寫字樓國(guó)際中心營(yíng)銷提報(bào)課件

寫字樓國(guó)際中心營(yíng)銷提報(bào)寫字樓國(guó)際中心營(yíng)銷提報(bào)1一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競(jìng)品場(chǎng)分析四、本項(xiàng)目問(wèn)題研判及下一步推售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程目錄2一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競(jìng)品場(chǎng)分析四、本項(xiàng)目問(wèn)題研判及下一步推售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程目錄3寫字樓發(fā)展歷程：近年來(lái)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目迅速增加，已形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域起步階段萌芽階段1997年前2000年前2004年前探索階段2008年前發(fā)展階段理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈經(jīng)緯大廈、未來(lái)大廈、裕達(dá)國(guó)貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國(guó)際、綠地世紀(jì)峰、鑫苑?金融廣場(chǎng)、楷林大廈階段時(shí)期代表項(xiàng)目特征規(guī)模小，設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一；租賃為主，無(wú)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格混亂；物業(yè)管理水平低下以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計(jì)；經(jīng)營(yíng)方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。SOHO類的商住樓陸續(xù)供應(yīng)；戶型、配套更加科學(xué)、齊全；投資型客戶明顯增多；省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域和鄭東新區(qū)CBD逐漸形成主要商務(wù)辦公區(qū)域?qū)I(yè)寫字樓開(kāi)始吸引實(shí)力型客戶；競(jìng)爭(zhēng)使開(kāi)發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平；2008年后發(fā)展階段裕鴻國(guó)際、曼哈頓廣場(chǎng)、建業(yè)置業(yè)廣場(chǎng)、方圓創(chuàng)世綜合性、多功能、復(fù)合型形式的項(xiàng)目為主，專業(yè)開(kāi)發(fā)水平進(jìn)一步提升，企業(yè)總部向標(biāo)桿項(xiàng)目的聚集效應(yīng)進(jìn)一步明顯；鄭東新區(qū)CBD迅速崛起；鄭州寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場(chǎng)對(duì)寫字樓物業(yè)認(rèn)識(shí)到位，鑒別能力較強(qiáng)；寫字樓市場(chǎng)格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路-農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū)CBD兩大主流辦公區(qū)域；寫字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務(wù)水平仍處于相對(duì)滯后的階段；2011年至今寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成匯藝大廈、升龍廣場(chǎng)、綠地之窗、綠地中央廣場(chǎng)、建正東方中心等鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程：近年來(lái)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目迅速增加，已形成較為4寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū)CBD；高鐵開(kāi)通后的高鐵站版版塊、未來(lái)將產(chǎn)生龍子湖、副CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地區(qū)劃板塊特征金水區(qū)經(jīng)三-農(nóng)業(yè)路得益于省直機(jī)關(guān)聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚、品質(zhì)尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。代表項(xiàng)目：鑫苑金融廣場(chǎng)、省匯中心、國(guó)際企業(yè)中心、蘇荷中心金水東依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機(jī)構(gòu)集中，戶型較大、品質(zhì)尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。代表項(xiàng)目：升龍環(huán)球廣場(chǎng)、曼哈頓金融中心；鄭東新區(qū)CBD規(guī)劃推動(dòng)快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標(biāo)桿區(qū)域，中高端云集，租售價(jià)領(lǐng)軍市場(chǎng)，銷售較好但入住率較低，多為國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。代表項(xiàng)目：千璽廣場(chǎng)、綠地峰會(huì)、河南國(guó)際商會(huì)大廈新站規(guī)劃引導(dǎo)的商務(wù)辦公集聚區(qū)，品質(zhì)好，商務(wù)配套尚不健全，大面積為主，銷售價(jià)格高，國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)為主。代表項(xiàng)目：匯藝大廈、升龍廣場(chǎng)、綠地之窗、綠地中央廣場(chǎng)、建正東方中心等管城區(qū)紫荊與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來(lái)供應(yīng)以舊改項(xiàng)目為主。代表項(xiàng)目：興達(dá)國(guó)貿(mào)、裕鴻國(guó)際、金成國(guó)貿(mào)中原區(qū)碧沙區(qū)域行政商務(wù)功能減弱，存量不大，未來(lái)供應(yīng)主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。代表項(xiàng)目：中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，西園國(guó)際廣場(chǎng)二七區(qū)運(yùn)河規(guī)劃引導(dǎo)的商貿(mào)物流辦公區(qū)域，依托舊改項(xiàng)目，檔次多元、產(chǎn)品豐富。代表項(xiàng)目：航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場(chǎng)、升龍金中環(huán)；二七運(yùn)河規(guī)劃項(xiàng)目紫荊板塊副CBD板塊二七新城板塊經(jīng)三板塊鄭州寫字樓市場(chǎng)格局金水東板塊高鐵站站板塊成熟板塊規(guī)劃板塊碧沙板塊龍子湖板塊鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新5寫字樓格局分布：鄭州整個(gè)甲A級(jí)寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制，目前甲A寫字樓項(xiàng)目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū)CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊。鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：鄭州整個(gè)甲A級(jí)寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老6鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭州寫字樓投放35726套，投放量為5666487㎡，成交28415套，成交面積為3977745㎡；2013年1-7月份成交均價(jià)為11115元／㎡；剩余庫(kù)存7311套，存量為1688742㎡，按照2013年前七個(gè)月的月均去化量來(lái)算，需要去化13個(gè)月的時(shí)間。鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭州寫字樓投放7鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放39649套，投放量3790563㎡，成交215904套，成交面積為2143750㎡；2013年1-7月份成交均價(jià)為12240元／㎡；剩余庫(kù)存3745套，存量為1646813㎡，按照2013年前七個(gè)月的去化量來(lái)算，需要去化30個(gè)月的時(shí)間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭東新區(qū)寫字樓8鄭州寫字樓發(fā)展歷程房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，寫字樓價(jià)格上漲鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購(gòu)，投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場(chǎng)、綠地中心、美盛中心等國(guó)際甲+級(jí)寫字樓項(xiàng)目開(kāi)盤銷售，成交價(jià)格進(jìn)一步上漲2011-2012年區(qū)域內(nèi)打撈寫字樓項(xiàng)目上市，嚴(yán)重供大于求，以價(jià)換量，價(jià)格下滑從2009-2013年7月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2009年-2012年鄭東新區(qū)寫字樓銷售價(jià)格持續(xù)快速上漲，但是由于2011年-2012年區(qū)域內(nèi)大量的寫字樓項(xiàng)目入市，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求，2013年前七個(gè)月成交價(jià)格下滑至12300元／㎡，市場(chǎng)處于以價(jià)換量的狀態(tài)。鄭州寫字樓發(fā)展歷程房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，寫字樓價(jià)格上漲鄭州市區(qū)主城9未來(lái)5-10年鄭州寫字樓格局圖文化路商務(wù)帶高鐵商務(wù)帶金水路商務(wù)帶CBD副中心商務(wù)帶龍子湖商務(wù)帶花園路商務(wù)帶二七商務(wù)帶紫荊山商務(wù)帶河醫(yī)商務(wù)帶碧沙崗商務(wù)帶航海西路商務(wù)帶二七新城商務(wù)區(qū)鄭州寫字樓發(fā)展歷程高新區(qū)商務(wù)帶航海東路商務(wù)帶鄭汴-商都路商務(wù)帶未來(lái)5-10年鄭州寫字樓格局圖文化路商務(wù)帶高鐵商務(wù)帶金水路商10一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競(jìng)品場(chǎng)分析四、本項(xiàng)目問(wèn)題研判及下一步推售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程目錄11寫字樓產(chǎn)品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務(wù)水平相對(duì)滯后；老項(xiàng)目車位、會(huì)議室等商務(wù)配套普遍不足體量：大型綜合體項(xiàng)目的寫字樓物業(yè)，如興達(dá)國(guó)貿(mào)、曼哈頓等基本在10萬(wàn)㎡以上；戶型：多數(shù)新項(xiàng)目搭配靈活，覆蓋小戶型單間到大戶型全層，各種戶型銷售情況均比較良好；配套：當(dāng)前全市老項(xiàng)目均存在車位預(yù)置和公共會(huì)議室等商務(wù)配套不足的問(wèn)題，未來(lái)對(duì)于入駐企業(yè)必將造成不便；外觀：普遍采用現(xiàn)代風(fēng)格，層高普遍較低，一般采用公共位置帶精裝、套內(nèi)毛坯形式發(fā)售項(xiàng)目區(qū)域容積率戶型（㎡）車位配比(個(gè)/100㎡)電梯配比(臺(tái)/10層)層高（米）曼哈頓金融中心金水區(qū)6.5100-20000.483.13.6綠地千璽廣場(chǎng)鄭東新區(qū)5.61160-300，26000.425.14.3綠地之窗二期5.591/120/2600.582.23興達(dá)國(guó)貿(mào)管城區(qū)6.598/119/218，33000.333.23.45鄭州市代表性寫字樓項(xiàng)目供求情況鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析寫字樓產(chǎn)品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務(wù)水平相對(duì)滯后；老項(xiàng)12寫字樓產(chǎn)品水平分析（下附表）市場(chǎng)上高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層層高普遍在3.6米及以上，中端寫字樓層高在3.2-3.5米區(qū)間，層高在3.2米以下的為低端商住樓、SOHO等。從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，1400-2000平米為市場(chǎng)主流，中高端寫字樓單層劃分的間數(shù)多在8-12間，少數(shù)單層面積較大的項(xiàng)目單層達(dá)到15-18間，套均面積150-200平米的標(biāo)準(zhǔn)層劃分在高端項(xiàng)目中最為常見(jiàn)。隨著寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)的增多、競(jìng)爭(zhēng)的加劇，許多項(xiàng)目通過(guò)整體規(guī)劃、高度、立面造型的標(biāo)新立異來(lái)突出產(chǎn)品特色、增加項(xiàng)目賣點(diǎn)、塑造地標(biāo)形象，主要表現(xiàn)有立面風(fēng)格的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、平面布局的特色等。鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析寫字樓產(chǎn)品水平分析（下附表）市場(chǎng)上高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層層高普遍13寫字樓產(chǎn)品水平附表：項(xiàng)目區(qū)域容積率建筑規(guī)模建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積主力分割面積樓層產(chǎn)品分布層高外立面大堂電梯新田廣場(chǎng)二七區(qū)13.1720萬(wàn)㎡20層————1-5層商業(yè)，5-20層辦公3.8米玻璃幕墻精裝修——鼎盛時(shí)代二七區(qū)4.492.6萬(wàn)㎡2棟16層800㎡47-400㎡1-3層商業(yè)、4-16層辦公4.8米Low-E玻璃約1200㎡，挑高10米6部高速智能電梯（2棟）索克9號(hào)高新區(qū)3.32.2萬(wàn)㎡地下1層，地上15層1400㎡50-1400㎡，可自由分割——5.1米（LOFT）全玻璃幕墻精裝，8.7米挑高6部靜音電梯興達(dá)國(guó)貿(mào)管城區(qū)6.512萬(wàn)㎡27層3500㎡200-3300㎡1-4層商業(yè)、5-27層辦公3.45米高檔石材+LOW-E玻璃+純鋁扣板700㎡石材裝修商務(wù)大堂，挑高12米10部電梯正商國(guó)際廣場(chǎng)管城區(qū)——20萬(wàn)㎡3棟22層1260㎡186-1260㎡1-3層商業(yè)、4-22層辦公3.7米外墻白色石材與Low-E玻璃組合5.4米挑高8部電梯（每棟）瀚海北金金水區(qū)8.7815.4萬(wàn)㎡2棟25層1800㎡自由分割地下一層永輝超市，1-4層商業(yè)，4-25層寫字樓3.6米LOW-E中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合大堂是大理石、花崗巖、人造石材、吸音材料等高檔材質(zhì)并采用獨(dú)特的拼接方式12部進(jìn)口高速電梯瀚海璞麗金水區(qū)8.7816萬(wàn)㎡25層1030㎡、1714㎡、1795㎡待定1-3層為商業(yè)，4-25層為寫字樓3.6米LOW-E中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合精裝修12部高速進(jìn)口電梯鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析寫字樓產(chǎn)品水平附表：項(xiàng)目區(qū)域容積率建筑規(guī)模建筑層數(shù)標(biāo)14寫字樓產(chǎn)品水平附表：項(xiàng)目區(qū)域容積率建筑規(guī)模建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積主力分割面積樓層產(chǎn)品分布層高外立面大堂電梯綠地中央廣場(chǎng)鄭東新區(qū)——45萬(wàn)㎡36層2000㎡130—2000㎡1-3層商業(yè)，4-36層寫字樓3.9米玻璃幕墻精裝——中科金座鄭東新區(qū)12.97.6萬(wàn)㎡31層2000㎡100-200㎡1層-6層為商業(yè)群房，6層-31層為高檔寫字樓3.7米LOW-E全玻璃幕墻﹢局部石材精裝修，550㎡，13.8米挑高10部電梯匯藝時(shí)代廣場(chǎng)鄭東新區(qū)715.5萬(wàn)㎡兩棟，一棟25層，一棟26層1623/2100㎡根據(jù)客戶需要進(jìn)行分割，144-288-2100㎡自由組合1-4層商業(yè)、劇院，5-26層寫字樓3.8米玻璃幕墻精裝——豫航中心鄭東新區(qū)3.57.2萬(wàn)㎡2棟20層高層1700㎡100—270㎡1—3層商業(yè)，1萬(wàn)多㎡;4—20層辦公3.6米高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合9.6米挑高，500㎡7部電梯美盛中心鄭東新區(qū)6.1917萬(wàn)㎡25層3600㎡143—3600㎡1—25層寫字樓3.7米高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合精裝21部進(jìn)口日立電梯綠地中心千璽廣場(chǎng)5.6124萬(wàn)㎡60層2000㎡160-300㎡1-4層為商業(yè)、5-35層為寫字樓，38-55層是萬(wàn)豪超五星級(jí)酒店、58層為空中觀光層、59層為頂級(jí)私人會(huì)所4.3米金屬9.8米挑高28部日本原裝進(jìn)口三菱電梯鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析寫字樓產(chǎn)品水平附表：項(xiàng)目區(qū)域容積率建筑規(guī)模建筑層數(shù)標(biāo)15鄭州寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居多，有少部分投資者。實(shí)力客戶（大型實(shí)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等）傾向于購(gòu)買800㎡大面積產(chǎn)品以上；中型企業(yè)普遍選擇約300㎡中等面積產(chǎn)品；小型企業(yè)接受200㎡-300㎡中小戶型產(chǎn)品；個(gè)人投資多數(shù)選擇約100㎡小戶型產(chǎn)品；中高端客戶對(duì)寫字樓項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)管理水平等方面比較重視，以該部分客群為目標(biāo)的項(xiàng)目多以主流商務(wù)區(qū)、公共位置豪華裝修、原裝進(jìn)口設(shè)備、國(guó)際知名物管服務(wù)等作為重要賣點(diǎn)；行業(yè)聚集效應(yīng)較為明顯，龍頭企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目能帶動(dòng)多個(gè)相關(guān)企業(yè)入駐（客戶）主要是金融機(jī)構(gòu)和貿(mào)易行，一拿就一整層，我們項(xiàng)目有10層左右的客戶是金融、保險(xiǎn)、擔(dān)保等，剩下就是金萊克河南總代等這樣做貿(mào)易的……——升龍環(huán)球廣場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)林先生國(guó)際企業(yè)中心客戶構(gòu)成情況鄭州裕達(dá)國(guó)貿(mào)租戶行業(yè)分布情況鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析鄭州寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前以企業(yè)自用需求及固定資產(chǎn)投入居多，有少部分16一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競(jìng)品場(chǎng)分析四、本項(xiàng)目問(wèn)題研判及下一步推售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程目錄17競(jìng)品項(xiàng)目分布圖區(qū)域內(nèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析競(jìng)品項(xiàng)目分布圖區(qū)域內(nèi)競(jìng)品市場(chǎng)分析18競(jìng)品項(xiàng)目分類選取標(biāo)準(zhǔn)：辦公體量在3萬(wàn)㎡以上，結(jié)構(gòu)層高大于3.6m，標(biāo)準(zhǔn)層面積大于或等于1800㎡，主力戶型在100㎡以上面積區(qū)間，大堂挑高在12米以上，滿足以上5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的某一項(xiàng)或全部標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目作為樣本。級(jí)別分類說(shuō)明：甲級(jí)以上（滿足5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的4項(xiàng)或全部標(biāo)準(zhǔn)）、乙級(jí)（滿足5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）、丙級(jí)（滿足5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以下）在售項(xiàng)目甲級(jí)以上綠地中心上上國(guó)際升龍廣場(chǎng)·天樞亞新廣場(chǎng)凱利國(guó)際中心匯藝大廈乙級(jí)建正東方中心威斯頓廣場(chǎng)嘉億東方大廈正巖·鉑茲中心1MA國(guó)際傳媒中心河南商會(huì)大廈永和宇宙星東方陸港海馬商務(wù)中心中新海賦國(guó)際萬(wàn)眾大廈

丙級(jí)易元國(guó)際偉業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)廣地和順中心正商和諧大廈競(jìng)品項(xiàng)目分類選取標(biāo)準(zhǔn)：辦公體量在3萬(wàn)㎡以上，結(jié)構(gòu)層高大于3.19板內(nèi)甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目

名稱項(xiàng)目

檔次項(xiàng)目指標(biāo)占地

面積（畝）容積率總建面

（萬(wàn)㎡）地上

總建面（萬(wàn)㎡）裙房體量（萬(wàn)㎡）辦公體量

（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)層面積

（㎡）辦公主力面積分割（㎡）辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高

（m）辦公裝修停車位辦公電梯大堂外立面網(wǎng)絡(luò)地板配比（㎡/1個(gè)）停車方式面積配比品牌及數(shù)量?jī)?nèi)飾面積（㎡）挑高

（m）裝修情況綠地中心甲+級(jí)6315.7825414.242.4雙塔4000442（3）、192-202（8)、269-276（4）4.20全精裝修220普通停車3965——、58部豪華裝修370016豪華裝修LOW-E玻璃有上上國(guó)際甲+級(jí)196.810.68.626.5雙塔1700100-4604.00全精裝修121全自動(dòng)機(jī)械停車3558未定、9部豪華裝修300023豪華裝修LOW-E玻璃有凱利國(guó)際中心甲+級(jí)2571611.91.610.2雙塔2000171-3703.85全精裝修140全自動(dòng)機(jī)械停車4545未定、11部豪華裝修100020豪華裝修LOW-E玻璃無(wú)亞新廣場(chǎng)甲+級(jí)337128.41.66.8雙塔1800131-1674.00全精裝修120普通停車4250通力、單棟8部豪華裝修150013.8豪華裝修LOW-E玻璃有升龍廣場(chǎng)·天樞B座甲級(jí)——————————11單塔3542140-3583.90公共精裝95普通停車3800未定、26部普通裝修——15普通精裝LOW-E玻璃無(wú)匯藝大廈甲級(jí)22.5714.110.62.486.28A塔2160151-3113.80公共精裝106普通停車4800未定、10部普通裝修50010普通精裝LOW-E玻璃+局部石材點(diǎn)綴無(wú)B塔1776123-1803.80公共精裝2966未定、6部普通裝修50010板內(nèi)甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目

名稱項(xiàng)目

檔次項(xiàng)目指標(biāo)占地

20區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓成交情況區(qū)域檔次項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)金水東路板塊甲+級(jí)美盛中心35837020814521524868高鐵站板塊甲+級(jí)綠地中心33193081160744630517269高鐵站板塊甲級(jí)匯藝大廈56769310855784614111高鐵站板塊甲級(jí)升龍廣場(chǎng)1222413732969143113659高鐵站板塊甲級(jí)亞新廣場(chǎng)60912812132568913292高鐵站板塊甲級(jí)凱利國(guó)際中心111921.282196773411434金水東路板塊甲級(jí)楷林IFC2494354442541326913761金水東路板塊甲級(jí)東方國(guó)際廣場(chǎng)2213008932632086310845金水東路板塊甲級(jí)綠地新都會(huì)4326730283536723612412從上圖來(lái)看，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目月均銷售21套，月均銷售3962㎡，超甲級(jí)寫字樓均價(jià)在17000元／㎡以上，甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)主流均價(jià)在10800-14200元／㎡之間。區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓21區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征22從上圖來(lái)看，區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目月均銷售10套，月均銷售2149㎡，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)主流均價(jià)在9600-13000／㎡之間。區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓成交情況區(qū)域檔次項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)高鐵站板塊乙級(jí)建正東方中心260524255042030479618高鐵站板塊乙級(jí)東方陸港4211660.8615077135912930高鐵站板塊乙級(jí)嘉億東方大廈1935333662106910365高鐵站板塊乙級(jí)永和宇宙星6341635592137713433高鐵站板塊乙級(jí)蘭德威斯頓廣場(chǎng)81112.81150249010337高鐵站板塊乙級(jí)正巖鉑茲中心3348945367000010966從上圖來(lái)看，區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目月均銷售10套，月均銷售2123區(qū)域內(nèi)丙級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)丙級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征24區(qū)域內(nèi)丙級(jí)寫字樓成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)丙級(jí)寫字樓成交情況區(qū)域檔次項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價(jià)高鐵站板塊丙級(jí)正商和諧大廈93245312205329338990高鐵站板塊丙級(jí)偉業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)608401293329101848296高鐵站板塊丙級(jí)易元國(guó)際11315901802462035047（內(nèi)部房源簽約）從上圖來(lái)看，區(qū)域內(nèi)丙級(jí)寫字樓項(xiàng)目月均銷售34套，月均銷售3357㎡，丙級(jí)寫字樓市場(chǎng)主流均價(jià)在8300-9000／㎡之間，比鄭東新區(qū)商品住宅的價(jià)格還低，嚴(yán)重商住倒掛。區(qū)域內(nèi)丙級(jí)寫字樓成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)丙級(jí)寫字樓25開(kāi)發(fā)商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口 規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積82萬(wàn)㎡，容積率19 物業(yè)形態(tài)建筑形態(tài)為國(guó)際甲級(jí)辦公、高端商業(yè)、文化娛樂(lè)。北塔1-3層為17米挑高大堂，4-53層為辦公，54-56為空中商業(yè)，57-63層為豪華辦公（南塔54層為游泳池，56-63層為空中花園）戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層面積4400平米，主力戶型190-400平米價(jià)格一期實(shí)收均價(jià)15000元/㎡客戶構(gòu)成成交客戶以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主，多為私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)高管及高級(jí)白領(lǐng)等銷售情況北塔與去年11月10日開(kāi)盤，推出4-29層辦公區(qū)間，共計(jì)房源376套，銷售價(jià)格14000-20000元/㎡，一房一價(jià)，無(wú)附加優(yōu)惠，截止12月，項(xiàng)目累計(jì)銷售約331套左右，銷售額達(dá)12.6億元。配套設(shè)施高鐵，商業(yè)賣點(diǎn)增值潛力、品牌、地標(biāo)、高鐵個(gè)案掃描——高鐵商圈-綠地中心開(kāi)發(fā)商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路26北塔標(biāo)準(zhǔn)層北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北塔16/30/44F產(chǎn)品特征——項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層為16戶，層高4.2米，整層面積為4400㎡，單個(gè)戶型面積從190-440㎡。同時(shí)樓棟每隔6層有挑高樓層，層高8.4米，挑高樓層僅6戶，占據(jù)兩個(gè)對(duì)角位置，剩余兩個(gè)對(duì)角位置為鏤空的空中花園。個(gè)案掃描——高鐵商圈-綠地中心北塔標(biāo)準(zhǔn)層北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北27個(gè)案掃描——高鐵商圈-綠地中心動(dòng)態(tài)分析在售房源未售房源銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動(dòng)來(lái)訪北塔43層以下、南塔37層以下及41、42層北塔43層以上，南塔42層以上北塔43層以下、南塔37層以下及41、42層認(rèn)籌17000左右，部分剩余房源14000元41#42#10萬(wàn)抵50萬(wàn)約800萬(wàn)9月15日開(kāi)盤15組左右/天價(jià)位為區(qū)域內(nèi)最高，兩棟同時(shí)在售，來(lái)訪量大，銷售情況較好個(gè)案掃描——高鐵商圈-綠地中心動(dòng)態(tài)分析在售未售銷售價(jià)格優(yōu)惠銷28紫荊山人民會(huì)堂三面翻經(jīng)三路紅磚路戶外大牌高鐵站候車廳戶外機(jī)場(chǎng)環(huán)線路名牌廣告機(jī)紫荊山路商城路戶外大牌金水路紫荊山立交西南省軍區(qū)旁屋頂戶外推廣分析個(gè)案掃描——高鐵商圈-綠地中心紫荊山人民會(huì)堂三面翻經(jīng)三路紅磚路戶外大牌高鐵站候車廳戶外機(jī)場(chǎng)29商都網(wǎng),搜房網(wǎng)高鐵站立柱廣告高鐵站立柱廣告火車站戶外紫荊山百貨液晶屏鐵路地下橋廣告?zhèn)€案掃描——高鐵商圈-綠地中心商都網(wǎng),搜房網(wǎng)高鐵站立柱廣告高鐵站立柱廣告火車站戶外紫荊山百30樓體字寫字樓燈箱路邊液晶廣告屏中州大道金水立交戶外候車廳個(gè)案掃描——高鐵商圈-綠地中心樓體字寫字樓燈箱路邊液晶廣告屏中州大道金水立交戶外候車廳個(gè)案31★由綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)知名度高，規(guī)模大——60萬(wàn)方；★地段為高鐵站正對(duì)面，河南第一高塔286米，昭示性非常好★大堂3700平米挑高17米，絕無(wú)僅有★每七層一個(gè)空中花園，240米空中無(wú)邊界泳池★進(jìn)口高速電梯7米/秒★綠地集團(tuán)戶外投放數(shù)量充足，人流量大的區(qū)域全面覆蓋，短信50萬(wàn)條/周以及每周各大報(bào)廣，多種渠道配合，在鄭州市場(chǎng)形成了覆蓋性投放，對(duì)項(xiàng)目銷售的信息釋放具有極大的配合作用，滿足項(xiàng)目強(qiáng)銷期的渠道需求。產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案掃描——高鐵商圈-綠地中心★由綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)知名度高，規(guī)模大——60萬(wàn)方；產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案掃32開(kāi)發(fā)商鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司位置商鼎路與心怡路口南100米規(guī)?？偨ㄖ娣e約11萬(wàn)平方米，其中寫字樓6.8萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)整個(gè)項(xiàng)目由西、東塔組成戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層面積為1800㎡，面積區(qū)間134-171㎡；價(jià)格2012年10月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)均價(jià)12000元，2013年7月份開(kāi)盤均價(jià)13300銷售情況項(xiàng)目自2012年9月底售樓部開(kāi)放，開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)籌配套設(shè)施高鐵、商業(yè)配套賣點(diǎn)第一太平戴維斯物管個(gè)案掃描——亞新廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司位置商鼎路與心怡路口南100米33產(chǎn)品設(shè)計(jì)——項(xiàng)目大堂挑高13.8米，面積1500㎡，其中1-5層為商業(yè)，6-24層為寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層高4.0米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為1800㎡，平層12戶，8部電梯，內(nèi)有中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)以及配套網(wǎng)絡(luò)地板。商業(yè)部分為8部電梯，其中1層規(guī)劃為證券、銀行等金融機(jī)構(gòu)；2層為員工餐廳；3-4層為中西式餐廳，5層包括會(huì)議中心、會(huì)所、游泳池等休閑娛樂(lè)設(shè)施。個(gè)案掃描——亞新廣場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)——項(xiàng)目大堂挑高13.8米，面積1500㎡，其中34個(gè)案掃描——亞新廣場(chǎng)亞新廣場(chǎng)銷售狀況匯總：亞新廣場(chǎng)自2012年10月份進(jìn)場(chǎng)以來(lái)，推售房源為西塔15層以下房源，，總計(jì)120套房源，銷售60套，總面積17942㎡，總成交面積9128㎡，去化率為51%?？備N售額121325689元，總回款額5044萬(wàn)元，內(nèi)購(gòu)協(xié)議金額（30%、50%首付），90851409元。個(gè)案掃描——亞新廣場(chǎng)亞新廣場(chǎng)銷售狀況匯總：35個(gè)案掃描——升龍廣場(chǎng)基礎(chǔ)信息位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商鼎路交匯處開(kāi)發(fā)商河南連捷置業(yè)有限公司總體量600000平方米總層數(shù)B14、37層外立面LOW-E玻璃幕墻物業(yè)服務(wù)升龍物業(yè)單層面積3700平方電梯數(shù)量8部高速進(jìn)口三菱電梯車位數(shù)量地上加地下共4329車位配比124:1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯+公共部分精裝單層層高4米大堂1000平方米產(chǎn)品亮點(diǎn)緊鄰新客站、規(guī)模極具優(yōu)勢(shì)、標(biāo)準(zhǔn)層面積適中個(gè)案掃描——升龍廣場(chǎng)基礎(chǔ)信息位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路36動(dòng)態(tài)分析在售房源未售房源銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動(dòng)來(lái)訪B14B棟在推11-17層特價(jià)房及30-35層高層房源B14A地塊B14B棟在推11-17層特價(jià)房及30-35層高層房源，B11、B12基本售罄，30-35高樓13000-14000元11-15低樓層12000元左右按揭1%，一次性2%；賭石活動(dòng)客戶88折優(yōu)惠689萬(wàn)9月7日賭石活動(dòng)9月13日中秋節(jié)活動(dòng)及30-35層開(kāi)盤活動(dòng)15組左右/天升龍廣場(chǎng)活動(dòng)頻繁，幾乎周周活動(dòng)，所以來(lái)訪量較高。和周邊價(jià)格相比價(jià)格中等，活動(dòng)優(yōu)惠力度大。個(gè)案掃描——升龍廣場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析在售未售銷售價(jià)格優(yōu)惠銷售活動(dòng)來(lái)訪B14B棟在推11-37360房管網(wǎng)9月3日大河報(bào)封面通欄8月15日大河報(bào)報(bào)廣推廣分析個(gè)案掃描——升龍廣場(chǎng)360房管網(wǎng)9月3日大河報(bào)封面通欄8月15日大河報(bào)報(bào)廣推廣分38★地段都極具優(yōu)勢(shì)、升龍品牌有較高知名度，規(guī)模較大★形象好，在售B14寫字樓產(chǎn)品高度是區(qū)域內(nèi)第二高，★硬件常規(guī)、簽約希爾頓國(guó)際酒店★售價(jià)常規(guī)寫字樓★線上與線下相結(jié)合：活動(dòng)+推廣，推廣以報(bào)廣+短信+網(wǎng)絡(luò)+戶外+加油站燈箱+廣告機(jī)+路名牌為推廣渠道。覆蓋面主要集中于鄭東新區(qū)，短信發(fā)送量基本維持在10萬(wàn)/天，是項(xiàng)目來(lái)電重要支撐；項(xiàng)目報(bào)廣平均每月投放1-2版，主要維持市場(chǎng)項(xiàng)目形象的釋放和項(xiàng)目即時(shí)銷售信息的對(duì)外釋放。產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案掃描——升龍廣場(chǎng)★地段都極具優(yōu)勢(shì)、升龍品牌有較高知名度，規(guī)模較大產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案39基礎(chǔ)信息位置鄭州金水東路/東風(fēng)東路開(kāi)發(fā)商河南綠東置業(yè)有限公司總體量63萬(wàn)平方米總層數(shù)24外立面玻璃幕物業(yè)服務(wù)上?？迫鹞飿I(yè)單層面積標(biāo)準(zhǔn)層2000㎡其他1300㎡電梯數(shù)量單棟8部車位數(shù)量3700車位配比100:1裝修標(biāo)準(zhǔn)公共精裝，房間毛坯單層層高3.8M大堂精裝11.8M產(chǎn)品亮點(diǎn)龍形規(guī)劃，寓意吉祥ABC個(gè)案掃描——綠地新都會(huì)基礎(chǔ)信息位置鄭州金水東路/東風(fēng)東路開(kāi)發(fā)商河40動(dòng)態(tài)分析在售房源未售房源銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動(dòng)來(lái)訪2號(hào)樓A/B/C，3#樓企業(yè)獨(dú)棟4、5、6、7、8、9一期2號(hào)樓A/B/C已推95%房源，3#樓企業(yè)獨(dú)棟開(kāi)始認(rèn)籌12500-13000指定房源11000按揭2%，一次性5%；企業(yè)獨(dú)棟認(rèn)籌1萬(wàn)抵總房款19%優(yōu)惠689萬(wàn)9月14日認(rèn)籌活動(dòng)（效果一般）10-15組/天企業(yè)形象較高，價(jià)位中等，優(yōu)惠力度加大，銷售情況較好個(gè)案掃描——綠地新都會(huì)動(dòng)態(tài)分析在售未售銷售價(jià)格優(yōu)惠銷售活動(dòng)來(lái)訪2號(hào)樓A/B/C，341機(jī)場(chǎng)戶外新浪樂(lè)居網(wǎng)，中原樓市網(wǎng)高鐵站立柱廣告推廣分析個(gè)案掃描——綠地新都會(huì)機(jī)場(chǎng)戶外新浪樂(lè)居網(wǎng)，中原樓市網(wǎng)高鐵站立柱廣告推廣分析個(gè)案掃描42★由綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)具有較高知名度，規(guī)模大——70萬(wàn)方★緊鄰金水東路，緊鄰地鐵一號(hào)線七里河站，毗鄰高鐵站，交通便利，地理位置優(yōu)越★3700個(gè)停車位，滿足辦公需求★產(chǎn)品類型多樣，后期物業(yè)形態(tài)豐富★推廣渠道形式一般產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案掃描——綠地新都會(huì)★由綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)具有較高知名度，規(guī)模大——70萬(wàn)方產(chǎn)品總結(jié)個(gè)43基礎(chǔ)信息位置鄭州東風(fēng)東路商都路東800米開(kāi)發(fā)商河南建正房地產(chǎn)有限公司總體量278900平方米總層數(shù)地上25層，地下3層外立面金屬鋁板+玻璃幕墻物業(yè)服務(wù)正商物業(yè)單層面積2000平方米電梯數(shù)量單層10部車位數(shù)量600個(gè)車位配比80：1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修單層層高3.9大堂9.2m精裝修個(gè)案掃描——建正東方中心基礎(chǔ)信息位置鄭州東風(fēng)東路商都路東800米開(kāi)發(fā)商44動(dòng)態(tài)分析在售房源未售房源銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動(dòng)來(lái)訪A、C、D#及商業(yè)B棟A、C、D銷售90%，9月14日商業(yè)總裁簽售A、C、D10000元左右c棟19層121平9900精裝修額外優(yōu)惠500-1000元左右/平約400萬(wàn)A、C、D座9月15日特惠活動(dòng)除正常優(yōu)惠外額外優(yōu)惠500-1000元9月21日商鋪總裁簽售活動(dòng)5-10組/天價(jià)位較低，部分寫字樓房源不到10000元，銷售較好個(gè)案掃描——建正東方中心動(dòng)態(tài)分析在售未售銷售價(jià)格優(yōu)惠銷售活動(dòng)來(lái)訪A、C、D#B棟A、459月11日大河報(bào)報(bào)廣9月11日東方今報(bào)報(bào)報(bào)廣9月5日大河報(bào)報(bào)廣推廣分析個(gè)案掃描——建正東方中心9月11日大河報(bào)報(bào)廣9月11日東方今報(bào)報(bào)報(bào)廣9月5日大河報(bào)報(bào)46商都房產(chǎn)網(wǎng)9月5日大河報(bào)封面通欄高鐵站立柱廣告路名牌個(gè)案掃描——建正東方中心商都房產(chǎn)網(wǎng)9月5日大河報(bào)封面通欄高鐵站立柱廣告路名牌個(gè)案掃描47★集高檔寫字樓、金融、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)為一體的綜合性商業(yè)體★物業(yè)全精裝，高端商務(wù)配套★坐落高鐵商務(wù)區(qū)，區(qū)域辦公條件優(yōu)越★規(guī)模大、綜合商業(yè)體，滿足后期辦公需求★車位配比80:1，打造充足停車空間★建正東方中心推廣力度加大，主要覆蓋高鐵站周邊，加上每周2版報(bào)廣的頻繁投放加上派單、目精裝修，價(jià)格便宜，因此搶占市場(chǎng)有優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案掃描——建正東方中心★集高檔寫字樓、金融、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)為一體的綜合性商業(yè)體產(chǎn)48基礎(chǔ)信息位置鄭州商都路站南路北200米開(kāi)發(fā)商河南嘉億東方置業(yè)有限公司總體量86452平方米總層數(shù)地上30層，地下2層外立面玻璃幕墻物業(yè)服務(wù)戴德梁行顧問(wèn)單層面積2150平方米電梯數(shù)量單層10部車位數(shù)量600個(gè)車位配比80：1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修單層層高3.85大堂9.2m精裝修銷售價(jià)格11000元銷售動(dòng)態(tài)20層以下房源除17、18層外以基本售罄，20層以上房源暫未推售個(gè)案分析——嘉億東方大廈基礎(chǔ)信息位置鄭州商都路站南路北200米開(kāi)發(fā)商河49動(dòng)態(tài)分析在售房源未售房源銷售動(dòng)態(tài)價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動(dòng)來(lái)訪20層以下房源20層以上17樓以下銷售85%左右，主推17—20層10000-11000按揭4個(gè)點(diǎn)，一次性8個(gè)點(diǎn)/無(wú)2-4組/天嘉億東方大廈價(jià)位較低，但是銷量較少個(gè)案分析——嘉億東方大廈動(dòng)態(tài)分析在售未售銷售價(jià)格優(yōu)惠銷售活動(dòng)來(lái)訪20層以下房源20層50★高鐵片區(qū)為數(shù)不多的獨(dú)棟商務(wù)樓★每層設(shè)總裁獨(dú)立衛(wèi)浴、多媒體室以及男士吸煙區(qū)★全精裝設(shè)計(jì)，辦公品質(zhì)較高★戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)★車位配比80:1，提供充足的停車空間★宣傳推廣不到位，銷量不理想，應(yīng)增加推廣量產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案分析——嘉億東方大廈★高鐵片區(qū)為數(shù)不多的獨(dú)棟商務(wù)樓產(chǎn)品總結(jié)個(gè)案分析——嘉億東方大51區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目月均銷售21套，月均銷售3962㎡，超甲級(jí)寫字樓市均價(jià)在17000元／㎡以上，甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)主流均價(jià)在10800-14200元／㎡之間。區(qū)域內(nèi)乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目月均銷售10套，月均銷售2149㎡，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)主流均價(jià)在9600-13000／㎡之間。本項(xiàng)目自2012年9月份開(kāi)始會(huì)議招募認(rèn)籌以來(lái)，一直面臨著金水東路板塊甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目和同區(qū)域內(nèi)（高鐵站區(qū)域）的眾多乙級(jí)寫字樓的雙重直面競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目月均銷售21套，月均銷售3962㎡，超甲52市場(chǎng)小結(jié)地段：綠地中心、升龍廣場(chǎng)地段最好，建正東方中心及嘉億大廈地段一般；品質(zhì)感：綠地中心、綠地新都會(huì)、升龍廣場(chǎng)、楷林IFC品質(zhì)感較強(qiáng)，其余一般；價(jià)位：綠地中心價(jià)位最高將近20000元/平，綠地新都會(huì)、升龍廣場(chǎng)、楷林IFC緊隨其后，建正東方中心價(jià)位較低；銷量：綠地中心、升龍廣場(chǎng)、建正東方中心銷量較好，綠地中心與升龍廣場(chǎng)因?yàn)樽陨砥放坪谩⒌囟蝺?yōu)越，建正東方因其價(jià)格較低，同時(shí)其共同原因是推廣較多優(yōu)惠：嘉億與綠地新都會(huì)優(yōu)惠均較大，市場(chǎng)上寫字樓市場(chǎng)在間接下降總之：市場(chǎng)上寫字樓供大于求，綠地中心、升龍廣場(chǎng)、建正東方中心除品牌外活動(dòng)、推廣較多，銷量較好，其他均一般。市場(chǎng)小結(jié)地段：綠地中心、升龍廣場(chǎng)地段最好，建正東方中心及嘉億53一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競(jìng)品場(chǎng)分析四、本項(xiàng)目問(wèn)題研判及下一步銷售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程目錄54項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況55項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目單位數(shù)值總建筑面積㎡161534地上建筑面積㎡117593其中商業(yè)建筑面積㎡8881辦公建筑面積㎡108712地下建筑面積㎡42664容積率6.9停車位地上停車位輛136地下停車位輛1206綠地率%31建