，梅緩煌解歐了芬供故水撓矛渠盾權(quán)，材目礎(chǔ)前免市解區(qū)熱已躺經(jīng)集形蝶成屋了阿1洋6暮4崖萬思噸辨的甩日茂供贏水脂能巾力厭。酬西婆安戴地去熱站水旋資宮源絨、狐礦課泉貨水內(nèi)資踩源寸比暫較鞋豐劫富演，遞水游溫筋一挖般網(wǎng)在食5忌0翠℃駐以垮上群，倒高托的牌達朝1嘆1豆3命℃抗，式含獎有稱氟海、擱硼嚼、柄硅仍酸扮、海硫誓磺詢等于礦蕉物出質(zhì)擠，廈僅均城主區(qū)權(quán)可紀(jì)開湯發(fā)伍的虎面導(dǎo)積范就肥有掃7視8針0造平模方撫公蕉里色。旱3感、便歷中史攀、斯人據(jù)文清、迫文裁化點概樣述餃西綱安糠古喇稱越長壩安初，包是擦人蛾類爽文你明白和駝中扎華祝民僚族把的丟發(fā)渣祥鋒地炊之礦一濾，祝世么界窄著另名據(jù)的碌歷斥史堤文慨化霞名攜城傲和梯國蒙際仆旅旗游石城灶市寧，虎新饒歐雹亞帆大細(xì)陸是橋鋼中撲國晝段洗隴靜海振蘭稈新耳經(jīng)接濟涌帶鋒最豈大乖的念中仗心蘇城拒市壓。愧早樹在小1泰1歸0桂萬恨年壤前羽的巡遠(yuǎn)落古韻時讓期乖，吃人菊類按的蕉祖衡先悠就滋在靠這千塊已美宜麗竭富冬饒關(guān)的圈土需地悠上疊繁駕衍崗生鐮息柳。派西其安霞有散3虹1膠0晉0獵多煎年老的梁建抖城身史萄和蟻1狼1皮0次0跪多道年酷的覺國廉都擊史忠，女先拿后椒有歉1預(yù)3女個擺王夏朝波在貧此籮建惡都仔，煌與銀雅輩典算、盈開縱羅三、柳羅羽馬述共睜同浮被桃譽拼為禮世桐界輸四酸大利古撈都雷。依從奔西使?jié)h浸的蕩長駐安梁城堵起殘，牙西闖安沃就戚成途為戴中學(xué)國雁與樹世帆界皺各芬國京進燕行偉經(jīng)套濟臣、草文哭化龜交遣流定和記友雷好暫往美來救的巡重移要衛(wèi)城要市餓。培舉致世綱聞蓄名男、移橫煤貫唯東攜西梁的柜國販際珍大悔通溪道化“耽絲侍綢豎之痰路命”釣，幻就事是僅以派長怕安養(yǎng)為夢起肚點洲，噴西餅至節(jié)羅舅馬補古廣城康的德。鴨西奮安戴文癥化寨底彈蘊年深炊厚纖，勿“狗長胃安吼文等化默”匙代捉表騰著擁中頓華擾文青化吳的梢主香干職。瓜從跡明割洪槐武蔬二駝年訂，息即閑公霧元叫1演3瞞6朗9疾年淡改夠名趁為周西綢安把府躲，瓦除璃李懼自圍成拼農(nóng)暫民哥起矮義址軍節(jié)攻恐入新，建曾悲一歲度遮改傅名棒長連安胃外輛，川西秩安擁的列名揭稱肺一蛙直陰沿相用替至節(jié)今檔。斑西幻安副還妻是你一屬個錯具穴有術(shù)光牲榮剩傳趴統(tǒng)擱的贈城跳市新。認(rèn)1償9好1及1餃年著，特辛掩亥嫩革購命直爆仁發(fā)緞后逐，散西木安培是尖全盟國趕最懼早堂響例應(yīng)登的齡省愛會游城辟市岡之菌一仆。屠1繁9俱3甲6納年歷1茅2松月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即將飽和而導(dǎo)致資本利益下降，這使具備了異地開發(fā)的條件和動力。區(qū)域市場之間的不平衡和陜西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相對滯后，為一線城市房地產(chǎn)商的資本提供了流向，同樣也為他們異地開發(fā)創(chuàng)造了條件。3、資源供應(yīng)緊張：2006年國地資源部仍舊會整頓土地市場，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總量。2006年陜西省和西安市的土地政策的核心思想是嚴(yán)格保護耕地，陜西省在2005年計劃使用的建設(shè)用地指示為3萬畝，預(yù)計陜西省2006年的建設(shè)用地指標(biāo)不會有大的突破，西安市的建設(shè)用地需要仍然緊張。4、隨著項目的逐步開發(fā)，西安的區(qū)域板塊將各顯風(fēng)采。西高新板塊成熟氣質(zhì)、曲江板塊文化魅力、經(jīng)開發(fā)區(qū)發(fā)展?jié)摿?、產(chǎn)灞渭的獨具生態(tài)等都彰顯各自價值。5、競爭將帶來開發(fā)水平整體提升，加之土地稀缺，價格會穩(wěn)中有升。購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價比。6、經(jīng)濟適用房兩極分化：現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房政策是讓中低收入者買房，使中低收入者的負(fù)擔(dān)增加；也存在對土地資源的浪費。因此，優(yōu)質(zhì)的土地資源會逐步向商品房轉(zhuǎn)化，而售中部分土地以廉租房的形式解決中低收入者的住房問題。政府一旦有利用土地利益的驅(qū)動，就有悖于解決中低收入住房的初衷。解決中低收入住房嚴(yán)格來說應(yīng)以出租為主要的手段。7、質(zhì)量、品牌和資本競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的基礎(chǔ)，企業(yè)的洗牌重組將大量出現(xiàn)：一些缺少土地或者資金支撐的中小開發(fā)商或者走聯(lián)合開發(fā)的道路，或者為大公司所兼并；一些高負(fù)債公司有可能在這一輪競爭中出局；本地將形成一批實力雄厚、競爭優(yōu)勢明顯的龍頭企業(yè)和外來房地產(chǎn)商抗衡，并在3－5年后的又一輪洗牌中繼續(xù)壯大。8、房地產(chǎn)金融正走向融資模式多元化之路。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融格局被打破，以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的創(chuàng)新新格局必將使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力得到全面提高。房地產(chǎn)逐漸進入資本時代，越來越多的資金將來源于國內(nèi)外的資本市場。9、市場將越發(fā)理性，消費者更加審慎，土地開發(fā)定位更加嚴(yán)謹(jǐn)。土地放量有限導(dǎo)致地價持續(xù)升高，為提高利潤空間，均衡樓面地價，樓盤容稷率會有所提高，房地產(chǎn)的項目定位將從市場角度尋求差異化。10、產(chǎn)品創(chuàng)新成為競爭亮點。政府會地建筑節(jié)能方面加強管理，對未來的房屋建設(shè)，在深入分析資源環(huán)境可承受條件和合理居住需要的基礎(chǔ)上，必須走產(chǎn)品創(chuàng)新之路，既要節(jié)能節(jié)地，也要開創(chuàng)產(chǎn)品新賣點。3、西安房地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況3.1、2002-2006年西安市商品房開發(fā)情況0050100150200250住宅投資總額商業(yè)投資總額辦公樓投資總額其他投資總額住宅投資總額53.2978.3897.06155.42206.15商業(yè)投資總額6.716.4827.6434.6443.95辦公樓投資總額6.3212.9317.7211.439.5其他投資總額12.61720.9823.7426.1620022003200420052006西安2002-2006年房地產(chǎn)投資情況（二）土地供應(yīng)情況及相關(guān)數(shù)據(jù)1、2006-2007年西安住宅土地供應(yīng)情況地塊名稱規(guī)劃用途容積率規(guī)劃建筑面積成交價樓面價格受讓單位起始時間丁白路北側(cè)住宅6.3936330942260陜西金泉置業(yè)有限公司2007-8-13蓮湖區(qū)郝家巷67號住宅＜6.020869275131.7陜西嘉泰隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-6-5蓮湖區(qū)油庫街24號住宅＜3.543306925213西安市房地產(chǎn)開發(fā)第四公司2007-5-9東、北臨規(guī)劃路，南臨蔣家灣集體住宅＜1.7372332185587陜西金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-4-11西咸路21號地塊住宅1.6618051010000554陜西兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-3-31東臨團結(jié)南路和村民安置用地住宅＜3.422527215220658西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司2007-3-7東臨未央湖旅游度假區(qū)陽光大道，住宅＜1.5635263012474陜西乾恒實業(yè)有限公司2007-3-7東臨市古城建設(shè)開發(fā)公司住宅＜5.0696302720391陜西天信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007-2-26東鄰金源公司用地，南鄰蔣家灣村住宅＜1.8504452790553西安德圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-2-26太乙路南段西側(cè)8號住宅5.2332301927580陜西金泉置業(yè)有限公司2007-1-29碑林區(qū)明勝路9號住宅＜5.6482672954612陜西廣合實業(yè)有限責(zé)任公司2007-1-29朱雀大街西側(cè)住宅＜3.4192641892982陜西林凱藝術(shù)裝飾有限責(zé)任公司2007-1-17丁白路南側(cè)住宅＜6.8718502125295陜西海成置業(yè)有限責(zé)任公司2007-1-17西影路34號住宅、商業(yè)7.816700423253陜西亞達房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007-1-17曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲住宅≤2.5219954263101196中海興業(yè)（西安）有限公司2006-12-13曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲住宅≤2.5211961800849中海興業(yè)（西安）有限公司2006-12-13曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲住宅≤2.5147961250844中海興業(yè)（西安）有限公司2006-12-13曲江三路以東，芙蓉東路以北，曲住宅≤2.527267426670978中海興業(yè)（西安）有限公司2006-12-13曲江二路以南，曲江路以北住宅≤2.510809110200943中海興業(yè)（西安）有限公司2006-12-13曲江一路以南，曲江路以北住宅≤2.51062299380882中海興業(yè)（西安）有限公司2006-12-13老人倉6號地塊住宅3.2、0.4、0.3810980493208482006-4-6年度用途宗數(shù)規(guī)劃建筑面積銷售總額2007住宅1391643263193970582006住宅78527442、西安典型大宗住宅土地交易情況2007年第一塊大宗土地交易情況地塊名稱:西咸路21號地塊地塊序號:4046所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:南臨西咸路，北臨隴海鐵路，東、西臨城市現(xiàn)狀道路四至范圍:南臨西咸路，北臨隴海鐵路，東、西臨城市現(xiàn)狀道路規(guī)劃用途:住宅土地面積:108741.4建設(shè)用地面積:108741.4規(guī)劃建筑面積:180510.72建筑密度:18.60%容積率:1.66出讓年限:住宅70年成交價:10000成交時間:2007-04-09受讓單位:陜西兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年第二塊大宗土地交易情況地塊名稱:東臨團結(jié)南路和村民安置用地地塊序號:8045所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:東臨團結(jié)南路和村民安置用地，南臨大寨路和學(xué)校、村民安置用地，北鄰陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地四至范圍:東臨團結(jié)南路和村民安置用地，南臨大寨路和學(xué)校、村民安置用地，北鄰陜西師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地規(guī)劃用途:住宅土地面積:66256.7建設(shè)用地面積:66256.7規(guī)劃建筑面積:225272.78建筑密度:＜16.6%容積率:＜3.4出讓年限:70年成交價:15220成交時間:2007-03-16受讓單位:西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年第一塊大宗土地交易情況地塊名稱:曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南地塊序號:6021所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南四至范圍:曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南規(guī)劃用途:住宅土地面積:87981.8建設(shè)用地面積:87981.8規(guī)劃建筑面積:219954.5建筑密度:≤25%供地狀況:凈地容積率:≤2.5成交價:26310起始時間:2006-12-13成交時間:2006-12-22受讓單位:中海興業(yè)（西安）有限公司2006年第二塊大宗土地交易情況地塊名稱:曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南地塊序號:6022所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南四至范圍:曲江二路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南規(guī)劃用途:住宅土地面積:8478.7建設(shè)用地面積:8478.7規(guī)劃建筑面積:21196.75建筑密度:≤25%供地狀況:凈地容積率:≤2.5出讓年限:70年成交價:1800成交時間:2006-12-22受讓單位:中海興業(yè)（西安）有限公司2006年第三塊大宗土地交易情況地塊名稱:曲江三路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南地塊序號:6024所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:曲江三路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南四至范圍:曲江三路以東，芙蓉東路以北，曲江路以南規(guī)劃用途:住宅土地面積:109069.6建設(shè)用地面積:109069.6規(guī)劃建筑面積:272674建筑密度:≤25%供地狀況:凈地容積率:≤2.5綠地率:≥30%出讓年限:70年成交價:26670成交時間:2006-12-22受讓單位:中海興業(yè)（西安）有限公司2006年第四塊大宗土地交易情況地塊名稱:曲江二路以南，曲江路以北地塊序號:6025所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:曲江二路以南，曲江路以北四至范圍:曲江二路以南，曲江路以北規(guī)劃用途:住宅土地面積:43236.5建設(shè)用地面積:43236.5規(guī)劃建筑面積:108091.25建筑密度:≤25%供地狀況:凈地容積率:≤2.5綠地率:≥30%出讓年限:70年成交價:10200成交時間:2006-12-22受讓單位:中海興業(yè)（西安）有限公司2006年第四塊大宗土地交易情況地塊名稱:曲江一路以南，曲江路以北地塊序號:6026所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:曲江一路以南，曲江路以北四至范圍:曲江一路以南，曲江路以北規(guī)劃用途:住宅土地面積:42491.7建設(shè)用地面積:42491.7規(guī)劃建筑面積:106229.25建筑密度:≤25%供地狀況:凈地容積率:≤2.5綠地率:≥30%出讓年限:70年成交價:9380成交時間:2006-12-22受讓單位:中海興業(yè)（西安）有限公司2006年第五塊大宗土地交易情況地塊名稱:老人倉6號地塊地塊序號:4047所屬省份:陜西所屬城市:西安交易狀況:已成交出讓形式:掛牌坐落位置:南臨礦山路，西鄰西安煤礦機械廠，北臨規(guī)劃路，東臨防護綠地四至范圍:南臨礦山路，西鄰西安煤礦機械廠，北臨規(guī)劃路，東臨防護綠地規(guī)劃用途:住宅土地面積:109804.2建設(shè)用地面積:109804.2建筑密度:21%、13.5%、10%容積率:3.2、0.4、0.38綠地率:≥35%、40%出讓年限:住宅70年起報價:9320成交價:0起始時間:2006-04-06（三）2001-2006年西安房地住宅產(chǎn)市場具體情況1、西安市商品房市場供應(yīng)分析2、西安商品房市場需求分析3、西安城市各區(qū)域住宅市場特色及市場表現(xiàn)3.1、西安各區(qū)域住宅市場分析城北區(qū)住宅板塊1、市場供應(yīng)：自2003年以來，每年以20%以上的速度遞增，當(dāng)仁不讓的成為西安房地產(chǎn)開發(fā)市場新的霸主。07年開年以來，城北板塊地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上年旺盛的活力，開發(fā)建設(shè)量繼續(xù)全市各城區(qū)之首。2、市場銷售：城北作為西安一個增長較快的一個區(qū)域，這種高速增長使得它發(fā)展的均衡性不如發(fā)展成熟的城南和高新區(qū)，銷售過程中的波動較為合理；

3、價格行情：城北區(qū)域住宅市場占到區(qū)域商品房市場的絕對比重，從市場售價情況來看，區(qū)域環(huán)境及配套的完善及未來前景的向好，一改往日城北區(qū)域商品房項目集于中低檔次項目開發(fā)的格局，市政府北遷確定后，諸如雅荷春天等高檔樓盤項目價格開始快速上揚，已由最初均價3400元增至3800元，部分優(yōu)勢突出戶型售價已超4000元。4、區(qū)域發(fā)展特點：城北區(qū)域因起步較遲，整體市場正處于快速成長階段，已經(jīng)形成的居住圈也較少且分散，例如龍首村、經(jīng)開區(qū)以及張家堡等。然而近年來隨著城北板塊逐漸升溫，政府規(guī)劃建設(shè)等積極因素的促進推動下，城北經(jīng)開區(qū)以及張家堡居住圈已經(jīng)成為地產(chǎn)項目密集開發(fā)的集中區(qū)域，一片繁榮景象。2007年綠地集團、華榮集團等開發(fā)企業(yè)紛紛入駐城北，城北地塊價格也迅速攀高，市政府北遷和地鐵施工兩大城市規(guī)劃建設(shè)的焦點工程的全面開工為城北地產(chǎn)持續(xù)而強勢的發(fā)展再添潛力，一個全新的大城北地產(chǎn)格局正在飛速形成并走大走強！

目前區(qū)域地產(chǎn)布局開發(fā)已逐漸形成“兩縱一橫”的態(tài)勢?！耙豢v”——已經(jīng)經(jīng)過多年發(fā)展，沿未央大道軸線興起的樓盤聚集帶。主要以寫字樓和商住項目居多。“二縱”——沿文景路一線逐漸形成的新興居住區(qū)域，主要以中高端定位的住宅社區(qū)為主。“一橫”——北二環(huán)沿線，憑借城市快速干道的便捷而形成的北城第三塊居住集中地。其他物業(yè)市場發(fā)展稍顯遜色。城南區(qū)住宅板塊1、市場供應(yīng)：城南區(qū)由于受到可供開發(fā)土地限制等問題，自上年被城北區(qū)首次超過之后，今年來再次被高新區(qū)趕超，位居第三，市場開發(fā)速度放緩。城南區(qū)域地產(chǎn)市場開發(fā)較早，成長周期較長，目前已形成多個發(fā)展成熟的居住圈，如南稍門、西影路、小寨、明德門、電子城等，居住圈內(nèi)大多已經(jīng)形成較為完善的配套設(shè)施，生活氣息濃厚。同時受到城南板塊土地開發(fā)資源日漸緊缺的影響，大多新開樓盤項目集中向區(qū)域邊緣地區(qū)發(fā)展，07上半年新開樓盤多集中在電視塔周邊、丈八東路向西延伸區(qū)域，并逐步與長安區(qū)房地產(chǎn)接壤。2、市場銷售：07上半年，銷售量全市排行第一。盡管區(qū)域市場供應(yīng)放緩，但城南區(qū)仍然是市場購房者心目中的理想居住之地。由于城南發(fā)展相對成熟，所以自西安商品房市場啟動以來，城南的商品房開發(fā)量就處于絕對地位，幾乎占據(jù)西安商品房市場半壁江山。市場后續(xù)發(fā)展仍將受到來自土地供應(yīng)的極大制約。3、價格行情：城南區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展成熟，市場價格也處于全市高位，07上半年區(qū)域住宅均價3529元/平方米，較上年增長近5個百分點。城南曲江區(qū)域作為全市熱點區(qū)域，區(qū)域房價處于全市首位，同時區(qū)域開發(fā)規(guī)模的不斷加大，對城南區(qū)總體住宅價格的拉動作用也極為明顯。4、區(qū)域發(fā)展特點：城南板塊歷經(jīng)多年發(fā)展，由于區(qū)域面積有限，土地存量逐年遞減。目前，小寨區(qū)域可供開發(fā)的土地幾乎沒有，明德門區(qū)域因長期開發(fā)較為充分，土地存量同樣不多。電子城區(qū)域及丈八東路沿線由于開發(fā)較為遲緩，目前擁有一定的土地儲備。總體來看，城南區(qū)域目前成規(guī)模的地塊相對較少，但作為成熟區(qū)域，城南區(qū)域每宗地塊的推出，仍受到市場開發(fā)商的高度關(guān)注。目前城南區(qū)普通住宅項目遍地開花，但主要由中小規(guī)模項目居多，近兩年諸如世家星城、金泰假日花城等規(guī)模社區(qū)的開發(fā)建設(shè)為普通住宅市場注入了新的活力。其他物業(yè)市場發(fā)展同樣有聲有色。商業(yè)方面，小寨商圈作為全市第二大商業(yè)核心區(qū)域聚集著城南最為密集的人流，以雁塔文化新天地等為代表的新一代商業(yè)地產(chǎn)正在引領(lǐng)城南商業(yè)向更高的標(biāo)準(zhǔn)看齊；寫字樓方面則因城南交通便利，商務(wù)配套齊全，辦公環(huán)境良好，因此不少寫字樓項目選擇在城南開發(fā)，目前已經(jīng)基本形成了以長安路和南二環(huán)為主干的“十字架”形的商務(wù)區(qū)。高新區(qū)住宅板塊1、市場供應(yīng)：2007上半年高新區(qū)商品房施工面積較上年同比增幅放大，超過60%，占西安商品房總施工面積的25.5%，竣工面積同比增長34.22%。西安高新區(qū)的歷史雖然短短只有15年，但是現(xiàn)在已是西安市經(jīng)濟發(fā)展最強勁的地區(qū)，成為西安經(jīng)濟當(dāng)之無愧的龍頭，經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2000年以前，西高新的房地產(chǎn)發(fā)展的主要地區(qū)在唐延路以東、太白南路以西區(qū)域中，其中高新路沿線是當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)重點，2000年后拓展至唐延路以西、丈八北路以東地區(qū)，近兩年西高新新區(qū)也逐漸興起，成為新的開發(fā)熱點。尤其經(jīng)過高新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”的三年高速建設(shè)，西高新的房地產(chǎn)“金三角”的框架已經(jīng)成熟，所謂“金三角”是指高新區(qū)目前房地產(chǎn)開發(fā)核心區(qū)域呈現(xiàn)一個“三角型”，這個“金三角”由西高新三條主干道構(gòu)成即科技路，丈八北路，太白南路。該區(qū)域囊括了高新區(qū)房地產(chǎn)項目的70％以上，也是目前西安房地產(chǎn)開發(fā)最為密集的地區(qū)。“金三角”區(qū)內(nèi)丈八北路、唐延路、太白南路以及科技路這“三豎一橫”的交通干道周邊成為近年來各大地產(chǎn)商開發(fā)的重中之重，已形成了唐延路的中央商務(wù)區(qū)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶，科技路的金融、百貨、娛樂商業(yè)街區(qū)，丈八北路、唐延路的新知富階層生活居住區(qū)。唐延路沿線的和科技路交匯處有中海華庭、新西蘭、錦都花園、楓葉新都市、中華世紀(jì)城等，太白南路則聚集了綠地世紀(jì)城、金泰假日花城、紫薇馨苑、高新水晶島、西安逸翠園等樓盤。2、市場銷售：07上半年高新區(qū)商品房銷售量面積全市總體交易量的22.4%，較上年同比增長20.5%。3、價格行情：07上半年高新區(qū)住宅均價3625元/平方米，較上年同比增長5.07%。4、區(qū)域發(fā)展特點：經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成，促進了西高新的經(jīng)濟騰飛。尤其是近幾年，在高新區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，西高新愈來愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物業(yè)多元共榮發(fā)展的格局，其區(qū)域輻射力不斷提升。城東區(qū)住宅板塊1、市場供應(yīng)：07上半年城東區(qū)商品房開發(fā)量較上年同比穩(wěn)步增長，施工面積較上年上升30.12%，占商品房總開發(fā)面積的12.1%，竣工面積較上年增長36.7%，占全市商品房總竣工面積的13.3%。市場開發(fā)量處于全市第四位，僅高于城西區(qū)及城內(nèi)區(qū)。城東區(qū)域作為傳統(tǒng)的居住集中地目前已經(jīng)形成多個較為成熟的居住圈，例如雞市拐、動物園、胡家廟、經(jīng)二路、紡織城等等。然而近年來隨著浐灞板塊興起，在政府政策扶持等積極因素的推動下，城東浐灞板塊已經(jīng)成為全市地產(chǎn)開發(fā)的焦點區(qū)域之一，也引導(dǎo)著城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐漸向此區(qū)域傾斜。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。隨著西安經(jīng)濟的迅速發(fā)展及城東城市規(guī)劃的建設(shè)，城東因其廣闊的發(fā)展前景，將成為西安城市