關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立和完善的幾個(gè)問(wèn)題

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立和完善的幾個(gè)問(wèn)題

2004年2月，人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)的國(guó)家土地使用協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)”），引起了工業(yè)界的熱烈討論。本文以歷史發(fā)展的眼光,從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建立和完善的角度出發(fā),對(duì)4號(hào)令的作用和意義進(jìn)行分析,供業(yè)內(nèi)人士參考。市場(chǎng)化的住房消費(fèi)機(jī)制與市場(chǎng)的尋租空間是逐步從理論上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的完善有三個(gè)層次:一是住房的市場(chǎng)化,即增量住房和存量住房的供求雙方都有充分的自由選擇權(quán),交易價(jià)格由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定;二是土地、人力資源、管理等要素的市場(chǎng)化;三是資本的市場(chǎng)化。在一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,這三個(gè)層次的市場(chǎng)構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體,共同完成優(yōu)化資源配置的任務(wù)。在這三個(gè)層次的市場(chǎng)中,經(jīng)過(guò)不斷的改革,市場(chǎng)化的住房消費(fèi)機(jī)制已經(jīng)基本建立,無(wú)論是增量住房還是存量住房的價(jià)格基本都由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定。但是與之非常不匹配的是很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái),土地市場(chǎng)中暗箱操作仍然占了絕對(duì)的支配地位,扭曲的土地市場(chǎng)機(jī)制與市場(chǎng)化的住房消費(fèi)機(jī)制之間存在著巨大的利潤(rùn)空間和尋租空間。我國(guó)住房制度改革的逐步推進(jìn)和完善,花了20年左右的時(shí)間,因此“公開、公平、公正”的市場(chǎng)化機(jī)制占絕對(duì)主導(dǎo)地位的土地市場(chǎng)的建立,必然是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程?？梢酝葡霃?002年北京市33號(hào)令到今年4號(hào)令的出臺(tái),其間必然經(jīng)歷了無(wú)數(shù)利益群體的斗爭(zhēng)。但是在當(dāng)前的政治和經(jīng)濟(jì)背景條件下,逐步建立市場(chǎng)化的土地出讓機(jī)制是大勢(shì)所趨,歷史的車輪無(wú)法阻擋。無(wú)論存留著多少歷史問(wèn)題,4號(hào)令的出臺(tái)基本結(jié)束了北京市經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地使用權(quán)協(xié)議出讓的歷史。隨著具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái),北京市經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)決定機(jī)制也將逐步建立和完善。從房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善角度來(lái)看,這是一個(gè)巨大的進(jìn)步。房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息與市場(chǎng)分析加工的現(xiàn)狀作為改革的重要推進(jìn)者,政府仍然任重道遠(yuǎn)。在市場(chǎng)機(jī)制建立的進(jìn)程中,政府能否適應(yīng)自身職能的轉(zhuǎn)變,對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制能否發(fā)揮其作用起著重要的作用。政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起制定游戲規(guī)則,擔(dān)任裁判的重任,而且政府應(yīng)當(dāng)更多的通過(guò)市場(chǎng)的手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。政府不是運(yùn)動(dòng)員,更不是商人,不應(yīng)當(dāng)發(fā)生與民逐利的行為。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立的一個(gè)重要前提就是市場(chǎng)信息的公開與透明,這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的完善同樣起著至關(guān)重要的作用,政府的市場(chǎng)調(diào)控、房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策、居民購(gòu)房/租房的決策、金融資本的進(jìn)退等都與所獲得的市場(chǎng)信息息息相關(guān)。但是盡管目前北京市房地產(chǎn)媒體異常發(fā)達(dá),但是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開、透明與深度分析加工仍然做得非常不好。其根源還是在于城市規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門以及房地產(chǎn)與建設(shè)相關(guān)部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)仍然很難獲得,以及房地產(chǎn)高素質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)分析人才的匱乏。盡管目前大部分政府部門都在積極推進(jìn)電子政務(wù),但是仍然存在很多問(wèn)題。這些問(wèn)題并不在于系統(tǒng)不夠先進(jìn)、功能不夠完善,而在于目前有些政府部門對(duì)于電子政務(wù)定位的偏差,將自己所掌握的公共信息視為自己的壟斷信息,而且存在依靠這些信息生財(cái)甚至尋租的行為。有一個(gè)故事在北京市房地產(chǎn)業(yè)界廣為傳播,就是SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在知道北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)可以找到各項(xiàng)目銷售情況的信息后,連夜打印相關(guān)資料200多頁(yè)。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)于市場(chǎng)基礎(chǔ)信息的需求是如何迫切。不光是開發(fā)商,相關(guān)的顧問(wèn)咨詢公司、消費(fèi)者、學(xué)術(shù)界都需要一手的數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析判斷,根據(jù)市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)得出的結(jié)論和決策將促進(jìn)市場(chǎng)更加有效的運(yùn)行。當(dāng)然,北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的出現(xiàn)解決了部分問(wèn)題,但是對(duì)于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。市場(chǎng)需要政府免費(fèi)或者廉價(jià)的提供經(jīng)濟(jì)基本面、城市規(guī)劃、土地市場(chǎng)、住房市場(chǎng)等各方面的信息,這些是市場(chǎng)機(jī)制下的政府應(yīng)當(dāng)做的事情。北京市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)集中度低,開發(fā)水平不高,導(dǎo)致企業(yè)不強(qiáng)長(zhǎng)期以來(lái),土地市場(chǎng)的不透明是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)集中度非常低的重要原因之一,只要掌握了關(guān)鍵的土地資源,誰(shuí)都可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)操作。以北京市房地產(chǎn)交易所登記期房銷售額的數(shù)據(jù)來(lái)看,2003年北京市總的商品房銷售額為864.25億元人民幣,其中排名前9的項(xiàng)目的銷售額為83.22億元,占全市的9.6%。北京市房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)集中度仍然居于一個(gè)較低的水平,直接導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的低水平、產(chǎn)品質(zhì)量的參差不齊以及資源配置的低效率?？梢阅孟愀鄣臄?shù)據(jù)做一個(gè)對(duì)比。香港房地產(chǎn)業(yè)存在著著名的8大發(fā)展商:長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒隆集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、信和置業(yè)、太古地產(chǎn)和會(huì)德豐,他們壟斷了大部分的地產(chǎn)供應(yīng),1996年前11個(gè)月這8個(gè)大發(fā)展商供應(yīng)了近77%的住宅。4號(hào)令以及隨后實(shí)施細(xì)則的發(fā)布,將使得土地使用權(quán)的出讓逐步走向規(guī)范,的確將導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)集中度的提高,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將大大加劇,這對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事。但是優(yōu)勝劣汰并不是說(shuō)小企業(yè)就無(wú)法生存。隨著房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的逐步完善,小企業(yè)只要有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力,同樣應(yīng)當(dāng)可以在市場(chǎng)上站住腳。這需要政府盡快對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)加大改革的力度,提供足夠的融資渠道。因?yàn)橄愀鄣慕逃?xùn)證明,寡頭壟斷同樣不利于市場(chǎng)的規(guī)范,房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)高壟斷地位使得房地產(chǎn)開發(fā)商在香港經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)過(guò)高的地位,也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。北京土地規(guī)制需要根據(jù)社會(huì)歷史發(fā)展的總體規(guī)劃,這也是造成有很多人擔(dān)心經(jīng)營(yíng)性土地的公開交易會(huì)提升土地成本,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅提升。事實(shí)上這種擔(dān)心是多余的。一是從土地供應(yīng)量來(lái)看,2002年33號(hào)令出臺(tái)前后有大量的土地已經(jīng)通過(guò)協(xié)議方式出讓,目前開發(fā)商手中的土地存量足夠未來(lái)幾年北京市房地產(chǎn)開發(fā)的土地需求。二是決定房地產(chǎn)價(jià)格更主要的在于市場(chǎng)的供求關(guān)系,北京市土地公開交易的結(jié)果只會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)空間的壓縮,而不至于對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生太大的影響。當(dāng)然,政府應(yīng)當(dāng)利用這段緩沖時(shí)間,盡快規(guī)范土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)作,科學(xué)合理的制訂并公布北京市的土地出讓計(jì)劃。這對(duì)于保持相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)價(jià)格也起著重要的作用?？偟膩?lái)看,盡管4號(hào)令仍然存在著一些問(wèn)題之處,從歷史發(fā)展的角度來(lái)看,畢竟這邁出了實(shí)質(zhì)性的重要一步。當(dāng)然,這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)