南寧五象新區(qū)外灘 街項目定位策劃方案

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄第一章南寧市經(jīng)濟環(huán)境分析一、南寧市概況南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南。土地面積22112平方公里，市區(qū)面積6479平方公里。南寧作為“中國—東盟博覽會”的永久舉行地，其地理位置優(yōu)越，處在中國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟中心，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，同步具有“兩近兩沿”的特點：“兩近”：一是近海，與欽州港、防城港、北海港形成百公里經(jīng)濟圈；二是近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市也僅200余公里?！皟裳亍保阂皇茄罔F路線，湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐；二是沿江，邕江為西江支流，而西江又是珠江的干流，1000噸級內(nèi)河船舶可以從南寧直達港澳。綜述：南寧市對廣西沿海都市發(fā)揮著中心都市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐都市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿都市的開放作用。二、上六個月南寧市固定資產(chǎn)投資運行狀況分析今年以來，南寧市積極開展五象新區(qū)建設(shè)、打造“中國水城”、完善交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，同步加大投資和項目建設(shè)工作力度，深入強化服務(wù)意識，切實改善發(fā)展環(huán)境，1-4月固定資產(chǎn)投資保持良好發(fā)展勢頭。（一）、前四個月固定資產(chǎn)投資運行總體狀況1-4月全市全社會固定資產(chǎn)投資完畢億元，同比增長%。其中城建投資完畢億元，同比增長%。從投資構(gòu)成看，基本建設(shè)投資完畢億元，比去年同期增長%；更新改造投資完畢億元，比去年同期增長%.（二）、1-4月固定資產(chǎn)投資重要特點投資增速呈平穩(wěn)增長態(tài)勢1-4月全市全社會固定資產(chǎn)投資增幅為%,四月份全市投資合計增速比1－3月提高1個百分點，全市全社會固定資產(chǎn)投資展現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。四大行業(yè)共同推進投資經(jīng)濟增長南寧四大重點行業(yè)制造業(yè)、交通運送倉儲和郵政業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)1-4月四大行業(yè)共完畢投資億元，占全市投資總額比重為%，拉動全市投資增長個百分點，對全市的奉獻率為%。重點項目進度推進較快今年以來，繼續(xù)加大項目推進力度，全市100個重點項目中，有59個項目已動工，共完畢投資億元。重點投資項目的順利推進為投資的迅速增長提供了有力保障。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持迅速增長1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢億元，同比增長%，較去年同期提高個百分點。其中住宅完畢投資億元，同比增長%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的%；商品房屋建筑施工面積萬平方米，同比增長%。其中，住宅施工面積萬平方米，同比增長%。全市商品房新動工面積萬平方米，同比增長%，其中，住宅新動工萬平方米，同比增長%。三、南寧市上六個月經(jīng)濟發(fā)展概況（一）、上六個月全市重要經(jīng)濟指標完畢狀況----生產(chǎn)總值（GDP）億元，同比增長%，其中第三產(chǎn)業(yè)增長值億元，同比增長%。第三產(chǎn)業(yè)對GDP奉獻率為%。----財政收入億元，同比增長%，增速比一季度快個百分點，比上年同期快個百分點。----全社會固定資產(chǎn)投資億元，同比增長%，增速比一季度快個百分點，比上年同期回落個百分點。----社會消費品零售總額億元，同比增長%。增速比一季度快個百分點，比上年同期高個百分點。----城鎮(zhèn)居民可支配收入9276元，同比增長%。增速比一季度高個百分點，比上年同期回落個百分點。（二）、上六個月全市經(jīng)濟運行的重要特點1、三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)支撐全市經(jīng)濟穩(wěn)定增長上六個月，一、二、三產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出同步協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，尤其是第三產(chǎn)業(yè)有力支撐全市經(jīng)濟加緊發(fā)展。三產(chǎn)業(yè)增速提高個百分點，對經(jīng)濟增長的奉獻率達%，拉動經(jīng)濟增長個百分點。2、“三駕馬車”齊發(fā)力，內(nèi)需外需動力在增強1)固定資產(chǎn)投資保持高速增長今年以來，固定資產(chǎn)投資增速逐月加緊。上六個月，全市共完畢全社會固定資產(chǎn)投資億元，同比增長%，增速比一季度高個百分點，上六個月全市固定資產(chǎn)構(gòu)造深入趨向合理，重要特點有：2）消費市場活躍，發(fā)展加緊今年以來，全市消費品市場繁華活躍，消費需求繼續(xù)發(fā)揮全市經(jīng)濟增長的“穩(wěn)壓器”作用。上六個月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額億元，同比增長%，增速比一季度快個百分點，比上年同期高個百分點。都市消費仍是全市消費增長的主力汽車、家居類商品銷售持續(xù)旺銷各行業(yè)平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢3）對外經(jīng)濟保持增長，出口增速逐月減緩四、南寧市都市總體規(guī)劃（-）近年來，南寧都市規(guī)模不停發(fā)展擴大，都市建成區(qū)已提前突破原《規(guī)劃》建設(shè)范圍。另首先，國家正式同意實行《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)加緊建設(shè)，泛北部灣經(jīng)濟合作、大湄公河次區(qū)域合作和泛珠三角區(qū)域合作、西南區(qū)域協(xié)作不停深化，使南寧面臨著更大的發(fā)展機遇。為了適應(yīng)新形勢的發(fā)展需要，突出南寧在中國-東盟戰(zhàn)略合作中和北部灣城鎮(zhèn)群發(fā)展中的關(guān)鍵作用，愈加有效的指導(dǎo)南寧都市發(fā)展建設(shè)，根據(jù)國家建設(shè)部《有關(guān)同意修編南寧市都市總體規(guī)劃的批復(fù)》，新《南寧市都市總體規(guī)劃（-）》完美展現(xiàn)。(一)、都市性質(zhì)南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際都市，西南出海大通道的綜合交通樞紐。

（二）、都市重要職能

1、廣西壯族自治區(qū)首府：承擔政治、經(jīng)濟、文化與信息中心職能。

2、區(qū)域性國際都市：面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際都市，區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性綜合交通樞紐、信息交流中心和金融服務(wù)中心。

3、西南出海大通道的綜合交通樞紐：承擔西南出海大通道的交通樞紐職能。

4、廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)中心都市：承擔區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地職能。

5、泛珠三角經(jīng)濟圈西部區(qū)域性中心都市：珠三角經(jīng)濟向西擴散的樞紐，新興產(chǎn)業(yè)基地。（三）、都市發(fā)展目的（1）開放創(chuàng)新都市——提高都市綜合實力和開放度，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式，鼓勵創(chuàng)新，建設(shè)開放的現(xiàn)代化文明都市。

（2）友好平安都市——增進城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展和各項社會事業(yè)全面進步，擴大就業(yè)，完善社會保障體系，構(gòu)建平安有序、社會穩(wěn)定、公平正義的友好都市。

（3）生態(tài)園林都市——深化塑造“中國綠城”品牌，建設(shè)生態(tài)環(huán)境持續(xù)發(fā)展、人與自然高度友好，最適于人居的生態(tài)園林都市。

（4）魅力文化都市——彰顯秀麗嶺南風光，展現(xiàn)以壯民族文化為主的體現(xiàn)時代性、包容性的都市文化，形成富有魅力的區(qū)域性旅游中心都市和文化交流平臺。（四）、都市規(guī)模中心城人口控制在210萬人，建設(shè)用地控制在216k㎡；控制在300萬人，建設(shè)用地控制在300k㎡。（五）、都市發(fā)展方向的選擇都市的主導(dǎo)發(fā)展方向：以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提高江南，重點向南。（六）、公共設(shè)施建設(shè)玉洞、龍崗、相思湖等將建行政中心在公共設(shè)施建設(shè)方面，建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級市民中心；在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置部分城區(qū)的新行政辦公用地。五象：在五象新區(qū)建設(shè)以行政辦公、體育休閑、文化娛樂等為主導(dǎo)功能的都市中心。（七）、南寧市都市功能規(guī)劃發(fā)展1、建設(shè)行政中心帶旺一片新區(qū)規(guī)劃：中心城內(nèi)自治區(qū)級、市級行政辦公用地將得到整合和優(yōu)化，形成沿民族大道、友愛路、東葛路等幾條重要干道和以埌東為關(guān)鍵的格局。建設(shè)自治區(qū)政府新址、五象市級市民中心。在玉洞、龍崗、相思湖等區(qū)域布置一部分城區(qū)的新行政辦公用地。在各開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)建設(shè)配套的行政辦公和管理中心。2、建設(shè)大型體育場館六城區(qū)均有體育中心規(guī)劃：重要建設(shè)項目有廣西體育中心、廣西奧林匹克廣場、南寧市體育休閑公園、南寧市體育運動學校。其中位于五象新區(qū)的廣西體育中心，規(guī)劃用地4000畝，具有接待國內(nèi)大型綜合性體育運動會和部分單項國際比賽能力，配置大型體育館、體育場、水上運動館和多種室內(nèi)外場館、運動員公寓、行政設(shè)施、停車場地以及其他服務(wù)設(shè)施。3、軌道公交“巡城”出行愈加便捷五、南寧未來五年發(fā)展前景4月12日，自治區(qū)人民政府在南寧市舉行新聞公布會，對外公布《有關(guān)加緊廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)大產(chǎn)業(yè)大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化發(fā)展實行意見》（下稱《實行意見》）。廣西將在3至5年內(nèi)投入萬億元，推進北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)?！秾嵭幸庖姟诽岢龅募泳o推進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)“大城建”工作發(fā)展目的中指出，到，都市化率將到達50%。前，南寧將按照“以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提高江南，重點向南”的發(fā)展思緒，打理推進鳳嶺片區(qū)、五象新區(qū)建設(shè)，建成面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際都市、廣西首善之區(qū)。同步，南寧要在加緊五象新區(qū)建設(shè)上獲得新的突破，到18平方公里的關(guān)鍵區(qū)要有一批項目竣工，自治區(qū)重大公益性項目規(guī)劃建設(shè)區(qū)全面動工建設(shè)廣西都市規(guī)劃建設(shè)展示館、美術(shù)館、銅鼓博物館，通過“一館帶一街區(qū)”的模式，建成南寧市發(fā)展的新關(guān)鍵，到初步形成規(guī)模。1、堤路園江濱公園上六個月動工統(tǒng)籌推進南寧保稅物流中心（二期）、廣西體育中心（二期）、廣西藝術(shù)中心、廣西規(guī)劃建設(shè)展示館、廣西銅鼓博物館、廣西美術(shù)館、廣西政協(xié)會館、廣西信息中心、廣西教育學院、南寧藝術(shù)博物館、北部灣國際總部大廈、“老南寧”（一期）、邕江大學、沿海鐵路總部基地等50個項目，推進這些項目早日建成。此外，全長12公里，占地196公頃，總投資81000萬元的五象新區(qū)堤園路江濱公園一期，目前已動工建設(shè)。2、推進龍崗片區(qū)整體開發(fā)路網(wǎng)續(xù)建、新動工建設(shè)方面：實現(xiàn)五象大道、玉洞大道、銀海大道、堤園路大道、平樂大道、龍崗大道等重點路橋項目年內(nèi)建成通車。同步推進龍崗片區(qū)整體開發(fā)。年內(nèi)實現(xiàn)龍崗片區(qū)5號、2號和3號路動工建設(shè)，年終竣工。小結(jié)：從以上狀況分析可以看出，近年來，南寧都市建設(shè)不停發(fā)展，南寧房地產(chǎn)土地價格不停地攀升，都市規(guī)劃在不停地改善，這對于外來投資者和當?shù)赝顿Y商，均有極大的增進和鼓勵作用，為未來規(guī)范南寧房地產(chǎn)土地市場，起到重要的作用。六、南寧市良慶區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析（一）、良慶區(qū)概況1、地理位置良慶區(qū)屬廣西壯族自治區(qū)首府南寧市轄區(qū)，于3月18日籌建，4月30日正式掛牌成立，是南寧市最年輕的城區(qū)。良慶區(qū)位于南寧市區(qū)南部，地理位置得天獨厚，是廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要構(gòu)成部分，扼大西南出海通道之要沖，是南寧市通往北海市、欽州市、防城港市的門戶。2、行政區(qū)劃良慶區(qū)轄良慶鎮(zhèn)、那馬鎮(zhèn)、大塘鎮(zhèn)、那陳鎮(zhèn)、南曉鎮(zhèn)等5個鎮(zhèn)和大沙田街道、廣西良慶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，城區(qū)總面積1369平方公里，總?cè)丝?0．8萬人，人口密度每平方公里151人，為目前南寧市面積最大、人口至少的城區(qū)。，自治區(qū)黨委、南寧市委提出了“以邕江為軸線、西建東擴、完善江北、提高江南、重點向南”的都市發(fā)展戰(zhàn)略。重點向南就是開發(fā)建設(shè)五象新區(qū)，再造一種新南寧，這給五象新區(qū)建設(shè)主戰(zhàn)場的良慶區(qū)帶來了千載難逢的發(fā)展機遇。規(guī)劃中的五象新區(qū)范圍175平方公里，關(guān)鍵區(qū)范圍18平方公里，五象新區(qū)的功能定位為：中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，南寧市新的行政、信息、文體、商業(yè)商務(wù)中心以及現(xiàn)代宜居都市，是一種功能復(fù)合的新南寧中心區(qū)域，更是一種融入自然的生態(tài)都市典范。伴伴隨廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開發(fā)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，首府南寧市引起了世人的關(guān)注，良慶區(qū)也成為了關(guān)注的焦點。目前，良慶區(qū)人肩負著一種使命：以一種新的實踐，借著中國—東盟博覽會起跳，從埌東躍過邕江，奔向北部灣，為南寧發(fā)明新的輝煌。3、都市規(guī)劃良慶區(qū)按照自治區(qū)、南寧市構(gòu)建區(qū)域性國際都市的規(guī)定，全面實行“兩帶兩區(qū)一中心”的發(fā)展決策?！皟蓭А奔囱睾．a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和沿江都市生活與服務(wù)帶。其中北部和中部重要發(fā)展新型制造業(yè)、都市型工業(yè)和物流業(yè)，南部重要發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)；沿江都市生活與服務(wù)帶沿邕江南岸向東、向西延伸，重要發(fā)展行政辦公、生態(tài)居住、娛樂休閑、文化、教育等配套服務(wù)業(yè)。“兩區(qū)”即良慶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和五象新區(qū)，是“兩帶”中的重點發(fā)展區(qū)域。五象新區(qū)總規(guī)劃研究范圍175平方公里，規(guī)劃設(shè)計范圍約88平方公里。根據(jù)正在編制的五象新區(qū)初步方案，將新區(qū)定位為：北部灣經(jīng)濟區(qū)的總部基地，自治區(qū)的先進制造業(yè)基地，南寧市新的行政、文體、商業(yè)中心，物流、制造業(yè)基地。對如此廣闊的區(qū)域進行開發(fā)，就目前來說，將采用分期開發(fā)建設(shè)，首先，集中人力、財力、物力，將蟠龍小區(qū)所在位置的18平方公里作為關(guān)鍵區(qū)的重點開發(fā)區(qū)域。5年后，我們將看到一種欣欣向榮、初具規(guī)模的五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)。五象大道建設(shè)已先期啟動，支撐起關(guān)鍵區(qū)的重要項目有市級行政文化藝術(shù)中心、大型娛樂中心和“老南寧”古城文化旅游等大型項目。五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)的開發(fā)建設(shè)將貫穿著人與自然友好相處的理念，努力建成“生態(tài)關(guān)鍵區(qū)”。重視山體、水系的保護和運用，充足發(fā)揮五象嶺森林公園的生態(tài)效能，體現(xiàn)建筑群體與周圍環(huán)境相呼應(yīng)的空間氣勢與時代氣息。再造一種具有150萬人口的新南寧，使五象新區(qū)融入北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)，與中國—東盟“M”型區(qū)域經(jīng)濟合作戰(zhàn)略實現(xiàn)無縫對接?！耙恢行摹奔葱姓k公中心，處在“兩帶”交匯區(qū)域，重要包括北部的蟠龍小區(qū)和南部的玉洞小區(qū)、良慶小區(qū)三個組團，以南寧市、良慶區(qū)行政大樓建設(shè)為重要契機，加緊辦公樓、高檔賓館、大型商場等配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成南寧南部最重要的以行政辦公、外向服務(wù)和總部經(jīng)濟為主導(dǎo)特性的服務(wù)中心。（二）、五象新區(qū)綜述1、新區(qū)簡介五象新區(qū)，是南寧都市規(guī)劃中一種全新的城區(qū)，是邕江之南的一種廣闊區(qū)域，以良慶區(qū)的蟠龍小區(qū)、良慶鎮(zhèn)、玉洞經(jīng)濟園區(qū)、沿海經(jīng)濟走廊開發(fā)區(qū)、龍崗新區(qū)、邕寧老城區(qū)和那馬組團為主的175平方公里的土地。五象新區(qū)規(guī)劃讓都市南部未開發(fā)的這片土地，一躍成為都市未來的建設(shè)區(qū)域，也將在未來被建設(shè)成為我們都市的形象代表。規(guī)劃中的五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)，是一種功能復(fù)合的都市中心區(qū)，也是一種以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性都市新區(qū)，更是一種融入自然的生態(tài)都市典范。2、五象新區(qū)發(fā)展大事記4月，時任廣西區(qū)黨委副書記的劉奇葆提出，南寧市應(yīng)當重視加大向南發(fā)展。11月28日，中共南寧市第九屆委員會第十二次全體會議通過了《有關(guān)制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃的提議》，提出：“十一五”期間(至)，南寧“都市建設(shè)以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提高江南，重點向南”，“啟動五象嶺新區(qū)和龍崗新區(qū)建設(shè)，推進江南片區(qū)發(fā)展”。4月28日，五象大道動工，標志著五象新區(qū)建設(shè)正式啟動。12月17日，南寧市五象新區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部掛牌成立，標志著五象新區(qū)的開發(fā)建設(shè)進入實質(zhì)性階段。8月，五象新區(qū)又一條主干道——銀海大道動工拓寬。2月25日，廣西體育中心一期主體工程開始施工。1月，南寧保稅物流中心動工。5月22日，南寧市北部灣辦(五象新區(qū)指揮部)現(xiàn)場指揮部掛牌成立。7月，南寧大橋通車。1月7日，南寧保稅物流中心正式揭牌，進入封關(guān)運作階段。1月15日上午，廣西體育中心二期工程動工。1月7日正式揭牌的南寧保稅物流中心。后來按照規(guī)劃深入拓展新區(qū)，引導(dǎo)都市不停向南發(fā)展，再造一種新南寧。3、空間規(guī)劃（1）、一種樞紐——交通樞紐五象新區(qū)處在南寧南向發(fā)展軸線關(guān)鍵位置，以交通優(yōu)勢作為支撐，以大交通帶動大開發(fā)。水路：邕江穿城而過，溝通各地;海運：五象新區(qū)緊逼欽州灣。出海便捷。陸路：新區(qū)通過南寧大橋、仙葫大橋等跨江大橋與市中心區(qū)連為一體;五象大道、玉洞大道、堤路園、銀海大道、南寧大橋南岸和環(huán)城高速公路、南北高速公路、南北二級公路等道路連接內(nèi)外交通。鐵路：湘桂鐵路就在五象新區(qū)，玉洞火車站也將落戶新區(qū)。航空：五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)距吳圩國際機場30公里。（2）、一種中心——信息交流中心規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化信息樞紐大樓，服務(wù)于“數(shù)字南寧”建設(shè)的信息產(chǎn)業(yè)基地（3）、三個基地物流基地商貿(mào)基地加工制造基地（4）、四大中心市級行政中心畝廣西文化藝術(shù)中心400畝廣西體育中心畝大型娛樂中心/主題公園1000畝（5）、一批大型綜合項目濱江公園邕江之畔，關(guān)鍵區(qū)旁。基本沿用并合適整頓目前的大片水面，形成生態(tài)環(huán)境保護的綠地、濕地景觀。“老南寧”古城文化旅游項目500畝重點在于建設(shè)“老南寧”品牌，豐富南寧歷史民俗文化旅游產(chǎn)品內(nèi)涵。（三）、五象新區(qū)總部基地總部基地項目經(jīng)濟全球化和區(qū)域經(jīng)濟一體化背景下產(chǎn)生的總部經(jīng)濟及其載體。建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)小區(qū)，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)企業(yè)家的信息交流和資源共享，成為招商引資的新平臺。五象新區(qū)總部基地“呼之欲出”?！赌蠈幨形逑笮聟^(qū)總部基地修建性詳細規(guī)劃》進入公告階段，規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約公頃。1、區(qū)位及規(guī)模今年1月下發(fā)的南寧市城建項目第一期投資計劃提出，五象新區(qū)今年將形成三大片區(qū)，總部基地、蟠龍片區(qū)和龍崗片區(qū)的路網(wǎng)今年將成片動工建設(shè)。根據(jù)《規(guī)劃》，五象新區(qū)總部基地選址在五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)內(nèi)，總部基地規(guī)劃范圍為五象大道以南、體育中心以西及平樂大道以東所圍合的區(qū)域，總建設(shè)用地面積約公頃，其中，商業(yè)金融用地面積約為公頃，占總面積的%。2、公共交通：每300米內(nèi)有2個公交站總部基地內(nèi)的都市道路等級分為都市迅速路、都市主干道、都市次干道和都市支路四級。將有便捷的公共交通線網(wǎng)抵達總部基地。劃沿都市主干道、次干道和部分支路公交停靠站，保證每300米的范圍內(nèi)有2個公交站點，以便市民的平常出行活動。此外，軌道交通也將路過這里，在軌道交通站設(shè)置站前廣場，以便交通站內(nèi)人流的迅速集散。3、功能定位：體現(xiàn)商務(wù)辦公金融服務(wù)等假如說五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)是五象新區(qū)的心臟，那么總部基地就是心臟的中心。五象新區(qū)總部基地是南寧市總部經(jīng)濟發(fā)展和都市建設(shè)的標志性建筑群，根據(jù)政府已下發(fā)的《南寧市五象新區(qū)總部基地建設(shè)工作方案》，將體現(xiàn)商務(wù)辦公功能、金融服務(wù)功能、產(chǎn)品展示功能、信息交流功能和研發(fā)創(chuàng)新功能這六大功能。4、影響：金融輻射帶來多種經(jīng)濟效應(yīng)總部基地的建設(shè)要堅持“高起點規(guī)劃、高強度投入、高原則建設(shè)、高效能管理”。根據(jù)《修建性詳細規(guī)劃》的規(guī)劃條件和有關(guān)建設(shè)規(guī)定，建成智能化、生態(tài)型的樓群組合，形成集辦公、金融、展示、科研、信息交流于一體的企業(yè)總部集聚地。（四）、都市公共設(shè)施中小學：大沙田小學、五象小學、英華學校、玉洞小學、玉龍學校、英華學校、金象小學、西南外語小學、良慶區(qū)華登學校、西南中學等；

綜合商場：五象綜合市場、利客隆超市、家俱商場、便利店、金象三區(qū)綜合市場、玉洞商貿(mào)綜合市場、南城百貨、利客隆、金盛商業(yè)廣場；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信用合作社；醫(yī)院：江嶺醫(yī)院、廣西工人醫(yī)院大沙田門診部、廣西水電醫(yī)院、博大醫(yī)院、玉洞醫(yī)院、市二醫(yī)院大沙田分院；交通：21路、23路、65路、607路、707路、501路等公車；輕軌1號即將施工，必將給輕軌沿線物業(yè)開發(fā)帶來新的發(fā)展機遇；其他:中國電信、中國移動、金象嶺森林公園、五象嶺森林公園、江濱公園等；鄰近地標：保稅物流園、廣西銅鼓博物館、廣西美術(shù)館、廣西都市規(guī)劃建設(shè)展示館、自治區(qū)行政中心等。第二章南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況一、近年來南寧市房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）南寧市房地產(chǎn)總體供應(yīng)狀況1、年房地產(chǎn)動工、竣工緩慢，年商品住宅同意預(yù)售量下降宏觀經(jīng)濟調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)速度放緩，供應(yīng)雙方進入觀望狀態(tài)。受其影響，全市供應(yīng)大幅下降，進入下六個月，在剛性需求的帶動，需求井噴，市場重新進入“量價齊升”的局面。根據(jù)上圖表顯示，南寧市商品住宅市場同意預(yù)售量大幅下降，同意套數(shù)為27075套，降幅為%，同意面積2785834㎡，降幅為%，由于年進入調(diào)整期，各大開發(fā)企業(yè)放慢了拿地、開發(fā)的速度；房地產(chǎn)投資、新增動工、施工、竣工面積都將繼續(xù)下降，下降幅度也許會在下六個月有所收窄，受此影響，年商品住宅市場同意預(yù)銷量有所下降。2、商品住宅各大城區(qū)同意預(yù)售狀況從以上表中來看，年年度青秀區(qū)的商品住宅獲得同意預(yù)售繼續(xù)占據(jù)全市主力，但市場份額卻同比減少%，同意預(yù)售套數(shù)與去年同期相比下降%；西鄉(xiāng)塘區(qū)獲得同意預(yù)售量位居第二，市場份額保持增長，占比為%，市場份額增長%，與去年同期相比增長%；江南區(qū)屬于南寧市工業(yè)比較多的區(qū)域，同意預(yù)售量有小幅度下降，同意套數(shù)為4664套，與去年同期相比下降%，占比為%，市場份額小幅度增長%；年年度興寧區(qū)獲得同意預(yù)售量增幅最大區(qū)域，同意數(shù)套1542套，面積為㎡，與去年同期相比增長%，占比為%，其他城區(qū)同意量均局限性5%。3、同意預(yù)售產(chǎn)品構(gòu)造從商品住宅同意預(yù)售各戶型來看，二室和三室的戶型產(chǎn)品同意預(yù)售量展現(xiàn)市場主力，分別同意10145套和9679套，兩類戶型產(chǎn)品占據(jù)全市商品住宅同意套數(shù)的%，重要同意項目為臺灣街·宜蘭灣、盛天華府、榮和·大地、盛天國際、隆源國際公館、匯東酈城、瀚林雅筑、風格·雨林、保利·山水怡城、奧翔碧園等；一室的戶型產(chǎn)品同意預(yù)售量位居第三，同意3689套，占比為%，主力獲得同意預(yù)售項目錦繡花園、嘉華綠洲、榮寶華·星光大廈、盛天國際等；其他各類戶型產(chǎn)品同意預(yù)售局限性5%。4、商品住宅同意預(yù)售面積區(qū)從以上面積區(qū)間登記表中來看，面積區(qū)間分布同意預(yù)售量相對較比合理，120-144㎡和75-90㎡的面積區(qū)間同意預(yù)售套數(shù)分別為5791套、5597套，占比為%、%，這兩個面積區(qū)間的產(chǎn)品也是暢銷商品住宅面積區(qū)間；90-105㎡的面積區(qū)間同意預(yù)售套數(shù)為4657套，占比為%，重要是寬松二室和小三室；105-120㎡的面積區(qū)間同意預(yù)售套數(shù)3758套，占比%；以投資型產(chǎn)品為45-75㎡和45㎡如下同意預(yù)售套數(shù)分別3286套和1897套，占比為%和%；144㎡以上的超大戶型產(chǎn)品商品住宅由于成本和稅收的加重，購房者有限的購置力下也逐漸轉(zhuǎn)向買購中小面積戶型產(chǎn)品的商品住宅，所有該面積區(qū)間僅占據(jù)市場份額的%。（二）、-南寧市商品住宅市場總體簽約數(shù)據(jù)分析1、整體商品住宅"牛市"再現(xiàn)交易量成倍增長2、市場房源"求"遠超"供"房價急速上升縱觀全局，年南寧市商品住宅月均價上升速度有所加緊，在消化量逐漸增長的同步，南寧市場房源顯得頗為緊張，該現(xiàn)象在鳳嶺一帶最為明顯。3、南寧市商品住宅簽約量按城區(qū)劃分數(shù)年來，青秀區(qū)一直保持著南寧樓市的領(lǐng)銜位置，商品住宅供應(yīng)和消化該區(qū)域都能占到市場份額的50%以上，獨占市場熬頭。相比之下，西鄉(xiāng)塘區(qū)為南寧人口最多片區(qū)，由于拆遷較為困難，舊城改造工作較為復(fù)雜和緩慢，因此大多項目都集中在土地儲備較多的地帶，如大學路、魯班路、高新區(qū)和相思湖一帶，而該地帶卻為南寧眾多高校集中地，因此被人們稱為"學府寶地"。在"學府寶地"的美譽下，西鄉(xiāng)塘區(qū)成為南寧的另一種樓市"新星"區(qū)域，同樣也是居住和投資較為優(yōu)越區(qū)域。年興寧區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)均靠老盤的后推和剩余貨量供應(yīng)市場，因此整年簽約量較少，均在4000套如下。4、南寧市商品住宅戶型配比年南寧市商品住宅最為暢銷的戶型仍然為舒適型的三室。5、南寧市商品住宅按面積區(qū)間劃分與年相比，年本市所消化的商品住宅各面積區(qū)間分派比率基本靠近，仍以單套面積為75-90㎡和120-144㎡的區(qū)間為主。一直以來，小戶型75㎡如下的單間和一室戶型銷售價格都較高，而伴隨"70/90"政策逐漸滲透市場，大戶型供應(yīng)明顯減少，因此其銷售單價也明顯提高。6、南寧市商品住宅按價格區(qū)間劃分年，南寧市商品住宅銷售價格增長較快，尤其在青秀區(qū)鳳嶺一帶，臨近年終，各樓盤所推貨量銷售均價基本保持在8000左右，甚至少部分已經(jīng)到達上萬元，因此，今年全市銷售單價已不再是年的3750-4000元為主了，而是跳躍了六個等級，基本都在6000元以上，該價格區(qū)間共簽約商品住宅12154套，占全市總量%，是08年的5倍尚有余。另一方面，價格區(qū)間5000-5500元銷量也比較樂觀，共簽約商品住宅6948套，占全市總量%，該價位多集中于江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)一帶。7、南寧市商品住宅按總價區(qū)間劃分年，南寧市商品住宅銷售單價都大幅度增長，因此從總價區(qū)間看，單套住房總價在66萬以上已經(jīng)成為市場主體。8、南寧市商品住宅購置人群來源地年，南寧市商品住宅購置人群外地客戶逐漸增多，其中本省其他地區(qū)購置商品住宅26591套，占全市總量的%，成為本市住房消費主力客群。另一方面，受東盟發(fā)展影響，外省客戶也有多增長，共消化13393套商品住宅，占全市總量的%。9、南寧市商品住宅簽約套數(shù)排行(三)、—良慶區(qū)商品住宅市場簽約數(shù)據(jù)分析1、良慶區(qū)商品住宅市場總體狀況良慶區(qū)商品住宅合計24個項目有成交立案，成交立案套數(shù)合計1887套，與上年相比增長%；成交立案面積合計㎡，與上年相比增長%。成交立案套數(shù)與成交立案面積兩項均為年度全市環(huán)比增幅最大的片區(qū)。從月度成交量走勢來看，除1月和12月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增長，尤其是11月，漲幅高達%。其中，3月和10月成交量較高，合計分別成交立案208套和251套。1月、6月和12月成交量較低，合計分別成交立案102套、109套和109套。由于片區(qū)內(nèi)的原住民多，土地權(quán)屬問題較為復(fù)雜，給征地帶來了一定的困難，致使良慶區(qū)在年可選房源不多。據(jù)良慶區(qū)發(fā)展和改革局的數(shù)據(jù)，良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額達億元，而1月至10月，良慶區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額僅為億元，僅這一項，就同比下降了%。目前，良慶區(qū)在售的大部分樓盤均為尾盤，加上五象新區(qū)還在深入的規(guī)劃當中，臨時沒有太多的新盤開發(fā)。片區(qū)目前正在開發(fā)的有位于銀海大道的銀海華廷和天筑米蘭兩個新項目，但詳細放量均未定。藍波灣和金象綠城新一期產(chǎn)品則分別要等到的3月份和6月份才推出，總量1000多套。2、良慶區(qū)商品住宅簽約價格走勢良慶區(qū)商品住宅類成交立案均價3264元/㎡，與上年相比上漲%。從月度成交均價看，11月份以3761元/㎡的成交立案均價位居各月度首位。與上年相比，除了4、5、6月份分別有%、%、%的小幅下滑外，其他月份均價均呈上漲趨勢，其中，11月份漲幅高達%。3、良慶區(qū)商品住宅簽約套數(shù)戶型配比良慶區(qū)成交套數(shù)最多的仍然是三室戶型，共成交套數(shù)624套，一室與二室戶型成交量緊隨其后，分別為470套和448套。同上年相比，四室與復(fù)式戶型成交量大幅上漲，漲幅分別為%和%，位居各戶型漲幅前兩位。而五室戶型成為本年度所有戶型中唯一成交量下滑的戶型，環(huán)比下降了25%。4、良慶區(qū)商品住宅按面積區(qū)間劃分年度良慶區(qū)商品住宅以單套面積為45~75㎡、105~120㎡以及75~90㎡的區(qū)間為主，分別簽約566套、288套和271套，占成交立案量的%、%和%，位列前三。同上年相比，面積區(qū)間為105~120㎡和120~144㎡的商品住宅漲幅最大，分別上漲了%和%。而面積區(qū)間為45㎡如下的商品住宅環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅為%。5、良慶區(qū)商品住宅按價格區(qū)間劃分，良慶區(qū)商品住宅銷售價格略有增長，價格區(qū)間在4500~4750元的商品住宅漲幅最大，到達了170%。良慶區(qū)商品住宅銷售單價重要集中在2500~3500元，該價格區(qū)間共簽約商品住宅1001套，占總量%；3500~4000元的商品住宅銷量也不少，該價格區(qū)間共簽約商品住宅504套，占總量%。6、良慶區(qū)商品住宅按總價區(qū)間劃分年良慶區(qū)商品住宅成交總價仍然以22~33萬這一價格區(qū)間為主，但與上年相比，此價格區(qū)間的占比下降了個百分點。而33~44萬和44~55萬這兩個價格區(qū)間的成交量增長迅速，環(huán)比分別增長了%和%。從上表中可以很清晰地看出，伴隨南寧樓市整體上揚的趨勢，良慶區(qū)的住宅銷售單價也有所上漲，這必然導(dǎo)致住宅總價逐漸增高。7、良慶區(qū)商品住宅購置人群來源地 年，良慶區(qū)商品住宅銷售套數(shù)合計1887套，較年增長了1035套，漲幅%。各類購置人群均有所增長，其中本市非城區(qū)客戶增長迅速，環(huán)比增長%，本省其他地區(qū)客戶也較增長了%。這兩部分客戶共購置商品住宅1131套，占良慶區(qū)商品住宅銷售總量的%。此外，外省市客戶成交量增長了%，幾乎翻倍。而年良慶區(qū)商品住宅消費的主力客群——本市城區(qū)客戶今年占比下降%。8、良慶區(qū)商品住宅簽約套數(shù)排行（四）、商鋪市場簽約數(shù)據(jù)分析1、年南寧商鋪簽約量大幅增長，12月達最高鋒值，南寧市房地產(chǎn)市場不僅火了商品住宅，同步也火了商鋪物業(yè)，簽約量大幅度增長。據(jù)記錄，今年商鋪物業(yè)合計簽約5214套，總面積約為萬㎡，與上年相比分別增長%、%；簽約均價為10435元/㎡，與上年相比上漲%。主力簽約項目《廣西國際貿(mào)易中心》、《云星都市春天》、《西南商都》、《大和平商貿(mào)批發(fā)城》等。從簽約量走勢圖看，年商鋪物業(yè)各月度漲跌幅度十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，簽約量最低的在2月份，合計成交207套，面積為14609㎡，與去年同期相比下降%、%；12月份銷量突破年度最高，達761套，面積為75563㎡，同比增長%、%。2、年青秀區(qū)商鋪與上年相比增幅達%從各城區(qū)簽約狀況看，青秀區(qū)替代了成為了“大贏家”，合計簽約1818套，占比達%，主力簽約項目分別為《老撾園區(qū)月亮灣》、《廣西國際貿(mào)易中心》。另一方面為西鄉(xiāng)塘區(qū)，合計成交立案1235套，占比為%，重要項目為《云星都市春天》、《盛天名都》等。一直以供應(yīng)商鋪的興寧區(qū)，本年度供應(yīng)量下降，以簽約1197套排第三位，占比%，主力簽約項目《西南商都》、《大和平商貿(mào)批發(fā)城》、《澳華花園》、《盛世聯(lián)邦廣場》等；江南區(qū)良慶辨別別簽約822套、142套，占比為%、%。從各城區(qū)簽約均價上看，興寧區(qū)平均銷售價格為全市最高，達13725元/㎡，與上年相比上漲%；其中，個別項目體現(xiàn)忽然，如位于朝陽路上的《西南商都》項目以均價56155元/㎡簽約263套。另一方面青秀區(qū)，為11543元/㎡，與上年相比上漲%，主力奉獻項目《盛世聯(lián)邦廣場》等。3、年南寧商鋪簽約產(chǎn)品面積區(qū)間分布從各面積區(qū)間來看，年度商鋪物業(yè)以40㎡如下面積區(qū)間簽約套數(shù)所占份額最高，合計立案2388套，占比達%，與上年相比下降%，主力由《西南商都》、《廣西國際貿(mào)易中心》和《大和平商貿(mào)批發(fā)城》等供應(yīng)；另一方面為40-60㎡的面積區(qū)間，合計簽約1311套，占比量為%，與上年相比增長%；60-80㎡面積區(qū)間合計簽約610套，占比量為%，與上年相比增長%。大面積區(qū)間500㎡以上簽約量較小，僅簽約92套，占比為%。4、年南寧商業(yè)簽約產(chǎn)品價格區(qū)間分布從各價格區(qū)間上看，商鋪物業(yè)簽約以6000-10000元/㎡價格區(qū)間為主力，合計簽約1326套，占比量為%，與上年相比增長%；另一方面為6000元/㎡如下價格區(qū)間，合計簽約1234套，占比量為%，與上年相比下降%；0-25000元/㎡以上價格區(qū)間簽約量最低，合計291套，占比量為%，與上年相比增長；高價位0元/㎡以上簽約量與上年相比大幅度增長，增幅為%。（五）、寫字樓市場簽約數(shù)據(jù)分析1、年寫字樓物業(yè)簽約清淡，年終收官12月價格跌破底谷南寧市無論是商品住宅還是商鋪物業(yè)簽約量均呈增長態(tài)勢，而寫字樓市場異常冷清，簽約量大幅度下降，降幅超過5成。據(jù)記錄，整年合計259套，面積為27696㎡，與上年相比分別下降%、%，合計金額萬元，與上年相比下降%，均價為5653元/㎡，與上年相比漲幅為%。主力簽約項目為《盛世龍騰》、《上東國際》、《大和平商貿(mào)批發(fā)城》、《東方國際商務(wù)港》等。從月度走勢看，年寫字樓物業(yè)無論簽約量還是均價漲跌幅度較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，簽約量最高鋒值在1月份，合計成交6023套，面積為3446㎡，與上年相比增長%、%；從均價上看，最高均價同樣出目前1月份，為6844元/㎡，與上年相比增長%，年終收官12月份，均價跌至整年最低價，為3717元/㎡，與上年相比下降%，僅簽約8套。2、年南寧寫字樓物業(yè)立案價格區(qū)間分布從各價格區(qū)間看，寫字樓物業(yè)以中、低價位5000元/㎡如下和5000-7500元/㎡的價格區(qū)間為主，合計簽約套數(shù)分別為114套、99套，占比為%、%，與上年相比分別下降%、%；7500-10000元/㎡及10000元/㎡以上價格區(qū)間簽約套數(shù)較低，分別為28套、18套，占比為%、%，與上年相比7500-10000元/㎡增長40%、10000元/㎡以上下降10%。。（六）、別墅市場簽約數(shù)據(jù)分析1、年南寧市別墅市場體現(xiàn)清淡3月成交量跌破底谷伴隨“禁別令”執(zhí)行的尾聲，當年趕在“禁別令”前報建開發(fā)的最終一批獨棟別墅，在年將成為現(xiàn)房，該批開發(fā)的獨棟別墅已成為獨棟一手房市場上的最終晚餐。近來外地購房者紛紛投資獨棟別墅，就是由于其他都市的獨棟別墅已完全進入稀缺，價格已到了8-15萬元/平方米左右，而南寧的獨棟別墅只在元/平方米，價格的差距，使他們看到南寧獨棟別墅仍然有“末班車”的機會，這將會成為南寧房地產(chǎn)投資的一大趨勢。從月度走勢看，受項目個案的影響，南寧別墅市場無論成交量還是均價月度漲跌幅度較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，成交量最低的在3月份，合計成交12套，面積為㎡；8月份，均價到達年的最高鋒，達10152元/㎡，集中主力立案項目為《嘉和城》、《楓林藍岸》。2、年南寧別墅立案價格區(qū)間分布從成交立案價格區(qū)間看，南寧別墅以200萬以上、125~150萬和75萬如下的價格區(qū)間為主，合計立案套數(shù)分別為287套、108套和87套，占比為%、%和%。75~100萬及150~175萬價格區(qū)間成交立案套數(shù)較低，合計成交套數(shù)分別為18套和19套，占比為%、%。二、南寧地產(chǎn)市場研究(一)、1-8月南寧市商品房市場分析1、新建商品房同意預(yù)售狀況1-8月份，全市新建商品房同意預(yù)售面積萬平方米，與去年同比增長%。其中商品住房萬平方米，與去年同比增長%；辦公樓萬平方米，與去年同比增長%；商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，與去年同比增長%。8月份，全市新建商品房同意預(yù)售面積萬平方米，與上月環(huán)比增長%。其中新建商品住房萬平方米，與上月環(huán)比增長%；辦公樓萬平方米，上月辦公樓無預(yù)售量；商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，與上月環(huán)比下降11%。2、新建商品房銷售狀況1-8月份，新建商品房成交面積萬平方米，與去年同比下降%，成交套數(shù)32795套，與去年同比下降%。其中住房成交面積萬平方米，與去年同比下降%，成交套數(shù)25501套，與去年同比下降%；商業(yè)營業(yè)用房成交面積萬平方米，與去年同比下降%，成交套數(shù)1473套，與去年同比下降%；辦公用房成交面積萬平方米，與去年同比增長%，成交套數(shù)293套，與去年同比下降%。8月份，新建商品房成交面積萬平方米，與上月環(huán)比下降%，成交套數(shù)4072套，與上月環(huán)比下降%。其中住房成交面積為萬平方米，與上月環(huán)比下降%，成交套數(shù)3114套，與上月環(huán)比下降%；商業(yè)營業(yè)用房成交面積萬平方米，與上月環(huán)比增長%，成交套數(shù)149套，與上月環(huán)比增長%；辦公用房成交面積萬平方米，與上月環(huán)比增長500%，成交套數(shù)41套，與上月環(huán)比增長%；其他商品房萬平方米，分別屬于車庫、雜物房等其他用途的房屋。3、存量房交易狀況1-8月，存量房成交面積萬平方米，與去年同比增長%；成交套數(shù)9773套，與去年同比增長%；成交金額億元，與去年同比增長%。其中存量住房成交面積萬平方米，與去年同比增長%；成交套數(shù)8650套，與去年同比增長%，金額億元，與去年同比增長%。8月份，存量房成交面積萬平方米，與上月環(huán)比下降%；成交套數(shù)1122套，與上月環(huán)比下降%；金額億元，與上月環(huán)比增長%。其中存量住房成交面積萬平方米，與上月環(huán)比增長%，成交套數(shù)1002套，與上月環(huán)比下降%，金額億元，與上月環(huán)比下降%。（二）、1-8月南寧市商品房月份分析1、1月南寧市商品房交易狀況1月，南寧一般住宅成交2727套，成交套數(shù)環(huán)比下降%同比上漲%；成交價為6316元/㎡，環(huán)比上漲%同比上漲%。官方記錄數(shù)據(jù)顯示，1月南寧市一般住宅成交均價達6316元/㎡，攜房房事之兇猛，勇冠上六個月月度均價。1月成交1261套、面積151255㎡、金額10億7千余萬、均價7098元/㎡，青秀區(qū)一如既往的勇猛。青秀區(qū)鳳嶺南、北兩個板塊顯然以是南寧樓市的關(guān)鍵板塊和風向標，其對南寧整體市場的影響不可謂不巨大。南寧樓市的格局大體如此：青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)三足鼎立，其中又以青秀區(qū)為重點；從市場占比來看，青秀區(qū)無論套數(shù)還是成交面積均占南寧市場50%以上份額，成為市場佼佼者。從樓市規(guī)律來看，一季度為市場淡季，樓盤以自然銷售和常規(guī)去貨為主。1月份的市場體現(xiàn)與規(guī)律相符，并無異常，青秀區(qū)由于有鳳嶺南、北兩個板塊的引領(lǐng)之下體現(xiàn)強悍也與其區(qū)域價值和板塊所承載的區(qū)域使命相符。（1）、價格如上圖，1月，南寧一般住宅成交2727套，成交套數(shù)環(huán)比下降%，同比上漲%；成交價為6316元㎡，環(huán)比上漲%，同比上漲%。其中，單價為6250~6500元/㎡的住宅立案套數(shù)為260套，占比最高，為總占比的%，這部分房源的均價為6380元/㎡。如圖，1月南寧一般住宅中，總價為44~45萬房源立案套數(shù)為512套，立案面積為48311平方米，這部分房源的均價為5243/㎡。（2）、面積如上圖，1月南寧一般住宅75~90平方米房源立案量為508套，立案面積為43159平方米，占總比的%，這部分房源的均價為6106/㎡。（3）、戶型如上圖，1月南寧一般住宅三室房源立案量為1110套，立案面積為141550平方米，占總比的%，這部分房源的均價為6270元/㎡。（4）、區(qū)域如圖，1月青秀區(qū)本案套數(shù)為1261套，立案面積為151255平方米，均價為7098元/㎡。在幾種城區(qū)中，青秀區(qū)的立案套數(shù)、立案面積及均價仍居第一。2、2月南寧市商品房交易狀況2月，南寧市一般商品房成交局限性1500套，成交均價也回落至5817元/㎡，淡季來襲。整個2月，南寧樓市翹楚區(qū)域青秀區(qū)成交646套，與1月相比銳減幾近50%；西鄉(xiāng)塘區(qū)成交428套；江南區(qū)215套；興寧區(qū)83套；良慶區(qū)43套。價格方面，青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)以6136元/㎡和6033元/㎡同屬第一陣營；興寧區(qū)以5322元/㎡處第二陣營；江南區(qū)以4857元/㎡、良慶區(qū)以4180同屬第三陣營?；赝寞偪駱鞘校鬣l(xiāng)塘區(qū)的市場體現(xiàn)甚至比常占樓市頭把交椅的青秀區(qū)更值關(guān)注。（1）、價格如上圖，2月，南寧一般住宅成交1415套，成交套數(shù)環(huán)比下降%，同比下降%；成交均價為5817元/㎡，環(huán)比下降%，同比上漲%。其中，單價為6250~6500元/㎡的住宅立案套數(shù)為215套，占比最高，為總占比的%，這部分房源的均價為6236元/㎡。如圖，2月南寧一般住宅中，總價為22~33萬房源立案套數(shù)為310套，占總占比的%，這部分房源的均價為4759元/㎡。（2）、面積如上圖，2月南寧一般住宅75~90平方米房源立案量為301套，占總比的%，這部分房源的均價為5669元/㎡。（3）、戶型如上圖，2月南寧一般住宅三室房源立案量為497套，占總比的%，這部分房源的均價為5883元/㎡。(4)、區(qū)域從上圖中我們可以看到，2月南寧的一般住宅城辨別布中，青秀區(qū)的立案套數(shù)居第一位，為646套，占總占比的%，立案面積為73200㎡，占總占比的%。青秀區(qū)2月份一般住宅均價為6136元/㎡。3、3月南寧市商品房交易狀況整個3月，南寧市一般商品房成交套數(shù)局限性1700套，其中，青秀區(qū)708套、江南區(qū)423套、西鄉(xiāng)塘區(qū)315套。受“兩會”定調(diào)以及政策風向影響，買方率先進入觀望，政府調(diào)控樓市的多種表態(tài)，顯然已引起神經(jīng)敏感的購房者們的高度注意。（1）、價格如上圖，3月，南寧一般住宅成交1692套，成交套數(shù)環(huán)比上漲%，同比下降%；成交均價為6039元/㎡，環(huán)比上漲%，同比上漲%。其中，單價為3500㎡如下的住宅立案套數(shù)為231套，占比最高，為總占比的%，這部分房源的均價為2963元/㎡。如圖，3月南寧一般住宅中，總價為44~55萬房源立案套數(shù)為427套，占總占比的%，這部分房源的均價為5144元/㎡。（2）、面積如上圖，3月南寧一般住宅75~90平方米房源立案量為401套，占總比的%，這部分房源的均價為5770元/㎡。（3）、戶型如上圖，3月南寧一般住宅三室房源立案量為710套，占總比的%，這部分房源的均價為5893元/㎡。(4)、區(qū)域從上圖中我們可以看到，3月南寧的一般住宅城辨別布中，青秀區(qū)的立案套數(shù)居第一位，為708套，占總占比的%，立案面積為79645㎡，占總占比的%。青秀區(qū)3月份一般住宅均價為6535元/㎡。4、4月南寧市商品房交易狀況4月，號稱史上最嚴厲調(diào)控的新政出臺，陸續(xù)，從土地到稅收，從貸款到利率，調(diào)控政策接踵而至。在這樣的市場和政策背景之下，4月，南寧一般住宅成交2285套，均價6081元/㎡，市場走向未有明顯變化。從成交戶型來看，兩室成交632套，三室成交1083套；從面積區(qū)間來看，75—90㎡成交560套，90—105㎡成交399套。（1）、價格如上圖，4月，南寧一般住宅成交2141套，成交套數(shù)環(huán)比上漲%，同比下降%；成交均價為6193元/㎡，環(huán)比上漲%，同比上漲%。其中，單價為7500~8000元/㎡的住宅立案套數(shù)為288套，占比最高，為總占比的%，這部分房源的均價為6890元/㎡。如圖，4月南寧一般住宅中，總價為33~44萬房源立案套數(shù)為389套占總占比的%，這部分房源的均價為3957元/㎡。（2）、面積如上圖，4月南寧一般住宅75~90平方米房源立案量為602套，占總比的%，這部分房源的均價為5752元/㎡。（3）、戶型如上圖，4月南寧一般住宅三室房源立案量為955套，占總比的%，這部分房源的均價為6126元/㎡。（4）、區(qū)域從上圖中我們可以看到，4月南寧的一般住宅城辨別布中，青秀區(qū)的立案套數(shù)居第一位，為1233套，占總占比的%，立案面積為140455㎡，占總占比的%。青秀區(qū)4月份一般住宅均價為6423元/㎡。5、5月南寧市商品房交易狀況“黃金5月”在史上最嚴厲調(diào)控政策的伴隨下萎靡到來，全市當月成交4000余套。我們來看5月樓市體現(xiàn)中的購房者來源：本市城區(qū)957套、本市非城區(qū)322套、本省其他地區(qū)1845套、外省市953套、無法識別39套。這組微觀數(shù)據(jù)至少釋放了如下幾種信息：其一，南寧的市場是廣西的市場，立足南寧放眼全區(qū)才是出路；其二外省市953套的成交量闡明投資需求并不像傳說中那般兇猛（尤其在新政背景之下）。（1）、價格如上圖，5月，南寧一般住宅成交4116套，成交套數(shù)環(huán)比上漲%，同比下降%；成交均價為5493元/㎡，環(huán)比下降%，同比上漲%。其中，單價為3500元/㎡如下的住宅立案套數(shù)為781套，占比最高，為總占比的%，這部分房源的均價為3055元/㎡。如圖，5月南寧一般住宅中，總價為44~55萬房源立案套數(shù)為1011套，占總占比的%，這部分房源的均價為5191元/㎡。（2）、面積如上圖，5月南寧一般住宅75~90平方米房源立案量為1331套，占總比的%，這部分房源的均價為5523元/㎡。（3）、戶型如上圖，5月南寧一般住宅二室房源立案量為1760套，占總比的%，這部分房源的均價為5727元/㎡。（4）、區(qū)域從上圖中我們可以看到，5月南寧的一般住宅城辨別布中，青秀區(qū)的立案套數(shù)居第一位，為2521套，占總占比的%，立案面積為283736㎡，占總占比的%。青秀區(qū)5月份一般住宅均價為5477元/㎡。6、6月南寧市商品房交易狀況6月，從江南燃起的戰(zhàn)火有燎燒全市的趨勢。6月的成交數(shù)據(jù)：成交2289套，均價5639元/㎡。本市城區(qū)成交435套、本市非城區(qū)141套、本省其他地區(qū)1112套、外省市574、無法識別27套。（1）、價格如上圖，6月，南寧一般住宅成交2289套，成交套數(shù)環(huán)比下降%，同比下降%；成交價為5639元㎡，環(huán)比上漲%，同比上漲%。其中，單價為4500~5000元/㎡的住宅立案套數(shù)為356套，占比最高，為總占比的%，這部分房源的均價為4786元/㎡。如圖，6月南寧一般住宅中，總價為44~55萬房源立案套數(shù)為791套，占總占比的%，這部分房源的均價為5017元/㎡。（2）、面積如上圖，6月南寧一般住宅75~90平方米房源立案量為791套，占總比的%，這部分房源的均價為5978元/㎡。（3）、戶型如上圖，6月南寧一般住宅二室房源立案量為1016套，占總比的%，這部分房源的均價為5762元/㎡。（4）、區(qū)域從上圖中我們可以看到，6月南寧的一般住宅城辨別布中，青秀區(qū)的立案套數(shù)居第一位，為891套，占總占比的%，立案面積為103121㎡，占總占比的%。青秀區(qū)6月份一般住宅均價為6265元/㎡。7、7月南寧市商品房交易狀況在新政持續(xù)影響下，南寧市商品房新增供應(yīng)量和成交量本月均創(chuàng)下4月新政以來新低。7月南寧商品房新增供應(yīng)量為萬㎡，環(huán)比下降%，同比下降%，與月度供應(yīng)均值相比下降%，開發(fā)企業(yè)再度進入調(diào)整，市場供應(yīng)減少。7月南寧商品房成交面積為萬㎡，環(huán)比減少%，同比減少%，與月度成交均值相比減少%，市場成交量再回落，需求萎縮趨勢仍然在加劇。7月南寧商品房成交均價為5632元/㎡，環(huán)比下降%，同比上漲%。在商品住宅價格有所松動的帶動下，商品房價格環(huán)比小幅下滑。表：南寧市7月商品房供求及成交狀況表（1）、供求比分析09年6月至10年7月南寧市商品房供求狀況開發(fā)企業(yè)放緩供應(yīng)節(jié)奏，供求差距縮小7月南寧商品房市場供求比為1：，為了在需求萎縮的市場營造熱銷場面，開發(fā)企業(yè)本月調(diào)整推案節(jié)奏，市場新增供應(yīng)放緩明顯，雖然成交量仍然繼續(xù)惡化，但在供應(yīng)量相對減少的狀況下，本月供求比與上月比狀況有所改善，南寧樓市繼續(xù)調(diào)整。（注：供求比即面積供銷比=1：當月成交面積/當月新批預(yù)售面積）（2）、供應(yīng)量分析開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，市場供應(yīng)再萎縮6月-7月南寧商品房新增供應(yīng)狀況7月南寧商品房新增供應(yīng)量為萬㎡，環(huán)比下降%，同比下降%，與月度供應(yīng)均值相比下降%。7月在調(diào)控風潮仍然繼續(xù)的預(yù)期作用下，部分住宅為主的項目拉長了蓄客的時間，部分項目則選擇了按兵不動?？傊?，本月開發(fā)企業(yè)進行了短暫的方略調(diào)整。（3）、成交量分析市場成交量持續(xù)回落，需求萎縮趨勢繼續(xù)加劇6月至7月南寧商品房成交量走勢7月南寧商品房成交面積為萬㎡，環(huán)比減少%，同比減少%，與月度成交均值相比減少%。無論環(huán)比、同比抑或是與均值相比均出現(xiàn)了較大幅度的減少，并且下跌的幅度在加大，南寧樓市成交狀況似乎并未探底。成交量大幅度下跌當然有開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)方略，供應(yīng)量減少有關(guān)，但由于新政作用持續(xù)影響，投資性需求以及改善性需求大量被壓制。市場前景迷霧重重，也導(dǎo)致了部分剛性需求的觀望，新政的影響本月仍然在加劇。（4）、成交均價分析在商品住宅、辦公物業(yè)成交價格回調(diào)的帶動下，商品房價格小幅調(diào)整從成交均價來看，7月南寧商品房成交均價為5632元/㎡，環(huán)比下降%，同比上漲%。從成交的詳細狀況看，我們認為商品房成交價格的調(diào)整重要還是成交構(gòu)造變化所致，本月商品住宅成交量較大，且成交多來自興寧區(qū)、江南區(qū)兩大房價相對較低的區(qū)域，商品住宅成交構(gòu)造性下調(diào)，7月份，南寧市商品住宅成交均價為5643元/㎡，環(huán)比下跌%。此外，本月成交的辦公和商業(yè)物業(yè)當中，非市中心高價物業(yè)成交有所增長，整體拉低了成交均價，導(dǎo)致了價格出現(xiàn)構(gòu)造性回調(diào)。8、8月南寧市商品房交易狀況（1）、價格8月份，南寧市整個商品房市場共立案成交商品房㎡，銷售金額為億元，商品房均價為6000元/㎡。▼同比與去年同期相比，8月份南寧房地產(chǎn)市場商品房銷售立案面積↓%，銷售金額↓%，均價↑%。▼環(huán)比環(huán)比7月份，8月份南寧房地產(chǎn)市場商品房銷售立案面積↓%，銷售金額↑%，均價↑%。從上圖表可知，南寧市商品房8月單月均價6000元∕㎡，環(huán)比上升%，成交立案面積小幅波動。伴隨全國出現(xiàn)樓市小回暖的態(tài)勢，南寧市場也呈回升態(tài)勢，目前購房者的購置意向有所增強。、面積8月份，南寧市住宅共新增同意預(yù)售面積㎡,成交立案面積為292632㎡，新增同意預(yù)售面積超過成交立案面積73265㎡。售批比為，環(huán)比下降點。1-8月份，南寧市商品住宅合計共新增同意預(yù)售面積2979178㎡,合計成交立案面積2347610㎡，合計新增同意預(yù)售面積超過成交立案面積631568㎡。從以上圖表可知，南寧市合計商品住宅同意預(yù)售面積不小于住宅成交立案面積，估計有6300套左右的大戶型產(chǎn)品于市場，而目前剛性需求客戶普遍青睞中小戶型產(chǎn)品，剩余庫存的產(chǎn)品都以大戶型為主，銷售速度較為緩慢。（3）、8月房地產(chǎn)市場分析老式淡季不淡大盤小戶熱賣都說8月是樓市的老式淡季，但在新政調(diào)控的影響下，不少觀望的開發(fā)商陸續(xù)在臨近“金九銀十”之際開盤試水樓市，令這個8月樓市不太冷。除已在7月集體發(fā)力的青秀臨時“沉默”外，興寧、西鄉(xiāng)塘、城南共有9個樓盤上市，開發(fā)商大多表達開盤當日賣出90%以上或者售罄。南寧住房局數(shù)據(jù)顯示，8月新增住宅供應(yīng)量1676套。各上市樓盤中，西鄉(xiāng)塘部分樓盤價格略高于購房者預(yù)期，興寧和城南的房價維穩(wěn)。從購房者來看，剛需仍然是主力，有部分改善型購房者和少數(shù)投資者入場。心態(tài)樓盤小步試水購房出手堅決8月，已于7月進行較大規(guī)模發(fā)售的青秀樓市“放空檔”，無一樓盤開盤。青秀大多樓盤是受工程節(jié)點影響，而更多的是寄望即將到來的“金九銀十”，全力蓄勢迎戰(zhàn)老式樓市旺季。相對而言，興寧、城南和西鄉(xiāng)塘多種樓盤較為活躍，多以小量多次推貨的方式維持市場熱度，以一邊試探市場一邊謀略的方式迎接“金九銀十”。據(jù)記錄，8月南寧共有9個樓盤開盤，推出1676套房。與7月相比，開盤數(shù)量和推貨量均有所減少，不過人氣有增無減。如碧園南城故事、臺灣街開盤當日分別有1500多人和多人到場。采訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者買房出手堅決，對于個別價格高于預(yù)期的樓盤，皆能從自身自住需求出發(fā)，結(jié)合政策和項目品質(zhì)綜合判斷，適逢房源合適，價格在承受范圍內(nèi)的，出手購房不再顯躊躇。價格樓盤價格維穩(wěn)少數(shù)房價高于預(yù)期8月，房價基本維穩(wěn)，少數(shù)樓盤開盤價高于購房者預(yù)期。青秀自然銷售的樓盤，房價無大變動，主力價格多在7000~1萬元/平方米之間。其他各片區(qū)的多種推新樓盤，大部分價格維穩(wěn)，如興寧的保利山水怡城多次開盤均價保持6300元/平方米，龍光普羅旺斯新推闊景房起步價4980元/平方米，均價5500元/平方米，與上期開盤價持平。此外，有少數(shù)樓盤價格高于購房者預(yù)期，如臺灣街開盤均價5390~6460元/平方米，不少購房者表達實際認購價格比預(yù)期的要高出800元/平方米左右。碧園·南城故事打出“3”字頭起步價，但低價房多為大戶型，小戶型單價都在5000元以上。購房者表達價格比預(yù)想的高，但還在接受范圍內(nèi)。需求大盤小戶受寵剛需仍唱主角8月份推新項目，以剛需樓盤為主，剛需自住購房者一如既往是樓市的主力軍。多數(shù)剛需樓盤房價在4000~6000元/平方米之間，戶型以60多~120平方米的N+1房為多。價格適中，戶型緊湊的新品，吸引了許多自住型購房者出手。如榮和山水綠城、保利山水怡城、臺灣街、融晟公園大地開盤，90平方米如下的戶型走量最快。興寧與城南吸引的仍是大批剛需，其中出現(xiàn)了少許改善型購房者。西鄉(xiāng)塘的臺灣街、君臨天下的購房人群以項目周圍的居民為多，也有不少來自周圍縣市的購房者，其中大部分為自住購房需求，其中不乏少許投資者。9、后市分析金九銀十南寧樓市將有42個新老樓盤扎堆上陣錯過了“五一”，不能再失守“十一”。對于開發(fā)商而言，這是一年中兩個最重要的賣房節(jié)點。由于調(diào)控新政的出臺，致使“五一”樓市受挫，“金九銀十”成為不容錯過的樓市銷售時機。居周刊初步記錄，9月、10月，南寧樓市將有42個新老樓盤扎堆上陣，總供應(yīng)量超過4500套，由此可見，開發(fā)商已經(jīng)坐不住了。而從近期開盤樓盤里的人氣、成交量來看，購房者也按耐不住了，迎來買房良機。金九銀十買房良機據(jù)記錄，南寧樓市將有42個新老樓盤將在9、10月份發(fā)售4500套以上的新品，其中，以青秀、西鄉(xiāng)塘最為集中，兩個區(qū)域約有30個樓盤上市，新增房源3000余套。各片區(qū)所推新品戶型豐富，鳳嶺片區(qū)多為100平方米以上的中大戶型，但也有中國鐵建·鳳嶺山語城推出38~76平方米的小戶公寓，其他區(qū)域如西鄉(xiāng)塘、城南仍以剛需購房者為主，主推100平方米如下的中小戶型?！敖鹁陪y十”將是一種買房的好時機，不僅供應(yīng)量大，選擇范圍也廣。并且，目前正值樓市調(diào)控，不少開發(fā)商也會進行某些打折促銷或讓利賣房，因此碰到好機會就不能錯過。一段時間以來，某些樓盤尤其是大盤的人氣，與此前相比增長了不少，這些到訪的購房者中很大一部分都表達會選在9、10月份買房。選在“金九銀十”買房已經(jīng)成了不少購房者約定成俗的習慣，因此每年的這個時候，樓市都會形成一輪供應(yīng)和需求的高潮。雖然在這樣的樓市低迷期也不例外，9、10月銷售成績要遠勝于其他月份。新政調(diào)控之下，南寧樓市并未出現(xiàn)明顯下行，觀望情緒逐漸減弱，9、10月份正是購房者尤其是剛需們出手的好時機。資金緊張開盤救急伴隨“金九銀十”的到來，許多開發(fā)商開始著急開盤賣房了。資金壓力恐怕是其中較為重要的原因之一。如今已經(jīng)進入第三季度，過了“金九銀十”，即將見底，屆時施工建設(shè)、設(shè)計、銀行等多種單位就要找開發(fā)商“算賬”了，假如屆時沒有充足的資金，那么對于開發(fā)商尤其某些實力有限的開發(fā)商而言，這個冬天將不會好過。而今年以來，除了某些品牌企業(yè)，如榮和、保利、龍光和匯東等企業(yè)的樓盤銷售形勢很好，南寧真正賣得好的樓盤并不多，不少樓盤也許至今沒開過一次盤，由于產(chǎn)品品質(zhì)一般，價格較高，走量也較慢。憋了三月不開不行新政以來，南寧樓市可謂“二分之一海水，二分之一火焰”。城南等定位剛需的樓盤，大打價格戰(zhàn)，由于在價格上積極迎合了剛需，價位符合他們的預(yù)期，熱銷捷報不停，甚至“日光”頻現(xiàn)。不過這只是南寧樓市的一面，就在中低價位樓盤熱銷的同步，那些高價樓盤基本走不動。數(shù)據(jù)顯示，7月份銷售排行榜中，入圍成交套數(shù)前十名的多數(shù)是均價在5500元/平方米如下的樓盤，均價在6500元以上的樓盤沒有一種。調(diào)控之初，市場不明朗的形勢下，不少樓盤選擇了觀望等待，某些樓盤紛紛推遲了開盤計劃。以高價樓盤集中的青秀為例，6月份原計劃有8個樓盤推出新品，成果有6個推遲了開盤。從目前來看，政策在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)的也許性幾乎沒有，繼續(xù)推遲開盤意味著時間成本和機會成本大大增長。如今適逢一年一度的“金九銀十”，某些樓盤也終于憋不住了，南寧樓市即將迎來樓市大爆發(fā)。房地產(chǎn)不像其他行業(yè)，從生產(chǎn)到銷售有一種周期，去年下六個月由于市場預(yù)期很好，有一大批項目上馬，到今年9、10月份恰好趕上工程節(jié)點。并且，在樓市前景仍不明朗的狀況下，誰能搶占先機誰就能占據(jù)積極權(quán)，否則將陷入被動局面。憋了這樣久，不得不開了。市場復(fù)蘇恰好入市據(jù)媒體報道，7、8月，北京、上海等不少國內(nèi)其他都市的樓市成交量開始回暖。根據(jù)南寧市住房局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，南寧的樓市狀況也有所好轉(zhuǎn)。7月，南寧市新建商品住房成交面積萬平方米，環(huán)比增長%，成交套數(shù)3699套，環(huán)比增長%。8月份截至30日，南寧市新建商品房合計簽約成交已經(jīng)抵達3996套，超過了7月份的成交量。相比新政以來不停下降的成交量，7月以來成交量開始回升，此外從人氣來看，市場也正在慢慢走向復(fù)蘇。由于有大量的樓盤放量，樓市不缺乏供應(yīng)，從買方市場來看，通過一段時間的觀望，不少購房者紛紛解禁。譚志宏認為，調(diào)控當?shù)溃笫凶邉萆胁幻骼?，在這樣的的背景下，開發(fā)商趁著市場的復(fù)蘇出貨不失為明智之舉。與的瘋狂高漲狀況相比，今年的“金九銀十”應(yīng)當會展現(xiàn)不慍不火的局面，供應(yīng)量肯定會增長，而價格將以穩(wěn)為主，不排除會溫和上漲的也許，由于青秀大量高端樓盤的上市，也許會拉高南寧樓市的整體房價。9~10月估計上市樓盤青秀區(qū)樓盤面積區(qū)間(平方米)房源數(shù)量89~141平方米未定38~76的高層公寓，400多套128~179的洋房119~164160多套87~130200多套小區(qū)82~21060多套154~290未定134~15250多套13932套恒大蘋果園97~135160多套142~145130多套96~124約60套87~129100多套125~173未定120~150，首期40多套120~180約20套84~131139套50~10378套131~133，18套209~210(復(fù)式)民發(fā)大觀天下110~216未定西鄉(xiāng)塘振寧·現(xiàn)代魯班89~90約120套42~49168套78~134米250套華亨40~96未定36~89未定26~60100余套38~110約200套80~120約200套72~205未定24~130未定興寧65~126未定未定未定85~135未定未定未定47~120未定城南90左右近100套9月76~133300多套HYPERLINK云頂印象45~130近100套10650套左右142~15454套80~13088套80~130未定50~80144套伴隨“金九銀十”的到來，不少樓盤或開盤或推新品，南寧樓市將迎來供應(yīng)高潮。三、—南寧市土地市場總匯（一）、南寧土地市場概述1、南寧市土地市場走勢分析土地市場總體成交狀況的平穩(wěn)發(fā)展，作為土地市場上非常重要的城鎮(zhèn)住宅土地的成交狀況也是我們關(guān)注的重點，我們可以在上圖城鎮(zhèn)住宅成交狀況走勢上看，雖然土地市場體現(xiàn)出較為規(guī)律的波折，不過在波折中我們可以看出非常明顯的上升趨勢。南寧的商品房價格相對許多首府都市、一線都市仍有較大的上浮空間，許多投資者也看中了南寧市的升值潛力紛紛在南寧投資置業(yè)，正是樓市的帶動堅信開發(fā)商的信心，在拿地上更顯出“闊綽”。2、南寧土地市場小結(jié)從土地市場來看，“地王”頻出，推高房價，出現(xiàn)了許多變數(shù)和演繹了許多驚奇。土地作為政府財政的重要收入，在的重要性體現(xiàn)的更為明顯，在樓市大好的狀況下，政府的積極推地，許多去年流拍的土地在今年都以很好的價格成交，而城鎮(zhèn)住宅用地的成交價格也正不停攀升。其中12月份法院處置拍出的柳沙地塊，以樓面地價5888元/㎡多的價格成為本年度最高的樓面地價，由此可以看出開發(fā)商對這一板塊的升值潛力是十分看好的。相對較低的樓面地價是位于仙葫大道的地塊，而其中一小宗位于仙湖別墅用地也排出了樓面地價4000元/平米的高價，可見市場對高端產(chǎn)品的市場接受價位已經(jīng)到達一種相稱高的水準。土地市場較火重要有三個原因：一是資金的回籠讓開發(fā)商已經(jīng)手握重資；二是國家的貨幣政策還沒有收緊，土地、金融等政策不明朗；三是民間資本在國外的游資回撤，房地產(chǎn)成為新的投資渠道。，在地王的杠桿效應(yīng)作用下，毫無疑問，土地產(chǎn)生的利潤將更大，也將會有新的地王誕生。（二）、南寧土地市場分析1、南寧土地市場概況整年計劃供地7749畝南寧土地“大放閘”《南寧市國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛公開出讓計劃表(經(jīng)營性用地)》（如下簡稱“《計劃》”）日前出爐?！队媱潯凤@示，今年南寧市將有7749畝經(jīng)營性用地納入土地招拍掛，其中住宅用地4965畝、非居住用地2784畝，計劃供地量同比上漲%，刷新歷年供地記錄。供地數(shù)量：7749畝供地創(chuàng)歷年新高《計劃》顯示，南寧今年計劃出讓經(jīng)營性用地7749畝，比計劃多了1894畝，上漲%。其中住宅用地達4965畝，舊城改造項目用地527畝。業(yè)內(nèi)人士分析，這是今年南寧市積極響應(yīng)國家政策，加大土地供應(yīng)，緩和商品住宅土地市場“饑渴”的重要舉措。據(jù)理解，南寧市計劃供地畝，實際出讓畝；，計劃供地畝，實際僅出讓畝；計劃供地為畝，實際出讓畝。供地體量：百畝以上的地塊占供地30%與往年出讓計劃相比，今年占地100畝以上的地塊有26塊，占總供地數(shù)量的30%。其中200畝以上的有9宗地塊。住宅類用地面積在100~200畝之間的地塊有16塊；200~300畝的有5塊，700畝以上的有1塊（該地塊將分塊出讓）。這些地塊重要分布在青秀佛子嶺路、江南壯錦路和五一路、西鄉(xiāng)塘相思湖新區(qū)、興寧的九曲灣、五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)和龍崗片區(qū)。從目前南寧樓市的現(xiàn)實狀況來看，占地超過200畝的樓盤有機會成為板塊的焦點樓盤。熱點區(qū)域：鳳嶺北、五象新區(qū)住宅供地最多青秀作為南寧市房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭區(qū)域，今年計劃供地1291畝。南寧火車東站的規(guī)劃建設(shè)，使得周圍的配套土地供應(yīng)對應(yīng)增多。從計劃表中可以看出，青秀的土地供應(yīng)重要集中在鳳嶺北的佛子嶺路兩側(cè)及云景路，100畝以上的地塊居多。土地供應(yīng)的另一種熱點在五象新區(qū)。該區(qū)域今年計劃供應(yīng)土地1828畝，其中，位于五象新區(qū)關(guān)鍵區(qū)的總部基地計劃供地450畝。今年3月，五象大道南側(cè)的商務(wù)地塊成功出讓之后，該區(qū)域的土地正逐漸成為開發(fā)商追逐的新熱點。從總供地量來看，西鄉(xiāng)塘高居榜首，計劃供地1617畝，但物流存儲用地和科教用地占751畝，其他城鎮(zhèn)住宅批發(fā)零售用地重要集中在高新區(qū)。土地需求：大批開發(fā)商“等米下鍋”據(jù)理解，南寧大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表達在今年均有拿地計劃。此外，南寧都市仍有很大的發(fā)展?jié)摿?，不排除某些外地的大開發(fā)商“盯上”南寧，拿地成為入邕的第一要素。市場影響：土地供應(yīng)增長利于穩(wěn)定房價南寧住宅用地計劃出讓到達4965畝，這也是南寧歷年來供地計劃中這一項數(shù)值最多的一年。充足的土地供應(yīng)可減少地王的出現(xiàn)，構(gòu)造化供地，有但愿保證中低收入家庭獲得低價房，同步可克制對商品房的過旺需求，保持房價穩(wěn)定。伴隨公開出讓土地供應(yīng)量的增長，地王頻出的現(xiàn)象應(yīng)當會得到控制。商務(wù)區(qū)供地進入尾聲目前東盟國際商務(wù)區(qū)所剩的開發(fā)地塊屈指可數(shù)。在今年的土地出讓計劃中，僅有3宗配套用地出讓。其中一塊因競買人不履行合約而解除協(xié)議的東盟國際商務(wù)區(qū)五星級酒店項目用地將再次推向市場，容積率也由本來的調(diào)整到目前公布的。“綠色”地塊首現(xiàn)供地計劃表本次《計劃》表中將位于仙葫蓉茉大道西側(cè)畝和鳳嶺南路北面畝的地塊，分別作為自治區(qū)綠色示范小區(qū)項目和南寧市綠色建筑示范小區(qū)用地出讓，這將為南寧市房地產(chǎn)注入綠色健康和低耗環(huán)境保護的可持續(xù)發(fā)展理念，帶動和引導(dǎo)南寧市房地產(chǎn)項目向綠色與生態(tài)綜合模式的方向發(fā)展。2、土地供應(yīng)分析調(diào)整土地類型供應(yīng)構(gòu)造，加大土地供應(yīng)7月南寧市土地供應(yīng)11幅地塊，共占地㎡（折合畝），環(huán)比上漲%，同比上漲%。工業(yè)用地供應(yīng)為主，多采用掛牌形式7月供應(yīng)2幅城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地，9幅工業(yè)用地。供應(yīng)方式有拍賣和掛牌方式，其中拍賣2幅城鎮(zhèn)住宅用地。地塊規(guī)模多樣化，3幅地塊過百畝從供應(yīng)地塊規(guī)模來看，住宅及工業(yè)用地均有規(guī)模較大地塊，3幅地塊規(guī)模在100畝以上，甚至有一幅工業(yè)用地規(guī)模超過250畝。10畝如下地塊有1幅，20-40畝之間地塊有5幅，40畝-60畝之間地塊有2幅。大規(guī)模地塊可提高抗風險的能力，產(chǎn)品的打造更多樣，開發(fā)周期較長，可以抵御房地產(chǎn)市場變化及政策帶來的壓力。而小規(guī)模地塊便于迅速開發(fā)，迅速回籠資金。從供地區(qū)域來看，以江南區(qū)為主從供應(yīng)區(qū)域來開，7月份良慶區(qū)、江南區(qū)、興寧區(qū)這三個區(qū)域有土地供應(yīng)。江南區(qū)的經(jīng)開區(qū)是一種工業(yè)集中園區(qū)，因此工業(yè)用地供應(yīng)較為集中。而興寧區(qū)，本月重要供應(yīng)是城鎮(zhèn)住宅用地。青秀區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地遇冷，因此政府在調(diào)整供地構(gòu)造的同步，也調(diào)整供地區(qū)域，將興寧區(qū)列為接力青秀區(qū)的頭號種子區(qū)域。3、9月土地拍賣公告（1）、南寧市第九期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告掛牌捆綁出讓地塊基本狀況和規(guī)劃指標規(guī)定GC-027地塊:北湖北路11-1號（原南寧檸檬酸廠）舊城改造項目用地位于北湖北路11-1號。項目總用地面積平方米（合畝），其中實際用地面積為（合畝）；道路用地面積為平方米（合畝）；綠化用地面積為平方米（合畝）。土地同意用途：城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售。土地使用年限：城鎮(zhèn)住宅70年、批發(fā)零售40年。重要規(guī)劃設(shè)計條件：容積率＞且≤，建筑密度＞20%且≤28%，綠地率＞30%且≤35%。批發(fā)零售用地建筑面積占總建筑面積的比例控制在5%-10%，其他為城鎮(zhèn)住宅，建筑高度控制規(guī)定在60米以內(nèi)。項目范圍內(nèi)配建不少于6500平方米（按項目新建住宅建筑面積的10%計算），且不少于72套的住宅作為拆遷安頓回建房，由市人民政府按2900元/平方米回購。[詳見《南寧市規(guī)劃管理局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件告知書》（審批號：-036）、《北湖北路11-1號舊城改造項目建設(shè)條件意見書》（編號：（）第3號）和《南寧市城鎮(zhèn)建設(shè)委員會有關(guān)增設(shè)北湖北路11-1號舊改項目出讓條件的函》（南建函[]237號）有關(guān)規(guī)定]。該項目采用掛牌捆綁方式公開出讓，項目總用地為待拆遷用地。項目總用地范圍內(nèi)土地和地上、地下建筑物（構(gòu)筑物）均由競得人按規(guī)定進行拆遷，并承擔所有拆遷安頓賠償費用。南寧市人民政府只收取土地出讓凈收益，實際出讓用地掛牌起始價（土地出讓凈收益）為人民幣120萬元/畝，競買保證金：人民幣2500萬元。競買人范圍：中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除仍存在欠繳本市土地出讓價款行為和在本市范圍內(nèi)被認定存在土地閑置行為者及法律、法規(guī)另有規(guī)定者外，均可申請參與。申請人可單獨申請，也可聯(lián)合申請。申請人屬聯(lián)合申請的，必須出具聯(lián)合各方共同簽訂的合作協(xié)議。本期國有建