項(xiàng)目總視角招采合約管控

項(xiàng)目成本管理的全過(guò)程（動(dòng)態(tài)成本）（合同管理）概預(yù)算/審算：是基本功——貫穿始終與時(shí)俱進(jìn)的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)精益化精細(xì)化規(guī)范化地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)精益化精細(xì)化規(guī)范化粗放式手工作坊□非常緊密的合作關(guān)系（技術(shù)共享、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、戰(zhàn)略協(xié)同等）□“命運(yùn)共同體”（超長(zhǎng)期，甚至是無(wú)限期的合作）□開(kāi)放式合作，信息透□深度合作其他合作，培訓(xùn)、開(kāi)發(fā)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)采購(gòu)創(chuàng)新采購(gòu)前置、有序共享共享主義機(jī)會(huì)主義,□除買賣關(guān)系外，其他□相對(duì)長(zhǎng)期的合同供 分散采購(gòu)采購(gòu)發(fā)展階段 集中采購(gòu) 戰(zhàn)略采購(gòu)合作共贏供應(yīng)鏈合作共贏供應(yīng)鏈開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)商由買賣轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略支持采購(gòu)工作由被動(dòng)轉(zhuǎn)向前置、有序移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)采購(gòu)創(chuàng)新移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)采購(gòu)創(chuàng)新采購(gòu)前置、有序合作共贏供應(yīng)鏈控提高管理效率??權(quán)獨(dú)立考核控提高管理效率??權(quán)獨(dú)立考核??提高體系績(jī)效集中管集中管分級(jí)授分級(jí)授垂直管垂直管理?甲供?甲定乙購(gòu)?乙購(gòu)采購(gòu)策劃六大內(nèi)容“總包+專業(yè)分包”?甲供?甲定乙購(gòu)?乙購(gòu)采購(gòu)策劃六大內(nèi)容“總包+專業(yè)分包”?戰(zhàn)略采購(gòu)?集中采購(gòu)?招標(biāo)?直接議標(biāo)模式下的合約規(guī)劃?工程量清單，合理低價(jià)中標(biāo)?定額取費(fèi)，合理低價(jià)中標(biāo)?按實(shí)際完成工程量付款?里程碑定額付款?按合同額一定比例分期付款招采合約策劃管理項(xiàng)目開(kāi)工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作招采合約策劃管理項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位,項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。招采合約策劃管理包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購(gòu)計(jì)劃。根據(jù)成本預(yù)測(cè)確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計(jì)劃標(biāo)桿企業(yè)的合約框架優(yōu)缺點(diǎn)總結(jié)小額工程委托政府配套四大工程勘察工程監(jiān)理）綠化工程外墻保溫工程（戰(zhàn)略）純凈水工程（戰(zhàn)略）安防系統(tǒng)工程電梯供貨安裝（戰(zhàn)略）鋁合金門窗（戰(zhàn)略）裝修總包消防器材（戰(zhàn)略）多媒體箱（戰(zhàn)略）佛甲草（戰(zhàn)略）屋面保溫（戰(zhàn)略）樓梯欄桿（戰(zhàn)略）外墻面磚PVC小額工程委托政府配套四大工程勘察工程監(jiān)理）綠化工程外墻保溫工程（戰(zhàn)略）純凈水工程（戰(zhàn)略）安防系統(tǒng)工程電梯供貨安裝（戰(zhàn)略）鋁合金門窗（戰(zhàn)略）裝修總包消防器材（戰(zhàn)略）多媒體箱（戰(zhàn)略）佛甲草（戰(zhàn)略）屋面保溫（戰(zhàn)略）樓梯欄桿（戰(zhàn)略）外墻面磚PVC（UPVC戰(zhàn)略住戶配電箱（戰(zhàn)略）樓梯地磚開(kāi)關(guān)面板（戰(zhàn)略）庭院欄桿（戰(zhàn)略）可視對(duì)講進(jìn)戶門（戰(zhàn)略）煤氣報(bào)警器電表箱門牌信報(bào)箱（戰(zhàn)略）外墻涂料（戰(zhàn)略）燃收櫥廚空內(nèi)櫥潔地一戶地交室室景標(biāo)垃不防垃景非氣納柜房調(diào)墻衛(wèi)具板站內(nèi)采通外外觀識(shí)圾銹腐圾觀標(biāo)熱系（三涂五（（式門暖設(shè)玩桌燈系桶鋼木處石箱水統(tǒng)戰(zhàn)件料金戰(zhàn)戰(zhàn)采（施具椅具統(tǒng)（水（理材器（略套（（略略購(gòu)戰(zhàn)（（戰(zhàn)箱戰(zhàn)機(jī)(戰(zhàn)）戰(zhàn)戰(zhàn)））（略戰(zhàn)戰(zhàn)略略略略略））)))）））)優(yōu)點(diǎn)：在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和規(guī)?；_(kāi)發(fā)的前提下，充分利用規(guī)模效益，降低采購(gòu)成本；缺點(diǎn)：采購(gòu)部件劃分過(guò)細(xì)，加大現(xiàn)場(chǎng)資源整合難度，易引致質(zhì)量與進(jìn)度隱患，管理成本較高；發(fā)包方(56個(gè)工程合同)總承包工程（1項(xiàng)）指定分包工程（8項(xiàng)）主體工程 單體工程(6項(xiàng)) 室外工程(2項(xiàng)) 單體工程的材料設(shè)備（20項(xiàng)）裝修房的材料設(shè)備（12項(xiàng)） 室外工程的材料設(shè)備（11項(xiàng)）56項(xiàng)x8個(gè)審批表x8個(gè)審批人=3584個(gè)審批點(diǎn)價(jià)格信息庫(kù)價(jià)格信息庫(kù)招標(biāo)管理招標(biāo)管理入圍信息入圍信息招標(biāo)采購(gòu)招標(biāo)采購(gòu)招標(biāo)小組招標(biāo)文件承諾函發(fā)送設(shè)計(jì)復(fù)核 集中采購(gòu)流程設(shè)計(jì)復(fù)核 集中采購(gòu)流程設(shè)計(jì)部審批集中采購(gòu)核價(jià)核價(jià)審批標(biāo)題關(guān)于**項(xiàng)目****事項(xiàng)直接委托的審批流程編號(hào)申請(qǐng)日期2011-**-****項(xiàng)目公司擬對(duì)標(biāo)題關(guān)于**項(xiàng)目****事項(xiàng)直接委托的審批流程編號(hào)申請(qǐng)日期2011-**-****項(xiàng)目公司擬對(duì)****事項(xiàng)進(jìn)行直接委托，分述如下：咨詢服闡述為什么要直接委托為總價(jià)包干合同（列造價(jià)指標(biāo)）或固8.與其他項(xiàng)目同類事項(xiàng)價(jià)格對(duì)比： 9.直接委托合作條件：主要是付款條件、工期、質(zhì)量、提交成果等 通用業(yè)務(wù)流程審批（簡(jiǎn)）招標(biāo)管理中的四定分離原則：定樣、定價(jià)、定商、定貨議議招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)主持，集體表決定標(biāo)，并發(fā)收.價(jià)格風(fēng)險(xiǎn).專業(yè)跨度大沒(méi)有絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有絕對(duì)的控制?確定“采購(gòu)周期、計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間”?確定施工順序與進(jìn)場(chǎng)時(shí)間采購(gòu)?確定“采購(gòu)周期、計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間”?確定施工順序與進(jìn)場(chǎng)時(shí)間采購(gòu)成本?提供圖紙、樣板、技術(shù)要求的時(shí)間?確定清單編制完成時(shí)間以及金額以計(jì)劃促進(jìn)多部門高效協(xié)同工程工程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)在區(qū)域公司工程總監(jiān)或項(xiàng)目總監(jiān)的統(tǒng)籌下，共同制定合設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃采購(gòu)計(jì)劃促進(jìn)多部門高效協(xié)同項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）反思：傳統(tǒng)線下采購(gòu)模式效率低，信息不對(duì)稱地位低商機(jī)來(lái)源少，銷售成本高供應(yīng)商資源不匹配公司商機(jī)質(zhì)量不高，真假難辨與開(kāi)發(fā)商互成本高商機(jī)來(lái)源少，銷售成本高供應(yīng)商資源不匹配公司商機(jī)質(zhì)量不高，真假難辨與開(kāi)發(fā)商互成本高供應(yīng)商引入采購(gòu)效率低供應(yīng)商資料新，采集難供應(yīng)商資質(zhì)信譽(yù)難以判斷找得到，進(jìn)不去信息無(wú)法及時(shí)到達(dá)開(kāi)發(fā)商投標(biāo)環(huán)節(jié)不公平、投訴無(wú)門采購(gòu)環(huán)節(jié)不透明，易滋信息鴻溝CI（CI（CommonInterest，共同利益）CO（CommonOpinion，共識(shí)）可能達(dá)成協(xié)議的空間）實(shí)實(shí)虛實(shí)虛力爭(zhēng)共贏更好的解決方案:第三替代方案你的方案我的方案你的方案狀態(tài)變化供方年審招標(biāo)采購(gòu)供方管理狀態(tài)變化供方年審供方信息庫(kù)合同簽訂合同簽訂招標(biāo)采購(gòu)供方管理：貫徹供應(yīng)商選用育留全過(guò)程手段：外網(wǎng)注網(wǎng)，內(nèi)網(wǎng)初審、復(fù)審、入庫(kù)效果：增數(shù)量，保質(zhì)量手段：入圍條件規(guī)范化，中標(biāo)公告效果：公平、透明，防腐敗手段：優(yōu)先中標(biāo)，履約評(píng)估后績(jī)效改進(jìn)供應(yīng)商大會(huì)，網(wǎng)上投訴效果：一路同行，共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏手段：年度定級(jí)，黑名單機(jī)制效果：優(yōu)勝劣汰，戰(zhàn)略合作 招標(biāo)采購(gòu)供方管理—集團(tuán)品牌庫(kù)分類類類標(biāo)(總承包、酒店內(nèi)裝類、外裝類（酒店、大商業(yè)、甲級(jí)A版寫(xiě)字樓）、泛光照明類（酒店、大商業(yè)、甲級(jí)A版寫(xiě)字樓電梯、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、冷卻塔、制冷機(jī)組、LED顯示屏、外墻涂料；◆規(guī)劃設(shè)計(jì)類：持有型物業(yè)建筑外立面方案及初步設(shè)計(jì)（包含商業(yè)綜合體項(xiàng)目裙房上部塔樓）、室內(nèi)步行街和主力店室內(nèi)裝修方案至施工圖設(shè)計(jì)、景觀方案至施工圖設(shè)計(jì)、導(dǎo)向系統(tǒng)方案至施工圖設(shè)計(jì)、夜景照明方案至施工圖設(shè)計(jì)、持有型物業(yè)弱電智能化方案至施工圖設(shè)計(jì)；◆酒店設(shè)計(jì)類：酒店內(nèi)裝設(shè)計(jì)、酒店機(jī)電設(shè)計(jì)；◆開(kāi)工開(kāi)業(yè)慶典類；類標(biāo)（16 招標(biāo)采購(gòu)供方管理—支撐平臺(tái) 體系成本制度、管控細(xì)則、使用指引 招標(biāo)采購(gòu)供方管理—層級(jí)管理成本部門是品牌庫(kù)層級(jí)管理牽頭和責(zé)任部門招標(biāo)采購(gòu)供方管理—供應(yīng)商評(píng)估缺乏評(píng)估機(jī)制缺乏評(píng)估機(jī)制落地執(zhí)行差落地執(zhí)行差沒(méi)有約束力招標(biāo)階段合作階段入庫(kù)階段招標(biāo)階段合作階段入庫(kù)階段構(gòu)建供應(yīng)商評(píng)估體系年終總評(píng)評(píng)估過(guò)程評(píng)估過(guò)程資質(zhì)評(píng)估資質(zhì)評(píng)估資格預(yù)審資格預(yù)審過(guò)程評(píng)估過(guò)程評(píng)估總結(jié)評(píng)估總結(jié)評(píng)估保修評(píng)估保修評(píng)估年度總評(píng)年度總評(píng)評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果綜合等級(jí)綜合等級(jí)入圍入圍合作等級(jí)合作等級(jí) 合作并降級(jí)供應(yīng)商供應(yīng)商構(gòu)建供應(yīng)商評(píng)估體系按合同付款節(jié)點(diǎn)總包、批量裝飾工程過(guò)程75%結(jié)算20%保修5%除總包、批量裝飾工程外的設(shè)備供貨類、材料類結(jié)算90%保修10%定期發(fā)起（年度、半年度）供應(yīng)商（建筑施工圖設(shè)計(jì)年度，其他設(shè)計(jì)半年