天津企業(yè)商業(yè)項目的改造設(shè)計

天津企業(yè)商業(yè)項目的改造設(shè)計

總建筑面積：17515米?？偨ㄖ娣e:173676m2商業(yè)1-6層設(shè)計面積:66713.2m2天津星光天地項目原名金盛廣場,是佛奧地產(chǎn)攜手天津金盛置業(yè)發(fā)展有限公司在天津市中心地鐵上蓋物業(yè)合作經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)項目。項目由A、B兩座高層公寓和六層的商業(yè)裙樓組成,原商場平面是以百貨業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)的設(shè)計,中庭及商業(yè)動線布局不能滿足新時代商業(yè)的發(fā)展需求,對招商與經(jīng)營影響極大,亟需進(jìn)行一番徹底的改造。按照改造計劃,項目將打造成一座規(guī)模宏大、功能齊全的現(xiàn)代型綜合購物中心,集購物、游覽、美食、娛樂、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體,在當(dāng)?shù)亻_創(chuàng)一種全新的消費概念,帶動周邊地帶的繁榮,使之成為天津現(xiàn)代商業(yè)的標(biāo)志,成為市民和旅游賓客購物觀光休閑的首選場所。為了項目能到達(dá)預(yù)期效果,發(fā)展商痛下決心對已經(jīng)完工的商場部分進(jìn)行徹底改造,甚至不惜“趕走”已經(jīng)開始營業(yè)的大型超市“樂購”。如此“痛下血本”的商業(yè)項目改造工程,在國內(nèi)并不多見。本期《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》深入采訪負(fù)責(zé)改造項目的廣州市緯綸建筑設(shè)計有限公司,讓他們與讀者分享關(guān)于這番“大改造”背后的故事與經(jīng)驗。一地下空間景觀格局改造前的天津星光天地叫做金盛廣場。但是,這個商業(yè)項目并沒有像它的名字一樣,日進(jìn)斗金、生意興隆。反而是因為在設(shè)計上有著諸多硬傷,影響了商業(yè)運營:首先,這個面積相當(dāng)于一個廣州天河城廣場的商場,只有一個中庭,而且中庭過于方正。這樣造成顧客進(jìn)入商場后,視野極度不開闊。又由于缺乏中庭對商業(yè)區(qū)域進(jìn)行劃分,除了圍繞中庭的少部分區(qū)域人流較多,其余遠(yuǎn)離中庭的區(qū)域無人流的“死角”位過多。第二,由于缺少中庭,使扶手電梯的布局非常有限。整個商場的可通達(dá)性極差,因此,商場無法吸引人流。第三,金盛廣場地理位置非常優(yōu)越,是天津地鐵一號線西北角站上蓋,相當(dāng)于廣州的“天河北”。但遺憾的是,原設(shè)計并沒有發(fā)揮這個優(yōu)勢,地鐵與商場之間并無無縫接駁的入口。另外,商場本身的出入口也是比較缺乏,無法使人流從四面八方進(jìn)入項目內(nèi)。除此之外,金盛廣場的外立面非常低調(diào)樸素,幾乎與樓上的寫字樓融為一體,經(jīng)過的人不會留意到這里有一家百貨商場。針對這個問題,外立面改造也是非常必要的。進(jìn)行了新的景觀改造對于接手的設(shè)計師來說,這個改造項目絕對是“最難啃的骨頭”。這不是平地起高樓,在白紙上畫出一個新項目,而是在原有的基礎(chǔ)上做大修改。要怎么辦才好呢?針對項目存在的種種問題,設(shè)計師做出了可行的改造方案:關(guān)于中庭:除原來已有的一個中庭以外,從1-5樓再多開兩個中庭。三個中庭重新布局設(shè)計,并且將原來方正的線條改成富有動感的弧線,使商業(yè)動線流暢連續(xù)并富有生氣。中庭使顧客視線上下貫通,也增加商場的通透感,增強(qiáng)顧客再次停留的意欲。關(guān)于電梯:調(diào)整原有電動扶梯位置,新增電動扶梯及跨層扶梯,引導(dǎo)人流到達(dá)各層商鋪。最值得一提的是,設(shè)計師特別設(shè)計了一條從一樓到三樓直達(dá)的手扶“天梯”。這樣的安排使顧客能更方便,更直接到達(dá)商場的中層,使人流更加暢旺。關(guān)于出入口:西北角增加一個商場出入口,并加強(qiáng)對出入口的空間、造型的設(shè)計,吸引人流。用設(shè)計師的話來說,增加出入口對于商場的布局是至關(guān)重要的,這就像是戳開幾個口子,讓人流像潮水一樣涌入來。關(guān)于外立面:原本的商場外立面太過于素凈,也沒有預(yù)留廣告位,不利于吸引顧客。改造后,經(jīng)過重新設(shè)計的外立面,加強(qiáng)了廣告、櫥窗展示空間的設(shè)計,為商場提供了一個展示其現(xiàn)代高檔新形象的平臺。經(jīng)過大改造的金盛廣場改名為天津星光天地,預(yù)定在2012年11月正式開幕。成功的改造令商場“變身”成為天津市中心最令人矚目的商業(yè)項目,招商與經(jīng)營都非常順利。對話設(shè)計師“這項目得什么”與負(fù)責(zé)天津星光天地商業(yè)項目改造的廣州市緯綸建筑設(shè)計有限公司總建筑師范文峰坐下來詳細(xì)聊這個項目時,甫一打開這個話題,范文峰馬上大搖其頭:“這個項目難啊!”—個“難”字也許就概括了項目成功背后的所有艱辛。商業(yè)地產(chǎn)大熱當(dāng)前,一個專業(yè)的建筑設(shè)計師又是如何看待這背后的種種問題呢?商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的現(xiàn)狀在范文峰眼中,商業(yè)地產(chǎn)只有成功與失敗兩種結(jié)果,這兩者之間沒有灰色地帶?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的巨大資金投入決定了這樣的項目‘拖’不起,‘守’不起,一旦經(jīng)營沒有打開局面而資金鏈又?jǐn)嗔?就會跌入地獄?！痹谥袊?商業(yè)地產(chǎn)起步慢,大家都尚處于學(xué)習(xí)與探索的階段,因此,商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計尚未沉淀出一個成功的模式?！敖?jīng)過多年的發(fā)展,住宅地產(chǎn)已經(jīng)非常成熟,自有一套成功的模式。因為有很多經(jīng)典戶型可作參考,設(shè)計師幾乎閉著眼都能畫出住宅項目的圖紙。但商業(yè)設(shè)計卻不行。在這方面的未知數(shù)太多,而設(shè)計師面前只有‘天堂’和‘地獄’兩種局面?！彪m然商業(yè)項目設(shè)計充滿困難,但范文峰對此卻并不回避:“正是沒有標(biāo)準(zhǔn)答案的設(shè)計才最好玩!設(shè)計師需要不斷探索,不斷學(xué)習(xí),去迎接挑戰(zhàn)?！薄八澜恰卑盐詹⑦\用設(shè)計了無數(shù)項目,今年也頻頻涉足商業(yè)設(shè)計。范文峰在行業(yè)內(nèi)可算是經(jīng)驗豐富的老手。對于他而言,怎樣的商業(yè)項目設(shè)計才稱得上是好設(shè)計呢?“商業(yè)項目除了經(jīng)營以外,設(shè)計也是很關(guān)鍵的。好的設(shè)計為項目留住客流,當(dāng)大家都愿意在這個地方停留,還愁人氣嗎?”范文峰舉例說:“商場要人氣旺,最忌‘死角’太多。(‘就是人流幾乎不到的地方。)‘死角’旁邊的商鋪很難經(jīng)營下去的。而‘死角鋪’的倒閉也會造成‘骨牌效應(yīng)’,萎靡不振的氛圍會傳染到商場其它位置,使整個商場的經(jīng)營出現(xiàn)問題。這樣的狀況反過來也會影響到人氣,惡性循環(huán)最終會搞垮整個項目。”范文峰認(rèn)為,好的設(shè)計可以幫商業(yè)項目網(wǎng)聚人氣。“‘死角’完全可以通過設(shè)計來避免。設(shè)計師通過暢通的動線,使顧客在項目空間內(nèi)暢行無阻,并且增加視線的可通達(dá)性。在一些實在難以到達(dá)的‘死角’位,安排洗手間,可以有效地增加人氣。另外,將餐飲區(qū)平均地分布在每一層的不同位置遠(yuǎn)比聚集在某一層更好。餐飲區(qū)分散對于商場每個位置的人流有很大的帶動作用。”“可以吸引顧客進(jìn)入商場、讓顧客逛到停不下來、讓顧客提袋離開后還想再來,這樣就是成功的商業(yè)項目設(shè)計了。”范文峰一再強(qiáng)調(diào)。天津光武之路談到緯綸這次接下的工程,范文峰還是非常感慨:“國內(nèi)這類型的改造項目,還是非常少的。沒有前人的經(jīng)驗可借鑒,我們只能慢慢摸索。雖然困難很多,學(xué)到的還真不少?！痹谝粋€已經(jīng)建好的商場里面進(jìn)行大改造,難度可想而知。但改動的幅度究竟有多大?“除了實在不可以拆卸的柱子,能改的幾乎全部改了。”范文峰的回答著實讓人吃了一驚?！捌鋵?項目最大的難點在于,原來的商場所有水、電、空調(diào)、電梯等工程都是既定的,為了環(huán)保節(jié)省成本,我們在改造的過程中要盡可能利用之。但每改一處都要向相關(guān)部門報批,過程是嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜的?！泵鎸μ魬?zhàn),范文峰調(diào)動公司上下的精英設(shè)計師,深入到項目,并請專人到天津進(jìn)駐項目,協(xié)調(diào)工程。最終,這塊“大骨頭”還是啃下來了。“不能永遠(yuǎn)只是圍著經(jīng)典戶型、成熟模式打轉(zhuǎn),