購物中心業(yè)態(tài)組合及品牌原則

購物中心的定位購物中心的分類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合品牌對購物中心發(fā)展的核心作用中國購物中心發(fā)展中的品牌策略問題購物中心品牌組合規(guī)則與策略未來品牌發(fā)展與購物中心發(fā)展趨勢標(biāo)桿品牌介紹目錄購物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄購物中心定位定位市場定位購物中心定位定位購物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類購物中心定位定位購物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。購物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)。業(yè)態(tài)的種類業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對比（一）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)對比（二）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定義：業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題：業(yè)態(tài)的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系購物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分類寶龍業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)：寶龍商業(yè)業(yè)態(tài)分為主次力店、餐飲、服裝、配套四大類。主力店百貨超市影院KTV電玩游樂城電器家居家具健身書城服裝快銷集合店國際快銷男裝男士正裝商務(wù)休閑少淑裝大淑裝運動休閑牛仔數(shù)碼鞋包配套男鞋女鞋休閑鞋內(nèi)衣珠寶飾品黃金珠寶鐘表眼鏡個人護理美發(fā)美甲嬰童用品集合店兒童早教日用家居銀行證券教育培訓(xùn)休閑食品衣鞋修理沖印干洗餐飲中式正餐美食廣場

中式快餐

時尚餐飲茶餐廳地方小吃小吃火鍋傳統(tǒng)大鍋時尚小鍋西式快餐洋快餐西餐東南亞牛排日本料理

韓國料理

酒吧

水吧

面包

甜品

冰激凌

咖啡

購物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長期租金回報能力評估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個永遠的動態(tài)的過程業(yè)態(tài)組合定位優(yōu)先原則：購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營需要和消費者的消費需求。綜合體或購物中心的定位包括三個層面：整體的功能性定位1即綜合體（購物中心)要實現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別目標(biāo)客群的選擇2位于不同城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費人群的結(jié)構(gòu)、消費能力以及消費傾向會有所差別，這必然會影響到購物中心內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比規(guī)模選擇3城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長期租金回報能力評估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個永遠的動態(tài)的過程業(yè)態(tài)組合功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)：綜合體（購物中心）的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別：城市中心區(qū)的購物中心購物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出社區(qū)型購物中心目的性消費較強的零售類業(yè)態(tài)會比較多郊區(qū)型的購物中心主題性消費更強，娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)則更加豐富業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長期租金回報能力評估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個永遠的動態(tài)的過程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑：各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購物中心內(nèi)消費的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價：功能互補性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個整體目標(biāo)客群的一致性：特定目標(biāo)客群的消費需求有比較強的系統(tǒng)性，購物中心可以根據(jù)不同客群的消費特征在購物中心內(nèi)建立不同的消費主題區(qū)域，在不同的消費主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個角度進行思考：業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長期租金回報能力評估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個永遠的動態(tài)的過程業(yè)態(tài)組合長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提：各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別：租金承受能力較低客流帶動能力比較強低毛利業(yè)態(tài)客單相對較高，承受租金的能力也較強客流量有限高毛利業(yè)態(tài)大眾型購物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進行平衡，一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長期租金回報能力評估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個永遠的動態(tài)的過程業(yè)態(tài)組合空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題：購物中心在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時刻面對的一個課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場的需求適時調(diào)整。業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則定位優(yōu)先原則功能性選擇業(yè)態(tài)的相關(guān)性長期租金回報能力評估空間資源的約束業(yè)態(tài)組合是個永遠的動態(tài)的過程業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合是一個永遠的動態(tài)過程：綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強，有很高的穩(wěn)定性，但購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會有(也必須有)比較大的彈性。購物中心發(fā)展的不同時期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會有所變化：開業(yè)初期的購物中心更多的是關(guān)注購物中心整體品牌的知名度以及其對周圍消費群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會考慮那些能迅速促進穩(wěn)場與旺場經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌；穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū)的購物中心更多考慮的是購物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力，這時候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會有更高的要求購物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布原則業(yè)態(tài)分布原則根據(jù)消費人群合理安排商品位置：將品牌化妝品、珠寶首飾、手表等需求彈性大，利潤高的商品布置在一層每層均設(shè)置至少一兩家知名品牌商家?guī)尤藲?，周邊搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各個樓層，而非讓知名品牌集中分布。有利于將人流引向各樓層，帶動小品牌商家的銷售，使整個商場不留下死角餐飲和娛樂場所放在較高的樓層：餐飲、電影院、游戲廳等容易聚集人流的業(yè)態(tài)放置高層，以此消化高層的面積和引導(dǎo)人群向高層流動。休閑輕餐飲各樓層均需少量布置：除高層集中餐飲外，在各樓層均需設(shè)置一至兩家休閑餐飲，緩解購物疲勞，延長消費者在商場的購物時間金逸影院上海歌城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：水平分布上海大悅城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布方式：垂直分布無錫萬達3F2F1F購物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄業(yè)態(tài)組合案例社區(qū)Mall業(yè)態(tài)組合：多以大賣場為主力店，主力店面積占比在20%以上，其次為餐飲和零售，餐飲業(yè)態(tài)面積占比超過20%。項目名稱商業(yè)體量開業(yè)時間建筑形態(tài)品牌商家主力店業(yè)態(tài)比例（按面積）主力店零售餐飲休閑配套嘉亭薈6.5萬㎡2012.6集中商業(yè)大潤發(fā)，優(yōu)衣庫，小南國，卡通尼，CGV，上海歌城大賣場24%31%23%17%5%證大大拇指廣場8萬㎡2005.7街區(qū)家樂福，好樂迪，特力屋大賣場36%12%22%20%10%京基百納廣場8.5萬㎡2008.9集中商業(yè)（裙樓）天虹百貨、蘇寧精品店、太平洋電影城、京基粵菜王府百貨36%22%27%10%5%歡樂頌（深圳）3.5萬㎡2010.10集中商業(yè)家樂福，好樂迪，特力屋，必勝客，肯德基大賣場18%25%25%20%12%金橋國際商業(yè)廣場16.4萬2009.12街區(qū)易買得，上海歌城，國美，卡通尼，運動100，小南國，居適家大賣場19%46%17%5%12%業(yè)態(tài)組合案例萬象城業(yè)態(tài)組合：餐飲零售比例大，主力店占比一般不超過50%。成都萬象城業(yè)態(tài)組合杭州萬象城業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合：主次力店面積占比較大，一般在55%-65%，餐飲比例偏少項目安溪即墨福州李滄洛陽宿遷鹽城無錫新鄉(xiāng)主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%電玩8%5%3%5%5%4%5%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百貨27%22%27%32%20%20%專業(yè)賣場4%4%7%4%10%4%5%大餐飲6%7%養(yǎng)生美容3%酒吧1%服飾集合店1%3%3%5%運動健身3%主次力店合計74%69%63%73%59%64%65%62%54%服裝服飾10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐飲美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合計100%100%100%100%100%100%100%100%100%購物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄業(yè)態(tài)組合定位：項目定位為鹽城區(qū)域型購物中心鹽城寶龍項目區(qū)位介紹鹽城寶龍城市廣場位于鹽城市中心區(qū)域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎賓路以東。項目3公里范圍內(nèi)涵蓋新，老城區(qū)，地理位置優(yōu)越。項目輻射人口近千萬人。東臨城市最大生態(tài)公園，自然景觀條件優(yōu)越。四面主干道交通便捷。鹽城寶龍項目區(qū)位圖業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍主力店：百貨+專業(yè)賣場+超市+影院+KTV項目規(guī)劃寶龍第三代標(biāo)準(zhǔn)店五星級酒店大型時尚百貨大型生活超市大型電器商場巨幕影院休閑商業(yè)街國際社區(qū)業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：主力店業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍布局：業(yè)態(tài)組合定位：項目定位為南京河西新城的區(qū)域型購物中心建鄴萬達業(yè)態(tài)組合主力店：百貨+專業(yè)賣場+超市+裝飾城+影院+KTV建鄴萬達業(yè)態(tài)組合布局：主力店分布過于集中建鄴萬達金陵國際家居萬千百貨孩子王藝目了然國美電器業(yè)態(tài)組合建鄴萬達布局：餐飲主要集中分布在高樓層，其他樓層分散分布快餐及輕餐飲3F2F1F業(yè)態(tài)組合建鄴萬達品牌：業(yè)態(tài)組合建鄴萬達實景圖：業(yè)態(tài)組合仲盛商業(yè)廣場：購物中心坐擁良好的地理位置條件，處于莘莊地鐵處，具有人口導(dǎo)入的可能；商業(yè)中心被眾多社區(qū)簇擁，客群廣，且在當(dāng)?shù)鼐用裥闹幸延幸欢ǖ恼J可度；項目運營情況良好，“人氣”高仲盛業(yè)態(tài)組合集超市、家具、百貨、兒童職業(yè)體驗、電影院等購物、餐飲、娛樂功能為一體，為上海迄今為止最大的商城項目（含停車場項目總建筑面積32萬平米）仲盛業(yè)態(tài)組合主力店：超市+家具+百貨+兒童+電影院仲盛業(yè)態(tài)組合布局：仲盛業(yè)態(tài)組合布局：仲盛購物中心的定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合的定義業(yè)態(tài)的分類業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則業(yè)態(tài)分布的原則及方式案例寶龍廣場業(yè)態(tài)組合vs.其他購物中心業(yè)態(tài)組合鹽城寶龍vs.南京建鄴萬達vs.仲盛商城案例分析美利堅購物中心案例品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——美國最大購物中心：基本資料立地位置：美國明尼蘇達州-布盧明頓市（介于省會明尼阿波里斯市和圣保羅市之間）總投資額6.5億美元(約52億人民幣)建筑面積：390000㎡商業(yè)面積：257000㎡入駐商戶：超過520家停車位：20000個樓高：4層正職員工11000名，夏季及假日期間的員工增加到13000名業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——業(yè)態(tài)配置規(guī)劃：梅西百貨停車場停車場購物區(qū)室內(nèi)主題游樂區(qū)布盧明岱爾斯百貨席爾斯百貨諾德史壯百貨業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——業(yè)態(tài)組合：購物娛樂主力店（百貨公司）4家品牌店520家餐飲游樂?布魯明岱爾斯百貨?服飾配件?正統(tǒng)餐廳20家?尼可羅迪歐主題營業(yè)面積19507㎡?藝術(shù)/圖像?快餐店30家樂園/17128㎡?梅西百貨?美妝/保養(yǎng)?飾品專賣店36家?海底探險水族館營業(yè)面積26013㎡?圖書/手工藝品?高級會所1家/4077㎡?諾德史壯百貨?婚紗?咖啡/茶店?LEGO兒童益智中心營業(yè)面積20439㎡?童裝?冰品店?恐龍博物館?席爾思百貨?電子產(chǎn)品?水果/果汁店?ACES飛行模擬館營業(yè)面積16528㎡?眼鏡/太陽眼鏡?各國特色料理店?迷你型18洞高爾

?禮品/精品專賣?美食街夫球場?顧客服務(wù)/便利店?孕婦服飾/用品?點心/面包

?家居/家飾?男裝/女裝?素食店

?箱包?音樂/錄像

?皮鞋?服務(wù)型商店電影城

?運動服飾/器材?奢侈精品

?玩具/游戲?青少年服飾?14個院廳

?旅游?女仕精品服飾

業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——二期業(yè)態(tài)組合：零售業(yè)態(tài)特殊經(jīng)驗業(yè)態(tài)?宜家家居（IKEA)/28000㎡?田家冰上曲棍球標(biāo)準(zhǔn)的溜冰場及活?中高檔零售及品牌折扣店動中心3720㎡?運動專賣店?媒體拍片制片中心?娛樂型主力店/28000㎡?Spa健療中心/9300㎡?電子零售?烹飪學(xué)堂

?培訓(xùn)中心酒店業(yè)態(tài)文化業(yè)態(tài)?1500個房間，包括高級服務(wù)?表演藝術(shù)中心/6000個座位/12000㎡酒店、家庭水上公園酒店，?晚宴劇院/1500個座位/9300㎡戶外型主題酒店及會議型酒?博物館及展館/4650㎡店?體育館超大型電影院

?餐廳及夜總會業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——購物區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——娛樂區(qū)：業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——商圈客源輻射范圍：旅游客源本地客源一天往返客源150公里盧布明頓市人口數(shù)：265萬人口數(shù)：8.6萬人家庭戶數(shù)：110萬家庭戶數(shù)：3.8萬家庭年均收入：4.1萬美元家庭年均收入：5.5萬美元25-54歲人口數(shù)：107萬

開車旅游客源150-500公里雙城市（明尼阿波里斯市/圣保羅市）人口數(shù)：248萬人口數(shù)：430萬家庭戶數(shù)：937萬家庭戶數(shù)：174萬家庭年均收入：4.4萬美元家庭年均收入：7.3萬美元25-54歲人口數(shù)：105萬

航空旅游客源500公里以上人口數(shù)：5337萬家庭戶數(shù)：2083萬家庭人均年收入：4.05萬美元25-54歲人口數(shù)：2237萬整個旅游潛在客源總?cè)藬?shù)預(yù)估：8081萬人業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——成功因素探討：「定位與規(guī)劃」購物中心的定位與規(guī)劃務(wù)必要掌握住三個原則：吸引足量的客源入店延長來客入店停留時間促使客源重復(fù)入店土地取得提出開發(fā)方案/確定確定開發(fā)伙伴190191㎡寫字樓辦公區(qū)公寓住宅區(qū)會議及旅游中心復(fù)合式零售及娛樂中心加拿大555集團美爾文泰門集團市場可行性研究定位/規(guī)劃建議規(guī)劃可行性研究財務(wù)可行性研究購物中心經(jīng)營管理品牌營銷開業(yè)完工招商動工定位與規(guī)劃原則：吸引足量的客源入店延長來客入店停留時間促使客源重復(fù)入店目標(biāo)顧客群業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——成功因素探討：「基本客源」本地客源(基本客源)–不管是購物中心，或是任何型態(tài)的零售店，基本客源永遠都是最重要的、也是最根本的顧客群基本客源1：布盧明頓市8.6萬人基本客源2：明尼阿波里斯市/圣保羅市430萬人一天往返客源：265萬人開車旅游客源：248萬人航空旅游客源：5337萬人旅游客源美利堅購物中心（跨區(qū)域型購物中心）5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源業(yè)態(tài)組合案例美利堅購物中心——成功因素探討：「業(yè)態(tài)設(shè)置」目標(biāo)顧客——“家庭”客群24~54歲男女性，擁有12歲以下的小孩聚合大量家庭客群的娛樂元素尼可羅迪歐主題樂園/17128㎡海底探險水族館/4077㎡LEGO兒童益智中心恐龍博物館ACES飛行模擬館、NASCAR賽車模擬館迷你型18洞高爾夫球場80幾家餐飲店14個廳院的電影城購物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對購物中心發(fā)展的核心作用中國購物中心發(fā)展中的品牌策略問題購物中心品牌組合規(guī)則與策略未來品牌發(fā)展與購物中心發(fā)展趨勢標(biāo)桿品牌介紹目錄品牌組合是業(yè)態(tài)規(guī)劃的具體實現(xiàn)；品牌商家是業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本條件；品牌組合品牌的作用：優(yōu)秀的品牌組合能夠為購物中心帶來持續(xù)的生意提升、投資回報和資產(chǎn)價值增值，并確保購物中心在激烈的市場競爭中處于領(lǐng)先的地位。品牌是購物中心的靈魂和核心內(nèi)容，對于購物中心有著較高的入駐條件要求選擇什么樣的購物中心定位是決定品牌能否成功入住的先決條件購物中心的規(guī)劃、設(shè)計也必須與品牌的選址要素相契合購物中心持有者的財政實力是否雄厚？信譽如何?管理團隊是誰？是否具備品牌理念？專業(yè)能力、經(jīng)驗、管理水平如何?購物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對購物中心發(fā)展的核心作用中國購物中心發(fā)展中的品牌策略問題購物中心品牌組合規(guī)則與策略未來品牌發(fā)展與購物中心發(fā)展趨勢標(biāo)桿品牌介紹目錄品牌組合品牌組合，以傳統(tǒng)購物類為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣息和生機3盲目走高檔定位路線，追求國際大品牌1盲目引進大賣場、百貨等主力店2中國購物中心發(fā)展中的品牌策略問題：盲目追求高檔定位和國際大牌、盲目引進大賣場和百貨主力店，組合與布局不合理，招商不成功，難以正常運營由于不了解品牌客層消費特點和品牌之間的商業(yè)互動關(guān)系，品牌檔次、組合及鋪面布局混亂5主力店組合占比過高，缺乏豐富產(chǎn)品選擇，導(dǎo)致收益和回報率偏低4不同業(yè)態(tài)和品牌之間的商業(yè)互動關(guān)系斷裂，無法有效引導(dǎo)客流到達各個樓層鋪面6品牌組合中國購物中心普遍存在著品牌同質(zhì)化的現(xiàn)象，因此，顧客忠誠度不高1購物中心的定位模糊、經(jīng)營主題不清晰、品牌組合脫離項目立地消費需求，運營狀態(tài)困難重重，最終導(dǎo)致出租率、收益率雙低的后果2中國購物中心發(fā)展中的品牌策略問題：品牌同質(zhì)化嚴重,顧客忠誠度不高，運營狀態(tài)欠佳購物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對購物中心發(fā)展的核心作用中國購物中心發(fā)展中的品牌策略問題購物中心品牌組合規(guī)則與策略未來品牌發(fā)展與購物中心發(fā)展趨勢標(biāo)桿品牌介紹目錄品牌組合品牌組合(BrandMix）是購物中心的核心吸引力元素:主力店（AnchorStore)、次主力店（Sub-anchor)與精準(zhǔn)的品牌組合是購物中心的核心吸引力元素主次力店集聚消費者品牌主力店和次主力店，具有較強的積聚小品牌和積聚消費群的能力；主力店和次主力店的選擇，對其他小型租戶和目標(biāo)消費群產(chǎn)生重要的吸引力和影響力品牌組合決定檔次精準(zhǔn)的品牌組合決定著商業(yè)地產(chǎn)項目的整體消費檔次和商業(yè)品牌形象品牌組合品牌落位策略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造效益的關(guān)鍵首層樓面及主要入口位置，布局主力品牌，突顯項目定位主題形象以品牌的檔次定位為主線，選擇定位檔次一致的品牌，布局首層樓面避免互相干擾或互相沖突的業(yè)態(tài)混雜布局突出重點品牌的位置和面積，合理控制其他品牌的面積需求；做到形象奢華而不浪費，優(yōu)雅但不高傲交通動線流暢自然，區(qū)域空間開闊和諧，服務(wù)設(shè)施及標(biāo)示指引凸顯人性化與特別關(guān)懷各樓層布局須平面與垂直聯(lián)動，業(yè)態(tài)適當(dāng)集中與個別分散，品牌布局點面結(jié)合，保持不同檔次的品牌和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)互動關(guān)系購物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合品牌對購物中心發(fā)展的核心作用中國購物中心發(fā)展中的品牌策略問題購物中心品牌組合規(guī)則與策略未來品牌發(fā)展與購物中心發(fā)展趨勢標(biāo)桿品牌介紹目錄品牌組合未來品牌發(fā)展與購物中心發(fā)展趨勢購物中心的發(fā)展推動品牌零售業(yè)市場細分3購物中心的快速發(fā)展帶動品牌零售業(yè)的迅速擴張1購物中心的發(fā)展推動品牌零售業(yè)走向連鎖2購物中心走向二三線城市，越來越多的品牌零售商家依附于商業(yè)地產(chǎn)向外擴張購物中心吸引眾多的品牌單體店走向連鎖，達到規(guī)模優(yōu)勢購物中心的發(fā)展推動品牌零售業(yè)市場細分品牌組合國際品牌在中國市場的發(fā)展趨向目前，約有60%的國際奢侈品品牌進入中國市場，占據(jù)高端消費品地位有超過100個國際知名品牌進入中國市場，開設(shè)1000余家專賣店，主要集中在一線城市、省會城市、沿海開放城市和內(nèi)地工業(yè)化、資源型城市中國奢侈品牌銷售約占全球5%，香港奢侈品銷售額的約35%來自于中國內(nèi)地。中國人在海內(nèi)外消費國際奢侈品額約占全球15%~20%中國消費者對于國際品牌的認知度仍然偏低；還有眾多的各類國際消費品品牌和商業(yè)服務(wù)品牌尚未被中國商業(yè)地產(chǎn)和零售行業(yè)所認知國際中高端品牌在中國零售市場上持續(xù)強勢，保持較快速度的發(fā)展，甚或供不應(yīng)求由于中國二三線城市的消費力已經(jīng)向一線城市看齊，國際品牌拓展正在加快走向中國二、三線城市發(fā)展購物中心的定位業(yè)態(tài)組合品牌組合標(biāo)桿品牌介紹目錄標(biāo)桿品牌介紹奢侈品世界三大奢侈品集團：法國的LVMH集團

旗下?lián)碛?0多個世界奢侈頂級品牌，最主要的當(dāng)然是Lovis

Vuitton，LV在LVMH公司的營業(yè)總額中，占四分之一強，而在公司經(jīng)營利潤中，LV更是占到了60%左右。化妝品系列：LVMH旗下只有DIOR，GIVENCHY，KENZO，LOEWE的香水;化妝品只有GUERLAIN，F(xiàn)RESH，MAKE

UP

FOREVER，還有AFLACHERE，BENEFIT

COSMOTICS，ACQUA

DI

PARMA等少數(shù)幾個沒進入大陸或者亞洲時裝與皮具：LV，

LOEWE，CELINE，BERLUTI，KENZO，GIVENCHY，MARC

JACOBS，F(xiàn)ENDI，STEFANOBI，EMILIO

PUCCI，THOMAS

PINK，DONNA

KARAN以及奢侈品網(wǎng)站ELUXURY，絕對沒的大家想象中的DIOR時裝系列鐘表與珠寶：TAG

Heuer,Zenith,Dior

Watches,FRED,頂級鋼筆牌子OMAS以及頂級珠寶Chaumet

精品零售類：DFS,Miami

Cruiseline

Services(這個與DFS類似,不過只在郵輪上經(jīng)營免稅的奢侈品)，香水超市Sephora，Le

Bon

Marché

(主營頂級百貨，食品，地產(chǎn))，Samaritaine百貨公司酒類:涉及品牌太多了，這里只列舉最重要的一個Champagne

Mo?t

&

Chandon

標(biāo)桿品牌介紹奢侈品世界三大奢侈品集團：瑞士的Richemont歷峰集團瑞士歷峰集團（Richemont）是瑞士奢侈品公司，它由南非億萬富翁安頓·魯伯特（Anton

Rupert）（John

Rupert約翰·魯伯特是他的兒子）于1988年建立。公司涉及的四個商業(yè)領(lǐng)域是：珠寶、手表、附件以及時裝。從2004年以來，按營業(yè)額計算，它是世界第二大奢侈品公司，排名在路易·威登(LVMH)和巴黎春天(PPR)之間。卡地亞

(Cartier

S.A.)：珠寶、手表等梵克雅寶

(Van

Cleef&Arpels)：珠寶、手表等伯爵

(Piaget)：珠寶、手表等

江詩丹頓

(Vacheron

Constantin)：手表朗格

(A.Lange&Sohne)：手表積家

(Jaeger-LeCoultre)：手表

沛納海

(Officine

Panerai)：手表

萬國

(International

Watch

Co)：手表名士

(Baume

et

Mercier)：手表萬寶龍

(Montblanc)：筆登喜路

(Afred

Dunhill)

蘭姿

(Lancel)

Chloe

Old

England

James

Purdey&Sons

萬特佳

(Montegrappa)：筆

集團主要下屬公司為：標(biāo)桿品牌介紹奢侈品世界三大奢侈品集團：法國的PPR集團旗下最主要的品牌是GUCCI（古馳），通過1999年換取GUCCI集團40%的股份，擁有了該意大利的馳名品牌。PPR旗下的其他品牌包括YSL(Yves

Saint

Laurent，以設(shè)計師圣．諾朗的名字命名，該人為Dior的前首席設(shè)計師)、Alexander

McQueen、Zegna、Stella

McCartney、Sergio

rossi、Roger

&

Gallet、Balenciaga、printemps等。

PPR即法國巴黎春天百貨集團的老板Francois

Pinault，同時是Redoute（法國另一家著名百貨集團）、《焦點》雜志、以及法國最大的連鎖書店FNAC的所有者，但卻鮮有人知的是他還是占法國收視率三分之一的法國電視一臺的大股東。截至2012年12月底，中國奢侈品市場年消費總額已經(jīng)達到126億美元(不包括私人飛機、游艇與豪華車)，占據(jù)全球份額的28%，中國已經(jīng)成為全球占有率最大的奢侈品消費國家;如果算上中國人在境外的消費，美國波士頓咨詢公司則給出另一份數(shù)據(jù)：全球奢侈行業(yè)40%的銷量由中國消費者創(chuàng)造，到2015年中國有望成為全球最大奢侈品市場;變化：增長減速集體關(guān)店班師回朝下到鄉(xiāng)下勇闖電商標(biāo)桿品牌介紹快時尚品牌國際快時尚：ZARA：1975年于西班牙創(chuàng)立，隸屬于Inditex集團，為全球排名第三、西班牙排名第一的服裝商。全球56個國家內(nèi)設(shè)立超過2000多家的服裝連鎖店，深受全球時尚青年的喜愛。ZARA的商品從設(shè)計、試做、生產(chǎn)到銷售，平均只花3周時間，最快的只用1周。2006年進駐中國市場。H&M：海恩斯莫里斯(Hennes&MauritzAB，簡稱H&M)于1947年由ErlingPersson在瑞典Vsters市創(chuàng)立。一件H&M時裝從設(shè)計到出現(xiàn)在店面只要20天。2004年起，不斷推出與頂級設(shè)計師聯(lián)名的系列服飾，如川久保玲、馬修·威廉姆森等。2007年進駐中國市場。GAP：美國最大的服裝公司之一。1969年創(chuàng)建時，只有屈指可數(shù)的幾名員工。而現(xiàn)在，它是擁有三個品牌(GAP、BananaRepublic、OldNavy)、4200多家連鎖店、年收入超過130億美元、員工16.5萬人的跨國公司。2010年進駐中國市場。標(biāo)桿品牌介紹快時尚品牌國際快時尚：MUJI：日本良品計劃株式會社是西友株式會社于1980年開發(fā)的PB品牌，發(fā)展至今已有23年的歷史，其年營業(yè)額超過1,151億日圓，員工數(shù)超過2890名