合肥市天鵝湖畔地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

合肥天鵝湖畔項(xiàng)目可行性匯報(bào)目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、合肥市宏觀發(fā)展概要 2（一）合肥整體狀況 2（二）合肥都市發(fā)展 3（三）合肥市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 5（四）合肥市人口分析 9（五）合肥市未來規(guī)劃 9（六）合肥市宏觀發(fā)展總結(jié) 11二、房地產(chǎn)政策研究 12（一）全國性房地產(chǎn)政策 12（二）合肥市房地產(chǎn)政策 13三、合肥市房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展研究 15（一）合肥市房地產(chǎn)發(fā)展 15（二）合肥土地市場 15（三）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資 16（四）合肥市房地產(chǎn)新動(dòng)工面積分析 16（五）合肥市商品房銷售狀況分析 17（六）合肥市未來住房需求研究 21（七）合肥市房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè) 21四、合肥市政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)住宅市場研究 22（一）合肥房地產(chǎn)板塊的劃分 22（二）政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場分析 22（三）政務(wù)區(qū)未來房地產(chǎn)展望 25（四）政務(wù)區(qū)在售樓盤狀況 25（五）政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 27五、合肥市高端市場研究 27（一）合肥別墅項(xiàng)目市場研究 27（二）合肥高層高端項(xiàng)目市場研究 34（三）合肥高端消費(fèi)者研究 45六、項(xiàng)目地塊概述 48（一）項(xiàng)目地塊概況 48（二）項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境分析 49（三）項(xiàng)目地塊分析 52七、項(xiàng)目市場預(yù)測(cè) 65（一）預(yù)測(cè)目的 65（二）經(jīng)典都市的啟示 65（三）項(xiàng)目比較選擇的原則和根據(jù) 66（四）商品住宅的選擇比較 66（五）項(xiàng)目一般公寓價(jià)格的推算 67（六）項(xiàng)目近遠(yuǎn)期價(jià)格預(yù)測(cè) 68一、合肥市宏觀發(fā)展概要（一）合肥整體狀況合肥是安徽省省會(huì)，位于中國中部長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫穿南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限，全市常住人口為486.74萬人。（二）合肥都市發(fā)展由于政策的推進(jìn)及緊鄰長三角的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，合肥正成為長三角組團(tuán)都市之一。越來越多的制造、電子、汽車等企業(yè)開始轉(zhuǎn)移到合肥。機(jī)場、鐵路、輕軌、主干線、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，讓合肥都市建設(shè)處在前所未有的高潮期。1、合肥市-都市發(fā)展?fàn)顩r1.1政策優(yōu)勢(shì)建立市政中心，簡化工商業(yè)報(bào)批流程；為現(xiàn)階段優(yōu)勢(shì)工業(yè)及優(yōu)勢(shì)商業(yè)提供市政配套支持；減少工商業(yè)檢查原則。1.2交通支持改造市中心都市主干道為八車道；修建市區(qū)高架道路；立項(xiàng)都市輕軌；改造合肥火車站容量；開通合肥-上海及江蘇內(nèi)動(dòng)車組；預(yù)開通合肥-武漢、合肥-鄭州動(dòng)車組；修建新橋國際機(jī)場，估計(jì)建成。1.3工業(yè)增長合肥受到國際高檔汽車配件制造商的青睞；合肥逐漸成為中國白色家電最大生產(chǎn)基地；鼓勵(lì)信息電子產(chǎn)業(yè)從南方都市遷移至合肥。1.4區(qū)位優(yōu)勢(shì)合肥市被接納為長三角都市，享有長三角都市發(fā)展待遇；合肥成為新興的南北運(yùn)送要點(diǎn)；全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)從南北軸線變更為東西軸線。2、合肥市未來都市發(fā)展?fàn)顩r2.1合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r●人均可支配收入年均增12%此后5年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度加緊，中部崛起戰(zhàn)略在加速推進(jìn)，為后發(fā)地區(qū)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。這些都為合肥市深入發(fā)揮已經(jīng)有的區(qū)位、交通、科技、產(chǎn)業(yè)和環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，尋求更好更快發(fā)展提供了廣闊的空間發(fā)明了條件。合肥市東向發(fā)展將獲得新突破，以構(gòu)建省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈為起跳點(diǎn)，與長三角地區(qū)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)發(fā)展，成為沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移的首選地之一。運(yùn)用外資質(zhì)量和水平全面提高，開放型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展；新型流通業(yè)態(tài)、物流、旅游、會(huì)展、金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平深入提高，基本建成區(qū)域性商貿(mào)物流中心、旅游會(huì)展中心和金融中心。通過“工業(yè)立市”戰(zhàn)略的強(qiáng)化，合肥市基本形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)格局。家電、汽車、裝備制造等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群形成較強(qiáng)競爭力，培育千億產(chǎn)業(yè)一種、500億以上產(chǎn)業(yè)兩至三個(gè)；電子信息、新材料、新能源等產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長值占全市工業(yè)增長值60%左右。開發(fā)園區(qū)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新跨越，三大開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力繼續(xù)提高，縣區(qū)工業(yè)園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)集群更具規(guī)模。農(nóng)業(yè)多種功能得到開發(fā)，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程深入加緊，實(shí)現(xiàn)城郊型農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，合肥市未來的工業(yè)區(qū)重要集中在城東區(qū)域，目前正對(duì)城東居民進(jìn)行大規(guī)模的拆遷安頓，未來合肥市的工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)會(huì)逐漸的遷移到城東。合肥市未來5年重要奮斗目的是，到，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長16%以上，人均生產(chǎn)總值到達(dá)6萬元；財(cái)政收入年均增長15%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長12%以上，農(nóng)民人均純收入年均增長13%。2.2合肥市都市建設(shè)未來5年，合肥濱湖新區(qū)拓展區(qū)初步建成，基本建成區(qū)域綜合交通樞紐和“141”都市框架體系，建成新橋國際機(jī)場、合肥港綜合碼頭、合肥新鐵路樞紐及合蚌高鐵?！?的夢(mèng)想：高速鐵路新橋機(jī)場相繼建成通過此后5年的發(fā)展后，合肥市現(xiàn)代化濱湖大都市建設(shè)初見成效?；窘ǔ蓞^(qū)域綜合交通樞紐和“141”都市框架體系。建成新橋國際機(jī)場、合肥港綜合碼頭、合肥新鐵路樞紐及合蚌高鐵，完畢一環(huán)六射高速公路建設(shè)；建成以迅速路、一級(jí)主干路構(gòu)成的都市迅速通道體系，都市道路交通系統(tǒng)愈加完善?！?41”組團(tuán)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，中心城區(qū)品位明顯提高，四大組團(tuán)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)，濱湖新區(qū)拓展區(qū)初步建成。新農(nóng)村建設(shè)全面推進(jìn)，繼續(xù)保持全省領(lǐng)先水平。3、小結(jié)從長期來看，合肥往四面發(fā)展的格局不會(huì)變。政務(wù)區(qū)在迅速發(fā)展，新興的板塊在未來長期預(yù)期也是有發(fā)展?jié)摿Φ?。?duì)于都市發(fā)展其他的板塊來看，濱湖新區(qū)將是未來合肥重點(diǎn)提高的新興區(qū)塊；政務(wù)區(qū)將是政府重點(diǎn)打造的商務(wù)辦公區(qū)，其未來的市政配套、生活配套等都將是合肥市最佳的。（三）合肥市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、GDP及固定資產(chǎn)投資合肥經(jīng)濟(jì)增長速度遠(yuǎn)高于全國平均水平，不考慮物價(jià)上漲原因，-，合肥GDP合計(jì)增長258%，平均年增長率高達(dá)20.0%，遠(yuǎn)高于同期全國平均水平的14.4%，合肥GDP達(dá)1664.84億元。*（數(shù)據(jù)來源：合肥記錄局）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，固定資產(chǎn)投資是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要原因，合肥固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，將為合肥未來經(jīng)濟(jì)增長提供重要的推進(jìn)力。*（數(shù)據(jù)來源：合肥記錄局）2、人均GDP合肥人均GDP為34482元（折合美元為4724美元），其增長率為22.6%，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)平均速度。*（數(shù)據(jù)來源：合肥記錄局）3、城鎮(zhèn)居民人均年可支配性收入及年消費(fèi)性支出合肥城鎮(zhèn)居民人均年可支配性收入持續(xù)增長，-，合肥人均居民收入合計(jì)增長129%，增長率到達(dá)16.1%。*（數(shù)據(jù)來源：合肥記錄局）合肥城鎮(zhèn)居民收入增長推進(jìn)消費(fèi)增長，-，合肥城鎮(zhèn)居民平均每人整年消費(fèi)性支出合計(jì)增長110%，增長率到達(dá)18.3%。*（數(shù)據(jù)來源：合肥記錄局）【盛世觀點(diǎn)】：合肥居民的收入及支出較低，不過近幾年來增幅較快，伴隨居民收入的提高，合肥居民對(duì)居住的需求也將提高。4、安徽省內(nèi)GDP比較合肥是安徽省GDP總量最高的都市，與其他都市相比擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)初步記錄，合肥的GDP總量到達(dá)排名第二與第三的總和。*（數(shù)據(jù)來源：合肥記錄局）5、長三角省會(huì)都市比較5.1長三角省會(huì)都市GDP及收入比較由于合肥市被接納為長三角都市，享有長三角都市發(fā)展待遇，我們選用長三角各省省會(huì)都市進(jìn)行對(duì)比：合肥整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在長三角各個(gè)省會(huì)代表都市屬于最弱的，合肥在各方面已經(jīng)超過南昌。*（數(shù)據(jù)來源：各都市記錄局）5.2-長三角省會(huì)都市GDP及收入增幅比較在至三年內(nèi)，合肥的都市綜合實(shí)力增長速度普遍高與其他都市，并且呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。尤其是，合肥成為全國都市經(jīng)濟(jì)能力增幅最快的省會(huì)都市，與長三角其他省會(huì)都市相比，合肥的增幅仍然是最大的。（四）合肥市人口分析合肥市常住人口為501萬人，外來人口為14.26萬人，占總?cè)丝诘?.84%，可見合肥的人口構(gòu)成以當(dāng)?shù)厝藶橹?。而合肥市高校在校學(xué)生人數(shù)約30.02萬人，占合肥總?cè)丝诘?.03%，是合肥人口的重要構(gòu)成部分。作為中部省份，合肥的農(nóng)業(yè)人口仍占據(jù)大部分比例，不過正在逐年減少。年度戶籍人口（萬人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）非農(nóng)業(yè)人口所占比例442.16146.8133.2%448.08153.5434.3%456.6160.1835.1%444.68168.9638.0%455.7184.9140.6%469.85196.1641.7%478.9203.7342.5%486.7421043.1%（五）合肥市未來規(guī)劃1、合肥都市發(fā)展定位根據(jù)《合肥市都市總體規(guī)劃(-)》,合肥市的定位為：□安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心?！跞珖匾目蒲薪逃齾^(qū)域?！醅F(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。□區(qū)域性交通樞紐。□區(qū)域旅游會(huì)展、商貿(mào)物流、金融信息中心。2、合肥規(guī)劃整體目的合肥分為八個(gè)都市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)?！跏兄行某菂^(qū)人口規(guī)模近期，中心城區(qū)都市人口300萬人；遠(yuǎn)期，中心城區(qū)都市人口360萬人；□市中心城區(qū)都市建設(shè)用地規(guī)模近期，中心城區(qū)建設(shè)用地300平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；遠(yuǎn)期，中心城區(qū)建設(shè)用地360平方公里，人均建設(shè)用地1003、都市分區(qū)合肥城鎮(zhèn)空間組織構(gòu)造：“一核一圈五軸”。形成以合肥中心城區(qū)為關(guān)鍵，周圍城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿重要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。合肥市到重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?yàn)槲髂喜康娜齻€(gè)開發(fā)區(qū)。合肥市政府已將政府部門整體遷移至西南的政務(wù)新區(qū)，以拉動(dòng)新老區(qū)的共同發(fā)展。（六）合肥市宏觀發(fā)展總結(jié)（1）合肥經(jīng)濟(jì)總況：合肥作為內(nèi)陸省會(huì)都市，整體經(jīng)濟(jì)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于長三角都市，不過合肥近三年的增長速度居于省會(huì)都市前列。（2）人口發(fā)展變化：農(nóng)村人口占據(jù)多數(shù)比列，外來人口較少當(dāng)?shù)鼐用駷橹魇呛戏嗜丝诘闹匾匦?，合肥居民整體構(gòu)成趨于老式。不過合肥眾多大學(xué)帶來大量的高校學(xué)生群體，會(huì)給人口帶明年輕及時(shí)尚化特性。（3）合肥都市發(fā)展及未來規(guī)劃：合肥已被接納為長三角都市之一，都市發(fā)展建設(shè)投入前所未有的力度，未來將加大中心城區(qū)的商業(yè)建設(shè)及西南片的三個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)建設(shè)。【盛世觀點(diǎn)】：合肥原有經(jīng)濟(jì)較為微弱，但近年由于政策導(dǎo)向及長三角大量工業(yè)企業(yè)內(nèi)遷使合肥成為中國內(nèi)地發(fā)展最快的都市之一，整體居民收入增速明顯。整體經(jīng)濟(jì)能力決定了合肥房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入迅速發(fā)展期，合肥房地產(chǎn)價(jià)格也將進(jìn)入迅速上升階段。二、房地產(chǎn)政策研究（一）全國性房地產(chǎn)政策■都市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止（1月國務(wù)院總理溫家寶日前簽訂第546號(hào)國務(wù)院令，宣布1951年8月政策關(guān)鍵要點(diǎn)：自1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，將與內(nèi)資企業(yè)享有“【政策點(diǎn)評(píng)】：《都市房地產(chǎn)稅暫行條例》的廢止將令外資資本流動(dòng)愈加自由，但在我國勞動(dòng)力資源尚未放開的大背景下，或許對(duì)國內(nèi)企業(yè)并不平等?！觥斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理措施》的告知（3月國家稅務(wù)總局印發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理措施》的告知，明確根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在三類地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率均下降5個(gè)百分點(diǎn)。政策關(guān)鍵要點(diǎn)：◆開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地都市城區(qū)和郊區(qū)的，估計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于15%;地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%;◆其他地區(qū)的，估計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于5%。經(jīng)濟(jì)合用房、限價(jià)房和危改房則維持了過去的原則，仍為3%?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：雖然下調(diào)稅率是個(gè)好消息，但仍然高于開發(fā)商的實(shí)際利潤率，因此并無實(shí)質(zhì)性變化?！鏊阶宰兏恋赜猛緦⒈粐?yán)禁參與招拍掛（5月國土資源部土地運(yùn)用管理司公布《有關(guān)切實(shí)貫徹保障性安居工程用地的告知》對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)合用房用地將予以減免費(fèi)用的政策支持。同步，各地被規(guī)定在6月30日前政策關(guān)鍵要點(diǎn)：◆廉租房和經(jīng)濟(jì)合用房的土地供應(yīng)，將享有費(fèi)用減免的政策優(yōu)惠。◆嚴(yán)禁借保障性安居工程之名，以劃撥方式獲得土地后變化用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)，違反該規(guī)定的企業(yè)將被嚴(yán)禁參與土地招拍掛活動(dòng)?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：針對(duì)目前某些地方政府和開發(fā)商為牟取利益的行為，此政策深入規(guī)范了房地產(chǎn)市場體系。■國務(wù)院來初次下調(diào)商品房資本金比例（5月國務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整成果，一般商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%政策關(guān)鍵要點(diǎn)：◆自1996年設(shè)置房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來的初次調(diào)低，其中保障性住房和一般商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)后來，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：資本金放松并不意味著銀行放貸將會(huì)敞開。部分開發(fā)商表達(dá)，此舉表明房地產(chǎn)市場的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣'光鮮'，某些企業(yè)的資金鏈仍然緊繃，下調(diào)資本金比例能否起到救市的效果尚有待觀測(cè)。（二）合肥市房地產(chǎn)政策■合肥市公積金新政（3月調(diào)整最高貸款額度，借款人及配偶均按規(guī)定正常繳存住房公積金的,最高貸款額度由20萬元調(diào)整為35萬元；調(diào)整還貸能力系數(shù)，由0.35提高至0.5。調(diào)整首付款比例。購置新建商品住房首付款比例下調(diào)至20%。新政自即日起執(zhí)行，至12月省直公積金顧客的家庭組員發(fā)生重大疾病導(dǎo)致家庭生活嚴(yán)重困難等情形，都可提取個(gè)人公積金。昨省直住房公積金分中心公布修改后的新公積金提取政策。除了老政策規(guī)定的買新居等可以提取公積金外，若家庭組員發(fā)生重大疾病導(dǎo)致家庭生活嚴(yán)重困難，家庭納入合肥市城鎮(zhèn)居民最低生活保障都可提取公積金?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：新政在很大程度上釋放了一大部分購房群體，刺激了商品房市場消費(fèi)?！龊戏试偻?2條新規(guī)助樓市買地可分期付款（3月提高公積金貸款上限、提高一般商品住房價(jià)格原則后，合肥市再度出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場的扶助政策，包括開發(fā)商拿地可分期付款、多渠道為開發(fā)商融資、減少小區(qū)停車位配套比例等，緩和開發(fā)商的資金壓力。昨天，由合肥市建委、國土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局聯(lián)合簽發(fā)的《有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》正式對(duì)外公布，共12條，從多種層面為開發(fā)商減負(fù)?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：政策出臺(tái)是可以產(chǎn)生一定的影響，重要是減輕開發(fā)商資金壓力，但卻只是短期內(nèi)給行業(yè)注入一支強(qiáng)心劑，但從長遠(yuǎn)看還是靠國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇才能帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的回暖?！龊戏试偻?2條新規(guī)助樓市買地可分期付款（3月5月省政府辦公廳下發(fā)《有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》中指出：購置改善型二套房可享首套房優(yōu)惠政策?！菊唿c(diǎn)評(píng)】：政策對(duì)供需兩者產(chǎn)生了正面的影響，首先為買房者省錢，鼓勵(lì)消費(fèi)者購房；另首先為房地產(chǎn)開發(fā)商解困，緩和開發(fā)商的土地開發(fā)壓力。（三）小結(jié)受全球金融危機(jī)的影響，全國房地產(chǎn)市場萎靡，國家和地方都出臺(tái)一系列刺激消費(fèi)的政策，這些政策的影響也得到了市場的回應(yīng)，進(jìn)入全國房地產(chǎn)成交上升，諸多都市單月成交創(chuàng)歷史記錄。伴隨的市場的發(fā)展，國家和地方未來出臺(tái)的政策會(huì)重要以穩(wěn)定市場為主。三、合肥市房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展研究（一）合肥市房地產(chǎn)發(fā)展合肥市真正意義上的房地產(chǎn)始于上個(gè)世紀(jì)八十年代，當(dāng)時(shí)建造的住宅小區(qū)多為低級(jí)次房源和市場的完全賣方性質(zhì)。進(jìn)入九十年代后，合肥的房地產(chǎn)進(jìn)入新的一輪熱潮。為滿足一部分先富起來產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和個(gè)人的消費(fèi)愿望，開始出現(xiàn)少許高檔建筑，這期間的特點(diǎn)是中低級(jí)房源為主、高檔房源為輔。伴隨實(shí)物分房制度的取消，房地產(chǎn)也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展時(shí)代，目前合肥房地產(chǎn)市場上的房源是高中低級(jí)均有，市場也變成了買方性質(zhì)。通過近幾年的迅速發(fā)展，合肥房地產(chǎn)開發(fā)的中小樓盤已經(jīng)提高到相稱的水平。以來，以房地產(chǎn)新軍和外來開發(fā)商為主的眾多新盤不停搶灘，超百萬平方米的大盤頻現(xiàn)合肥。伴隨合肥房地產(chǎn)市場的不停發(fā)展，萬科、綠地、綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的著名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)一大批外來開發(fā)商也紛紛進(jìn)駐合肥，搶占投資先機(jī)。【盛世觀點(diǎn)】：外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展發(fā)明了機(jī)遇，也提高了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推進(jìn)了合肥的都市建設(shè)，大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，加緊合肥房地產(chǎn)市場的市場化進(jìn)程。伴隨合肥房地產(chǎn)的發(fā)展，合肥當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的投資置業(yè)觀念也在不停的更新，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場概念，重視團(tuán)體精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)都市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。伴隨市場的發(fā)展，客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等有關(guān)內(nèi)容的理解和把握越來越深入，消費(fèi)者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在市場的博弈中攜手成長和成熟起來，合肥房地產(chǎn)市場將由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場。（二）合肥土地市場上六個(gè)月合肥市出讓土地217.3萬平方米，超過整年的土地出讓面積，伴隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的回暖，合肥市將迎來土地的集中放量。（三）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，并且增長的幅度非常大，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資總額為563.3億元，其中住宅投資439.55億元，辦公樓投資27.66億元，商業(yè)房投資48.67億元；同比分別增長46.8%、48.1%、44.7%和68.5%。（四）合肥市房地產(chǎn)新動(dòng)工面積分析合肥市商品房新動(dòng)工面積逐年增長，其增長幅度在減緩。商品房新動(dòng)工面積為1828.78萬平方米，其中住宅1443.58萬平方米，辦公樓98.78萬平方米，商業(yè)房119.23萬平方米，同比分別增長13.22%、12.3%、15.72%和16.65%。（五）合肥市商品房銷售狀況分析1、合肥住宅庫存量1）、蜀山可售量高居首位截止6月30日，蜀山區(qū)住宅可售套數(shù)為11652套，環(huán)比上月增長187套，增幅為1.6%；可售面積為116.9萬㎡，環(huán)比上月增長1.3萬㎡，增幅達(dá)1.1%，

蜀山可售量最高的區(qū)域，以巨大的優(yōu)勢(shì)遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。2）、蜀山、包河和濱湖為重要奉獻(xiàn)區(qū)域蜀山、包河和濱湖三區(qū)可售套數(shù)總計(jì)為29440套，占總可售套數(shù)的64%；三區(qū)可售面積總計(jì)為298.9萬㎡，占總可售面積的63%。2、上六個(gè)月合肥銷售套數(shù)1-6月合肥住宅商品房，合計(jì)銷售49464套。蜀山和包河并駕齊驅(qū)，蜀山和包河兩區(qū)銷售合計(jì)套數(shù)均達(dá)8000以上，兩區(qū)之和超過總量的1/3以上。另濱湖銷售上升明顯，穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)前三甲之列。*（數(shù)據(jù)來源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）3、上六個(gè)月合肥銷售面積1-6月合肥住宅商品房，銷售415.8萬平方米。蜀山、包河和濱湖三區(qū)銷售面積之和達(dá)225.2萬平方米，占總量的54.2%，該三區(qū)成為全市住宅銷售面積重要奉獻(xiàn)區(qū)域。*（數(shù)據(jù)來源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）4、上六個(gè)月合肥銷售均價(jià)1-6月合肥住宅商品房，成交價(jià)格平均為4106.3元/平方米。1-4月份的成交均價(jià)展現(xiàn)平穩(wěn)微升走勢(shì)，基本維持在4000元/平方米左右，究其原因是合肥樓市正處在回暖的初期，剛性需求和改善型需求對(duì)價(jià)格抗性很大，加之開發(fā)企業(yè)需要緩和庫存和資金壓力，雙重原因促使價(jià)格漲幅微弱；而從4月開始合肥住宅銷售價(jià)格上漲速度開始明顯加緊，上漲幅度也逐月增長。重要是合肥開發(fā)企業(yè)的庫存壓力和資金壓力通過前幾月的釋放，加上樓市也許重新進(jìn)入高速上揚(yáng)通道的預(yù)期，開發(fā)企業(yè)營銷方略的變化，都使得合肥住宅商品房的銷售價(jià)格開始急速上漲。*（數(shù)據(jù)來源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）5、上六個(gè)月合肥銷售總金額1-6月合肥住宅商品房，共為合肥開發(fā)企業(yè)回籠170.6億元資金。蜀山和包河住宅銷售總金額都超過30億元以上，另濱湖也以24.6億元的優(yōu)秀體現(xiàn)穩(wěn)居總額榜前三甲。*（數(shù)據(jù)來源：合肥房產(chǎn)交易網(wǎng)）（六）合肥市未來住房需求研究根據(jù)《合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》和《合肥市都市總體規(guī)劃（-）》：規(guī)劃合肥市中心城區(qū)人口將到達(dá)300萬人，人均住房建筑面積30㎡原則。從記錄數(shù)據(jù)來看，末合肥市中心城區(qū)人口數(shù)量為203.49萬人，比增長2.6%，年新增人口約5萬，每年新增住房需求約150萬。目前都市居民人均建筑面積25.8平方米要想到達(dá)合肥都市規(guī)劃目的，未來的合肥中心城區(qū)的住房需求量為3750萬平方米，上六個(gè)月合肥市銷售面積為415.8萬平方米（七）合肥市房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)1、合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì)1）小高層住宅唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì)，比多層住宅節(jié)省用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。2）聯(lián)體別墅嶄露頭角。伴隨合肥市區(qū)的不停擴(kuò)大，某些原本離市區(qū)較遠(yuǎn)的土地也被開發(fā)了出來。這部分區(qū)域遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，合適發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求，又符合發(fā)展需要。3）居住性和適應(yīng)性增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)，“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但劃分的比例要合理，配套設(shè)備性能比高。實(shí)用性和耐用性好，住宅科技含量提高，抗災(zāi)、防噪音、防污染等方面優(yōu)良，居住質(zhì)量高。四、合肥市政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)住宅市場研究（一）合肥房地產(chǎn)板塊的劃分合肥房地產(chǎn)市場由廬陽區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新站區(qū)和濱湖新區(qū)九大板塊構(gòu)成。其中政務(wù)區(qū)屬于大牌開發(fā)商的重要集中板塊，在合肥房地產(chǎn)市場，政務(wù)區(qū)板塊的價(jià)格水平和開發(fā)水平處在領(lǐng)先水平，且項(xiàng)目用地均位于政務(wù)區(qū)，因此如下我們重點(diǎn)針對(duì)針對(duì)政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場展開研究。（二）政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、上六個(gè)月政務(wù)區(qū)銷售套數(shù)政務(wù)區(qū)上六個(gè)月住宅合計(jì)銷售出3448套。該區(qū)住宅銷售套數(shù)月度走勢(shì)非常的均勻，沒有出現(xiàn)大漲大跌的急劇變化的狀況，1-4月銷售套數(shù)逐月上漲，后續(xù)出現(xiàn)小幅震蕩式的走勢(shì)。2、上六個(gè)月政務(wù)區(qū)銷售面積1-6月政務(wù)新區(qū)住宅銷售面積總計(jì)高達(dá)32.4萬㎡，前四個(gè)月銷售面積呈直線型急劇上升，在于4月抵達(dá)頂峰后，有展現(xiàn)波折式穩(wěn)定。3、上六個(gè)月政務(wù)區(qū)銷售均價(jià)政務(wù)區(qū)住宅銷售價(jià)格上六個(gè)月上漲幅度相對(duì)其他區(qū)域較小，自1月至6月宅價(jià)僅上漲了183.4元/㎡。除了4月受陶然居政務(wù)團(tuán)購的影響，政務(wù)新區(qū)宅價(jià)呈平穩(wěn)上漲曲線。4、上六個(gè)月政務(wù)區(qū)銷售總金額政務(wù)新區(qū)上六個(gè)月住宅銷售總金額總計(jì)13.3億元。整體顯示穩(wěn)定上升，逐月變化幅度幾乎同樣。在5月政務(wù)住宅銷售總金額略微下探后，于6月又立即回升，發(fā)明政務(wù)區(qū)上六個(gè)月總金額最高的記錄。5、政務(wù)區(qū)上六個(gè)月總評(píng)政務(wù)文化新區(qū)是新建區(qū)域，以新盤供應(yīng)為絕對(duì)主角。該區(qū)高檔樓盤眾多，也是全市住宅價(jià)格較高的區(qū)域，且各樓盤受關(guān)注度較高，銷售熱度較為平均。政務(wù)新區(qū)的辦公商品是其另一種重要體量，將是合肥新興起的辦公奉獻(xiàn)區(qū)域。政務(wù)新區(qū)住宅可售量持續(xù)下降，住宅成交價(jià)格小幅上漲。（三）政務(wù)區(qū)未來房地產(chǎn)展望政務(wù)區(qū)是市政府未來重點(diǎn)打造的商務(wù)居住區(qū)，規(guī)劃的配套設(shè)施也將是合肥是最佳的，目前在已經(jīng)進(jìn)駐政務(wù)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的大牌開發(fā)商有華潤、綠城、綠地、恒大等。政務(wù)區(qū)處在開發(fā)階段，目前的可售房源比較充足，因此在其區(qū)域價(jià)值還不能引起消費(fèi)者在價(jià)格上的回應(yīng)，政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)的土地的庫存量已經(jīng)非常少，伴隨市場庫存量的減少，其稀缺性肯定會(huì)讓消費(fèi)者的在價(jià)格上的回應(yīng)，其未來的升值潛力可想而知。（四）政務(wù)區(qū)在售樓盤狀況目前政務(wù)區(qū)在售及未來即將供應(yīng)的住宅樓盤有22個(gè)，如下是政務(wù)區(qū)樓盤分布狀況：目前政務(wù)區(qū)市場供應(yīng)重要以小高層和高層物業(yè)為主，戶型集中在80-130平方米之間，銷售均價(jià)普遍在5200左右，高層最高的價(jià)格到達(dá)7300元/m2樓盤名稱產(chǎn)品類型戶型面積銷售均價(jià)陶然居高層68-90m4600元/m2天鵝湖畔高層110—155m6100元/m2三盛·頤景園小高層、高層58-106m4900元/m2宋都·西湖花苑多層、小高層、高層86-128m高層：5000元/m2華邦·世貿(mào)城崇高住宅LOFT.商業(yè)寫字樓、公寓式酒店84—135m未定融僑?天駿高層、花園洋房規(guī)劃中未定旭輝·中央宮園24~33層高層，3層聯(lián)排別墅規(guī)劃中未定天鵝湖1號(hào)高層規(guī)劃中未定綠野新居高層規(guī)劃中未定御龍灣高層40-120m未定融科·九重錦高層82-140m4800元/m2恒大華府小高層84、89（精裝三房）、220、3104900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）天和園高層274、131.4、142.9㎡4500元/m2發(fā)能·太陽海岸高層40-130㎡4400元/m2國際麗晶城小高層、高層80-125㎡5000元/m2國建·香榭水都高層、小高層、別墅180-220㎡高層小高層：5100電梯別墅:6500疊加別墅:8000湖畔春天高層、小高層90-210㎡5100元/m2岸上玫瑰二期小高層、高層70-122㎡70、90m2均價(jià)5200元，122平米，均價(jià)5600信達(dá)·水岸茗都二期小高層、高層80-150㎡4500元/m2水墨蘭庭小高層、多層、高層77.5-155㎡小高層、高層：5200頤園世家高層、小高層、花園洋房90-146㎡小高層、高層：4700綠地·花都6期藍(lán)蝶苑小高層78-120㎡均價(jià)：5200（五）政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)1、目前合肥房地產(chǎn)市場的均價(jià)為4100元/m2，政務(wù)區(qū)在售樓盤重要集中在5000-7000左右元/m2，屬于高價(jià)房集中區(qū)域；2、政務(wù)區(qū)目前的產(chǎn)品類型以小高層和高層為主，闡明合肥市場對(duì)高層的抗性比較?。?、政務(wù)區(qū)大牌開發(fā)商云集，有綠城、華潤、恒大、綠地、萬科等著名開發(fā)商，其地區(qū)的開發(fā)水平日益提高；4、大牌開發(fā)商不停涌入的同步，諸多著名的物業(yè)管理企業(yè)也進(jìn)入合肥搶占市場，如：戴徳梁行、世邦魏理士等；5、伴隨大牌開發(fā)商的進(jìn)入，著名的境外建筑、景觀設(shè)計(jì)企業(yè)也進(jìn)入合肥市場，如：貝爾高林等；五、合肥市高端市場研究（一）合肥別墅項(xiàng)目市場研究1、合肥市別墅市場發(fā)展?fàn)顩r回憶合肥別墅發(fā)展史，90年代初期的琥珀山莊是合肥別墅的先行者，而后一直發(fā)展較為緩慢。直到左右，以和莊、碧湖云溪、維多利亞為代表的別墅項(xiàng)目掀起了合肥別墅發(fā)展的第一次浪潮！之后三、四年內(nèi)，別墅市場一直波瀾不驚，元一水果墅是平淡之中的亮點(diǎn)！的玫瑰紳城、綠色港灣、帝豪.星港灣吹響了合肥別墅崛起的號(hào)角，這可以看做是合肥別墅發(fā)展的第二次浪潮。但總體來說，合肥別墅市場發(fā)展仍顯得相對(duì)滯后。從合肥別墅市場供應(yīng)量來看，一直維持在較低水平，07、08兩年供應(yīng)量分別為9.11萬㎡、12.46萬㎡。對(duì)比合肥別墅成交占住宅成交比例不難發(fā)現(xiàn)，合肥別墅市場成交比例不僅與上海、北京不可同日而語，與周圍的南京亦是有較大差距，相對(duì)南昌市場也略有差距。并且在南昌、南京等周圍都市比例上升的狀況下，合肥別墅成交占比出現(xiàn)一定幅度下降。伴隨合肥都市日新月異的發(fā)展，合肥別墅市場的滯后性也闡明了未來合肥別墅市場將有較大發(fā)展空間和機(jī)遇。這也是一種必然。2、合肥別墅項(xiàng)目分析目前合肥在售的別墅項(xiàng)目有7個(gè)，已經(jīng)售罄的別墅項(xiàng)目有9個(gè)。如下是別墅項(xiàng)目的分布狀況及樓盤列表：合肥市別墅分布圖合肥市政府合肥市政府表：合肥別墅樓盤列表區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)政務(wù)區(qū)國建·香榭水都電梯別墅（12F）疊加別墅190-230電梯別墅:6500,疊加別墅:80001.8剩1套蜀山區(qū)新華學(xué)府.春天聯(lián)排別墅220-29084508.15剩1套維也納森林花園疊加、聯(lián)排別墅216-2968500（二手）0.9銷售結(jié)束御景山莊聯(lián)排別墅236.5-2415900-80000.53剩1套瑤海區(qū)帝豪·星港灣聯(lián)排別墅250-28058001.4尾盤廬陽區(qū)恒泰·阿奎利亞疊加、聯(lián)排別墅230-2905800（二手）1.241期銷售結(jié)束，2期未售半島一號(hào)雙拼別墅、聯(lián)排別墅180-290聯(lián)排：6000雙拼：65000.91在售經(jīng)開區(qū)金星家園疊加、聯(lián)排別墅230-303聯(lián)排：6800疊加：58001.47銷售結(jié)束包河區(qū)玫瑰紳城聯(lián)排別墅220-2408500-110002.67在售眾安·綠色港灣雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅208-3636500（疊加）7000（聯(lián)排）13000（獨(dú)幢）0.8內(nèi)在售碧湖云溪.緣墅疊加別墅183-246均價(jià)：90007200-10.67在售2.1合肥市已售別墅項(xiàng)目分析目前合肥市已售罄別墅項(xiàng)目有維也納森林花園、碧湖云溪.1期、金星家園、恒泰?阿奎利亞、御景山莊、國建?香榭水都。如下我們針對(duì)目前已售別墅項(xiàng)目進(jìn)行概要性的分析。已售別墅項(xiàng)目房型戶型分析聯(lián)排別墅主力房型為5室3廳4衛(wèi)，面積在220-290㎡左右，疊加別墅主力房型為4室2廳3衛(wèi)，面積在180-220㎡左右。已售別墅總體規(guī)劃分析整體來看，占地面積不等，容積率不是太高，在0.53—2.67之間。純別墅項(xiàng)目占地面積較小，最大的8萬平方米，最小的5.45萬平方米，容積率在0.5-0.7之間?；旌闲偷捻?xiàng)目，由于受到其他物業(yè)類型的限制，導(dǎo)致容積率偏高，最高可達(dá)2.67，是純別墅項(xiàng)目容積率的倍，最低也僅為1.24已售別墅車庫、露臺(tái)及花園分析從合肥市原有幾種大型別墅項(xiàng)目來看，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫為主，而疊加別墅大多沒有獨(dú)立車庫，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場所。露臺(tái)和花園是中國人老式居住習(xí)慣必不可少的部分，南花園、南露臺(tái)的設(shè)計(jì)也保證了最佳的采光和日照效果。從原有狀況來看，各別墅項(xiàng)目也是盡最大程度的留出了露臺(tái)和花園的位置，給業(yè)主一種充足享有的空間。已售別墅建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格分析建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格是各別墅項(xiàng)目的新立異的重要方面之一，各別墅園區(qū)的風(fēng)格大多為中西結(jié)合，歐式的建筑加上中式的景觀，符合大多數(shù)人的審美觀點(diǎn)。對(duì)于別墅項(xiàng)目來說，它的顧客群體是屬于那種30-50歲之間，事業(yè)有成，收入、家庭穩(wěn)定的成功人士，大多數(shù)客戶比較喜歡那種中西結(jié)合的園區(qū)風(fēng)格。此外，在外立面的選擇上，多以文化石和陶土瓷面磚為主，首先比較美觀，另首先與歐式的建筑風(fēng)格也比較吻合，符合大多數(shù)顧客的審美觀點(diǎn)。2.2合肥市在售別墅項(xiàng)目分析目前合肥市在售罄別墅項(xiàng)目有玫瑰紳城、眾安.綠色港灣、碧湖云溪.緣墅、半島1號(hào)、新華學(xué)府春天，如下我們選用品有代表性的別墅項(xiàng)目進(jìn)行分析。1）在售別墅項(xiàng)目個(gè)案分析○個(gè)案一：玫瑰紳城項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建40萬平米,容積率2.67;別墅區(qū)占地15萬平米,容積率0.7;高層在前期開發(fā)。產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、空中別墅、酒店式公寓、高層公寓、商鋪等；目前在售為聯(lián)排別墅。別墅總建筑面積：10.5萬平米容積率：0.7綠化率：43%裝修狀況:毛胚市場定位：省內(nèi)高收入為主的都市精英階層項(xiàng)目風(fēng)格：英倫風(fēng)情戶型特性：均為地上三層戶型面積：220-240平米價(jià)格：單價(jià)8500-11000元/m2；總價(jià)187-270萬/套物業(yè)管理：合肥申大物業(yè)服務(wù)有限企業(yè)營銷手法：高打形象；低端產(chǎn)品啟動(dòng)市場；打造樣板區(qū)?！饌€(gè)案二：眾安.綠色港灣項(xiàng)目概況：總占地面積3021畝，包括1800多畝的主題公園和1200多畝的大型低密度居住小區(qū)。產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅總建筑面積：64萬平米容積率：0.8以內(nèi)裝修狀況：毛胚綠化率：51.8%市場定位：高收入人群項(xiàng)目風(fēng)格：西班牙風(fēng)格主力戶型：共12種戶型，樓王戶型最大，到達(dá)363平米戶型面積：200-280多平米價(jià)格：疊加：6500元/m2，聯(lián)排：7000元/m2，雙拼（樓王）：13000元/m2；總價(jià)：145-510多萬/套物業(yè)管理：戴徳梁行銷售狀況：目前銷售良好○個(gè)案三：碧湖云溪.緣墅項(xiàng)目概況：總占地7萬多平米，總建5.36萬平米產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅為主，兼有臨湖臨溪的獨(dú)立、雙聯(lián)別墅和雙疊別墅，目前在售的為疊加別墅容積率：0.67綠化率：40%裝修狀況：毛胚建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格市場定位：高收入人群主力戶型：183m2、200m2，四房兩廳三衛(wèi)戶型面積：183-246m價(jià)格：均價(jià)：9000元/m2，7200-1元/m2；一次性9.8折，按揭9.9折；總價(jià)131-300萬/套物業(yè)管理：合肥天成物業(yè)管理企業(yè)銷售狀況：目前銷售良好○個(gè)案四：半島1號(hào)項(xiàng)目概況：總規(guī)劃200萬多平米，一期規(guī)劃用地434000平方米；擁有4000米湖岸線一期總建筑面積：39.5萬平米產(chǎn)品類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、電梯公寓、中心島私家俱樂部、商業(yè)中心，目前別墅在售容積率：0.91綠化率：40.3%裝修狀況：毛胚市場定位：中高收入人群項(xiàng)目風(fēng)格：英倫風(fēng)情戶型面積：180-312m價(jià)格：聯(lián)排：6000元/m2，雙拼：6500元/m2，總價(jià)100-230萬/套物業(yè)管理：杭州嘉杭物業(yè)有限企業(yè)（一級(jí)資質(zhì)）銷售狀況：目前銷售良好2）在售別墅項(xiàng)目對(duì)比分析目前在售別墅的產(chǎn)品重要以聯(lián)排別墅為主，聯(lián)排的戶型面積重要集中在200-240平方米之間，介于一環(huán)和二環(huán)之間的項(xiàng)目聯(lián)排價(jià)格在8500-1元/m2之間，二環(huán)以外的項(xiàng)目排屋價(jià)格在6000-7000元/m2左右。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積銷售價(jià)格玫瑰紳城聯(lián)排別墅、空中別墅、酒店式公寓、高層公寓、商鋪等；目前在售為聯(lián)排別墅220-240平米 價(jià)格：單價(jià)8500-11000元/m2眾安.綠色港灣聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅樓王戶型最大，到達(dá)363平米，戶型主力面積：200-280多平米疊加：6500元/m2，聯(lián)排：7000元/m2，雙拼（樓王）：13000元/m2碧湖云溪.緣墅聯(lián)排別墅為主，兼有臨湖臨溪的獨(dú)立、雙聯(lián)別墅和雙疊別墅183-246m均價(jià)：9000元/m2，價(jià)格區(qū)間：7200-1元/m2半島1號(hào)雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、電梯公寓、中心島私家俱樂部、商業(yè)中心180-312m聯(lián)排：6000元/m2，雙拼：6500元/m23、別墅項(xiàng)目總結(jié)分析以來，合肥別墅銷售價(jià)格大幅上漲，目前銷售價(jià)格最高價(jià)已過13000元。估計(jì)別墅銷售均價(jià)將達(dá)1元/m2。包河區(qū)東南版塊銷售價(jià)格較高，馬鞍山路版塊為價(jià)格高地。北部、東北、東部是別墅價(jià)格低地，如半島1號(hào)均價(jià)6500元/m2；帝豪星港灣5800元/m2；和順東方花園獨(dú)棟也不過6000元/m2左右；但相比前期價(jià)格上漲幅度較大。政務(wù)區(qū)無純別墅項(xiàng)目，別墅的供應(yīng)多為混合型項(xiàng)目，如國建香榭水都，目前在售的一套疊加別墅單價(jià)已至8000元/m2。自然資源優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部景觀等配套是別墅開發(fā)的必要條件，也是別墅價(jià)格支撐的重要原因，如半島1號(hào)內(nèi)外部景觀資源、碧湖云溪的成形內(nèi)部景觀、眾安綠色港灣的大手筆內(nèi)部景觀規(guī)劃。新開別墅樓盤少：近年來，市場上別墅供應(yīng)量較小，整個(gè)市場重要為消化此前余量。包河區(qū)為別墅供應(yīng)集中區(qū)域：以碧湖云溪為代表的東南板塊，在新推了一批貨量，但一經(jīng)推出，市場消化良好。（二）合肥高層高端項(xiàng)目市場研究高層高端項(xiàng)目的選用重要有三個(gè)根據(jù)：（1）存在戶型面積140平米以上并占一定比例或存在豪宅產(chǎn)品特性如創(chuàng)新戶型、精裝修；（2）售價(jià)比區(qū)域平均價(jià)格高10%~20%；（3）項(xiàng)目形象定位于豪宅，面向高端客戶推廣。根據(jù)以上根據(jù)，我們對(duì)合肥市房地產(chǎn)市場在售項(xiàng)目進(jìn)行篩選得出：目前合肥市場上重要的高層高端項(xiàng)目有：恒大·華府、國耀一方城、華潤·幸福里、萬科·金色名郡、華地·學(xué)府名都、綠地·海頓公館和綠城·玉蘭公寓。未來潛在的豪宅供應(yīng)有華潤?都市別院、萬科?五里墩地塊、融僑?天駿、旭輝?中央宮園。如下是高端項(xiàng)目的列表：區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積政務(wù)區(qū)恒大·華府混合豪宅3854小高層（大戶）高層（一般）84—310㎡222㎡、306㎡融僑·天駿混合豪宅規(guī)劃中高層+花園洋房規(guī)劃中規(guī)劃中旭輝·中央宮園混合豪宅規(guī)劃中高層+聯(lián)排別墅規(guī)劃中規(guī)劃中蜀山區(qū)華潤·都市別院混合豪宅規(guī)劃中多層花園洋房（125M2-300M2規(guī)劃中規(guī)劃中萬科·五里墩地塊混合豪宅規(guī)劃中估計(jì)高層規(guī)劃中規(guī)劃中華潤·幸福里混合豪宅-小高層、高層、多層花園洋房80-303㎡141-147㎡萬科·金色名郡混合豪宅4000多高層（精裝修）85㎡、143㎡143㎡華地·學(xué)府名都混合豪宅1868多層電梯洋房、高層、小高層80-280㎡265-280（多層洋房）184-195㎡（高層）經(jīng)開區(qū)國耀一方城混合豪宅459高層180－270㎡180－270㎡包河區(qū)綠地·海頓公館混合豪宅1000多高層81-137㎡137㎡綠城·玉蘭公寓混合豪宅1300高層64-200㎡142-200㎡1、高層豪宅空間分布狀況及特性高層豪宅項(xiàng)目多為零碎分布，未形成區(qū)域規(guī)模，沒有明確的豪宅區(qū)概念，從目前的分布狀況來看，政務(wù)區(qū)周圍的豪宅比較多，從目前政府的規(guī)劃和市場的回應(yīng)來看，政務(wù)區(qū)將發(fā)展成為豪宅區(qū)；目前高層豪宅項(xiàng)目多遠(yuǎn)離市區(qū)，內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品供應(yīng)量很少；內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品市場需求旺盛，供不應(yīng)求。從目前市場正在或者潛在的供應(yīng)狀況來看，未來豪宅項(xiàng)目的開發(fā)展現(xiàn)大品牌的發(fā)展趨勢(shì)；未來豪宅的供應(yīng)將以高層為主流，別墅、花園洋房等由于受到政策環(huán)境和產(chǎn)品性價(jià)比等諸多原因的影響，相對(duì)供應(yīng)量較少。如下是樓盤的分布狀況：合肥市政府合肥市政府2、高層豪宅項(xiàng)目類型與戶型構(gòu)造特性既有的高層豪宅項(xiàng)目中，戶型構(gòu)造以躍層式構(gòu)造為主，如國耀一方城的“星空國墅”為完全的躍層構(gòu)造，尚有其他的重要分布在建筑的頂層，占了絕對(duì)比重；平層構(gòu)造”項(xiàng)目僅占少數(shù)，僅有恒大華府部分采用了平層構(gòu)造。既有的高層豪宅項(xiàng)目類型重要以“混合型”規(guī)劃為主，在項(xiàng)目地塊內(nèi)景觀、地段等價(jià)值最佳區(qū)域開發(fā)大面積“樓王”戶型，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端品質(zhì)和圈層感受。其他區(qū)域則以中小戶型規(guī)劃為主；如恒大華府和國耀一方城等項(xiàng)目。3、高層豪宅銷售單價(jià)■從目前高層豪宅的銷售價(jià)格分布來看，高層豪宅的銷售價(jià)格集中在“4900－6700元/㎡”之間（毛坯房）。■從項(xiàng)目銷售進(jìn)度上看，高層豪宅項(xiàng)目整體銷售火爆。國耀一方城5月份首推50套房源，目前已售罄；恒大華府6月區(qū)域項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平米）蜀山區(qū)華潤·幸福里5500華地·學(xué)府名都5300萬科·金色名郡6700（精裝修）包河區(qū)綠城·玉蘭公寓6000綠地·海頓公館4800（mini墅：5000）政務(wù)區(qū)恒大·華府4900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）經(jīng)開區(qū)國耀一方城61004、高層豪宅戶型面積區(qū)間分布從目前在售高層豪宅的面積分布來看，可分為兩段，中小戶型面積區(qū)間集中在80平米-140平米之間，大戶型面積區(qū)間集中在140平米-200平米之間。區(qū)域項(xiàng)目面積區(qū)間（平方米）蜀山區(qū)華潤·幸福里80-303華地·學(xué)府名都148-180萬科·金色名郡85-143包河區(qū)綠城·玉蘭公寓142-200綠地·海頓公館81-137政務(wù)區(qū)恒大華府84-310經(jīng)開區(qū)國耀一方城180-2705、高層豪宅重點(diǎn)個(gè)案分析個(gè)案一：恒大華府項(xiàng)目地址：科學(xué)大道與緯五路交匯處占地面積：142500M建筑面積：447000M容積率：1.2綠化率：35.87%主力戶型：222、306、84、89項(xiàng)目均價(jià)：4900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）裝修原則：1500~2500元（采用滿屋名牌9A精裝）。建筑風(fēng)格：歐式新古典主義車位比：1開發(fā)企業(yè)：廣州恒大集團(tuán)銷售代理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽企業(yè)）景觀設(shè)計(jì)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院物業(yè)企業(yè)：英國戴德梁行營銷狀況：

以“園林實(shí)景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋精裝修”精品模式開盤；

“世界級(jí)皇家園林、國際級(jí)航母配套、滿屋名牌9A精裝”精品戰(zhàn)略；

“精裝修+高端配套+園林實(shí)景”銷售模式；

“開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”推廣方針；

“明星+開盤”營銷模式。樓盤亮點(diǎn)：

7200㎡超五星級(jí)皇家會(huì)所

約9000㎡歐陸風(fēng)情主題商業(yè)街區(qū)

約㎡國際雙語貴族幼稚園

3.5米

英國戴德梁行物管專家

超大豪華中央景觀資源個(gè)案二：國耀一方城項(xiàng)目地址：合肥經(jīng)開區(qū)松林路翡翠公園東門

占地面積：25104.50M2建筑面積：84420.35M2容積率：3.4綠化率：45%主力戶型：180、245、270項(xiàng)目均價(jià)：6100元/M2裝修原則：毛坯建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格車位比：1開發(fā)企業(yè)：安徽國耀地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)銷售代理：筼筜置業(yè)&風(fēng)尚營銷建筑設(shè)計(jì)：上海日清建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所室內(nèi)設(shè)計(jì)：高文安先生家居設(shè)計(jì)物業(yè)企業(yè)：安徽國耀物業(yè)管理有限企業(yè)樓盤特點(diǎn)：

高端的創(chuàng)新產(chǎn)品與絕版的自然資源相容共生；畝翡翠湖、國賓館比鄰而居；

每戶贈(zèng)送50m2以上南北雙挑高花園，270度景觀視野；

室內(nèi)雙層設(shè)計(jì)，功能完備；

8米面寬、6米挑高、面積達(dá)

綠色中央空調(diào)，集中供暖制冷，全天供熱水；

指紋識(shí)別系統(tǒng)提高高科技家居安防；

五星級(jí)酒店大堂管家式物業(yè)服務(wù)；

提供高文安先生家居設(shè)計(jì)方案、裝修服務(wù)；

藝術(shù)主題景觀架空層、雙層精裝入戶大堂；

高昂造價(jià)打造現(xiàn)代中式園林景觀。個(gè)案三：華地學(xué)府名都項(xiàng)目地址：潛山路與望江路交口

占地面積：196.32畝

建筑面積：60萬M2容積率：2.15綠化率：45%主力戶型：84、180、194、270項(xiàng)目均價(jià)：5300元/M2裝修原則：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：信地集團(tuán)新華集團(tuán)

銷售代理：無景觀設(shè)計(jì)：美國貝爾高林香港有限企業(yè)

物業(yè)企業(yè)：華地物業(yè)樓盤特點(diǎn)：

合肥首創(chuàng)的5000平方米

美國世邦魏理仕領(lǐng)銜服務(wù)

獨(dú)創(chuàng)海灣島體陽光泳池

鉑金級(jí)會(huì)所

亞洲首席幼稚園“吉的堡”幼稚園

原則網(wǎng)球場

名品時(shí)尚街區(qū)個(gè)案四：華潤幸福里項(xiàng)目地址：蜀山區(qū)望江西路123號(hào)望江西路與合作化南路交口

占地面積：93240M2建筑面積：280000M2容積率：2.5綠化率：40%主力戶型：80-140項(xiàng)目均價(jià)：5500元/M2裝修原則：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：華潤置地（合肥）實(shí)業(yè)有限企業(yè)銷售代理：無景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林國際(香港)有限企業(yè)建筑設(shè)計(jì)：上海天華建筑設(shè)計(jì)有限企業(yè)/貝爾高林（香港）國際有限企業(yè)

物業(yè)企業(yè)：華潤置地（合肥）有限企業(yè)個(gè)案五：綠地海頓公館項(xiàng)目地址：包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口

占地面積：198991M建筑面積：597150M容積率：3綠化率：55%主力戶型：80-130M項(xiàng)目均價(jià)：5000元/M2裝修原則：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：上海綠地（集團(tuán)）有限企業(yè)銷售代理：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：JAW捷奧國際景觀設(shè)計(jì)企業(yè)物業(yè)企業(yè)：上海綠安物業(yè)個(gè)案六：綠城玉蘭公寓項(xiàng)目地址：桐城路與望江路交叉口向南400占地面積：60000M2建筑面積：00M容積率：2.8綠化率：48.3%主力戶型：64-200項(xiàng)目均價(jià)：6000元/M2裝修原則：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)銷售代理：無景觀設(shè)計(jì)：香港貝爾高林物業(yè)企業(yè)：安徽綠城物業(yè)管理企業(yè)個(gè)案七：萬科金色名郡項(xiàng)目地址：合肥市蜀山區(qū)望江西路205號(hào)（原皖安廠）

占地面積：107326M2建筑面積：47萬M2容積率：3.61綠化率：40%主力戶型：84、140項(xiàng)目均價(jià)：7200元/M2裝修原則：精裝車位比：1開發(fā)企業(yè)：合肥萬科置業(yè)有限企業(yè)銷售代理：無物業(yè)企業(yè)：合肥萬科置業(yè)有限企業(yè)6、高端高層市場總結(jié)分析1）、合肥高層高端市場的現(xiàn)實(shí)狀況合肥目前市場供應(yīng)的高層豪宅總量較少，但在未來供應(yīng)量有所放大。有兩方面的原因：1、土地資源逐漸稀缺，高層產(chǎn)品必然是未來的主流方向。2、受品牌開發(fā)商的引導(dǎo)，合肥消費(fèi)者對(duì)高層豪宅的承認(rèn)度逐漸增長；合肥目前市場供應(yīng)的高層豪宅產(chǎn)品多依賴外部價(jià)值，自身產(chǎn)品品質(zhì)不高，與一般高層產(chǎn)品沒有拉開差距。市場并沒有建立高層豪宅的界定原則，但這種狀況在未來有望得到緩和。市場發(fā)展處在初期成長階段。合肥市的高端住宅項(xiàng)目更多浮于表面包裝，在概念定位、產(chǎn)品內(nèi)涵、功能創(chuàng)新等方面尚有所欠缺，市場發(fā)展不成熟，目前處在初級(jí)市場成長的時(shí)期。目前高檔物業(yè)開發(fā)總量約:268萬平米；其中豪宅占10%，約26萬平米；目前市場銷售均價(jià):4900元/平米-6700元/平米；目前市場供應(yīng)總量約:20萬平米左右。2）、合肥未來高層高端市場的展望花園洋房物業(yè)雖是獲得市場承認(rèn)度較高的產(chǎn)品，但一直未能成為合肥高端市場的主流產(chǎn)品，消化量及供應(yīng)量均保持在一種相對(duì)較低的水平，且未來供應(yīng)量會(huì)有所上升但不會(huì)太大；高層豪宅目前在合肥發(fā)展仍然不夠成熟，供應(yīng)量較少。未來供應(yīng)量呈上升趨勢(shì)，首先由于土地供應(yīng)構(gòu)造決定，此外外地品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，對(duì)高層產(chǎn)品的打造具有豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場具有引導(dǎo)作用；經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)高層次居住需求，高端市場未來發(fā)展空間廣闊。伴隨我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民對(duì)衣食住行的規(guī)定亦對(duì)應(yīng)提高，造就了高端住宅市場的發(fā)展空間；合肥經(jīng)濟(jì)迅猛的發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，對(duì)居住空間的消費(fèi)需求更高，且未來將呈深入增長的趨勢(shì)。估計(jì)供應(yīng)量約:估計(jì)將達(dá)30萬平米，合肥未來豪宅供應(yīng)具有如下特點(diǎn)：

高層豪宅市場供應(yīng)量在逐漸放大，市場普遍看好未來需求；

品牌開發(fā)商仍然是開發(fā)高層豪宅項(xiàng)目的主力軍；

高層豪宅項(xiàng)目零碎分布，內(nèi)環(huán)高層豪宅項(xiàng)目供應(yīng)較少；

客戶需求為主導(dǎo)，高端項(xiàng)目內(nèi)涵將全面升級(jí)。【盛世觀點(diǎn)】：由于國家政策調(diào)控下，合肥別墅物業(yè)供應(yīng)量是呈逐漸下降的趨勢(shì)，尤其是獨(dú)立別墅的供應(yīng)量下降明顯，其稀缺性日益凸現(xiàn)，那么對(duì)應(yīng)將帶動(dòng)其價(jià)格的提高；同步必然會(huì)有其他高端物業(yè)替代別墅的市場份額，合肥豪宅市場，需求量在不停增長，供應(yīng)量局限性，供不應(yīng)求，發(fā)展空間廣闊。（三）合肥高端消費(fèi)者研究1、合肥高端消費(fèi)者需求量研究合肥地區(qū)目前人口463萬，市區(qū)未來人口將達(dá)300萬；根據(jù)記錄數(shù)據(jù)表明，合肥地區(qū)的私家車擁有率為5%，按一人一車來計(jì)算的話，合肥有23萬人為有車一族，并且這個(gè)群體每天都在壯大中。據(jù)資料顯示，截至3月底，合肥有6600人進(jìn)行個(gè)稅申報(bào)人均納稅4.24萬元，即意味著這一人群年收入均在20萬以上；自動(dòng)申報(bào)人員多為國有企事業(yè)單位，不含私企及個(gè)體戶；據(jù)記錄和稅務(wù)部門有關(guān)數(shù)據(jù)推測(cè)，合肥年收入在20萬以上的人群估計(jì)約在30000人以上。根據(jù)合肥企業(yè)黃頁記錄，合肥擁有15,155個(gè)合肥市轄區(qū)下的企業(yè)；伴隨合肥都市的發(fā)展，省城的向心力日漸增強(qiáng)，周圍都市的高端人群越來越多選擇在合肥投資置業(yè)，據(jù)不完全記錄,每年在合肥購置高檔物業(yè)的外地人約有3000人，并且仍在增長中，估計(jì)未來兩年，每年將到達(dá)5000左右。據(jù)上述有關(guān)數(shù)據(jù)，合肥近兩年高收入群體總數(shù)約45000戶；假如這部分人每戶按160M2需求購置豪宅，那么合肥豪宅市場需求量為720萬平米。前面市調(diào)中已經(jīng)得出，合肥目前在售的豪宅約26萬平米，合肥從90年代開始至今，別墅的開發(fā)總量約200萬平米，合肥豪宅別墅市場，已建和在建總建筑面積為226萬平米?！臼⑹烙^點(diǎn)】：合肥高收入群體數(shù)量龐大，豪宅市場需求旺盛，合肥豪宅市場未來尚有很大的上升空間；雖然目前階段高端項(xiàng)目重要集中在政務(wù)區(qū)周圍，不過伴隨土地市場的稀缺性和地段的優(yōu)越性，其區(qū)位未來將顯得無比寶貴。2、合肥高端客戶研究企事業(yè)單位的高管和私營企業(yè)主仍然是合肥豪宅產(chǎn)品的重要消費(fèi)群體之一，占據(jù)60%的市場比例；其他群體重要是財(cái)富迅速集聚的各式階層經(jīng)營構(gòu)成，均為二次或多次置業(yè)；此外一種群體就是周圍地市的部分高收入人群，大體可以劃分為如下四種類型：成功內(nèi)斂型、享有另類型、炫耀財(cái)富型、實(shí)力精英型?！境晒?nèi)斂型】成功內(nèi)斂型來源區(qū)域合肥當(dāng)?shù)?、省?nèi)其他都市，如淮南、淮北、阜陽、蚌埠等都市、外省市來肥投資的企業(yè)主重要職業(yè)構(gòu)成年齡在35-50歲之間的成功人士。私營企業(yè)主、社會(huì)名流、政府公務(wù)員、有海外留學(xué)背景的高端家庭構(gòu)造家庭構(gòu)造比較老式，一般為三口之家，也有也許與父母同住，三代同堂，家庭人數(shù)3-5人生活形態(tài)出門一般有車代步，重視生活質(zhì)量，規(guī)定更寬松、舒適、私密的生活空間，重視子女教育，多數(shù)會(huì)送子女出國留學(xué)，重視群體關(guān)系購置能力家庭收入比較高的水平，并且比較穩(wěn)定，或者家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱心態(tài)剖析他們個(gè)性穩(wěn)重、不愿張揚(yáng)，一般不會(huì)盲目追求所謂的奢華和昂貴。他們的朋友往往也是非富即貴，購豪宅重要為了體現(xiàn)自己的獨(dú)特品位需求特性對(duì)品牌認(rèn)知能力很強(qiáng)，具有品牌忠誠度；需求面積為大戶型，規(guī)定項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯發(fā)展趨勢(shì)是合肥豪宅消費(fèi)的主流【享有另類型】享有另類型來源區(qū)域合肥當(dāng)?shù)?、外地來肥投資或工作重要職業(yè)構(gòu)成35歲左右的都市新銳，企業(yè)中的高級(jí)管理者、專業(yè)人士等高收入人員或企業(yè)主家庭構(gòu)造獨(dú)身獨(dú)居或兩口之家、三口之家，家庭構(gòu)造簡樸生活形態(tài)生猛豪放的SUV、動(dòng)感謝情的跑車更可以匹配他們“與眾不一樣”的消費(fèi)趨向購置能力有相稱經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱心態(tài)剖析購置豪宅的重要目的就是享有，懂得品質(zhì)生活，追求與眾不一樣需求特性需求面積為大戶型，規(guī)定項(xiàng)目與眾不一樣，是能滿足自我個(gè)性的私人領(lǐng)地發(fā)展趨勢(shì)伴隨合肥經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，此類客戶將占合肥豪宅置業(yè)客戶的一定比列，但不是主流【炫耀財(cái)富型】炫耀財(cái)富型來源區(qū)域合肥當(dāng)?shù)亍⑹?nèi)其他都市重要職業(yè)構(gòu)成經(jīng)歷數(shù)年積累的私企業(yè)主及民企內(nèi)的高收入人員家庭構(gòu)造家庭構(gòu)造老式，一般為三口之家生活形態(tài)生活社交圈子廣闊，朋友間交往頻繁，多數(shù)擁有一輛或多輛私家車，有來自經(jīng)驗(yàn)積累的專業(yè)技能，學(xué)歷不高，但見識(shí)面廣購置能力對(duì)豪宅的消費(fèi)能力驚人，并且基本上是一次性全額付款，往往擁有多套豪宅心態(tài)剖析不理解豪宅的品牌內(nèi)涵，購置豪宅完全處在攀比的心態(tài)需求特性追求品牌規(guī)模項(xiàng)目，準(zhǔn)現(xiàn)房更受歡迎，需求面積為大戶型，規(guī)定項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯發(fā)展趨勢(shì)合肥都市的發(fā)展給其帶來較高的預(yù)期，形成強(qiáng)大的吸引力，比例將上升【實(shí)力精英型】實(shí)力精英型來源區(qū)域合肥或全國其他都市重要職業(yè)構(gòu)成企業(yè)、企業(yè)的決策管理者或者是所有者家庭構(gòu)造家庭構(gòu)造老式，一般為三口之家生活形態(tài)事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、商務(wù)交往頻繁購置能力年富力強(qiáng)，具有超越年齡的財(cái)富心態(tài)剖析首先體現(xiàn)自我的實(shí)力，增長商務(wù)交往的砝碼；另首先提高個(gè)人身價(jià)，顯示其對(duì)財(cái)富的運(yùn)用與掌控。需求特性品牌是其考慮的首要原因，規(guī)定項(xiàng)目能體現(xiàn)實(shí)力、彰顯身份發(fā)展趨勢(shì)伴隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的回暖，購置比例將會(huì)上升六、項(xiàng)目地塊概述（一）項(xiàng)目地塊概況1、項(xiàng)目地塊位置及簡介本項(xiàng)目地塊位于政務(wù)區(qū)天鵝湖畔，毗鄰合肥市大劇院和合肥市廣電中心，距離合肥市人民政府約1000米，本項(xiàng)目地塊由6地塊名稱地塊四至狀況ZWQTB-014東至：翡翠路；南至：天鵝湖景觀帶；西至：天鵝湖景觀帶；北至：天鵝湖路ZWQTB-019-1東至：筆架山路；南至：天鵝湖景觀帶；西至：翡翠路；北至：天鵝湖路ZWQTB-019-2東至：筆架山路；南至：祁門路；西至：翡翠路；北至：天鵝湖景觀帶ZWQTB-036東至：翡翠路；南至：規(guī)劃支路；西至：茂蔭路；北至：天鵝湖路ZWQTB-035東至：天鵝湖景觀帶；南至：天鵝湖路；西至：匡河路；北至：天鵝湖景觀帶ZWQTB-034東至：翡翠路；南至：天鵝湖路；西至：匡河路；北至：南二環(huán)路六宗地塊分布圖：34353619-219-114合肥市人民政府合肥大劇院34353619-219-114合肥市人民政府合肥大劇院（二）項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境分析1、地塊區(qū)域規(guī)劃分析新區(qū)嚴(yán)格遵照合肥市總體規(guī)劃規(guī)定，總結(jié)吸取老城區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出了“生態(tài)都市”、“可持續(xù)發(fā)展”和“園林都市”的概念，逐漸完善形成了目前正在實(shí)行的融行政辦公、文化體育、金融商貿(mào)、住宅街區(qū)和都市旅游觀光為一體的高端現(xiàn)代化新城區(qū)總體規(guī)劃。據(jù)最新的區(qū)域規(guī)劃顯示，政務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)以二類住宅用地為主，一類住宅用地只有本項(xiàng)目用地。項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地2、項(xiàng)目地塊周圍配套■市政配套從目前政務(wù)區(qū)的市政配套來看，在市政大型配套方面是無與恢弘的，從體育場、文博院再到長達(dá)兩公里的市民濱湖（天鵝湖岸線）休閑廣場，尚有奧體中心和天鵝湖大酒店（五星），目前在公交線路、生活配套等方面比較欠缺。下六個(gè)月，合肥市政務(wù)新區(qū)將投資4000多萬元，陸續(xù)啟動(dòng)14項(xiàng)市政工程。其中的道路工程重要為都市支路，將深入完善政務(wù)新區(qū)的骨干路網(wǎng)。據(jù)悉，這些工程估計(jì)今年下六個(gè)月內(nèi)將陸續(xù)動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃到明年1月前后將所有竣工。伴隨政務(wù)新區(qū)未來入駐人口的迅速增長，其政務(wù)區(qū)未來商業(yè)配套會(huì)非常迅速的完善，政府在市政配套等各方面也會(huì)進(jìn)行全面的升級(jí)。■教育配套目前政務(wù)區(qū)已擁有三所初級(jí)中學(xué)、五所小學(xué)、五所幼稚園。合肥八中新校和合肥青少年活動(dòng)培訓(xùn)中心也位于建設(shè)中的政務(wù)新區(qū)。五十中、西園小學(xué)分校也正式落戶政務(wù)區(qū)?！錾虡I(yè)配套未來政務(wù)區(qū)的商業(yè)重要集中在天鵝湖東面的南二環(huán)沿線，目前政務(wù)區(qū)商業(yè)配套欠缺。大牌商業(yè)巨頭家樂福的進(jìn)駐，未來會(huì)有更多的商業(yè)進(jìn)駐政務(wù)區(qū)，伴隨政務(wù)區(qū)都市建設(shè)的發(fā)展，未來的商業(yè)配套會(huì)逐漸的完善。家樂福家樂福3、項(xiàng)目地塊周圍住宅地價(jià)分析從-項(xiàng)目地塊周圍的土地成交來看，離本案地塊近來的是由中國煙草總企業(yè)安徽省企業(yè)合安徽萬方實(shí)業(yè)有限責(zé)任企業(yè)聯(lián)合競得的祁門路和潛山路交口地塊，屬于商業(yè)兼住宅類用地，其單價(jià)為300萬元/畝，樓面價(jià)在1277元/平方米。成交日期土地位置土地用途占地面積（畝）容積率樓面價(jià)（元/m2）單價(jià)(萬元/畝)競得人6月蜀山區(qū)懷寧路居住24.333.51531341黃志堅(jiān)5月黃山路135號(hào)商業(yè)住宅27.064.02036543深圳市建業(yè)（集團(tuán)）股份有限企業(yè)5月政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃中部商業(yè)、金融、公寓94.27.0681318安徽縱橫房地產(chǎn)有限企業(yè)安徽潤洋翠瀾酒店管理有限企業(yè)安徽尊地貿(mào)易有限企業(yè)4月政務(wù)區(qū)、祁門路和潛山路交口商業(yè)住宅59.53.51277300中國煙草總企業(yè)安徽省企業(yè)安徽萬方實(shí)業(yè)有限責(zé)任企業(yè)5月望江路商業(yè)（10%），住宅160.99商業(yè)5.5；住宅3.41579380合肥一航萬科地產(chǎn)有限企業(yè)（金色名郡）【盛世觀點(diǎn)】:當(dāng)?shù)貕K為一類居住用地，目前政務(wù)區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的土地都是二類居住用地，并且與當(dāng)?shù)貕K相比，其他地塊的位置、景觀等方面都比當(dāng)?shù)貕K差，當(dāng)?shù)貕K的容積率為1.0-1.8，因此我們認(rèn)為其他地塊的價(jià)格對(duì)當(dāng)?shù)貕K的參照性非常小。（三）項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目用地指標(biāo)地塊編號(hào)總用地面積(平方米)容積率建筑密度綠地率可建建筑面積(平方米)備注ZWQTB-01436315.320.8（估計(jì)）-35%29052.25以低層住宅為主ZWQTB-019-132324.511.035%35%32324.51以低層住宅為主ZWQTB-019-251706.811.328%40%67218.85-ZWQTB-03628674.071.035%35%28674.07以低層住宅為主ZWQTB-03541323.761.035%35%41323.76-ZWQTB-03477895.901.825%40%140212.62-2、ZWQTB-014地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院14號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：36315.32□限制條件：住宅建設(shè)內(nèi)容以低層住宅為主；□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定幼稚園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得不不小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況合肥廣電中心合肥廣電中心地塊西邊綠地天鵝湖天鵝湖地塊西邊綠地天鵝湖天鵝湖3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)關(guān)鍵地段，靠近合肥市政府，是合肥未來行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊位于天鵝湖畔，擁有一線湖景資源，“大水面、大花園、大綠帶”為特色集自然風(fēng)光、休閑、娛樂設(shè)施一流的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來周圍市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，四面只有天鵝湖路一條次干道，交通不擁堵，噪聲少，地塊規(guī)劃為低層住宅，在市場上具有稀有性，競爭力比較強(qiáng)?！隽觿?shì)1、地塊體量小，規(guī)劃具有一定局限性；3、ZWQTB-019-1地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院19-1號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：32324.51□可建建筑面積：32324.51□容積率：1.0；建筑密度≤35%；綠地率≥35%□限制條件：住宅建設(shè)內(nèi)容以低層住宅為主□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定幼稚園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得不不小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套其他控制性條件：控制性建設(shè)規(guī)定其他建筑單體規(guī)定風(fēng)格現(xiàn)代，具有一定原創(chuàng)性2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況天鵝湖畔小區(qū)天鵝湖畔小區(qū)天鵝湖畔綠地天鵝湖景觀帶天鵝湖畔綠地天鵝湖景觀帶翡翠路3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)關(guān)鍵地段，靠近合肥市政府，是合肥未來行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊位于天鵝湖畔，東面是塊綠地，南面臨湖，擁有一線湖景資源；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來周圍市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，地塊規(guī)劃為低層住宅，在市場上具有稀有性，競爭力比較強(qiáng)?！隽觿?shì)1、地塊西邊是翡翠路主干道，車流量大，噪音大；2、地塊體量小，規(guī)劃具有一定的局限性；4、ZWQTB-019-2地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院19-2號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：51706.81□可建建筑面積：67218.853□容積率：1.3；建筑密度≤25%；綠地率≥40%□停車位：車位/戶數(shù)=1.0；地面停車率＜20%□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定幼稚園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得不不小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套其他控制性條件：控制性建設(shè)規(guī)定其他建筑單體規(guī)定風(fēng)格現(xiàn)代，具有一定原創(chuàng)性2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況天鵝湖景觀帶天鵝湖景觀帶安徽出版集團(tuán)大廈天鵝湖景觀帶翡翠路安徽出版集團(tuán)大廈天鵝湖景觀帶翡翠路3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)關(guān)鍵地段，靠近合肥市政府，是合肥未來行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊位于天鵝湖畔，地塊北面和東面臨湖，擁有一線湖景資源；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來周圍市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，容積率為1.3，其規(guī)劃產(chǎn)品自由度比較大，市場競爭有優(yōu)勢(shì)?！隽觿?shì)1、地塊西邊是翡翠路主干道，南面是祁門路主干道，車流量大，地塊西邊和南邊噪音大；2、地塊東北向湖景，其景觀價(jià)值有限。5、ZWQTB-036地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院36號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：28674.07□可建建筑面積：28674.07□容積率：1.0；建筑密度≤35%；綠地率≥35%□停車位：車位/戶數(shù)=1.0；地面停車率＜20%□限制條件：建設(shè)內(nèi)容以低層住宅為主□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定幼稚園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得不不小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套其他控制性條件：控制性建設(shè)規(guī)定其他建筑單體規(guī)定風(fēng)格現(xiàn)代，具有一定原創(chuàng)性2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況天鵝湖景觀帶天鵝湖景觀帶茂蔭路山水名家小區(qū)翡翠路茂蔭路山水名家小區(qū)翡翠路3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)關(guān)鍵地段，靠近合肥市政府，是合肥未來行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊北面臨天鵝湖延伸段河景，景觀不錯(cuò)；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來周圍市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，地塊規(guī)劃為低層住宅，在市場上具有稀有性，競爭力比較強(qiáng)?！隽觿?shì)1、地塊東邊是翡翠路主干道，車流量大，噪音大；2、地塊不規(guī)則，呈三角形，規(guī)劃難度大；6、ZWQTB-035地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥大劇院35號(hào)地塊1）用地指標(biāo)□用地面積：41323.76□可建建筑面積：41323.76□容積率：1.0；建筑密度≤35%；綠地率≥35%□停車位：車位/戶數(shù)=1.0；地面停車率＜20%□配套設(shè)施：配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定幼稚園按每千人166平方米社居用房按每百戶30平方米配置，且不得不不小于物業(yè)管理按總建筑面積的千分之三配套其他控制性條件：控制性建設(shè)規(guī)定其他建筑單體規(guī)定風(fēng)格現(xiàn)代，具有一定原創(chuàng)性2）項(xiàng)目地塊現(xiàn)實(shí)狀況分析沿湖景觀帶匡河路御龍灣項(xiàng)目內(nèi)湖景觀沿湖景觀帶匡河路御龍灣項(xiàng)目內(nèi)湖景觀3）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析■優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：地塊位于政務(wù)區(qū)關(guān)鍵地段，靠近合肥市政府，是合肥未來行政、商務(wù)中心；2、景觀優(yōu)勢(shì)：地塊北面臨天鵝湖延伸段河景，地塊西面是匡河合綠化帶，景觀不錯(cuò)；3、配套優(yōu)勢(shì)：未來周圍市政配套、教育配套、商業(yè)配套非常完善；4、地塊自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)：地塊平整，容積率為1.0，其規(guī)劃產(chǎn)品自由度比較大，市場競爭有優(yōu)勢(shì)；■劣勢(shì)1、地塊不規(guī)則，呈三角形，規(guī)劃難度大；7、ZWQTB-034地塊合肥市人民政府合肥合肥市人民政府合肥