房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告寫作指導(dǎo)書

房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報告寫作指導(dǎo)書房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報告寫作指導(dǎo)書10房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報告作業(yè)指導(dǎo)書目的本文件規(guī)定了某某投資公司房地產(chǎn)開發(fā)類貸款盡職調(diào)查的根本流程和操作險。適用范圍職調(diào)查業(yè)務(wù)。定義、縮寫和分類〔是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，項、籌劃、工程可行性爭論的根底上，對借款人的盈利水平、償債力氣和擬開發(fā)工程的建設(shè)條件、市場銷售等各種因素進(jìn)展調(diào)查、推想、評價的工作過程。職責(zé)與權(quán)限部門/崗位直接評估人

職責(zé)款盡職調(diào)查上午材料收集、評估、撰寫評估報告

不相容職責(zé)盡職調(diào)查審查、審核評估報告審定人風(fēng)險部 業(yè)務(wù)總體規(guī)劃、檢查、治理。政策房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查、材料完整、核實清楚，分析透徹、推斷合理。房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循操作與審核分開的原則。盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。流程描述與把握要求估。具體流程、把握要求如下：環(huán)節(jié)

流程描述客戶應(yīng)依據(jù)《借款人應(yīng)提交的材料清單》記錄的要求供給材

把握要點集組料，經(jīng)辦行直接評估人員應(yīng)核實收集的具體材料： 風(fēng)險因素1：偽造—不真實織材料下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、工程的動遷大事類型：外部欺詐工程建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)狻⒐岬葪l件的材料，政府有關(guān)優(yōu)待政策。總投資和資金來源、打算開

信狀況真實準(zhǔn)確發(fā)的政策環(huán)境、進(jìn)展規(guī)劃、進(jìn)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等材料；任人制度，實行雙人、實地假設(shè)是經(jīng)濟適用住房工程，工程列入國家建設(shè)打算和信貸指導(dǎo)打算等材料；

調(diào)查把握部門/崗位：經(jīng)辦人、工程地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)〔占地面積、經(jīng)營主責(zé)任人建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等〕設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；企業(yè)自有資金到達(dá)工程總投資的30%的證明材料；設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績；要求的其他有關(guān)材料。對材料的真實性、齊全性核實，對有虛假、不齊全的材料要評估

求客戶重提交。評估內(nèi)容：借款人及工程主要關(guān)系人資信評估、工程概況和建設(shè)狀況評估、工程市場狀況評估、工程投資估算與融資方案評估、財務(wù)根底數(shù)據(jù)確實定、財務(wù)效益評估、不確定性分析以及銀行效益與風(fēng)險防范措施評估。工程主要關(guān)系人資信評估

2：未能針對指導(dǎo)原則對客戶進(jìn)展—調(diào)查評估失誤大事類型：客戶關(guān)系、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實踐環(huán)節(jié) 流程描述借款人及工程主要關(guān)系人資信評估要通過對借款人

把握要點風(fēng)險級別：高風(fēng)險及工程主要關(guān)系人〔如其母公司、主要投資人〕的經(jīng)營狀況、把握目標(biāo)：評估真實、合理財務(wù)狀況、信用狀況的考察，對其資信狀況進(jìn)展綜合分析。 把握措施：評估報告經(jīng)審對借款人及工程主要關(guān)系人的資信評估，應(yīng)在對借款人、工程主要關(guān)系人進(jìn)展客戶評價的根底上，從客戶評價報

核、審定，重大工程組織工程小組評估告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營狀況、把握部門/崗位：工程直接財務(wù)狀況、評信狀況等。對所評估的貸款工程，須針對工程各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他把握關(guān)系，繪制工程有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。工程概況和建設(shè)狀況評估工程概況和建設(shè)狀況評估要對工程建設(shè)的根本狀況、建設(shè)條件、實施進(jìn)程、設(shè)計施工監(jiān)理狀況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。工程建設(shè)的根本狀況評估要調(diào)查工程的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)〔占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等〕、總投資和資金來源、打算開工和竣工時間、開發(fā)期限以及工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、進(jìn)展規(guī)劃、進(jìn)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該工程是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域進(jìn)展戰(zhàn)略等；工程建設(shè)條件評估要調(diào)查工程是否得到政府有關(guān)部門的立項批復(fù)，明確土地使用權(quán)獵取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施30%，考察工程的動遷安置打算，施工期間原材料、動力、水等條

評估人、評估審查、審定人環(huán)節(jié) 流程描述件的保障程度，工程建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關(guān)優(yōu)待政策。假設(shè)是經(jīng)濟適用住房工程，還要審核工程是否列入國家建設(shè)打算和信貸指導(dǎo)打算。工程建設(shè)實施進(jìn)程評估。要對申請貸款工程從立項、可行性爭論報告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、取得《建設(shè)工程施工許可證》直至開工、竣工、銷售的進(jìn)展?fàn)顩r評估。對未開工工程要把握其開、竣工時間及進(jìn)度安排,對已開工工程要說明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成狀況、各項資金到位狀況，未到位資金及緣由，工程預(yù)計竣工時間，取得《商品房預(yù)〔銷〕售許可證》的要說明預(yù)〔銷〕售狀況。對調(diào)整投資的工程要著重說明設(shè)計變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)狀況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進(jìn)度、本錢、銷售狀況的影響。工程建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理狀況評估要調(diào)查工程工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。工程建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評估要調(diào)查工程建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析工程是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查工程為環(huán)保所實行的措施、環(huán)境影響評價報告的批復(fù)狀況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對該工程的環(huán)保要求。工程市場狀況評估工程市場狀況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、工程市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與推想，對房地產(chǎn)貸款工程的市場競爭力氣、銷售前景作出推斷。

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述房地產(chǎn)投資環(huán)境評估要了解工程所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的狀況，調(diào)查工程所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)效勞條件等方面狀況,推想國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大大事及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)工程的影響程度以及本工程對周邊環(huán)境的影響。工程市場定位評估要依據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、將來獵取收益的方式及所在地區(qū)的具體狀況評價工程的市場定位的準(zhǔn)確性；針對工程物業(yè)類型〔如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型〕及其特點進(jìn)展分析，以推斷評估工程所具有的檔次及其面對的主要消費群體。房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)工程的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營力氣以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場承受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)工程實行出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營〔指出售、出租以外的經(jīng)營方式〕等不同的經(jīng)營方式的市場狀況。房地產(chǎn)市場狀況評估應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與推想的根底上進(jìn)展，具體內(nèi)容包括：供求狀況分析.要分析工程所在地的社會經(jīng)濟進(jìn)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，工程主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類工程的需求狀況及變化趨勢；周邊地段具有相像用途、規(guī)模、檔次、價格、設(shè)計的房地產(chǎn)工程〔包括已完成的工程、在建的工程、已審批立項的工程、潛在的競爭工程〕的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述價格分析.要對周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價、租金和租售狀況進(jìn)展分析。本錢分析.要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的本錢、費用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。工程競爭力氣分析.要分析和評價工程在地段、設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營銷策略、物業(yè)治理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類工程的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭力氣。工程銷售前景分析.要調(diào)查工程的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實狀況，分析和評價其可行性，估算出工程將來各時段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價格水平。工程投資估算與融資方案評估：房地產(chǎn)工程總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)工程還要包括經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、根底設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、治理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不行預(yù)見費等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該工程日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流淌資產(chǎn)和流淌負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆摴こ痰木植俊７康禺a(chǎn)工程土地費用應(yīng)當(dāng)包括為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生的費用，主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。房地產(chǎn)工程前期工程費用應(yīng)包括工程前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性爭論、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述 把握要點支出。根底設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括進(jìn)展工程根底設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費用，具體包括建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。建筑安裝工程費應(yīng)包括建筑房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備選購費用和安裝工程費用等。在盡職調(diào)查階段，建筑安裝工程費用估算可以承受單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以依據(jù)類似工程閱歷進(jìn)展估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。開發(fā)間接費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開覺察場組織治理所發(fā)生的各項費用。治理費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理部門為組織和治理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。財務(wù)費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。銷售費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售效勞費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。環(huán)節(jié) 流程描述開發(fā)期稅費應(yīng)包括工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。各項稅費應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。其他費用應(yīng)包括：臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價詢問費、總承包治理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)視費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。不行預(yù)見費應(yīng)依據(jù)工程的簡潔程度和前述各項費用估算3％7％估算。進(jìn)展工程投資估算分析和審查要分析工程工程內(nèi)容和本錢費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等狀況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。在此根底上，調(diào)整工程本錢費用，填列《工程總投資估算表》〔記錄二〕和《開發(fā)產(chǎn)品本錢估算歸集表》〔記錄二〕。對工程資金來源的評估，應(yīng)對工程資金來源的合理性、牢靠性進(jìn)展分析論證。房地產(chǎn)工程的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)工程資金來源的評估主要側(cè)重于對我司貸款以外的其他資金來源的合理性、牢靠性進(jìn)展評估。工程自有資金為借款人/工程發(fā)起人、其他關(guān)系人對工程投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗資狀況；對未到位資金，結(jié)合各投資者供給的財務(wù)報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務(wù)變動，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建工程資金運用，確定投資者可用于本工程的資金數(shù)額及分年度打算。對以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述或土地使用權(quán)作價出資的非債務(wù)類資金進(jìn)展評估，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)展評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評估預(yù)租售收入，要依據(jù)工程的工程進(jìn)度打算以及工程租售打算，在對四周區(qū)域同物業(yè)類型的租售狀況〔包括價格、租售率〕進(jìn)展調(diào)查的根底上進(jìn)展。銀行貸款是指借款人/工程發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我司貸款以外的其他金融機構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析構(gòu)造比例是否符合國家和我司有關(guān)規(guī)定。在對工程各項資金來源進(jìn)展調(diào)查分析的根底上，確定工程〔表5〕記錄。財務(wù)根底數(shù)據(jù)確實定：根底財務(wù)數(shù)據(jù)包括工程總投資、計算期、本錢與費用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤安排等。盡職調(diào)查時應(yīng)對房地產(chǎn)工程經(jīng)營方案、各項根底財務(wù)數(shù)據(jù)確實定進(jìn)展認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的推想和審查，并說明確定的理由和依據(jù)。房地產(chǎn)工程經(jīng)營方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營等打算(以下簡稱經(jīng)營打算)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)工程經(jīng)營打算中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)工程

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的根底上確定，并考慮了經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競爭工程對房地產(chǎn)工程租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進(jìn)一步對其進(jìn)展修正。工程計算期包括工程建設(shè)期和經(jīng)營期，確定工程計算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實力，考核擔(dān)當(dāng)工程籌劃、設(shè)計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供給以及工程的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。經(jīng)營本錢與費用估算應(yīng)在對經(jīng)營本錢與費用各細(xì)項進(jìn)展調(diào)查分析的根底上，確定合理的工程經(jīng)營本錢與經(jīng)營費用。開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品建成時，投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)工程有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的本錢費用，但應(yīng)留意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。?jīng)營本錢是指經(jīng)營〔包括出售、出租、自營〕房地產(chǎn)產(chǎn)品時，由開發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)傊廉?dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品本錢及當(dāng)期經(jīng)營所需的運營費、治理費等。對于分期收款的房地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)銷售本錢和出租經(jīng)營本錢可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營本錢。運營費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在工程經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：治理費用、銷售費用等。修理費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在工程經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和修理費等。

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述房地產(chǎn)工程收入估算。房地產(chǎn)工程的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。在對房地產(chǎn)工程各項收入進(jìn)展審查、調(diào)整的根底上，填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》〔8〕。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應(yīng)留意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期(工程竣工后臨時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計的緣由導(dǎo)致不能租售面積比例增大對租售收入的影響。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)展商業(yè)和效勞業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進(jìn)展自營收入估算審查時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)工程建成后產(chǎn)生的影響，以及將來商業(yè)、效勞業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)工程產(chǎn)生的影響。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。財務(wù)效益評估財務(wù)效益評估應(yīng)在進(jìn)展根底財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的根底上，依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財務(wù)效益評估指標(biāo)，考核工程的盈利力氣。應(yīng)依據(jù)工程投資打算、資金籌措打算及經(jīng)營收入與支出打算，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》〔表10〕和《損益表》〔9〕?！豆こ倘客顿Y現(xiàn)金流量表》應(yīng)反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)展房地產(chǎn)工程財務(wù)盈利力氣分析。該表不分投資資

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述金來源，以全部投資作為計算根底，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)工程全部投資的盈利力氣?！稉p益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的安排狀況，用以計算投資利潤率等評價指標(biāo)。利潤總額的計算公式如下：利潤總額＝經(jīng)營收入一經(jīng)營本錢一治理費用一銷售費用一財務(wù)費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅經(jīng)營收入＝銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加經(jīng)營本錢＝土地轉(zhuǎn)讓本錢+商品房銷售本錢+配套設(shè)施銷售本錢+出租房經(jīng)營本錢盈利力氣分析，應(yīng)計算投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相比較，分析推斷工程的盈利力氣。投資利潤率，是指工程年平均利潤總額與工程總投資的比率，計算公式為：投資利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額 /工程總投資×100％銷售利潤率，是指工程年平均利潤總額與工程年均銷售收入的比率，計算公式為：銷售利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額/建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入×100％財務(wù)凈現(xiàn)值，指將工程方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述時點的凈效益累加現(xiàn)值。計算公式為：ｎNPV＝∑〔CI－CO〕〔１＋r〕＿ttｔ＝１ｎ――計算期；r――折現(xiàn)率，取規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點；〔CI－CO〕――第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；tCI指現(xiàn)金流入量，包括：工程經(jīng)營〔包括租售和自營〕收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流淌資金等局部；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流淌資金投入、經(jīng)營本錢、銷售稅金及附加、所得稅等局部；依據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。財務(wù)內(nèi)部收益率是指工程在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反映工程所占用資金的盈利水平，計算公式為：ｎ∑〔CI－CO〕〔１＋I(xiàn)RR〕＿t＝０ｔｔ＝１IRR 財務(wù)內(nèi)部收益率貸款歸還力氣分析，應(yīng)計算貸款歸還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等等指標(biāo)，分析推斷工程的貸款歸還力氣貸款歸還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即：貸款歸還期〔年〕＝貸款歸還完畢的年份－貸款開頭支用的年份＋當(dāng)年歸還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金。對于除本貸款工程外無其他在建工程的借款人，單純以

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述目貸款歸還期計算表》〔表11〕，測算工程貸款歸還期作為貸款歸還期指標(biāo)；對建工程外借款人有在建工程，除了測算工程貸款歸還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來〔表12〕，計算企業(yè)綜合貸款歸還期，作為貸款歸還期的另外一個指標(biāo)。工程貸款歸還期，應(yīng)以建工程投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金歸還工程自身全部貸款本息所需要的時間。亦即以工程建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費及其他還款資金歸還貸款本金和利息所需要的時間。企業(yè)綜合貸款歸還期，應(yīng)以在測算貸款歸還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察，分析所需還款時間。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、將來可具備的現(xiàn)金流量，及工程建成后可增的現(xiàn)金流量。各類債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能擔(dān)當(dāng)?shù)膫鶆?wù)本息負(fù)擔(dān)。承受企業(yè)綜合貸款歸還期法測算時，須關(guān)注借款人歸還目前已有負(fù)債的力氣；充分考慮信貸工程增效益是否可能局部或全部用于歸還借款人原有或可能發(fā)生的其他負(fù)債。分析在工程自身不盈利或盈利力氣缺乏的狀況下，借款人用整體效益歸還債務(wù)的力氣；及在借款人效益欠佳，但工程盈利力氣較好狀況下，工程效益用于歸還借款人其他負(fù)債的力氣。利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人歸還銀行貸款利息力氣的重要指標(biāo)，通過逐年計算借款人在工程經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人歸還貸款利息的力氣作出推斷。利息保障倍數(shù)的計算公式為：

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述假設(shè)做了客戶現(xiàn)金流量推想，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/〔當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出〕假設(shè)沒有做現(xiàn)金流量推想，則，利息保障倍數(shù)=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費用-〔應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項增加〕〕/〔當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出〕本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人歸還銀行貸款本息力氣的重要指標(biāo)，通過逐年計算借款人在工程經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對借款人歸還貸款本息的力氣作出推斷。本息保障倍數(shù)的計算公式為：假設(shè)做了客戶現(xiàn)金流量推想，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/〔當(dāng)年到期的貸款本金+當(dāng)年財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出〕假設(shè)沒有做現(xiàn)金流量推想，則，本息保障倍數(shù)=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費用-〔應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項增加〕〕/〔當(dāng)年到期的貸款本金+財務(wù)費用+當(dāng)年未記入財務(wù)費用的借款利息支出〕不確定性分析：房地產(chǎn)工程不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對工程可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能對貸款歸還帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)工程不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析?？蛇M(jìn)展不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、工程總投資等。

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述盈虧平衡點分析。盈虧平衡點〔BEP〕是指工程在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為：CBEP〔銷售率〕=-----------〔P－T〕S式中：C 總本錢費用P 單位銷售價格T 單位經(jīng)營稅金及附加S 總可售面積敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內(nèi)部收益率、貸款歸還期等各主要評估指標(biāo)波動的影響程度，確定工程的抗風(fēng)險力氣。評估中須依據(jù)工程具體狀況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)展單因素、多因素敏感性分析，以了解影響工程財務(wù)效益的最敏感因素，推想工程的潛在風(fēng)險和抗風(fēng)險力氣。敏感性分析中，影響工程內(nèi)部收益率、貸款歸還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或?qū)碜羁赡苤档恼?fù)向變動5％、1020％計算。對利用外資達(dá)投資總額30％以上的工程應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)展敏感性分析。在對工程不確定性進(jìn)展分析的根底上，須對工程的風(fēng)險點作出推斷并盡可能提出防范風(fēng)險，把握工程不確定性的措施。風(fēng)險防范措施評估：應(yīng)對借款人供給的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述可行性進(jìn)展分析，并分析工程貸款具有哪些主要風(fēng)險，實行什么措施降低、躲避、分散風(fēng)險。保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債力氣進(jìn)展分析。對保證人的主體資格進(jìn)展評估。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政治理機關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。對保證人的償債力氣進(jìn)展評估。主要分析保證人的資信、財務(wù)狀況，進(jìn)展代償力氣現(xiàn)實狀況評估和代償力氣變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標(biāo)。考察保證人現(xiàn)金流量和盈利力氣，推斷保證人是否具備代償債務(wù)的力氣。抵押措施評估，應(yīng)對抵押人、抵押物、抵押物價值等進(jìn)展評估審查。對抵押人的主體資格進(jìn)展評估。主要審查供給抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有全部權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)全部權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人全都，抵押是否經(jīng)有權(quán)機構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否具有結(jié)實耐用、簡潔變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價值局部再作抵押。對抵押物進(jìn)展評估。主要審查抵押物的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)認(rèn)可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準(zhǔn)日，是否在評估有效期內(nèi)。在此根底上，計算抵

把握要點環(huán)節(jié) 流程描述押率，并推斷其是否合理：抵押率一般不能超過70%，對通用性差、變現(xiàn)力氣差、簡潔貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計算公式為：本次貸款本息總額本次貸款抵押率= ×100%抵押物評估價值額以本抵押物為抵押的貸款本息總額

把握要點累計貸款抵押= ×100%抵押物評估價值額本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝?

×100%抵押物優(yōu)先受償價值額質(zhì)押措施評估，應(yīng)對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進(jìn)展評估。.對出質(zhì)人的主體資格進(jìn)展評估。主要審查出質(zhì)人是否是依法對質(zhì)押財產(chǎn)享有全部權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利全部權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人全都，質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)治理部門、公司董事會等有權(quán)機構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對該質(zhì)押財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對質(zhì)押財產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點，權(quán)利證明文件是否真實、合法、有效。環(huán)節(jié) 流程描述對質(zhì)押財產(chǎn)價值進(jìn)展評估。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)認(rèn)可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與質(zhì)押財產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時間是否接近評估基準(zhǔn)日，是否在評估有效期內(nèi)。在此根底上，計算質(zhì)押率，并推斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同狀況，對通用性差、變現(xiàn)力氣差、簡潔貶值的質(zhì)押財產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高?？傇u估：應(yīng)對借款人根本狀況、工程建設(shè)狀況、市場狀況、工程投資估算及資金來源籌措、工程財務(wù)效益、工程建設(shè)的環(huán)保狀況、銀行效益與風(fēng)險防范措施及工程的經(jīng)濟、社會經(jīng)濟效益等方面做綜合性論述。應(yīng)對貸款工程當(dāng)前存在的有關(guān)問題進(jìn)展闡述，并提出建議及解決措施。應(yīng)對貸款工程提出最終評估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。23000〔含人民幣的房地產(chǎn)業(yè)流淌資金貸款，必需進(jìn)展盡職調(diào)查，評估格式見記錄二〔表一~十三〕；貸款額在3000萬元人民幣以下的房地產(chǎn)業(yè)流淌資金貸款，各行可依據(jù)具體狀況對貸款項目進(jìn)展簡要盡職調(diào)查，評估格式見記錄三〔表1~5〕。

把握要點撰寫、審核評估報

直接評估人撰寫評估報告后送盡職調(diào)查審查人和審定人審核，審查人、審定人同意則出具評估報告，假設(shè)審查人或?qū)彾ㄈ瞬煌鈩t須重進(jìn)展評估。環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)告流程描述把握要點7、記錄1《工程總投資估算表》記錄二表2《土地費用估算表》3《建筑安裝工程費用估算表》4《其他費用估算表》記錄二表5《投資打算與資金籌措表》記6《開發(fā)產(chǎn)品本錢歸集估算表》記7《開發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪惚怼酚涗浂?《工程經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》9《工程損益表》記錄二表10《工程全部投資現(xiàn)金流量表》11《工程貸款歸還期計算表》記錄二表12《企業(yè)綜合貸款歸還期計算表》13《工程敏感性分析表》1《借款人財務(wù)狀況表》2《工程租售推想表》3《工程租售推想表》4《工程損益表》記錄三附表5《工程資金來源及運用表》借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱一、企業(yè)根本資料公司章程及公司成立批復(fù)文件公司成立驗資報告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證

有或無 證書號法人代碼證法人代碼證貸款證〔卡〕法定代表人身份證借款人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告資質(zhì)等級證書二、工程資料工程立項文件工程可行性報告建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地出讓合同國有土地使用證商品房預(yù)〔銷〕售許可證投資估算調(diào)整表投資打算與資金籌措表貸款申請書還款打算表貸款行認(rèn)為需要的其他工程建設(shè)文件三、擔(dān)保資料抵押人同意抵押證明〔附抵押物清單〕抵押物權(quán)屬證明抵押物資產(chǎn)評估報告出質(zhì)人同意質(zhì)押證明〔附質(zhì)押財產(chǎn)清單〕質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)屬證明質(zhì)押財產(chǎn)評估報告保證人同意擔(dān)保證明保證人營業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件擔(dān)保人貸款證〔卡〕評估報告編號：工程代碼：借款人代碼：〔工程名稱〕房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報告參考格式〔評估報告完成日期： 年月日〕直接評估人(評估小組成員)姓名:所在單位： 職稱:姓名:所在單位： 職稱:姓:所在單位： 職稱:…評估審查人姓名:所在單位：職務(wù):職稱:姓名:所在單位：職務(wù):職稱:……評估審定人姓名:所在單位：職務(wù):職稱:……(本頁姓名打印)聲明與保證成的。報告全面反映了客戶及工程最主要、最根本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性性、完整性及所作推斷的合理性負(fù)責(zé)。直接評估人簽字：年月日評估審查人簽字：年月日評估審定人簽字：年月日目 錄一、盡職調(diào)查結(jié)論 31二、借款人及工程主要關(guān)系人資信評估33三、工程概況和建設(shè)狀況評估36四、工程市場狀況評估 37五、投資估算與融資方案評估39六、財務(wù)根底數(shù)據(jù)確實定42七、財務(wù)效益評估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風(fēng)險防范措施評估48十、附表及附件51房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報告寫作指導(dǎo)書房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報告寫作指導(dǎo)書29一、盡職調(diào)查結(jié)論〔一〕工程受理狀況〔簡要介紹工程的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，受理并開頭評估工程的時間、過程〕〔二〕貸款盡職調(diào)查結(jié)論建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件〔如評估結(jié)果為不同意為工程供給貸款，說明不同意的理由〕概括工程的競爭優(yōu)勢和劣勢競爭優(yōu)勢：競爭劣勢：該工程貸款給銀行帶來的收益直接收益間接收益銀行貸款的潛在風(fēng)險及建議實行的風(fēng)險防范措施潛在風(fēng)險：風(fēng)險防范措施：有關(guān)數(shù)據(jù)摘要借款人名稱借款人客戶評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總把握量此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率工程名稱評估機構(gòu)

工程指標(biāo) 說明(注明是否經(jīng)過審批)評估起止日期評估起止日期工程投資利潤率工程財務(wù)凈現(xiàn)值工程財務(wù)內(nèi)部收益率工程貸款歸還期企業(yè)綜合貸款歸還期二、工程主要關(guān)系人資信評估〔一〕借款人評價借款人為 借款人資信狀況評價附：借款人根本狀況表借款人名稱經(jīng)營狀況財務(wù)狀況

資質(zhì)等級年竣工量竣工產(chǎn)品合格率注冊資本總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率存貨周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)酬勞率利息保障倍數(shù)貸款利息實收率

年開發(fā)規(guī)模年銷售量竣工產(chǎn)品優(yōu)良率實收資本全部者權(quán)益流淌比率利潤總額應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率資本積存率貸款不良率信用狀況 客戶信用評級得分授信把握量

信用等級已供給信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式〔二〕工程其他主要關(guān)系人評價〔假設(shè)借款人沒有經(jīng)營業(yè)績，應(yīng)對借款人母公司或其他主要投資人進(jìn)展客戶評價，并在此列表反映有關(guān)單位的根本狀況〕附主要關(guān)系人根本狀況表〔有多個主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列〕：3131企業(yè)名稱企業(yè)名稱資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模經(jīng)營狀況年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率注冊資本實收資本總資產(chǎn)全部者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率財務(wù)狀況存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)酬勞率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)貸款利息實收率資本積存率貸款不良率信用狀況客戶信用評級得分信用等級授信把握量已供給信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式〔〕：文字說明：文字說明：3160頁323232頁60頁三、工程概況和建設(shè)狀況評估工程根本狀況(說明工程的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期及工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、進(jìn)展規(guī)劃和進(jìn)展?fàn)顩r)工程建設(shè)條件〔調(diào)查工程建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件〕工程建設(shè)實施進(jìn)程評估〔調(diào)查工程的實際進(jìn)展?fàn)顩r并對估量工程進(jìn)度、銷售打算進(jìn)展分析〕工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理狀況評估〔主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本工程有關(guān)人員的技術(shù)水平〕環(huán)境評估〔調(diào)查工程的環(huán)境狀況，并分析工程建設(shè)對周邊環(huán)境的影響〕四、工程市場狀況評估房地產(chǎn)投資環(huán)境評估〔主要分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟、文化教育條件、城市根底設(shè)施等狀況進(jìn)展分析〕工程市場定位評估〔依據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、將來獵取收益的方式及所在地區(qū)的具體狀況評價工程市場定位的準(zhǔn)確性，推斷工程的檔次及其面對的主要消費群體〕房地產(chǎn)經(jīng)營方式評估〔主要分析工程實行租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場狀況〕市場狀況評估供求狀況價格分析本錢分析工程競爭力氣分析銷售前景分析333333頁60頁五、投資估算與融資方案評估房地產(chǎn)工程資金需求推想〔分析投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理。并測算各項費用〕土地費用前期工程費根底設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費用治理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不行預(yù)見費經(jīng)營資金經(jīng)評估，調(diào)整房地產(chǎn)工程總投資為 萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資 萬元，經(jīng)營資金 萬元。〔并據(jù)此填列《工程總投資估算表》〕融資方案評估簡述工程的資金籌措方案：該工程總投資 萬元，其中自有資金 萬元，預(yù)租售收入 萬元，銀行貸款 萬元，其它資金來源 萬元，此次申請貸款 萬元，：自有資金〔指工程發(fā)起人或其他相關(guān)人對工程投入的資本金，具體〕包括：預(yù)租售收入包括：銀行貸款包括：其他資金來源包括〔外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金〕利用外資狀況和方式投資估算及融資方案尚存的主要問題：〔依據(jù)工程所需資金總量、分年度用款打算、資金籌措方式及所確定的到位時間安排，對工程建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進(jìn)展綜合評估，并填列《投資打算與資金籌措表》〕六、財務(wù)根底數(shù)據(jù)確實定343434頁60頁工程建設(shè)期 年，經(jīng)營期 年。開發(fā)產(chǎn)品本錢估算〔〕住宅本錢寫字樓本錢商鋪本錢〔4〕………..開發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪恪惨罁?jù)物業(yè)各年經(jīng)營打算，計算開發(fā)產(chǎn)品本錢各期分?jǐn)偙惧X，填列《開發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪惚怼贰匙馐蹆r格測算〔利用市場比較法〕〔1〕出售價格〔測算的依據(jù)及結(jié)果〕〔1〕出租價格〔測算的依據(jù)及結(jié)果〕工程收入測算〔依據(jù)物業(yè)經(jīng)營打算，計算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》〕銷售收入出租收入自營收入七、財務(wù)效益評估盈利力氣分析〔綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出狀況，填列《工程全部投資現(xiàn)金流量表》。計算生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)各年盈利狀況，并據(jù)此填列《損益表》。依據(jù)上述結(jié)果，計算得出〕工程投資利潤率工程銷售利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率分析上述指標(biāo)貸款歸還期計算獨立工程〔對于除貸款工程外無其他在建工程，僅以貸款工程投產(chǎn)后自身效益中的可用局部用于還貸，填列《工程貸款歸還期計算表》，測算工程貸款歸還期作為貸款歸還期指標(biāo)〕該工程申請貸款 萬元，以 〔如未安排利潤、可還款折舊、全部攤銷等〕作為還款來源測算，計算得出工程貸款歸還期為 年。多個工程〔除貸款工程外客戶還有其他在建工程或擬開發(fā)工程，除了測算工程貸款歸還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款歸還期計算表》，計算綜合貸款歸還期，作為貸款歸還期的另外一個指標(biāo)〕工程貸款歸還期35353535頁60頁企業(yè)綜合貸款歸還期測算信貸工程增效益是否可局部或全部用于歸還借款人原有或可能的其他負(fù)債：工程自身不盈利或盈利力氣缺乏的狀況下，借款人用整體效益歸還債務(wù)的力氣：在借款人整體效益欠佳，但工程盈利力氣較好狀況下，工程效益用于歸還借款人其他負(fù)債的力氣：利息保障倍數(shù)〔計算利息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進(jìn)展分析〕本息保障倍數(shù)〔計算本息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果進(jìn)展分析〕八、不確定性分析盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點：敏感性分析〔敏感性分析中，影響工程內(nèi)部收益率、貸款歸還期的主要因素波動幅度可取該因素當(dāng)前值或?qū)碜羁赡苤档恼?fù)向變動5％、1020％計算〕敏感性因素的選擇及依據(jù)〔對利用外資達(dá)投資總額30％以上的工程應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)展敏感性分析〕敏感性因素一敏感性因素二…………… 選擇財務(wù)指標(biāo)和因素量如下：進(jìn)展單因素敏感性分析X%X%Y%Y%……分析：A：B：指標(biāo) ：

指標(biāo)A 指標(biāo)B ……36363636頁60頁分析:〔2〕多因素敏感性分析對工程有重要影響，并可能發(fā)生足以影響工程財務(wù)狀況的因素有 。〔在根本方案的根底上，依據(jù)推想，選定各敏感性因素的變化值，計算的各項指標(biāo)值的結(jié)果，并填列《工程敏感性分析表》〕由上表可知：九、銀行效益與風(fēng)險防范措施評估銀行效益進(jìn)展盡職調(diào)查時，提出如下業(yè)務(wù)合作要求：對方答復(fù)：依據(jù)推算，我們認(rèn)為:另外，其他未與客戶協(xié)商的相關(guān)狀況有：綜上，銀行效益水平：風(fēng)險防范措施評估工程的擔(dān)保方式為：〔信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、力氣進(jìn)展分析，對抵押、質(zhì)押財產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進(jìn)展評價〕抵押物描述：抵押物根本狀況表：抵押物名稱抵押物名稱抵押人種類位置面積估價評估機構(gòu)基準(zhǔn)日抵押率質(zhì)押財產(chǎn)描述：373737頁60頁質(zhì)押財產(chǎn)狀況表：質(zhì)押財產(chǎn)名稱質(zhì)押財產(chǎn)名稱出質(zhì)人種類估價評估機構(gòu)基準(zhǔn)日質(zhì)押率保證人狀況〔保證方式〕：科目/年份資產(chǎn)總額科目/年份資產(chǎn)總額流淌資產(chǎn)負(fù)債總額流淌負(fù)債全部者權(quán)益銷售收入銷售利潤投資收益利潤總額凈利潤資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率速動比率資產(chǎn)酬勞率負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率銷售毛利率銷售利潤率現(xiàn)金凈流量分析：客戶以往的信用狀況〔須具體列出客戶與重要關(guān)系人銀行貸款記錄，包括合同號、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注?！筹L(fēng)險防范措施〔評估人員在對工程不確定性進(jìn)展分析的根底上，須對工程的風(fēng)險點作出推斷并盡383838頁60頁可能提出防范風(fēng)險，把握工程不確定性的措施〕393939頁60頁1《工程總投資估算表》1：工程總投資估算表單位：萬元序號序號項目名稱總投資估算說明1 開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費用1.2前期工程費用1.3根底設(shè)施建設(shè)費1.4建筑安裝工程費1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費1.6開發(fā)間接費用1.7治理費用1.8財務(wù)費用1.9銷售費用1.11其他費用1.12不行預(yù)見費2 經(jīng)營資金3 工程總投資2《土地費用估算表》404040頁60頁土地費用估算表

單位：萬元序號 工程土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價其他

金額 估算說明前期工程費估算表單位：萬元序號序號工程金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費0.15%~0.2%計，住宅設(shè)計費按工程2.2%~3.5%計234567水文、地質(zhì)勘察費道路費供水費供電費土地平坦費其他合計0.3%~0.8%計根底設(shè)施建設(shè)費估算表單位：萬元序號工程建設(shè)費用接口費用合計1供電工程2供水工程3供氣工程4供暖工程5排污工程6小區(qū)道路工程7路燈工程8小區(qū)綠化工程9環(huán)衛(wèi)設(shè)施10其他合計3《建筑安裝工程費用估算表》414141頁60頁建筑安裝工程費用估算表單位：萬元工程工程建筑面積建筑工程費設(shè)備選購費用安裝工程費金額合計單價金額單價金額……合計公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬元序號序號1234567項目金額估算說明居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其他合計開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號序號1234567項土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M供電貼費用電權(quán)費目金額估算說明分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費綠化建設(shè)費初裝費合計424242頁60頁4《其他費用估算表》

12工程保險費12工程保險費按工程概算總額或工程概算加成的0.2%~0.3%合計單位：萬元序號工程金額估算說明1臨時用地2臨建費3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費10000.1%4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費0.05%5招標(biāo)治理費0.06%6總承包治理費7合同公證費0.02%89施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)視費0.1%0.25%10工程監(jiān)理費0.6%~2.5%11竣工圖編制費7%434343頁60頁5《投資打算與資金籌措表》投資打算與資金籌措表單位：萬元序號序號項目合計123·····N1工程總投資1.1 開發(fā)建設(shè)投資1.2 經(jīng)營資金2資金籌措2.1 資本金2.2 預(yù)售收入2.3 預(yù)租收入2.4 其他收入2.5 借貸資金444444頁60頁6《開發(fā)產(chǎn)品本錢歸集估算表》開發(fā)產(chǎn)品本錢歸集估算表單位：萬元住宅住宅寫字樓商鋪其他序號項目名稱合計出售出租自營出售出租自營出售出租自營出售出租 自營1土地費用2前期工程費用3根底設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費5公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)間接費7治理費用8財務(wù)費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其他費用12不行預(yù)見費合計454545頁60頁7《開發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪惚怼烽_發(fā)產(chǎn)品本錢分?jǐn)偣浪惚?212…N序號產(chǎn)品名稱一出售產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其他二出租產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其他三自營產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其他產(chǎn)品分?jǐn)偙惧X合計開發(fā)產(chǎn).品本錢分?jǐn)偡謹(jǐn)偡謹(jǐn)偡謹(jǐn)偂謹(jǐn)偡謹(jǐn)偙壤惧X比例本錢.比例本錢464646頁60頁8《工程經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》工程經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計123·····N一經(jīng)營收入1銷售收入1.1住宅1.2寫字樓1.3商鋪1.4其他2租金收入2.1住宅2.2寫字樓2.3商鋪2.4其他3自營收入3.1住宅3.2寫字樓3.3商鋪3.4二1其他經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費附加9《工程損益表》474747頁60頁項 目 損 益 表單位：萬元序號序號項目名稱123·····N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營本錢2.1產(chǎn)品分?jǐn)偙惧X2.2運營費用2.3修理費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6稅前彌補虧損7所得稅8稅后利潤8.1稅后彌補虧損8.2盈余公積金8.3公益金8.4應(yīng)付利潤8.5未安排利潤注：本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程〔工程公司。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時應(yīng)留意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?0《工程全部投資現(xiàn)金流量表》工程全部投資現(xiàn)金流量表484848頁60頁單位：萬序號項目合計123·····合計1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4其他收入1.51.622.12.22.32.42.52.62.734

回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量財務(wù)內(nèi)部收益率：折現(xiàn)率：

財務(wù)凈現(xiàn)值：注：1、本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程〔工程公司。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時應(yīng)留意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?、開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)留意不含財務(wù)費用。11《工程貸款歸還期計算表》工程貸款歸還期計算表494949頁60頁單位：萬元建設(shè)建設(shè)序號項目期經(jīng)營期12345·····一借款歸還1年初借款累計2本年借款增加3本年應(yīng)計利息4本年還本5本年付息6年末借款累計二還款資金來源1利潤2折舊費3攤銷費4其它還款資金工程貸款歸還期12《企業(yè)綜合貸款歸還期計算表》505050頁60頁企業(yè)綜合貸款歸還期計算表單位：萬元序號項目建設(shè)期經(jīng)營期合計一借款歸還12345·····1年初企業(yè)全部借款累計2本年借款增加3本年應(yīng)計利息4本年還本5本年付息6二1年末企業(yè)全部借款累計還款資金來源利潤2折舊費3攤銷費4其它還款資金企業(yè)綜合貸款歸還期13《工程敏感性分析表》

工程敏感性分析表515151頁60頁敏感因素變化幅度敏感因素變化幅度敏感因素分析結(jié)序號〔%〕果因素一·····率值內(nèi)部收益率貸款歸還期1根本方案2變動方案13變動方案2《房地產(chǎn)貸款工程簡要評估參考格式》房地產(chǎn)貸款工程簡要評估參考格式目 錄一、借款人資信評估51.借款人根本狀況525252頁60頁借款人經(jīng)營狀況借款人財務(wù)狀況二、工程概況和建設(shè)狀況評估61.工程根本狀況工程建設(shè)條件工程建設(shè)實施進(jìn)程工程設(shè)計、施工、監(jiān)理狀況三、工程市場狀況評估 71.工程投資環(huán)境工程市場定位工程租售狀況四、工程財務(wù)效益評估 91.工程總投資推想分析工程資金來源評估工程損益推想工程投融資打算評估工程財務(wù)效益指標(biāo)測算五、銀行效益與風(fēng)險防范措施評估11銀行效益評估風(fēng)險防范措施評估六、評估結(jié)論及貸款建議11535353頁60頁一、借款人資信評估借款人根本狀況〔借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營范圍、開發(fā)資質(zhì)、信用等級、注冊資本及各股東單位投資等有關(guān)狀況〕：借款人經(jīng)營狀況借款人近三年來主要開發(fā)工程的運作狀況〔介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的工程狀況〕：表一：借款人開發(fā)建設(shè)工程狀況表 單位：萬元、平方米工程名總投建筑面開發(fā)時工程進(jìn)可銷售面已銷售面回籠資金稱資積間度積積1.2.3.…逐個分析工程銷售及資金回籠狀況及工程經(jīng)營的閱歷和教訓(xùn)：借款人財務(wù)狀況借款人近三年的財務(wù)狀況如附表1所示。對借款人的財務(wù)報表進(jìn)展分析資產(chǎn)：〔說明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的狀況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的狀況，重點是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)力氣〕：負(fù)債：〔負(fù)債方主要科目的狀況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的狀況，重點是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力〕：有關(guān)財務(wù)指標(biāo)：〔分析有關(guān)財務(wù)指標(biāo)，對借款人長期償債力氣、短期償債力氣和盈利力氣做出分析推斷〕：貸款行起止時間金額余額利率貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式二、工程概況和建設(shè)狀況評估工程根本狀況(說明工程的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期)：工程建設(shè)條件〔調(diào)查工程建設(shè)是取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件的名稱和時間及主要內(nèi)容，明確土〔3.工程建設(shè)實施進(jìn)程評估〔調(diào)查工程的實際進(jìn)展?fàn)顩r，并對工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時間進(jìn)度計劃和實際進(jìn)展?fàn)顩r，并進(jìn)展分析〕：4.工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理狀況評估〔主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績，并對本工程設(shè)計水平、施工質(zhì)量等做出分析推想〕：三、工程市場狀況評估545454頁60頁工程投資環(huán)境評估〔主要對工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、進(jìn)展規(guī)劃和進(jìn)展?fàn)顩r，以及工程周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市根底設(shè)施及物業(yè)配套的打算和進(jìn)度等狀況進(jìn)展分析〕：工程市場定位評估〔依據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、將來獵取收益的方式及所在地區(qū)的具體狀況評價工程市場定位的準(zhǔn)確性，推斷工程的檔次及其面對的主要消費群體〕工程租售狀況評估BBC周邊主要競爭工程狀況(對周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)治理、租售狀況、本錢等狀況進(jìn)展分析并選擇至少三個同類物業(yè)列表綜合反映其租售狀況)表二：工程周邊物業(yè)狀況表 單位：平方米、元/平方米樓盤地址建設(shè)可租售構(gòu)造交易住宅其他物租售率名稱A規(guī)模面積時間均價業(yè)均價工程競爭力氣分析〔與本區(qū)域同類工程做比較〕本工程的優(yōu)勢:本工程的劣勢:銷售方式分析〔理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績〕：〔上述狀況和對周邊工程狀況的分析，對工程的租售打算，包括租售時間、租售價格、租售率等做出科學(xué)合理的推斷〔要致意經(jīng)濟適用房工程要留意考慮價格上限限制的因素〕，并在此根底上列表2〕