項目可行性調(diào)研及分析報告

湖南省懷化市“金盾華庭”項目可行性分析匯報目錄懷化市概況：懷化都市發(fā)展狀況；都市經(jīng)濟發(fā)展水平；都市住房水平。項目概況：宗地位置；宗地所在區(qū)域概況；宗地現(xiàn)實狀況；項目周圍物業(yè)發(fā)展狀況；項目規(guī)劃控制要點。區(qū)域市場分析區(qū)域住宅市場成長狀況；分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點；區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品的集合特性。項目規(guī)劃項目整體規(guī)劃；項目道路交通規(guī)劃；本項目綠化及有關(guān)配套；投資收益分析：成本分析；收益分析；風險分析。項目SWTO分析；優(yōu)勢；劣勢；機會；威脅。項目開發(fā)市場定位項目開發(fā)可行性提議；項目市場定位；壹·懷化概況懷化都市發(fā)展狀況：懷化，湖南省西南部，轄9縣1市1區(qū)1管理區(qū)（縣級）和一種省級開發(fā)區(qū)和一種省級工業(yè)園，全市城鎮(zhèn)人口474.19萬人，城鎮(zhèn)化水平36.4%。市區(qū)都市框架拉通到80平方公里，建成區(qū)面積53.8平方公里，城區(qū)人口數(shù)55萬（人口普查）。為我國著名的鐵路樞紐，素有“滇黔門戶、全楚咽喉”之稱。位于中國湖南省西南部，沅江中游，西鄰貴州省銅仁地區(qū)和黔東南苗族侗族自治州，南鄰廣西省的三水，東、北部與本省的邵陽、婁底、益陽、常德、張家界和湘西自治州接壤；是湖南“西大門”。是湖南西部地區(qū)和湘鄂川黔桂五省結(jié)合部最重要的都市。（一）交通發(fā)達，基礎設施完善：懷化是湘西南門戶和交通樞紐，從云、貴川及廣西、上海等地進出張家界的游客，大都從這里中轉(zhuǎn)。懷化市素有“火車拖來的都市”之喻，國家重要鐵路動脈湘黔鐵路、焦柳鐵路及渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū)交匯，目前，每天由懷化始發(fā)和終到的客運列車有14對（分別為至北京西的K268/7、至上海的K808/7K534/31374/3、至深圳的K9054/3、K9058/7、至深圳西K9062/1、至武昌的K810/09、至長沙的T8304/3、至安康的1608/7、至張家界的7266/5、至益陽的7274/3、至塘豹的7269/70、至梅江的7272/1、至新晃的7275），過境客運列車41對。湘黔、枝柳兩條鐵路和320，209兩條國道成“十”字型交匯于懷化市。境內(nèi)長524公里，貫穿12個縣市區(qū)。320、209兩條公路國道通達全境，全市公路通車里程為6136公里，總長居湖南省各地市之首。水運常年通航里程為1131公里。從懷化乘火車，東可直達杭州、上海，北可直達焦作、北京，南可直抵柳州、湛江，西可直至成都、昆明。國家"九五"規(guī)劃中的渝懷鐵路交匯于懷化市，已開通運行；區(qū)內(nèi)芷江機場已經(jīng)復航。懷化已成為我國連接東西、貫穿南北的一種重要交通樞紐。（二）礦藏資源豐富，品位極高：礦產(chǎn)資源豐富，全市探明的礦藏有黃金、銅、煤、磷、銻、錳等11類45種，占全省礦產(chǎn)發(fā)現(xiàn)種類的41.6%。其中重晶石儲量占全省總儲量的80%以上，黃金儲量占全省的20%，居全省首位；磷礦儲量4億多噸，居全省第三位；莫來石礦為全國少有。水能資源豐富，市內(nèi)溪河密布，共有溪河800余，且大多流速快、落差大。湖南最長的河流——沅水，有三分之一的流域面積在懷化市。全市水能理論蘊藏量346.5萬千瓦，占全省的四分之一，屬全國10大水電基地之一的主體地帶。旅游資源豐富，懷化市北接武陵源，南臨桂林，東毗桃花源，西鄰梵凈山景區(qū)，為全省16個旅游區(qū)之一。（三）政策優(yōu)惠，投資環(huán)境優(yōu)越：削減了行政審批事項，規(guī)范了行政審批和收費行為，完善了稅費、用地、融資等方面優(yōu)惠政策，設置了聯(lián)合辦證中心和經(jīng)濟環(huán)境投訴中心，確定了“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心、建設生態(tài)宜居都市”的戰(zhàn)略目的。懷化已成為投資成本低、回報率高的熱土。二、都市經(jīng)濟發(fā)展水平：（一）懷化都市經(jīng)濟和社會發(fā)展現(xiàn)實狀況及目的：1、懷化國民經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況：懷化市完畢生產(chǎn)總值674億元，同比增長14.5%，其中完畢一產(chǎn)增長值96億元，增長5.5%；二產(chǎn)增長值292億元，增長20.6%；三產(chǎn)增長值285億元，增長12.1%；全社會固定資產(chǎn)投資382億元，增長35%，其中工業(yè)項目投資完畢127億元，增長27%。3000萬元以上新動工項目44個，自動工以來合計完畢投資19.76億元。房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，整年完畢投資41.5億元，增長37.5%，商品房銷售面積324.2萬平方米，增長112.1%。金融機構(gòu)各項存、貸款余額分別到達680億元和358億元，比年初分別增長120億元和76億元，增長21.4%和26.9%。整年接待國內(nèi)外游客1200萬人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游總收入70億元，分別增長50%和53%。搶抓政策機遇，把握投資重點，組織實行重點項目86個，合計完畢投資210億元。托口電站、安江電站、槽式太陽能設備、鎂合金新材料等一批重大產(chǎn)業(yè)項目和長昆鐵路客運專線懷化段、包茂和婁懷高速懷化段、懷化繞城高速等一批重大基礎設施項目相繼啟動實行或建成投產(chǎn)。加強重大項目儲備，精心籌劃“十二五”發(fā)展項目500多種，投資總規(guī)模突破3600億元。2、懷化市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展目的：生產(chǎn)總值增長13%，其中一產(chǎn)增長5.5%、二產(chǎn)增長18%、三產(chǎn)增長11%；財政總收入增長18%，其中一般預算收入增長20%；全社會固定資產(chǎn)投資增長30%以上；規(guī)模工業(yè)增長值增長22%;社會消費品零售總額增長20%；居民消費價格指數(shù)控制在104%以內(nèi)；萬元生產(chǎn)總值能耗下降3.6%；人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；新增城鎮(zhèn)就業(yè)3萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi);進出口總額增長30%。（二）懷化都市建設發(fā)展計劃：懷化市重大建設項目98項，總投資500億元。1、大力推進交通建設。力爭完畢交通投資170億元以上，著力推進芷江機場改擴建、滬昆鐵路客運專線懷化段、懷邵衡鐵路懷化段、渝懷鐵路增建二線懷化段、包茂高速吉懷段、包茂高速懷通段、婁懷高速新溆段、懷化繞城高速、G209池回至黔城二期工程、S308溆浦至山塘驛、G209洪江黔城繞城公路、G209石羊哨至懷化一期工程、S308分水嶺至低莊、S319靖州至水獺坳等重點交通建設項目。2、加強中心都市建設：力爭完畢城建投資80億元(包括房地產(chǎn)投資)，大力推進紫東片區(qū)和江秀片區(qū)基礎設施、懷鐵樞紐都市公用設施配套改造、陽塘基礎設施、劉塘路、楊村路網(wǎng)、香洲路、紅星北路、云集路、河西舞陽南路、城東道路、李公灣大橋、公交站場改擴建工程、迎豐公園、巖門公園、太平溪綜合治理二、三期工程、舞水河綜合治理、都市管道燃氣、新城區(qū)供水管網(wǎng)建設、河西污水處理場、榆樹灣棚戶區(qū)改造等項目，都市綜合承載能力不停增強。（三）懷化都市空間構(gòu)造發(fā)展現(xiàn)實狀況：都市優(yōu)美，人居環(huán)境合適：懷化具有工業(yè)、交通、商貿(mào)、信息、旅游等諸多優(yōu)勢和極強輻射功能，是湘西南區(qū)中心都市。都市基礎設施完善，道路循環(huán)互通；都市空氣清新，重要指標達標；已初步形成“四山兩水、四心八片”的都市總體形態(tài)，并逐漸構(gòu)成“山水相間、城鎮(zhèn)交融、組團布局、共為一體”的生態(tài)型山水都市空間構(gòu)造。懷化市正在形成一種以鐵路、高速公路為主，水運、航空為輔的立體綜合交通樞紐，依托強大的交通優(yōu)勢和優(yōu)美的環(huán)境，提出“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”的口號。由于在懷化周圍400公里內(nèi)無大中都市，位于貴陽—重慶——宜昌—長沙——柳州大都市網(wǎng)絡中心點的懷化，是東部經(jīng)濟技術(shù)向西南輻射和西部地區(qū)物資向東流轉(zhuǎn)的必經(jīng)之地，發(fā)展前景巨大。三、都市開發(fā)水平：懷化市的都市規(guī)劃、建設、及房地產(chǎn)開發(fā)水平、市民的居住環(huán)境整體來講處在全國較低水平，近2年來伴隨某些較大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進入四線都市，懷化開發(fā)水平有了明顯的提高（左圖為大漢龍城—大漢集團項目）。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資約41.5億元，同比增長24.7%。商品房施工面積約683.54萬平方米，同比增長約42.32%。合計同意預售275.97萬平方米，同比增長43.08%。實現(xiàn)上平方銷售面積324.2萬平方米，銷售金額62.66億元，同比分別增長112.1%、143.81%。目前懷化主城區(qū)商品住宅均價在2900-3700元/㎡左右，商業(yè)均價在15000—25000元/㎡左右。6月最新開盤項目：大漢龍城，開盤起價：3380/平方，最高價：4480/平方，每層加50元，銷售勢頭優(yōu)良，整體量、價雙放，住宅市場供銷兩旺；英泰國際商業(yè)起價：0元，銷售勢頭優(yōu)良。貳·項目概況宗地位置：本案地處湖南省懷化市城東新區(qū)繁華關(guān)鍵地帶，42米寬盧林路（現(xiàn)更名為五溪大道）南側(cè)，距懷化市鶴城區(qū)政府、市房產(chǎn)局、第二人民醫(yī)院、市廣電中心、五溪文化廣場、金海廣場5分鐘步行距離；距懷化城東汽車站、懷化學院及已啟動的銀劍集團2萬人生活區(qū)10分鐘步行距離，區(qū)域商業(yè)價值極高，地理位置上佳。宗地所在區(qū)域概況：本案所處懷化城東新區(qū)，為懷化市政府確定的城東新區(qū)組團。規(guī)劃用地8.66平方公里，規(guī)劃人口7.5萬人。規(guī)劃發(fā)揮懷化學院等高校的科教優(yōu)勢，逐漸形成以大學城為主，居住、休閑配套的高品質(zhì)、設施優(yōu)良的居住組團。沿盧林路（現(xiàn)更名為五溪大道）形成現(xiàn)代化商業(yè)及部分行政辦公設施；同步結(jié)合東車站貨運改造，增長倉儲物流用地，充足運用區(qū)位交通優(yōu)勢，建設好對外交通和物流，形成以發(fā)展高品質(zhì)倉儲和運送服務產(chǎn)業(yè)的綜合性組團。目前，城東新區(qū)市政基礎設施及空氣質(zhì)量均位于懷化市前列，規(guī)劃中地鐵有兩條線路經(jīng)停，項目所在區(qū)域商業(yè)潛力巨大，且目前無大型、綜合性、品牌商業(yè)入駐。宗地現(xiàn)實狀況：四至范圍：本案所處位置北至盧林路，緊鄰五溪廣場夜市；西為已建7層建筑；南為擬拆除的金盾花園1期已建項目用地；東臨金溪房都。有多條線路公交直達項目門前。地勢狀況：本案所在宗地地勢平坦，地面比公路增高0.5米左右。項目所在地地面沒有水渠、池塘及高壓線通過，施工場地較狹窄（懷化目前混凝土攪拌車尚未強制執(zhí)行），應合理組織3、項目概況；本案宗地臨街一期商業(yè)部分東西方向長88米，南北方向?qū)?8米，面積2490平方米用地，地塊方正。實際建筑基底面積最大概1780平方米左右，為商住用地（c21\R21）性質(zhì)；原2幢7層磚混住宅拆除后，可獲得8000余平方米住宅用地。4、地質(zhì)狀況：宗地土質(zhì)為土夾石，承載能力為每平方米15噸，地下水位在4米如下，抗震能力為6項目周圍物業(yè)發(fā)展狀況；本案宗地處在懷化市城東新區(qū)，目前周圍物業(yè)入住率較低，無大型商業(yè)項目，五溪廣場人流日均3000人以上，以娛樂休閑為主。商業(yè)人氣集中在懷化學院附近，成形住宅小區(qū)密集，居住環(huán)境佳。1、項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；本案所在區(qū)域雖然位于城東新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠，距城東汽車站僅為200余米，也是通往懷化市最富裕的縣城溆浦、沅陵、辰溪縣的重要通道，交通狀況極佳。2、項目周圍的小區(qū)配套：目前宗地周圍基本生活配套完整，如車站、學校、菜場、超市、第二人民醫(yī)院、銀行、電信、鶴城區(qū)政府等行政單位，更緊鄰兩大生活廣場：金海廣場和五溪廣場等，環(huán)境優(yōu)美。但周圍大型商業(yè)廣場尚未投入運行，商業(yè)氣氛欠缺。項目周圍的配套與否齊全是項目宗地開發(fā)與否的一項重要指標，項目宗地配套的缺乏會導致開發(fā)成本的加大，同步也勢必導致利潤的減少。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及未來的升值空間，項目應側(cè)重于臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)設計及小區(qū)住宅的品質(zhì)，最大程度的提高項目的投資利潤率。項目規(guī)劃控制要點：一、項目住宅用地需拆除原建金盾花園1期項目2、3號樓（共13059.62㎡），原規(guī)劃設計條件為：（一）、用地狀況：1、規(guī)劃用地規(guī)模：用地總面積：18908.4平方米2、使用性質(zhì)：商住綜合用地（c21\R21）C21：綜合百貨商店、商場和經(jīng)營多種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用百貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批發(fā)商店及其附屬的小型工場、車間和倉庫用地；R21：住宅建筑用地；地塊設計高程應與規(guī)劃道路相銜接。（二）、用地使用強度：3、容積率：不不小于2.0；4、建筑密度：不不小于30%；（三）、建筑設計規(guī)定：5、建筑距高比：≥1:1；6、建筑退規(guī)劃用地邊界線距離：6.1、首層及裙房：東0.5H南8m西50m北0.5H；6.2、建筑主體：東0.5H南8m西50m北0.5H；7、綠化：7.1：綠化率：不不不小于30%；7.2符合《懷化市都市綠地管理措施》。（四）、市政規(guī)定：8、與城東新區(qū)市政企業(yè)公用設施相配套，生活污水經(jīng)化糞池凈化處理后同一排入都市污水體系；（五）、公共服務設施配套規(guī)定：9、與城東新區(qū)公共服務設施相配套；（六）、空間布局規(guī)定：10、規(guī)劃布局與城東總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，規(guī)劃設計方案經(jīng)城東管委會審批通過后方可實行；（八）、停車泊位：11.1、機動車：57個；11.2非機動車：10個。二、為實現(xiàn)本項目計劃的投資回報，需申請將容積率提至6.4，獲得規(guī)劃許可。如下詳細項目規(guī)劃皆以此為研究基礎。叁·區(qū)域市場分析一、區(qū)域物業(yè)市場成長狀況：（一）、懷化住宅市場簡述1、懷化城區(qū)去年剩余房源總量約45萬平米，今年估計開發(fā)量約150-160萬平米，上市總量約200萬平米以上，且重要集中在下六個月入市。城東約占總量的7%；2、懷化城區(qū)置業(yè)目的重要為：自住和改善型，約占總量的83%，投資約占10%。重要購置區(qū)域集中在城中、湖天、和河西，城東區(qū)約占20%；3、銷售主力戶型面積為：90-120（占37.5%）和120-144（占35.98%），然后是60-90（占12.21%），144以上（占10.15%），最終是小戶型60如下（占4.16%）；4、主力戶型為套三（占57.57%），套四（占17.42%），隨即是套二（占11.74%）和復式（占8.71%），別墅（占2.65%）和套一（占1.91%）的需求最??；5、懷化城區(qū)目前高層（含小高層）市場銷售價格：河西3300-3600元/㎡，湖天3000-3880元/㎡，城東2100-2680元/㎡；6、裝修傾向：超過6成選擇毛胚房（占63.95%），選擇精裝房（占20.1%），規(guī)定開發(fā)商提供多種裝修方案、檔次供選擇者（占13.95%）。7、懷化外地戶籍購房人員占總量的24.8%，重要來自于邵陽（占8%）、外?。ㄕ?.81%）、婁底（占2%）和長沙（占1%）；8、懷化各縣到市區(qū)買房占總量約49.98%，重要來自于溆浦（占11.83%）、洪江（占12.74%）和辰溪（占6.82%）。9、懷化商業(yè)店鋪均價在10000至0元之間，受地段影響明顯。10、懷化寫字樓起將進入井噴狀態(tài)，有大量寫字樓將在集中入市。二、本案所在區(qū)域消費群體狀況分析：128人(對懷化街區(qū)走訪回收有效問卷得出)房型四室二廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi)復式別墅比例17.42%57.57%11.74%1.91%8.71%2.65%從上圖可以看出：懷化市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到達一種新的階段，人們對住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空間。面積（㎡）120—14090—12060—90144以上60如下比例35.98%37.5%12.21%10.15%4.16%在房價的承受能力上，受訪者都體現(xiàn)得比較保守，每平方2700-3500元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價格問題上大多數(shù)受訪者認為懷化目前的房價水分太大，購房后用于投資的多，也許有降價的空間。投資方向：被訪者中有49人已經(jīng)買了門面房，37人樂意花錢買門面用于投資，有54名常常買體育彩票，其他人對于商品房、股票、債券都沒有太大的愛好。尤其是對于商品房，消費者都認為目前懷化市房地產(chǎn)市場，湖天價格最值得，另一方面是太平橋附近。問及城東時，最有代表性的是：“城東空氣很好，就是太遠，還不如到中方去買”。付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人（占2/3）認為最佳用一次性付款方式購房，重要考慮到銀行住房貸款利息和此后的償還能力。交付規(guī)定：受訪者一致表達規(guī)定毛坯房，重要原因是怕裝修不附合自己的規(guī)定，他們認為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。理解廣告的方式：理解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無論什么層次，朋友簡介一直是理解信息的一種最重要的途徑。另一方面是通過電視理解信息，由于市區(qū)都裝了閉路電視，開機頂盒時廣告最有價值。再另一方面分別是：路邊廣告、短信和報紙、車身廣告，不過，不是每個人均有看報紙的習慣和條件的，這當中只有部分某些單位和個人常常關(guān)注。而司機則是在車上通過電臺得知某些信息。尚有各個廣告。企業(yè)上門派報，這對于市民來說也是理解新信息的一種很不錯的方式。三、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品的集合特性：一、區(qū)域內(nèi)很好個案狀況；1、商品住宅：我們有選擇的對各區(qū)域既有放量代表樓盤進行現(xiàn)場調(diào)查。紫園-天鵝堡：河西。高端樓盤定位，地中海風格，18萬平米建面，多層聯(lián)排別墅4958元/平米（290㎡）、小高層3488元/平米（138㎡）；紫園是懷化城區(qū)較為規(guī)整的別墅項目之一，首個奧運冠軍王義夫在此購置了物業(yè)，已進入后期小高層銷售階段，目前銷售勢頭良好。長處是：風格鮮明，項目高端定位明確；局限性之處在于：過于追求經(jīng)濟效益，房間距過近，使得高端定位在實際操作中嚴重變形。帝景苑：河西。31層商住，現(xiàn)代風格，5萬平米建面，其中：17樓（139㎡）3418元/平米，27樓（138㎡）3568元/平米；世錦城：湖天。天星東路體育中心對面，現(xiàn)代簡歐風格，31層，主力戶型120-140㎡，其中4號樓樓王（194㎡）3880元/平米；天星-新嘉坡：湖天。草堰溪旁，現(xiàn)代風格，800米臨街商住混合，9.2萬平米建面，其中高層3樓（165㎡）3420元/平米；懷化目前影響最大的地產(chǎn)項目有兩個：大漢龍城和宏宇新城，均為上千畝規(guī)模，與本案沒有可參照性，故不作分析。大漢龍城宏宇新城生源之春：城東。中式庭院樓盤定位，共分為7個院落，咖啡色外墻，現(xiàn)代簡約風格，占地113.17畝，總建面22萬平米，總戶數(shù)1402戶，起價2660元/平米，均價2880元/平米，車位705個，綠化率32.5%，為17棟11-17層小高層與3棟商業(yè)綜合樓構(gòu)成，2萬平米中庭景觀，主力戶型120-135平米，開發(fā)商自主銷售，案場綜合素質(zhì)“中”。重要銷售對象為第二2炮兵及周圍機關(guān)，郊縣購置不到5%，小區(qū)3面臨街為2-3層商業(yè)，引進商業(yè)為佳惠超市，景觀材料及植物選用低價，開發(fā)商曾開發(fā)面積約80萬平米，開發(fā)理念“平價、優(yōu)質(zhì)”；宏運新苑：城東。迎豐東路城東汽車站旁，商住綜合高檔定位（實為中等），現(xiàn)代風格，戶型設計大面寬、小進深，主力戶型122-136平米，有少許40平米小戶型，占地26畝，6.5萬平米建面，為4棟27層高層構(gòu)成，起價2700，12樓（135.86㎡）3088元/平米，開盤時價格1980元/平米，周圍緊鄰地價為60萬元/畝，臨街主體為2層商業(yè)（局部4層），代理商代理銷售，案場綜合素質(zhì)較低，重要銷售對向為城區(qū)投資客及周圍機關(guān)。小結(jié)：懷化商品房銷售目前供銷兩旺，但重要集中在河西、城中、湖天、鐵北區(qū)域，城東片區(qū)由于地理位置及政策的影響，依托價格相對低的優(yōu)勢保持著很好的銷售勢頭。懷化城區(qū)樓盤規(guī)模、售價展現(xiàn)2級分化，湖天、城中、河西價格較高，城東區(qū)規(guī)模及價格目前處在都市低谷，兩者銷售價差在1000元/平米左右。湖天區(qū)同期（2600元/㎡）相比升幅達600-1000元（平均約30%升幅），城東片區(qū)電梯房均價自10月（2300元/㎡）至今（六個月時間）升幅與湖天相稱，略低。2、二手房：目前城東二手房銷售價格受前期公務員和單位分派房存量影響，交易價格較低，金都景苑2180元/㎡，山水陽光城2175元/平米。3、商業(yè)地產(chǎn)：懷化商業(yè)地產(chǎn)重要集中在城中區(qū)。銷售良好的有：順天國際、英泰國際（右圖）等。英泰國際位于懷化門戶，火車站廣場，地理位置絕佳，招商包括沃爾瑪、香港大地數(shù)字影院等。對外銷售商鋪以2年免租，保證金返還方式推盤，均價0元/㎡，目前銷售已近尾聲。懷化寫字樓租金水平在10—25元/㎡之間。4、小結(jié)：懷化商業(yè)地產(chǎn)目前正處在高速發(fā)展期，城東組團無論商業(yè)或是住宅均處在價格洼地，上升空間極大。肆·項目規(guī)劃項目整體規(guī)劃設計：“金盾華庭”項目的規(guī)劃充足考慮了現(xiàn)代人的生活方式和生活特點，力圖營造一種綠意盎然、自然友好、經(jīng)典崇高的居住環(huán)境和豐富的文化內(nèi)涵，經(jīng)濟效益明顯和個性鮮明的山水園林式經(jīng)典高檔居住空間，既具有現(xiàn)代開放的文化氣息，又與周圍環(huán)境及景觀相協(xié)調(diào)、相呼應的建筑。追求人與環(huán)境的融合，建筑與整體規(guī)劃布局融合、居住行為與商業(yè)、游憩行為的融合，建筑與綠化、水環(huán)境的融合。強調(diào)高科技在建設、管理和生活中的運用，以科技為導向，加強市政基礎設施的合理規(guī)劃，重視物業(yè)管理。適應土地開發(fā)與建設實際，面向商業(yè)和住宅消費市場，對的處理規(guī)劃中的社會效益與經(jīng)濟效益，超前性與操作性之間的關(guān)系。適度的人車分流，消除了人車混行的不安全原因，保證車行與步行系統(tǒng)的運用率，針對不一樣出行設置道路及出入口，防止交叉干擾，加強物業(yè)管理，保證居住的安全性。本項目規(guī)劃設計建筑風格為現(xiàn)代建筑風格，臨街設計一幢現(xiàn)代感極強而又同五溪廣場景觀相呼應的對景商業(yè)建筑和三幢31層純商品住宅，并運用原一期一號樓形成圍合式封閉小區(qū)，設架空景觀中庭，下設停車場。3、其中二期商業(yè)項目為系17層商業(yè)綜合體，透過大弧度幕墻玻璃彰顯建筑的品味（負一層為果蔬、百貨超市和停車場）；1、2層設計為中型高端商業(yè)；3層為餐飲層，彌補五溪廣場密集人流的高端餐飲空白；4層為娛樂層，5.7米層高，提供多種娛樂休閑方式；5—10層為酒店，單數(shù)層擁有挑高2層的空中景觀空間；11—16層為寫字樓，挑高6.8米空中花園，氣度盡顯；17層為大開間400人會議室，5.6米層高，外挑大跨度景觀平臺，3610極致視野；屋面為大面積拉膜休閑花園，同五溪廣場中心拉膜對景呼應，渾然天成?！敖鸲苋A庭”構(gòu)造形式為：全框架現(xiàn)澆剪力墻、玻璃幕墻構(gòu)造。4、其中三期項目為純商品住宅，由3幢31層共3個單元住宅圍合構(gòu)成。泛會所入口，彰顯業(yè)主品味。整體建筑造型簡約、現(xiàn)代，富有時代氣息。5、重要經(jīng)濟技術(shù)指標：地塊面積（平方米）10500其中：商業(yè)用地（平方米）2490住宅用地（平方米）8010總建筑面積（平方米）66773其中：商業(yè)總面積（平方米）3住宅總面積（平方米）46620地上建筑總面積（平方米）63018其中：商業(yè)地上（平方米）17878住宅地上（平方米）45140地下建筑總面積（平方米）5830其中：商業(yè)地下（平方米）2275住宅地下（平方米）1480花園地下停車（平方米）2075建筑基底總面積（平方米）3022其中：商業(yè)基底（平方米）1510住宅基底（平方米）1512建筑容積率6.36建筑密度28.78%商業(yè)建筑高度（米）65米住宅建筑高度（米）91.3米商業(yè)建筑層數(shù)17層住宅建筑層數(shù)31層綠地率31.4%小區(qū)道路面積（平方米）3980總停車位170輛其中：商業(yè)部分停車位45輛其中：地面5輛地下45輛住宅部分停車位125輛其中：地上15輛地下（含花園地下停車）110輛二、項目綠化及有關(guān)配套1、綠化面積約3297平米，采用中式景觀設計，彰顯文化內(nèi)涵并結(jié)合時代特性。其中：景觀中庭面積約3000平米，景觀節(jié)點320平米。綠化率：31.4%；2、建筑內(nèi)外裝飾及設備：A、臨街商業(yè)外墻為大弧度彩色玻璃幕墻，動感、通透；小區(qū)住宅進戶門廳干掛石材，尊榮氣派；B、商業(yè)設4部高速客梯和1部貨運電梯，臨街設1部自動扶梯，便捷處理垂直運送；C、住宅采用外墻外保溫技術(shù)，節(jié)能環(huán)境保護；采用同層排水設計，保證小區(qū)品質(zhì)；采用新風置換系統(tǒng)，真正意義上體現(xiàn)出健康建筑的理念；D、周遭報警系統(tǒng)和紅外監(jiān)控系統(tǒng)為每位業(yè)主提供安全保障；E、地下停車場車位富綽，物業(yè)用房充足，保證了小區(qū)建筑的品質(zhì)的實現(xiàn)。3、室外部分管線與原金盾花園一期項目連通，詳細詳見施工圖。三、項目開發(fā)總體計劃1、本項目擬采用分2期開發(fā)的整體開發(fā)方案，估計總開發(fā)建筑面積66773平方米。先期開發(fā)臨街的金盾花園第二期項目，擬建建筑面積為3平方米；同期進行已建金盾花園一期項目2、3號樓的拆遷工作，隨即在原址開發(fā)建設3幢高層純商業(yè)住宅，擬建建筑面積為46620平方米。2、擬總用地10500平方米，為商住用地（c21\R21）性質(zhì)。其中，二期項目宗地東西方向長88米，南北方向?qū)?8米，地塊方正。實際建筑基底面積約1510平方米左右；三期用地約8000平方米，建筑基底面積約1512平方米左右。3、開發(fā)計劃表序號內(nèi)容開始時間完畢時間備注1項目報建.9.11根據(jù)銷售進度適時調(diào)整施工進度與三期動工時間節(jié)點。2二期項目動工.113二期基礎動工至驗收.11.24二期主體動工至封頂.2.95二期竣工裝修至驗收.9.16三期拆遷談判.11.37三期建筑拆遷.5.88三期項目動工.89三期主體動工至封頂.8.610三期裝修至竣工驗收.6.10伍·投資收益分析成本分析本項目住宅部分采用拆遷等面積賠償方式開發(fā)，賠償面積為：13059.62平方米。分項狀況闡明住宅小區(qū)開放案例單位取值總值占地面積㎡1050010500建筑面積㎡6677366773可銷售面積㎡6301863018建筑容積率/6.366.36建筑綠化率%31.4%31.4%項目直接費用一、土地成本大類小類單價（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值臨街土地以60萬/畝綜合價購得。拆合樓面3502,337,055小計3502,337,055二、前期費用大類小類單價（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值根據(jù)懷化市有關(guān)規(guī)定：基礎設施配套費營業(yè)用房160元/㎡，住宅135元/㎡；教育配套費營業(yè)用房20元/㎡，住宅10元/㎡；新建房房屋白蟻防治費2.3元/㎡；土地變更專題費2元/㎡；規(guī)劃設計費30元/㎡；消防專題費3元/㎡；測繪放線驗收費5元/㎡；基礎設施配套費營業(yè)用房1601359,014,355住宅135教育配套費營業(yè)用房2011734,503住宅10新建房房屋白蟻防治費22133,546新墻體專題費000土地變更專題費22133,546地形圖購置費00規(guī)劃設計費30302,003,190消防專題費33200,319測繪放線驗收費22133,546自來水管網(wǎng)集資費000小計1859.9311%12,353,005三、工程建設成本大類小類單價（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值場地平整費5元/㎡；質(zhì)檢費5元/㎡；招投標費2元/㎡，工程監(jiān)理費10元/㎡，地質(zhì)勘察費12元/㎡，噪音排污費4元/㎡，樁基工程費：小高、高層140元/㎡；公建配套30元/㎡；場地平整費55333,865質(zhì)檢費55333,865招投標費22133,546工程監(jiān)理費1010667,730地質(zhì)勘察費1212801,276噪音排污費44267,092樁基工程費高層14015010,015,950花園地下室土建工程費1,20080,127,600安裝工程費18012,019,140公建配套30302,003,190綠化352,337,055小計163371.5598%109,040,309項目直接費用單價（元/㎡）占總成本（%）總值（元）項目直接費用=土地成本+前期費用+工程建設成本土地成本352,337,055前期費用18512,353,005工程建設成本1,633109,040,309項目直接費用合計185388.02123,730,369項目間接費用四、房屋銷售費用項目直接費用合計費率取值單價（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值（元）房屋銷售費用按項目直接費用的2.0%計算。123,730,3692.00000%372,470,601小計372,470,601五、開發(fā)管理費用+財務費用項目直接費用合計費率取值單價（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值（元）開發(fā)管理費用和財務費用，按項目直接費用的10%計算。123,730,36910.0000%18512,353,005小計18512,353,005六、不可預見費用項目直接費用合計費率取值單價（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值（元）不可預見費用按項目直接費用的1.0%計算。123,730,3691.00000%18.5181,201,914小計181,201,914項目間接成本單價（元/㎡）占總成本（%）總值（元）房屋銷售費用372,470,601開發(fā)管理費用+財務費用18512,353,005不可預見費用181,201,914項目間接費用合計24011.9816,025,520開發(fā)總成本價占總成本（%）單價（元/㎡）占總成本（%）總值（元）項目直接費用土地成本352,337,055前期費用1859.8512,353,005工程建設成本1,63378.17109,040,309項目間接費用房屋銷售費用372.132,470,601開發(fā)管理費用+財務費用1858.9512,353,005不可預見費用180．811,201,914總成本價合計100.00%2,093100.0000%139,755,889收益分析1、銷售單價確實定：根據(jù)市場調(diào)查的成果、成本的估算、入市時間的房價趨勢及對“金盾華庭”的定位，確定“金盾華庭”項目的住宅單位平均價格為：3050元/㎡；臨街商業(yè)單位綜合平均售價為：5230元/㎡。2、實際可銷售面積：住宅部分返還拆遷面積后，實際可銷售面積為：46620—13059.62=33560.4平方米。3、商業(yè)樓層面積表：樓層1層2層3層4層5、7、9層6、8、10層11、13、15層12、14、16層17屋頂層合計面積（㎡）146013201048104810489571003989100317878回款26281188524419.21100.41004.851053.151038.45401.29357.254、銷售收入：銷售收入計劃表項目實際銷售面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）闡明住宅33560.4305010235.92商業(yè)1787852309357.25按1層：18000/㎡；2層：9000/㎡；3層：5000/㎡；4層：4000/㎡；5—16層：3500/㎡；17層：4000/㎡計算均價車位銷售150個6萬/個900合計51438.420493.174、資金投入及使用計劃投資計劃及資金籌措表單位：萬元項目合計建設經(jīng)營期1、投資總額13976———1.1、建設投資139761500930031762、資金籌措139761500930021762.1、自有資金30001000—2.2、銀行貸款530050042006002.3、銷售收入回投5676—310025765、利潤計算利潤表單位：萬元項目合計建設經(jīng)營期銷售收入(萬元)20493—310099837410商業(yè)銷售面積(㎡)17878—715075003228住宅銷售面積(㎡)33560—13420164501690項目直接成本(萬元)12373120084002773—項目費用(萬元)160330090035053營業(yè)稅及附加(萬元)1180—179575426利潤總額（萬元)5337-1500-637962856931所得稅(萬元)1067———1067凈利潤(萬元)4270-1500-7879-15944270銷售完畢：商業(yè)40%，按5成回款計。住宅40%，按3成回款計；銷售完畢：商業(yè)42%，除回收上期剩余款外，其中46%按5成回款計。住宅55%，除回收上期剩余款外，其中39%按3成回款計。毛利率：38%；投資利潤率：31%。三、風險分析（1）銷售價格原因敏感性分析單原因敏感性分析表單位：萬元售價波動-10%-5%0（基準方案）5%10%銷售收益18527.519506.82049321465.422444.7利潤總額（未納所得稅）3484.34407.2533762537175毛利率25%32%38%45%51%凈利潤2787.43525.842705002.45740凈利率20%25%31%36%41%從上表可以看出，當市場銷售價格變動幅度為-10%，-5%，0，+5%，+10%，投資收益波動很明顯。表明凈利潤對價格的敏感程度很高。（2）投資成本的敏感程度成本波動-10%-5%0（基準方案）5%10%投資成本12578.413277.21397614674.815373.6利潤總額（未納所得稅）6734.66035.853374638.23939.4毛利率54%45%38%32%26%凈利潤5387.74828.642703710.63151.5凈利率43%36%31%25%21%當投資成本的變動為-10%，-5%，0，+5%，+10%，投資收益波動很明顯，同樣表明凈利潤對投資成本的敏感程度較高。陸·項目優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢:1、項目所處懷化城東新區(qū)空氣質(zhì)量明顯優(yōu)于城區(qū)，合適居住及辦公；2、交通便利，多條公交線路直達；3、鏈接辰溪縣、溆浦縣、沅陵縣的交通通道；4、五溪廣場及金海廣場環(huán)境優(yōu)美，入夜后游人如織，人流量大，著名度高；5、懷化學院、區(qū)政府機關(guān)、二醫(yī)院等配套條件成熟；6、綜合商業(yè)規(guī)劃彌補五溪廣場既有商業(yè)規(guī)劃空白；7、智能建筑概念炒作城東市場空白。綜合上訴條件，本項目優(yōu)勢集中體目前對城東市場的提前介入，后期項目升值空間極大。二、劣勢：1、項目整體體量較小，缺乏規(guī)模優(yōu)勢；2、景觀空間較小，綠化率較低；3、容積率高，居住品質(zhì)受影響4、朝向不理想，樓間距較近，對戶型設計的規(guī)定高；5、受體量影響，可投入廣告費用較少，對營銷精確性規(guī)定高；6、企業(yè)品牌空白，影響客戶忠誠度；7、項目成本較高，營銷可讓利空間狹??；8、商業(yè)進深大導致商業(yè)類型僅適合作為中型商業(yè)，不適合獨立商鋪，增長招商難度。綜合上訴條件，本項目劣勢重要是商業(yè)部分短期招商有難度，住宅品質(zhì)不高。三、機會：1、城東市場價格明顯低于懷化其他區(qū)域，但在政府規(guī)劃中為高端住宅及商業(yè)配套的定位下，后期價格井噴的條件日趨成熟；2、銀箭集團（861廠）生活區(qū)，估計3.2萬人的搬遷對城東，尤其是項目周圍人氣及價格提高意味著機會；3、懷化其他區(qū)域——放量后的價格延動拉伸作用；4、政府規(guī)劃把項目所在城東石門金海建成文化、休閑中心帶來的商業(yè)價值。綜合上訴條件，本項目無論是商業(yè)還是住宅升值空間很大。四、威脅：1、懷化客戶對城東區(qū)域淡漠的習慣，消費習慣將直接影響住宅的成交量；2、城東區(qū)域入住率極低，項目周圍商業(yè)氣氛冷清；3、政府南延北闊的政策傾向的影響，短時期都市發(fā)展方向不在城東；4、同區(qū)域其他樓盤在體量、成本等競爭中，性價比比本項目具有優(yōu)勢。結(jié)論：設計上防止產(chǎn)品同質(zhì)化帶來的競爭劣勢；時間上在商業(yè)先行，把握五溪廣場人氣，住宅項目應當在區(qū)域銷售價格上升到項目合理利潤時入市；營銷上投放力度尤其是招商力度須加強，同步控制廣告的精確性，規(guī)定定點投放。柒·項目市場定位一、項目開發(fā)可行性提議：1、項目差異化提議將本項目與城東項目周圍其他樓盤的差異化做成本案最大的特色和賣點：首先從風格和外立面上講，在調(diào)查中得出，懷化市民對風格的概念并不強，而正在開發(fā)中的幾種樓盤所采用的現(xiàn)代簡約風格只是開發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，因此在風格上是很好區(qū)別的?，F(xiàn)代的所有外立面也是大同小異，本案在這點上可以與五溪廣場已經(jīng)有構(gòu)筑物相呼應，形成獨特的建筑風格。另一方面從景觀上說，本案周圍的幾種樓盤雖然綠化率都很高（高的到達42%），但新樓盤給人感覺仍然很空曠，重要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項目中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高項目的檔次。2、環(huán)境景觀提議項目的內(nèi)部提議規(guī)劃一種人工湖，最大程度提高樓盤居住品質(zhì)，這既以便了項目自身在配套上的需求，又可以分離喧囂與安靜。本案規(guī)劃采用以自然園林為主的中國粵式庭院主題設計風格。采用人車分流的交通布局，重點規(guī)劃對人行道的設計，使其到達高雅與自然結(jié)合。小區(qū)花園設假山、噴泉、雕塑等現(xiàn)代小品（體現(xiàn)動感、時尚）；多設實用性較強的亭、臺、樓、閣（尤其是在水景上）以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木（體現(xiàn)人性）。3、配套設施提議以實用性為主題：室外休閑廣場加健身設備，周圍大量綠化和背景音樂作為烘托，?？紤]到懷化目前的消費水平，和其他項目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部假如設置