某物業(yè)設施設備運行管理作業(yè)指導書

某物業(yè)設施設備運行管理作業(yè)指導書1.目的：維護設施設備正常運行。2.適用范圍：**商業(yè)項目3.管理內容：活動工作內容崗位相關記錄3.1設備運行時間3.1.1項目在服務方案制定時，應擬定各功能系統(tǒng)的開關時間，與方案一同報地區(qū)商業(yè)審批。l

公區(qū)照明應按以下分類：白天輔助照明、夜間補充照明、燈箱照明、車庫照明、應急照明、裝飾和LOGO照明。l

非營業(yè)時間照明達到可視需求，在有需求的地方給予“移動燈架”作為補充照明。營業(yè)期間：確保光線達到營業(yè)需求（具體開關時間項目情況實際情況制定《公區(qū)設備開關時間表》）l

開關時間：（詳見《公區(qū)設備開關時間表》），開關順序由內向外。l中央空調系統(tǒng)根據(jù)室外環(huán)境溫度及與室內環(huán)境溫差確定，需要保證售場環(huán)境溫度達到參數(shù)要求。l衛(wèi)生間通風系統(tǒng)與商場營業(yè)時間同步。3.1.2項目運營過程中，除因臨時接待等短暫性任務，設備運行時間的調整或改變，均應通報商運公司后以書面方式確定。項目工程負責人《公區(qū)設備開關時間表》3.2運行管理標準3.2.1暖通系統(tǒng)：l賣場環(huán)境溫度控制標準：夏季26℃，冬季18℃。l管道無滲漏現(xiàn)象，設備表面清潔、無脫漆；保溫層無破損。3.2.2消防系統(tǒng)：l消防設備、主機工作正常，報警點位故障率＜3‰。l備用電源正常，停電時工作時長≥2小時。3.2.3弱電系統(tǒng)：l監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)視、畫面分割器工作正常、圖象清晰，錄像保存時間≥30天。l報警系統(tǒng)：防盜報警系統(tǒng)工作正常，報警接通率100%。l廣播與背景音樂系統(tǒng)：工作正常，音質清晰。3.2.4給排水l管道無滲漏，無銹蝕，各儀表、閥門工作正常。l各排水設施無雜物堵塞，排水暢通。3.2.5電梯l各安全裝置工作正常，運行無異響、無抖動，平層＋10MM。l轎內照明，裝飾完好。l呼梯按鈕、樓層顯示正常。l若營業(yè)時間內出現(xiàn)扶梯故障，在30分鐘內能解決完畢的立即維修，但需做好溫馨提示及客流引導工作；30分鐘以內無法解決的，在營業(yè)時間內的扶梯處理原則：故障扶梯不封鎖，在溫馨提示到位的情況下，確保顧客能步行通過,同時優(yōu)先保持正常運行的扶梯為“上行”。3.2.6強電l配電室環(huán)境溫度≤35℃；變壓器溫度≤85℃；運行電流≤額定電流*85%l供電電壓：額定電壓95%--100%；三相電壓最大值與平均值差不應超過5%。l公區(qū)保證99%的亮燈率，各配電箱完好、鎖閉、無銹蝕。l

應急電源能在市政斷電后15分鐘內正常供電。物業(yè)內業(yè)值班班長3.3設備維護保養(yǎng)3.33.3.1項目的設施設備日常維護保養(yǎng)由項目工程部負責，年度專項維修參照《專項維修制度》執(zhí)行。3.3.2項目在每年10月15日前提交本年度《設施設備運行評估報告》，對現(xiàn)有設備運行情況進行有效分析，并根據(jù)該評估報告，擬定次年《年度保養(yǎng)計劃》、《年度設施設備專項維修計劃》，提交地區(qū)商業(yè)審核。3.3.3凡是需要停止運行后實施維護保養(yǎng)的設施設備，需要提前通報地區(qū)商業(yè)審核，達成一致后實施。工程員工《設施設備運行評估報告》、《年度保養(yǎng)計劃》、《年度設施設備專項維修計劃》3.4設備故障管理3.4.1.預警分類：根據(jù)設備運行情況或隱患情況分為“一般”、“輕微”、“較大”級、“重大”、“特大”五級。3.4.2判斷依據(jù)：判斷標準將根據(jù)故障恢復周期；設備所屬位置；危害、緊急程度三個方面作為依據(jù)，當事件同時具備多方面問題時，應以其中預警程度最高的為標準。“一般”故障：l公區(qū)設備、設施相關隱患或故障排除時間1天以內；l不涉及到商家的直接經濟損失≤1000元?！拜p微”故障：l隱患或故障對單一商家正常經營造成影響，故障排出時間1小時內；單一商鋪相關設備故障，不影響商家經營情況下，排除時間4小時以內。l相關設施、設備隱患或故障，將會對客戶造成1000元以下直接損失；l公區(qū)設備、設施相關隱患或故障排除時間1天以內；“較大”故障：l公區(qū)設備故障排除時間2天以內；相關設備故障只涉及單一商鋪，不影響商家經營情況下，故障排除時間4小時以上。l設施、設備隱患或故障將會對2家以上商鋪造成局部影響，但仍能保持正常經營。l相關設施、設備隱患或故障，將會對客戶直接損失≥1000元、＜10000元，存在一定人身安全隱患?！爸卮蟆惫收希簂相關設施、設備隱患或故障，將會對客戶直接損失≥10000元以上。l公區(qū)設備、設施相關隱患或故障排除時間5天以上。l對商家正常經營將造成影響。3.4.3.通報機制：l發(fā)現(xiàn)隱患后依據(jù)3.4.2條判斷預警程度，并在1小時內通報工程班長進行復核，按以下等級通報：l“一般”故障由物業(yè)內部部門之間通報；l“輕微”故障通報部門負責人、項目經理及商運公司運營經理；l“較大”故障通報部門負責人、項目經理、區(qū)域總經理、運營部經理、商運項目總監(jiān)；l“重大”故障通報部門負責人、項目經理、區(qū)域總經理、運營部經理、商運項目總監(jiān)、物業(yè)總經理、商運總經理。3.4.4.處理機制：l對“輕微”以下故障或隱患，進入報事流程進行處理，l對“較大”以上故障或隱患，項目工程部應