藍美策動沈陽大潘前期營銷報告

約克新郡大時代新生活浪潮·英式風情莊園提報單位：藍美籌劃組合機構(gòu)目錄宏觀市場：市場對本案開發(fā)影響區(qū)域市場：區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析工程分析：工程SWOT分析工程定位：產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議客群定位：客群特征、區(qū)域來源等開發(fā)方案：開發(fā)策略、開發(fā)步驟價格建議：入市價格建議市場對本案開發(fā)影響城市開展進程和宏觀經(jīng)濟市場對本案開發(fā)影響城市開展進程和宏觀經(jīng)濟2007沈陽房地產(chǎn)市場運行概述商品房銷售量增幅較快2007年1—12月，商品房和商品住宅銷售顯現(xiàn)出良好勢頭，商品房銷售面積1303.24萬平方米，商品住宅銷售面積1152.83萬平方米，與上年同期相比分別增長17.71％和17.20％。說明2007年沈陽市商品房及商品住宅銷售狀況相比于2006年同期更加旺盛。商品房銷售量增幅較快2007年房地產(chǎn)市場交易活潑的主要原因：一是經(jīng)濟快速開展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住條件，給房地產(chǎn)市場帶來持久動力；二是城市吸引力不斷增強，外來的新增人口給房地產(chǎn)市場帶來大量需求。三是沈陽市房地產(chǎn)市場戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)逐步趨向多元化，消費者購房選擇比較豐富。數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品房批準入市量大幅度增長2007年，批準入市商品房面積1607.37萬平，其中商品住宅1339.88萬平，根本上與開發(fā)建設(shè)保持了同步增長的勢頭。商品住宅供給量有所增加，是由于沈陽去年加大了普通住宅的土地供給量，經(jīng)過一定開發(fā)周期，今年調(diào)節(jié)作用逐步表達。另外，商品住宅批準入市面積占總量的83.36％，說明目前沈陽市商品房供給市場仍以住宅為主體，總體結(jié)構(gòu)處于合理狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日經(jīng)濟型戶型占據(jù)商品住宅供給與銷售主導地位2007年1—12月，批準入市商品住宅面積為1339.88萬平，其中90平以下戶型批準入市面積為534.96萬平，占總?cè)胧忻娣e的39.93%，說明國家宏觀調(diào)控政策在我市得到了真正地落實。2007年1—12月，實際銷售住宅面積1152.83萬平方米，其中90平以下戶型銷售面積464.94萬平，占總銷售面積的40.33%。從中看出，中小戶型商品住宅是主流需求。

2007年沈陽市不同套型商品住宅供銷情況表套型面積（平方米）

上市面積（萬平方米）所占比例（%）銷售面積（萬平方米）所占比例（%）≤60121.419.06%107.889.36%60－90413.5530.86%357.0630.97%90－120493.5136.83%380.5433.01%120－144197.6814.75%203.0817.62%>144113.738.49%104.279.04%合計1339.88100%1152.83100%數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品住宅市場良性增長從2007年沈陽市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表顯示，普通住宅占據(jù)沈陽市房地產(chǎn)市場的絕對主導，銷售量與銷售額繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長，而商業(yè)局部雖然在銷售面積和銷售金額上都有所增長，但銷售均價卻有所下降，應(yīng)當引起重視。隨著沈陽私家車的不斷增多，對車庫的需求量迅猛增長，使得車庫的成交量和價格不斷增長。沈陽價格走勢沈陽的房價近年來一直呈上升趨勢，2004—2007年保持了一個穩(wěn)定的增長幅度，在5%左右，2007年下半年，增長幅度有所加快。2007年的價格走勢可以概括為曲折式上升，從年初開始每三個月左右為一個周期，價格整體上依然保持上升的趨勢。大品牌開發(fā)商的涌入將提升整體房地產(chǎn)品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)少劣多，品牌上升空間巨大，但07年市場華潤、首創(chuàng)、金地、碧桂園、恒大等外地知名開發(fā)商云集沈陽產(chǎn)品必然有革命性創(chuàng)新在沈陽市房地產(chǎn)市場中，除萬科大型品牌開發(fā)商外，其他開發(fā)商的產(chǎn)品都比較粗曠，缺少內(nèi)涵與品質(zhì)感，在很大程度上，有待于強化、完善。因此，本工程在建設(shè)中，必將傾全力打造品牌形象，注重產(chǎn)品功能、品質(zhì)及人居環(huán)境，將產(chǎn)品表現(xiàn)的淋漓盡致，為沈城人民再造人居新典范。大盤爭霸的時代

小規(guī)模開發(fā)模式?中等規(guī)模開發(fā)?大盤時代

大盤的本質(zhì)是以人為本的中心思想，是大社區(qū)、大配套、大市政、大交通的集合。對于沈陽的城市建設(shè)而言，大盤的操作讓土地資源得到整合，從而推動區(qū)域的迅速開展。對于行業(yè)而言，大盤是行業(yè)走向成熟的表現(xiàn)。對于居住者來講，大盤改變了原有的居住狀態(tài)，勾畫出全新的生活內(nèi)容。正是有了這些獨具創(chuàng)新意義的大盤，房地產(chǎn)才如同魔法師手中的魔杖，點化出絢爛多彩的城市風景。近郊大盤成為未來成交熱點區(qū)域隨著于洪區(qū)、東陵區(qū)和沈北新區(qū)迅速開展，加大了房地產(chǎn)市場郊區(qū)城市化建設(shè)的進程，樓盤熱銷區(qū)域逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。由于市中心較高的房價及土地資源的稀缺，而周邊區(qū)域又有大量相對廉價的土地供給，外來的大開發(fā)商集中在沈陽遠郊拿地，經(jīng)過一定的建設(shè)周期，相應(yīng)的商品房供給也逐漸釋放出來，成為沈陽房地產(chǎn)市場的新熱點。私家車保有量劇增，支持住宅郊區(qū)化開展國家統(tǒng)計局遼寧調(diào)查總隊調(diào)查顯示，截至2005年底，遼寧省擁有72.3萬輛私人汽車，也就是說，大約每60人就擁有一輛私家車。2006年以來，遼寧省私家車的購置數(shù)量仍在持續(xù)增長，沈陽市的私家車總量已經(jīng)居遼寧省各城市之首。城市私家車輛的持續(xù)增多，其實就已經(jīng)在暗示我們，大規(guī)模的擴城運動將持續(xù)進行。別墅市場供給減少，成交量大幅上升國家對于限制別墅類及高檔住宅供給的宏觀政策使得近兩年沈陽別墅市場供給缺乏，2006年沈陽市別墅市場的成交情況波動較大，出現(xiàn)了高比例的負增長態(tài)勢。2007年別墅市場供給呈下降趨勢，但銷售量有大幅度的提升。2007年沈陽市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表

項目類別銷售面積（萬平方米）同比增長（%）銷售金額(億元)同比增長（%）銷售均價(元/平)同比增長（%）總計1303.2417.71464.61

22.7035654.24住宅小計1152.83

17.20389.88

23.013382

4.97普通住宅1150.54

17.17388.76

22.973379

4.94別墅2.29

35.501.12

41.774900

4.95網(wǎng)點78.1910.4538.33

3.594902

-6.89辦公用房、寫字樓17.8

44.608.62

42.484843-1.44車庫及其它54.42

34.8727.7848.795105

10.33數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日城市開展進程和宏觀經(jīng)濟2021沈陽房地產(chǎn)市場趨勢預測2021年將是政策落實年隨著2007年房貸新政、連續(xù)加息、提高準備金率等金融政策的實施，2021年在交易環(huán)節(jié)的相關(guān)金融政策不會有太大變化，利率的調(diào)整也將放緩，政府工作重點將是推動相關(guān)政策的落實和加強開發(fā)環(huán)節(jié)的政策調(diào)控。國家有可能將下一步政策干預的重點放在預售環(huán)節(jié)，來降低房地產(chǎn)開發(fā)的風險。國家關(guān)于經(jīng)濟適用房和廉租房的相關(guān)政策已經(jīng)開始實施，但真正見到效果還要有1—2年的政策落實時間和建設(shè)周期。2021年沈陽市將建經(jīng)濟適用房115萬平，廉租房5萬平，總計120萬平的住房建設(shè)方案，針對中低收入家庭，解決住房問題。商品房批準入市量平穩(wěn)、銷售量萎縮隨著已實施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策“功成身退〞，2021年取而代之的是從緊的貨幣政策。國家針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款將從嚴從緊，迫使一些中小開發(fā)企業(yè)陸續(xù)退出沈陽市場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)沈陽周邊的三線城市；大開發(fā)企業(yè)的資金鏈也相應(yīng)的有所緊張，對2021年的房地產(chǎn)市場持更為謹慎的態(tài)度，致使2021年房地產(chǎn)投資有所減少，但受開發(fā)周期影響和慣性作用，2021年房地產(chǎn)上市量不會有明顯減少。國家政策對投資型購房的打壓，減少了市場上的非剛性需求，對自住型購房者的心理也有一定影響，加大了購置人群的觀望態(tài)度，使得2021年去化量將有一定萎縮。2021年沈陽房價繼續(xù)堅挺當前沈陽市居民購房者中，自住的比例約占89%左右，投資性購房者約占10%左右，炒房者約占1%左右。也就是說，約占購房者90%的絕大多數(shù)是自住性購房者。這種住房消費結(jié)構(gòu)是沈陽市房地產(chǎn)市場健康開展的前提，所以沈陽不會出現(xiàn)局部一線城市的價格波動局面。2021年上市的產(chǎn)品中以二環(huán)附近的中高端大盤為主，同時公寓類工程和城市綜合體工程也會有大量的增長，這些中高端工程入市，使得沈陽的房價不會下降。單價在3000—4000元/平，仍將是08年沈陽市場的主流價格區(qū)間。低容積率、低密度樓盤增多根據(jù)2007年土地公示和成交情況來看，市中心住宅土地供給減少，未來大型住宅工程將集中在二、三環(huán)。2007年成交1116萬平米土地。位列三甲的分別是沈北新區(qū)385萬平米，渾南新區(qū)142萬平米，于洪區(qū)128萬平米；以上成交數(shù)據(jù)可以看出，二環(huán)以外已經(jīng)成為沈陽土地成交的主要陣地，尤其是南北〔南：大渾南地區(qū)地區(qū)、北：沈北新區(qū)〕兩大空間土地成交占到全部成交總量的47.2%。2021年低容積率、低密度的工程將增多。父母喬遷80年代生人，已經(jīng)陸續(xù)進入結(jié)婚年齡，由于這一階段是我國一個人口頂峰期，對婚房的剛性需求會持續(xù)一段很長的時間。而由于這一代獨生子女的父母年齡在45—55歲，趕上了中國社會的改革和變動期，使得他們中的大局部人處于“啞鈴型〞社會結(jié)構(gòu)中間小的那一局部，無力為子女的婚房提供更多的資助，只能選擇遠郊性價比較更高的工程。普通住宅市場成交量回落，別墅市場供給加大由于07年沈陽市場成交量到達一個歷史峰值，而國家又加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，所以我們判斷2021年沈陽普通住宅市場成交量會出現(xiàn)小幅回落。隨著眾多大開發(fā)商07年拿地開發(fā)遠郊別墅工程，08年沈陽別墅市場的供給會相應(yīng)加大，類別墅工程也將緩慢釋放。城市郊區(qū)化開展成為趨勢2007年沈陽市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤開發(fā)量比例增加，且銷售勢頭良好。隨著城市中心土地日益稀少與價格高漲，大局部開發(fā)商開始將視線轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，2021年，沈陽城市郊區(qū)化開展將更加迅速。沈陽規(guī)劃了未來城市四大開展空間：以渾南新區(qū)、東陵、蘇家屯、和平區(qū)為主的大渾南地區(qū)，以旅游度假區(qū)為中心的東部地區(qū)，以鐵西新區(qū)、于洪區(qū)、遼中縣為主的沈西工業(yè)走廊，以輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)和蒲河新城為主的沈北地區(qū)。宏觀市場小結(jié)在工程開展中尤其重視沈陽人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假的生活方式的引導，突出工程景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區(qū)、小組團〞的開展形式，滿足沈陽人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設(shè)；房價增長，中低價位市場供給缺乏。單純概念包裝的時代即將過去，市場要求創(chuàng)新概念同時要有產(chǎn)品支持。

區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析市場對本案開發(fā)影響區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析區(qū)域規(guī)劃建設(shè)沈西工業(yè)走廊以沈陽鐵西老工業(yè)基地為根底，向西南經(jīng)于洪區(qū)、遼中縣建設(shè)一條工業(yè)帶，是為沈西工業(yè)走廊。其中包括原有的鐵西老城區(qū)和國家級沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，新建的化學工業(yè)園、冶金工業(yè)園、近海經(jīng)濟區(qū)?？傄?guī)劃面積達800余平方公里，工業(yè)帶的末端距遼寧營口港僅100公里。沈西工業(yè)走廊作為裝備制造業(yè)的核心區(qū)域，未來5年，沈西工業(yè)走廊將實現(xiàn)5000億元產(chǎn)值，必然形成30—50萬產(chǎn)業(yè)工人隊伍，需要功能完善的生活居住區(qū)作為配套。鐵西新城鐵西新城位于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)二、三期與南區(qū)之間，東臨沈環(huán)高速公路，西至開發(fā)區(qū)14號街，南起渾蒲灌渠，北接開發(fā)區(qū)二、三期工業(yè)建成區(qū)。新城規(guī)劃用地面積17.2平方公里，預計容納人口20—30萬，方案用未來3—5年時間，建成一個為世界級裝備制造業(yè)基地配套，集現(xiàn)代物流、科研教育、商業(yè)效勞、文化娛樂、休閑居住等綜合功能為一體的鐵西生態(tài)新城。鐵西新城的定位是:學府之城、濱水之城、綠色之城、時尚之城。新城將集中為區(qū)內(nèi)國有大企業(yè)、中外合資企業(yè)的員工、高級藍領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng)以及投資商們提供最為貼近的效勞，成為沈西工業(yè)走廊功能完善的生活居住區(qū)。沈陽細河經(jīng)濟區(qū)沈陽細河經(jīng)濟區(qū)成立于2006年9月，是沈陽市鐵西新區(qū)的一局部，也是沈西工業(yè)走廊的重要組成局部。區(qū)域總面積356平方公里，總?cè)丝?2.6萬人。區(qū)內(nèi)各類工業(yè)企業(yè)2105戶，在建工業(yè)企業(yè)38戶。按照長遠開展規(guī)劃，細河經(jīng)濟區(qū)將建設(shè)成與沈陽母城形同“啞鈴狀〞，功能獨立、完整，集生產(chǎn)、生活、娛樂以及各項社會效勞為一體的獨立城市，將成為沈陽面向未來、功能獨立的新型城區(qū)、新型重工業(yè)區(qū)。大潘衛(wèi)星城目前，鐵西區(qū)已為鐵西新城規(guī)劃了4座衛(wèi)星城，分別是位于鐵西新城西20余公里處的大潘、彰驛、新民屯、長灘，每個衛(wèi)星城方案吸納人口5—10萬人，其中以大潘人口最密集。這些衛(wèi)星城將在二三年后陸續(xù)啟動建設(shè)，將與母城實現(xiàn)錯位開展，向西拓展空間。西部大學城為了配合鐵西新城的規(guī)劃建設(shè)，把鐵西新城建設(shè)成學府之城，把沈陽工業(yè)大學和沈陽化工學院遷到鐵西新城內(nèi)，成立西部大學城。沈陽工業(yè)大學將于今年3月中旬啟動其在新城內(nèi)的新校址，勛望小學分校等根底教育學校也正在建設(shè)中。市場環(huán)境對本案的開發(fā)提示1、私營、合資及外資企業(yè)進入沈陽開展，瞄準的也是沈陽遠郊的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這樣也使原本城市中的“中產(chǎn)階級〞階層，不斷地涌入遠郊，也帶動了遠郊房地產(chǎn)工程的浪潮，所以這局部人群將是本案品質(zhì)提升及重點消化的人群，值得關(guān)注；2、政府對于本區(qū)域的開發(fā)也將成為本案時機點；3、雖然本案尚處于不成熟開發(fā)階段，但是必須謹慎對待，只有以高品質(zhì)、前瞻性產(chǎn)品配合合理的價格才能贏得市場。工程現(xiàn)有狀況本地塊位于沈陽市大潘鎮(zhèn)，占地約40萬平，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積60萬平，北側(cè)為雙向10車道沈盤公路，東、西、南三面為規(guī)劃路，其中細河從地塊中蜿蜒而過。由于附近工廠長期向細河排污，造成污染，使得本地塊一直荒廢，沒有進行過開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)在，細河經(jīng)過治理，已經(jīng)到達國家排污標準。根本情況規(guī)劃用地40萬平方米。地塊內(nèi)地勢平坦流經(jīng)地塊的細河地塊周邊環(huán)境——南側(cè)——緊鄰渾南西側(cè)——60米規(guī)劃路，加油站東面——60米規(guī)劃路，九年制學校，骨科醫(yī)院北面——大潘糧庫，大潘公安局向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，雙向10車道的沈盤線，向西一路通向營口出?？?；向內(nèi)，依托沈遼路、沈環(huán)高速公路與沈陽母城連成一體，10分鐘1輛的中巴小客往來運送乘客。交通網(wǎng)絡(luò)中國農(nóng)村信用合作社金融銀行沈陽化工學院、沈陽工業(yè)大學、北大青鳥、洪慶高中、四中分校，勛望小學分校等正在建設(shè)。教育文化大潘市場、蔬菜批發(fā)市場、金匯商城休閑購物將吸引民營醫(yī)院，廣泛開展社區(qū)醫(yī)療效勞，升級現(xiàn)有醫(yī)院醫(yī)療條件，并改善已有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生所根底設(shè)施。鐵西新城規(guī)劃安排國際醫(yī)院在內(nèi)的綜合醫(yī)院4座。醫(yī)療保健大潘本地已經(jīng)兩、三年時間沒有新盤上市，最新的兩個工程，桃園花園已經(jīng)售完，預計今年會再開發(fā)少量產(chǎn)品，預計售價2400元/平左右。紫金城處于尾盤期，價格在2000元/平。從現(xiàn)有工程來看，多為散樓，缺乏品質(zhì)感，個別工程雖然有園區(qū)及物業(yè)管理，但相應(yīng)建設(shè)和效勞質(zhì)量都不高，有待進一步提升。樓盤情況工程SWOT分析S①、大盤工程，占地40萬，建面60萬②、地塊邊線工整，土地平坦，便于規(guī)劃建設(shè)；③、工程北側(cè)即是沈盤公路，交通便利；④、工程周邊市政配套齊全，生活氣氛濃厚；⑤、地塊北側(cè)臨街，有一定商業(yè)潛力；⑥、地塊內(nèi)有細河，具有水景資源；⑦、開發(fā)商領(lǐng)導在當?shù)鼐哂袕姶蟮膫€人魅力和領(lǐng)袖地位。優(yōu)勢W

①、距市內(nèi)21公里，屬于城市遠郊；②、大潘常住人口3萬余人，無法滿足工程的銷售；③、地勢平坦，沒有富于變化的景觀。④、地塊周邊有加油站，有可能增加前期的銷售難度；⑤、緊鄰的大潘市場有些雜亂；⑥、暫時尚未通公交，交通較不便。劣勢O

①、沈陽房地產(chǎn)市場良好的開展勢頭；②、戶籍制度的變革；③、對沈西工業(yè)走廊的招商和鐵西新城、大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃建設(shè)；④、隨著大量工業(yè)企業(yè)的進駐，居住需求不斷增加；時機T

①、銀行信貸體系嚴格；②、本區(qū)域內(nèi)的品牌開發(fā)商，如萬科；③、鐵西新城和大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃需要一定時間落實；④、沈陽其他熱點區(qū)域樓盤不斷上市，如蒲河。威脅立地條件對開發(fā)的提示：1、60萬平大盤，開發(fā)周期至少需要4-5年，這是一個長期滾動開發(fā)，需要不同以往的開發(fā)理念和操作手法,需要系統(tǒng)性前瞻性的開發(fā)方案。2、周邊配套嚴重缺乏，需要在本工程內(nèi)一并解決。3、位置偏遠、交通不便，前期可通過業(yè)主巴士解決，后期與政府協(xié)商開展BRT。4、工程開展與大潘鎮(zhèn)的開展聯(lián)動協(xié)作，爭取政府政策支持。5、細河是工程核心資源，要充分利用。工程總定位

定位思考——本工程定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：工程距離沈陽市中心近40分鐘車程，公交資源系統(tǒng)匱乏，不便利。地塊條件：地塊內(nèi)有形成較長時間——細河，價值值得深入挖掘。市場條件：地塊周邊高品質(zhì)的樓盤幾乎沒有，區(qū)域居住形象有待提升。西部工業(yè)走廊的開發(fā)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的開展，將直接為本工程帶來大量潛在客戶。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風險也不一樣。區(qū)域形象：村鎮(zhèn)郊區(qū)的形象將對本工程推廣造成不利影響?！谧罱K確定工程定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最正確方案。工程定位總體描述大時代新生活浪潮·英式風情莊園工程命名：約克新郡沈陽在經(jīng)濟開展方面、在收入水平方面、在生活方式方面等都在經(jīng)歷大時代背景的大開展。本案是帶動這個大潮開展的新大陸，就像17世紀英國約克郡人紛紛奔赴美國開展，命名了新約克(紐約)一樣，本案是適合沈陽人移居的高度舒適的英倫風情的純粹居住生活區(qū)。約克郡有深厚的人文歷史，可以為工程提供深入挖掘的形象推廣素材，新約克那么代表開展和希望。產(chǎn)品功能定位

建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、提供優(yōu)良物業(yè)管理效勞的封閉式高品質(zhì)生態(tài)花園住宅產(chǎn)品建議

產(chǎn)品建議

整體規(guī)劃總體規(guī)劃提示——造莊園建筑設(shè)計以古典歐美建筑風格為主，崇尚經(jīng)典雋永，以回歸自然為本質(zhì)，將水城文化充分的融入小區(qū)。由于本案保存了細河，引水系入園區(qū)，使河水與園區(qū)水系有機結(jié)合，以水系和道路劃分5個組團，構(gòu)筑各個圍合空間，本小區(qū)將是一個綠化度較高＼密度較低的工程。一期三期二期四期五期生態(tài)規(guī)劃在規(guī)劃中充分了考慮土地、建筑、植物、水系、空氣各種生態(tài)因素和人類活動之間的互動關(guān)系，通過區(qū)域內(nèi)生態(tài)功能的恢復和保持，確保區(qū)域生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性與協(xié)調(diào)開展。生態(tài)環(huán)境具有自我代謝、自我調(diào)節(jié)的功能。共同溝共同溝又稱“地下城市管道綜合走廊〞，包括水、電、燃氣、通信電纜等所有管道都集結(jié)地下，防止了維修時挖開地表破壞景觀和空中景觀。文化節(jié)點規(guī)劃要賦予工程以文化底蘊和濃郁的文化生活氣氛就要從場所設(shè)計、文化事件營造等方面都進行了匠心獨運的規(guī)劃和設(shè)計。在園區(qū)多個組團節(jié)點規(guī)劃鄰里共享空間，保障居民充裕的戶外活動空間，以及舉辦豐富的社區(qū)活動?！昂廊A〞會所設(shè)計小區(qū)入口，不僅是本工程地塊的一個構(gòu)成局部，更是工程的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，表達社區(qū)品位及功能，表達超級大盤。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進行改造開發(fā)。樣板示范區(qū)工程沿沈遼西路局部以從紅線開始往南推后10米，作景觀綠化帶，隔音隔塵是一方面，更重要的是建立工程高舒適度高品質(zhì)．商業(yè)街區(qū)在工程核心地帶建立商業(yè)街區(qū)，設(shè)有大中型超市＼個性服裝店等滿足遷移到本區(qū)域人群日常的生活配套，也起到提升本區(qū)域配套品質(zhì)的作用．產(chǎn)品建議

產(chǎn)品線規(guī)劃建筑風格——都鐸式因流行于英國都鐸王朝而得名。這個時期大型的宗教建筑活動停止了，新貴族們開始建造舒適的府邸，在這種情況下，混合著傳統(tǒng)的哥特式和文藝復興風格的都鐸式就應(yīng)運而生。都鐸式的建筑元素有六個元素

裝飾性的半木邊框

斜頂

相交的突出山墻

高且窄的窗戶

小窗格

大煙囪，通常頂部會有裝飾產(chǎn)品物業(yè)類型：高品質(zhì)多層(20%)＼情景洋房式多層(50%)\情景洋房(10%)聯(lián)排別墅(15%)＼公建(5%)房地產(chǎn)工程開發(fā)，尤其是大型工程開發(fā)，要考慮工程不斷開發(fā)，不斷升級，建議一個完善的產(chǎn)品線，利于工程后期品質(zhì)的提升．利潤產(chǎn)品：情景洋房式多層現(xiàn)金流產(chǎn)品：高品質(zhì)多層概念產(chǎn)品：洋房、聯(lián)排別墅、公建產(chǎn)品簡要描述多層：進化版情景洋房，別墅級多層〔層層退臺，呈錯落分布，外立面層次更豐富、更親切〕五層帶閣樓戶型為二室二廳一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)面積區(qū)間為60——140m2南北贈送較大面積的雙私家花園聯(lián)排別墅：即TOWNHOUSE，面積150-260m2產(chǎn)品建議

景觀建議整體風格：打造首屈一指的皇家園林度假性休閑性自然性人文性1.結(jié)合建筑風格，結(jié)合水系景觀，歐式莊園風情。園區(qū)極大限度的還景觀以自然生態(tài)的特征，相對集中的景觀設(shè)計，使得細河成為集中景觀和居民交流的承載者。水系和綠化的交織，賦予景觀富于變化的特征，所有的公共設(shè)施〔路牌、座椅、鋪裝、小品等〕均作為景觀的一局部進行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計。葡萄果園大型坡地草坪2.四季景色為了讓四季的園林景色不同，根據(jù)植物的生長周期選擇不同的綠植分布于園區(qū)，并考慮高矮錯落的變化。3.景觀與人的關(guān)系景觀與人的關(guān)系才是園林設(shè)計的核心所在。增加綠地的覆蓋面積，并力求造成曲徑通幽，增加景觀情趣性。細河改造：木棧道親水臺垂釣臺建筑小品增加水面層次4.Vi應(yīng)用與園區(qū)緊密結(jié)合表達工程品質(zhì)及人性化設(shè)置。5.無障礙設(shè)計由于本工程將有一局部市中心的老年人來養(yǎng)老，所以考慮一些無障礙設(shè)置，為老年人和殘疾人效勞。6.預留太陽能熱水器安裝位置工程地勢平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。6.預留太陽能熱水器安裝位置工程地勢平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。7.私家花廊以私家花廊的形式表達工程特色，可以以售賣的形式，使客戶得到一塊“自耕地〞或者作為促銷手段贈送給客戶，滿足市內(nèi)客戶對于農(nóng)耕生活的渴望。產(chǎn)品建議

園區(qū)配套大型會所咖啡吧小酒吧棋牌室鄰里中心高質(zhì)雙語幼兒園網(wǎng)球場兒童游樂場健身中心商業(yè)街美容美發(fā)室臺球室乒乓球室釣魚臺產(chǎn)品建議

會所配套突出工程的尊貴、莊園、休閑、健康等特點。主要功能：

健身坊/養(yǎng)生坊/西餐廳/棋牌室/桌球室/視聽室/鋼琴室/游泳池/其它

產(chǎn)品建議

物業(yè)管理1、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。為住戶平安提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生；方便快捷的物業(yè)效勞〔如IC卡等〕,表達一種高品質(zhì)＼人性化物業(yè)效勞，提高工程品質(zhì)。

2、信息管理系統(tǒng)：包括Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息效勞系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。

產(chǎn)品建議

戰(zhàn)略伙伴建議因本工程的概念所表達的是一種多元化的融合，只有整合一流的團隊才能很好的實項戰(zhàn)略目標，在工程合作伙伴方向上建議如下：1、規(guī)劃建筑設(shè)計單位：

鑒于工程資源的豐富獨有性、主題概念的國際性及多元復合性的特點，本工程必須由國內(nèi)知名的設(shè)計公司進行工程的規(guī)劃建筑設(shè)計，全面完成總體規(guī)劃設(shè)計，提煉設(shè)計理念，并進行總體規(guī)劃說明及設(shè)計各功能細部說明，完成各類可售局部平面圖、效果圖及建模圖，完成工程綜合配套工程的各類圖形設(shè)計，協(xié)助完成模型的制作。2、室內(nèi)裝飾設(shè)計：

能夠完整的表現(xiàn)產(chǎn)品概念及工程特色，完成工程售樓部、會所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設(shè)計，并對施工進行督導。3、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計：

鑒于工程資源的豐富獨有性、主題概念的國際性及多元復合性的特點，本工程必須由國內(nèi)頂尖的設(shè)計公司進行工程的園林環(huán)境設(shè)計，完成工程總體景觀設(shè)計方案及擴充方案，出具景觀設(shè)計報告，進行景觀說明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。4、管理公司:

聘請國際背景知名管理公司實行參謀式管理，提出初步管理方式及管理費用測試及效勞內(nèi)容的擬訂。客群定位

第一圈層客戶：工程第一期開發(fā)主推客戶當?shù)刈≡谏抢?，準備提高住房條件的居民準備從平房喬遷到樓房的居民經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的銳藍一族第二圈層客戶：第二階段擴展客戶周邊城市居民，離工程較近，但不屬于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者沈陽市中心動遷的年齡較大的客戶第三圈層客戶：第三階段擴展客戶沈陽市私人企業(yè)主、沈陽市公務(wù)員、周邊縣市富有階層省外客戶，休閑度假，投資。

客戶特征描述

市中心高層收入居民二次置業(yè)

他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來，尋找一個寧靜的、純潔的、沒有污染的、花園式的生活環(huán)境。

大潘鎮(zhèn)的企業(yè)管理階層

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)中的管理階層那么收入較好，他們不僅有一定文化素質(zhì)，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，此類客戶將是本工程的重點客戶群體之一。

行政事業(yè)單位的中高級管理人員

收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士。

附近專業(yè)市場個體經(jīng)營者

張士燈具城經(jīng)營戶，收入高，有較高的支付能力，希望居所靠近工作地點，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)；

客戶特征描述

附近大學城資深教育人士離工程較近，收入客觀，具有浪漫主義情操，重視環(huán)境及小區(qū)品質(zhì)本區(qū)域生意人和小企業(yè)主

這局部消費者在大潘鎮(zhèn)多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育；

大潘鎮(zhèn)局部富裕人士

這局部消費者雖學歷、知識修養(yǎng)不多，但虛榮心強，購置當?shù)刈詈玫姆孔映蔀樗麄儽磉_人生價值最好的方式。當?shù)啬贻p人的婚房上一輩還是工作在地上，居住在平房，但是他們的子女接受的事物和教育都是現(xiàn)代的，居住觀念與市內(nèi)無差。

客戶消費特征第一圈層改變居住條件，成本本地居民身份的象征，高品質(zhì)產(chǎn)品＋封閉式園區(qū)物業(yè)＋價格優(yōu)勢第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究休閑度假客戶消費特征：區(qū)域來源：

A、本地客戶25%B、于洪區(qū)、鐵西新區(qū)占40％

C、沈陽其它區(qū)域客戶20%D、大潘周邊區(qū)域客戶10%E、省外客戶5%

以年齡界定客戶群：

A、25－40歲

50％

B、40－50歲

40％

C、50以上

10％

以文化層次界定客戶群體：